RECOMENDACIONES QUE DEBES SEGUIR PARA COMPRAR UN

DEPARTAMENTO:
Tener la decisin de la compra y dejar de ser un inquilino para pasar a ser
propietario.
Escoger la vivienda dentro de sus posibilidades
Verificar la documentacin de la vivienda.
3000 crditos hipotecarios por mes. Compran casas en planos, con
documentacin al da.
Garanta la propia vivienda.
Si la propiedad no est debidamente saneada no va a prosperar, tiene que
haber una entidad financiera que lo respalde.
Cuando alguien va a comprar al contado no habr hipoteca.
Documentacin:
Terreno hipotecado a favor del banco. El banco no va a desembolsar el
prstamo si no est al da.
Soles a tasa fija con premio a buen pagador. Hasta 20 aos. La cuota
mensual es baja desde la primera cuota.
Distrito ms vendido se vende en Ate. 259000 20 mil viviendas en la ciudad
de Lima.
Es el momento ms preciso para comprar ahora, de los 4000 crditos que se
han dado
Si voy a pagar 1000 mensuales tengo que hacerlo en este momento, luego
se va a encarecer.
2012 3442
2013 4200
Que el propietario sea realmente el que nos est vendiendo (verificarlo en
registros pblicos).
Estudio de los documentos del inmueble
Presencia de un asesor inmobiliario. Estos puntos no son claros.
Derivar un abogado, estudio de ttulos del inmueble.
Vivienda terminada con crdito hipotecario. El banco le va a pedir los
documentos necesarios de la vivienda.
El banco va a estudiar la vivienda.

Los crditos hipotecarios, son oleados y sacramentados.

En Indecopi, NO EST CONTENTA porque no cumple con lo que habamos
solicitado.

Lo que si tiene, es el prestigio de quien lo vende. Cuantas ha construido

antes, cuanto tiempo tiene en el negocio, entrar a la pgina de INDECOPI.
Ubicacin, infraestructura,
Cul es el precio de la propiedad?
Cuando dos personas son propietarias, los herederos legtimos son sus hijos,
y el seor sera copropietario con los hijos y los otros hijos, 25% cada uno.
LA PREGUNTA DEL DIA:
Existen mecanismos para aquellos que no tienen la cuota inicial. Estoy
acreditando que tengo capacidad de Pago. Acercarnos a la entidad
financiera, pero hacemos nuestro ahorro previo. Y eso nos va a servir como
cuota inicial.
La entidad lo que quiere es prestarte, vas a ser un cliente estrella. Acreditar
capacidad de pago.
Departamento usado, que consideraciones debo tomar:
Ubicacin, que cumpla con mis requerimientos, calidad de vida que busco,
vecinos, cuanto se paga de mantenimiento, deudas ante el municipio.
Solicita los documentos, certificado de registro inmobiliario, en los registro
pblicos, el famoso CRI, HR y RU, servicios de agua, de luz, saneados, para
poder completar la ubicacin de precio y legal.
Presupuesto Mensual: Cada uno debe buscar la asesora, capacidad de
endeudamiento y que se endeude en la medida que puede pagar.
Ser prudentes, cautos y objetivos porque es un compromiso, una
responsabilidad por una buena.
Relacin CuotaIngreso. Yo no puedo destinar ms del 40% de mi ingreso a
la cuota mensual.
En el Per, se es muy escrupuloso con los prstamos.
20 aos.

El valor de tu vivienda va a subir.

Tus ingresos van a subir.
Con el crdito MIVIVIENDA tu cuota nunca va a cambiar.

Congelando una cuota, versus un alquiler que es variable.

Es igual trabajar con cualquier banco?
Todos tienen lnea del fondo mi vivienda
Toda la banca quiere prestarte, escoger el que da la menor TASA.
COMPARAR LA CUOTA MENSUAL. TIENES QUE COMPARAR. SOLO MIRA LA
CUOTA MENSUAL.
HACER SIMULACIONES. SOLICITAR CORRIDAS Y COMPARA LA CUOTA.
ESO ES LO QUE ME VA A ACOMPAAR POR LOS 20 AOS.
ES UNA DECISIN CONJUNTA PORQUE LOS ESPOSOS DECIDEN DE ACUERDO
A LO QUE VAN A PAGAR.
LO IMPORTANTE ES QUE COMPRE, QUE DEJE DE SER INQUILINO.
Verificar los tiempos de traslado del trabajo y de los centros educativos.
Una misma propiedad se inscribi dos veces en REGISTROS PBLICOS.

Plaza de
224 mil 16
4to piso 329 mil
Separacin con 1000 soles
10% interbank

cuando el banco estuvo realmente seguro de q ya el depa era mio recien le pago a la
constructora);
si la financiera aun no le paga a la empresa entonces creo q puedes solicitar la
devolucion del dinero al comprobarse q el bien no existe (como dices q aun no
construyen nada)

Algunas recomendaciones sobre tu hipoteca

Desde mi punto de vista, los crditos hipotecarios ms convenientes son
aquellos que cuentan con los siguientes atributos:
1.

Pagos fijos iguales durante toda la vida del crdito. Los esquemas con
pagos crecientes son ms caros aunque puedan tener una cuota inicial menor
(que va aumentando cada ao).

2.

Plazo no mayor a 15 aos.

3.

Tasa fija la ms baja posible. Pero si podemos obtener una tasa fija en
niveles bajos, y adems reducciones por pagos oportunos, todava mejor.

4.

Costo de los seguros competitivo.

5.

Sin penalizacin por pagos anticipados.

6.

Enganche por lo menos del 20% ms gastos notariales. Si no tienes por

lo menos el 20% de lo que vale la casa que te quieres comprar, no puedes ni
debes comprarla.

7.

Que no penalice por hacer pre-pagos.

8.

Si cotizas al Infonavit, aprovecha el Apoyo Infonavit. Las cuotas que

paga tu patrn al Infonavit se van directo como pago anticipado a capital a tu
crdito hipotecario.
Un riesgo externo puede acabar con tu patrimonio (pregntale a los que perdieron
su casa en el Terremoto de 1995, o a hijos que pierden a sus padres y se quedan
sin ingresos de un da para otro).

Para evitar que el banco "cambie" de parecer, debes pedirle al banco que, una vez que te
apruebe un crdito, te extienda una carta de aprobacin hipotecaria. En ella debe decir que
se te ha aprobado un crdito hipotecario de hasta determinado monto, plazo, tasa y moneda.
Con ella luego es ms fcil tambin negociar con los vendedores.

Disculpa la demora, pero, en general, el mejor crdito hipotecario es uno en SOLES y a tasa
fija. Nunca te va a quitar el sueo, ni va a poner en riesgo tu casa porque no puedas seguir
pagando lo que falta, ya que no habr variaciones en el tipo de cambio ni en la tasa de
inters que hagan que tu cuota mensual suba.
El cuidado que hay que tener es con las comisiones que pudieran querer cobrar los bancos
por el prepago (ojo con todas las letras de los contratos). Un banco competitivo usualmente
no cobra este tipo de comisiones.

CONVIENE SEPARAR EL INMUEBLE?

Lo nico que hay que tener en cuenta con las separaciones es que el dinero empleado en ella
luego ya no se puede recuperar, tanto si desiste de comprar se inmueble como si el banco
involucrado te deniega la solicitud. As, si siempre se va a necesitar el crdito de una
entidada, es mejor tener precalificado un crdito en el que te brinde las mejores condiciones
y ya luego ir a separar el inmueble. Ojo que algunas constructoras permiten fraccionar el
precio al contado a lo largo de la contruccin de la obra, que entre que empieza y terminan
puede demorar entre 6 y 12 meses, pero en ese caso hay averiguar bien por los
antecedentes de la inmobiliaria (infocorp, indecopi, licencias en municipalidad, etc., etc.).
Da igual qu banco, caja o cualquier otro intermediario elijas?
Debes elegir el ms TRANSPARENTE y que te asegure que te cobrar la MENOR CUOTA,
incluyendo intereses, comisiones y gastos.

Un vendedor gana comisiones por la separacin o pago de iniciales, no por tramitar crditos
para pagar el saldo. Si la deuda que tienes es tal que no puedes arreglarla, vas a tener que
hablar con la constructora para que te d tiempo de vender el departamento adquirido y
recuperar tu cuota inicial. Haber si con eso arreglas tu deuda.

Esto me genera varias dudas: 1) la tasacin se da a conocer al vendedor o al comprador? 2)

al no saber el valor de tasacin, significa esto que no debo ofertar al vendedor hasta saber el
resultado de la misma? 3) el valor tasado es obligatoriamente el valor al que se debe
comprar el bien o an se puede ofertar menos?

La tasacin s te la dan a conocer, pero no es vinculante para ti, slo es para determinar
cunto es lo mximo que puede prestar el banco. Obviamente si el precio de compra es ms
alto que la tasacin, es un indicio que lo compras muy caro y viceversa.

Tienes que ver la tasa de rendimiento anual equivalente que obtienes por cada uno de los
inmuebles que ests dando en alquiler y compararlo con la tasa de costo anual equivalente
que tendras que pagar por comprar un inmueble o por alquilar de su dueo. La respuesta va
a variar dependiendo de cada zona y tamao del inmuble que elijas para traer a tu familia.
No olvides incluir el gasto de alquiler que ya debes estar pagando por vivir aqu.

Todo depende de la tasa de inters y el plazo. Un plazo ptimo no supera los 10 aos, luego
la cuota no baja mucho por ms aos que se alargue el crdito.
El prstamo mivivienda es el ms conveniente pero uno no puede reducir el plazo total a
menos de 10 aos o se pierde el bono.
Hoy te dan el crdito con lo que demuestres poder pagar hoy. Ms adelante puedes intentar
renegociar tu cuota cuando efectivamente puedas demostrar ms capacidad de pago. Si el
banco no acepta, te buscas otra entidad que te califique y donde puedas trasladar tu crdito.