UNIDAD N6: DERECHOS REALES

Concepto de patrimonio
En Roma el patrimonio era llamado HEREDITAS, la cual tena contenidos econmicos
y no econmicos. En la poca arcaica, slo las cosas corporales se consideraban en la rbita
patrimonial del poder del paterfamilias. Luego se incluyeron los crditos. Se llega as al
criterio, ms bien de carcter contable, del patrimonio como residuo de lo que resulta una
vez deducida las deudas.
La jurisprudencia determina que el patrimonio es el conjunto de bienes deducidas las
deudas y el digesto finalmente define patrimonio como una universalidad de derechos
resultando de la suma de las cosas y las deudas.

Las cosas. Definicin

En el sentido jurdico, cosa es todo ente o porcin limitada del mundo externo al
sujeto, al que el pensamiento social ha reglado las condiciones de aprovechamiento o
enseoramiento para evitar o solucionar los eventuales conflictos de intereses entre los
sujetos. Es decir, las cosas son todos los objetos del mundo exterior sobre el cual pueden
recaer los derechos. Esto comprende todo lo que puede procurar utilidad al hombre.

Clasificacin de las cosas segn su condicin jurdica fundamental

RES IN PATRIMONIO - RES EXTRA PATRIMONIUM:
Esta divisin tiene el mismo fundamento que la anterior, pero aparece tambin para
caracterizar a las cosas segn estn o no efectivamente en un patrimonio privado. Las res
extra patrimonium son aquellas que, siendo susceptibles de ser objeto de relaciones
patrimoniales, no lo son concretamente en un momento determinado (herencia yacente, res
nullius, res derelictae).
RES IN COMMERCIO - RES EXTRA COMMERCIUM:
Res In Commercio: son las cosas susceptibles de ser objeto de negocios jurdicos
patrimoniales.
- Res Mancipi: Res mancipi son las que en la Roma arcaica se consideraron objeto del
mancipium: los fundos itlicos, ubicados en el ager romanus, las primitivas
servidumbres rsticas sobre ellos, los esclavos y las bestias de carga y traccin (bueyes,
caballos, mulas y asnos).
-

Res Nec Mancipi: Res nec mancipi son todas las dems que se encuentran in
patrimonio.

Res Extra Commercium: Por el contrario, la condicin de res extra Commercium aparece
en las fuentes romanas:
a) en sentido absoluto, como propia de las cosas a las que el ordenamiento jurdico
considera al margen de toda relacin jurdica patrimonial;
b) en sentido relativo, haciendo referencia a la imposibilidad de ciertas cosas de ser
adquiridas por determinados sujetos o de, estando en el patrimonio de un determinado
sujeto, ser alienadas. Pueden ser:
RES DIVINI IURIS (por derecho divino)
1

Res Sacrae: las cosas consagradas a los dioses superiores (templos, terrenos,
edificios, altares, dedicados a las divinidades). Para que se tenga como sacro un lugar
debe mediar:
1. La intervencin autorizante del populus, por medio de una lex.
2. Una ceremonia religiosa.
Para que una res deje de ser sacra es necesario una ceremonia a la inversa, la
cual tiene efectos permanentes. Pero si llegaba a caer en poder enemigo, cesaba
provisoriamente de ser sagrada. Si los romanos recobraban la cosa, retornaba el
estado primitivo.

Res Religiosae: las consagradas a los dioses manes. Son los sepulcros, englobando
tanto el lugar

Res Sanctae: se castigaban con una sanctio a quienes atentaban contra ella (los
muros y puertas de la ciudad)

RES HUMANI IURIS (por derecho humano)

- Res Comunes: las cosas comunes a todos los hombres (aire, sol, mar)
-

Res Publicae: las cosas del populus romano, de uso publico (calles, plazas,
puentes)

Res Universitatis: las cosas de los habitantes de un municipio o civitas (campo

municipal, estadio)

Divisin de las cosas segn determinadas caractersticas o peculiaridades:

COSAS MUEBLES - COSAS INMUEBLES:
Cosas muebles con las movibles, las trasladables.
Cosas inmuebles (fundos) son las que no pueden ser movidas, trasladadas de un
lugar a otro. Se distinguen entre Fundos Itlicos (de Italia), y los Fundos Provinciales
(sometidos al gobierno del Csar o del Senado). Tambin existen los Fundos Urbanos (los
de la ciudad) y los Fundos Rsticos (los del campo).
COSAS SIMPLES - COSAS COMPUESTAS - UNIVERSALIDAD DE COSAS:
Una cosa simple es aquella que consiste en algo unitario (p.ej., un esclavo, una
mesa). Una cosa compuesta es aquella que consiste en el agrupamiento de cosas simples
componentes de una unidad (p.ej., un edificio, un buque). A su vez, una "universalidad de
cosas" (universitas rerum) es el agrupamiento de cosas, que consideradas individualmente
son simples, pero consideradas en su conjunto, asumen el rol de una unidad, a pesar de no
estar conectadas materialmente entre s (p.ej., una biblioteca, un rebao y tambin una
herencia).
COSAS CONSUMIBLES - COSAS NO CONSUMIBLES:
Las cosas consumibles son aquellas que se pierden con el primer uso que se haga de
ellas, con el primer uso salen de nuestro patrimonio. La perdida puede ser fsica (ej.
Comida), pero tambin jurdica ( ej. El dinero).
No consumibles son aquellas cuyo uso normal no implica su destruccin, aunque
produzca un cierto deterioro (una estatua, una casa, vestimentas).
COSAS FUNGIBLES - COSAS NO FUNGIBLES:

Fungibles son aquellas cosas que son consideradas en las relaciones patrimoniales
por pertenecer a un determinado gnero del cual importa el peso y la cantidad (granos,
vino, dinero, productos manufacturados en serie).
No fungibles son aquellas que consideramos jurdicamente por su especificidad. Son
las que tienen una individualidad propia tal que no pueden ser reemplazadas en su
apreciacin socioeconmica por otra cosa de un mismo gnero: una obra de arte, un
esclavo, un fundo.
COSAS DIVISIBLES - COSAS INDIVISIBLES:
Son divisibles las cosas cuando, fraccionadas sus partes, no pierden su naturaleza y
funcin econmica propia (una suma de dinero, una cantidad de vino, de cereal).
Son indivisibles las que no pueden ser divididas ya que alteran su naturaleza o
funcin propia (una estatua, un edificio, un navo).

Partes de Cosas - Cosas Accesorias - Cosas Principales

PARTE DE UNA COSA
Es todo elemento (incorporado o no a la cosa) que tiene funcin necesaria y perpetua
en la constitucin o perfeccin de la cosa (tejas, clavos y puertas con respecto a una casa).
Mejor dicho, hace referencia no solo al elemento que integra la cosa, sino tambin es la
separacin que se hace de una cosa: ej dividir una casa poniendo un muro medianero.
COSA ACCESORIA
Es la que se subordina a una cosa principal, es decir, es un medio para permitirle a
sta cumplir cabalmente su destino econmico-social. Esto puede ocurrir cuando se agrega
un adorno a un vestido, o sin estar unidas, guardan una relacin de dependencia funcional,
es el caso de la llave y la cerradura.
COSA PRINCIPAL
Es la que cumple una funcin por s misma.

Frutos o Productos
Frutos son los rendimientos que se produce de manera periodica una cosa, sin
alterar la sustancia de ella. Se dividen en Frutos Naturales: (se obtienen de la naturaleza) la
uva respecto del viedo, la lea respecto del bosque, la lana y la leche respecto de la oveja;
y los Frutos Civiles: (la renta que da la cosa) los rendimientos o rditos que se lucran
peridicamente en virtud de un negocio jurdico que tiene como objeto de una cosa: el
alquiler producido por la locacin de una casa, el canon pagado por la concesin de una
explotacin minera, el inters por el mutuo de una suma de dinero.
Los frutos pueden ser: a- Naturales; b- Industriales (la labor ms importante es la mano del
hombre); c- Civiles.
Los productos son aquellos que no se renuevan naturalmente, sino que se van
agotando (por ejemplo, yacimientos).

La posesin. Concepto. Diferenciacin con el dominio y la tenencia.

La palabra "posesin" designa el poder de hecho que alguien tiene sobre una cosa,
con nimo de tenerla como propia. El dueo de una cosa, por regla general, es al mismo
tiempo el poseedor de ella, pero si la pierde o se la sustraen, dejar de ser el poseedor,
aunque siga siendo el dueo.
En otras palabras, al hablar de posesin, estamos siempre tratando una "cuestin de
hecho", y no una "cuestin de derecho". Esto es lo que la diferencia de la propiedad o
dominio, que es siempre un "seoro de derecho", en virtud del cual el dueo es el titular
jurdico de la cosa.
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Hoy en da se entiende por posesin la disposicin de hecho sobre una cosa con la
pretensin de tenerla como propia. No es un derecho, sino un hecho. Se distingue de la
propiedad (que es un seoro jurdico absoluto, el derecho ms amplio que otorga la ley) y
de la tenencia (mera disponibilidad de hecho pero sin la posibilidad de pretender
conducirse como dueo respecto de ella o tenerla por s con exclusin de cualquier otro; es
el uso y goce de la cosa reconociendo la propiedad de la misma en otra persona).
Normalmente la posesin coincide con la propiedad.

Los efectos jurdicos de la posesin

a) Sirve de base a tres modos de adquisicin de la propiedad: ocupacin, tradicin y
usucapin.
(i) As, para adquirir el dominio de una res nec mancipi*, se realizaba una traditio ex
iusta causa (es decir, el adquirente es propietario desde que accede a la posesin de
la cosa).
(ii) Por medio de la posesin continuada (y de otros requisitos) se puede usucapir una
cosa.
(iii) El entrar en posesin de una res n-llius* (cosa de nadie), por medio de la
occupatio, lo hace propietario de ella.
(iv) El poseedor de buena fe de una cosa adquiere los frutos de ella.
b) Fundamenta la legitimacin pasiva en un proceso de reivindicacin: el poseedor, como
demandado, no debe proporcionar ninguna prueba; la otra parte debe probar su derecho de
propiedad y si no tiene xito la cosa sigue en posesin del poseedor.
c) Cuando hay posesin de buena fe, hay derecho a la adquisicin de frutos y se puede
reclamar la cosa por la accin Publiciana como si se tratara de una propiedad bonitaria.
d) La posesin est protegida contra los actos de perturbacin (no contra reivindicaciones)
por los interdictos posesorios.
Adquisicin de la posesin :
Son necesarios dos elementos: uno fsico, denominado corpus, que consiste en el
efectivo apodera-miento y control de la cosa, y otro intencional, denominado animas, que
consiste en la voluntad de tener la cosa para s. La presencia de ambos elementos es
esencial para la adquisicin posesoria. Dada la exigencia del animus no pueden adquirir por
si ni los infantes, ni los dementes.
Conservacin de la posesin:
Para retener la posesin, en principio, lo debemos hacer con el corpus y con el animus.
Pero se admiti que la podemos mantener animo nostro, corpore alieno (con nuestro
animus y teniendo otro el corpus). As, las poseemos para nosotros, por medio de nuestros
comodatarios o inquilinos. Somos los poseedores, mientras que ellos gozan de una mera
tenencia. Lo mismo ocurria cuando alguien posea un campo que lo usaba como agricultor,
pero en el cual no estaba permanentemente.
Prdida de la posesin:
Aparte de los casos voluntarios de prdida de posesin y de la prdida del corpus
conviene destacar que se perda la posesin por la muerte del poseedor, en el sentido de
que no era transmisible a los herederos. En razn de deficiente capacidad intelectual no
poda ser perdida animo (por voluntad) la posesin por el demente ni por el infans, salvo
con la interposicin de la auctoritas del tutor.
A su vez, se pierde la posesin si perdemos el corpus de la cosa o dejamos de
mantener el animus o por la prdida de ambos elementos:
a) Prdida corpore: As, si tena unas piedras y stas se cayeron al ro; o si nos
sustraen la cosa o nos la arrebatan. Tambin perdemos la posesin de las cosas que
perdemos ignorando dnde estn. Igualmente se pierde respecto de los animales salvajes
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apresados que recuperan la libertad natural, o los animales domsticos que no vuelven.
Tambin, si alguien se ha alejado de su inmueble y en el interin un tercero entra
clandestinamente al inmueble, el primero al regresar podra expulsarlo por la fuerza, pero si
el intruso lo repele y se queda con la cosa, entonces el despojado pierde la posesin
corpore.
b) Prdida animo: ocurrira cuando el poseedor, aun reteniendo la cosa, determina su
voluntad de no querer seguir poseyndola.
c) Prdida corpore et animo : ocurre cuando el poseedor cede la cosa a otro (p.ej., se
la vende), o la abandona y tambin cuando el poseedor muere.

Clases de posesin.
I.

POSESIN CIVIL: es la que est protegida por el ius civile y por medio de ella se
puede acceder a la propiedad. Aparte de tratarse de una verdadera possessio,
requiere una "justa causa de posesin". Esto significa que la pose sin de la cosa
tenga un ttulo jurdico que la justifique. As, haberla adquirido por causa de
compraventa, por causa de donacin, por causa de legado, etc. Siendo de buena fe, y
cumpliendo los dems requisitos de la usucapi, permite que el poseedor civil se
trasforme en propietario quiritario de la cosa. Cuenta con la proteccin de los
interdictos, as como de la actio Publiciana in rem.

II. POSESIN PRETORIANA: es la posesin protegida por el pretor, por medio de los
interdictos. Con estos procedimientos especiales, el poseedor puede defenderse
contra toda usurpacin o perturbacin.
Los poseedores que pueden acudir a la defensa interdictal son los siguientes:
A) Todo poseedor que acredite poseer, o haber posedo la cosa con voluntad de tenerla para
s. En tal situacin se pueden hallar:
I) el poseedor que es propietario
II) el poseedor de buena fe que creyera errneamente que es propietario
III) el ladrn, quien puede interponer los interdictos, si bien no contra la persona que haba
sufrido el hurto.

B) El pretor protege tambin a otros poseedores de cosas, los cuales reconocen y aceptan su deber
de entregar la cosa otra persona. Esto sucede en los siguientes casos:
I) Aquellos que han recibido la concesin y pagan por ello, y el titular de una "superficie".
II) El acreedor pignoraticio que retiene como garanta la cosa de otro, se considera que es el
poseedor pretoriano, resultando protegido por los interdictos. Quien se la entreg en pignus,
contina siendo el poseedor civil.
III) El "precarista", es decir, aquel que ha rogado a otro que le conceda la posesin de una
cosa mueble o inmueble. Su posicin es muy dbil respecto de quien le concedi la posesin pero, en
cambio, est protegido por interdictos contra terceros.
IV) El "secuestratario", es decir, aquel que retiene las cosas discutidas por los litigantes en
una apuesta o en un proceso. Siendo incierto el resultado, es de inters del secuestratario el contar
con los interdictos posesorios.

III. POSSESSIO NATURALIS: No es una verdadera posesin, sino la designacin del

elemento material de la efectiva disposicin, es la simple detentacin de una cosa,
sin el animus possidendi. Carece de relevancia jurdica y equivale a nuestra tenencia.

Tutela posesoria. Origen y fundamentos.

Para la jurisprudencia clsica los requisitos para la tutela fueron: el corpus o corpore
possidere (es decir, una relacin material o fsica de la persona sobre la cosa), y el animus
possidendi (es decir, la intencin de poseer la cosa para s, defendindola de los intentos de
terceros).
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La tutela interdictal fue tambin otorgada a evidentes casos de tenencia a nombre de

otro, en los que el ttulo en virtud del cual se tiene la cosa impide la pretensin de poseerla
a nombre propio (el del secuestro, el del precario, el del pignus, el de la concesin el ages
vectigalis, el de la enfiteusis y el de la superficie).

Proteccin de la posesin: Interdictos

La defensa de la posesin se efecta por medio de los interdictos posesorios. stos
eran rdenes del magistrado a una persona determinada para que restituyera o exhibiera
algo o se abstuviera de un proceder.
La posesin, tanto civil como pretoriana, esta defendida por los interdictos. Mediante
ellos, se protege a quienes estn poseyendo frente a sustracciones o perturbaciones
injustas por parte de otro. Tambin tienen otra funcin: cuando se discute acerca de la
propiedad de una cosa, antes de iniciar la rei vindicatio, hay que aclarar cual de los
eventuales litigantes es el poseedor que ser el demandado en la reivindicacin. Se puede
convenir o no quien es el actual poseedor y quien no, pero si no se conviniera acerca de
quien es el actual poseedor, habr que recurrir a los interdictos.
Eran producidos sin verificacin previa de los hechos invocados por el peticionante. Si
la condicin responda a la realidad, la orden deba ser obedecida; si no, el destinatario
poda ignorarla.
CLASES DE INTERDICTOS:
Los interdictos posesorios tienden a retener y a recuperar la posesin. Podan ser de dos
clases:
1) Los de retener la posesin (retinendae possessionis causa): protege a aquel
que discute con otro su posicin de poseedor, para saber quien lo es y quien no, a los
efectos de la rei vindicatio. Estos interdictos se dividen en:
- Uti Possidetis: protega al actual poseedor de un inmueble; es un interdicto
prohibitorio, porque lo que hace el pretor es prohibir a las partes el uso de la fuerza u
otros vicios dirigidos entre ellos. Triunfara en este interdicto quien tenga la possessio
iusta de la cosa. La posesin justa significa poseer la cosa Nec Vi, Nec Clam, Nec
Precario: sin violencia, sin clandestinidad y sin precariedad.
-

Utrubi: protega la posesin del que haba posedo la cosa mueble durante la
mayor parte del ao anterior a la emisin del interdicto. El pretor ordena que
sea preferido aquel que durante la mayor parte de aquel ao haya posedo la cosa nec
vi nec clam nec precario respecto de su adversario. Se requiere la posesin de la cosa
mueble durante el mayor periodo de tiempo del ltimo ao anterior al interdicto. Este
interdicto es prohibitorio pero tambin restitutorio.

2) Los de recuperar la posesin (recuperandae possessionis causa), tiene la

funcin de proteger a aquel que ha sido despojado de la cosa que posea. Se dividen en:
-

Unde Vi (por la fuerza): obligaba al que se haba apoderado, empleando la violencia,

de un inmueble, a restituirlo al poseedor despojado. Es prescindible que se lo haya
expulsado por medio de la fuerza. Este interdicto debe ser intentado dentro del ao a
partir de la expulsin.

Unde Vi Armata (por violencia a mano armada): protege a aquel que es despojado
del inmueble por medio de violencia armada. Obligaba a restituir el inmueble
arrebatado a mano armada, an cuando la posesin interrumpida hubiera sido viciosa.
El interdicto no es dado en el ao, sino que es perpetuo.

Interdicto de precario: es para conseguir la restitucin de la posesin de la cosa

cedida al "precarista" (es decir quien la tuvo por ruego) y tambin para obtener la
indemnizacin de aquello que en forma dolosa se dej de poseer. Es un interdicto
restitutorio.

Interdicto "de clandestina possessione": si alguien deja su casa para ir al

mercado y en el interin otro entra en posesin, cuando aquel regresaba poda
expulsarlo (aunque no por medio de vi armata). Si el poseedor fracasaba al expulsar al
intruso y este se quedaba, el primero perda la posesin, pudiendo plantear el unde vi
y luego el uti possidetis.

Los interdictos en la poca posclsica y justinianea

Con la desaparicin del sistema formulario, los interdictos desaparecen borrndose la
distincin con las actiones. Con Justiniano, el interdicto tramita como una actio. Reformas:
-

Para el caso del unde vi, la sentencia no se suspende por apelacin.

Justiniano elimino el requisito de la posesin durante la mayor parte del ao anterior

en el Utrubi; tratndose de una cosa mueble o inmueble. Se tiene en cuanta la
possessio iusta.

Respecto del unde vi non armata, solo existir un interdicto unde vi, asimilndose los
casos clsicos de vi non armata y de vi armata. Debe ser planteado dentro del ao, y
pasado este, bajo la forma de actio in factum, por todo aquello que hubiere logrado el
despojante.
En el bajo imperio aparecen medidas nuevas:

Cuando se utilizo la violencia respecto del poseedor, expulsndolo antes de terminado

el juicio, si quien lo hizo era el propietario, deba devolver la cosa y perda el dominio;
si en cambio era un tercero, adems de restituir la cosa, debe pagar al deiectus una
suma indemnizatoria igual al valor de las cosas despojadas.

El despojado poda fijar el valor de todas las cosas que les han sido quitadas por la
fuerza.

Cuando se hubiera desposedo sin violencia y para remediar la falta de proteccin

interdictal (el unde vi no era aplicable, quedndole solo la rei vindicatio), los
emperadores bizantinos crearon un interdicto: momentae possessionis. Tiende a
procurar la restitucin inmediata. El magistrado solo tiene que comprobar si existi o
no la desposesin.

Dominio
La propiedad, o dominio, consiste el en seorio jurdico mas amplio, pleno y absoluto
que se tiene sobre una cosa. Seoro, porque hay un poder directo e inmediato sobre la
cosa. Jurdico, no porque el derecho objetivo lo sanciona y protege, sino por su carcter
ideal, que puede prescindir del efectivo poder o control sobre la cosa. Potencialmente ms
pleno y absoluto, por la plenitud de facultades. El propietario (dominus) puede libremente
usar la cosa como se le plazca. Para los romanos, el poder de la propiedad era denominado
la plena in re potestas. Frente a la propiedad estn los denominados iura in re aliena
(servidumbres, usufructo, habitacin y garantas reales como la prenda y la hipoteca) que
configuran siempre potestades limitadas sobre la cosa.

Caracteres del dominio

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 Es absoluto: aparece como la posibilidad ms amplia de aprovechamiento de las cosas.

El dueo tiene el uso de la cosa; aprovechndose econmicamente de la cosa (as,
sembrando un campo y cosechando los frutos, o locando la cosa y percibiendo los
alquileres); el habere, o sea, el poder decir que la cosa le pertenece y en consecuencia
disponer de ella, ya vendindola o gravndola con un pignus; finalmente el possidere,
que se refiere al poder tenerla como suya, gozando de la defensa pretoriana de los
interdictos.
Es exclusivo: esto debe ser entendido como que en un dominium slo puede haber un
propietario, y ste excluye a cualquier otro en tal situacin jurdica.
Es perpetuo: no se extingue por el no ejercicio, ni lleva en s una causal de extincin, ni
puede ser constituida por un plazo determinado. S, en cambio, puede pactarse que el
adquirente debe retransmitirla al cabo de un tiempo al transmitente.
ATRIBUTOS (utilidades, funcionalidades de la propiedad)
Ius Utendi: derecho de usar.
Ius Fruendi: derecho de percibir los frutos.
Ius Abutendi: no se puede abusar de la cosa. Hay disponibilidad jurdica absoluta.
CLASES DE DOMINIO:
Dominium ex iure Quiritium: Es la propiedad del ius civile ("propiedad Quiritaria"). Slo
la pueden tener los ciudadanos romanos, o al menos aquellos que, sin serlo, tengan el
commercium. Puede recaer sobre las cosas muebles, y tambin sobre los inmuebles
siempre que se hallen en suelo itlico. Si se trata de una res mancipi, se adquiere por la
mancipatio, o por la in iure cessio. Si se trata de res nec mancipi, por la traditio o tambin
por la in iure cessio. Tambin se llega a esta propiedad por la usucapio. Est protegida por
la rei vindicatio.
In bonis habere. Es la "propiedad" del derecho pretorio ("propiedad bonitaria"). En ciertas
circunstancias, alguien poda haber adquirido la cosa pero faltando algn requisito para que
se convirtiera en "propietario quiritario". Esto poda ocurrir:
a) si alguien p.ej., compraba una res mancipi, pero el vendedor le haca simplemente
traditio de la cosa, es decir no el modo solemne eficaz (mancipatio o in iure cessio) para
adquirir el dominium ex iure Quiritium.
b) si alguien compraba de buena fe a alguien que no era el verdadero propietario. En
ambos casos, poda usucapir la cosa y trasformarse en propietario quiritario, pero mientras
trascurran los plazos, por el ius civile estaba en una situacin de indefensin. Por ello, en el
lapso intermedio, el pretor, para protegerlo lo considerar como "teniendo la cosa entre sus
bienes".
Esta propiedad solo la pueden tener los ciudadanos romanos o quienes detenten el
commercium.
Propiedad provincial. Los fundos situados en suelo provincial (en tanto que no gocen del
ius Italicum) no pueden ser del dominio privado. Son atribuidos al dominio eminente ya del
Emperador, ya del Populus Romanus. Por ello es que deben pagar ya un stipendium (al
Populus; provincias "estipendiaras"), ya un tributum (al Csar; provincias "tributarias").
Quienes estn ocupando dichos fundos, al no poder ser denominados domini, sern

llamados fructuarii o possessores. Cuentan con la proteccin jurisdiccional de los

gobernadores de provincia, que actan por las vas pretorianas.
Propiedad peregrina, Los extranjeros (peregrini) por carecer del commercium no pueden
ser propietarios ex iure Quiritium. Pero ello no les impide ser propietarios segn el-ius
gentium, El pretor los debi proteger mediante acciones ficticias, en las cuales se finga la
ciudadana romana.
LIMITACIONES DEL DOMINIO:
Limitaciones por inters pblico: la razn de estas limitaciones est en la primaca
del bien general sobre el privado.
Restricciones por relaciones de vecindad: en estos casos, ms que el inters general,
de lo que se trata es de reglar las relaciones entre los propietarios de fundos vecinos:
frutos u otras cosas cados en el fundo vecino, rboles y ramas en los lmites, lmites entre
fundos vecinos, inmisin de humo y otras emanaciones, contencin de las aguas de lluvia,
Edificio que amenaza ruina, construcciones realizadas en terreno ajeno, obras realizadas
en el fundo sin autorizacin en forma violenta o clandestina.

Adquisicin del dominio. Analisis de los distintos tipos.

La propiedad civil (ex iure Quiritium) sobre las cosas se adquiere:
-

Como consecuencia de una sucesin

Cuando existen actos especiales de adquisicin, los cuales son llamados Modos

Estos modos de adquisicin fueron clasificados por los romanos, segn fueran del ius civile
(la mancipatio, la in iure cessio y la usucapio) o del ius gentium (la ocupacin, la tradicin,
la accesin, la especificacin).
Otra clasificacin moderna, aunque alejada del pensamiento romano, es la de modos
derivativos y modos originarios. Los modos originarios son aquelles que consisten en actos
permitidos por el ius, en virtud de los cuales alguien se hace propietario sin reconocer un
enajenante. Los modos derivativos son aquellos supuestos en los que alguien adquiere la
propiedad de una cosa que pierde el enajenante.
MODOS DERIVATIVOS
-

Mancipatio: es un acto solemne y privado del ius civile. En presencia de no menos de

cinco testigos ciudadanos romanos pberes y uno mas, de la misma condicin, que
debe sostener una balanza de bronce. Por la mancipatio se puede adquirir la propiedad
quiritaria de las res mancipi, asi como tambin una potestas sobre los hombres y
mujeres libres, denominada mancipium. La mancipatio no tolera la existencia de una
condicin o de un plazo. El efecto principal de la mancipatio de una cosa es obtener el
dominio ex iure Quiritum. Pero esa adquisicin esta subordinada a que quien transmitia
la cosa fuera el verdadero propietario. Si no lo era, simplemente adquiere el usus o la
possessio.
La mancipatio fue abolida por Justiniano siendo reemplazada por la Traditio.

- In Iure Cessio: Consista en un procedimiento que haba que realizar ante el magistrado
(en las provincias ante el gobernador). El adquirente afirmaba que la cosa era suya.
Hecha esta vindicatio, el pretor se diriga al cedente que estaba tambin presente. Si
este niega ser el propietario o se calla, el pretor atribuye el dominio al que ha afirmado
serlo. La in iure cessio se la empleo en forma supletoria respecto de la mancipatio, por
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ejemplo, en el caso que no se poda lograr juntar los testigos. La in iure cessio servia
para adquirir el dominio tanto respecto de las res mancipi como de las res nec mancipi,
pero tambin se la utilizaba para ceder una tutela, una hereditas o una adopcin.
Desaparece en la poca post clsica.
-

Traditio: Consiste en el acto que el enajenante (tradens) entregue o permita que otro
(accipiens) tome posesin de un a cosa. Es la puesta a disposicin de la cosa por el
alienante al adquirente. Es el procedimiento usual para adquirir la propiedad quiritaria
de las res nec mancipi. Para que es transferencia material implicara transferencia del
derecho de dominio se requera:
a) que la cosa fuera res nec mancipi;
b) que estuviese en el dominium ex iure quiritium del tradente;
c) que ste quisiera efectivamente transferirla a la contraparte y sta
aceptarla;
d) que existiese una iusta causa traditionis, es decir, una situacin o relacin
jurdica que, de acuerdo con el derecho objetivo, fuera apta para justificar la
transferencia del dominio.

Usucapio: Es el modo de adquisicin de una rec mancipi o rec nec mancipi mediante
la posesin continuada por un cierto tiempo y con el cumplimiento de otros requisitos.
La usucapio no poda recaer sobre cosas furtivas (objeto de furtum). La usucapi
tambin tendr la funcin de hacer adquirir la propiedad del adquirente de buena de
que la compro a un no propietario. Requisitos para usucapir:
1- Res Habilis (cosa habilitada): no resultan susceptibles de usucapin:
a. Las res extra commercium y los hombres libres
b. Las cosas robadas o posedas por violencia, ya que la cosa trae
acompaada consigo el vicio y no acompaa al sujeto delincuente
c. Las res mancipi enajenadas por una mujer sometida a dicha tutela sin la
auctoritas del tutor
d. Las cosas del prncipe, las cosas del fisco, las de las iglesias, las cosas del
ausente y las cosas cuya enajenacin estn prohibidas
2- Titulus: se trata del antecedente jurdico que habra justificado la adquisicin
de la propiedad, de no haber mediado un vicio de forma o de fondo.
3- Fides (la bona fides): consiste en que el poseedor ignora que la cosa es ajena,
o cree equivocadamente que aquel que se la trasmiti era el dueo de ella. La
fides queda presumida una vez probada la iusta causa.
4- Possessio: debe tener la cosa bajo su poder con nimo de seoro y no la mera
tenencia. La posesin debe ser ininterrumpida; si se la interrumpe no se
continua la anterior, sino que se inicia una nueva.
5- Tempus: el plazo para usucapir es de dos aos si la cosa es inmueble, y de un
ao si es mueble. Justiniano luego modifico el plazo: las cosas muebles tres
aos, y las inmuebles diez aos entre presentes y veinte entre ausentes.
10

Adiudicatio: Es el pronunciamiento del juez en juicios divisorios en el que se atribuye a

primitivos condminos la propiedad exclusiva sobre las distintas porciones en que se ha
dividido l cosa comn.
Litis aestimatio: Tiene lugar como adquisicin de la cosa litigiosa a favor del poseedor o
tenedor que, habiendo perdido el juicio, en vez de restituir la cosa, prefiere pagar la
condena pecuniaria segn la litis aestimatio y quedarse con la cosa.
MODOS ORIGINARIOS
Ocupacin: Consiste en la toma de posesin de una cosa que no tiene dueo (res
nullius), con la voluntad de tenerla como propia. Corresponde al derecho natural, ua
que la cosa que no es de nadie es del primero que se la apropie. Se pueden dar varios
casos:

1- Animales que pueden ser cazados o pescados

2- Las cosas que se aprehenden de los enemigos (occupatio bellica). Los inmuebles pasan
a pertenecer al populus, las cosas muebles se entregan por los soldados, y las cosas
conseguizas en una escaramuza pertenecen a los soldados.
3- Cosas encontradas en el litoral del mar, como perlas, piedras preciosas, etc.
4- Islas nacidas en el mar.
5- Tesoros: viejo deposito de dinero de cuyo dueo no exista memoria, por lo que no tiene
propietario. A partir de una constitucin de Hadriano, se dispuso que la mitad del
tesoro pertenece al descubridor y la otra al propietario del fundo donde fuese hallado; si
ocurre en terreno pblico, la mitad es del fisco o de la civitas.
6- Cosas abandonadas.
Accesin: se da respecto de una cosa accesoria ajena que se agrega a una cosa
principal propia formando un solo cuerpo. Extiende el derecho a la cosa que se agrega.

ACCESIN DE UN INMUEBLE A OTRO INMUEBLE

Son denominados incrementos fluviales porque ocurren como consecuencia del comportamiento del
rio.

Aluvin: incremento paulatino e imperceptible de la tierra por accin del ro.

Avulsin: incremento repentino y violento de la tierra por accin del ro.

La regla general es que cualquier cosa arrastrada por la fuerza de un rio sigue perteneciendo a su
propietario, quien la puede reclamar como suya por la rei vindicatio. Pero si deja pasar el tiempo y el
fragmento de tierra se ha unido al fundo inferior, entonces pertenece al propietario del fundo que
recibi los pedazos de tierra.

ACCESIN DE UN MUEBLE A UN INMUEBLE

Sucede cuando se agrega alguna cosa mueble (semillas, plantas, edificaciones) a un inmueble ajeno
o propio. Los muebles pasan a integrar el inmueble, o sea que el dueo del fundo tambin es
propietario de la cosa agregada.

Siembra o plantacin.
Edificacin

I. Caso de la edificacin en terreno propio con materiales ajenos:

11

Suponiendo que A es dueo de un fundo y edifica con materiales que son de B. por el
principio de la accesin, A es propietario del edificio. El problema es: el dueo de los materiales
tiene alguna accin?. Aun cuando el constructor sea de buena fe, se le otorgaba al dueo de los
materiales la actio de tigno iuncto, por la cual poda demandar el doble del valor de los
materiales de construccin.
II. Caso de la edificacin en terreno ajeno con materiales propios:
Suponiendo que A es un poseedor del fundo cuyo propietario es B, y construye con sus
materiales un edificio. Conforme a la regla de accesin, el edificio es de B por ser propietario del
fundo. Qu pasa con A dueo de los materiales? Ac se distingue si la posesin era de buena fe o
no:
a. Si ha edificado de buena fe, creyendo que el terreno era suyo, no tiene accin para exigir el
precio de los materiales y dems gastos al dueo del fundo, pero puede oponerse a la entrega de
lo construido hasta tanto se haya realizado el pago pactado.
b. Si ha edificado de mala fe, sabiendo que el terreno era ajeno, pierde el dominio de los materiales
y nada puede reclamar.

ACCESIN DE UN MUEBLE A OTRO MUEBLE

El dueo de la cosa principal ser tambin el dueo de la cosa accesoria.

Adjuntando: incorporar una cosa a otra ajena (una rueda a un auto).

Uniendo dos metales: agregando un brazo de plata ajeno a mi candelabro.
Textura: agregar un bordado a una tela ajena.
Tinctura: colorante con que se impregna un vestido ajeno.
Scriptura: escribir sobre un material ajeno
Pictura: pintar sobre tela ajena.

I. Si se puede separar la cosa accesoria el propietario puede ejercer la rei vindicatio.

II. Si no se puede separar la cosa accesoria, si la cosa esta en poder de quien realizo la escritura o
tintura, podr oponer la exceptio doli para denegar la restitucin a los efectos de que se le
indemnice. Si la tiene el dueo de la cosa principal, para tener la cosa, deber pagar el valor del
papiro, de lo contrario el dueo de este es quien puede oponer la exceptio doli.

Especificacin: se da este caso cuando alguien utilizando una materia prima ajena
hace con ella una especie nueva. Para que pueda plantearse el problema de si existe o
no especificacin (adquisicin por transformacin en una especie nueva) se requiere:
a. transformacin en una especie nueva.
b. efectuada por quien no es el dueo de la especie original.
c. sin consentimiento del dueo.
d. con el nimo de tenerla para s. Los sabinianos entendan que la especie nueva
segua perteneciendo al dueo de la materia original: no hay, pues,
especificacin. Los proculeyanos, que el autor de la nueva especie la ha
adquirido: hay especificacin.

Proteccin de la propiedad
El propietario esta amparado por la accin petitoria (la rei vindicatio y la actio
Publiciana in rem), por las medidas procesales preparatorias (el interdictum quem fumdum
y la actio ad exhibendum); y la actio negatoria.
1.
REI VINDICATIO: Es una actio in rem que protege al propietario civil (dominus
ex iure Quiritum) contra el tercero que posee injustamente, con la finalidad de que se lo
12

reconozca como propietario y en consecuencia se le restituya la cosa. Se puede promover

respecto de las cosas particulares, sean muebles o inmuebles.
Cntra quien se ejerce?
- Contra el poseedor de la cosa que afirme que es suya.
- Contra un tenedor
Para decidir quien era el poseedor, en caso de duda, se recurra al tramite previo de los
interdictos (uti possidetis, Utrubi)
Efectos de la sentencia
En la poca clsica, si bien el demandado vencido es invitado a restituir la cosa,
poda optar por la condena pecuniaria sobre el valor de la cosa y sus accesorios. En el
proceso cognitorio, la condena puede ser la entrega directa de la cosa, con intervension de
la fuerza publica. La restitucin de la cosa debe serlo con sus accesorios, frutos y productos.
2. ACTIO PUBLICIANA IN REM:
Se protega con ella a ciertos poseedores calificados, que por no ser propietarios ex
iure quiritium carecan del amparo de la rei vindicatio. La accin Publiciana se otorga a
quien ha perdido la posesin de una cosa que estaba en tren de usucapir, para que pueda
recuperar dicha posesin.
Es una accin ficticia: el pretor indica al juez que haga de cuenta que el plazo de la
usucapio ha transcurrido y que slo constate que los otros requisitos se hayan dado en una
posesin.
La accin Publiciana puede ser ejercitada por
a) el propietario bonitario en razn de haber recibido tradicin ex iusta causa de una
res mancipi;
b) todo poseedor a non domino
c) el propietario quiritario, que necesitar una prueba ms fcil que si intentara una
reivindicatio.
A- El propietario bonitario: El adquirente de una res mancipi, transmitida por una
traditio, no haba adquirido el dominio quiritario por falta del acto legtimo (mancipatio o
in iure cessio), pero tena todas las condiciones para usucapir (posesin, buena fe y justo
titulo). Su riesgo era perder la posesin antes de cumplido el plazo de la usucapio. El
pretor le protege el derecho sobre la cosa, que tiene in bonis (en su patrimonio), por
medio de la actio Publiciana, tanto contra cualquier tercero poseedor de la cosa como
contra el mismo propietario quiritario que se hubiere posesionado de ella.
B- El poseedor de buena fe a non domino: Tanto para las res mancipi como las res
nec mancipi, la accin Publiciana fue extendida luego para todo adquirente ex iusta
causa que por falta de ttulo del enajenante no hubiera alcanzado inmediatamente la
condicin de dominus. Tambin a los casos en que el pretor conceda la posesin de
cosas singulares o de patrimonios (bonorum possessio, bonorum emptio, etc.).
Luego, Justiniano la mantiene solo para los supuestos de adquisicin por cualquier
titulo por un non dueo.

Condominio
Es la coexistencia de dos o ms titulares del derecho de propiedad sobre una cosa;
una comunidad jurdica de dos o ms personas que son condminos de una misma cosa.
Refleja una porcin ideal (no material) de la cosa.
13

Primitivamente, la nica forma de condominio era el consortium ereto non cito, que
se constitua automticamente entre los descendientes sometidos a la inmediata patria
potestad del pater, cuando ste mora. El patrimonio familiar (hereditas) se transmita en
conjunto al nuevo pater.
Surgi luego un nuevo tipo de condominio basado en la idea de que el derecho de
cada uno a la totalidad e la cosa est limitado por el concurrente derecho de los otros a una
porcin o cuota ideal, que acrece automticamente ante el abandono que de las cuotas
ideales realicen los condminos; por ejemplo, si alguien manumite a un esclavo comn,
ste sigue en propiedad de los otros condminos, ahora con sus cuotas acrecentadas en
proporcin.
Siempre est el derecho a poner fin al condominio, concebido como temporal, por lo
que no se admita un pacto de perpetuidad.
Puede ser el condominio:
- legal o forzoso: obligatorio por la ley (por ejemplo, herederos hasta que se reparta la
herencia).
-

convencional o voluntario: por voluntad propia de las partes

UNIDAD N7: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

Iura in re aliena
Aparte de las limitaciones impuestas por la ley o el ius al propietario, este goza de la plena
in re potestas, pero poda voluntariamente producir una limitacin jurdica, respecto de su
dominio.

Las Servidumbres
La palabra servidumbre designa una carga o un gravamen que debe soportar un
fundo. Esa carga es a favor de un predio vecino, de tal modo que quien se halle en el, y
haya convenido la servidumbre, puede llevar a cabo una actividad limitada en la cosa
ajena.
En el derecho antiguo solo se utilizaba para designar las cargas que deba soportar
un inmueble a favor de otro. Al fundo gravado (fundus) se suele hablar de Fundo
Sirviente, y al fundo que goza del beneficio Fundo Dominante. Esta relacin de la
servitus aparece en principio como la existente entre dos fundos: dominante y sirviente.
Las servidumbres deban ser tiles (slo podan ser ejercitadas en la medida de la
estricta utilidad del fundo o edificio que era beneficiado por la servidumbre), inalienables (la
servidumbre es inherente al fundo, por lo tanto, se transmite con ste y no puede
enajenarse separadamente), indivisibles (no puede surgir ni extinguirse por partes), de
causa perpetua (los fundos deben presentar condiciones objetivas tales como para que la
utilidad sea permanente, toda situacin transitoria o artificial escapa al mbito de la
servidumbre), posibles (el ejercicio de la servidumbre debe ser posible, para lo cual puede
ser indispensable la contigidad de los fundos) y perpetuas (en el perodo clsico se
excluan las servidumbres temporneas).
Dentro de una servidumbre, los frutos (por ejemplo, las cras de un animal)
pertenecern al usufructuario, y los productos (por ejemplo, los hijos de una esclava),
pertenecern al propietario.

14

Justiniano clasifico las servidumbres en servidumbres reales (las que afectan tanto a
fundos rusticos o a urbanos) y en servidumbres personales (las establecidas a favor de una
persona determinada que es la nica que puede sacar los beneficios).
SERVIDUMBRES PREDIALES
Son las establecidas en un fundo rustico o urbano a favor de otro fundo. Hay algunas
caractersticas generales para todas ellas:
-

Los fundos deben pertenecer a distintos propietarios.

Los fundos deben ser vecinos, lo cual no significa que sean contiguos.

La carga que soporta el fundo sirviente consiste siempre en un sufrir o en un no

hacer.

De la servidumbre debe resultar un beneficio o una utilidad a otro fundo. No se puede

constituir una servidumbre predial a favor de una persona. Por ejemplo, utilizar el
agua para el riego de su fundo, pero no venderla para regar otra finca.

La servidumbre predial debe ser establecida o perpetuida, no podra ser constituida

ni a plazo ni bajo condicin.

Las servidumbres son invisibles. Subsisten en forma integra aunque se dividan los
fundos dominantes o sirvientes. En este caso, las servidumbres corresponden por
entero a cada una de las partes.

CLASIFICACION:

Servidumbres rusticas: pertenecen a ella las de paso y de acueducto en sus

distintas formas. Estas servidumbres son res incorporales y son consideradas
res mancipi. Las variantes de servidumbres de paso eran:
o El Iter: permite el paso a pie, caballo, o litera.
o El Actus, por el cual se poda pasar ganado.
o La Via, permite lo que esta comprendido en las dos anteriores, adems
el poder contar con un camino en el fundo sirviente.
o Aquae ductus, es la que permite el trasporte de agua por canales o
tubos por el fundo vecino.
Servidumbres urbanas:
o La de empotrar una via en la pared vecina.
o La de apoyar la construccin sobre la pared vecina.
o La de proyectar un balcn.
o La de permitir el desagote por cloacas de liquidos servidos o
excrementos.

CONSTITUCION DE LAS SERVIDUMBRES:

La forma normal en el derecho antiguo y clsico de constituir una servidumbre era
mediante la in iure cessio. Respecto de las servidumbres rusticas, por ser res mancipi, se
las puede adquirir por mancipatio.
En los fundos provinciales se podan constituir servidumbres por pactiones et
stipulationes, es decir, por medio de pactos o acuerdos no formales y por stipulactiones, por
los cuales el titular del fundo sirviente prometia que ni el ni sus herederos impedirn el
ejercicio de la servidumbre.
Tambin la puede constituir el testador en su testamento.
15

EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES:

- Al tornarse alguien propietario tanto del fundo dominante como del sirviente. La
adquisicin debe ser por entero de ambos fundos. Si el propietario del fundo dominante
por ej. Adquiere parte del fundo sirviente, la servidumbre no se extingue. Si mas tarde el
propietario de ambos fundos vende uno de ellos, no se reestablece la antigua
servidumbre; hay que constituir una servidumbre nueva.
- Por renuncia de quien goza de la servidumbre, se pierde la servidumbre si su titular
permite que el propietario del fundo dominante haga actos que sean contrarios al
ejercicio de la servidumbre.
- Por el no uso de la servidumbre por el plazo de dos aos. En la poca de Justiniano: 10
aos entre presentes y 20 entre ausentes. Si se vuelve a dar las condiciones de utilidad y
no se cumpli el plazo de no uso se restituye la servidumbre.
- Si el fundo sirviente se convierte en extra commercium, o si se innunda total y
definitivamente o se destruye el edificio.
PROTECCION DE LA SERVIDUMBRE
El beneficiario de una servidumbre tiene una vindicatio servitutis. Es el reverso de
la actio negatoria que tiene el dueo del fundo pretendidamente sirviente para negar la
servidumbre. En principio se ejerce solo por el titular del fundo sirviente contra el del fundo
dominante que desconozca o impida la servidumbre. Pero mas tarde se concede tambin
contra el poseedor del fundo dominante y contra cualquiera que impida el ejercicio de la
servidumbre: por ella se busca la declaracin de la existencia de la servidumbre y el
restablecimiento de ella.
El titular de una servidumbre goza de ciertos interdictos especiales,aunque en
realidad no se requiere la titularidad de la servidumbre, sino que se haya usado de ella nec
vi, nec clam, nec precario durante el ultimo ao.

El Usufructo
Por el usufructo se confiere a una persona el derecho de usar de manera amplia una
cosa ajena, asi como tambin percibir los frutos de ella, sin mas limitacin que la de no
alterar la sustancia de la cosa.
El usufructario, al tener el uso (usus) y el goce (frui) de la cosa, tiene todas las
ventajas econmicas de ella, quedando reservado al propietario solamente el poder de
enajenar y disponer de la cosa.
Se caracteriza porque es personalsimo, se lo constituye teniendo en cuenta las
condiciones personales del usufructario. El carcter personalsimo del usufructo (era
concedido a una persona determinada, atendiendo a sus circunstancias especiales, y no
poda cederlo) y temporario (poda ser por un plazo determinado. Si no haba plazo, se
entenda que por vida del usufructuario, pero este no poda transmitirlo a sus herederos).
COSAS SUCEPTIBLES DE USUFRUCTO
Se puede constituir usufructo sobre inmuebles y esclavos, ganado, naves, etc. Se
requiere que sean cosas no consumibles. Un senadoconsulto del S. I d.C permiti el
usufructo de todas las cosas del patrimonio, incluida las consumibles. Pero como ello
alteraba la naturaleza del usufructo se lo consideraba cuasi usufrustus.
EJERCICIO DEL USUFRUCTO
16

El usufructuario tiene el beneficio de usar (uti) ampliamente de la cosa e igualmente

de poder aprovecharse de los frutos. El uti permite usar de la cosa pero de una manera
regular. El usufructuario no puede alterar el destino econmico de la cosa.
En cuando al frui, el usufructuario quiere la propiedad de los frutos naturales y los
civiles, dia a dia. En cambio, los productos (beneficio de la cosa que no se renueva
peridicamente) no pueden en principio ser gozados por el usufructuario. Mientras estn
unidos a la tierra, pertenecen al propietario. Por ello, si a la muerte del usufructuario no han
sido recogidos, los frutos son del nudo propietario y no de los herederos del usufructuario.
Si se trata de un fundo, el usufructuario se aprovecha de todo lo que nace en el. Si se
trata de una casa, no debe hacer de ella una casa publica, ni dividirla en cuartos mas
pequeos; pero si puede alquilarla, gozando de las rentas del alquiler. El usufructuario debe
tambin pagar los atributos u otras cargas que pesen sobre la cosa.
Si se trata de un fundo donde hay un sauzal, un caaveral o un bosque maderable,
puede aprovecharse de los sauzales, caas o arboles, segn lo hacia el propietario, e
incluso venderlos. El usufructuario esta obligado a replantar los arboles.
Si se trata del usufructo de un esclavo, es del usufructuario todo aquello que obtenga
el mismo, como consecuencia directa de su trabajo. Pero si se trata de ingresos producidos
por otra causa (asi, suceciones, legados) no se entiende que sean frutos, perteneciendo al
nudo propietario. Lo mismo con los hijos de la esclava.
Si se trata de ganado, sus cras son del usufructuario. Esta obligado a mantener el
numero de cabezas.
CONSTITUCIN DEL USUFRUCTO
El usufructo se constituye, en principio por los mismos modos que las servidumbres
prediales. El modo usual ms generalizado fue el legado. De esta forma el testador deja
el dominio al heredero, pero reserva su goce al legatario usufructuario.
Por actos nter vivos, el modo usual era la in iure cessio. Tambin por medio de
una adiudicatio en los juicios divisorios. En los fundos provinciales se utilizan los pactos y
estipulaciones. Si se constuia sobre una res mancipi, se poda hacer una mancipatio con
deduccin del usufructo.
En el derecho justinianeo, el usufructo puede adquirirse por legado, por actos
nter vivos, el modo usual son los pactos y estipulaciones, seguida de la traditio
ususfructus (o traditio re deducto usufructu. Tambin se admite, al igual que para las
servidumbres prediales por la longi temporis praescriptio.
DURACIN DEL USUFRUCTO
Era, por lo general vitalicio, es decir, duraba mientras viviera el usufructuario. Pero
tambin se admiti que se estableciera por un plazo determinado.
El usufructuario no puede ceder el usufructo a un tercero, pues est concedido a
alguien en forma personal e intransferible.
Pero s podra locar o vender las ventajas econmicas del usufructo. El tercero sera
un simple locatario o comprador de los beneficios, pero el usufructo contina siempre en
cabeza del usufructuario. Sin embargo, se permitir hipotecar el usufructo, aun contra la
voluntad del nudo propietario.
EXTINCIN DEL USUFRUCTO
Puede ocurrir de varios modos:
17

Por la muerte del usufructuario, o por haberse producido la capitis deminutio de

ste o por haberse finalizado el plazo establecido.
Por confundirse en una las personas del propietario y del usufructuario. Esto poda
ocurrir:
o por renuncia del usufructuario, quien haca una in iure cessio del usufructo al
propietario.
o por la consolidatio, cuando el usufructuario adquira la propiedad de la cosa y
reuna la totalidad del dominio de ella.
Al igual que para las servidumbres prediales:
o por el non usus en la poca clsica 1 ao para los muebles y 2 para los
inmuebles; para Justiniano por el plazo de 10 o de 20 aos para los
inmuebles; no se menciona a los muebles, pero cabe suponer 3 aos.
o por la desaparicin total y definitiva de la cosa.

PROTECCIN DEL USUFRUCTO

Para defender su situacin el usufructuario cuenta con la uindicatio usus fructus (en
poca de Justiniano llamada actio confessoria). En principio, la poda dirigir slo contra el
nudo propietario que le desconociera el usufructo, pero desde Juliano, tambin contra
cualquier poseedor que le impidiera el uti fru.
Adems, a pesar de no ser poseedor de la cosa, el pretor lo defender con
interdictos tiles (as, el uti possidetis y el unde vi). Tambin la actio utilis legis Aquiliae; incluso contra el nudo propietario que le hubiese ocasionado un dao a la cosa (p.ej., haber
matado al esclavo dado en usufructo).
A su vez, el nudo propietario contaba con determinadas acciones penales (as, actio
legis Aquiliae y actio furti), y la actio serv corrupti (si quien corrompa al esclavo era el
usufructuario pero careca de actiones in personaram (no penales) para exigir la reparacin
de daos ocasionados por el usufructuario. Por eso se introdujo la prctica de una fianza
(cautio usufructuaria). Mediante esta cautio se comprometa por una stipulatio:
a) a usar la cosa a "arbitrio de buen varn"; y
b) a restituir la cosa (l o sus herederos) cuando concluyera el usufructo.

Uso y Habitacin
EL USO
El usuarios tiene solamente el uso pero no el disfrute de la cosa. No otorgaba
derecho a la totalidad de los frutos; slo lo otorgaba a aquello que sea suficiente para la
subsistencia suya y de los suyos.
Est protegido por una vindicatio usus. Al igual que el usufructo, cuyas reglas en lo
pertinente le son aplicables, deba proveer de una fianza (cautio).
HABITACIN
Esta otra figura, que para los clsicos era una forma de usus, nace de la
interpretacin de legados que consistan en "la habitacin de una casa". Se interpretaba
que estaba limitada a la vida del habitador; no pasaba a sus herederos, ni se perda por
el no uso ni por la capitis deminutio. Era un derecho real que facultaba a su titular a habitar
una casa de otro y aun a darla en locacin a terceros.
OPERAE SERVORUM
18

Tiene aplicacin cuando lo que se legaban eran las obras (trabajos) de los esclavos
ajenos. Poda el legatario beneficiarse directamente de ellos, o locarlos y ganar las sumas
de los arriendos. No se extinguen ni por el no uso ni por la capitis deminutio,
pudindose trasmitir a los herederos.

Superficie y Enfiteusis
Superficie: se origina en la prctica de locar terrenos pblicos a particulares,
permitiendo que los locatarios pudieran construir un edificio, contra el pago de un canon.
Generalmente era un contrato a muy largo plazo o a perpetuidad. Aquellos que
construan podan usar y beneficiarse del edificio construido (se lo llama superficies)
siempre y cuando que pague dicho canon (se lo llama solarium= de suelo). Si bien se lo
encuadraba en la locacin, tena todas las caractersticas de una concesin pblica.
SITUACIN Y PROTECCIN DEL SUPERFICIARIO
Por lo que hemos visto, se trata hasta ac de una locacin especial, puesto que
se permite que se pueda hacer una construccin, y adems fuertemente penetrada
por los principios de la concesin pblica.
a)
Por tratarse de una relacin contractual, el superficiario tiene, en caso de
ser privado de ella por el locador, la actio conducti, y en caso de privacin
por un tercero, el dueo locador debe cederle sus propias acciones.
b)

El pretor le conceder adems un nterdictum de superficie, de carcter

prohibitorio, vetando la violencia respecto de la posesin de la superficie.
Estaba redactado en trminos anlogos al interdicto uti possidetis.

c)

Igualmente el pretor conceder al superficiario una actio in rem utilis

Enfiteusis: desde poca antigua, se acostumbraba a otorgar el arrendamiento de tierras

de cultivo a particulares, por un plazo muy largo o a pertpetuidad. Los arrendatarios
deban pagar un canono determinado, siento transmitible a sus hijos. Se entregaba un
campo publico en arriendo, pero asegurando que mientras el vectigal sea pagado, el
predio no les seria quitado ni al arrendatario, ni a sus herederos.
A partit del Siglo III d.C comienza a aparecer la figura de la enfiteusis, que rige los
arrendamientos a largo plazo de tierras incultas publicas del imperio, y tambin el ius
perpetuum sobre terrenos del fisco imperial.
El enfiteuta tienen sobre el campo derechos que son mucho mas amplios que el
usufructuario:
-

Poda cambiar el destino econmico de la cosa a su entera voluntad

Los frutos los adquiere por la separatio mientras que el usufructuario los adquiere
por la perceptio (el acto personal de recogerlos).

Al igual que el usufructuario, puede dar el ius emphyteuticarium en hipoteca, y

crear servidumbres sobre el campo.

A diferencia del usufructuario, la enfiteusis es transmitible a los herederos del

enfiteuta. Tambin la puede ceder por actos intervivos, en este caso, debe notificar
previamente al propietario bajo la sancin de perder la enfiteusis.

Es considerado poseedor y en tal carcter tienen los interdictos posesorios (unde vi

y uti possidetis).
19

Garantas reales
Cuando se trata de garantizar una obligacin, se puede recurrir a conceder en favor
del acreedor una "garanta personal" o una "garanta real". En la primera, la responsabilidad del deudor se ve reafirmada por la constitucin de fianzas otorgadas por terceros. En
el caso de la segunda, se constituyen prendas o hipotecas en favor del acreedor como
seguridad de que se va a cumplir la obligacin.
FIDUCIA
El deudor le trasmite la propiedad de una cosa al acreedor por medio de una
mancipatio o de una in iure cessio. El negocio iba acompaado de un pacto de fiducia, por
medio del cual el acreedor se obliga a retransmitir la propiedad de dicha cosa por esos
mismos modos cuando la deuda sea satisfecha.
El acreedor quedaba ampliamente protegido, puesto que como
de actiones in rem (as, re vindicatio y actio negatoria). Si la deuda
principio, el acreedor se quedaba con la cosa. Si al vender la cosa se
la deuda, el exceso le debe ser devuelto al deudor. Si no se alcanza a
subsiste el crdito por el resto.

propietario gozaba
no era pagada, en
excede el monto de
cubrir lo adecuado,

El deudor tiene contra el acreedor una actio fiduciar para obligarlo, en cso de haber
pagado la obligacin, a retransmitir la propiedad de la cosa; y en caso de no haberla
pagado y haberse vendido, para reclamar por el superfiuum.
Si bien la fiducia aporta una garanta muy fuerte al acreedor, implica un riesgo
considerable al deudor que ha trasmitido el dominio y una gran desventaja, puesto
que luego de haberla efectuado con un acreedor, no poda volver a garantizar con esa
cosa a eventuales acreedores posteriores, hasta tanto que se hubiera concluido con el
crdito y sus consecuencias.
PIGNUS
Designa la garanta real que tendr el acreedor para asegurar el cumplimiento de la
obligacin.
Gayo establece que "pignus es llamado as por pugno (= puo), ya que la cosa que es
trada con la mano, la cosa es puesta bajo el "puo del acreedor. Propiamente llamamos
pignus (prenda) lo que pasa al acreedor, e hipoteca cuando no pasa, ni aun la posesin, al
acreedor".
PRENDA
En el caso del pignus (= prenda), el deudor le entrega al acreedor la posesin (no
la propiedad) de una cosa mueble o inmueble. Esta posesin la tiene como garanta de la
deuda, pero goza de la proteccin de los interdictos, no slo respecto de terceros, sino
tambin del propio deudor. Se lo considera garantizado para no devolver la cosa hasta
que le haya sido satisfecha la obligacin.
CARACTERES DE LA PRENDA
Por ser una garanta, si el crdito se extingue, la prenda cesa.
1. Las obligaciones que se pueden garantizar con pignus son todas, ya nacidas de un
mutuo,
de
una compraventa o locacin, etc. Tambin las obligaciones naturales, las
20

condicionales y las a plazo, las presentes o las futuras. Incluso puede alguien dar
pignus por obligacin ajena.
2. El pignus es indivisible. Si la deuda es extinguida parcialmente, el total de la
garanta responde por el resto de la obligacin; y si hay varios objetos pignorados
por un mismo crdito, continan todos ellos garantizando la deuda residual.
3. Segn un rescripto de Gordiano, se permite al acreedor retener la cosa prendada,
cuando pese a haberse pagado la obligacin garantizada por sta, el deudor
adeudaba otras obligaciones. Esta posibilidad es un simple derecho de retencin.
EFECTOS DE LA PRENDA
La garanta que tiene el acreedor consiste en el derecho de retener la cosa dada en
prenda hasta que la obligacin sea enteramente pagada.
-

Si se paga la obligacin, o esta se extingue por otra casusa, el deudor pignoraticio

tiene una actio pignoraticia contra el acreedor que retiene indebidamente la cosa
prendada para que la devuelva.

Para el caso de no haberse satisfecho la obligacin, entonces el acreedor poda

efectivizar la garanta. A veces se establecia una lex commissoria, mediante la cual el
deudor le otorgaba al acreedor la posibilidad de quedarse con la propiedad del pignus
en caso de no pago de la obligacin. Otras veces se autorizaba al acreedor para que
pudiera vender el pignus y quedarse con la plata.

HIPOTECA
El pignus bajo la forma de la hipoteca, aparece muy tardamente en Roma. Hubo un
desarrollo preparatorio que llev finalmente a esta forma de garanta, que a diferencia
de la prenda, mantena la posesin de la cosa pignorada en poder del deudor.
CARACTERSTICAS
La hipoteca, al igual que la prenda garantizaba toda clase de obligaciones. Pero a
diferencia de sta, que necesitaba de la entrega de la posesin para que comenzara la
garanta, la hipoteca se constitua por simple convenio. Tambin se admiti que
pudiera constituirse por disposicin testamentaria.
Al no exigirse el traspaso de la posesin, se puede establecer no slo sobre las res
corporales (como sucede con la prenda), sino tambin sobre las res incorporales, y en
general sobre todas las cosas que pueden ser compradas y vendidas; incluso sobre
todo un patrimonio.

UNIDAD N9: CONTRATOS

CONTRATOS VERBALES
Son aquellos que se perfeccionan por el pronunciamiento de palabras solemnes.
Stipulatio: La stipulatio es una promesa oral de realizar una prestacin, a
instancias de una pregunta, realizada por quien va a resultar acreedor. Tradicionalmente fue
un contrato oral. Pero dentro del periodo clsico se admiti que fuera acompaado de un
documento escrito (cautio) que sirviera como elemento probatorio.
De la stipulatio nace una accin, la actio ex stipulatu, la cual poda ser con formula
certa (cuando el quantum de la obligacin aparece claramente expresado), o con formula
incerta (cuando no es as, o la obligacin es de hacer).
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La stipulatio puede servir tambin para la aplicacin de la llamada clusula penal, por
la cual se avita al acreedor la prueba del perjuicio sufrido.
Requisitos:
1. Unidad de acto: Que las dos partes estn presentes.
2. Oralidad: La pregunta y la respuesta deben ser hechas oralmente.
3. La pregunta y la respuesta deben sucederse inmediatamente en el tiempo la una
a la otra.
4. La respuesta debe ser congruente con la pregunta.
CONTAROS LITERALES
Son aquellos que se perfeccionan por medio de la escritura.
Nomina transcripticia: Se trata de dos libros, uno adversaria (en el cual se
llevaba la nomina de todas las entradas y salidas en forma diaria) y otro codex accepti et
expensi (cuaderno de lo entrado y lo gastado). Este libro sirvi como prueba de las
obligaciones y tambin para crearlas. Se solan emplear dos formas:
a. El nomen transcripticium, conocido como a re in personam, que servia para lograr los
efectos de una novacin objetiva.
b. El nomen transcripticium, conocido como a persona in personam, que era utilizado para
lograr los efectos de una novacin subjetiva.
Las dos formas tenan de comn:
a. La anotacin deba se efectuada con consentimiento del deudos en ele libro del
acreedor.
b. Deba anotarse la causa de la obligacin.
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Chirographia y singraphae:

Chirographum: Era un documento firmado solamente por el deudor y sellado con su

anillo; aquel quedaba en poder del acreedor.
Syngrapha: Era un documento extendido en dos ejemplares, firmados y sellados
ambos, de los cuales quedaba uno en poder del acreedor y otro en poder del deudor.

CONTRATOS CONSENSUALES
Son aquellos que se perfeccionan por el mero consentimiento, sin ser requisito
necesario ninguna formalidad verbal o escrita.
Compraventa: Es un contrato por medio del cual una persona llamada
vendedor se obliga a transmitir la posesin de una cosa asegurando su pacifico goce a otra
llamada comprador, que se compromete a abonar por ella un precio consistente en una
suma de dinero. Por la compraventa no se transmite la propiedad, sino la posesin. Para
adquirir el comprador el dominio de la cosa se hace necesaria la traditio de la cosa.
Elementos constitutivos:
1. Consentimiento: Nadie puede ser obligado a vender una cosa contra su voluntad.
2. Objeto: Poda versar sobre res corporales y res incorporales.
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3. Precio: Debe ser en dinero, cierto (debe ser determinado o determinable), verdadero
(que no sea simulado) y justo (por la devaluacin).
Acciones:
Actio empti: Puede ejercerla el comprador contra el vendedor. Su propsito es
lograr la posesin de la cosa vendida.
Actio venditi: Puede ejercerla el vendedor contra el comprador. Su propsito es
exigir el pago del precio y, eventualmente el pago de intereses u otros accesorios.
Acciones a eleccin del comprador:
Actio redhibitoria: Se devuelve el precio contra la entrega de la cosa.

Actio quanta minoris: Se reduca el precio de la cosa.

Pactos:
La lex comissoria: Se celebra el negocio, pero si el comprador no paga dentro de
un plazo determinado, se debe restituir la cosa con los frutos percibidos.

El pactum dicplacientae: Se celebra el negocio, pero si la cosa no resulta del

agrado del comprador dentro de un plazo determinado, deja de haber negocio.

In diem addictio: Si dentro de un plazo determinado alguien ofrece mejor precio, el

vendedor puede rescindir la compraventa.

El pactum de retrovendendo: El vendedor puede readquirir la cosa dentro de un

cierto plazo, devolviendo el precio pagado.

El pactum de retroemendo: El comprador puede obligar al vendedor a readquirir

la cosa, luego de un cierto plazo, por el mismo precio.

Locacin: Es un contrato por medio del cual una persona, locador, se obliga a
entregar a otra llamada locatario el uso o el uso y disfrute de una cosa determinada, o la
prestacin de ciertos servicios, mediante el pago de un precio denominado alquiler. Este
contrato dura aquello que hayan convenido las partes. De no haberse convenido un plazo,
puede darse por concluido por decisin unilateral de cualquiera de las partes en cualquier
momento.

CONTRATOS REALES
Son aquellos que se perfeccionan por la entrega de la cosa.
Mutuo: Es el contrato por el cual una persona, mutuante, entrega a otra,
mutuario, una determinada cantidad de cosas fungibles, obligndose este a devolver otro
tanto del mismo genero y calidad.
Comodato: Es el contrato en virtud del cual una persona, comodante, entrega
a otra, comodatario, una cosa para que la use en forma gratuita, debiendo devolverla luego
de cumplido el plazo convenido, y si no lo hay, al primer requerimiento de la contraparte.
Se trata de un prstamo de uso. El comodante no adquiere la propiedad ni tampoco la
posesin, sino la mera tenencia de la cosa. Puede versar sobre cosas muebles o inmuebles,
debiendo en principio no ser consumibles. El comodatario debe usar la cosa de un modo
normal o teniendo en cuanta lo convenido. Respondede la custodia de la cosa, bastando la
culpa.
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Deposito: Es el contrato en virtud del cual una persona, depositante, entrega

a otra, depositario, una cosa mueble para que la guarde, obligndose este a devolverla
cuando aquel la reclame. El depositario es un mero tenedor de la cosa. No puede usarla,
debiendo custodiarla hasta que se la reclame el depositante.

Deposito regular: Es el ya descrito.

Deposito irregular: El depsito de dinero u otros objetos fungibles, facultndose al

depositario para consumirlos y devolver otro tanto.

Deposito necesario o miserable: Tiene lugar cuando en caso de tumulto,

incendio, ruina, naufragio, el depositante no tiene mayores opciones para elegir al
depositario.

Secuestro: Cuando se entrega la cosa litigiosa a una de las partes o a un tercero.

Debe devolverla una vez dilucidad la cuestin judicial.

Prenda: Es el contrato en virtud del cual en deudor, como garanta del pago
de la obligacin, entrega al acreedor la posesin de una cosa.

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