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Droit des biens

Thme 1 : Introduction au droit des biens


1. La notion de biens
Les biens et les personnes sont les deux piliers fondamentaux du droit civil,
cest autour de ces 2 catgories opposes que se construit cette matire.
Pour pouvoir dfinir les biens on est oblig de revenir sur la dfinition des
personnes, parce que la dfinition du bien est le rsultat dun raisonnement en
2 temps, les biens sont ce que ne sont pas les personnes, les biens ne sont pas
tout ce que ne sont pas les personnes.
A. La distinction personnes biens : dfinition ngative
Pour dfinir les biens il faut dabord isoler et exclure tout ce qui relve de la
catgorie personne, parfois on peut avoir le sentiment que cette distinction est
facile mais parfois elle est brouille surtout quand on est face une personne
morale. Car lorsque la PM prend la forme dun groupement, ces PM
sont composes de PP mais qui exercent leurs activits au moyen de
biens.
Cette distinction ne pose pas de problmes dans la plupart des cas, elle a
toutefois dans certaines catgories particulires, des limites. Quid de lesclave.
Aujourdhui on rencontre ce problme avec le ftus, on pourrait tre tent de
dire que cest un tre en devenir, donc une personne, mais lavortement serait
un meurtre. Si on admet que lembryon est une personne, on a des difficults
pour la biothique, dans la PMA, on ne peut admettre que des embryons qui
ont t conservs pour une FIV soient dtruits. Si linverse on le fait rentrer
dans la catgorie de biens, on ne va pas pouvoir admettre quun ftus
succde un parent prdcd. Ou le fait davoir provoqu mme involontaire,
la mort accidentelle dun ftus.
Autre possible de classer lembryon dans la catgorie des biens mais de lui
appliquer un rgime particulier.
Certains auteurs dfendent la catgorie des personnes humaines potentielles.
Les animaux sont-ils des personnes ou des biens ?
En 1804 aucun doute les animaux sont des biens, il est de plus en plus
question de tenir compte du lien sentimental. La question qui se pose
aujourdhui est de trouver un quilibre entre la protection juridique de lanimal
et la surprotection de lanimal.
Le lgislateur intervient la 1re fois dans une loi du 10 Juillet 1976 relative la
protection de la nature, lanimal est qualifi dtre vivant et sensible qui doit
tre plac par son propritaire dans des conditions compatibles avec des
impratifs biologiques de son espce. Cest dans cette loi que lon va venir
sanctionner les actes de cruaut sur les animaux. Elle modifie les termes de
larticle 528 du code civil, sont meubles par leur nature les animaux et les
corps qui peuvent se transformer dun lien un autre . On fait sortir lanimal
de la catgorie des meubles par nature.
Un dcret du 11 mai 2004 qui va porter publication de la convention
europenne pour les animaux de compagnie.
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En 2013 une ptition va tre sign par un certain nombre dintellectuel, qui
vont demander une volution du rgime juridique de lanimal, ils veulent une
troisime catgorie juridique. Ils vont obtenir partiellement satisfaction puisque
trs rcemment a t adopt une loi (16 fvrier 2015) qui conduit insrer un
nouvel article dans le code civil, 515-14 les animaux sont des tres vivants
dous de sensibilit. Sous rserve des lois qui les protgent, ils sont soumis au
rgime des biens. . Lanimal est une catgorie particulire laquelle sans
rgle propre on applique le rgime des biens.
Cest une entit part qui pose problme ds lors que lon se pose des
questions pratiques sur lanimal, les tribunaux sont confronts au problme de
la nature juridique de lanimal. Un jugement du TGI de Lille, une affaire dans
laquelle il tait question de qualifier le chien dun aveugle. Le TGI a qualifi le
chien, de personne par destination.
Un arrt de la CA de Paris, un couple se btait la garde de leur animal de
compagnie, ds lors quun poux quitte le domicile conjugal en laissant le
chien son conjoint ce dernier peut sen voir attribuer la jouissance titre
provisoire. Ce qui est notable cest le terme de jouissance, elle laisse lanimal
dans la catgorie des biens.
Lanimal est peut-tre aujourdhui lentit qui va bousculer cette fameuse
distinction.
B. Les critres dune dfinition positive du bien
Une fois les personnes exclues, tout ce qui reste nest pas ncessairement un
bien ? il va falloir mettre en perspective la notion de bien et celle de chose.
Dans le langage courant, bien et chose sont souvent employs comme des
synonymes. Tous les biens sont des choses, mais toutes les choses ne sont pas
des biens. Pour distinguer les choses des biens il faut trouver les critres.
1. Les critres de lutilit
Les auteurs du 19me sicle considraient qutait des biens tout ce qui tait
utile pour lhomme. Il y a des choses qui sont utiles lhomme voir
indispensables mais qui ne peuvent pas tre qualifies de biens.
Cependant il y a une limite comme les organes, le sang, lair et leau. Lair et
leau sont dans la catgorie des choses communes, on ne peut pas se les
approprier.
2. Le critre de lappropriation
La plupart des auteurs ajoutent ce critre en expliquant que sont des biens les
choses utiles lhomme et susceptibles dappropriation prive. Ce double
critre permet dinclure dans la catgorie des biens les droits, cela permet de
comprendre pourquoi un droit intgre le patrimoine dune personne.
Ce double critre qui permet aux droits de rentrer dans la catgorie des biens
est critiqu. Pour eux il y a ici une tautologie, on dit que les droits sont des
biens car ils sont appropriables, mais il est absurde de dire que lon peut
sapproprier un droit dappropriation. Lappropriation est finalement la
potentialit dune chose tre celle dun seul. Le problme cest que si lon
intgre la catgorie des droits dans celle des biens, a conduit considrer que
certains droits sont des biens mais que dautres ne le sont pas. Seraient des
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biens tous les droits patrimoniaux, mais nen seraient pas tous les droits
extrapatrimoniaux.
Mme avec ce double critre on ne colle pas la ralit, on admet que ltat
reconnaisse un droit doccupation des ondes aux oprateurs de tlphonie.
3. Le critre de la valeur
Sont des biens non pas les choses qui ont une utilit mais celle qui ont une
valeur, il revient dfinir le bien par 2 des consquences juridiques quon lui
attache alors que lobjet de la qualification est de savoir quelles sont les
consquences juridiques quon attache la chose.

2. Le patrimoine
A. La thorie Classique
Aubry et Rau sappuient sur une vision personnaliste du patrimoine et qui
prne son unicit et son indivisibilit. Cette thorie classique est mise mal, on
connat de plus en plus dexception. Lensemble des rapports de droit
apprciable en argent qui ont pour sujet actif et passif une mme personne et
qui sont envisags comme une universalit juridique, on dduit de cette
dfinition deux lments :
- Le patrimoine est une universalit de Droits
- Une universalit de Droits lie la personne
1. Le patrimoine une universalit de Droits
Le patrimoine est un ensemble de biens et obligations qui appartiennent une
mme personne, il est compos dun actif et dun passif. Lactif englobe tous
les biens apprciables en argent, et le passif les obligations (dettes).
Cet actif et ce passif se compensent entre eux. A cot on a ce quon appelle les
universalits de faits, ce sont des ensembles qui sont tablis par la volont de
lHomme en vue de crer un rapport juridique, la grosse diffrence est que
luniversalit de fait nest compose que dun actif. Tel quun fond de
commerce, cest un certain nombre dactifs que lon met ensemble pour ne
crer quune universalit.
Premire consquence de luniversalit de droit est que lactif rpond du passif,
les deux sont indissociablement lis.
Les cranciers qui forment le passif ont un droit de gage gnral sur lensemble
de lactif, tous les biens rpondent de toutes les dettes (droit de gage gnral).
Le patrimoine nest pas fig cest quelque chose qui change tout le temps. Un
dbiteur va tre tenu de payer ses dettes sur ses biens prsents mais
galement sur ses biens venir. On a un mcanisme qui a vocation
sappliquer quotidiennement. Lorsquun lment de mon actif va tre remplac
par un autre Subrogation relle.
Par ce mcanisme le crancier va pouvoir venir profiter de mon actif mme si
celui ci volue.
Le patrimoine est un contenant avec un contenu variable.
2. Le lien entre le patrimoine et la personne
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Pour Aubry et Rau le patrimoine est une manation de la personne juridique, le


patrimoine est indissociablement li la personne.
Toutes les personnes ont ncessairement un patrimoine. Le patrimoine dure
aussi longtemps que la personne. Il ne va tre transmissible en tant que tel
qu cause de mort.
Une personne ne peut en principe avoir quun seul patrimoine. La thorie de
Aubry et Rau est largement remise en cause, parce que cette thorie
conduit considrer que tous les biens dune personne et toutes les
dettes doivent se compenser y compris lors dun patrimoine
professionnel.
Or il a t mis en avant que cette thorie avait un effet nfaste sur lconomie.
Si on a le risque dengager notre vie prive et familiale, quand on cre une
activit conomique, on sera plus rticent. Pendant longtemps, on a compens
cette difficult travers le statut de la personne morale. Aujourdhui lorsque
lon cre une personne morale, on ncessairement demander de se porter
caution personnelle.

B. La remise en cause de la thorie classique


1. Les exceptions au principe dunicit du patrimoine
Certaines de ces exceptions sont spcifiques, on a admis ce que lon appelle la
succession sous bnfice dinventaire. Cette succession va permettre
lhritier dans un certain laps de temps dtre finalement la tte de deux
patrimoines, le sien et celui du dfunt (decujus), la fusion naura lieu quune
fois linventaire effectu.
La cration de lentrepreneuriat, en 2010 le lgislateur cr lEIRL, ce nest
pas une personne morale et pourtant le code de commerce admet trs
clairement que lentrepreneur IRL, dtienne deux patrimoines distincts.
Avnement de la fiducie en droit franais, article 11 du CC : lopration par
laquelle un ou plusieurs constituants transfert des biens des droits ou des
srets () un ou plusieurs fiduciaires qui les tenant sparer de leur
patrimoine propre agisse dans un but dtermin au profit dun ou plusieurs
bnficiaires. La fiducie gestion hypothses dans laquelle le fiduciaire va
acqurir des biens dans le but de les grer charge pour lui ensuite de les
transmettre autrui (tiers bnficiaire ou constituant). Le fiduciaire est un
crancier qui va obtenir un bien afin de garantir sa crance.
Le fiduciaire qui gre le bien ou qui le conserve en attendant le paiement de sa
dette, ne fait pas rentrer ce bien dans son patrimoine.
2. Les propositions de thories nouvelles
Les droits trangers connaissent eux une vritable thorie du patrimoine
daffectation. En Allemagne et Angleterre le patrimoine nest plus li la
personne, le patrimoine est affect un but particulier. On admet quune
personne ait plusieurs patrimoines et surtout quil puisse tre cd ou
transmis entre vifs.
3. Distinction droit rel droit personnel
Notre conception moderne de la distinction droit rel droit personnel est
largement inspir de celle de Vauthier, Rigaud ces 2 catgories de droits sont
opposes par la nature, lopposition vient de ce que le droit rel est un droit
direct absolu sur une chose susceptible de sexercer sur une chose sans
intermdiaire. Au contraire le droit de crance est essentiellement un rapport
dtermin le crancier et le dbiteur. Sans doute ce droit a parfois pour but
lobtention dune chose, mais ce droit du crancier ne porte directement sur
cette chose quil ne peut obtenir que par intermdiaire du dbiteur.
Les droits rels sont composs de deux lments :
- Une personne : titulaire du droit
- Une chose : objet du droit
Les droits personnels sont composs de trois lments :
- Une personne : sujet actif du droit : le crancier
- Une autre personne : le passif : le dbiteur
- Une chose : lobjet du droit
Droit de proprit cest un droit rel.
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Les droits rels ont t consacrs de manire limitative. La Cour de Cassation a


admis quon puisse crer des droits rels en plus de ceux consacrs par le
lgislateur, arrt Maison de la Posie du 31 octobre 2012 : vente dun
immeuble par une fondation une association, dans cette vente il avait t
prvu de rserver la venderesse la jouissance ou loccupation dune partie
des biens cds. En contre partie il y avait une clause dans le contrat de vente
qui confrait lacqureur la possibilit dexiger la restitution des locaux
moyennant une mise disposition gratuite de locaux de remplacement pour la
dure dexistence de la fondation. Plus de 70 ans aprs, ces parties rencontre
des difficults parce que la socit des auteurs et compositeurs veut expulser
maison de la posie.
Est ce que la fondation a un droit de jouissance doccupation et quelle est la
nature de ce droit ? Quelle est la dure de ce droit ?
La cour dappel va accueillir la demande de lacqureur en qualifiant ce droit de
droit dusage et dhabitation ce qui la conduit lui appliquer le rgime
juridique. Lorsque le droit est confr une personne morale il steint au bout
de 30 ans.
La cour dappel va tre censur par la Cour de Cassation au visa des articles
1134 du CC, le droit qui a t cr par le contrat un droit rel mais sui generis,
donc il est encore valable.
Cette dcision permet la modification de doits rels en dehors de ceux crs
par le lgislateur.
Confirm par une dcision du 28 Janvier 2015.
Classiquement il y a trois lments pour les distinguer :
- Le droit de prfrence, le titulaire dun droit rel va toujours tre
prfr aux autres personnes qui pourraient invoquer un droit sur
cette chose. Ce qui a pour consquence quen principe si plusieurs personnes
sont investies dun droit rel sur une chose, une seule pourra en tre tenue
titulaire.
- Le droit de suite, le titulaire dun droit rel peut suivre la chose en
quelques mains quelle se trouve, consquence directe du lien entre la
personne et la chose. Lopposabilit des droits, le droit rel est opposable
tous. Alors quen principe il est opposable que une personne dtermine.
- Lopposabilit des droits : le droit rel est opposable tous erga
omnes alors quen principe le droit personne nest opposable qu une
personne dtermine.
B. Les limites de la distinction
Le bail est en principe un droit personnel, un bailleur, un preneur relativement
un bien. Mais il fait lobjet dun rgime juridique particulier, qui conduit lui
donner des caractristiques dun droit rel comme le droit de suite. Dans le bail
les deux parties peuvent exiger des choses, le locataire peut exiger des choses
de son bailleur. La diffrence est que lusufruitier ne peut rien exiger du nupropritaire, lusufruitier ne peut pas agir en justice contre le nu-propritaire
pour le forcer faire des rparations, car lusufruitier un rapport direct sur sa
chose pas sur le NP.

Thme 2 : La classification des biens


Il a toujours exist des classifications des biens en raison de leur nombre
important, les biens sont tellement nombreux quil tait juridiquement
intressant den regrouper certains qui se ressemblent, dans le but de leur
attribuer un rgime juridique commun.
Chapitre 1 : Bien meuble/ immeuble
Cette distinction a le caractre dune suma divisio dans le Code Civil
puisquelle est consacre dans un des articles qui est larticle 516 tous les
biens sont meubles ou immeubles la distinction repose sur un critre
physique daptitude au dplacement. Ce qui peut se mouvoir seul ou avec
la main de lhomme sont des meubles et tout ce qui est immobile sont
des immeubles.
Le critre de laptitude physique se mouvoir na toujours permis de distinguer
les meubles des immeubles, en droit romain on connaissait cette distinction
mais elle avait une valeur beaucoup moins importante, on parlait des res
mancipi et des res nec mancipi. La diffrence fondamentale tait que la
distinction repose sur la valeur des biens. Les res mancipi, c'tait des choses
qui voquaient une richesse majeure (fond de terre, esclave, et les btes), les
res nec mancipi tait une catgorie fourre-tout. Cette classification a trs
rapidement prsent ses limites, dans lancien droit elle a chang de caractre,
cest toute fois le critre de la valeur qui prime, mais on considre que le seul
bien qui a de la valeur cest la terre qui doit tre garde en famille, et les
meubles sont considrs comme tant vil. A la valeur on ajoute le critre de la
mobilit.
C'est en 1804 que le critre de la valeur va tre abandonn au profit du critre
physique de la mobilit.
On ne peut plus considrer que les immeubles ont plus de valeur que les
meubles.
Section 1 : Les catgories dimmeubles
Dans le Code Civil dans le Titre I du livre 2 De la distinction des biens un
chapitre 1er Des immeubles , larticle 517 les biens sont immeubles ou par
leur nature ou par leur destination ou par lobjet auquel ils sappliquent .
1. Les immeubles par nature
Cette premire varit dimmeubles met directement en uvre le critre
physique tir de la fixit, ce sont les biens immobiles. C'est dabord le sol et
ensuite tout ce qui sy trouve fix ou incorpor.
A. Le sol
Dfinit larticle 518 comme les fonds de terre, cela inclus le sol et le sous sol.
B. Fix ou incorpor au sol
On trouve finalement deux grandes catgories de biens, comme les vgtaux
tant quils sont attachs au sol et nourris par la terre. Les articles 520 et 521
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ajoutent cela les rcoltes pendantes par la racine, le fruit des arbres non
encore recueilli ainsi que les coupes ordinaires de bois.

C. Les constructions
Les btiments sont immeubles par nature, sont immeubles par nature le
cabanon qui a t pos sur une dalle en bton ddi cet usage. Les serres
sont des immeubles par nature lorsque les charpentes mtalliques sont fixes
au sol.
Il faut savoir que lon fait entre un certain nombre daccessoires incorpors la
construction : comme les tuyaux servant la conduite des eaux sont
immeubles et font parti du fond auquel ils sont attachs. La Cour de Cassation
a considr que ctait le cas des ascenseurs ou les canalisations de gaz ou
dlectricit. La Cour de Cassation a considr quil ne suffisait pas que les
convecteurs lectriques soient relis au circuit lectrique par des fils pour
devenir des immeubles par nature. Encore faut il que les appareils fassent
corps avec le btiment et quils lui soient indissociablement lis de sorte quon
ne pourrait les enlever sans porter atteinte lintgrit de limmeuble.
2. Les immeubles par destination
Evoqu larticle 517 et numr aux articles 524 et 525, ce sont des biens
meubles qui vont tre considrs fictivement par le droit comme des
immeubles parce quils ont u lien fonctionnel avec un immeuble, matriel ou
intellectuel.
Limmobilisation par destination suppose la runion de deux conditions
cumulatives :
- Une unit de propritaire
- Un lien de destination
A. Lunit de propritaire
Les deux biens doivent ncessairement appartenir la mme personne ce qui
engendre que les biens meubles dun locataire ne peuvent pas suivre le sort de
limmeuble du propritaire.
B. Le lien de destination
1. Le lien daffectation
Il faut un lien de destination entre les deux biens, il peut consister soit en un
lien daffectation ou dattache perptuelle demeure. Cela repose sur un
critre fonctionnel connotation conomique, il sagit de laffectation du
meuble au service ou lexploitation dun fond dont il constitue un accessoire
indispensable.
Larticle 524 fut modifi par loi de 2015 Les objets que le propritaire d'un
fonds y a placs pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles
par destination. Les animaux que le propritaire d'un fonds y a placs aux
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mmes fins sont soumis au rgime des immeubles par destination. Le


changement est que lon distingue les objets des animaux et que les animaux
sont soumis au rgime des immeubles par destination, on ne les qualifie pas
dimmeubles par destinations, ils restent des animaux.
La liste des biens qualifis dimmeubles par destination a volu et sest
entendue, car aujourdhui la commercialit est beaucoup plus importante quen
1804. Par exemple les lits garnissant un htel sont des meubles par
destination, galement les dcors dun thtre. Si on tablie quun meuble est
ncessaire lexploitation du fond il y a aura immobilisation par destination.

2. Le lien dattache perptuelle demeure


C'est un critre intellectuel, larticle 525 recense les critres Le propritaire
est cens avoir attach son fonds des effets mobiliers perptuelle demeure,
quand ils y sont scells en pltre ou chaux ou ciment, ou, lorsqu'ils ne
peuvent tre dtachs sans tre fracturs ou dtriors, ou sans briser ou
dtriorer la partie du fonds laquelle ils sont attachs.
Il y a un certain nombre de meubles que lon va qualifier de meuble par
destination car on ne peut pas les retirer sans labmer.
Ex : Les glaces d'un appartement sont censes mises perptuelle demeure
lorsque le parquet sur lequel elles sont attaches fait corps avec la boiserie. Il
en est de mme des tableaux et autres ornements.
Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont places dans une
niche pratique exprs pour les recevoir, encore qu'elles puissent tre enleves
sans fracture ou dtrioration.
On est dans lide dune union indissociable plus quun critre dutilit, une
union qui va tre matrielle mais galement intellectuelle. Ce lien matriel ou
intellectuel doit tre plus fort quune simple mise en place dun meuble dans
un immeuble mais moins fort quune vritable incorporation.
Sest pose la question de savoir si on pouvait attribuer la nature dimmeuble
par immobilisation sous la simple volont des parties ?
On trouve ce propos un arrt de la CA de Paris qui a considr que lon
pouvait avoir des immeubles par destination par dtermination de la volont
des parties
3. Les immeubles par lobjet auquel il sapplique
Cette catgorie rsulte de larticle 526 qui prvoit que sont immeubles, par
l'objet auquel ils s'appliquent :
- L'usufruit des choses immobilires ;
- Les servitudes ou services fonciers ;
- Les actions qui tendent revendiquer un immeuble.
On retrouve des droits, des biens incorporels, qui ne sont aucunement en lien
avec le critre physique de fixit, on voit que cette distinction est
ncessairement imparfaite comme toute catgorisation, cest pour a que
certain prne la distinction bien meuble/bien corporel.
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A. Les droits rels immobiliers


Tous les droits rels principaux et accessoires qui portent sur un immeuble sont
considrs comme tant eux mme des immeubles.
B. Les actions immobilires
Larticle 526 parle des actions qui tentent revendiquer un immeuble, il faut
tendre la catgorie lensemble des actions relles immobilires. Avant 2015
il y avait la distinction entre les actions ptitoires et possessoires. Parmi les
actions ptitoires, il ny a pas seulement laction en revendication de la
proprit, il y a les actions confessoires et celles au contraire qui ont vocation
contester un droit rel.

C. Les crances immobilires


uvre de la doctrine vise des hypothses la marge, elle va uniquement
exister dans les hypothses dans lesquels le transfert de proprit est retard
dans un contrat. Ainsi entre le moment ou le consentement est chang et ou
le moment de la vente aura lieu, il existe une crance qui porte sur la vente en
question et cette crance droit tre considre comme un immeuble.
Section 2 : Les catgories de meubles
Ce sont toutes les choses qui peuvent se mouvoir, tout ce qui nest pas
immeuble est meuble. Ces meubles sont numrs larticle 527 du Code
Civil, les biens sont meubles par leur nature ou par la dtermination de la loi. A
cot la JP en a cr une troisime qui est celle des meubles par anticipation.
1. Les meubles par nature
Dfinis larticle 528 du code civil, qui a lui aussi t modifi par la loi de 2015
Sont meubles par leur nature les biens qui peuvent se transporter d'un lieu
un autre. On va trouver tout ce qui est meuble meublant, vis larticle 534
dfinit comme les meubles destins l'usage et l'ornement des
appartements.
On trouve aussi les engins flottants et les aronefs, ils sont immatriculs, la
cession fait lobjet dune certaine publicit.
galement les matriaux provenant de la dmolition d'un difice, ceux
assembls pour en construire un nouveau, sont meubles jusqu' ce qu'ils soient
employs par l'ouvrier dans une construction. Lorsque lon sait que dans un
avenir proche une dmolition va avoir lieu, on va les considrer comme des
meubles par anticipation.
2. Les meubles par anticipation
Le meuble par anticipation est la rciproque de limmeuble par destination
parce que cest une fiction juridique par laquelle on va considrer quun bien
immeuble est juridiquement un meuble, on sait que dans un avenir proche il va
devenir meuble.
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Aujourdhui on sait que plusieurs conditions doivent tre remplies pour que lon
puisse parler de mobilisation par anticipation :
- Il faut une volont des parties de mobiliser limmeuble avant mme quil
soit dtach de limmeuble.
- Il faut que soit envisage une sparation relle et srieuse
- Quelle se fasse dans un bref dlai court et dtermin.
Lintrt de cette mobilisation par anticipation est la vente, voire les surets
car partir du moment o on aura mobilis, la vente rpondra aux critres des
meubles et sil devait y avoir une vente force elle sera galement mobilire.
Les actes passs relatifs un meuble par anticipation relvent du rgime
juridique des meubles.
3. Les meubles par dtermination de la loi
Article 529 Sont meubles par la dtermination de la loi les obligations et
actions qui ont pour objet des sommes exigibles ou des effets mobiliers, les
actions ou intrts dans les compagnies de finance, de commerce ou
d'industrie en ralit on a trois sous catgorie de meubles par dtermination
de la loi qui sont :
- les droits et actions portant sur un meuble
- les crances mobilires
- les parts dintrts et actions de socits
A. Les droits et actions portant sur un meuble
Les droits et les actions qui portent sur un bien meuble sont meubles, lusufruit
dun immeuble est un droit immobilier mais lusufruit qui porte sur un meuble
est un droit mobilier.
B. Les crances mobilires
La crance est toujours mobilire, et ce mme si elle est excutive un contrat
qui a pour objet un immeuble. Le droit de crance quest le droit de percevoir
le prix dune vente pour un vendeur mme si lobjet est un immeuble la
crance est meuble.
Sont des meubles par dtermination de la loi notamment les rentes.
C. Les parts dintrts et actions de socits
Tous les titres que lon peut dtenir dans une socit sont rputs mobiliers
tout au long de la vie sociale de la socit peu importe sa forme et son objet
social.
Le fisc applique une cession de part qui normalement est une cession
mobilire, lorsque les socits ont une vocation immobilire, la fiscalit des
biens immobiliers.
Il faut aujourdhui intgrer dans la catgorie des meubles tous les droits qui
sont intellectuels.
Section 3 : Limpact de cette distinction
Cela permet de savoir quel rgime juridique lui appliquer. Le droit des biens est
principalement construit autour de cette distinction.
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1. La publicit lgale
La vente des immeubles nobit pas aux mmes rgles que celles des meubles,
il y a une publicit organise et obligatoire qui est gre par le service de la
publicit foncire sur des registres accessibles tous. Les biens meubles eux
ne connaissent pas il faut savoir que le fait que les meubles puissent avoir plus
de valeur conduit un certain nombre dauteurs mettre en place un service
de publicit.
2. La comptence juridictionnelle
Si on exerce une action mobilire ou immobilire permet de dterminer quelle
est la juridiction comptente. Cest la juridiction du lieu dans lequel est situ
limmeuble.
3. Limpacte la proprit sur la possession
La possession permet lacquisition de la proprit mais si on est en matire
mobilire. En matire immobilire il faut une possession de bonne foi de 10 ans
et 30 si mauvaise foi.
4. Les rgles applicables en matire de sret
La sret va conduire une mesure dexcution qui est la saisi, ca naura pas
les mmes consquences en matire mobilire qui est beaucoup plus facile
que la saisi immobilire. La rgle est quil faut dabord saisir le mobilier et cest
uniquement lorsque lon a tout saisi que lon peut saisir limmobilier.
5. Les rgles de nullits pour lsion
En matire de meuble on ne peut pas invoquer de nullit pour lsion.
6. Les rgles applicables en matire dadministration de biens
Les pouvoirs du tuteur sur les biens dun mineur ou ce sont dun poux sur les
biens de la communaut sont plus limits en matire dimmeuble quen
matire de meuble.
Chapitre 2 : Bien corporel/ Non corporel
Pendant longtemps cette distinction ne sest pas pose en droit des biens car il
tait bas sur la corporalit, mais la modernisation a conduit donner une
place de choix lincorporel autrement dit limmatriel. Le savoir faire les
connaissances sont des formes nouvelles de richesses quil faut prendre en
compte juridiquement, la distinction est aujourdhui incontournable. Lintrt
est de connatre le rgime commun ces biens.
Les biens corporels sont ceux qui sont une ralit physique cest dire qui sont
tangibles et peuvent tre saisi par lhomme. Il y a les biens de la nature dans la
catgorie des biens corporels, alors que les biens incorporels sont
ncessairement crs par lhomme car ils ne peuvent pas tre apprhends, on
va trouver tous les droits. A coter des droits, on va trouver les biens incorporels
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vritables qui sont en fait des universalits qualifies de biens auxquels on


applique un rgime juridique (fond de commerce).
La question quest pose ctait de dire quel rgime on applique aux biens
incorporels. Est ce quil est aujourdhui utile de crer un rgime gnral des
biens incorporels ou est ce que lon peut se contenter dappliquer le rgime des
biens corporels et de ladapter dans certaines situations spcifiques pour des
biens spcifiques. Aujourdhui on na pas cr de rgime juridique particulier,
on leur applique le rgime des biens corporels, sauf disposition spcifique.
Chapitre 3 : Bien consomptible/ Bien de consommation/ Non consomptible
1. La distinction
Evoqu principalement larticle 587 du Code Civil, ils se consomment par un
usage unique, on ne peut les utiliser quen les dtruisant. La monnaie est un
bien juridiquement consomptible.
Les biens non consomptibles ce sont les biens qui supportent une utilisation
rpte.
De cette premire distinction on est venu dduire une troisime catgorie qui
serait le bien de consommation. Ils vont prir du fait de leur usage mais de
manire progressive (ex : voiture).
2. La consquence
Le rgime de restitution est diffrent, lors quils sont consomptibles au premier
usage ils ne peuvent pas donner lieu une restitution en nature, tous les
contrats qui ont pour objet le prt de quelque chose qui doit tre restitu en
nature ne peuvent pas en principe porter sur des choses consomptibles. On
accepte que la substitution se fasse non pas en nature mais par quivalent, il
ne sagira pas de rendre la chose en tant que telle mais une chose semblable,
de pareille quantit, de pareille valeur. On rencontre le quasi usufruit, on a
confr un droit dusufruit, sur un bien de consommation.
Chapitre 4 : Bien fongible/ non fongible
1. La distinction
Les biens fongibles sont des biens interchangeables entre eux, ils peuvent
indiffremment se remplacer les uns des autres, ils sont substituables. On les
appelle galement les choses de genre, elles se dfinissent par lespce
laquelle elles appartiennent et par leur quantit.
On trouve les biens non fongibles, ce sont les corps certains qui sont des biens
susceptibles dtre individualiss. Il y a des hypothses dans lesquelles le
cheval sera un bien fongible ou non fongible, par exemple pour la viande en
supermarch ce sera un bien fongible mais dans le cas du poney questre ce
bien sera non fongible.
2. Les consquences
La consquence principale est le moment du transfert de proprit, si le
contrat de vente a pour objet un corps certain, le principe est que le transfert
de proprit sopre par lchange des consentements. Au contraire si le
14

contrat de vente porte sur une chose de genre, le transfert est retard jusquau
moment de lindividualisation de la chose.
Le moment du transfert de proprit est galement le moment du transfert des
risques.
Chapitre 5 : Bien productif/ frugifre
1. La distinction
Les produits cest tout ce qui provient de la chose sans priodicit et surtout
avec une destruction de sa substance comme les pierres dune carrire.
Le fruit est celui qui revient avec une priodicit et naltre pas la substance de
la chose.
Le Code Civil ne donne pas de dfinition, mais larticle 582 il voque trois
catgories :
- Soit naturels, pas dintervention de lhomme
- Soit industriels, ils vont ncessiter lintervention de lhomme
- Soit civils ce sont ceux qui sont ritrer dun bien par leffet dun contrat
comme le loyer ou les intrts de sommes dargent. La question a t
pose pour les bnfices de socits, la Cour de Cassation a parfois
donn la qualification de fruit civil, parfois non, tant que les bnfices
navaient pas t distribus.
2. Les consquences
En matire de tutelle il est plus facile daliner des biens frugifres. En matire
de possession le possesseur de bonne foi peut conserver les fruits mais pas les
produits.
Les fruits vont pour lusufruitier et les produits pour le nu-propritaire.

15

Thme 3 : La notion et les attributs de la proprit


Il ny a pas beaucoup de certitude autour de la notion de proprit
lexception quelle se conoit uniquement dans la relation quune personne
peut avoir avec une chose. Ce lien prend la forme dun droit subjectif, cest
celui qui attribue une prrogative un individu dans son intrt dfini larticle
544 du Code Civil La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses
de la manire la plus absolue pourvu quon en fasse pas un usage prohib par
les lois ou par les rglements.

Ce droit a toujours connu un certain nombre de limites qui est le cadre lgal.
Depuis 1804, les limites nont pas cess de se multiplier. Il convient donc de
sinterroger sur lvolution du droit de proprit, et notamment sur son
caractre individuel.
A. Le rejet de la conception classique de la proprit
Bien que la proprit prive ait pris des formes diverses dans un premier temps
(1), il ne fait aucun doute quelle ft imprgne dindividualisme et de
libralisme en 1789 puis aux origines du Code civil (2).
1. La proprit Rome et dans lAncien Droit
A Rome, il y a dabord eu un simple partage de jouissance : chaque individu
recevait une parcelle, quil devait cultiver et dont il devait recueillir les fruits,
mais une fois la rcolte faite, la terre rentrait dans la proprit collective. Peu
peu sest instaure lhabitude de laisser la terre toujours aux mmes individus.
Cest ainsi qu Rome est apparue la proprit individuelle et perptuelle dont
le pater familias (pre de famille) tait le seul titulaire.
La loi des douze tables va instaurer ensuite le Dominium qui confrait celui
qui en tait investi un droit exclusif, souverain et perptuel sur les choses :
cest lapparition de labsolutisme du droit de proprit. Le propritaire est
alors considr comme matre chez lui de sorte quil peut faire ce quil lui plat
de sa chose.
Cette conception romaine de la proprit est abandonne dans lancien droit,
au moins en matire immobilire : les droits du propritaire ne sont plus
absolus. Les seigneurs sont propritaires des grandes tendues de terre.
Ils en concdent la jouissance des tenanciers qui avaient sur la terre une
sorte de proprit de fait : le domaine utile.
Les tenanciers devaient videmment payer dimportantes redevances leur
suzerain. Ce dernier conservait le domaine minent.
Si lorigine le domaine minent constituait la proprit vritable de la terre en
confrant au seigneur le droit de tirer de la chose tous les services quelle
comporte lexception de ceux qui avaient ts concds, le domaine utile a
pris une plus grande importance. Cela sest produit au moment ou ces
concessions ont attribu aux tenanciers les domaines essentiels de la chose.

16

La proprit est donc passe de lindividualisme la pluralit. Pourtant,


certains auteurs ont su dmontrer que cette disposition entre Rome et
lancien droit ntait pas toujours vraie : la conception que lon se faisait de
la proprit Rome tait une interprtation tronque par notre propre
conception de la proprit. La proprit na jamais t totalement
individuelle ni totalement plurale. Elle oscille plus justement entre ces
deux idaux antagonistes avec plus ou moins dintensit selon les priodes.
Cest prcisment le mme constat que lon peut faire pour la suite de
lhistoire de ce droit mme si la Rvolution de 1789 a tent de faire de la
proprit le bastion de lindividualisme.
2. La proprit de 1789 et du Code Civil
En 1789, la Rvolution marque une tape dcisive dans notre conception de la
proprit. Avec la DDHC du 26 aot 1789, la proprit est expressment
reconnue dans larticle 17 comme un droit inviolable et sacr . En vertu de
larticle 2, elle fait partie de ces droits naturels et imprescriptibles de
lhomme dont la conservation est le but de toute association politique .
La proprit est alors perue comme un moyen datteindre le but ultime des
rvolutionnaires : labolition des privilges de lAncien Rgime au profit dun
idal de libert entre tous les hommes.
La Rvolution abolit donc le domaine minent et les droits fodaux dans la nuit
du 4 aot 1789.
Les rdacteurs du Code civil de 1804 consacrent le caractre individualiste de
la proprit et le fait quelle soit un droit naturel, continuant le travail des
rvolutionnaires. Au cours de son laboration, Napolon sest exprim au sujet
de la proprit : La proprit, cest linviolabilit dans la personne de celui
qui la possde. Moi-mme, avec les nombreuses armes qui sont ma
disposition, je ne pourrais memparer dun champ, car violer le droit de
proprit dun seul cest le violer dans tous. . La clbre dfinition de la
proprit sonne finalement comme un cho de larticle 17 de la DDHC.
Un historien du droit dclarera : Cette importance de la proprit traduit
davantage des considrations et des proccupations politiques de lpoque
que dune vritable volont des rdacteurs du Code civil de donner une
dfinition de la proprit.
A lpoque, la proprit individuelle telle que conue en 1789 et insre dans le
Code civil est tout simplement un prolongement de la libert individuelle. On
considre que la proprit va permettre la ralisation de la proprit
individuelle.
Ce rejet thorique du domaine minent et du domaine utile a conduit le
lgislateur reconnatre un caractre absolu au droit de proprit. Mais cette
notion a t perue autrement que comme un simple abandon du domaine
divisible de lAncien droit : le propritaire doit pouvoir faire tout ce quil entend
de son bien, sa matrise est cense tre illimite.
Cependant, le lgislateur de 1804 reste vigilant et pose des limites cet
absolutisme :
17

Article 544 du Code civil : son usage ne doit pas tre en contradiction
avec les lois et les rglements.
Article 545 du Code civil : le propritaire pourra tre contraint de cder
sa proprit, mais seulement pour cause dutilit publique et
moyennant une juste et pralable indemnit. . On vise ici les
expropriations.

Aujourdhui, on connat bien dautres limites au droit de proprit, elles sont de


plus en plus nombreuses et importantes. Il faut reconnatre que ce droit nest
plus ce quil tait en 1804 et quil convient de lui chercher une conception
moderne.
B. La recherche dune conception moderne de la proprit
Les fondements de la proprit nont plus lieu dtre. Sa nouvelle conception
ne doit cependant pas tomber dans lexcs inverse qui consiste abolir la
fonction individuelle de la proprit.
1. Le rejet de la proprit fonction-sociale
Cette fonction-sociale de la proprit a t popularise par Duguit. Son ide est
de dire que la proprit rpond un besoin conomique particulier : affecter
certaines richesses des buts individuels ou collectifs dfinis.
Si laffectation dune chose lutilit individuelle est protge, cest avant
tout cause de lutilit sociale qui en dcoule.
Dans notre socit, il sagit donc moduler la proprit en fonction du but atteindre.
Par exemple, vis vis du droit au logement qui est un problme pour beaucoup de
personnes, il faut abandonner notre conception de la proprit et considrer que pour
rsoudre le mal du logement il faut admettre de priver certaines personnes de leur
droit de proprit pour satisfaire le droit au logement.

Duguit ira jusqu nier le caractre de droit subjectif la proprit. La doctrine


moderne nadhrera donc pas pleinement cette conception de la proprit
fonction-sociale .
une certaine poque, cette thorie a t pourtant trs discute. Le projet de
Constitution du 19 avril 1946 comportait larticle 36 ainsi rdig le droit de
proprit ne saurait tre exerc contrairement lutilit sociale ou de manire
porter prjudice la sret, la libert, lexistence, ou la proprit
dautrui. . Mais cet article a t rejet dans un rfrendum de 1946.
Cependant, ce projet a aujourdhui les faveurs de la CJUE car elle a
expressment considr dans laffaire Georges Von Deetzen v.
Hauptzollant Oldenburg avec un arrt du 22 octobre 1991 quil est de
jurisprudence tablie que les droits fondamentaux, et plus particulirement le
droit de proprit napparaissent pas comme des prrogatives absolues mais
doivent tre pris en considration par rapport leur fonction dans la socit .
Aujourdhui, la proprit fonction-sociale est considre comme lexcs
inverse de la proprit rvolutionnaire. Ce nest pas lide en compte dans
cette thorie qui pose problme mais cette ngation du droit subjectif qui
est rejete.

18

De plus, le fait de considrer que la proprit doit toujours avoir une


fonction sociale ne correspond pas au droit positif. Pour cela, il faut
vritablement que la proprit soit expose un rel besoin vital.
Mme si aujourdhui le lgislateur a adopt un certain nombre de mesures telles que la
taxe sur les logements vacants, elles nont pas de caractre automatique et donc pas
de caractre gnral. De plus, elle nest pas reconnue dans toutes les communes.

Ajoutons que dans les rapports interindividuels, la confrontation entre deux


droits
Exemple : thorie de lempitement, toujours en application en droit positif, conduit
de
ce que le juge commande systmatiquement la dmolition dun immeuble qui
empite sur le terrain du voisin quand bien mme il nest que de quelques
centimtres.

proprit ne conduit pas toujours faire primer la solution qui est la plus
souhaitable socialement parlant.

Lon sinterroge donc sur une dfinition consensuelle de lintrt social


avant de consacrer la thorie de la fonction-sociale de la proprit. Lidal de
Duguit dune proprit qui remplit une fonction sociale semble donc en
pratique infaisable.
2. Entre proprit individuelle et proprit fonction-sociale : la proprit
pragmatique
Pour avoir une conception moderne de la proprit, il faut mettre en avant ses
adversaires : les besoins vitaux. Le droit de proprit na pas intrinsquement
volu, il est simplement confront des besoins nouveaux qui ont pour
consquence damoindrir sa propre force.
Dans une socit o les logements vides sont de plus en plus rares, dans
laquelle les terres exploiter sont de moins en moins nombreuses et les locaux
propres au commerce se rarfient alors mme que la population augmente, les
besoins nouveaux sont de plus en plus difficiles satisfaire.
Cela explique que le lgislateur et le juge soient contraints dintervenir. Ils le
font en imposant un certain nombre de contraintes aux propritaires qui
nutilisent pas eux-mmes leur bien au profit des personnes qui ont besoin
daccder aux utilits premires de limmeuble (se loger, exploiter ou exercer
le commerce).
La proprit doit alors supporter la conscration et la mise en uvre des
droits besoins qui lui sont forcment contraires.
Le droit franais consacre donc une sorte daffaiblissement de la
proprit qui dmontre quil ne sagit plus dun concept purement
individualiste. Bien au contraire, il y a dans notre thorie de la proprit un
aspect pragmatique : est aujourdhui privilgi ladaptation au rel et la
recherche de lefficacit.
Ce nest pas pour autant que la proprit doit reposer sur une
utilit pour exister ou quil ne peut y avoir de proprit possible sans
usage ou jouissance.
19

Il faut admettre que la proprit en droit franais nest plus un droit


absolu, et encore moins le droit le plus absolu. Le propritaire peut faire ce
quil veut de sa chose et notamment ne pas lutiliser, mais il sexpose alors au
risque que certaines utilits de sa chose soient confies un tiers qui en aurait
un besoin vital. La proprit se trouve donc aujourdhui mi-chemin entre
lindividualisme et la socialisation : elle est une proprit individuelle
pragmatique.
2 : Les attributs et les caractres du droit de proprit
Les attributs et caractres du droit de proprit sont chacun et classiquement
au nombre de 3, mme si certains dentre eux sont discuts aujourdhui.
A. Les attributs du droit de proprit
Il est

muni de trois attributs :


Le droit dusage usus
Le droit de jouissance fructus
Le droit de disposer abusus

1. Le droit dusage : usus


Cest le droit pour le propritaire de se servir directement de son
bien. Il sagit donc :
Au versant positif : le propritaire peut utiliser son bien conformment
sa nature.
Le propritaire a la possibilit de ne pas utiliser son bien. En principe, il
nencourt alors aucune sanction puisque la proprit ne steint pas par
le non-usage nest pas soumise la prescription extinctive.
Lusus nest donc pas absolu mais relatif car il varie en fonction de la nature du
bien :
Tous les biens ne sont pas susceptibles dusage : pour certains biens
immatriels il ny aura pas dusage proprement parler mais seulement
une jouissance.
Tous les biens ne sont pas susceptibles du mme usage :
o Lusus a vocation tre perptuel pour les biens non
consomptibles (ex. : immeubles),
o Il est instantan pour les biens consomptibles et se confond avec
labusus ( la premire utilisation le bien disparat).
o Il est non-perptuel pour les biens qui ne se perdent pas au
premier usage mais force dusage (ex. : voiture)
2. Le droit de jouissance : fructus
Cest le droit qu un propritaire de percevoir les fruits de son bien. Il
va varier en fonction de lobjet sur lequel il porte car tous les biens ne sont pas
frugifres. linverse, dautres biens trouvent tout leur intrt dans le fructus,
leur seule vocation est de scrter des fruits (ex. : parts de socit).
20

Au versant positif : le propritaire peut percevoir les fruits de son bien


mais aussi de disposer de ces fruits. Il peut alors recueillir des fruits
industriels et encaisser les fruits civils. Ce ct positif ne se limite pas
aux actes matriels mais aussi aux actes juridiques (dadministration ou
de disposition). Percevoir les fruits civils de son bien va conclure les
conventions destines lui permettre de faire fructifier son bien (ex. : la
conclusion dun contrat de bail donne naissance des fruits civils dont le
bailleur jouit avec les loyers).
Au versant ngatif : le droit de ne pas percevoir les fruits de son bien ou
de ne pas faire les actes matriels ou juridiques qui permettrait cette
perception.

LE DROIT A LIMAGE DES BIENS


Arrt de la Cour de cassation du 10 mars 1999 : photo a t prise du premier
caf qui avait connu la libration. La photo avait t commercialise, le
propritaire rclamait son droit au fructus sur limage de son bien. La Cour lui
donne raison en considrant que lexploitation de son bien sous la forme de
photographie porte atteinte son droit de jouissance . On a donc attach au
fructus du droit de proprit le droit limage des biens.
Mais le fait de considrer ce droit porterait atteinte :
A la libert en tant que telle, des passants et des visiteurs qui nauraient
pas le droit de prendre en photo le bien de quelquun dautre.
A la libert dexpression et de communication, notamment dans le fait de
se servir de limage dun bien des fins purement artistiques, culturelles
ou dinformation du public.
Nouvelle intervention de la Cour de cassation dans larrt 1re civ. du 2 mai
2001 : une SCI propritaire dun petit lot breton et qui protestait contre
lexploitation des fins publicitaires par le comit rgional de tourisme de
Bretagne dune photographie sur laquelle apparaissait en premier plan llot. La
Cour faisait alors application de sa jurisprudence mais va assouplir la cour
dappel de ne pas avoir prcis en quoi lexploitation de la photographie
portait un trouble certain au droit dusage et de jouissance au propritaire de
llot . La solution antrieure est donc maintenue, mais lexploitation de
limage du bien dun autre ne peut tre punie que si elle constitue un trouble
certain son droit dusage et de jouissance.
Nouvelle volution dans larrt 2me civ. du 5 juin 2003 : il nexiste pas de droit
limage dun bien en tant quattribut du droit de proprit. Elle aboutit alors
condamner lexploitation de limage dun bien dautrui non plus sur le
fondement de larticle 544 mais sur le fondement plus classique de la
protection de la vie prive (article 9).
Dernier rebondissement dans larrt de lass. pln. du 7 mai 2004 dans lequel
la Cour de cassation dcide que le propritaire dune chose ne dispose pas
dun droit exclusif sur limage de celle-ci, il peut toutefois sopposer
lutilisation de cette image par un tiers lorsquelle lui cause un trouble
anormal .
Elle rompt ainsi avec toute ide dexistence de droit sur limage dun bien
comme attribut du droit de proprit. Elle condamne le rattachement de
limage du bien la proprit : le propritaire a un droit absolu sur le bien
21

mais ne dispose pas dun droit exclusif sur limage de son bien. Elle opte pour
un contrle a posteriori qui ne concerne pas directement le propritaire mais le
tiers qui exploite limage.
Cest en fin de compte la libert qui est accorde ce tiers qui se trouve
assortie dune limite (existence dun trouble anormal caus au propritaire). On
passe donc ici sur le fondement de la responsabilit de la personne qui utilise
limage dun bien. Le principe est quil nexiste pas de droit limage du
bien, lexception est dans la preuve quil existe un trouble anormal.
La 1re civ de la Cour de cassation considre que le trouble anormal est une
perturbation de la tranquillit et de la srnit.
CA Orlans 15 fv. 2007 : lexploitation commerciale de limage du bien
dautrui nest pas en tant que tel un trouble anormal. On est donc aujourdhui
dans limpossibilit de se faire une ide prcise de ce quest le trouble anormal
en matire dusage des biens.
3. Le droit de disposer : abusus
Le propritaire a le droit de librement disposer de son bien : il peut le
vendre, le donner, le dtruire ou labandonner. Cette prrogative touche donc
lessence mme du droit de proprit, il ne peut exister sans abusus.
Sur le versant positif : il consiste pour le propritaire pouvoir faire des
actes matriels (transformer ou modifier son bien en portant atteinte sa
substance) et juridiques (accomplir sur son bien tous les actes de
disposition comme le vendre, dmembrer son droit, le greffer dune
hypothque, etc.). La proprit peut tre transmise pour cause de mort,
faire lobjet dun legs.
Sur le versant ngatif : le propritaire a la facult de ne pas dtruire son
bien ou ne pas en disposer (le conserver matriellement et
juridiquement). Le propritaire a mme la possibilit de supprimer le
droit de disposer du bien lorsquil le transmet (ex. : clause
dinalinabilit).

B. Les caractres du droit de proprit


Lart 544 du Code civil qualifie seulement la proprit dabsolue. Mais de ce
caractre, qui nen est plus vraiment un en droit positif, elle dcoule deux
autres caractres : la proprit serait donc absolue (1) mais galement
perptuelle (2) et exclusive (3).
1. Les restes du caractre absolu de la proprit
Lart 544 du Code civil nonce que la proprit est le droit de jouir de la chose
de la manire la plus absolue. Lemploi de ce superlatif illustre la force de ce
caractre. Pourtant, les limites que connat le droit de proprit sont
nombreuses et peuvent tre classes en trois catgories. Le lgislateur a prvu
un certain nombre de limites au droit de proprit dans lintrt :
Du propritaire lui-mme : lgislation sur majeurs incapables ou
mineur sera toujours limit dans ses pouvoirs.
22

Gnral, cest dire au profit de lutilit publique : lgislation sur


lurbanisme, la protection de lenvironnement, la protection des
locataires.
Des tiers : deux limites dorigine prtoriennes (cres par la
jurisprudence) :
o La thorie de labus de droit de proprit (a)
o La thorie des troubles anormaux de voisinage (b)

a) La thorie de labus du droit de proprit


Elle tient au fait quun propritaire ne doit pas nuire autrui en exerant son
droit. Un correctif indispensable au droit de proprit pour le respect dune vie
convenable du droit de proprit : le propritaire peut faire ce quil souhaite
dans la limite de ce qui gne autrui. La question est de savoir o se situe la
frontire entre ce quun propritaire doit pouvoir faire de son droit et ce qui doit
tre considr comme un abus de son droit. Lon sattache trois critres pour
dfinir labus :
Un critre psychologique : considrer que le propritaire abuse de son
droit lorsquil lutilise avec lintention de nuire autrui.
Un critre fonctionnel : dvelopp par Josserand, considrer que le
propritaire abuse de son droit quand il lexerce contrairement sa
destination sociale.
Un critre li au rsultat : consiste considrer que le propritaire
abuse de son droit lorsquil cause un dommage excessif anormal par
rapport ce que chacun doit supporter dans sa vie en socit.
Ds le milieu du 19e sicle, la jurisprudence a pench pour le critre
psychologique en plaant la frontire lendroit de la nuisance.
Cest donc le caractre nuisible des actes effectus par un propritaire qui va
conduire engager sa responsabilit pour les dommages quil aura caus
autrui. Voir affaire Clment Bayard, chambre des requtes, 3 aot 1915 (affaire
des ballons dirigeables) : un propritaire fait ce quil veut de son droit dans la
limite de la nuisance cause autrui. Labus de droit ncessite donc une faute
caractrise : llment moral intention de nuire . Elle se prouve par deux
lments cumulatifs :
Une action ou une abstention nuisible qui cause un dommage
quelquun.
Qui ne prsente aucune utilit pour le propritaire lui-mme qui se
manifeste par un dfaut dintrt srieux et lgitime
Cest donc le comportement du propritaire qui est pris en compte pour
caractriser labus de droit.
3 civ, 15 fv. 2012
La Cour de cassation a eu loccasion de Un couple souhaitait faire des travaux de
sloigner un peu de cette analyse en rfection de sa toiture. Pour ce faire, il voulait
poser un chafaudage sur le terrain de sa
retenant un abus de droit qui tait voisine (aucune autre possibilit,
davantage fond sur lapprciation des lautorisation de le poser sur la voirie lui
ayant t refuse en raison du caractre
besoins dun tiers que sur le comportement dangereux). La voisine refuse.
du propritaire (3e civ, 15 fv. 2012). Le couple invoque un abus de droit de la part
de la voisine, par son abstention : en refusant
Cependant, larrt est isol et semble se de mettre lchafaudage sur le terrain.
justifier car la Cour de cassation avait La Cour de cassation ne va pas chercher
caractriser lintention de nuire chez la
abandonn peu de temps avant la voisine mais va simplement constater que le
couple en question navait pas dautre
servitude de tour dchelle.
e

solution.

23

Il faudra, une fois que le caractre nuisible est dmontr, prouver le


dommage et le lien de causalit entre le dommage et la faute.
La sanction, suite une telle faute, peut-tre de deux types :
Une rparation en nature : oblig de remettre le bien dans ltat dans
lequel il se trouvait avant lacte constitutif de labus de droit (ex. :
destruction de louvrage gnant dans Bayard).
Une rparation par quivalent : cest dire en argent, verser des
dommages et intrts la victime.
Les juges ont la possibilit de cumuler ces deux types de rparation.
Projet de rforme du droit des biens ayant vu le jour en 2009 :
Lassociation Henry Capitan a propos une rforme gnrale du droit des biens, constituant en une
rforme de tous les articles du Code civil traitant du droit des biens par des universitaires. Pour
moderniser :
Conscration de solutions jurisprudentielles admises de longue date.
Ce projet incluait un article 535 selon lequel nul ne peut exercer son droit de proprit dans

b) La thorie des troubles anormaux de voisinage


Au dpart, on ne connaissait que la thorie de labus du droit de proprit. En
raison de ses difficults dapplication et notamment de prouver lintention de
nuire, la jurisprudence a consacr en plus cette nouvelle thorie.
Lide est de ne plus sanctionner seulement les comportements abusifs mais
galement les comportements considrs comme excessifs pour une vie en
socit harmonieuse.
Pendant longtemps, la Cour de cassation a consacr cette thorie sur le
fondement de larticle 1382 du Code civil (rfrence en matire de principe de
responsabilit civile). La Cour avait en effet considr que le propritaire
voisin de ceux lui qui construit lgitimement sur son terrain est nanmoins
tenu de subir les inconvnients normaux de voisinage. En revanche, il est en
droit dexiger une rparation ds lors que ces inconvnients excdent cette
limite (2 arrts de la 3e civ, 4 fvrier 1971).
Pourtant, larticle 1382 tait mal appropri dans ce cas car il suppose la preuve
dune faute. Or lobjectif des troubles anormaux de voisinage est de
sanctionner des comportements qui ne sont certes pas fautifs mais qui sont
excessivement anormaux pour les voisins. Cest simplement donc un Principe
Gnral du Droit selon lequel nul ne doit causer autrui un trouble
anormal de voisinage (2e civ, 19 nov. 1986), qui sert de fondement au
trouble anormal du voisinage.
Avec ce principe, la Cour de cassation dtache trs clairement les troubles
anormaux du voisinage de la responsabilit : en 1986, elle met en place un
rgime autonome de responsabilit dont lanormalit est vritablement la base.
Cette thorie ne sapplique donc pas
seulement aux rapports de voisinage qui
seraient contigus ou mitoyens : le critre
qui limite cette thorie nest pas
gographique. Cest la propagation de la
nuisance qui va fixer la frontire du
trouble anormal de voisinage : on raisonne
en zone rellement trouble.

Cest cette conception qui a t consacre


par la CIJ le 18 mai 2006 dans laffaire
Land Oberdsterreich dans laquelle on a
accept de caractriser le trouble anormal
du voisinage du fait de nuisances causes
des terrains agricoles situs en Autriche
du fait dune centrale nuclaire implante
en Rpublique Tchque.
Dans cette affaire a t pose la question
de lloignement. La CIJ a considr que
lloignement nempchait en rien
dappliquer cette thorie.

24

La notion de voisinage est donc exploite trs largement. Un conseiller de la


Cour de cassation dans son bulletin de 1999 avait pos la question : ne
sommes-nous pas devenus les voisins de lUkraine depuis que la catastrophe
de Tchernobyl nous a envoy des radiations ? .
Cest donc vritablement lanormalit du trouble qui semble importer : on
considrera comme voisin nimporte quel auteur ou victime du trouble.
En ce qui concerne les auteurs du trouble, la jurisprudence a dcid quil
peut sagir :
Dun propritaire
Dun copropritaire
Dun locataire
De constructeurs en charge de travaux qui sont considrs alors
comme des voisins occasionnels, cest dire :
o Les entrepreneurs
o Les sous-traitants
o Les gestionnaires de projets
o Les constructeurs de maison individuelle
o Les architectes
Cependant :
o Dans un arrt (3e civ, du 21 mai 2008) il a t considr quun
constructeur pouvait tre auteur dun trouble anormal de voisinage
sil est lauteur matriel de ce trouble
o Le propritaire de limmeuble et lentrepreneur (auteur des
travaux) sont responsables de plein droit, mais la Cour de cassation
dans un autre arrt de la mme date a prcis que dans
lhypothse o lentrepreneur sous-traite les travaux, il ne pourra
pas tre considr comme responsable parce que ces travaux ne
lui sont pas directement imputables . Dans cette hypothse, les
responsables sont le propritaire et le sous-traitant.
Dans lhypothse dune responsabilit duale (un propritaire et un soustraitant), la Cour de cassation retiendra une responsabilit in solidum.
Responsabilit in solidum :

Deux responsables pour un mme fait, la victime va pouvoir agir contre les deux responsables ou
lun deux seulement en exigeant paiement de lintgralit des dommages et intrts de lun, lautre
ou les deux. Il appartiendra lautre de rclamer remboursement lautre responsable. Lide est de
faire payer la potentielle responsabilit de quelquun. Cela protge de linsolvabilit des
responsables.

En ce qui concerne la victime du trouble, la jurisprudence a dcid quil peut


sagir :
Dun propritaire
Dun usufruitier
Du titulaire du droit dusage et dhabitation
Dun locataire
De tout type doccupant du bien
Un propritaire pourra se prvaloir de trouble anormal du voisinage alors
mme quil nhabite pas limmeuble : ce qui est troubl nest pas considr
comme tant la personne, mais le fond lui-mme.
25

En ce qui concerne la caractrisation du trouble, il est tabli que le trouble


peut tre un simple risque de dommage lorsque :
Ce risque est certain.
Ce risque est incertain (ex. : antenne relais proximit dune maison,
leur caractre dangereux nest pas prouv)

Au sujet des antennes relais :


Le Tribunal des conflits est intervenu dans plusieurs arrts du 14 mai 2012 et
a considr :
Quil y a comptence exclusive du juge administratif pour prononcer les
mesures denlvement, de dplacement, dinterdiction ou de dsactivation
des antennes rgulirement autorises .
Le juge judiciaire nest comptent que pour connatre des litiges
opposant un oprateur de communication lectronique des usagers ou des
tiers aux fins dindemnisation des dommages causs par limplantation ou le
fonctionnement dune station radiolectrique qui na pas le caractre
douvrage public , ou aux fins de faire cesser les troubles anormaux de
voisinage lis une implantation irrgulire ou un fonctionnement nonconforme aux prescriptions administratives, ou la preuve de nuisances et
inconvnients anormaux autres que ceux affrant la protection de la sant
publique et au brouillage prjudiciable .
Ainsi, lorsque le dommage invoqu est une atteinte la sant publique :
Le juge judiciaire est comptent en cas dimplantation irrgulire de
lantenne.
Pour tous les autres troubles de jouissance et notamment atteinte la valeur
conomique du bien, la comptence du juge judiciaire est admise mais il
sagira seulement de prononcer une indemnisation pcuniaire ou des
mesures qui visent cacher lantenne relais pour des questions esthtiques.

En ce qui concerne lanormalit du trouble, elle est difficile cerner et


relve de lapprciation souveraine des juges du fond. Deux critres vont tre
utiliss par la jurisprudence pour la cerner :
La frquence du trouble
Limportance du trouble
Les Troubles Anormaux du Voisinage (TAV) supposent donc ces deux lments
cumulatifs :
Une certaine rptition, mais il ne sagit pas forcment dun trouble
permanent mais persistant. Il peut sagit de troubles de court instant
mais qui se produisent intervalles rguliers.
Une certaine gravit, apprcie en circonstance de temps et de lieu
dhoraires et dendroit (ex. : bruits de personnes qui discutent seront
moins graves dans un appartement en ville qu la campagne).
Les juges nont pas, par contre, examiner le respect ou lirrespect de
certaines rglementations, car les TAV ne sont pas fonds sur une ide de faute
(3e civ, 8 mars 2012, no 11-142.54).

26

Attention : dans un cas pratique, cest largumentation qui est


importante. La mineure doit tre peaufine et ne pas simplement
citer la jurisprudence. Il faut discuter les faits et dvelopper une
argumentation peu importe que le trouble soit identifi comme rel
ou non. Une fois que le trouble est identifi :
1 - Dsigner lauteur et la victime
2 - Envisager la sanction
3 - voquer la cause exonratoire
Une fois que le trouble est identifi, le juge va pouvoir prononcer une
sanction, sauf si une cause exonratoire de responsabilit est invoque.
La sanction peut tre :
En nature (ex. : obligation de faire cesser le troubler) avec une astreinte
pcuniaire tant quil ne cesse pas.
Rparation en quivalence (dommages et intrts)
Le juge peut cumuler les deux sanctions.
La cause exonratoire de responsabilit peut tre de plusieurs types
(vnement de force majeure, faute de la victime, blabla du tiers), mais pour
les troubles anormaux de voisinage il ny en a quune :
Lantriorit doccupation : lide est de reconnatre un droit
dantriorit lauteur dun trouble.
Cause exonratoire
Larticle L112-16 du Code de la construction et de lhabitation la
consacre en ces termes : les dommages causs aux occupants dun
btiment par des nuisances dues des activits agricoles, industrielles,
artisanales, commerciales ou aronautiques nentrainent pas droit
rparation lorsque le permis de construire affrant au btiment expos
ces nuisances a t demand, ou lacte authentique constatant
lalination, ou la prise de bail, tabli postrieurement lexistence des
activits les occasionnant ds lors que ces activits sexercent en
conformit avec les dispositions lgislatives ou rglementaires en vigueur
et quelles se sont poursuivies dans les mmes conditions . Il y a donc
quatre conditions cumulatives pour ces exonrations :
Le dommage doit tre d une activit agricole, commerciale,
artisanale ou aronautique
La prise de possession des lieux par la victime est postrieure celle de
2. Le caractre perptuel de la proprit
Il a un impact sur trois lments de la proprit :
Sa transmissibilit (a)
Son imprescriptibilit (b)
Sa dure (c)
a) La transmissibilit du droit de proprit
Cest un droit hrditaire : qui se transmet aux hritiers. Il est donc diffrent de
ce quon appelle les droits viagers qui steignent la mort de leur titulaire (ex.
usufruit). Il est donc transmissible cause de mort et se perptue de
gnration en gnration.
b) Limprescriptibilit de la proprit
27

Il ne se perd pas par le non-usage. Lide est de dire que, lorsque lon est
propritaire, (ch. req. 12 juil. 1905). Depuis la rforme de la prescription du 17
juin 2008, le caractre imprescriptible du droit de proprit est consacr
lalina 1er de larticle 227 du Code civil. Ce principe a aussi une valeur
constitutionnelle (article 12 de la DDHC).
Dire que la proprit ne se perd pas par le non usage ne revient pas dire
quelle ne se perd pas par leffet du
temps : le droit de proprit nest pas Prescription extinctive : une personne
titulaire dun droit qui ne lexerce pas
perdu en raison dun non usage, mais un pendant un certain temps va le perdre.
tiers peut lacqurir par lcoulement dun Prescription acquisitive : une personne
certain
laps
de
temps :
cest
la qui nest pas titulaire dun droit se
comporte pourtant comme si elle ltait,
prescription acquisitive.
et lacquiert au bout dun certain temps.

DBAT
Laction en revendication de la proprit ne serait pas
imprescriptible. Au-del dun certain temps de non-usage, il serait
impossible dagir en justice pour rcuprer un bien dont on ne fait plus
lusage.
Avant la rforme du 17 juin 2008, la Cour de cassation avait
expressment consacr limprescriptibilit du droit et de laction en matire
immobilire et mobilire.
Mais suite la rforme, le lgislateur consacre dans larticle 227 alina 2
sous cette rserve, les actions relles immobilires se prescrivent par 30
ans . Or, laction en revendication de la proprit est une action ptitoire
relle immobilire. Dans le rapport de la loi, le lgislateur dit quil ne prend
pas parti dans le dbat.
Mais vraisemblablement, la Cour de cassation ne va pas changer son
point de vue et va continuer dans sa position initiale : le droit de proprit et
son action en revendication sont imprescriptibles.
c) La dure du droit de proprit
En principe, aucun terme ne vient affecter le droit de proprit. Cependant,
ceci est un principe qui connat une exception : on peut y droger
conventionnellement dans un contrat (ex. : clause de rserve de proprit :
le propritaire garde la proprit jusqu ce que lacheteur ait pay le prix dans
son intgralit).
De plus, le droit de proprit existe de manire infinie, mais sa limite
naturelle porte sur la dure de la chose elle-mme sur laquelle il porte. Le
droit de proprit existe tant que dure la chose sur laquelle il porte. Si
la chose disparat, le droit de proprit disparat avec elle. Mais, si la chose
rapparat, le droit de proprit rapparat.
Affaire de ltang Napolon : assemble plnire, 23 juin 1972. Une personne tait propritaire
dun tang. Au fur et mesure du temps, le cordon de terre qui le sparait de la mer a disparu.
Le propritaire avait donc perdu son droit de proprit. Puis le cordon de terre est rapparu. La
Cour de cassation a admis que le droit de proprit rapparat avec la rapparition de la chose.

3. Le caractre exclusif de la proprit

28

Cest le monopole exclusif du propritaire sur sa chose. En principe,


les tiers ne peuvent ni :
En user
En jouir
En disposer
Ce caractre exclusif a une consquence primordiale : le propritaire pourra
faire sanctionner par le juge tout empitement sur sa proprit, fond sur
larticle 545 du Code civil par la jurisprudence. La Cour de cassation a dduit le
principe suivant : la dfense du droit de proprit contre un empitement ne
saurait dgnrer en abus (3e civ, 30 oct. 2013). Peu importe la taille de
lempitement et sa nature (matriel ou vgtal), la destruction pourra tre
prononce, sinon cela serait admettre une expropriation pour cause
dutilit prive, et non publique.
Lauteur de lempitement peut-tre le matre de louvrage, mme sil nest
plus le propritaire actuel. On pourra dans tous les cas agir soit contre lauteur
de louvrage, soit contre le propritaire actuel.
La victime doit tre le propritaire du bien. Lempitement peut tre autoris,
sil est expressment autoris. La Cour de cassation dans un arrt du 20 janvier
2009 retiendra que : le silence gard pendant la dure des travaux ne saurait
lui seul faire la preuve de son consentement lalination dune partie de
son immeuble .
3 : Les modes dacquisition originaire de la proprit
Lacquisition de la proprit est originaire lorsque lacqureur est le premier
propritaire de la chose. Autrement dit : lorsque personne na t propritaire
de la chose avant lui ou que plus personne nest propritaire de la chose.
Nous verrons deux modes dacquisition : loccupation (A) et laccession (B)
A. Loccupation
Il voque un mode dacquisition originaire de la proprit des choses
mobilires qui sont dpourvues de matre, quil sagisse de res nullius ou de
res derelictae.
Les res nullius sont les choses qui ne sont pas appropries
Les res derelictae sont les choses abandonnes
Les meubles qui nappartiennent personne ou ont cess dappartenir
quelquun deviennent par ce mcanisme de loccupation la proprit de celui
qui sen empare le premier.
Cette forme traditionnelle dacquisition est issue du droit romain. Cependant,
elle ne fait pas partie de la liste des modes dacquisition de la proprit au sein
du Code civil. Les codificateurs se sont contents dy faire rfrence travers
dexemples :
Article 715 du Code civil, disposition relative la chasse et la pche.
Article 716 du Code civil, disposition relative aux trsors.
Article 717, disposition relative aux effets jets la mer et les choses
perdues.
29

De faon gnrale, le simple fait dapprhender une chose va donner la qualit


de propritaire. Il faut souligner que loccupation ne concerne que les
meubles. En effet, les immeubles qui nont pas ou plus de propritaires
deviennent automatiquement la proprit de ltat (art. 539 et 513 du Code
civil).
Le simple fait de saisir la chose en question rend donc en principe
propritaire.

1. Loccupation des res nullius


On y vise les produits de la chasse et de la pche (article 715 du Code civil).
Le principe :
Le chasseur ou le pcheur qui attrape le gibier ou le poisson quil a tu ou
quil a pris en devient instantanment propritaire
Aujourdhui, avec le dveloppement du droit de lenvironnement, cette
occupation des produits de la chasse et de la pche est encadre par un
certain nombre de dispositions particulires contenues dans le Code de
lenvironnement :
Ce mode dacquisition est limit dans le temps
Il faut obtenir des autorisations administratives (ex. : permis de chasse).
Dans une dcision de la 2me chambre civile du 12 nov. 1986, il tait question de faisans qui taient ns
et avaient ts levs en captivit. Une personne les a chasss, la proprit a t conteste.
La Cour de cassation a considr que les faisans navaient pas perdu leur caractre danimaux
domestique par le seul fait de libration fortuite et que, bien quils appartiennent une espce sauvage,
ils ntaient pas devenus du gibier au sens de la loi sur la chasse de sorte quon ne pouvait les
considrer comme des res nullius au sens du droit civil.

2. Loccupation des res derelictae


Elles sont entendues comme des choses qui ont t abandonnes par leurs
propritaires. Nous verrons aussi les choses gares (juridiquement : paves)
et caches ou enfouies (juridiquement : trsors).
a. Les choses abandonnes proprement parler
Il sagit des dtritus ou dbris que lon jette dlibrment avec lintention de
les faire accueillir par le 1er venu. Ils deviennent la proprit de celui qui sen
empare le premier, le principe de loccupation fonctionne en plein.
Ces choses se distinguent donc des paves.
b. Les paves
Choses enleves leur propritaire de faon fortuite (involontairement). Le
propritaire ne sait pas ce quelles sont devenues mais il navait pas la volont
de les abandonner (exemple : objets perdus, restes de bateaux au fond de la
mer).
Le rgime de ces paves se distingue en fonction :
30

Des paves maritimes : elles font lobjet dune publicit aprs leur
dcouverte. Il sagit dinformer le propritaire dorigine. En labsence de
revendication, elle va tre revendue, et largent va revenir ltat.
Des paves terrestres : elles ont gnralement une valeur moins
importante. Elles vont tre dposes dans un bureau des objets trouvs
par ce quon appelle juridiquement leur inventeur (la personne qui les a
trouves).
o On croit gnralement quune fois que lobjet est dpos et que
personne ne vient le rclamer pendant un an et un jour, linventeur
en devient propritaire. Cest faux : linventeur en devient
possesseur, mais pas propritaire.
o Le possesseur peut devenir propritaire au bout dun certain dlai.
Et si linventeur est de mauvaise foi (on sait pertinemment que lon
nest pas le propritaire), il faut un dlai de 30 ans.

c. Les trsors
Il sagit dun bien de nature mobilire qui a t cache ou enfouie
volontairement par son propritaire et qui est dcouvert par leffet du hasard
par un inventeur. Le rgime des trsors est prvu larticle 716 du Code civil :
La proprit dun trsor appartient celui qui le trouve dans son propre
fonds.
Si le trsor est trouv dans le fonds dautrui, il appartient pour moiti celui
qui la dcouvert et pour lautre moiti au propritaire du fonds.
Le trsor est toute chose cache ou enfouie pour laquelle personne ne peut
justifier sa proprit et qui est dcouverte par le pur effet du hasard.
Lattribution dun trsor varie donc en fonction de la situation de
limmeuble, la jurisprudence de la Cour de cassation prcise que :
Quand le trsor est dcouvert par une personne qui nest pas le
propritaire du fonds :
o Il appartient celui qui la trouv si les fouilles ntaient pas
intentionnelles
o Il appartient pour moiti au propritaire du fonds et pour moiti
linventeur si les fouilles taient intentionnelles
Si le trsor est dcouvert par le propritaire du fond ou par quelquun qui
agit sous ses ordres, on considre quil appartient au propritaire du fond
en application du mode dacquisition qui est laccession et non
lattribution.
B. Laccession
Larticle 546 du Code civil dispose que la proprit dune chose, soit
mobilire, soit immobilire, donne droit sur ce quelle produit et sur ce qui
sy unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit sappelle droit daccession .
Cest donc un mode dacquisition qui repose sur le fameux principe selon
lequel laccessoire suit le principal.
On considre donc que le propritaire de la chose principale est galement,
par le mcanisme de laccession, propritaire des accessoires de cette chose.
1. Laccession immobilire
31

La loi distingue deux types daccessions immobilires qui consistent


considrer que le propritaire lest pour :
Tout ce que ce bien produit (produits et fruits = fructus).
Ce qui sunit ou sincorpore ce bien :
o En labsence dintervention de lhomme, on parle daccession
naturelle par union ou incorporation selon les articles 556 et
suivants du Code civil (exemple : alluvions = agrandissement de
terrain par leffet de la mer).
o En cas dintervention de lhomme, on parle daccession
artificielle par union ou incorporation selon les articles 546
et suivants du Code civil. Ce sont :
Toutes les plantations, les constructions et de faon gnrale
tous les ouvrages, qui vont tre effectus sur un fonds de
terre (cest le propritaire du terrain qui est responsable et
propritaire de ce qui est dessus, peu importe qui a pay et
la rcompense quil doit lui reverser). Larticle 553 du Code
civil pose donc une double prsomption simple (qui nest pas
irrfragable) :
1 Les constructions, plantations, et ouvrages sont
prsums appartenir au propritaire du terrain
a Cette prsomption tombera dans tous les cas o
lon va dmontrer par titre que lon a dissoci la
proprit du sol et de ce qui tait lev sur ce
sol. (cette preuve ne peut donc tre apporte par
tous moyens). Cest ce quon appelle un droit de
superficie.
2 Ils sont prsums faits par le propritaire du terrain
ses frais.
a Le contraire pourra tre prouv par tout moyen
i Soit on dmontre que le propritaire a
construit ou plant sur son fonds mais avec
des plantes ou des matriaux appartenant
quelquun dautre.
ii Soit on prouve quun tiers a construit ses
frais sur un fonds qui ne lui appartient pas.
Dans les deux cas, le propritaire le deviendra
par le mcanisme de laccession, mais le Code
civil prvoira des rgles particulires en matire
dindemnit. Les articles 544 et 555 du Code civil
sappliquent alors, mais ces deux articles ne sont
pas dordre public et deux personnes peuvent
prvoir dy droger par convention.
a) Lhypothse des constructions ou des plantations effectues par le
propritaire du sol avec des matriaux ou des plantes qui ne lui
appartiennent pas
Larticle 554 du Code civil prvoit expressment que le propritaire du sol est
galement propritaire des plantations ou constructions faites sur ce sol,
mme si elles sont faites avec plantes ou matriaux appartenant autrui.
La jurisprudence prcise quil ny aura pas accession lorsquil ny a pas eu
incorporation au sol.

32

Larticle 544 prvoit quil devra verser une indemnit au propritaire des
plantes et des matriaux gaux la valeur de ces plantes et de ces matriaux
au jour du paiement de lindemnit.
Il appartient au crancier de lindemnit de rapporter la preuve du droit de
proprit quil avait sur ces plantes et matriaux (ne sagit-il pas dune division
du bien immeuble en deux ? Le paiement porte sur un bien immeuble mais le
prix est celui dun bien meuble). Les deux propritaires peuvent avoir conclu
une convention qui prvoit que le propritaire des plantes et matriaux
rcupre ses plantes et ses matriaux. dfaut, il na pas le droit de les
enlever.
b) Lhypothse des constructions ou plantations faites par un tiers sur le
terrain dautrui
Dans cette hypothse, cest larticle 555 du Code civil qui sapplique. Il
explique que le propritaire du fonds :
Doit pouvoir exiger de celui qui a plant ou construit quil enlve ses
plantations ou constructions, mais uniquement si ce constructeur ou planteur
est de mauvaise foi
Mauvaise foi : il savait quil plantait ou construisait sur un terrain qui nest pas
le sien.
Si le propritaire du fonds veut conserver les constructions ou les plantations, il
devra, que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi, lui payer une
indemnit gale :
- soit la plus-value que les constructions ou plantations ont apporte au
fonds,
- soit au cot des constructions ou plantations values au jour du
remboursement
La Cour de cassation a expressment dcid que ce choix appartient au
propritaire du fonds.

Par ailleurs, dans un cas pratique, il est utile de distinguer deux hypothses :
BONNE FOI

MAUVAISE FOI

Le propritaire du fonds na
dautre choix que de lui verser
une indemnit

Le propritaire du fonds a deux


possibilits

- En droit des biens, la bonne


foi est toujours prsume
(article 2274 du Code civil)
- Elle est entendue telle que
dfinie larticle 550 du
Code civil.

Il exige
larrachement
et la
destruction aux
frais du
constructeur
qui a construit
sur son terrain

Il conserve les
plantations et
constructions
et verse
lindemnit

33

La Cour de cassation considre un locataire comme un constructeur de


bonne foi lorsque le bailleur avait autoris les travaux.
Dans certaines hypothses, larticle 555 ne va pas sappliquer :
Des rgles spciales viennent droger larticle 555, par exemple
o En matire dindivision proprit indivis larticle 815-13 du
Code civil prvoit que les amliorations faites par un indivisaire
ses frais vont donner lieu une indemnit .
o En matire dusufruit, larticle 599-2 du Code civil prvoit quil ny a
pas dindemnit.
Les rgles relatives lempitement (ne pas confondre avec laccession).
Les cas dans lesquels il ne sagit pas de plantation ou de construction
nouvelle, mais simplement de rparations ou damliorations : cest la
thorie des impenses prvue indirectement par la jurisprudence
larticle 1381 du Code civil. On distingue trois types dimpenses :
o Impenses ncessaires pour assurer la conservation de la chose
(ex. : rparation de toiture suite un ouragan) : le propritaire doit
dans ce cas rembourser le cot des travaux.
o Impenses utiles mais non indispensables : ce sont les travaux qui
augmentent la valeur de la chose, le propritaire doit une
indemnit gale soit au cot des travaux damlioration, soit la
plus-value apporte limmeuble.
o Impenses voluptuaires : ce sont des amliorations de pur agrment
qui napportent aucune plus-value limmeuble, aucune indemnit
nest prvue mais le propritaire peut demander en plus une
remise en tat.
Cette thorie des impenses est le droit commun, mais cest un droit auquel on
va pouvoir droger dans un contrat.
De mme, larticle 555 nest pas dordre public. Il est possible dcarter toute
indemnisation, prvoir un autre type dindemnisation ou carter toutes les
rgles de larticle 555.
La jurisprudence considre que larticle 555 du Code civil est implicitement
cart lorsquune convention autorise une personne effectuer des travaux
sur le fonds de lautre partie au contrat et que cette convention rgle le sort de
ces travaux.

2 Laccession mobilire
Elle est envisage larticle 565-1 du Code civil : le droit daccession, quand
il a pour objet des choses mobilires appartenant deux matres diffrents est
entirement subordonn au principe de lquit naturelle .
Sachant que lquit est dangereuse, la suite de larticle prvoit un certain
nombre de rgles qui vont sappliquer des cas particuliers. Cependant, toutes
les situations ne pouvant tre prvues, on lit lalina 2 :
Les rgles suivantes serviront dexemple au juge pour se dterminer dans les
cas non prvus suivants les circonstances particulires .
a)

Les conditions de laccession mobilire


34

Il y a trois conditions cumulatives indispensables :


Il doit tre question de deux biens meubles qui appartiennent deux
propritaires diffrents et qui sincorporent.
Cette incorporation ne doit pas rsulter dune convention
Larticle 2276-1 du Code civil ne trouve pas sappliquer
Les rgles de laccession mobilire sappliquent alors.
b)

Le rgime de laccession mobilire

i. Laccession par adjonction


Articles 566 569 du Code civil.
Deux choses qui appartiennent deux matres diffrents ont t unies pour
former un tout qui reste sparable (ex. : la bague en or qui supporte le
diamant).
Les articles 566 569 disposent que le tout appartient au propritaire de la
chose qui forme la partie principale .
La partie principale et accessoire est dtermine selon des critres dutilit, de
valeur ou de quantit.
Le propritaire de la partie principale devient propritaire du tout part
entire, charge de payer lautre la valeur de la chose unie estime au jour
du paiement.
ii. Laccession par spcification
Articles 570 572 du Code civil.
Cest le cas dune personne qui cre une chose mobilire nouvelle avec un
matriau qui appartient quelquun dautre (ex. : une statue de bois).
La proprit de la chose mobilire nouvelle revient au propritaire du matriau,
sauf si le travail a une valeur plus importante que ce matriau (cela doit tre
dmontr par une expertise).
iii. Laccession par mlange
Article 573 du Code civil.
Cest lhypothse dans laquelle on va runir plusieurs biens meubles
appartenant des propritaires diffrents pour en former un seul. Une fois
forme, la sparation nest plus possible (ex. : un parfum, un vaccin).
On va reconnatre la proprit du tout aux diffrents propritaires dans la
proportion, de la quantit, de la qualit et de la valeur des matires que
chacun a apportes.

4 : Les modes dacquisition drivs de la proprit


La division de la proprit est drive lorsque lacqureur nest pas le premier
propritaire de la chose : lorsquon devient propritaire dune chose en suite
dune autre personne. On peut en faire deux groupes : les actes juridiques (A)
et les faits juridiques de possession (B).
A. Les actes juridiques
1. Lacte unilatral
35

Cest un acte cr par une volont unique (ex. : testament). Une personne
va disposer par testament de tout ou partie de ses biens en faveur dun ou
plusieurs lgataires pour le temps o elle sera morte. Il sagit donc dune
libralit de biens venir.
En principe, la mort du de cujus, il y aura transfert immdiat de la
proprit des biens au lgataire.
Un testament est librement rvocable jusqu la mort du de cujus.
Le lgataire peut refuser le testament.
Le transfert de proprit peut se faire plusieurs personnes qui
deviendront chacune propritaires indivisaires.
2. Les conventions
Il peut sagir :
Dune donation
Dun change
Dun apport en socit
Dune vente
Le droit franais prvoit pour toutes les
conventions
le
principe
du
consensualisme : le contrat est suppos
conclu ds lchange des consentements.
Leffet immdiat est un transfert de
proprit ce qui implique un transfert
immdiat des risques. Dans un certain
nombre de situations, on prvoit plateure
dexceptions pour droger ce principe de
transfert (ex. : pour un bien fongible, le
transfert de proprit est retard au
moment de lindividualisation du bien).
Libralit graduelle, on donne charge
pour cette personne de conserver les biens
et de les transmettre son dcs une
seconde personne appele le second gratifi
dsign dans lacte.

Larticle 1587 du Code civil prvoit que


lgard du vin, de lhuile et des
autres choses que lon est dans
lusage de goter avant den faire
lachat, il ny a point de vente tant que
lacheteur ne les a pas gout ou
agr .
Dans le cas de vente terme et vente
en ltat future dachvement, il y a
des rgles particulires pour le
transfert de proprit : il sopre lors
de lachvement de limmeuble avec
un effet rtroactif au jour de la
conclusion du contrat.
o Vente
en
ltat
future
dachvement :
on
devient
immdiatement propritaire du sol,
mais petit petit du reste pendant
la construction
Tous les achats immobiliers sont
soumis

la
technique
du
compromis de vente avant de passer
lacte authentique : on signe la vente
mais on retarde le transfert de
proprit au jour de la signature de
lacte authentique (ce qui permet de
raliser les conditions suspensives
telles que lobtention du prt).
Clause de rserve de proprit :
prvue en matire mobilire, le
transfert de la proprit est suppos
seulement lorsque lintgralit du bien
est paye.

Libralit avec charge, au terme de laquelle une personne est appele


recueillir ce qui subsistera dun don ou dun legs. Justifi par un intrt srieux
et lgitime.
Certains biens ne sont pas inalinables mais sont insaisissables, article L526-1
alina 1, personne qui a une activit professionnelle agricole ou indpendante
peut dclarer insaisissable ses droits sur limmeuble dans lequel est fix sa
rsidence principale et sur tout bien foncier, bti ou non bti, qu'elle n'a pas
affect son usage professionnel.
B. Le fait juridique de possession
La possession est un fait juridique qui compte parmi les modes
dacquisition de la proprit parce que :
36

En matire immobilire : elle est la condition fondamentale de la prescription


acquisitive en matire immobilire.
En matire mobilire : elle est la condition de ladage en fait de meubles, la
possession vaut titre (article 2276-1 du Code civil)
La possession, dans tous les cas, prsume la proprit. Nous verrons donc la
possession (1), son effet en matire immobilire (2), son effet en matire
mobilire (3), et le rle probatoire de la possession (4).
1. La possession : notion et qualit
Cest une relation de fait entre une personne et un bien. Dans sa
forme la plus classique (relativement au droit de proprit), elle consiste agir
comme si on tait propritaire dun bien, alors quon ne lest pas forcment.
Leffet principal de la possession est quelle va permettre, certaines
conditions, le droit de proprit ou de servitude que lon exerce en fait. Ainsi,
un simple fait va tre concrtis pour donner un droit.
Il sagira de manire simple de comprendre en quoi la possession consiste et
de percevoir les bases pour la mettre en uvre dans un cas pratique.
a. Conditions dexistence de la possession
Dfinie larticle 2255 du CC comme la dtention ou la jouissance dune
chose ou dun droit que nous tenons ou que nous exerons par nous-mme ou
par un autre qui le tient ou lexerce en notre nom . Dcoulent 2 conditions
dexistence de la possession :
-le corpus : cest lapprhension matrielle de la chose, cest le contact quil
va y avoir entre la chose et le possesseur. Il y a aussi les actes symboliques :
dtenir les clefs de lappartement. Cest donc lexercice sur la chose de
prrogatives qui correspondent aux droits dont on a la possession. Est
possesseur titre de propritaire celui qui exerce lusus, le fructus, ou labusus
sur une chose.
-animus : cest un lment psychologique qui consiste analyser lintention
de celui qui exerce les actes matriels sur la chose. Il consiste regarder la
personne qui exerce lacte matriel sur la chose et dterminer quel type de
droit peuvent correspondre les actes.
On constate donc que ces deux lments sont interdpendants. Ils doivent tre
tudis ensemble. Il faudra donc caractriser les deux lments pour une
possession.
En pratique toutefois, ltude de lanimus est facilite car le code civil pose une
prsomption larticle 2256 du CC. On est toujours prsum possder pour soi,
et titre de propritaire sil nest prouv quon ait commenc possder pour
un autre.
Dcoule alors une distinction entre la possession et la dtention : le
dtenteur exerce des actes matriels sur une chose mais aura pralablement
reconnu la proprit dautrui sur la chose (exemple du locataire). Un usufruitier
est dtenteur vis--vis du propritaire, et possesseur titre dusufruitier. Donc
on est soit dtenteur, soit possesseur, le propritaire est toujours un
possesseur.
37

Cette distinction est cependant discute depuis le droit Romain.


Dans certaines hypothses, il y aura une possession corpor alino :
propritaire qui loue.
b. Conditions defficacit de la possession
Elles prvues larticle 2261 du CC : il faut une possession continue et non
interrompue, paisible, publique, non quivoque, et titre de propritaire .
Il est admis depuis toujours que de ces qualits, dcoulent les conditions de la
possession (corpus et animus).
- une possession paisible : lorsquelle est dpourvue de violence. (Voir
larticle 2263 CC). Cette violence se dfinit comme une contrainte illicite, un
acte de brutalit, de force, ou dintimidation ou la peur quelle inspire. Une
possession obtenue par la violence ne produira pas ses effets. Cette violence
ne doit exister ni lorigine de la possession, ni durant le cours de la
possession. Cest un vice relatif, il ne peut tre invoqu que par celui qui la
subi.
- une possession publique : elle ne doit pas tre dissimule, clandestine.
Cest un vice relatif galement. Cest un vice ncessairement initial.
- une possession continue : contact matriel entre la personne et la chose
qui est suffisant. La Cour de cassation retient que la possession doit tre
exerce dans toutes les occasions comme dans tous les moments o elle
devait ltre daprs la nature de la chose possde sans intervalles anormaux
assez prolongs pour constituer des lacunes et rendre la disposition
discontinue (civ. 1re , 11 janvier 1950).
Il a t jug quune possession tait discontinue parce que les haies qui se
trouvaient sur le terrain navaient pas t tailles depuis 9 ans.
- une possession non-quivoque : la possession est quivoque lorsque le
comportement du possesseur ne manifeste pas clairement lintention de se
conduire comme un propritaire. Donc ambigut de son comportement. Le
vice dquivoque est celui qui est le plus invoqu devant les tribunaux.
Attention, une possession quivoque nest pas une possession de mauvaise-foi.
Cette mauvaise foi nest pas une de ses conditions defficacit. Pour les 4
qualits ci-dessus, la possession ne produira pas ses effets. Alors que pour la
mauvaise-foi, elle produira ses effets, mais avec des conditions moins
favorables quen tant de bonne foi.
2. Leffet acquisitif de la possession en matire immobilire : la prescription
acquisitive
La prescription acquisitive est un mode originaire dacquisition de la
proprit par une possession plus ou moins longue. Depuis la rforme du 17
juin 2008, elle est dfinie dans larticle 2258 du Code civil : elle est un moyen
dacqurir un bien ou un droit par leffet de la possession sans que celui qui
lallgue soit oblig den rapporter un titre ou quon puisse lui opposer
lexception dduite de la mauvaise foi .
Plusieurs conditions sont runir : des conditions relatives la possession
(a) et dautres relatives la dure de celle-ci (b).
a. Les conditions relatives la possession
38

Pour que la prescription acquisitive puisse produire ses effets :


Il faut dabord caractriser une possession (corpus et animus)
Que cette possession soit utile (paisible, publique, non-quivoque et
continue)
Quelle porte sur un immeuble
Le dtenteur ne pourra pas invoquer la prescription acquisitive, de mme
que celui qui exerce simplement des actes de tolrance ou de pure facult
(article 2262 du Code civil).
b. Les conditions relatives au temps de la possession
i. La prescription
Le temps requis pour prescrire un droit de proprit varie selon que lon est
possesseur de bonne ou de mauvaise foi. On va donc distinguer la
prescription de droit commun dune prescription spciale appele la
prescription abrge.
Prescription de droit commun : prescription trentenaire contenue
larticle 2272, alina 1, du Code civil et qui va sappliquer au
possesseur de mauvaise foi
Prescription abrge : article 2272, alina 2, du Code civil, elle est
de 10 ans et va sappliquer au possesseur a non domino (qui a acquis
son bien dune personne qui ntait pas elle-mme propritaire).
o Si lon est propritaire a non domino et que lon dispose dun
juste titre et quon est de bonne foi (qui est toujours prsume, art.
2274), cette prescription est applique.
o Dans toutes les autres hypothses, cest la prescription de droit
commun qui sapplique.
Juste titre : acte propre confrer la proprit la personne qui
invoque la prescription (titre qui de sa nature lui aurait transfr la proprit
mais qui en fait est entach dun vice : celui qui lui a transmis le titre ntait
pas lui-mme propritaire). Cest donc un titre qui aurait transfr la
proprit sil avait man dun vritable propritaire.
Ce titre doit remplir trois conditions :
Etre rel et non putatif (qui nexiste que dans la pense de quelquun,
comme un testament rvoqu).
Il doit sembler valable (pas de vice de forme).
Il doit sagir dun titre translatif de proprit titre particulier

Il tre dot dune date certaine


On
a
cette diffrence entre bonne et mauvaise foi, juste titre, etc. Cependant, on a
un tronc commun (voir page suivante).
ii. Le tronc commun
Le point de dpart de la prescription est le jour de lentre en possession
de la personne qui devient possesseur ou de lauteur (jonction de
possession), cest dire celle qui a transfr le bien et qui tait possesseur
sans tre propritaire.
1. La jonction de possession

39

1 Si le possesseur a reu le bien en tant quhritier ou ayant-cause


titre universel :
a Lhritier est le legs
b Layant caus titre universel est celui qui reoit par le biais dun
legs lintgralit des biens dune personne
Le possesseur devient alors continuataire de la personne du dfunt.
Juridiquement, il est considr que le dfunt continue sa vie travers elle ,
la possession est donc continue telle que le dfunt lavait commenc et elle
bnficiera de son rgime de prescription peu importe quelle soit de bonne ou
de mauvaise foi.
2 Si le possesseur a reu le bien en tant quayant-cause titre
particulier (une personne reoit un bien titre particulier, par exemple par vente,
change, donation, legs particulier qui ne concerne quun seul bien) . On distingue
alors deux hypothses :
a Lauteur tait de bonne foi et le possesseur actuel est de mauvaise
foi : cest la prescription de droit commun qui est utilise (30 ans)
b Lauteur tait de mauvaise foi et le possesseur actuel est de bonne
foi :
i Le possesseur peut prendre son temps et celui de son auteur,
(30 ans au total (prescription de droit commun).
ii Le possesseur ne joint pas sa possession celle de son
auteur et lon se contente de 10 ans (prescription abrge).
2. Les causes dinterruptions ou de suspension de la prescription
Parmi les vnements qui arrivent en cours de prescription et qui vont
stopper la prescription on distingue :

La cause dinterruption : si la prescription doit recommencer un jour, elle


reprendra niveau.
o Cause dinterruption naturelle selon larticle 2271 du Code civil :
il y aura interruption de la prescription lorsque le possesseur est
priv pendant plus dun an de la jouissance du bien, soit par le
propritaire, soit mme par un tiers . On distingue deux hypothses
du point de vue du possesseur qui va :
Abandonner volontairement de la chose.
Ne peut pouvoir jouir de la chose parce quelle est prise
matriellement par quelquun dautre.
o Cause dinterruption civile dcrite larticle 2241 du Code civil :
cest la demande en justice devant un juge comptent, un juge des
rfrs ou un juge incomptent. Linterruption va avoir lieu ds la
demande en justice, sauf si celle-ci est Une autre est dcrite larticle
considre comme non avenue, parce 2240 : reconnaissance
quil y a eu un dsistement dinstance, volontaire par le possesseur du
de celui qui revendique la
une premption dinstance ou un droit
proprit de la chose .
rejet de la demande.
La cause de suspension : la prescription reprendra au moment o elle
avait t suspendue. Cette cause est donc provisoire et existe dans les cas
suivants :
o Le propritaire qui revendique le bien est mineur ou majeur en
tutelle (article 2235 du Code civil)
40

o Entre les poux ou les partenaires dun pacs (article 2236 du


Code civil)
o En cas de conciliation ou de mdiation (articles 2237 et 2238 du
Code civil)
o Lorsquil y a une demande de mesure dinstruction (article 2239 du
Code civil)
o Lorsque le propritaire qui souhaite revendiquer la chose est dans
limpossibilit dagir, notamment en raison dun cas de force
majeure (article 2234 du Code civil)
3. Leffet acquisitif de la possession mobilire
a. Lacquisition instantane de la proprit
En matire mobilire, la possession va produire son effet principal avec larticle
2276 alina 1 du Code civil : en fait de meuble, la possession vaut titre .
Cela vaut lorsque la personne est un possesseur a non domino (on tient le
bien dune personne qui nen tait pas propritaire).
Il ny a donc pas de dlai en matire mobilire. Il faudra cependant
runir plusieurs conditions :
tre possesseur a non domino
Le bien concern est un meuble susceptible dappropriation :
o pas dimmeubles
o pas de biens incorporels
o pas meuble corporel inalinable
o pas de meubles corporels immatriculs
tre possesseur de bonne foi (qui est toujours prsume, article 2274 du Code
civil)

Il faut que la possession soit utile (paisible, publique, continue, non-quivoque)

Quand ces toutes conditions sont remplies (les vrifier une une dans un cas
pratique), le possesseur est propritaire du bien. Si une personne agit en justice
contre lui pour revendiquer la proprit du bien, elle naura pas gain de cause.
Il existe toutefois des exceptions lacquisition instantane de la proprit.
b. Les exceptions lacquisition instantane de la proprit
Les exceptions sont contenues aux articles 2276, alina 2, et 2277 du Code
civil. Ce sont les hypothses dans lesquelles le bien meuble possd a t
perdu ou vol.
i. La perte
Cest

une dpossession imputable soit :


la ngligence du propritaire
la ngligence dun tiers
un cas de force majeure

Donc, si la chose a t volontairement abandonne, il sagira dun cas


doccupation (voir les conditions du trsor).
ii. Le vol
41

Cest une soustraction frauduleuse de la chose dautrui, il est dfini dans le


Code pnal.
Dans les cas de vol ou de perte, le propritaire aura le droit de revendiquer le
bien dans les mains du possesseur dans un dlai de trois ans compter de la
perte ou du vol. Ce dlai est prfixe (il ne peut tre ni interrompu ni
suspendu).
Cela vaut aussi dans le cas dachat dun matriel perdu ou vol, mme sil y
aura une contrepartie pour le possesseur de bonne foi :
Article 2277 du Code civil : le propritaire originaire ne va pouvoir
obtenir la restitution du meuble quen remboursant au possesseur le prix
quil lui a cot lorsque le bien en question a t achet par le
possesseur dans une foire, ou dans un march, ou dans une vente
publique, ou dun marchand vendant des choses pareilles .
o Aucun remboursement nest du si lacquisition nest obtenue si
lacquisition sest faite en dehors du circuit habituel de
commercialisation des choses doccasion (internet = vente
publique).
o Dans ce cas, le possesseur a un droit de rtention : il peut garder
la chose tant que le propritaire originaire na pas rembours le
prix.
Il est unanimement admis que lorsque le possesseur est de mauvaise foi, on se
retranchera sur les droits de la prescription acquisitive de droit commun. On
admet par analogie avec la matire immobilire quil pourra acqurir le bien
dans un dlai de 30 ans.
LES QUESTIONS A SE POSER DANS UN CAS PRATIQUE
Le bien est meuble ou immeuble
Le possesseur est a non domino
Le corpus et lanimus sont runis
La possession est utile
La bonne foi ou la mauvaise foi (immobilire 2272 : bonne foi +
juste titre, mobilire 550. Elle est prsume dans tous les cas)
Il est possible de faire un raisonnement cloisonn, en entonnoir,
rdig plusieurs petites majeures/mineures, en lannonant au
pralable
4. Leffet probatoire de la possession
Rgle les rapports entre deux personnes qui prtendent tre propritaires
dune chose mais dont une seule a la possession.
Le possesseur est prsum propritaire jusqu preuve du contraire : la
possession cr une prsomption simple de proprit. Pour contester
cette prsomption :
o Prsentation dun titre de proprit.
o Contestation de la possession (pas de corpus et danimus), simple
dtention.
o Preuve dun vice de la possession.
Cet effet joue :
En matire immobilire
42

En matire mobilire sur le fondement de larticle 2276 al 1 en fait de


meubles la possession vaut titre :
o Si le possesseur lest a non domino 2276 a une fonction
acquisitive (il est effectivement propritaire).
o Si le possesseur lest a domino 2276 a une fonction probatoire (il
est prsum propritaire).

Cet effet est pour lutter contre la difficult de la diabolica probatio : la proprit nest
jamais prouve de faon certaine car si dans la chane des transferts de proprit
lune des personnes nest pas propritaire, toute la chane tombe.
Immobilier : Il est donc admis un rle pour la possession et surtout la notion de

Article 2279 du Code civil : pour protger le fait Lutilit des actions
de possession, le droit introduit les actions possessoires est remise
possessoires, possibilit pour un possesseur dagir en cause de nos jours
par le rfr.
en justice pour faire cesser un trouble quil subit dans
sa possession sans mme avoir prouver un droit sur la chose.
Seul le possesseur dun immeuble peut exercer une action possessoire
(civ 1re, 6 fv. 1996). Il en existe plusieurs types :
La complainte : ouverte en cas de trouble de fait (ex. empitement) ou
de droit actuel (ex. : action ngatoire sur une servitude).
o Elle ne peut tre exerce que sil y a possession utile (paisible,
publique, continue et non quivoque) et qui a dur au moins un an (art.
1264 CPC).
o Elle doit tre intente contre lauteur du trouble ou ses hritiers.
o Le juge prononce la maintenu possessoire (va veiller faire cesser le
trouble) :

Dommages et intrts possibles

Dnonciation de nouvel uvre : action prventive pour empcher un


trouble certain mais futur (ex. : faire cesser des travaux en cours).
o Le juge ordonnera la suspension du trouble.

Demande de remise en tat

La possession doit tre utile et dau moins un an.

Action en rintgration : elle vise protger contre les voies de fait et


les actes de violence (troubles les plus graves). Nul besoin de justifier
dune possession dau moins un an. Il semblerait que la possession doit
ntre que paisible et pas forcment utile.

Depuis 1975, ces trois actions peuvent tre exerces par un possesseur ou un
simple dtenteur.
Depuis 2005, le TGI est comptent en matire possessoire (droit) et ptitoire
(fait) : rgle de non cumul entre le ptitoire et le possessoire, le TGI est
comptent pour les deux. Larticle 1265 du CPC est cependant toujours
appliqu, le ptitoire et le possessoire ne peuvent tre cumuls :
1266 du CPC : celui qui agit au fond (au ptitoire) nest plus recevable
agir au possessoire .
o Si un juge se prononce sur un droit de propritaire pour une
personne, elle ne peut plus agir en tant que possesseur.
o Une action ptitoire exclue une action possessoire, quelle soit
intente postrieurement ou mme antrieurement (1 re civ, 6
janvier 2010).
43

1267 du CPC : le dfendeur au possessoire ne peut agir au fond (au


ptitoire) quaprs avoir mis fin au trouble.

44

Thme 4 : Lusufruit et le droit dusage et dhabitation


Droit qui consiste reconnatre une personne lusus et le fructus sur une
chose tout en reconnaissant labusus une autre personne : le nue
propritaire. Cest lun des droits rels dmembrs.
Le droit dusage et dhabitation est un droit alimentaire.
1 : Lusufruit
Dfini larticle 578 du Code civil : le droit de jouir des choses dont un
autre a la proprit, comme le propritaire lui-mme mais la charge den
conserver la substance . Cet usufruit prsente deux particularits :
Droit rel. Lusufruitier a donc un droit direct et immdiat sur le bien. Ce
droit se transmet donc mme si la personne du nue propritaire change.
Droit viager (temporaire).
o Il durera pour les personnes physiques au maximum jusquau
dcs de son titulaire.
o Article 619 : le droit dusufruit concd une personne morale a
une dure maximale de 30 ans .
En pratique, lusufruit se rencontre trs couramment :
En matire de succession, lorsque lon est mari et que lon a des enfants
communs avec la personne qui dcde, si lun des deux dcde : lautre
peut choisir de prendre le quart du patrimoine de son conjoint en pleine
proprit, soit de prendre tout lusufruit de son patrimoine.
Il permet des montages juridiques qui permettent de soustraire aux
droits de mutation qui entrainent des frais en donnant la nue-proprit
aux hritiers avant le dcs des parents.
En cas de divorce, lorsquun poux na pas une liquidit suffisante il peut
la verser sous forme dusufruit.
Nous verrons lobjet de lusufruit dans un premier temps (A), les modes
dacquisition de lusufruit (B), les pouvoirs de lusufruitier (C), les modes
dextinction de lusufruit (D).
A. Lobjet de lusufruit
Il peut tre tabli sur toute espce de bien (meuble ou immeuble). Lusufruitier
dispose soit dun droit immobilier, soit dun droit rel mobilier. Il peut porter sur
un bien corporel, sur un bien fongible ou non fongible, sur un bien
consomptible ou non consomptible.
Pourtant, larticle 548 du Code civil exige de lusufruitier quil peut utiliser
le bien tout en conservant sa substance. Quid du bien consomptible :
lusufruit est possible car larticle 587 du Code civil, il est prvu que
lusufruitier a le droit de rendre soit des choses de mme quantit et
qualit, soit leur valeur estime la date de leur restitution .
Quid du bien incorporel : le code civil ne le prvoit pas mais admis avec
lvolution de notre Code civil. Il est possible dtablir un usufruit :
Sur une servitude
Sur un usufruit.
Sur des parts sociales
45

o 3e civ 29 novembre 2006 considre que la qualit dassoci est


attache seulement au nue propritaire.
o En revanche, le lgislateur lui-mme a prvu larticle 1844
alina 3 du Code civil que lusufruitier, qui na donc pas de droit
de vote aux assembles des socits sauf voter pour
laffectation des bnfices, car les bnfices sont des fruits civils
quand ils deviennent des dividendes (et non sils sont reverss
sur le compte de lentreprise).
Sur des universalits, on peut tre usufruitier dun fonds de
commerce.

B. Les modes dacquisition de lusufruit


Il peut tre tabli soit par la loi (1), par la volont de lhomme (2) ou par la
possession titre dusufruit (3).
1. Lusufruit lgal
Cest

quand la loi institue doffice une personne usufruitire pour :


Article 757 : le conjoint survivant
Article 274 : par prestation compensatoire dans le cadre dun divorce
Article 282 : octroi au pre et mre dun enfant mineur ladministration et
la jouissance de ses biens jusqu ses 16 ans

2. Lusufruit volontaire
Peut

tre constitu par la volont de lhomme :


Contrat
Donation
Testament

Pour les biens immobiliers, ils doivent faire lobjet dune publication foncire
pour tre opposable tous.
3. Lusufruit par leffet de la possession
La possession nest pas prvue mais est admise de faon constante de la
jurisprudence. Lapplication est la mme que pour la proprit mais le droit
dfendu est lusufruit et non la proprit.
C. Les pouvoirs de lusufruitier et du nu-propritaire
1. Les droits et obligations de lusufruitier
a) Les droits de lusufruitier

Article 578 du Code civil : il a le droit duser de la chose.


o Il peut utiliser un bien consomptible charge de restitution de la
chose de mme quantit et qualit ou de la valeur de la chose
(cest alors un quasi-usufruit).
Lusufruitier a le droit de jouir de la chose :
o Article 582 du Code civil : il en acquiert les fruits naturels,
industriels ou civils :
46

Les fruits naturels ou industriels sacquirent par leur


perception (ex. : une rcolte lui revient pendant la dure de
lusufruit et revient ensuite au nue propritaire)
Article 586 : les fruits civils sont rputs acquis jour par jour
et appartiennent donc lusufruitier proportion de la dure
de lusufruit. La restitution est donc faite au prorata
o Cependant il na pas le droit aux produits car ils viennent altrer
la substance de la chose, sauf :
Article 591 o lon assimile des fruits des coupes de bois
rgulires et
Article 598 du Code civil les produits dune carrire des
fruits et lo on explique que les trsors ne peuvent
bnficier lusufruitier.

Lusufruitier a aussi le pouvoir dadministrer la chose dautrui. Il peut donc


faire :
Des actes de conservation
Des actes dadministration
o Il peut faire une action confessoire dusufruit (agir en justice au
ptitoire)
o Il peut aussi agir au possessoire.
o Article 595 du Code civil : il peut donner bail la chose dautrui. On
distingue cependant ici :
les baux classiques en ce qui concerne les baux classiques,
lusufruitier peut conclure ses baux seul et ces baux seront
opposables au nue propritaire mais la dure dopposabilit
est limit par lalina 2 :
les baux consentis par lusufruitier pour un temps
suprieur 9 ans ne sont opposables au nue propritaire
[en cas de cessation de lusufruit] que pour le temps quil
reste courir que pour la premire priode de 9 ans , la
seconde et ainsi de suite.
Lors de lextinction de lusufruit, les baux classiques
nobligent donc le nue propritaire que pour la priode en
cours avec une limite de 6 ans pour les baux immobiliers
et de 3 ans pour les baux mobiliers.
Les baux ruraux ou commerciaux. Larticle 595 al 4 prvoit
quil faut obtenir en tant quusufruitier laccord du nue
propritaire (pour la conclusion et le renouvellement de ces
baux), sinon ce dernier peut demander la nullit du bail, sans
avoir attendre la fin de lusufruit.
Civ 3e, 9 dc. 2009 : le nue propritaire peut demander la
nullit du bail alors mme que lusufruit sest teint.
Civ 3e, 14 nov. 2007 : lacqureur dun bien aprs le dcs
du nue propritaire ne peut agir en nullit pour un bail
conclu du vivant du nue propritaire sans son accord.
Laction est donc attache la personne du nue
propritaire qui na pas demand laccord.
La dlivrance dun cong au locataire ou le refus de
renouvellement peut tre faite par lusufruitier seul
Au sujet de laccord de propritaire, deux cas o lon peut
sen passer :
47

o Lusufruitier obtient laccord du juge


o Thorie de lapparence : lorsque le locataire peut
faire tablir en justice quil a cru conclure le bail
avec un vrai propritaire
o L'usufruitier peut cder son usufruit, mais lusufruit steindra tout
de mme la mort du premier usufruitier : on ne peut transfrer plus
de droits que lon en a soi-mme.
o Lusufruitier peut constituer sur son droit dusufruit un autre droit
rel : confrer une autre personne un droit dusage et
dhabitation.
b) Les obligations de lusufruitier
Il a des obligations lors de son entre en jouissance. Sa premire obligation est
prvue larticle 600 du Code civil : Il est tenue de prendre des choses dans
ltat o elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance quaprs avoir fait
dresser, en prsence du propritaire, o lui dment appel, un inventaire des
meubles et un tat des immeubles sujets lusufruit . Ainsi :
Lusufruitier a fortement intrt faire dresser un inventaire
o Linventaire nest pas une rgle obligatoire
o Le dfaut dinventaire nest pas une cause de dchance (perte) de
lusufruit mais seulement de suspension.
Lusufruitier doit donner caution de jouir en bon pre de famille : utiliser
la chose comme le ferait une personne normalement diligente, le
propritaire.
Cette caution peut tre remplace par une garantie quivalente, tel
quune hypothque.
Au cours de lusufruit :
Il doit jouir en bon pre de famille. Il sagit pour lusufruitier
dentretenir la chose, dviter quelle se dtriore : exercer sur elle tous
les actes matriels et juridiques quun propritaire diligent accomplirait :
o Il est exig une dnonciation en cas dusurpation du bien (porter
plainte en cas de vol) sous peine dtre considr comme lui-mme
responsable du vol.
o Il en va de mme de la dgradation et du dprissement de la
chose.
o Article 618 du Code civil : le nue propritaire a la possibilit
dinvoquer un abus dans la jouissance comme cause dextinction
de lusufruit
Il doit respecter la destination des lieux (sauf changements imposs
par des rgles durbanisme)
Il doit supporter les charges usufructuaires (charges annuelles
priodiques comme limpt foncier ou les dettes fiscales dues aux
ventuels fruits et revenues du bien)
Il ne supporte pas les charges extraordinaires qui sont supportes par le
nue propritaire (bornage dun terrain, position dune clture, etc.)
Article 605 du Code civil : il doit faire sur le bien toute rparation
dentretien.
o Il ne sagit pas des mmes rparations que les rparations
locatives (pesant sur un preneur bail) qui sont limitativement
prvues par le lgislateur larticle 1719 3mement.
48

o Dans lhypothse dun nue propritaire, dun usufruitier bailleur et


dun locataire : lusufruitier bailleur est oblig de faire toutes les
rparations qui sont la charge du bailleur mme si elles sont
habituellement supportes par le nue propritaire. Lusufruitier
bailleur
pourra
ensuite
demander
au
nue
propritaire
remboursement.
Cas pratique : distinguer les rparations la charge du
locataire, du bailleur et du nue propritaire
o Si lusufruitier ne fait pas les rparations dentretien et que cela
entraine un gros dgt qui exige une grosse rparation,
normalement la charge du nue propritaire, elles seront la
charge de lusufruitier.
2. Les droits et obligations du nu-propritaire
a) Les droits du nu-propritaire
Il na que labusus : le droit de disposer de la chose :
Il peut donc disposer de droit de nue-proprit dusufruit : le vendre, le
donner, prvoir un testament,
Article 621 du Code civil : la vente du bien ne fait aucun changement
dans le droit de lusufruitier
Il peut percevoir les produits de la chose
Il peut exercer les actions ptitoires et possessoires pour dfendre son
droit de nue-proprit.
Il peut demander la dchance de lusufruit en cas dabus de jouissance
de lusufruitier.
b) Les obligations du nu-propritaire

Selon larticle 599, alina 1 du Code civil, il a une obligation de ne pas


faire. Le propritaire ne peut, par son fait, ni de quelque manire que
ce soit, nuire au droit de lusufruitier :
o Il ne peut amnager, transformer ou dtruire le bien si cela nuit au
droit de lusufruitier. Il a une attitude dabstention.
Selon larticle 606 du Code civil, il a une obligation de prendre en charge
le montant des grosses rparations Les grosses rparations sont celles
des gros murs et des votes, le rtablissement des poutres et des
couvertures entires.
o Dans un cas pratique, il faut donc sy rfrer ainsi qu la
jurisprudence qui suit larticle (la lire avant daller au
partiel)
Depuis 1900, la Cour de cassation considre que les grosses rparations
reviennent au nue propritaire mais que lusufruitier ne peut le
contraindre les effectuer.

49

D. Les causes dextinction de lusufruit


Article 617 du Code civil
a Extinction naturelle de lusufruit
Au dcs de la personne, le droit dusufruit steindra lexpiration dun
dlai de 30 ans. Si lusufruit est cd une personne, cela ne change pas son
terme.
b Lusufruit peut steindre de manire volontaire :
Dcision unilatrale
Ou ressortissant dune convention entre lusufruitier et le nu-propritaire
c Il peut prendre fin par la perte de lobjet de lusufruit
La perte doit tre totale et lvnement qui a caus la perte ne doit pas tre
imputable lusufruitier ou au nu-propritaire (cas fortuit).
d La prescription extinctive
Le non usage du droit dusufruit pendant 30 ans conduit la perte de ce
droit. Par paralllisme, il peut aussi sacqurir par prescription acquisitive.
e La consolidation
Cest la runion sur une mme tte des qualits dusufruitier et de nupropritaire (frquent en matire de succession).
f

Lextinction
de
lusufruit
en
tant
que
sanction
dun
comportement abusif de la part de lusufruitier
Lusufruitier aurait commis un abus de jouissance (article 618) :
dgradations sur le fonds, dprissement faute dentretien. Cest les juges du
fonds qui apprcient cet abus de jouissance. La dchance est la sanction
extrme, une simple indemnit au nu-propritaire peut tre dcide (voir
aussi article 618).
E. Les consquences de lextinction de lusufruit
Lorsque lusufruit steint, lusufruitier doit naturellement restituer la chose.
Le Code civil dit larticle 589 que la chose doit tre restitue dans ltat o
elle se trouve, non dtriore par le dol ou par la faute de lusufruitier. Le nupropritaire subit donc lusage normal de la chose :
Il ne pourra pas exiger lusufruitier de remettre la chose dans ltat o
elle se trouvait avant la jouissance sauf dmontrer la dtrioration en
raison dune faute ou dun dol de la part de lusufruitier.
Si lusufruitier portait sur une chose consomptible, la restitution se fera
en valeur ou avec des choses de mme quantit et qualit. La valeur
est estime au jour de la restitution (une dprciation montaire
pse sur le nu-propritaire)
Ltablissement des comptes entre lusufruitier et le nu-propritaire est
galement obligatoire.
2 : Les droits dusage et dhabitation
Ils sont trs proches de lusufruit mais ils sen loignent sur un point
particulier : ils sont emprunts dintuitu personae, la personne des parties a une
50

importance particulire et ne peut pas tre remplace nimporte comment


(ex. : contrat de travail).
Dans le cadre dune succession, le conjoint survivant a un droit dhabitation
lgal sur le logement de la famille pendant un an aprs le dcs.
Les rdacteurs ont prvu les droits dusage (articles 630 et suivants) et
dhabitation (articles 632 et suivants).
Les droits dusage permettent de se servir de la chose et den percevoir
les fruits dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille.
Le droit dhabitation est encore plus limit, il ne concerne que lhabitation
de son titulaire et de sa famille.
Ces droits sont largement inspirs de lusufruit et ont un rgime juridique qui
sen rapproche avec toutefois de grosses diffrences.
A. Les points communs avec lusufruit
Le Code civil prvoit les droits dusage et dhabitation par renvoi aux articles
relatifs lusufruit. (Article 625)
Les rgles relatives au droit dusage et dhabitation sont suppltives. Elles ne
sappliquent qu dfaut de rgles particulires prvues par les parties :
Lors de lentre en jouissance, lusager ou lhabitant doit faire linventaire
des meubles, dresser un tat des immeubles et donner caution.
Pendant la dure du droit dusage et dhabitation, lusager est soumis :
o A lobligation de jouir en bon pre de famille (article 627).
o la rparation et aux charges dentretien (article 626), au prorata
de sa jouissance des fruits produits par le fonds.
o Les grosses rparations sont la charge du propritaire sans que
lusager puisse le contraindre les effectuer.
Le droit dusage et dhabitation steint la mort de lusager ou au bout de 30
ans pour les personnes morales.
Un manquement lentretien de la chose ou un abus de jouissance est une
cause de dchance du droit dusage. Si lusager cde son droit alors que cela
lui est interdit, lextinction du droit dusage est automatique.
B. Les diffrences entre les droits dusage et dhabitation et lusufruit
Les droits dusage et dhabitation ne peuvent tre cds (article 631).
Ils ne peuvent donner lieu un bail
Ils sont dclars insaisissables par la jurisprudence (ils ne peuvent faire lobjet
dune monnaie)

Thme 5 : Servitude
Article 637 du Code civil : La servitude est une charge impose sur un
hritage pour lusage et lutilit dun hritage appartenant un autre
propritaire.
Fonds servant : sur lequel la charge est impose, il subit le passage
Fonds dominant : sur lequel la servitude profite
Ce dmembrement de la proprit est diffrent de lusufruit :
51

Les servitudes ne peuvent porter que sur des immeubles par nature
corporels
Elles ont un caractre perptuel : se transmettent aux hritiers
successifs du fonds car elles sont attaches au fonds.
Elles sont laccessoire indissociable du fonds dominant : ne peuvent
tre cdes, saisies ou hypothques indpendamment du fonds.

1. La notion de servitude
A. Lobjet de la servitude
Il faut une pluralit de fonds (1) et de propritaires (2).
1. La pluralit de fonds
La servitude est forcment tablie entre 2 ou plusieurs fonds. Elle prsente
cette particularit qui est de grever un immeuble (porter atteinte un droit sur
un immeuble au profit dun autre immeuble) et donc de ne pouvoir profiter
qu un autre immeuble.
Elle suppose des actes matriels dusage et ne peut donc porter que sur les
immeubles par nature (impossible sur un immeuble par destination ou sur un
immeuble par lobjet auquel il sapplique).
Elle exige lexistence de deux fonds diffrents appels le fonds servant et le
fonds dominant, mais il peut y avoir plusieurs fonds servants ou fonds
dominants.
2. La pluralit de propritaires sur les fonds
Article 613 : les fonds [servants et dominants] doivent appartenir des
propritaires diffrents . Il ne peut y avoir de servitude entre deux immeubles
distincts ds lors que les immeubles ont un mme propritaire.
Si un propritaire dcide de faire un amnagement entre deux fonds, on ne
pourra juridiquement qualifier cet amnagement de servitude. Cest seulement
si ce propritaire se spare de lun des deux fonds que cet amnagement
pourra tre qualifi de servitude.
B. Lutilit de la servitude
Elle implique dtre affecte un fonds servant au profit dun fonds dominant.
En dcoulent donc deux lments indispensables :
Une charge impose un fonds (fonds servant)
Cette charge est au profit dun autre fonds (fonds dominant)

1. Une charge impose un fonds servant


Article 637 : cette charge est impose un fonds servant et non une
personne. Cela implique pour le propritaire du fonds servant :
Une rduction de ses droits pour en transfrer certaines prrogatives au
propritaire du fonds dominant.
52

Quon ne peut constituer un droit qui lui interdirait toute jouissance de sa


proprit.

2. Une charge utile au fonds dominant


La servitude profite au fonds et non au propritaire du fonds. Ainsi le droit de
chasse nest pas considr par la jurisprudence comme une servitude car il
profite une personne.
Article 686 : il est permis au propritaire dtablir sur leur proprit ou en
faveur de leur proprit telle servitude que bon leur semble pourvu nanmoins
que les services tablis ne soient imposs ni la personne, ni en faveur de la
personne, mais seulement un fonds et pour un fonds. . Aussi, cest parce
quelle profite au fonds et non la personne quelle est perptuelle.
Il faut donc qualifier dans un cas pratique la servitude en quelques lignes.
2 : La classification des servitudes
Elles vont tre classes en fonction de leur mode dexercice. On distinguera
les servitudes continues et les servitudes discontinues (A), apparentes et non
apparentes (B), positives et ngatives (C). Le rgime juridique dpend de cette
classification.
A. La distinction entre les servitudes continues et les servitudes discontinues
Larticle 688 du Code civil effectue une distinction :
Servitudes continues : dont lusage est ou peut tre continuel sans
avoir besoin du fait actuel de lhomme. . Exemple : conduits deau,
gouts, vues.
Servitudes discontinues : celles pour lesquelles on a besoin de
lintervention de lhomme pour quelles soient exerces . Exemple :
servitude de passage, de puisage.
B. La distinction entre les servitudes apparentes et les servitudes nonapparentes
Article 689 du Code civil :
La servitude apparente se concrtise par un ouvrage extrieur
visible du fonds servant . Ex. : servitude de vue. Il nest pas ncessaire
quelle soit visible par tous, il faut quelle puisse tre vue par le
propritaire du fonds servant.
La servitude non-apparente ne se manifeste par aucun signe
extrieur . Ex. : servitude non aedificandi (qui consiste interdire une
construction).
Plusieurs combinaisons sont envisageables :
Servitude apparente et continue (servitude de vue)
Servitude apparente et discontinue (servitude de passage)
Servitude non-apparente et continue (servitude non aedificandi)
Servitude non-apparente et discontinue (servitude de puisage)

DANS UN CAS PRATIQUE


Dfinir la servitude pour dmontrer quon est en prsence
dune servitude (plusieurs fonds et plusieurs propritaires) en
dsignant le fonds servant et le fonds dominant
53
Qualifier la servitude

C. La distinction entre les servitudes positives et les servitudes ngatives


Elle nest pas prvue par le Code civil, mais on peut distinguer :
Les servitudes positives : permettent au propritaire du fonds dominant
dagir sur le fonds servant (ex. : passage).
Les servitudes ngatives : Permettent au propritaire du fonds dominant
de bnficier dune abstention de la part du propritaire du fonds
servant.
3. Ltablissement des servitudes
Une servitude peut stablir par :
A Titre
B Usucapion
C Destination du pre de famille
D La loi
E Une configuration particulire des lieux (servitude naturelle)
A. Le titre
Article 686 : un propritaire peut tablir sur sa proprit telle servitude que
bon lui semble . Une personne peut tablir une servitude par contrat ( titre
gratuit ou onreux), ou par testament. Ces servitudes peuvent tre de tous
types.
B. La prescription acquisitive
On peut acqurir une servitude par la possession aprs un coulement dun
dlai de 30 ans (article 690).
Seules les servitudes continues et apparentes peuvent faire lobjet de
lusucapion, puisque le comportement du possesseur doit tre public pour tre
utile. La servitude de passage ne peut sacqurir par le biais de la prescription
acquisitive (car discontinue).
C. Servitude par destination de bon pre de famille
Articles 692 694 du Code civil :
Cest lhypothse o une personne est propritaire de deux fonds
spars. Cette personne dcide de crer un chemin qui permet daller de
lune des maisons lautre. Elle est alors constitue par un mme
propritaire sur deux fonds, et qui continue aprs sparation des fonds.
Elle suppose deux conditions cumulatives :
1 Le propritaire des deux fonds les a amnag de telle faon que lon
puisse prtendre lexistence dune servitude si les deux fonds avaient
appartenu des propritaires diffrents.
2 Lamnagement en question doit avoir t tabli avant la division des
fonds et subsister aprs la division.
Lamnagement entre ces deux fonds ne peut tre le fait dun locataire ni dun
simple indivisaire. Cet amnagement doit se manifester par un signe apparent.
54

Article 694 : Si le propritaire de deux hritages entre lesquels il existe un


signe apparent de servitude dispose de lun des hritages sans que le contrat
contienne aucune convention relative la servitude, elle continue dexister
activement ou passivement en faveur du fonds alin ou sur le fonds alin.
Cette servitude par destination du pre de famille est donc limite aux
servitudes apparentes.
En ce qui concerne son caractre continu ou discontinu :
Larticle 694 ne fait rfrence qu la servitude apparente
Larticle 692 limite ltablissement aux servitudes continues et nonapparentes
La Cour de cassation extrait de ces deux articles des modes de preuve avec
deux hypothses :
Celui qui se prvaut de la servitude produit lacte de sparation qui ne
contient pas la mention de cette servitude et lon se contente du fait que
la servitude soit apparente.
Celui qui se prvaut de la servitude ne peut produire lacte de sparation,
la servitude nest possible que si elle est apparente et continue.
D. La loi
Larticle 649 prvoit deux types de servitudes dorigine lgales : les servitudes
dutilit publique ou dutilit prive. Elles sont lgales car elles existent en
labsence mme du titre qui les constitue.
Nous tudierons les servitudes pour cause dutilit prive. Elles ont pour
objet selon larticle 649 lutilit des particuliers . Elles sont donc tablies
entre particuliers et visent permettre une meilleure coexistence entre les
particuliers. Il existe :
Servitude de passage pour cause denclave
Servitudes de plantation, de construction et douverture : ce sont des
servitudes qui consistent imposer le respect de certaines distances
entre fonds voisins
Les servitudes dutilit publiques relvent davantage du droit de lurbanisme
que du droit des biens priv. Il sagit de servitudes au profit dune personne
publique pour la satisfaction de lintrt gnral. Ex. : le Plan de Prvention des
Risques Technologiques cr par une loi de 2003. Il vise limiter les
constructions dans les zones risque.
1. La servitude de passage pour cause
denclave
Articles 682 685-1 : Le Code civil prvoit
quen cas denclave, le propritaire du fonds
enclav peut rclamer ses voisins, contre
indemnit, un passage suffisant vers la voie
publique.
Lenclave est la situation o la personne na
pas daccs la voie publique ou si laccs
est insuffisant et gard lexploitation du
fonds enclav.

Exemple :
Construction dun cinma sur un terrain
ayant un accs direct la voie publique :
aucun autre accs ne permettait de crer
une sortie de secours. Ces dernires tant
obligatoires pour ce genre de complexe,
la Cour de cassation (5 mars 1974) a
considr que ce fonds tait enclav et a
impos une servitude de passage au
propritaire du fonds qui se trouvait
derrire le cinma.
Fonds agricole supposant le passage de
gros engin : laccs peut tre insuffisant
au regard de lexploitation du fonds, le
terrain peut tre enclav
Maison dhabitation ayant un accs la
voie publique, mais seulement pied :
maison enclave car on considre que55
la
maison doit pouvoir recevoir au moins
jusqu la porte dentre un vhicule
durgence.

Le propritaire du fonds enclav pourra imposer dans ce cas une servitude


lgale de passage sur le fonds du voisin qui devient le fonds servant dune
servitude de passage.
Une indemnit doit tre verse et doit tre proportionne au dommage que le
passage peut causer au fonds servant.
Elle reste indpendante du profit procur au propritaire du fonds
enclav (article 682).
Cette indemnit est prescriptible (5 ans), elle doit tre rclame. Larticle
685 al. 2 ajoute : le passage peut tre continu quoi que laction en
indemnit ne soit plus recevable.
Lassiette de cette servitude (endroit du fond sur laquelle elle sexerce) :
dfaut daccord entre les parties, lassiette de la servitude de passage est
dtermine par le juge aprs expertise en considration du passage qui est la
fois le plus pratique pour le propritaire du fonds dominant et le moins
dommageable pour le propritaire du fonds servant.
Larticle 683 du Code civil prvoit : le passage doit rgulirement tre pris du
ct o le trajet est le plus court du fonds enclav la voie publique
nanmoins, il doit tre fix dans lendroit le moins dommageable celui sur le
fonds duquel il est accord.
Article 685 al.1 : lassiette du passage et le mode de passage peuvent tre
acquis par 30 ans dusage continu en raison de la prescription acquisitive.
Article 685-1 : la servitude lgale de passage pour cause denclave steint
ds lors que lenclave disparat mme si elle a t possde pendant plus de
30 ans.
Article 684 : particularit si lenclave rsulte de la division dun fonds la
suite dune vente, dun change, dun partage ou de tout autre type de
contrat : le passage ne peut tre demand que sur les terrains qui ont fait
lobjet de lacte de division.
2. Les servitudes de plantation
dfaut de rglement ou dusage local particulier, les plantations ne peuvent
tre faites qu une distance prescrite par la loi, et plus prcisment par
larticle 671 al.1 :
les distances respecter sont de 2 mtres de la limite sparative du
fonds voisin pour les plantations dont la hauteur dpasse 2 mtres.
50 cm de la limite sparative du fonds voisin pour les autres
plantations.
Ces distances se comptent partir du centre de larbre et non pas de sa
surface.
Larticle 672 rgle ensuite les consquences du non-respect de cette distance
lgale : le voisin peut exiger que les plantations soient arraches ou rduites
la hauteur de 2 mtres.
Si larbre est plant entre 0 et 50 cm de la limite sparative, il doit tre
arrach.
Si larbre est plant entre 50 cm et 2 mtres de la limite sparative, il
devra tre lagu la hauteur de 2 mtres.
56

Dans les deux hypothses, le voisin na pas justifier dun quelconque


prjudice.
Toutefois, larticle 672 prvoit que les distances lgales mentionnes
larticle 671 peuvent tre ludes si le droit de planter en de de la distance
lgale a t acquis :
Par titre,
par destination du pre de famille
ou par prescription acquisitive.
La jurisprudence prcise que le point de dpart de la prescription
trentenaire :
Pour la rduction des arbres la hauteur de 2 mtres nest pas le jour de
la plantation de larbre mais celui du dpassement de cette hauteur
maximale.
Pour larrachage dun arbre plant une distance infrieure 50cm est le
jour de la plantation de larbre.
Le Code civil prvoit des rgles particulires dans lhypothse o des arbres
sont plants une distance convenable mais que des racines ou des
branches dpassent sur le fonds voisin :
Larticle 673 al. 1 : dans lhypothse o des branches dpassent chez le
voisin, il peut exiger du propritaire de ces branches quil les coupe. Les
fruits tombs naturellement chez lui lui appartiennent.
Larticle 673 al. 2 : dans lhypothse o ce sont des racines qui
dpassent, il peut les couper lui-mme la limite de la ligne sparative
(il ne peut exiger que le voisin les coupe lui-mme).
Larticle 673 al. 3 : ces deux droits sont imprescriptibles
3. Les servitudes de construction
En principe, les constructions peuvent tre faites en limite de proprit.
Toutefois, le Code civil donne une liste douvrages faisant exception en raison
des risques quils reprsentent pour le fonds voisin.
Larticle 674 tablit une liste avec notamment : les puits, les fosses daisance,
les chemines, les fourneaux, les magasins de matire corrosive. Des distances
particulires doivent tre prvues, elles figurent dans des rglements ou
proviennent dusages locaux.
Il faut ajouter les rgles de distances dictes par ladministration au titre de la
dlivrance du permis de construire sur des fonds contigus.
4. Les servitudes douverture
Les ouvertures donnant sur le fonds voisin sont rgies par les articles 675
680. Elles peuvent prendre deux formes :
a. Servitudes de vues
Ce sont des ouvertures ouvrantes et libres, celles qui laissent passer lair, la
lumire et le regard (une fentre). La loi prvoit en ce qui les concerne des
distances particulires qui vont tre diffrente selon que la vue est droite ou
oblique.
57

Vue droite (vue perce sur un mur parallle au fonds voisin) : elles ne
sont permises que si le mur dans lequel elles souvrent est au moins
1,90 mtres de la limite sparative des fonds (articles 678 et 680)
Vue oblique (vue par ct, ncessit de se pencher) : la distance lgale
est de 60cm (articles 679 et 680).

b. Servitudes de jour
Il sagit douvertures opaques et non-ouvrantes (ne laissent passer que la
lumire). Article 676 al.2 : fentres garnies dun treillis de fer dont les mailles
auront 10 cm douverture au plus et un chssis verre dormant.
La loi prvoit quils peuvent tre tablis la limite sparative (article 676 al.1).
Mais larticle 677 dispose que toutefois, ce jour ne pourra tre tabli qu
2,60m du sol pour le rez-de-chausse et 1,90m du plancher pour les tages
suprieurs . La Cour de cassation se contente de vrifier que les jours offrent
au fonds servant des garanties de discrtion suffisantes.
Les rgles ne sappliquent pas lorsquil sagit dune ouverture ou dun jour dans
les murs mitoyens.
E. La situation des lieux
Cest le dernier type de servitude : les servitudes naturelles. Elles naissent
naturellement de la situation des lieux. Elles trouvent leur source dans une
configuration particulire de deux fonds en imposant naturellement une charge
lun des fonds au profit dun autre.
Larticle 640 prvoit une servitude naturelle dcoulement des eaux entre un
fonds infrieur et le fonds plus lev :
Le propritaire du fonds infrieur ne peut pas lever de digue qui
empche cet coulement.
Le propritaire du fonds suprieur ne peut rien faire qui aggrave la
servitude.
Larticle 641 prvoit un certains nombres de rgles relatives lutilisation de
ces eaux.
Larticle 681 exclue trs clairement lexistence dune servitude lgale
dcoulement des eaux pluviales par dbord de toit.
Les articles 642 645 prvoient des servitudes naturelles de puisage de leau
provenant dune source.
Le Code civil prvoit des dispositions particulires relatives aux bornages et
aux cltures :
Larticle 646 dispose que tout propritaire peut obliger son voisin au
bornage :
o de leurs proprits contigus
o qui ne sont pas spares par des frontires naturelles.
o Le bornage est frais commun
Larticle 647 du Code civil relatif aux cltures : Tout propritaire peut
clore son hritage. La clture ne doit pas porter atteinte dventuelles
servitudes.
La clture en zone urbaine est obligatoire selon larticle 663 : en
labsence de rglement ou dusage local contraire, cette clture doit tre
de 3,20 dans les villes de 50.000 mes au plus et 2,60 mtres dans les
autres.
58

DANS UN CAS PRATIQUE :


Dfinir que la servitude existe
Caractriser la servitude
En dduire les modes dtablissement et quelle existe
bel et bien
Envisager lexercice de la servitude

4. Lexercice des servitudes


Il convient de distinguer lexercice par le propritaire du fonds dominant (A) et
du fonds servant (B).
A. Lexercice de la servitude par le propritaire du fonds dominant
1. Les obligations du propritaire du fonds dominant
Selon larticle 702, il ne doit pas aggraver la servitude : celui qui a un droit de
servitude ne peut en user que suivant son titre sans pouvoir faire ni dans le
fonds qui doit la servitude ni dans le fonds qui elle est due de changements
qui aggrave la condition du premier. Cest le principe de fixit de la
servitude : Le propritaire du fonds dominant doit sinterdire de faire des
modifications qui entrainent une aggravation de la charge portant sur le fonds
servant.
Cette obligation simpose quel que soit le mode dtablissement de la
servitude lexception de la servitude lgale de passage pour cause
denclave : la servitude peut tre aggrave dplace ou tendue en cas
de modification de lexploitation du fonds dominant laquelle elle
sapplique.
Une aggravation de la servitude dans son mode dexercice peut tre
lgitime par prescription acquisitive.
Dans toute autre hypothse, le juge va prononcer laggravation de la
servitude et va prononcer soit une rparation en nature (remise en tat)
ou en quivalent (dommages et intrts).
Il faut bien distinguer laggravation de la servitude de ladaptation de la
servitude. Ladaptation est admise car elle ne constitue pas un
changement de lassiette de la servitude qui affecte son exercice au
dtriment du propritaire du fonds servant. Il faut se rfrer pour cette
distinction la jurisprudence ( la suite de larticle 702).
Il a t jug quil y avait aggravation dune servitude dgout des eaux
pluviales en cas de surlvation dun tuyau tabli en relief sur la cour du voisin.
Par contre, ltablissement dune canalisation dans un droit de passage est
considr comme une simple adaptation de la servitude.
2. Les droits du propritaire du fonds dominant
Larticle 696 dispose que, lorsquon tablit une servitude, on est cens
accorder tout ce qui est ncessaire pour en user.
Selon larticle 697 : droit deffectuer des ouvrages ncessaires lexercice de la
servitude.
Larticle 698 prcise que si des constructions sont ncessaires
lexercice de la servitude, leur cot et leur entretient sont la charge du
59

propritaire du fonds dominant, mais il est possible de droger cette


rgle par convention.
Larticle 699 dispose que dans lhypothse o lentretien des ouvrages
ncessaires lexercice de la servitude auraient ts mis la charge du
propritaire du fonds servant, celui-ci peut sen affranchir en
abandonnant le fonds servant au propritaire du fonds dominant .

3. Les actions en justice du propritaire du fonds dominant


Il a la possibilit dexercer une action ptitoire, appele action confessoire,
afin de faire reconnatre son droit de servitude en justice. Il peut ensuite
exercer les actions possessoires.
Au regard des conditions particulires des actions possessoires, il ne pourra les
exercer que lorsquil est question dune servitude continue et apparente.
Lextension aux servitudes non-continues ou non-apparente est possible si sa
servitude est fonde par un titre.
Le propritaire du fonds dominant a la possibilit dagir en responsabilit civile
lgard du propritaire du fonds servant ou dun tiers qui lui cause un
dommage.
B. Lexercice de la servitude par le propritaire du fonds servant
Le propritaire du fonds servant un certain nombre dobligations qui sont
naturellement la rciproque des droits du propritaire du fonds dominant
nonces larticle 701 :
Le propritaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende diminuer
lusage de la servitude ou le rendre plus incommode.
Il ne peut pas changer ltat des lieux ni transporter lexercice de la
servitude dans un endroit diffrent que celui qui a t assign.
Si cette assignation primitive est devenue plus onreuse au propritaire
du fonds assujetti ou si elle empchait dy faire des rparations
avantageuses, il pourrait offrir au propritaire de lautre fonds (fonds
dominant) un endroit aussi commode pour lexercice de ses droits et
celui-ci ne pourrait pas le refuser.
Le propritaire du fonds servant a galement des actions :
Action ptitoire appele action ngatoire qui lui permet de contester le
droit de servitude.
Action possessoire sil subit un trouble.
Action en responsabilit sil subit un dommage.
5. Les modes dextinction des servitudes
Prvus larticle 703 (limpossibilit dexercer la servitude, la confusion, le nonusage trentenaire). Mais la servitude est aussi soumise aux modes dextinction
classique des droits rels.
A. les modes dextinction classiques des droits rels

Pour les servitudes tablies par contrat, il sagit de larrive du terme


pour lequel la servitude avait vocation expirer au bout dun temps
limit
60

Elle steint naturellement en cas de perte de lun des fonds sur lequel
elle porte :
o Perte matrielle
o Perte juridique dans le cas dune expropriation pour cause dutilit
publique, les servitudes de droit priv ne pouvant grever un bien
entr dans le domaine public.
Renonciation de la part du propritaire du fonds dominant :
o A titre gratuit
o A titre onreux
o La renonciation peut tre expresse ou tacite (ex : consentement
la construction dun voisin alors quexiste une servitude non
edificandi).

B. Limpossibilit dexercer la servitude


Larticle 703 : la servitude cesse lorsque les choses se trouvent en tel tat
quon ne peut plus en user (hypothse du puits tari).
La cause peut tre soit naturelle, soit provenir du fait de lhomme (elle ne doit
dans ce cas pas constituer une violation de la servitude).
Larticle 703 prvoit toutefois que la servitude revient si les choses sont
rtablies de manire quon puisse en user. , sauf si la prescription extinctive a
vocation produire ses effets.
C. La confusion
Larticle 705 dispose que toute servitude est teinte lorsque le fonds qui
elle est due (fonds dominant) et celui qui la doit (fonds servant) sont runis
dans la mme main. (ex. : donation, vente, abandon du fonds au propritaire
du fonds dominant selon larticle 699).
Cette servitude pourra renatre si celui qui est devenu propritaire des deux
revend lun des deux fonds ( destination du pre de famille) uniquement si le
propritaire a laiss les amnagements et quils subsistent aprs la division des
fonds.
D. Le non usage trentenaire
Larticle 706 dispose que la servitude steint en cas de non-usage
trentenaire. Cest une application de la prescription extinctive, avec des
rgles tablies :
Dans larticle 707, qui indique que le point de dpart va varier selon la
nature de la prescription :
o Il commence courir compter du dernier acte dusage de la
servitude pour les servitudes discontinues (ex. : servitude de
passage, compter du dernier passage).
o Pour les servitudes continues, le point de dpart du dlai de trente
ans est le premier acte contraire la servitude (ex. : premier jour
de construction pour une servitude non edificandi).
Dans larticle 708, qui indique que la prescription peut tre partielle : elle
peut ne concerner que lexercice de la servitude et non pas son
existence. Le propritaire dun fonds dominant peut voir sa servitude
restreinte par la prescription extinctive en considrant quil a abandonn
61

la possibilit deffectuer certains droits que lui confrent la servitude


(ex. : servitude passage en voiture o lon ne se dplace qu pied).
Dans les articles 709 et 710 sont prvues des rgles particulires lorsquil
est question dune proprit plurale sur le fonds dominant (indivision,
coproprit).
o Article 709 : Si le fonds dominant est une proprit indivise, la
jouissance de lun empche la prescription lgard de tous.
o Article 710 : Si le fonds dominant est une coproprit et que
parmi les propritaires il sen trouve un pour qui la prescription na
pas pu courir, il aura conserv le droit de tous les autres .

62

Thme 6 : Indivision
Cest une proprit collective qui va confrer plusieurs personnes des droits
identiques et concurrents sur un mme bien.
Il existe lindivision classique (I) et la mitoyennet (II). Cette dernire rsulte
non dune proximit entre les personnes, mais dune proximit entre les fonds.
1 : Lindivision classique
Pendant longtemps, le Code civil na rien prvu pour lindivision, situation
prcaire et inorganise nayant pas vocation perdurer. En 1804, les
rdacteurs du Code civil se contentent de larticle 815 qui y fait rfrence :
Nul ne peut tre contraint de demeurer dans lindivision.
Le corollaire est que lon doit toujours pouvoir provoquer le partage en cas
dindivision. Aujourdhui lindivision est banalise. Elle est devenue une
situation durable mme si ce principe a t conserv et quil est possible dy
mettre fin.
Par exemple, larticle 515-5 : Les partenaires lis par un pacs sont
propritaires indivis des biens acquis aprs la conclusion du pacs. . Depuis
1976, on trouve donc des dispositions dans le Code civil.
A. Les lments constitutifs de lindivision
Lindivision est une masse constitue dun actif et dun passif sur lesquels
chacun des indivisaires aura des droits et des obligations identiques
proportion de son droit de proprit.
Cet actif et passif constituent la masse indivise sur laquelle les cranciers de
lindivision et des indivisaires peuvent agir.
1. La masse indivise
Le ou les biens de la masse indivise sont uniquement ce qui existe au jour de
lindivision. Cependant, la masse indivise nest pas fige, elle va voluer :
- Augmentation, avec la perception des fruits, revenus, bnfices et plusvalues :
Article 815-10 al. 2 : les fruits et les produits des biens indivis
augmentent la masse indivise dfaut de partage provisionnel ou de
tout autre accord tablissement la jouissance divise .
Article 815-11 : les bnfices peuvent tre rclams par chacun des
indivisaires, dduction faite des dpenses auquel ils ont consentis ou de
la rmunration qui va tre verse au grant de lindivision (qui peut tre
un des propritaires indivis).
Article 815-12 : le propritaire qui gre lindivision est sujet
rmunration, sauf prouver une faute du grant
Article 815-17 al.1 : On dduira alors de la masse indivise tous les frais
de conservation ou de gestion des biens pays par le gestionnaire ou
toute personne.
Article 815-10 al.3 : Cela est soumis une prescription quinquennale
pour ces fruits qui nauraient pas t rclams.
63

- Diminution, avec les rparations et les impts


- Changement, par le mcanisme de la subrogation relle prvue larticle
815-10 du Code civil : cest le remplacement dun bien par un autre. La
subrogation relle permet donc de conserver la masse indivise, tout en
admettant quelle ne soit pas fige et quelle puisse voluer.
Pondration de la masse indivise :
Article 815-13 al.1 : La valeur de la masse indivise peut tre pondre par le
remboursement des dpenses et amliorations, ou des impenses ncessaires
quaurait effectu lun ou plusieurs des indivisaires sur leurs deniers
personnels pour la conservation du bien.
Article 815-13 al.2 : La masse indivise va tre pondre par les indemnits
dues par un indivisaire pour les dgradations ou dtriorations par sa faute sur
le bien indivis.
La moins-value du bien doit tre apprcie lpoque du partage de lindivision
La plus-value du bien : Lindivisaire qui serait auteur des actes qui ont conduit
cette plus-value peut tre indemnis par lensemble de lindivision.
2. Les cranciers en lien avec lindivision
Dans le passif indivis, il faut distinguer les dettes de la masse indivise des
dettes personnelles de chacun des indivisaires.
Le passif indivis inclue :

Les cranciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant quil y ait
indivision (art. 815-17 al.1).
Les cranciers dont la crance est ne de la conservation ou de la
gestion de lindivision et ceux qui ont pour dbiteur solidaire lensemble
des indivisaires (art. 815-17).

Lensemble de ces cranciers est dans une situation avantageuse : il va


pouvoir se faire payer sur lactif de lindivision avant mme quil y ait partage,
le partage na pas besoin dintervenir pour quil exige un paiement.
En ce qui concerne les dettes personnelles de chacun des indivisaires,
toute saisie de la part de lensemble des cranciers est interdite (art. 815-17 al.
2). Ils ne peuvent donc saisir ni les meubles, ni les immeubles, ni les parts de
chacun des indivisaires. Le bien indivis nest pas saisissable, ni en intgralit ni
en partie.
Cependant, le crancier peut :
Prendre avant le partage une suret (ex. : hypothque) sur la part
de leurs dbiteurs indivisaires
Provoquer le partage par une action en justice pralable la saisie. Le
Code civil prvoit dans cette hypothse larticle 815-17 al. 3 que les
autres co-indivisaires peuvent empcher le partage en acquittant
eux-mmes la dette de lindivisaire dbiteur.
64

B. Les rgimes de lindivision


Depuis la loi de 1976 intgrant le rgime lgal de lindivision dans le Code civil
et la loi de 2006 qui a modifi le droit des successions, un certain nombre de
changement en matire de gestion de lindivision est apparu. Cette gestion
sorganise autour :
Dun rgime lgal constituant le droit commun
Dun rgime conventionnel
1. Le rgime lgal de lindivision
a) La dure de lindivision
Pour rappel, lindivision est une situation prcaire prvue larticle 815 al. 1 :
nul ne peut tre contraint demeurer dans lindivision et le partage peut
tre toujours provoqu . Pour autant, ce mme article prcise deux
exceptions :
Lexistence dune convention de maintien de lindivision
Lintervention du juge
Il se peut que le juge dcide de maintenir temporairement une indivision qui lui
parat souhaitable :
o Le juge dcide de maintenir lindivision de certains biens, et plus
prcisment des entreprises agricoles, commerciales, industrielles,
artisanales ou librales, des locaux dhabitation, de locaux immobiliers
servant (articles 820 et 821-1).
Cette disposition nest applicable quaux personnes prcises larticle
822 du Code civil : dans le cadre dune succession lorsque le dfunt
laisse un ou plusieurs descendants mineurs . Dans ce cas-l, la
demande doit tre faite soit du vivant du propritaire, soit par un autre
hritier majeur, soit par les reprsentants lgaux des enfants mineurs.
En matire de succession lorsquil ny a pas denfants mineurs la
demande du conjoint survivant, la condition quil ait t avant le dcs
ou quil soit devenu du fait du dcs copropritaire de lun de ses biens.
o Le juge peut surseoir au partage pour deux annes ou plus si la
ralisation de ce partage porte atteinte la valeur des biens indivis ou si
lun des indivisaires ne peut reprendre lentreprise agricole, commerciale,
artisanale ou librale qui dpend de la succession qu lexpiration de ce
dlai (article 820).
Le tribunal, la demande dun ou plusieurs indivisaires, attribue sa part
aprs expertise celui qui a demand le partage, soit en nature si elle
est facilement dtachable soit en argent.
b) La gestion de lindivision
Lindivision connat le principe de lunanimit. Cependant, cette rgle
conduit souvent une paralysie. La loi du 23 juin 2006 sur la rforme des
successions a assoupli les choses en modifiant larticle 815-3 du Code civil qui
prvoyait ce principe : un certain nombre de catgories dactes sont soumis au
principe de la majorit des deux tiers.
65

i. Les actes soumis au principe dunanimit :


Il sagit selon larticle 815-3 al. 3 de :
Tout acte qui ne ressortissent pas lexploitation normale des biens indivis
(),
Tout acte de disposition autre que ceux consistant vendre les meubles indivis
pour payer les dettes et charges de lindivision ncessite lunanimit.
Si lunanimit nest pas obtenue pour les actes lists ci-dessus, ils ne sont pas
nuls mais inopposables aux autres indivisaires (ex. : conclusion dun bail
durable ou commercial, expulsion des locataires, exercice dune action en
justice pour le compte de lindivision, etc.).
ii. Les actes pouvant tre exercs par un indivisaire seul
- Les actes conservatoires (qui garantissent la conservation des biens
indivis). Larticle 815-2 al.1 dispose que tout indivisaire peut prendre seul les
mesures ncessaires la conservation des biens indivis, mme si elle ne
prsente pas un caractre durgence (le caractre urgent est une nouveaut
de 2006). Un indivisaire peut donc accomplir un acte de conservation en
utilisant les fonds de lindivision et obliger les autres co-indivisaires supporter
les dpenses. Sont viss en jurisprudence :
Les travaux
Les actes aboutissant juridiquement une conservation du bien (ex. :
mise en demeure de payer les loyers).
- Les actes raliss par un indivisaire seul et qui dpassent ses droits lorsque
ces actes ont t raliss sur un bien indivis qui au final va tre attribu un
indivisaire en question.
- Toutes les mesures urgentes qui vont tre autorises par le prsident du
tribunal de grande instance lorsque lintrt commun le requiert (article 8156).
iii. Les actes qui peuvent tre exercs sans laccord dun des
indivisaires.
Larticle 815-1 al. 1 prvoit qu un indivisaire peut tre autoris en justice
agir si le refus de lun des autres indivisaires met en pril lintrt commun . Il
ny a pas dide durgence.
iv. Les actes pouvant tre passs la majorit des 2:3
Selon larticle 815-3 al.1 :
- Tous les actes dadministration relatifs aux biens indivis
- Le mandat gnral dadministration confr lun des indivisaires (actes qui
peuvent tre passs en tant que reprsentant de lindivision) En revanche :
Un mandat spcial pour un acte de disposition requiert lunanimit.
Un indivisaire qui prend publiquement en main lindivision sans quil y ait
opposition de la part des autres est considr en jurisprudence comme
un mandat tacite dadministration
- La vente des meubles indivis pour payer les charges et les dettes de
lindivision
- La conclusion et le renouvellement des baux autres que ceux qui portent sur
un immeuble usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
66

En 2009, larticle 815-5-1 a t modifi en ajoutant une nouvelle rgle :


lhypothse dans laquelle la masse des indivisaires souhaite vendre un bien
indivis (autre que pour payer les dettes et les charges). On peut alors se
contenter de la majorit des 2:3 mais si les autres sopposent la vente, il
faudra obtenir une autorisation du TGI. Lalination dun bien indivis peut tre
autoris par le TGI la demande de lun ou des indivisaires titulaires dau
moins 2/3 des droits indivis. Ils doivent exprimer, la majorit des 2/3, devant
un notaire, leur intention de procder lalination. Dans le dlai dun mois qui
suit le recueil de cette intention, le notaire doit signifier cette intention aux
autres indivisaires. Si lun ou plusieurs indivisaires sopposant lalination ou
si les indivisaires ne se manifestent pas compter dun dlai de 3 mois
compter de la signification, le notaire le constate par procs verbal. Ceux qui
ont lintention daliner peuvent saisir le TGI pour obtenir lautorisation
daliner, qui ne sera donne que sil est tabli quelle ne porte pas une
atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette alination seffectue par licitation et les sommes retires ne pourront
faire lobjet dun remploi que pour payer les dettes et les charges de
lindivision.
Si un acte est pass sans respecter la rgle des 2:3, il sera inopposable aux
autres indivisaires. Pour tous les actes auquel on peut se contenter des 2:3, il
faut tout de mme informer le tiers restant (815-3 al.2, 815-5-1 al.7).
c) Lusage et la jouissance des biens indivis
Article 815-9 du Code civil : Chaque indivisaire peut user et jouir des biens
indivis conformment leur destination dans la mesure compatible avec le
droit des autres co-indivisaires () . Chaque indivisaire a donc lusus, le
fructus et labusus.
Le Code civil prvoit cependant la possibilit de confrer lusage exclusif dun
bien indivis lun des indivisaires. Dans ce cas-l, les autres indivisaires ont la
possibilit de rclamer une indemnit doccupation.
Mme dans lhypothse ou une personne naurait pas laccord des autres
indivisaires pour une jouissance exclusive, elle peut tre prononce par le juge
titre provisoire (ex. : divorce).
Le juge a galement la possibilit de priver un indivisaire de son droit de
jouissance.
Les fruits produits par le bien indivis augmentent la masse indivise, mais les
indivisaires peuvent dcider dune rptition amiable de ces fruits entre eux
avant le partage.
d) Les parts indivises
Les indivisaires bnficient de parts indivises de manire abstraites. Ces parts
peuvent tre donnes, hypothques et cdes. Cependant, la cession est
limite par un droit de premption (prvu larticle 815-14) qui bnficie aux
autres indivisaires :
67

Un indivisaire qui dcide de vendre ses parts indivises doit dabord


notifier cette vente aux autres indivisaires en indiquant le prix de vente,
les conditions de la vente et le cas chant le nom, domicile et profession
de la personne souhaitant acheter. La notification noblige pas la vente
par la suite.
Les autres indivisaires disposent dun mois pour profiter de leur droit de
premption.
Une fois quils ont notifi leur intention dacheter, ils ont deux mois pour
raliser la vente.

Si plusieurs indivisaires se portent acqureurs, ils auront la possibilit dacheter


sur les parts vendues proportion de leur droit dindivision.
Larticle
815-15
du
Code
civil
prvoit
les
conditions
en
cas
dadjudication (vente aux enchres). Il permet aux autres indivisaires de se
substituer lacqureur :
Par dclaration au greffe
Ou par dclaration au notaire charg de ladjudication
Ils disposent dun mois compter de ladjudication
2. Le rgime conventionnel de lindivision
Ce rgime a t dvelopp par la loi de 1976 qui a intgr dans le Code civil un
titre particulier intitul Des conventions relatives lexercice des droits
indivis . Les dispositions relatives au rgime conventionnel se trouvent dans
les articles 1873-1 1873-18 (au milieu des dispositions relatives aux socits,
ce qui ne lui donne pas la personnalit morale). En pratique, lindivision
conventionnelle est peu utilise.
a) La dure de lindivision conventionnelle
Elle fait exception au principe de la prcarit de lindivision : elle permet au coindivisaire de demeurer dans lindivision sils y consentent tous : cest la
convention de maintien de lindivision.
Cette convention pour tre valable doit tre passe par crit et comporter la
dsignation des biens indivis quelle concerne et la cte part de chacun des
indivisaires.
La convention peut tre dure dtermine, larticle 1873-3 du Code civil
dispose quelle peut tre dune dure de 5 ans ou plus , et quon peut
dterminer quelle est renouvelable de faon expresse ou tacitement. Dans
ce cas, tout partage avant le terme qui a t convenu est impossible
Elle peut tre dure indtermine, larticle 1873-3 al. 2 prvoit alors que le
partage peut tre alors invoqu tout moment condition que ce ne soit pas
de mauvaise foi.
b) Lorganisation de lindivision conventionnelle
Elle est inspire du droit des socits. Elle passe par une gestion active de
lindivision qui est confie un ou plusieurs grants (qui peut tre un
indivisaire ou un tiers lindivision).
68

Les modalits de dsignation ou de rvocation du grant peuvent tre


prvues dans la convention de lindivision. dfaut :
Sil sagit dun indivisaire, il faut lunanimit.
Si cest un tiers lindivision, la majorit suffit.
Dans tous les cas, la rvocation du grant peut avoir lieu lorsquil commet des
fautes qui mettent en pril lindivision.
Le grant va reprsenter lindivision dans la limite des pouvoirs qui lui auront
t accords par la convention. Ce pouvoir peut aller des simples actes de la
vie civile aux actions en justice (ses pouvoirs peuvent tre restreints dans la
convention de lindivision).
Le grant reprsente et administre lindivision, ses pouvoirs sont limits par
larticle 1873-6 du Code civil : le grant ne peut disposer des meubles de
lindivision que dans la limite de lexploitation normale du bien indivis ou sil
sagit de meubles difficiles conserver ou prissables.
Il a droit une rmunration, et comme tout mandataire, il doit rpondre de sa
gestion (et des ventuelles fautes durant celle-ci).
Lindivision conventionnelle ou lgale donne des droits aux indivisaires :

Article 1873-8 : les indivisaires doivent prendre lunanimit toutes les


dcisions qui excdent les pouvoirs du grant, sauf sils ont prvu
initialement dans la convention de lindivision que ces dcisions peuvent
tre prises simplement la majorit
Ils peuvent exiger du grant quil leur remette tout document relatif
lindivision et sa gestion (article 1873-11).
Le systme conventionnel renvoie au systme lgal en ce qui concerne :
o La participation aux dpenses, aux bnfices et aux pertes, le
systme conventionnel renvoie tout simplement au systme lgal.
o La cession des droits indivis (droit de premption pour les
indivisaires ou droit de substitution).
Le systme conventionnel droge au systme lgal dans certains cas :
o Il est prvu aux articles 1873-13 et 1873-14 quen cas de dcs
dun indivisaire en cours dindivision, lindivision doit avoir prvu
soit une facult pour les survivants dacqurir la cte part du
dfunt,
soit une clause prvoyant que la cte part des droits indivis
du dfunt reviendra son conjoint ou tout hritier.
o Pour les cranciers de lindivision, cest larticle 1273-15 qui
sapplique (simple renvoi aux dispositions lgales).
o Pour les cranciers personnels des indivisaires, il est prvu dans ce
mme article quils nont pas la possibilit de provoquer le partage
dans le cas dune convention de maintien dans lindivision dure
dtermine. Cependant, dans cette hypothse leur est permis de
saisir ou de vendre la cte part de leurs dbiteurs (ce qui nest pas
permis dans le rgime lgal).

2 : La mitoyennet
69

Les articles du Code civil sur cette disposition sont placs dans la partie
relative aux servitudes.
A. Les modes dacquisition de la mitoyennet
Ils diffrent en fonction de lobjet sur lequel porte la mitoyennet. Il y a des
modes dacquisition de droit commun (1) et des dispositions spcifiques (2)
pour les murs mitoyens.
1. Modes dacquisition gnraux

Par convention
Par prescription acquisitive trentenaire. Selon la jurisprudence
constante, la possession de la mitoyennet se caractrise par un
adossement dun immeuble sur le mur privatif.

2. Modes dacquisition spcifiques


Cession force de la mitoyennet dun mur dj construit, article 661 du
Code civil : On permet tout propritaire de rendre mitoyen un mur qui
dlimite son fonds condition quil rembourse au propritaire du mur :
soit la moiti de la dpense qua cote le mur,
soit la moiti de la dpense qua cote la portion de mur quon veut
rendre mitoyenne,
soit la moiti de la valeur du sol sur lequel le mur est bti.
Cette cession force ne marche pas lorsquil y a un empitement
Acquisition force de la mitoyennet en contraignant son voisin construire
ou rparer un mur, article 663 du Code civil : chacun peut contraindre son
voisin () contribuer aux constructions et rparation de la clture faisant
sparation de leur maison, de leur coure ou de leur jardin.
Cest donc au moment de la construction du mur que va intervenir lacquisition
force de la mitoyennet.
B. Les droits et obligations du propritaire mitoyen
1. Les droits du propritaire mitoyen
Deux types de droits : un droit dusage (a) et un droit dexhaussement (b).
a) Droit dusage
Le droit dusage du propritaire mitoyen est le droit duser exclusivement du
mur ou de la clture mitoyenne sur la face qui se trouve de son ct. Ce droit
est diffrent en fonction quil sagisse dun mur ou dune clture :
Mur : chaque propritaire mitoyen peut appuyer contre le mur des
constructions (article 657). Le propritaire mitoyen peut aussi raliser
des plantations en espalier (article 671 al. 1). Chaque propritaire peut
placer sur le mur des poutres sur lequel ses constructions vont prendre
appui (article 657).
Clture : selon larticle 658, chaque propritaire mitoyen peut dtruire la
haie mitoyenne jusqu la limite de sa proprit, charge toutefois de
construire un mur sur cette limite . Les articles 669 et 670 disposent
70

que la personne peut rcolter la moiti des fruits et des produits des
haies mitoyennes.
b) Droit dexhaussement
Cest la possibilit pour chaque propritaire mitoyen de faire rehausser le mur
mitoyen ses frais. Dans cette hypothse, la partie exhausse demeure la
proprit exclusive de celui qui la ralise.
2. Les obligations du propritaire mitoyen
Article 675 : Un propritaire mitoyen ne peut pratiquer aucune ouverture,
jour ou vue dans un mur mitoyen. Si un mur privatif devient mitoyen, elles
doivent tre bouches sauf si une servitude inverse les autorise.
Les propritaires doivent aussi procder la conservation et lentretien du bien
mitoyen, supports par moiti entre eux. (Articles 655 et 667)
La Cour de cassation a retenu que lorsque les frais taient dus la faute dun
des deux propritaires, il devait les supporter seul.
C. Les causes dextinction de la mitoyennet
Modes dextinctions gnraux qui sappliquent tous les droits rels. Existent
aussi des modes dextinctions spcifiques.
Cession de son droit par lun des propritaires lautre
Perte par prescription extinctive, bien que le point de dpart soit difficile
mettre en uvre.
Labandon de la mitoyennet est prvu aux articles 656 et 667 qui
disposent quen principe, chaque propritaire mitoyen peut renoncer
unilatralement son droit , ce qui est dduit du fait quil ait cess de
financer les rparations et les reconstructions.

71

Thme 7 : Coproprit
Il ny a pas darticles dans le Code civil, elle est rgie par la loi du 10 juillet
1965. Elle est trs utilise notamment dans les villes en raison du manque de
place.
La diffrence avec lindivision rside dans le fait quen matire de coproprit,
chaque propritaire aura :
Un droit de proprit exclusif sur la partie privative
Un droit de proprit indivis sur la partie commune
1. Domaine dapplication de la coproprit
La loi du 10 juillet 1965 sapplique obligatoirement certaines catgories
dimmeubles et facultativement dautres.
A. Les immeubles obligatoirement soumis la loi de 1965
Larticle 1er de la loi dispose que le rgime de la coproprit sapplique
obligatoirement tout immeuble bti ou groupe dimmeubles bti dont la
proprit est rpartie entre plusieurs personnes par lot comprenant chacun une
partie privative et une cte part de partie commune .
De cet article ressort donc que la loi sapplique de faon imprative lorsquon
est en prsence :
Dimmeubles btis.
De plusieurs propritaires.
Chaque propritaire a une partie privative et peut bnficier des parties
communes.
B. Les immeubles facultativement soumis la loi de 1965
Larticle 2nd de la loi dispose qu dfaut de convention contraire crant une
organisation diffrente, la prsente loi est galement applicable aux ensembles
immobiliers qui, outre des terrains, des amnagements et des services
communs, comportent des parcelles bties ou non faisant lobjet de droit de
proprit privatif. Cest lhypothse qui sapparente aux lotissements.
2. Lorganisation de la coproprit
A. Le rglement de coproprit
Larticle 8 de la loi de 1965 le rend obligatoire. Cest dans ce rglement que se
trouvent toutes les rgles qui ont vocation sappliquer. Il a la nature dun
contrat impos par la loi et qui simpose aux copropritaires qui vont
sinstaller par la suite. Dune manire gnrale, il va contenir :
Un descriptif de toutes les charges communes
Les tantimes coproprits : fraction de proprit indivise du lot collectif
qui revient au copropritaire. Ils sont calculs proportionnellement la
superficie du lot privatif et permettent de retenir la proportion de
participation aux charges
Les dispositions relatives lorganisation collective de la coproprit
72

Les dispositions relatives lusage et destination des parties privatives et


communes et la destination de limmeuble (habitation, commercial,
professionnel).

B. Les droits des copropritaires


Les copropritaires sont propritaires de leur lot dans lequel il y a la partie
privative et les tantimes de la partie commune. Ils peuvent en user, en jouir et
en disposer librement.
Cependant, dans le lot se trouve une partie indivise des parties communes, en
ce sens, un certain formalisme est respecter (particulirement rigoureux
lorsque le propritaire souhaite vendre son bien). Exemple :
Loi Carrez : mesure de la superficie en fonction de ce mtrage. Le
propritaire acqureur peut se retourner pendant 1 an contre le vendeur
si une erreur de 5% est constate.
Le rglement de la coproprit doit tre fourni compter de la signature
du compromis de vente.
La vente du lot : il est possible que dans le rglement de la coproprit
soit interdit de cder ou de louer sparment des locaux considrs
comme laccessoire du local principal.
1. Les droits sur la partie privative
Chaque copropritaire dispose dun droit exclusif sur sa partie privative. Il a
donc un droit dusage et de jouissance exclusif :
Il peut y faire tous les travaux et amnagements quil souhaite (sauf
toucher au gros-uvre).
Il peut exercer toute action en justice qui concerne sa partie privative.
Il peut cependant se voit imposer des restrictions en raison du rglement de
la coproprit :
Clause dhabitation bourgeoise interdisant au copropritaire dexercer
dans leurs parties privatives une activit commerciale, industrielle ou
artisanale).
Larticle 9 de la loi de 1965 explique quun copropritaire ne peut
sopposer ce que lon vienne faire des travaux dans sa partie privative
ds lors que ces travaux sont ncessaires pour la conservation des
parties communes.
Une interdiction de causer aux autres propritaires un trouble anormal du
voisinage spcifiquement dcrit peut tre inclus dans le rglement
2. Les droits sur la partie commune
Chaque copropritaire doit user et jouir des
parties communes sans porter atteinte au
droit dusage et de jouissance des autres
copropritaires. Toutefois, il est prvu
quun copropritaire puisse se voir
reconnatre
un
droit
de
jouissance
exclusive sur une partie commune.

La Cour de cassation a retenu en


2007 quun copropritaire peut acqurir
par prescription trentenaire un droit de
jouissance exclusif sur une partie
commune (mais pas un droit de proprit
exclusif).

73

Chaque copropritaire a aussi des obligations sur les parties communes :


contribution aux charges communes. Larticle 10 de la loi de 1965 prvoit une
rpartition des charges avec deux types de charges :
les charges relatives au service collectif et aux lments dquipement
commun . Ces charges vont tre rparties en fonction de lutilit
quelles peuvent avoir pour chaque copropritaire (ex. : charges relatives
lascenseur).
les charges relatives la conservation, lentretien et
ladministration des parties communes sont payes en fonction des
tantimes (ex. : rmunration du syndic, les frais de justice, etc.).
Certaines charges ne sont pas rparties spcifiquement et il faut se rfrer la
jurisprudence. La loi de 1965 a donc limit les possibilits de modification de
rpartition des charges en cours de fonctionnement de la coproprit dans son
article 11 alina 1 : la rpartition des charges ne peut tre modifie qu
lunanimit des copropritaires . Cette rgle est assouplie dans certaines
hypothses. La modification de la rpartition des charges pourra tre vote la
majorit dans trois cas particuliers :
Si elle sexplique par des travaux ou des actes dacquisition ou de
disposition. Dans ce cas, lassemble gnrale qui a dcid des travaux
ou des actes dacquisition ou de disposition peut dcider dans la mme
rsolution dune modification de la rpartition des charges.
En cas de vente spare dune ou plusieurs fraction dun lot privatif (art.
11 al. 2).
En cas de changement dusage dune partie privative, sur le fondement
de la modification de lutilit de la partie commune pour le copropritaire
concern.
Une fois la rpartition des charges est modifie, il faudra procder au
recouvrement des charges. Le syndicat de la coproprit prvoit donc :
Dans la majorit des cas des appels de fonds prvisionnels, avant la
naissance de la dette.
De prendre des garanties :
o Avec une hypothque lgale sur le lot privatif du copropritaire
concern, En utilisant son privilge mobilier sur les biens meubles
qui garnissent les lieux.
o En saisissant les loyers associs au lot privatif
o Larticle 2103 du Code civil prvoit un privilge spcial : lors de la
vente du lot de la coproprit, le notaire a lobligation dinterroger
le syndicat des copropritaires afin de savoir si le vendeur doit
encore de largent, et si oui il doit rembourser la somme en la
prlevant sur le prix de vente.
C. Les organes de la coproprit
Selon larticle 14 de la loi de 1965, la coproprit est reprsente par le
syndicat des copropritaires qui a la personnalit morale. Cest donc une
fiction qui va effectuer sa mission de gestion de la coproprit par
lintermdiaire :
De lassemble gnrale des copropritaires (organe dlibratif).
Du syndic, qui est lorgane excutif
74

Il peut aussi solliciter laide dun conseil syndical qui lui sert dassistance et
qui le contrle.
Le syndicat des copropritaires a donc un patrimoine compos dun actif et
dun passif :
A lactif, toutes les sommes verses par les copropritaires et
ventuellement les sommes rcupres par la vente dune partie
commune.
Au passif, les dommages et intrts que les copropritaires rclament
pour une faute de gestion.
Lassemble gnrale regroupe tous les copropritaires, qui sont convoqus
par une lettre en RAR. Elle va prendre les dcisions, un certain nombre de
rgles prvoient quil faut la majorit ou autre.
En principe, les dcisions sont prises la majorit simple des voies
exprimes des copropritaires prsents ou reprsents.
Certaines sont prises la majorit absolue, votes blancs, nuls et
abstentions comptabiliss en vote contre (ex. : dsignation ou
rvocation du syndic, provision dactifs pour les travaux raliser dans
les annes venir).
Dautres sont prises la double majorit des membres du syndicat des
copropritaires et les deux tiers des voies des membres prsents ou
reprsents. Sont concernes les dcisions les plus graves (travaux de
transformation, alination dune partie de la coproprit, etc.).
Enfin, dans de trs rares cas, lunanimit est requise (ex. : changement
de destination sur la coproprit).
Le syndic, organe excutif, est gnralement un tiers la coproprit. Il ne
fait quexcuter et veiller ce que soient excutes les dcisions prises en
assemble gnrale. Ses fonctions sont numres larticle 10 de la loi :
Le syndic est tenu dassurer lexcution des dispositions du rglement de
coproprit.
Il est tenu de recouvrir les charges communes.
Il doit assurer la gestion de la coproprit en administrant limmeuble, en
assurant sa conservation, sa garde et son entretien.
Il a pouvoir pour agir en cas durgence en faisant procder des travaux
ncessaires la sauvegarde de limmeuble.
Il doit tablir un budget prvisionnel et tenir un carnet dentretien de
limmeuble.
Il a le pouvoir de reprsenter la coproprit en justice sil a obtenu
lautorisation pralable et spciale de lassemble gnrale.
Le conseil syndical, organe facultatif. Il existe en principe mais il est prvu
par la loi que lassemble peut par une dcision prise la double majorit de
ne pas instituer de conseil syndical.
Il est compos de plusieurs copropritaires lus par lassemble gnrale
pour une dure maximale de 3 ans.
Il peut tre rvoqu tout moment par une dcision prise la majorit
Ses missions sont doubles :
o Assistance, il va mettre un avis sur toute question pose
lassemble gnrale ou au syndic.
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o Contrle, il va contrler la comptabilit tenue par le syndic


(rpartition des dpenses, manire avec laquelle les marchs sont
passs, budgets prvisionnels).

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