ESCUELA TCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DE MADRID

VALORACIONES
INMOBILIARIAS
Anlisis comparativo de las normativas de valoracin
inmobiliarias: espaolas (Orden ECO 805/2003), europeas (EVS) e internacionales (IVS)
Alumno: Mara Fernndez Bances 10122
Tutor: Antonio Eduardo Humero Martn
Otoo 2015/2016

NDICE

Resumen.

Introduccin......

1. Estado de la cuestin.........................................................................

1.1. Marco internacional.

1.2. Marco nacional......................................................................

8
11

2. Normas.
2.1. IVS

11

2.2. EVS.

12

2.3. ECO

13
15

3. Anlisis.

3.1 Base de valor; Valor de mercado. 15

3.2 Mtodos de valoracin.. 18
3.3 Valoracin a efectos de prstamo hipotecario

24

3.4 Eficiencia energtica..

29
38

4. Conclusiones..

5. Bibliografa............................................................................................ 41
5.1 Monografas..

41

5.2 Artculos..

41

5.3 Normativa y legislacin

41

5.4 Publicaciones electrnicas y pginas web.. 42

5.5 Ilustraciones...........................................................................

43

RESUMEN
El objetivo del presente trabajo consiste en analizar la normativa de las valoraciones inmobiliarias, establecer el nivel de adecuacin entre las normativas, internacional, europea y nacional, detectar posibles divergencias, y destacar temas
de inters actual y su influencia en dicha normativa de valoracin tales como: la
crisis econmica y la valoracin a efectos de prstamos hipotecario o los objetivos
europeos de eficiencia energtica y su impacto sobre las valoraciones inmobiliarias.
Para poder profundizar y llegar a conclusiones concretas, se ha acotado el anlisis
a una serie de aspectos, que se han considerando de mayor inters tras un previo
anlisis general del marco histrico y de las distintas normativas.
Estos aspectos han sido seleccionados por diversos factores: la normativa y las
nuevas directrices europeas, la importancia en cuanto a la emisin de informes de
valoracin inmobiliaria, el mercado actual y su evolucin, y la influencia que ha
tenido el desarrollo energtico en arquitectura durante los ltimos aos y su repercusin en el valor del mercado inmobiliario.
A partir de este anlisis se pretende dar respuesta a diversas preguntas como:
Qu grado de desarrollo tiene las normativas de valoracin respecto al sector
inmobiliario? Qu grado de adecuacin existe entre ellas? Cmo se adaptan las
normativas a los nuevos principios arquitectnicos? Se valoran de forma adecuada estos nuevos principios?
Palabras clave:
Valoracin inmobiliaria
Normativa
Globalizacin
Prstamo hipotecario
Eficiencia energtica

INTRODUCCIN

En las ltimas dcadas, la sociedad ha ido presenciado diversos giros que han
puesto en evidencia, ms que en anteriores ocasiones, la estrecha relacin entre
la arquitectura y el mercado inmobiliario.
Son realidades coexistentes, ya que la arquitectura pertenece al mercado inmobiliario, as como ste necesita de la arquitectura. Pero es en las situaciones coyunturales, donde no solo parece que se alejen sino que llegan a enfrentarse.
Esta situacin, presentada ante nosotros por el transcurso de la historia y por la
sucesin de distintos hechos a escala internacional, ha supuesto uno de los mayores puntos de inflexin en la actualidad y en la historia reciente. Un momento
clave donde parece que la nueva arquitectura lucha por sobrevivir en un escenario devastado por una economa agresiva y feroz, que arrasa a su paso sin preocuparse de las consecuencias de su avaricia.
Sin embargo, estos momentos de crisis no son para abandonarse a las dificultades, sino para establecer lazos que permitan el desarrollo y la mejora. En estos
momentos solo caben las oportunidades y los reencuentros. La buena arquitectura y el mercado inmobiliario deben avanzar hacia una misma direccin para beneficio de todos.
Un campo que hoy en da se presentar propicio para este encuentro es el de las
valoraciones inmobiliarias, ya que aunque histricamente han tenido una escasa
regulacin internacional, hoy estn sufriendo una gran transformacin a medida
que se fusionan los mercados internacionales y se eliminan las fronteras locales.
Esta falta de regulacin armonizada, entre otras cosas, ha sido una de las principales consecuencias de la situacin crtica del mercado inmobiliario de Espaa.
Otra consecuencia es la existencia de grandes lagunas en las normativas, principalmente sobre los temas de mayor actualidad y que estn cobrando cada vez
mayor importancia en el terreno de la arquitectura. Entre otros, podemos nombrar la arquitectura ecolgica, la utilizacin de energas renovables y eficiencia
energtica, y el consumo cero al que se aspira llegar a travs de una arquitectura
inteligente y coherente.
El objetivo principal del presente trabajo, es profundizar en las valoraciones inmobiliarias. Como conclusiones y posibles aportaciones, se espera favorecer el
acercamiento entre arquitectura y la valoracin inmobiliaria, con la esperanza de
que la evolucin de esta ltima hacia el mercado internacional, las nuevas claves

arquitectnicas, y su inclusin en las valoraciones, puedan favorecerlo en un futuro.

Para ello, el trabajo se concibe como un anlisis comparativo entre las distintas
normativas actualmente existentes a nivel nacional, europeo e internacional. A
partir de este anlisis previo, y con la posterior comparacin, se expondrn los
principales temas que ataen directamente a nuestro objetivo. Se estudiarn los
distintos enfoques, la adecuacin entre unas normativas y otras, y si se atienden o
no las cuestiones que hemos planteado.
Sin embargo, antes de presentar el anlisis, ser necesario comprender qu situaciones han llevado a la conformacin de las distintas normativas, bajo que necesidades se ha producido su aparicin y de qu manera ha ocurrido. Para esto se
ha realizado tambin un breve anlisis de las ltimas dcadas y situaciones determinantes a nivel nacional e internacional que se expondr a continuacin.

1. ESTADO DE LA CUESTIN

1.1.

Marco internacional:

Podra decirse que la crisis econmica en la que nos encontramos desde 2007,
tambin denominada a nivel internacional como la Gran Recesin, tuvo su inicio
en Estados Unidos. Aunque son muchos los factores detonantes: desregulacin
econmica, constantes infracciones cometidas por los bancos (...), tal vez el ms
decisivo fue la crisis que ya se atravesaba en el mercado crediticio e hipotecario, y
la falta de confianza en los mercados.
Aunque se considera que la crisis comenz en 2008, los sntomas empezaron a
descubrirse antes, en concreto en agosto de 2007, tras la cada del banco Lheman
Brothers y la quiebra de diversos bancos menores de inversin. Las consecuencias
principales se observaron en los pases ms desarrollados. 1
Despus de estos primeros sntomas, se fueron activando las alarmas mundiales,
encabezadas por la crisis de las hipotecas subprime. stas representaban un alto
porcentaje de la inversin mundial, y acabaron generando la cada de los principales bancos de inversin. Que como fichas de domin, terminaron por derribar
las bolsas y los mercados de valores. Esta sucesin de hechos acab provocando la
crisis financiera global que permanece hasta nuestros das.
La crisis de las hipotecas subprime fue un fenmeno generado por la desconfianza crediticia, que se extendi por los mercados financieros americanos, y que
acab alcanzando los mercados europeos, poniendo las hipotecas basura en el
punto de mira. Se ha considerado como el principal detonante de la crisis europea y de la burbuja inmobiliaria en Espaa, en cuanto a marco internacional. Todo parece indicar que se dio una incorrecta valoracin de riesgos, amplificada por
la automatizacin del mercado de valores, la desinformacin de los inversores
particulares y la liquidez desproporcionada que tuvo lugar los aos 2001 y 2007.
Los bancos favorecan esta liquidez mediante la retirada del dinero prestado de
sus activos a travs de clulas hipotecarias. Las entidades de valoracin fueron
investigadas tras la crisis por su posible (y probable) responsabilidad y, las agencias de calificacin de riesgo endurecieron los criterios de valoracin. A su vez, se

ALEGRA, Luis Fernando. La peor crisis financiera de la historia, Diario de economa Gestin,
15 de septiembre de 2013.

empez a estudiar la posibilidad de condicionar duramente la concesin de hipotecas. 2

Estas investigaciones a las entidades de la valoraciones y la intervencin del grupo G-203, ha destapado la necesidad de unas normas internacionales de valoracin, que eviten las irregularidades e infracciones que puedan volver a desencadenar estos problemas.4
Por otro lado, tambin hemos podido comprobar cmo el mercado se acerca a
ritmo constante hacia la globalizacin, lo que sita el sector inmobiliario, y las
valoraciones inmobiliarias tambin en esta direccin.
La necesidad de una normativa internacional, por todos estos motivos, es evidente. Aunque a da de hoy, esta ya se ha empezado a desarrollar, no parece suficiente: no es capaz de imponerse como lenguaje internacional en cuanto a valoraciones se refiere.
La globalizacin ha conducido a un aumento significativo en el uso de las
normas internacionales de valuacin, pero la convergencia mundial hacia la
adopcin de una nica base coherente para los servicios de valoracin parece estar muy lejos. Esto se debe en parte a las diferencias en el acceso a la
profesin de valuadores, en la formacin de tasadores, en el cliente o la percepcin pblica de ellos y en la capacidad de los tasadores de contribuir a
una mayor actividad econmica o financiera (Gilbertson & Preston, 2006).5

1.2.

Marco Nacional:

En Espaa, estos problemas tambin causaron estragos, como la bien conocida

burbuja inmobiliaria.
Entre otros factores, las sociedades de tasacin contribuyeron en gran medida
sobre la espiral especulativa que creca en el pas. Pero ha sido tras los sntomas
2

RALLO, Juan Ramn. La crisis Subprime. Observatorio de Coyuntura Econmica IJM (Madrid),
n1 julio-septiembre.
3
El Grupo de los 20, G-20, es un foro de 19 pases, ms la Unin Europea que, desde 1999, rene
jefes de Estado (o de gobierno), gobernadores de bancos centrales y ministros de finanzas. Sus
miembros son el G-8, OCDE, el G-5, Indonesia, y la Unin Europea como bloque econmico.
4
IVSC. NIC-NIIF. Portal de Normas Internacionales de Informacin Financiera NIIF IFRS, 19 de
agosto de 2011.
5
ARIAS, M. SNCHEZ, A. Valuacin de activos, estndares internacionales. C. Contabilidad, vol:
XXII, enero-julio 2011, pgina 100.

de la crisis econmica, cuando se han empezado a descubrir las irregularidades y

carencias de estas sociedades. 6
Estas carencias fueron principalmente dos:
En primer lugar, los tcnicos no tenan un conocimiento completo de dos campos
fundamentales: el tcnico y el de la experiencia dentro del mercado inmobiliario.
Esto les impeda diferenciar qu zonas o qu caractersticas hacen que un inmueble sea potencialmente un activo con mayor exposicin a cambios en su valor.
Adems, en el mencionado terreno tcnico, se tendi a pasar por alto nuevas consideraciones que influyen enormemente en el valor del inmueble a largo plazo,
como por ejemplo el de la eficiencia energtica.
Por otro lado, exista un vnculo muy estrecho entre las sociedades de tasacin y
el sector bancario. Este factor ha sido determinante para crisis econmica en
nuestro pas, ya que las tasaciones realizadas se basaban principalmente en los
criterios de las entidades financieras. El resultado fue que el criterio final no era
el valor del mercado, ni el valor real del inmueble, sino el valor segn los intereses del sector bancario.7
A raz de estas irregularidades, en 2007 se modific la ley de regulacin del mercado inmobiliario. El objetivo fue reforzar la independencia de las sociedades de
tasacin respecto de las entidades bancarias. Entre otras incorporaciones, se estableci un rgimen de participaciones significativas. Segn ste, las entidades
bancarias, deben informar al Banco de Espaa cuando adquieren un porcentaje
de relevancia en una sociedad de tasacin. Este porcentaje se encuentra alrededor
del 15% de su capital. Tambin sera necesario este informe en caso de que la entidad ejerciese una influencia importante en la sociedad tasadora. De este modo,
el regulador contara con un plazo de tres meses para oponerse a la adquisicin si
contara con fundamentos para ello.
Estas medidas se pueden encontrar en el documento emitido por el Banco de Espaa, la Circular 3/2014, de 30 de julio, que modifica las Circulares 7/2010, 3/1998
y 4/2004, y la Circular 2/ 2014 en cuanto a la deduccin de activos intangibles.8

Annimo. Debate sobre la responsabilidad de los tasadores en la burbuja inmobiliaria. Inmodiario, 2012.
7
AZUMENDI, Eduardo. La otra burbuja inmobiliaria. El Pas, 29 de junio de 2009.
8
Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de Espaa, a las entidades de crdito, sociedades y servicios de tasacin homologados. Sobre las medidas para fomentar la independencia de la actividad
de tasacin. BOE nm. 185, de 31 de julio de 2014, pginas 61122-61138.

Sin embargo, frente a este intento del Banco de Espaa por hacer a las sociedades
tasadoras totalmente independientes, las partes interesadas (tanto entidades
bancarias como tasadoras) arguyeron que esta independencia ya exista de facto.
La banca, en concreto, niega que el objetivo de su presencia en las sociedades de
tasacin sea el de influir en las valoraciones inmobiliarias, alegando que responde
simplemente a un proceso de diversificacin.
Sea como fuere, el hecho es que las sociedades de tasacin de inmuebles tienen
un gran protagonismo en el escenario que ha generado la crisis econmica y la
precaria salud de la banca.
Estas sociedades, por su condicin de valedoras de garantas inmobiliarias aceptadas por las entidades bancarias, juegan uno de los papeles ms importantes para garantizar la solvencia y la estabilidad del sistema financiero espaol. En plena
paralizacin del mercado inmobiliario, ahora ms que nunca, es necesario que los
informes que emitan se guen por los criterios de la independencia y de la prudencia, marcados por las recientes regulaciones.
Con estas consideraciones, resulta esencial aplicar con rigor la legislacin que
vela por la independencia de las valoraciones y, en ltimo trmino, por la salvaguarda de la solvencia de la banca, futuro desarrollo de nuestra economa, y por
tanto del mercado inmobiliario.

10

2. NORMAS

2.1.

IVS:

A nivel internacional, las normas de mayor reconocimiento son las IVS (Intenational Valuation Standarts). Estas normas se empezaron a desarrollar a partir de
los Cdigos de tica profesional, que surgieron en distintos pases como iniciativas propias por parte de diversos organismos nacionales. Buscaban principalmente elaborar normas de valoracin para sus profesionales, pero la apertura y globalizacin de los mercados internacionales puso de manifiesto la necesidad de aunar estas normas en una normativa internacionalmente aceptada.
En 1981 se cre The International Assets Valuation Standart Committee
(TIAVSC), que en 1994 pas a ser the International Assets Valuation Standard
Committee (IVSC). Los objetivos que persiguen son: 9
3. La elaboracin y publicacin de estas normas internacionales de la valoracin de la propiedad, promover su aceptacin a nivel mundial.
4. La adecuacin con las distintas normativas de cada pas y sus aplicaciones.
Los responsables de emitir los informes de valoracin, se someten a estas normas
por diversos motivos: por eleccin propia, por exigencia legal reglamentaria, o
por instruccin del cliente o de los futuros usuarios de la valoracin o sociedades.
La rpida adopcin de las NIIF (Normas Internacionales de Informacin Financiera) y la necesidad en los informes de valoracin de obtener medidas comparables entre activos, ha provocado un creciente incremento en el inters hacia estas
Normas. Tambin se ha hecho patente en las circunstancias actuales, la necesidad
de confianza que los mercados financieros buscan en las valoraciones. Recordando lo comentado previamente, fue en 2008, con la crisis financiera, cuando comenzaron numerosas investigaciones, y el G-20 reconoci esta necesidad de disponer de unas normas de valoracin apropiadas a nivel internacional, y de una
regulacin que asegurara la eficacia de las valoraciones y estabilidad financiera. El
aumento de la confianza en los usuarios de los servicios de valoracin es el objetivo principal de las IVS.
Para facilitar esta comprensin y fcil integracin, las normas integradas en el
Libro Blanco (nombre por el que se conocen las IVS), tienen una estructura
comn. En ella se distinguen los siguientes apartados: introduccin, alcance, de9

AGUADO, Mara Dolores. El rgimen de valoraciones en el texto refundido de la ley del suelo.
Revista electrnica CEMCI, vol: II, enero-marzo 2009, pgina 7.

11

finiciones, y relacin con las normas de contabilidad; la declaracin de las normas

y su discusin; los requisitos de revelacin; las previsiones de exclusin y la fecha
de vigencia de la misma.
Este libro se presenta como un manual de las normas internacionales de valoracin, que empieza con los conceptos y principios generales de valoracin (bienes
de races, propiedad y activos; precio, costo, mercado y valor; valor de mercado;
uso; utilidad; y otros conceptos importantes). Incorpora, adems, diferentes artculos sobre la valoracin en mercados emergentes.
En cuanto a su contenido, la IVS-1 y IVS-2 detallan la valoracin segn distintas
bases (el valor de mercado y otras bases de valoracin), incluyendo todas las fases
identificables en un proceso de valoracin (la investigacin, la informacin, el
razonamiento, el anlisis y las conclusiones necesarias para obtener la estimacin
del valor). La tercera norma IVS-3 matiza el informe, explicando el proceso anterior y la divulgacin de conclusiones.
El manual del IVSC incluye tambin quince guas de orientacin, distribuidas por
las distintas materias (Entre otras: GO-1 sobre la valoracin de bienes inmuebles;
GO-2 sobre la valoracin de derechos de arrendamiento; GO-11 sobre la revisin
de la valoracin; GO-15 sobre y la valoracin de la propiedad histrica.)10

2.2.

EVS

A nivel europeo, las normas de valoracin nacen de la asociacin el The European

Group of Valuers Associations (TEGoVA), que surge, segn la legislacin Belga,
como una asociacin internacional sin nimo de lucro.
Participa de forma regular en diversos trabajos del IVSC. Su objetivo principal es
la publicacin de las normas europeas de valoracin. Esta publicacin se conoce
como Gua azul. Estas normas buscan la integracin de la normativa legal europea y las disposiciones que provienen de ella, en relacin con el campo de las
valoraciones y de las tasaciones de bienes inmuebles, instalaciones, empresas, etc.
Tambin tiene como objetivos: promover la coherencia entre las regulaciones
nacionales, impulsar procedimientos para elaborar certificados precisos de
acuerdo con los parmetros marcados por la legislacin, y favorecer la homogeneidad a partir de valores y enfoques generalizables, entre otros.
10

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012.

12

De igual manera que en las IVS, las normas que forman la Gua azul, tienen
todas una estructura comn. En ella se distinguen los siguientes apartados: introduccin, mbito, definiciones, declaracin de la aplicacin y comentario.
Este libro se estructura en tres partes: La primera parte contiene las Normas Europeas de Valoracin, que a su vez diferencia entre las normas propiamente dichas (EVS-1,5) y su aplicacin (EVA-1,8). La segunda parte profundiza en la normativa de la Unin Europea relevante a la valoracin inmobiliaria. Por ltimo, la
tercera parte se compone de una serie de documentos tcnicos (Cdigo tico de
conducta, Cdigo de Medicin, Reparto de valor de terreno y edificaciones, Perfil
de Criterios de riesgo, etc).11

2.3. Orden ECO:

La Orden ECO/ 805/ 2003, de 27 de marzo, sobre las normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,
deroga la anterior: Orden de 30 de Noviembre de 1994 sobre normas de valoracin sobre bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.
Se modifican los apartados III.2 y IV.1 del anexo 2, por Resolucin de 20 de julio
de 1999. Se dicta de conformidad, sobre Actuaciones en las Tasaciones de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria: Circular 4/1994, de 14 de diciembre.
Esta orden establece principalmente las normas para el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y determinados derechos conforme a su aplicacin.
Tambin regula la elaboracin de informes y certificados. El objetivo es potenciar
la calidad tcnica y formal de las valoraciones con el fin de proteger los intereses
de terceros, ya sea como inversores o como asegurados.
Es una de las normativas de valoracin ms avanzadas y completas a nivel internacional. La principal diferencia con las normativas anteriormente comentadas es
el nivel de desarrollo de los mtodos de valoracin, adems de su aplicacin directa sobre las distintas variaciones y factores que intervienen.
No obstante estas normas han profundizado en la parte tcnica como muy pocas
normas lo han hecho. La mayora de las normas internacionales se limitan a establecer principios y normas de conducta y muy poca determinacin o profundizacin en los estndares tcnicos de valoracin. Con la reciente aprobacin del Cdi11

TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.

ATASA, 2012.

13

go tico y de Conducta de la Asociacin Espaola de Anlisis del Valor (AEV), integrada como miembro hemos cerrado el crculo en cuanto a las dudas que existan
sobre si las normas espaolas podan ser equiparables a las normas europeas (EVS)
o a las normas internacionales de valoracin (IVS). Podemos afirmar que nuestras
reglas tcnicas y de conducta estn plenamente adaptadas a dichas normas y por lo
tanto merece reconocer aqu la importancia de dicho hito. Eduardo Serra Gesta
(Presidente de COHISPANIA)12
La Orden consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin
transitoria, una disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos
se estructuran en cuatro ttulos y stos en captulos y secciones.
De forma parecida a como lo hace la IVS, la orden ECO comienza con los principios generales y definiciones en el Ttulo I. Este contiene las disposiciones generales: mbito, principios y definiciones; las comprobaciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como especficas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en
cuenta tanto en el mbito tcnico como en el formal.
El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas para el clculo del valor de tasacin segn el objeto valorado. Para ello se regulan los distintos mtodos tcnicos
de valoracin. Todo su contenido est basado en el principio de prudencia y el
principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo,
sin embargo, como veremos en el posterior anlisis, este apartado debe incluir
nuevos aspectos de gran importancia en la arquitectura de hoy.
El Ttulo III contiene las disposiciones necesarias para la elaboracin de informes
y certificados sobre el valor de la tasacin. Se establece una nica estructura con
una serie de apartados mnimos a cumplimentar segn el objeto de la valoracin.
Todo su contenido est basado en el principio de transparencia. Los documentos
y datos han de estar a disposicin del supervisor correspondiente.
El Ttulo IV contiene disposiciones para valorar la cobertura de las provisiones
tcnicas de las entidades aseguradoras y determinar el patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.13

12

Breve explicacin de las normas espaolas ECO/805/2003. Compaa Hispania de Tasaciones y Valoraciones.
13
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pginas 13678-13707.

14

3.

ANLISIS:

Los siguientes apartados se han seleccionado en relacin a los objetivos comentados al inicio. Se podran considerar como claves, tanto para entender el contexto, lo que nos ha dejado la historia, como para entender que est cambiando y
que ms debe cambiar.
Los dos primeros apartados son aspectos fundamentales de la valoracin. Son
herramientas necesarias para la comprensin de esta materia. Analizadas con la
intencin de que faciliten e introduzcan los dos ltimos apartados, que son los
puntos de inflexin del antes (hipotecas) y el despus (eficiencia energtica).

3.1.

Bases de valor, valor de mercado:

En primer lugar, es necesario analizar de dnde partimos, ya que la primera condicin en una valoracin es establecer la base de valor.
Segn las IVS: Una base de valor es la declaracin de las hiptesis fundamentales
de la medicin de una valuacin14. En esta norma internacional, define las bases de
valor en el primer apartado, el marco conceptual. A continuacin define las distintas clases, sin embargo, la base de valor principal es el valor de mercado, tanto
en esta normativa como en la EVS y en la normativa ECO, como veremos a continuacin.
La EVS define la base de valor como: Declaracin sobre cules han sido los principios fundamentales de medicin utilizados en la valoracin en una fecha concreta.15
De forma similar a como la define la IVS, pero matiza el factor de actualidad, cosa
que es muy importante tener en consideracin en las valoraciones, ya que el valor
depende de una serie de factores que se encuentran bajo influencia del paso del
tiempo. En esta normativa se dedica un apartado a la base de valor como valor de
mercado (EVS-1), y el siguiente a las bases de valor distintas a la considerada previamente (EVS-2).

14

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 18.
15
TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.
ATASA, 2012, pgina 16.

15

La normativa ECO sin embargo, define brevemente las bases de valor en el apartado de las definiciones, y solo las considera posteriormente como parte de los
mtodos que establece para la valoracin.
Para comprender el concepto de base de valor y qu puede llegar a serlo, acudimos por lo tanto a la IVS, donde se concretan las caractersticas necesarias para
considerar una base de valor.
En primer lugar, establece que una base de valor describe los principios fundamentales en los cuales se basar el valor de tasacin (la naturaleza de transaccin,
la relacin y motivacin de las partes y el alcance en el mercado). La base apropiada depender de la finalidad de la valuacin. Una base de valor debera distinguirse claramente de:
a) el mtodo utilizado para proporcionar un valor indicativo,
b) el tipo de activo que se est valuando,
c) el estado actual o superpuesto de un activo en el momento de la valuacin,
d) cualquier hiptesis adicional que modifique los principios fundamentales en circunstancias especficas. 16
Una vez aclaradas las diferencias entre la base de valuacin y otros factores, se
puede establecer que: una base de valuacin puede estar contenida en tres categoras:
a) La primera: el precio ms probable que sera el alcanzado en un intercambio hipottico en un mercado libre y abierto.
b) La segunda: la indicacin de los beneficios que una persona o entidad
disfruta en tanto que es propietaria de un activo. El valor especfico de esa
persona o entidad, que puede no ser relevante para los agentes del mercado en general.
c) La tercera: precio que sera acordado razonablemente entre las dos partes concretas para el intercambio de un activo. Aunque las partes pueden
no tener relacin entre s y negociar en condiciones de igualdad, el activo
no est necesariamente expuesto al mercado y el precio acordado puede

16

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 18.

16

reflejar ventajas o desventajas de que su propiedad otorga de manera especfica a las partes involucradas ms que al mercado en su conjunto. 17
Todo esto obliga a que una valuacin dependa no solo de una base de valor, ya
que las circunstancias pueden requerir de varias, y estas bases no tienen obligacin de estar recogidas en la IVS, ya que existen otras fuera de la que aqu se consideran:
Las valuaciones pueden requerir del uso de varias bases de valor definidas por ley,
reglamento, contrato privado y otro documento. Aunque tales bases pueden parecer similares a las bases de valor definidas en estos estndares, salvo que el documento haga una referencia inequvoca a las IVS, su aplicacin puede necesitar de
un enfoque diferente del descrito en las IVS. Estas bases deben interpretarse y aplicarse de acuerdo con las estipulaciones del documento de origen. 18
Una vez definidas las bases de valor, podemos concretar en la principal base de
valor, el valor de mercado, en el que coinciden las tres normativas.
Las IVS y las EVS, definen valor de mercado como: Cuanta estimada por la que un
activo podra intercambiarse en la fecha de la Valoracin entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transaccin libre tras
una comercializacin adecuada, en las que las partes hayan actuado con la informacin suficiente, de manera prudente y sin coaccin.19
Las EVS (en la EVS-1) aconsejan el uso de esta definicin, que proviene de la Directiva 2006/48/CE. Se puede afirmar que no existe diferencia sustancial entre
estas dos normativas en cuanto a valor de mercado se refiere.
La normativa ECO, por otro lado, define el valor de mercado de la siguiente manera: Es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado
entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado,
que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del
inmueble, para negociar la venta. 20

17

Ibdem.
IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 19.
19
TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.
ATASA, 2012, pgina 16.
20
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13681.
18

17

A efectos prcticos, esta definicin se adeca a las anteriores en los aspectos

esenciales. Se distingue concretando los trminos generales al mbito de aplicacin de esta normativa, como se explic anteriormente (apartado de anlisis general de la normativa ECO). Segn estos casos de aplicacin, tambin establece
una serie de condiciones necesarias. Segn esta norma se debe considerar:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional transaccin ajena a la causa del contrato.
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de
informacin privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y
que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializacin.21
En las bases de valor restantes, son las normativas IVS y EVS las que definen bases de valor con mayor coincidencia (valor de inversin, valor razonable, valor
especial), la normativa ECO define estas bases de valor en el artculo 4 (valor de
tasacin, valor hipotecario, valor por comparacin), pero es en los mtodos donde las incluye de forma concreta. Alguna de ellas se establecen como necesidad
de alguna circunstancia especial, como es el caso de: valor del inmueble para la
hiptesis de edificio terminado.

3.2.

Mtodos de valoracin:

En cuanto al clculo del valor como tal, nos encontramos con los distintos mtodos de valoracin. Cada normativa recoge los que considera principales, pero todos contemplan la existencia de otros posibles medios de clculo y su uso.
La IVS define las vas de clculo en el Marco conceptual, como Enfoques de valuacin, y como primera indicacin establece que pueden utilizarse uno o ms
enfoques de valuacin, en caso de considerarse necesario, para llegar a la valuacin definida con la apropiada base de valor. Esta normativa define cada uno de
21

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13682.

18

los enfoques que considera principales, que analizaremos en los siguientes apartados (E. del coste, E. de comparacin, E. de renta).22
La EVS no llega a definir los mtodos, solo los considera y los nombra en la Eva2.5.7: sobre la Aplicacin del valor hipotecario, donde se recoge lo siguiente:
Todos los mtodos de valoracin reconocidos internacionalmente tambin le son
de aplicacin al Valor Hipotecario, sujeto al tipo de bien y a las especificaciones del
mercado en el que se ubiquen. Estos mtodos son: 23
1. Mtodos de comparacin de venta
2. Mtodo de actualizacin de rentas
3. Mtodo del coste
No llega a definir ninguno de los tres mtodos, ni profundiza en su aplicacin.
La normativa ECO, recoge los mtodos, el clculo y cada una de las indicaciones
segn las circunstancias que puedan darse en el bien de la valuacin. Los mtodos estn recogidos en el captulo 1 del Ttulo II, siendo la parte ms extensa y la
principal de esta normativa. Esto evidencia que la norma ECO espaola es una de
las ms desarrolladas y completas de las existentes en cuanto al carcter tcnico.
La normativa recoge cuatro mtodos de valoracin. Los tres primeros coinciden
con los considerados en las normativas IVS y EVS (M. de coste, M. de comparacin, M. de actualizacin de rentas). El mtodo residual es el ltimo que recoge la
norma ECO, que no aparece en las normas IVS y EVS. Este ltimo mtodo se caracteriza principalmente por estar orientado a la valoracin en el caso de que
exista una promocin inmobiliaria.
La normativa ECO introduce los mtodos con el artculo 15 de la siguiente manera:
1. Los mtodos tcnicos de valoracin utilizables a efectos de esta Orden son: 24
a) El Mtodo del coste.
b) El Mtodo de comparacin.
c) El Mtodo de actualizacin de rentas.
22

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 24.
23
TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.
ATASA, 2012, pgina 77.
24
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13685.

19

d) El Mtodo residual.
2. Dichos mtodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el
valor de reemplazamiento.
No podemos olvidar el mbito de esta normativa, recogida en el artculo 2, ya que
esto no la hace de obligado cumplimiento en todas las valoraciones nacionales.
As como los requisitos para el mbito 2.a) (Garanta hipotecaria)25, sobre el que
tratar el prximo apartado. En el artculo 16, sobre la aplicabilidad de los mtodos, nos recuerda el principal objetivo en este mbito:
En todo caso, en la aplicacin de dichos mtodos para la finalidad prevista en el
artculo 2.a) (mbito de aplicacin) se eliminarn los elementos especulativos.26
A continuacin se analizarn los distintos mtodos a partir de las normativas IVS
y ECO, que son las que recogen los distintos mtodos (la IVS solo en cuanto a la
definicin).
-

Mtodo del coste:

Segn la norma IVS, el enfoque del coste se define como el mtodo que
proporciona un valor utilizando un principio econmico, segn el cual un
comprador no pagar (por el bien valorado) ms que el coste de obtener
un activo de igual utilidad, ya sea por compra o construccin.
En la norma ECO se establece la aplicacin de este mtodo en el artculo
17 de la Seccin 2. Segn este artculo se admite para toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construccin, rehabilitacin
o terminados. El valor que se calcula por este mtodo ser el valor de reemplazamiento (bruto o neto).

Mtodo de comparacin:
En las IVS, se define el enfoque de comparacin como: mtodo que proporciona una indicacin del valor de comparando el activo con otros idnticos o similares y con la informacin disponible sobre el precio. Esta normativa, como ya hemos indicado anteriormente no desarrolla los mtodos,

25

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13679.
26
Ibdem, pgina 13685.

20

sin embargo establece una serie de indicaciones en cuanto a comparacin

entre los activos, necesaria para este mtodo:
() considerar los precios de las transacciones de activos idnticos o similares que se hayan dado recientemente en el mercado. () puede ser necesario
ajustar la informacin del precio a partir de otras transacciones para reflejar
cualquier diferencia en las condiciones de la transaccin actual y en la base
de valor y cualquier hiptesis que se vaya a adoptar en la valuacin que va a
emprenderse.27
En la norma ECO, se define la aplicabilidad del mtodo de comparacin en
el artculo 20. En el apartado 3 establece que por este mtodo determinan
dos valores tcnicos, denominados: valor por comparacin, y valor por
comparacin ajustado, que permite determinar el valor de mercado de un
determinado bien en el caso del primero, y su valor hipotecario en el segundo.
Esta norma establece los siguientes requisitos para poder determinar la valoracin por este mtodo: 28
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que
permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.
c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
Si nos encontramos en el caso 2.a (Garanta hipotecaria de crditos o
prstamos), los datos sobre transacciones deben abarcar los ltimos dos
aos anteriores, tambin se debe disponer de informacin adecuada sobre
el comportamiento histrico de las variables determinantes, y es necesario
contar con procedimientos que permitan identificar y eliminar cualquier
elemento especulativo.

27

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 24.
28
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13686.

21

Mtodo de rentas:
Segn la IVS, el enfoque de renta proporciona una estimacin del valor
por la transformacin de flujos de efectivo futuros a un nico valor de capital actual.
Tambin establece que este enfoque tiene en cuenta las rentas que un activo generar a partir de un proceso de capitalizacin. La capitalizacin
transforma la renta en una suma de capitales, esto se realiza mediante la
aplicacin de una tasa de descuento apropiada. Es importante tener en
cuenta que el flujo de rentas puede provenir de uno o varios contratos, o
ser no contractual, como por ejemplo el beneficio previsto generado por el
uso de un activo o bien por la inversin en l.
Esto deja una puerta abierta a nuevos factores en la arquitectura, como ya
adelantamos en la introduccin, y como veremos ms adelante.
Segn la norma ECO, definida en la Seccin 4 como mtodo de actualizacin (de rentas). Establece los requisitos para la utilizacin de este mtodo
en el artculo 25: 29
a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los
comparables. () como mnimo, seis datos de rentas de alquiler sobre
comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de este
mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de rentas en comparables.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble
objeto de valoracin.
c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad econmica y que
adems existan suficientes datos contables ().
Para el caso 2.a (Garanta hipotecaria de crditos o prstamos), ser necesario que los datos sobre transacciones deben abarcar los ltimos dos aos
anteriores, tambin se debe disponer de informacin adecuada sobre el
comportamiento histrico de las variables determinantes, y es necesario
contar con procedimientos que permitan identificar y eliminar cualquier
elemento especulativo.

29

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13687.

22

Mtodo residual:
La IVS no recoge este mtodo y la EVS tampoco hace mencin a l.
La normativa ECO dedica la seccin 5 a este mtodo: segn el artculo 34
el mtodo residual se puede calcular a partir de dos procedimientos: clculo dinmico para terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados, o
edificios en proyecto; y el clculo esttico, para los solares e inmuebles en
rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o rehabilitacin, en un plazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.
Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor residual. Permite determinar el valor de mercado y su valor hipotecario.
Los requisitos para su utilizacin, se recogen en el artculo 35 y son los siguientes: 30
a) Informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria
ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable ().
b) Informacin suficiente sobre costes () para un promotor de tipo
medio y para una promocin de caractersticas semejantes a la que se
va a desarrollar.
c) Informacin de mercado que permita calcular los precios de venta
ms probables () en las fechas previstas para su comercializacin.
d) Informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.
Para el procedimiento dinmico ser necesario disponer de informacin
sobre los plazos de construccin o rehabilitacin, de comercializacin del
inmueble, de gestin urbanstica y de ejecucin de la urbanizacin.

30

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13691.

23

3.3.

Valoracin a efectos de prstamos:

La valoracin de bienes inmuebles con el objeto de un crdito hipotecario es una

de las ms importantes y que mayor controversia han generado en ltimos tiempos, ya destacado anteriormente en el breve repaso del contexto, al inicio del documento. Por ello, y por el peso que tiene en la normativa espaola (siendo un
mbito principal de aplicacin en dicha normativa), es interesante profundizar en
su anlisis.
En la normativa internacional, el tema se trata (como en la mayora de ellos), a
partir de una serie de normas de conducta. Estas normas estn recogidas en la
IVS-310: Valuaciones de derechos sobre inmuebles para prstamos con garanta.
En primer lugar describe que conlleva la valoracin en cuanto a un prstamo, y
destaca lo siguiente:
() El prstamo puede hacerse mediante una hipoteca u otras formas de cargos
fijos o variables. El factor comn es que el prestamista puede recuperar el prstamo
tomando el control de la garanta en el caso de impago del prestatario.31
En cuanto a realizar la valuacin, esta normativa resalta la necesidad de incluir
una declaracin de cualquier implicacin significativa que el valuador tenga con
el inmueble que va a valorarse, con el prestatario o con un prestatario potencial.
Estas medidas recuerdan inevitablemente las intervenciones que tuvieron lugar a
raz de las crisis econmicas, como solucin a los posibles problemas de especulacin o irregularidades.
Es requisito indispensable, la Identificacin del derecho sobre el inmueble. Queda tambin recogido en la IVS para asegurar los prstamos u otros acuerdos financieros. Tambin concreta sobre la base de valor a utilizar, considerando que
en circunstancias normales debera ser el valor de mercado.
Por ltimo, la IVS, tambin contiene aspectos especficos segn las caractersticas
del inmueble en su Gua de la aplicacin, que iremos comparando simultneamente con las especificaciones de la EVS.
Esta normativa europea, recoge este mbito en la Eva-2: Valoracin a efectos de
prstamos. Es ms extensa que la IVS como veremos a continuacin, y se podra
considerar que la completa. En primer lugar establece que: Cuando el acuerdo de

31

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 105.

24

financiacin cuente como garanta con un bien concreto, se solicitar la elaboracin de la valoracin sobre la base del Valor de Mercado.32
En el mbito de desarrollo de esta valoracin podemos encontrar varias opciones
que requieran este tipo de procedimiento:
1. Si se solicita informe para entidades de crdito, en las que el objeto
tenga que ver con prstamos, hipotecas u obligaciones.
2. Sobre valoraciones anteriores, por la concesin de un prstamo nuevo
o renovacin. Tambin si la entidad se est planteando ejecutar un
bien o nombrar un administrador en caso de impago.
El Tasador debe ser competente para asesorar sobre los riesgos de los bienes, ya
que debe suponer una garanta para el prstamo al que responde y se caracteriza
por su estudio a largo plazo. Este es uno de los principales requisitos para una
buena valoracin segn la EVS.
Las categoras de terrenos e inmuebles que encontramos en la Eva-2 (y en la Gua
de aplicacin de la IVS), son las siguientes:
1. Inmuebles de inversin: En primer lugar es necesario considerar que
los inmuebles de inversin que generan rentas individualizadas, se valoran de forma individualizada. La IVS en la G-6 coincide en esta aclaracin. Aade la necesidad de tener en cuenta la demanda esperada de
la propiedad y su comercialidad, y si las rentas dependen fuertemente
de un inquilino o de algn otro factor que pueda causar inestabilidad,
el efecto debera tenerse en cuenta. 33
2. Inmuebles ocupados por su dueo: Deben valorarse sobre la base de
Valor de Mercado o del Valor Hipotecario, como si estuvieran vacos y
disponibles para su arrendamiento. La IVS en la G-10 coincide en este
apartado.34
3. Inmuebles en desarrollo: Depender de si la entidad adelantar fondos
solo con el permiso urbanstico y de si pretende financiar la compra del
terreno o solo el desarrollo ulterior. Si se trata del segundo caso: valor
actual debe calcularse bajo hiptesis de que estuviera terminada.

32

TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.

ATASA, 2012, pgina 73.
33
IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 108.
34
Ibdem, pgina 109.

25

Las valoraciones de Inmuebles en desarrollo, deben contener siempre

un anlisis de viabilidad, por la volatilidad de los valores de la promocin, y debe explicarse a la entidad de crdito.
La IVS aade que el enfoque para la valuacin depender del grado de
desarrollo de la propiedad en la fecha de valuacin. Podr tener en
cuenta otras consideraciones (periodo de desarrollo estimado, identificar tendencias de mercado, riesgos asociados a la promocin).
Si la promocin completa consiste en mltiples unidades individuales,
el mtodo deber reflejar los tiempos de trmino de cada unidad, y una
estimacin realista de la frecuencia con la que se producirn las ventas
individuales. 35
4. Inmuebles ligados a una actividad econmica: Este tipo de inmuebles
normalmente se valoran sobre una evaluacin exhaustiva del nivel sostenible de renta neta como base, a partir de los datos o proyecciones
contables.
El tasador debe asesorar acerca de las potenciales fluctuaciones futuras
en el estado del bien como garanta, y de la vulnerabilidad a los cambios de ocupante, moda o culturales. Tambin se debe evaluar la comerciabilidad del bien, y su adecuacin para su uso por terceros. Puede
resultar adecuada una evaluacin sobre la base del valor de su uso alternativo o del de venta forzosa.
La IVS aclara que la valoracin de una propiedad comercial especializada, refleja su potencial de generacin de ingresos. Esto significa que
puede haber una diferencia significativa en su valor sobre una actividad
en funcionamiento, y el que tendra sino estuviera ocupada por una
empresa. La valuacin debera comentar el impacto en el valor del derecho sobre el inmueble que tendra la interrupcin de la actividad de
la empresa ocupante. En algunos casos, el valor de un uso alternativo
potencial puede representar el valor de mercado. 36

Las bases de valor habituales, segn la EVS, son las siguientes:

1. Valor de mercado: La principal base de valor, como hemos visto previamente.
2. Valor hipotecario: Recogida en la EVS-2 como: Valor del inmueble determinado mediante una evaluacin prudente de la posibilidad futura de
35

IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin. ATASA, 2012, pgina 110.
36
Ibdem.

26

comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a

largo plazo del mismo, las condiciones del mercado normales o locales,
su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes. No se incluirn los elementos especulativos.
Como ya hemos analizado, en el primer apartado del documento el valor de mercado(a partir de ahora VH), profundizaremos en la aplicacin de valor hipotecario (a partir de ahora VH):
El VH, otorga un lmite de valor sostenible a largo plazo, de esta manera facilita la
evaluacin de si un inmueble provee garanta suficiente, para asegurar un
prstamo durante un largo periodo. Esto ltimo es lo que le distingue del VM:
que el VH pretende constituir una estimacin del valor del bien para un largo
periodo de tiempo.
Generalmente el VH da un valor que se encuentra por debajo del VM, porque el
primero es un valor sostenible a largo plazo, mientras que el segundo plazo pertenece a un determinado momento. Esta diferencia es la que permite absorber
fluctuaciones del mercado a corto plazo y al mismo tiempo refleja la tendencia
subyacente del mercado a largo plazo. En mercados muy estables, estos valores
pueden ser prcticamente indistinguibles.
Atendiendo a estas caractersticas, el Eva-2 destaca que para determinar un VH es
necesario tener en cuenta: 37
-

La comercializacin futura del bien

Aspectos sostenibles a largo plazo (ubicacin, la construccin, reparto de
superficies).
Considerar la renta sostenible: con base en las tendencias de mercado a
largo plazo.
Eleccin de tasas de actualizacin que se basen en las tendencias.
Deducir costes de administracin y tener en cuenta el efecto de la obsolescencia.
El VH generalmente se basa en el uso actual del bien. Solo se calcular sobre la base de un uso alternativo bajo determinadas circunstancias como
cuando existe una intencin probada de renovar o cambiar el uso del bien.

Es recomendable tambin que el tasador al que se le solicite dar el VH de un bien

tambin informe sobre su VM y por tanto del coeficiente denominado Coefi-

37

TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.

ATASA, 2012, pgina 78.

27

ciente hipotecario (Kh) o relacin entre el valor de mercado y el valor hipotecario.

La normativa ECO tiene varios mbitos de aplicacin que recoge en el artculo 2,
entre los que se encuentra la Garanta hipotecaria de crditos (2.a), siendo este el
principal mbito de aplicacin. A lo largo de la normativa nos encontramos con
mltiples aclaraciones sobre dicho mbito, muchas de ellas sobre los Mtodos de
valoracin, como ya hemos mencionado en el anterior apartado.
Muchos de estos requisitos tienen como objetivo acabar con todo posible elemento especulativo. A continuacin se recogen las principales aclaraciones:
-

Segn el artculo 3 en el que se tratan sobre los que se deben basar las valoraciones, el principal principio en el mbito de las garantas hipotecarias,
sera el principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.
Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se
utilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de
esta Orden.38

En cuanto al mtodo, como hemos mencionado previamente, la aclaracin

es la siguiente: En todo caso, en la aplicacin de dichos mtodos para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) se eliminarn los
elementos especulativos.39

En relacin a la documentacin y verificacin del inmueble tambin son

numerosas las aclaraciones. Entre ellas se destaca la siguiente: No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el
artculo 2.a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la entidad deber rehusar de manera razonada la emisin del informe. 40

38

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de abril de 203,
pgina 13678.
39
Ibdem, pgina 13685.
40
Ibdem, pgina 13684.

28

3.4.

Eficiencia energtica:

La normativa europea (EVS) es la nica que incluye este aspecto del edificio, lo
hace en la Eva-8 (Valoracin inmobiliaria y eficiencia energtica)41 y en el apartado cuarto de la segunda parte de las normas. Las normativas IVS (internacional) y
ECO (nacional), no mencionan ni consideran la eficiencia energtica como valor
que afecte a las valoraciones inmobiliarias.
A pesar de que solo la normativa europea recoge este apartado, se trata de uno de
los temas que mayor inters est cobrando en los ltimos tiempos, tanto por el
nmero de directivas y normativa que est surgiendo a raz de la preocupacin
global que genera, como por los acuerdos internacionales como la reciente COP21, en la que han participado hasta 195 pases.
La eficiencia energtica de los edificios juega un papel de gran importancia, la
Eva-8 asegura en su introduccin, que los edificios son responsables del 36% de
CO2 emitido en la unin europea. Por ello la energa y los avances en este campo,
debera ser uno de los mayores factores a tener en cuenta en la normativa del sector inmobiliario, tambin en cuanto a su valoracin.
Otro motivo de peso es que la energa, generalmente, supone uno de los costes
ms significativos, y uno de los que ms han aumentado en los ltimos aos. Entre los usos que generan esta demanda destacan: exigencias de calefaccin, iluminacin, aire acondicionado, demandas desde cocina hasta ascensores, e incluso
el uso de energa empleado en los procesos de construccin.
Por lo tanto, el desarrollo en eficiencia energtica supone un avance tanto desde
la sostenibilidad como desde la economa. Es un valor social de inters general y
particular.
La Eva-8 comienza con las definiciones de los principales aspectos extradas de la
Directiva 2010/31/UE (sobre la eficiencia energtica de los edificios), de los cuales
destacan los siguientes: 42
-

Certificado de eficiencia energtica: (en adelante CEC) Se trata de un certificado reconocido por el estado miembro en el que tenga lugar la valoracin, en el que se indica la eficiencia energtica de un edificio, calculada
con arreglo a una metodologa adoptada de conformidad con la Directiva
2010/31/UE.

41

TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.

ATASA, 2012, pgina 106.
42
TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.
ATASA, 2012, pgina 107.

29

Eficiencia energtica del edificio: alude a cantidad de energa calculada o

medida que se necesita para satisfacer la demanda de energa asociada a
un uso normal del edificio.
Edificio de consumo de energa casi nulo: edificio con un nivel de eficiencia energtica muy alto. La cantidad casi nula o muy baja debera estar cubierta, por energa procedente de fuentes renovables, producida in situ o
en el entorno.

Siguiendo el patrn de las anteriores normas, la Eva-8 dedica la mayor parte a

establecer unas normas ticas de conducta. En primer lugar atiende al procedimiento que debe seguir el valuador: este deber informar de su opinin respecto
del valor del inmueble, en base a las evidencias tcnicas del bien.
Esta normativa considera que la eficiencia energtica puede ser relevante en el
valor del inmueble, y que se debe considerar ya que es parte de la valoracin, sin
embargo, esto no deja de ser solo una norma de conducta.
Segn la Eva-8, tambin es competencia del valuador informar sobre la calificacin proporcionada por el CEC, cuando la valoracin se realiza en un contexto en
el cual la construccin, la venta o el arrendamiento a un nuevo arrendatario es
pertinente. Contempla dos casos en particular:43
-

Al valorar inmuebles que cuenten con un CEC, tomar en consideracin

la calificacin, reflejando circunstancias del mercado, proporcionando su
opinin.
En el caso de la determinacin de si unas obras suponen una importante
reforma. (Deber apreciar si la renovacin es suficiente para acarrear como
consecuencia alguna mejora respecto al mnimo de eficiencia energtica).

En cuanto a la conducta de carcter general, dirigida a los estados miembros, la

EVS basndose en la Directiva, intima que estos tomen las medidas necesarias
(estndares de eficiencia energtica, CEC), de forma que se pueda alcanzar el objetivo marcado: que para 2021, todo edificio cumpla con el requisito de edificio
de consumo de energa casi nulo. La normativa impone entre otras cosas un
rgimen para la normal inspeccin de grandes sistemas de calefaccin y aire
acondicionado.
-

Nuevos edificio de energa casi nula: Segn la Directiva, los estados miembros deben asegurar de que a ms tardar el 31 de diciembre de 2020, todos los
edificios nuevos sean edificios de consumo de energa casi nulo, y despus
del 31 de diciembre de 2018, los edificios nuevos que estn ocupados y sean

43

TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.

ATASA, 2012, pgina 108.

30

propiedad de autoridades pblicas, sean edificios de consumo de energa casi

nulo.44
Por otra parte, el Consejo Europeo de 17 de junio de 2010 fij como objetivo para
2020 ahorrar un 20% de su consumo de energa primaria.
Algunas consecuencias a nivel nacional de estas directrices europeas, recaen sobre el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, que en colaboracin con el
IDEA (Instituto para la diversificacin y el ahorro de energa), elabora planes de
actuacin como el Plan de Accin de Ahorro y Eficiencia Energtica 2011-2020,
como continuacin de los anteriores planes.
En cuanto a la segunda categora: edificios ya existentes de importante reforma.
Segn la disposicin de la Directiva, los estados miembros tienen la libertad para
decidir si todo el edificio o bien solo la parte reformada debe alcanzar los estndares mnimos.
Se considera reforma importante cuando:
-

Los costes totales de la renovacin referentes a la envolvente del edificio o

sus instalaciones tcnicas son superiores al 25% del valor del edificio.
Cuando se renueva ms del 25% de la superficie de la envolvente del edificio.

La normativa espaola favorece este caso en la ley del suelo 8/2013 (de rehabilitacin, regeneracin, y renovacin urbanas), artculo 31 (Cooperacin administrativa), con planes de ayudas estatales:
1. Podrn beneficiarse de la colaboracin y la cooperacin econmica de la
Administracin General del Estado (), las actuaciones con cobertura en los
correspondientes planes estatales que tengan por objeto:
()
c) Aquellas otras actuaciones que, con independencia de lo dispuesto en la
letra anterior, tengan como objeto actuar en mbitos de gestin aislada o
conjunta, con la finalidad de eliminar la infravivienda, garantizar la accesibilidad universal o mejorar la eficiencia energtica de los edificios.45

44

Ibdem, pgina 109.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Aprobacin del texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitacin Urbana. BOE nm. 261, del 31 de octubre de 2015, pgina 103264.
45

31

El plan de actuacin presentado por el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio y el IDEA, para este caso es el PAREER-CRECE, de rehabilitacin energtica de
edificios existentes.
Este plan se gener con el fin de contribuir a alcanzar los objetivos establecidos
en la Directiva 2012/27/UE, relativa a la eficiencia energtica, y en el Plan de Accin 2014-2020.
Esta ayuda busca promover las nuevas actuaciones de reforma que favorezcan el
ahorro energtico, la mejora de la eficiencia energtica, el aprovechamiento de las
energas renovables y la reduccin de emisiones de dixido de carbono, en los
edificios existentes, con independencia de su uso y de la naturaleza jurdica de
sus titulares.

Las actuaciones debern encuadrarse en una o ms de las tipologas siguientes:

-

Mejora de la eficiencia energtica de la envolvente trmica.

Mejora de la eficiencia energtica de las instalaciones trmicas y de iluminacin.
Sustitucin de energa convencional por biomasa en las instalaciones
trmicas.
Sustitucin de energa convencional por energa geotrmica en las instalaciones trmicas.46

Las actuaciones objeto de la ayuda deben mejorar la calificacin energtica total

del edificio en, al menos, 1 letra medida en la escala de emisiones de dixido de
carbono (kg CO2/m2 ao), con respecto a la calificacin energtica inicial del
edificio. Esta mejora de su calificacin energtica podr obtenerse mediante la
realizacin de una tipologa de actuacin o una combinacin de varias.
En cuanto al CEC: segn la Eva-8, este presenta un examen realizado por el oportuno inspector de la eficiencia energtica de un edificio, empleando bases estndar valorativas con comparaciones y recomendaciones para su mejora. Su validez
alcanza los 10 aos.
Este certificado debe informar sobre el impacto de la calefaccin y la refrigeracin en la necesidad de energa del edificio, de consumo de energa primaria y de
sus emisores de dixido de carbono. Es parte importante de la informacin sobre
la eficiencia energtica que se le debe dar al comprador o arrendatario.
46

Programa PAREER-CRECE, IDAE: Programa de Ayudas para la Rehabilitacin Energtica de

Edificios existentes.

32

Segn la definicin de la Directiva 2010/31/UE, no necesitan CEC aquellos edificios en los que no se realiza un esfuerzo alguno para alterar el clima.
Es obligatorio para:
-

Edificios que se han construido, sern vendidos, que sern arrendados a

un nuevo arrendatario.
Los edificios en los que una autoridad pblica ocupe una superficie til total de 500 m y sean frecuentados por pblico (en 2019 se reducir a 250
m). 47

La Directiva establece que los estados miembros son libres para exceptuar de la
obligacin de emitir el CEC a las siguientes categoras:
-

Edificios protegidos por ser parte de un entorno declarado en relacin a su

valor.
Edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas.
Construcciones provisionales con un plazo de utilizacin inferior a dos aos.
Edificios de viviendas destinados a un uso menor a cuatro meses
Edificios independientes con una superficie til total inferior a 50 m.48

Cuando la valoracin tiene como base el valor de mercado, deber tener en consideracin el CEC valido y vigente. En el caso en el que se requiera un CEC, la
calificacin energtica podr tener un impacto sobre el valor. El peso que se le d
depender de las habilidades profesionales del valuador.
La posibilidad de los edificios de mejorar su eficiencia energtica mediante retroadaptacin podr reconocerse en su valor de mercado. Cuando la reforma sea
ms costosa, su coste potencial podra reducir los valores.
Los principales enfoques para CEC que debe considerar un valuador: 49
-

La valoracin energtica (A-G)

Coste de dicho uso anual de energa
Comparacin con otros estndares
Condicin de los sistemas tcnicos del edificio
Las medidas para la mejora de la eficiencia recomendadas por CEC
Los gastos y rentabilidad asociados

47

TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.

ATASA, 2012, pgina 112.
48
Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de 2010. Sobre la
eficiencia energtica de los edificios (refundicin). Diario Oficial de la Unin Europea.
49
TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin.
ATASA, 2012, pgina 115.

33

Cualquier otro valor adquirible

La necesidad de realizar el CEC para los edificios que se encuentran bajo la normativa espaola, queda recogido en el artculo 29, sobre el informe de evaluacin
de los edificios, de la ley del suelo 8/2013 (de rehabilitacin, regeneracin, y renovacin urbanas): 50
1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipologa residencial de vivienda colectiva podrn ser requeridos por la Administracin
competente (), para que acrediten la situacin en la que se encuentran
aqullos (), as como sobre el grado de eficiencia energtica de los mismos.
2. El Informe de Evaluacin () contendr, de manera detallada:
a) La evaluacin del estado de conservacin del edificio.
b) La evaluacin de las condiciones bsicas de accesibilidad universal
().
c) La certificacin de la eficiencia energtica del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la
normativa vigente.
3. El Informe () que se refiera a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extender su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas
existentes.
4. El Informe de Evaluacin tendr una periodicidad mnima de diez aos,
pudiendo establecer las Comunidades Autnomas y los Ayuntamientos una
periodicidad menor.
En esta normativa, y en toda la relacionada a los aspectos tecnolgicos como el
Real Decreto 1027/2007 por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones
Tcnicas de los Edificios, podemos apreciar la preocupacin nacional por este
aspecto para la arquitectura, sin embargo an no se ha llegado a tratar en todos
los campos, como el de las valoraciones inmobiliarias, siendo un elemento de
gran importancia en la arquitectura.

50

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Aprobacin del texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitacin Urbana. BOE nm. 261, del 31 de octubre de 2015, pgina 103263.

34

Case study: EntreEncinas

Un modelo de estas iniciativas de arquitectura eficiente es la plataforma Passivhaus. Una asociacin, sin nimo de lucro que promueve el desarrollo de arquitectura pasiva en Espaa.
Esta plataforma tiene numerosos proyectos de diversos autores, pero todos con
caractersticas de eficiencia energtica. La mayora de ella estn certificadas con
una valoracin de alta eficiencia y calificacin tipo A. Por ello, puede resultar interesante analizar las caractersticas principales de un edificio de estas condiciones, hacia las cuales se debe dirigir la arquitectura de ahora en adelante.

EntreEncinas:
Hemos seleccionado la vivienda unifamiliar EntreEncinas, situada al norte de Espaa, Asturias. Proyectada por DuqueyZamora Arquitectos.
Los principios sobre los que se proyect la vivienda fueron la autosuficiencia
energtica y la bioconstruccin.
Situada cerca de Ribadesella, no sufre veranos o inviernos muy duros, pero s una
gran humedad propia del lugar. Partiendo de una buena orientacin, un cuidadoso soleamiento de huecos y una forma compacta, no fueron necesarios grandes
espesores de aislamiento ni acristalamientos singulares (16 cm de aislamiento en
fachadas y cubierta, 10 en el suelo contra el terreno y vidrios dobles bajo emisivos
con argn en la cmara de 16mm). 51
Para alcanzar la acreditacin Passivhaus, y llegar a ser considerarse pasiva, la demanda de calefaccin anual, debe ser menor a 15 kWh/mao (una vivienda similar con buen aislamiento y sin puentes trmicos podra rondar los
65kWh/m2ao). 52
Las principales estrategias que se han seguido en esta vivienda para alcanzar el
estndar, en primer lugar corresponden a la envolvente:
-

Adecuado soleamiento, orientacin y compacidad.

Grandes espesores de aislamiento evitando las prdidas a travs de los cerramientos.

51

Casa EntreEncinas: Casa pasiva bioconstruida. www.danielpascual.com

52

Casa EntreEncinas: Plataforma Edificacin Passivhaus. www.plataforma-pep.org

35

Evitar toda posible prdida de calor en uniones y puntos singulares (Puentes trmicos).
Carpinteras y vidrios de altas prestaciones por el mismo motivo.

Una vez hemos evitado las prdidas por envolvente, lo siguiente es evitar las
prdidas por ventilacin. Para ello es necesario utilizar ventilacin mecnica controlada de doble flujo y recuperacin de calor de alto rendimiento. En esta vivienda, por la poca demanda que tiene no necesita instalacin de calefaccin, y el
mismo sistema de ventilacin, aporta la energa necesaria en momentos desfavorables.
Y por ltimo est el control de las infiltraciones. Son muy difciles de estimar y
una fuente importante de prdida de energa en las viviendas. Una casa pasiva
implica infiltraciones casi inexistentes, y conseguir esto con las maneras habituales de construir en Espaa resulta complicado.
Para alcanzar este objetivo se cuid mucho el diseo de los detalles durante la
ejecucin y se utilizaron carpinteras especficas con bajsima permeabilidad.
Consiguieron 0,4 ren/hora en el ensayo mejorando incluso el nivel requerido
(0,6).
Al ser mnima la demanda de calefaccin, las instalaciones son sencillas. Con 1,5
kW se resuelven la temperatura ms desfavorable. Se aprovecha la red de ventilacin para introducir la potencia extra, mediante una batera de agua caliente alimentada desde el acumulador solar.
Para dar el servicio de ACS y el apoyo de calefaccin, se recurre a una instalacin
solar de tres paneles y un interacumulador para cuando no hay radiacin. El 80%
de la energa necesaria para ambos servicios la aportan los paneles.
Con esto se consigue que 72 kWh/m2ao de energa primaria abastezcan todos
los servicios de la vivienda, siendo el promedio de 220 kWh/m2ao. 53
Tambin se han tenido en cuenta otros aspectos como:
-

53

El inters por utilizar criterios de biocostruccin (materiales de bajo impacto ambiental, con reducciones importantes de los consumos de CO2,
reciclables).
La recuperacin del agua de lluvia para reutilizarlo en el riego e inodoros y
lavadora mediante un depsito enterrado.
El tratamiento de las aguas residuales mediante un biodigestor de oxidacin total en vez de utilizar un sistema de fosa sptica.

Casa EntreEncinas: Casa pasiva bioconstruida. www.danielpascual.com

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Este es uno de los muchos ejemplos que se estn llevando a cabo, en pro del desarrollo de la eficiencia energtica en la arquitectura.

37

4. CONCLUSIONES
En este anlisis se ha pretendido conocer el nivel de adecuacin entre las valoraciones inmobiliarias, del Marco Normativo Internacional (IVSC), el Marco Europeo (EVS) y el Marco Nacional (ECO), determinando si existen divergencias, destacados aspectos de mayor relacin con la situacin histrica reciente, y de qu
manera lo afronta cada una. Tambin se ha pretendido determinar el grado de
definicin en estos campos y sus mbitos de aplicacin.
A partir del anlisis realizado sobre las normativas de valoracin, los marcos internacional y nacional, y la situacin histrica reciente, se ha buscado principalmente, aclarar algn aspecto sobre la normativa de valoracin inmobiliaria respecto a diversos campos como: el desarrollo de la arquitectura en su eficiencia
energtica, las medidas adoptadas en cuanto a la valoracin para prstamos hipotecarios o los mtodos de valoracin que aplican las distintas normativas. Las
conclusiones del anlisis que se exponen en este apartado, como resumen final,
son aquellos aspectos que se han considerado de mayor inters en cuanto a las
valoraciones inmobiliarias.
En primer lugar, se ha destacado la aplicacin de las normativas a partir de la metodologa de la valoracin: las ltimas ediciones de las normativas de valoracin
IVS y EVS, implican un alejamiento de la aplicacin del coste histrico en la valoracin de sus activos, abogando por el empleo del valor de mercado. Las valoraciones basadas en el valor de mercado se desarrollan a partir de informacin del
mercado apropiado, mediante mtodos y procedimientos que tratan de reflejar
las caractersticas del bien valorado en relacin con dicho mercado. Las estimaciones de mayor y mejor uso, sobre las que se deduce la valoracin, son realizadas
mediante la aplicacin de los mtodos de valoracin, mencionados anteriormente
en el anlisis: mtodo del coste, comparacin de ventas y/o capitalizacin de ingresos (y mtodo residual en la norma ECO).
A partir de este anlisis, se puede afirmar que el grado de especificacin de la
normativa nacional es mucho mayor que las normativas europea e internacional
(siendo en la europea prcticamente nulo). Esto se ha corrobora con las encuestas
que facilita el artculo publicado por la Revista Espaola de Financiacin y Contabilidad, realizado por diversos profesores de las universidades de Murcia y de Sevilla.
En este estudio, destaca cmo alrededor del 90% de los profesionales que se dedican de forma habitual la valoracin para grandes empresas, declaran conocer
las normas emitidas por el IVSC. No obstante, tanto esta normativa como la EVS,

38

no es considerada referente habitual en las valoraciones dentro del territorio nacional. La frecuencia en el empleo de esta normativa es ms bien baja. Tambin
es necesario tener en cuenta que el uso de la normativa internacional aumenta en
los casos de valoradores de mayor experiencia, que operan en mbitos internacionales.
Aunque el grado empleo de la normativa internacional y europea de valoracin
no es alto, estas normas son percibidas por los expertos valoradores en Espaa
como normas de calidad, siendo sta una de las razones por las cuales la mayora
de los profesionales apoyaran la consideracin de las IVS dentro del marco legal
comunitario.
Esto es consecuencia de la diferencia, ya mencionada relativa al grado de detalle
en cuanto a los mtodos de valoracin, coincidiendo nuevamente con la encuesta
a los expertos en el campo de la valoracin: segn dicha investigacin se considera la siguiente jerarqua como prioridad de regulacin: Definicin de Conceptos,
Detalle de la Metodologa de Valoracin, Informe de Valoracin, Particularidades
en la Valoracin y, finalmente, el Cdigo de Conducta. Siendo ambas normativas
(IVS y EVS), principalmente, normas de conducta y no tanto guas de valoracin
en cuanto al mtodo para realizar los informes.
En segundo lugar, del anlisis realizado, destaca la creciente influencia de la eficiencia energtica en la arquitectura, pero no as en la normativa de valoracin.
Como ya se ha mencionado previamente, se han establecido una serie de estndares a nivel europeo sobre los requisitos de eficiencia energtica, entre ellos destaca el Objetivo 20-20-20 para 2020 (reducir un 20% el consumo de energa de los
edificios, minimizar un 20% sus emisiones de CO2 y potenciar las renovables hasta aportar un 20% de la energa.
Estos estndares europeos marcan nuevas lneas para la arquitectura, y suponen
un avance tanto a nivel global como local. Entre otras cosas, esta nueva concepcin de la arquitectura supone un no solo un ahorro de CO2 emitido, tambin
contribuye a un ahorro energtico del inmueble, y por lo tanto un ahorro econmico en cualquier edificio que requiera certificado energtico.
Del anlisis sobre la eficiencia energtica, se puede concluir que resulta imprescindible la inclusin en la normativa de este aspecto, ya que hasta ahora solo la
normativa europea (EVS) la ha llegado a introducir. Este nuevo principio en la
arquitectura influye en el valor del inmueble, tanto por su eficiencia energtica
como por el ahorro anual que supone para el propietario. En el caso de estudio
(vivienda Entreencinas), se ha comparado la necesidad de energa que supondra
para una vivienda convencional y una vivienda de certificado A. Este tipo de in-

39

muebles suponen un mayor valor del activo para el vendedor y un gran ahorro
anual para el comprador.
Este tipo de arquitectura es posible, y se debe potenciar su desarrollo tanto desde
las ayudas como desde la valoracin, ya que esto ltimo no solo es un incentivo,
tambin es un incremento real de la calidad del inmueble, y por lo tanto de la
nueva arquitectura.
Con este cambio de mentalidad, se podr conseguir la entrada de conceptos como la eficiencia energtica y los principios de sostenibilidad en la normativa nacional de valoraciones inmobiliarias y especficamente en el sector que estamos
estudiando, esto es, el mercado financiero e hipotecario, consiguiendo, a la vez,
que los tasadores y las empresas de tasacin consideren estos conceptos como un
valor aadido al valor de mercado del inmueble, que repercutir a la hora de la
concesin de prstamos hipotecarios y ayudas por las entidades financieras.

40

5. BIBLIOGRAFA
5.1. Monografas
HUMERO MARTN, A.E. Valoraciones inmobiliarias. Tratado tcnico-jurdico de la
edificacin y del urbanismo, tomo V: Valoraciones Inmobiliarias. Editorial Thomson
Reuters Aranzadi. 2010.
IVSC, International Valuation Standards Council. Normas Internacionales de Valuacin.
ATASA, 2012.
TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Normas Europeas de Valoracin. ATASA, 2012.

5.2. Artculos
AGUADO, Mara Dolores. El rgimen de valoraciones en el texto refundido de la ley del
suelo. Revista electrnica CEMCI, vol: II, enero-marzo 2009.
ARIAS, M. SNCHEZ, A. Valuacin de activos, estndares internacionales. C. Contabilidad, vol: XXII, enero-julio 2011.
GARCA MONTALVO, JOS. Burbujas inmobiliarias. Barcelona: Universitat Pompeu
Fabra, diciembre 2003.
GARCA, Emma. MARTNEZ, Isabel. LAFFARGA, Joaquina. Normas Internacionales de
valoracin: la opinin de los profesionales en Espaa. Revista Espaola de Financiacin y
Contabilidad, vol: XXXVIII, julio-septiembre 2009, p. 479-504.
HUMERO MARTN, A.E. Ley 8/2013 de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas: norma jurdica definitoria del contenido del artculo 47 de la Constitucin Espaola
(hacia un modelo sostenible e integrador del tejido urbano). Revista de Urbanismo y Edificacin (RUE) nmero 30. Enero-Abril 2014, p. 233-318. Editorial Thomson Reuters
Aranzadi.

5.3. Normativa y legislacin

Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de Espaa, a las entidades de crdito, sociedades y servicios de tasacin homologados. Sobre las medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasacin. BOE nm. 185, de 31 de julio de 2014, pginas 6112261138.

41

Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de 2010. Sobre la eficiencia energtica de los edificios (refundicin). Diario Oficial de la Unin Europea.
Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2012.
Sobre la eficiencia energtica, por la que se modifican las Directivas 2009/125/CE y
2010/30/UE, y por la que se derogan las Directivas 2004/8/CE y 2006/32/CE. Diario Oficial de la Unin Europea.
Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo. Sobre el rgimen jurdico de homologacin de los
servicios y sociedades de tasacin. BOE nm. 141, de 13 de junio de 1997, pginas 1815518160.
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril. Sobre la regulacin del plan estatal de fomento del
alquiler de viviendas, la rehabilitacin edificatoria, y la regeneracin y renovacin urbanas. BOE nm. 86, de 10 de abril de 2013, pginas 26623-26684.
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. Sobre el procedimiento bsico para la certificacin de
la eficiencia energtica de los edificios. BOE nm. 86, de 13 de abril de 2013.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Aprobacin del texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana. BOE nm. 261, del 31 de octubre de 2015, pginas 103232-103290.
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. Sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE nm. 85, del 9 de
abril de 203, pginas 13678-13707.

5.4. Publicaciones electrnicas y pginas web

Programa PAREER-CRECE, IDAE: Programa de Ayudas para la Rehabilitacin Energtica
de Edificios existentes. [Consulta: diciembre 2015] Disponible en:
<http://www.idae.es/index.php/id.858/relmenu.409/mod.pags/mem.detalle>
Programa NEEAP 2, IDAE: Plan de ahorro y eficiencia energtica 2011-2020. [Consulta:
diciembre 2015] Disponible en:
<http://www.idae.es/index.php/id.663/mod.pags/mem.detalle>
Normas ECO, Compaa Hispania de Valoraciones y Tasaciones: Breve explicacin de las
normas ECO 805/2013 [Consulta: octubre 2015] Disponible en:
<http://www.cohispania.com/data/Explicacion%20Normas%20ECO.pdf>
Cooperativa de viviendas sostenibles, CONSTRUIBLE. [Consulta: noviembre 2015] Disponible en: <https://www.construible.es/articulos/cooperativa-de-viviendas-sostenibles>

42

Casa EntreEncinas: Casa pasiva bioconstruida. [Consulta: diciembre 2015] Disponible en:
<http://www.danielpascual.com/passivhaus/>
Casa EntreEncinas: Plataforma Edificacin Passivhaus. [Consulta: diciembre 2015] Disponible en: <http://www.plataforma-pep.org/estandar/ejemplos-ph/3>

5.5. Ilustraciones
1. DuqueyZamora arquitectos.
2. Tania Diego Crespo. Plataforma arquitectura.
3. Tania Diego Crespo. Plataforma arquitectura.
4. Foto annima del blog www.plataforma-pep.org
5. DuqueyZamora arquitectos.

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