El Reglamento Interno

Horizontal en el Peru

de

Propiedad

Qu es un reglamento interno de propiedad horizontal?

Reglamento interno de propiedad horizontalAntes de responder esta pregunta,
debemos saber, primero qu es la propiedad horizontal
La propiedad horizontal es un rgimen especial de propiedad al cual pueden
adscribirse todas aquellas personas que sean propietarias de alguna seccin
exclusiva de un edificio o un conjunto de edificaciones.
Aquellos que ejercen su dominio bajo este rgimen son, por as decirlo,
doblemente propietarios. Por un lado son propietarios exclusivos de alguna
parte del edificio (que comnmente es utilizado como vivienda) y por otro lado,
tambin son propietarios comunes de ciertos bienes y servicios. Por esta razn,
a este tipo de propiedad tambin se le conoce- y as es como la denomina
nuestro sistema legal- como rgimen de propiedad exclusiva y comn.
Ahora bien, con la finalidad ejercer de manera concordada y armoniosa la
propiedad, tanto de los espacios exclusivos como los espacios comunes, la ley
exige que se establezcan una serie de normas orientadas definir los derechos y
las obligaciones de los propietarios que deseen adscribirse a este rgimen. A
este conjunto de normas se le denomina reglamento.
Entonces, podemos concluir que el reglamento es el conjunto de normas que
regulan los principales derechos y obligaciones de los propietarios de secciones
exclusivas de un edificio con la finalidad de garantizar el ejercicio optimo del
derecho de propiedad.
Quien puede redactar un reglamento interno de propiedad horizontal?
La ley seala que la obligacin de elaborar el reglamento interno recae, en
primer lugar, sobre el promotor o constructor del edificio y que en su defecto
deber ser redactado por los propietarios de las secciones exclusivas del
mismo.
En caso de configurarse la segunda situacin, los propietarios debern
convocar a una reunin en la que se apruebe el reglamento con un voto
favorable del 50% del nmero total de participaciones.
Ahora bien, lo ms recomendable es que el reglamento en cualquiera de los
casos- sea redactado por un abogado especialista en derecho inmobiliario a
efectos de que los acuerdos adoptados por la junta se cristalicen de manera
indubitable y sin ambigedades en el documento.
Como hacer un reglamento interno de propiedad horizontal en Per?
Reglamento interno de propiedad horizontal - PerLa elaboracin del
reglamento debe realizarse en concordancia con lo exigido por la ley, ya que, si

bien es cierto que el contenido del reglamento est determinado por la

voluntad de los propietarios, estos ltimos no pueden obviar los requisitos
legales.
Bsicamente, los requisitos legales estn relacionados con que al interior del
reglamento- se consigne determinada informacin la cual la podemos resumir
de la siguiente manera:
La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz, sealando las reas,
numeracin y el uso al que deber estar destinado los bienes y servicios
comunes.
Los derechos y obligaciones de los propietarios
Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de
los bienes comunes.
Los reglamentos especiales sobre obras, usos propaganda y otros.
LA RELACION DE BIENES COMUNES
La proporcin de participacin que le corresponde a cada propietario en los
bienes comunes.
Los porcentajes de participacin que le corresponde a cada propietario en los
gastos comunes, los cuales debern ser proporcionales al porcentaje de
participacin que tienen en los gastos comunes.
El rgimen de junta de propietarios ,sus rganos de administracin, sus
facultades y sus atribuciones
Toco lo relativo a las sesiones
votaciones ,acuerdos funciones

ordinarias

extraordinarias

,quorum

Cualquier otro pacto licito.

Con la finalidad de facilitar la elaboracin de reglamentos motivando as
tambin el saneamiento del ttulo de propiedad, el ejecutivo, promulgo hace
unos aos un modelo de reglamento interno en el cual se incluyen los puntos
mencionados en las lneas precedentes.
Qu puntos puede tratar un reglamento interno de propiedad horizontal
Los propietarios podrn establecer el contenido que ellos deseen sin ms lmite
que lo establecido por la ley (ver apartado precedente).
Siendo as, los propietarios debern acomodar el reglamento a su situacin
particular. En ese sentido, cada condominio o edificio contar con sus propias
reglas de acuerdo a lo consensuado por los propietarios.
No obstante podramos decir que las reglas ms usuales son las siguientes:

Clusulas que regulen el uso de los bienes y servicios comunes. Por ejemplo la
parcelacin de la azotea en diversas zonas para la lavandera, el uso del saln
de recepciones, etc.
Clusulas que establecen restricciones al dominio sobre bienes de propiedad
exclusiva. Por ejemplo la prohibicin de tener animales o maquinarias al
interior de la vivienda.
Clausulas sobre la organizacin y funcionamiento de los rganos de gobierno.
Qu puntos no puede tratar un reglamento interno de propiedad horizontal
En principio, es vlido incluir en el reglamento todo pacto u acuerdo adoptado
por la mayora de propietarios. Como dijimos, la nica limitacin ser lo
establecido por la ley y la limitacin abusiva e injustificada del derecho de
propiedad de alguno de los propietarios.
Entonces, un reglamento podr incluir todos los puntos que deseen su
propietario con excepcin de aquellos que contravengan lo establecido por la
ley o que impliquen una limitacin abusiva al derecho de propiedad de algn
propietario.
As, por ejemplo, no se podrn incluir pactos como la prohibicin de venta a un
propietario de su seccin exclusiva. Tampoco sern lcitos pactos como la
exoneracin injustificada de algn propietario del pago de los aportes
correspondientes.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la elaboracin su
reglamento
Modelo de reglamento interno de propiedad horizontalConsideramos que
existen 2 razones fundamentales por las cuales es imprescindible contar con la
asesora de un abogado al momento de elaborar un reglamento interno:
La primera razn es que la asesora de un abogado garantiza el cumplimiento
de las formalidades y requisitos exigidos por la ley para el reglamento. Por
todos es conocida la meticulosidad con la que los registradores pblicos
examinan los documentos; siendo as , reglamento que no cumpla de manera
rigurosa lo exigido por la ley ser susceptible de ser rechazado por el
registrador.
La segunda razn est vinculada con la necesidad de que los acuerdos
adoptados por los propietarios se expresen de manera clara en el documento
que contiene el reglamento. De estamanera, con un documento mal redactado
se corre el riesgo de que en los acuerdos adoptados se presente a
ambigedades lingsticas y que por ende no se cumplan a cabalidad. Por ello,
es indispensable contar con la asesora de un abogado especialista en derecho
inmobiliario.
Modelo de reglamento interno de propiedad horizontal

REGLAMENTO INTERNO REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y AREAS DE PROPIEDAD COMUN

CON

CAPITULO I
ASPECTOS GENERALES
Artculo 1.- Obligatoriedad y designacin abreviada
El presente reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepcin ni
limitacin alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesin,
bajo cualquier ttulo, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que
forman parte de la unidad inmobiliaria..(Ingresar el nombre
de la unidad inmobiliaria, de ser el caso; omitir si no tiene nombre), descrita en
el Captulo II de este Reglamento, a la que en adelante se denominar UNIDAD
INMOBILIARIA. Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones
y las decisiones de la Junta de Propietarios.
CAPITULO II
LA UNIDAD INMOBILIARIA
Artculo 2.- Caractersticas de la UNIDAD INMOBILIARIA Las caractersticas de la
UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes:
Ubicacin: Departamento: Provincia: Distrito:
Direccin: (De ser el caso, consignar tambin referencias
a zonas aledaas, que faciliten la identificacin de la UNIDAD INMOBILIARIA). b)
Descripcin y uso: La UNIDAD INMOBILIARIA es.. (Especificar uno
de los tipos sealados en el Artculo 126 del Reglamento de la Ley N 27157) y
consta de. (Realizar una breve descripcin general, sealando el
nmero de secciones de propiedad exclusiva que contiene). La UNIDAD
INMOBILIARIA se encuentra destinada a un uso. (especificar si se trata de uso
residencial, comercial, industrial, mixto, etc.).
Artculo 3.- Secciones de propiedad exclusiva Las secciones de propiedad
exclusiva que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son: Denominacin
Nmero rea Ocupada Uso . .m2

.
.m2

. .m2 .
.m2 (Indicar en el cuadro cada una de las secciones de
propiedad exclusiva que forman parte del inmueble, incluyendo los aires, si
stos son independientes, en cuyo caso no se requiere de numeracin. Si los
aires son propios de las secciones, indicarlo en la misma columna de la
denominacin).
Artculo 4.- Areas y bienes de propiedad comn Las reas y bienes de
propiedad comn que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son los
siguientes: reas comunes Area Ocupada Destino y/o Condicin

m2
.

m2 .
m2

Bienes
comunes
Condicin.
.
.
.
.
. (Indicar las reas y bienes comunes, sealando su
uso o destino -p.ej. circulacin, recreacin, estacionamiento de visitas, pozo de
luz, etc.,-, salvo que su propia denominacin lo contenga; usando como
referencia, de ser el caso, lo sealado por los Artculos 40 de la Ley N 27157 y
134 de su Reglamento; e indicando expresamente, en cada caso, su condicin
de transferible o intransferible. De existir aires comunes, se los incluir en la
relacin de bienes comunes).
Artculo 5.- Servicios comunes Los servicios comunes con los que contar la
UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas comunes,
instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y, en general, de cualquier
otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin o reposicin
de dichos bienes y de sus partes integrantes y/o accesorias.
b)
c).. (Indicar los otros servicios que se desee tener en calidad de
comunes, tomando como referencia lo establecido por los Artculos 41 de la
Ley N 27157 y 137 de su Reglamento, e incluyendo cualquier otro que se
decida contratar).
Artculo 6.- Participacin en las reas y bienes comunes
El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de los propietarios
de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las reas y los bienes
comunes se atribuir en funcin del rea ocupada por cada seccin. (En caso
de que se desee utilizar otro criterio distinto al anterior, como rea techada,
ubicacin, usos a los que estn destinadas las secciones exclusivas, etc., se
deber indicar expresamente). Segn el criterio antes sealado, los porcentajes
de participacin de los propietarios en las reas y bienes comunes, son los
siguientes:
Seccin
Porcentaje
de
Participacin

.%
.
.%
.
.%
_________________________ Total 100.00 % (Indicar los porcentajes -expresados
con dos decimales -que corresponden a todas las secciones de propiedad
exclusiva, incluyendo los aires de ser el caso). Artculo 7.- Participacin en los
gastos comunes El porcentaje de participacin que corresponde a cada uno de
los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos

que demande la atencin de los servicios comunes, la conservacin y el

mantenimiento de las reas y/o los bienes comunes y la administracin de la
UNIDAD INMOBILIARIA, es determinado con base en ..(Indicar el
criterio que se ha decidido aplicar para la divisin de los gastos comunes, tales
como: el uso, el espacio ocupado, la demanda de servicios, el nmero de
personas que pueden ocupar la seccin, a ubicacin o la accesibilidad de la
misma, etc.).
Segn el criterio antes sealado, los porcentajes de participacin de los
propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:
Seccin Porcentaje de Participacin.
%.
%
.
% ________________________
Total 100.00 % (indicar los porcentajes -expresados con dos decimales- que
corresponden a todas las secciones de propiedad exclusiva, excluyendo los
aires, salvo que se haya acordado expresamente su participacin en, los gastos
comunes). Se exceptan de la distribucin precedente los gastos
correspondientes a la atencin de los servicios comunes, conservacin y
mantenimiento de las reas y de los bienes comunes, que a continuacin se
precisan, los cuales se distribuirn nicamente entre los propietarios de las
secciones que se indican a continuacin: (Utilizar el prrafo anterior
nicamente cuando existan reas, bienes y/o servicios, debidamente
individualizados, que slo corresponden a determinado grupo de secciones de
dominio exclusivo; indicando, en un cuadro similar al anterior, los porcentajes
de participacin que les corresponda a los obligados en cada caso).
Artculo 10.- Obligaciones de los propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las siguientes:
a) Destinar su seccin de propiedad exclusiva al uso indicado en el presente
reglamento.
b) Contribuir oportunamente, en el porcentaje que corresponda a su seccin,
segn lo indicado en el Artculo 7 del presente Reglamento, a cubrir los gastos
que demande el pago de los servicios comunes, la conservacin y
mantenimiento de las reas y los bienes de dominio comn, y la administracin
de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta obligacin se mantendr vigente an cuando
el propietario decida no formar parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no
use su seccin.
c) Acatar las disposiciones y resoluciones que adopten la Junta de Propietarios.
d) No ejecutar obra o instalacin alguna que transgreda alguna de las
limitaciones previstas en el inciso f) del Art. 9 del presente Reglamento o que
no cuente con la aprobacin previa de la Junta de Propietarios, en los casos en
que ella es necesaria segn lo previsto por el mismo inciso antes sealado.

e) No afectar la seguridad o salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no

perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems propietarios y
vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
f) Efectuar las reparaciones de su respectiva seccin de propiedad exclusiva y
asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems
unidades, o a las reas o los bienes de dominio comn, sea por accin, omisin
o negligencia.
g) Hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la
posesin inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al
arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de ste a las
normas del presente reglamento. El incumplimiento de esta obligacin slo
generar responsabilidad para el propietario mas no afectar en lo absoluto a
la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la
posesin inmediata. h) Cumplir con todas y cada una de sus obligaciones aun
cuando su seccin se encuentre o permanezca desocupada, cualquiera que sea
el tiempo de desocupacin. (En este Artculo podrn incluirse, previo acuerdo,
otras limitaciones especiales en aspectos que, por su naturaleza, puedan
afectar la seguridad, tranquilidad o el uso de la edificacin en su conjunto,
tales como prohibir la crianza de animales domsticos; condiciones especiales
para conservar sustancias explosivas o inflamables si stas fueran autorizadas;
tener maquinarias o artefactos que generen ruidos; etc.).
Artculo 11.- Propietarios inhbiles
Un propietario se considera inhbil cuando, al momento de la convocatoria se
encuentre en mora por tres (3) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o
por una (1) cuota extraordinaria. Recobra el ejercicio de la totalidad de sus
derechos como propietario, cuando cumpla con el pago y desaparezca el
impedimento. El propietario inhbil no podr ser propuesto ni elegido para
cargo alguno. Sin embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de
propietarios, slo con voz y sin voto. CAPITULO IV JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 12.- Constitucin de la junta. La Junta de Propietarios se constituye por
el solo otorgamiento del presente Reglamento. La Junta necesariamente estar
presidida por uno de sus integrantes que ejercer el cargo de Presidente de la
Junta de Propietarios.
Artculo 13.- Atribuciones de la junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a) Decidir sobre la conservacin y mantenimiento de las reas y bienes de
dominio comn, los servicios de uso comn, y disponer Ia administracin de la
UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna accin que afecte a stos o al aspecto exterior
de las secciones de propiedad exclusiva, ser efectuada sin su previa
aprobacin.
b) Elegir cada dos aos al Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus
integrantes.

c) Elegir y determinar el nmero de miembros de la Directiva elegirlos. (Este

inciso slo se incluir en caso de haberse acordado la existencia de una
Directiva. En caso de que se decida hacerlo, indicar, en un Artculo adicional a
continuacin de ste, el nmero de sus miembros, su composicin y la
duracin de su mandato).
d) Adoptar medidas de carcter general o extraordinario, de oficio o a peticin
de parte, para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el
Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, as como para la mejor
conservacin, mantenimiento y administracin de la UNIDAD INMOBILIARIA.
e) Aprobar y modificar el Reglamento Interno, por mayora calificada; salvo los
casos de excepcin previstos en el Artculo 8 de este Reglamento.
f) Aprobar la transferencia, gravamen, cesin en uso, o la celebracin de
cualquier otro acto o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de
las reas y los bienes comunes susceptibles de ser transferidos. Esta
aprobacin se efectuar mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de,
cuando menos, las dos terceras partes (2/3) de los propietarios de las
secciones de propiedad exclusiva, con las limitaciones establecidas por ley.
g) Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, administrar los fondos
que recaude y aprobar el informe anual de gestin de la Directiva, si la
hubiese, as como la cuenta final del ejercicio.
h) Delegar funciones y responsabilidades de la Junta a favor del administrador
o de los administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva.
i) Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada
propietario para atender la conservacin, mantenimiento y administracin de la
unidad inmobiliaria