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TTULO DE TRABAJO:
Criterios generales para la valuacin
inmobiliaria (manuales inmobiliarios)
EQUIPO 2
Alumnas:
Cardador Pineda Adriana
Meja Olvera Daniela.
Noviem
bre 10-2016
ndice
Introduccin................................................................................................................................ 2
Criterios generales para la valuacin inmobiliaria (manuales inmobiliarios)...............................3
Inmobiliaria........................................................................................................................... 3
Avalu................................................................................................................................... 3
Valuacin............................................................................................................................... 3
Avalo inmobiliario................................................................................................................ 3
Niveles de la actividad valuatoria............................................................................................. 5
Objetivo de una valoracin................................................................................................... 6
Anexo 1.- Manual de los lineamientos generales para la valuacin bancaria Apartado B.
Inmuebles................................................................................................................................ 9
Conclusin................................................................................................................................. 21
Bibliografa................................................................................................................................ 22
Introduccin.
En el siguiente trabajo se presenta el tema de Criterios generales para la valuacin
inmobiliaria, por consguete podemos referir que la valuacin en Mxico ha
evolucionado de manera importante en los ltimos aos, en los que la transicin
sexenal ha generado discrepancias en las circunstancias econmicas del entorno y
situaciones de inestabilidad econmica en el pas. Esta coyuntura ha obligado a los
peritos valuadores a desarrollar nuevos mtodos de trabajo y afinar los ya existentes,
para adaptarse a las necesidades particularidad de tiempo y espacio del desarrollo
econmico y del mercado inmobiliario mexicano, por lo que se generan manuales para
normar y controlar la prctica valuatoria mediante los procedimientos y lineamientos
tcnicos necesarios, para contribuir y desarrollar el mercado inmobiliario.
Las circunstancias propias de las crisis econmicas que se han vivido en Mxico como
la falta de liquidez, el desempleo, la alta tasa inflacionaria, as como tantas otras
consecuencias producto de las decisiones econmicas tomadas en 1994-1995 en
nuestro pas, se reflejaron en una cada drstica de la demanda sobre los inmuebles y,
por lo tanto, en su comerciabilidad y rentabilidad, generando con ello, un gran margen
de distancia entre los valores obtenidos en los anlisis por los mtodos de
capitalizacin de rentas, el mtodo fsico y el de mercado.
Si se parte del concepto bsico conocido en la Valuacin como el valor comercial de un
bien, ste debe resultar coincidente con su valor de mercado, es decir, con los precios
de compra-venta del mercado. Esto significa que el mercado estar dictando los
valores de los bienes en funcin de las circunstancias econmicas del pas o de la
regin en un momento y espacios determinados, por lo tanto, se considera importante
otorgar al enfoque de mercado o comparativo, su verdadero peso en el proceso de
estimacin de valor para activos, en comparacin con los resultados que puede arrojar
un avalo que se realiza a travs de los mtodos fsico y de capitalizacin deingresos.
Dentro del proceso de estimacin de valor de un bien, por el mtodo de mercado o de
comparacin, el valuador se ve obligado en la necesidad de realizar una investigacin
de campo sobre las ofertas, demandas y compraventas de inmuebles. De esta
manera, la informacin generada por dicho estudio, debe ser homologada para
aplicarse al sujeto valuado. Esto implica acudir a la determinacin de factores para
aplicar a los datos arrojados por las investigaciones, con la finalidad de hacerlos
equiparables o semejantes al caso valuado. Es comn que los peritos valuadores
estimen estos factores sobre la base de su criterio y experiencia.
Comercial.
Oficinas
Giros
3
Local independiente
Comercio de autoservicio
Comercio departamental
Centro comercial
Sucursal bancaria
Local de
oficinas
Planta de
oficinas
Edificio de
oficinas
especializados
Bodegas
Hoteles
Industrias
Tursticos
Culturales
Recreativos
Hospitales
Segundo nivel: Esta comprendido por las personas o instituciones que estn en
permanente contacto con el valor de los inmuebles tales como: vendedores
inmobiliarios, corredores pblicos, inversionistas inmobiliarios, administradores de
rentas, etc. Algunos de ellos son fuente de informacin para el pblico en general y
aun para el profesional de la valuacin, pero su conocimiento sobre valuacin de
inmuebles es limitado.
Tercer nivel: Est integrado por los valuadores profesionales, dedicados
primordialmente a esta disciplina, con conocimientos especficos, practica e integridad
y se identifican profesionalmente por su grado y nivel de estudios, otorgadas por
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El avalo
Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para tomar
decisiones de pagos de impuestos.
Para un bien construido se toma en cuenta la localizacin del inmueble, metros
cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento.
De un terreno se revisa en dnde est ubicado geogrficamente, si es urbano, rstico
o en transicin; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrcola,
habitacional o industrial; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a
densidad para construccin, limitaciones de altura.
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Enfoque de costo
Enfoque de mercado
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien
ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos
tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las
del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se
especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se
vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se
deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.
5. CRITERIOS GENERALES
5.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el
propsito.
5.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual
se requiere el avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en
el Manual de Valuacin Bancaria.
5.3. En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio,
para terreno y construccin, el valor del bien individual deber estimarse en
funcin del indiviso. Tanto las reas comunes, las instalaciones generales de la
edificacin, como las reas privadas e instalaciones propias debern ser
valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.
5.3.1. Se deber obtener de la escritura de constitucin de rgimen en
condominio, el indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el
valor total.
5.3.2. Aun cuando el avalo se refiera a una unidad privativa dentro del
conjunto, se debern describir en forma general las caractersticas del
conjunto.
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especiales,
elementos
Conclusin.
Para finalizar, el conocer la valuacin de bienes inmuebles en Mxico, y describir sus
procedimientos y utilidad, es de gran importancia debido a que se corrobora que la
ms recomendable para su aplicacin directa, es la de Comparacin o de Mercado,
siempre y cuando se cuente con investigaciones de mercado cuyas caractersticas
sean similares al sujeto valuado, y cuya informacin sea verificable y reciente.
Dentro del proceso de valuacin bajo la Metodologa de Mercado, este es un punto
crtico debido a la estimacin de los factores de homologacin necesarios para
valuacin, y cuyos resultados obtenidos durante la investigacin de mercado, as como
los datos que son comparados como monto de compra-venta, ubicacin, superficie de
terreno, rea construida, calidad de materiales, edad de edificacin, entre otros.
Por otra parte, los esfuerzos realizados por las instituciones y los particulares para
estructurar y uniformizar el procedimiento de mercado o de comparacin para valuar
inmuebles apenas inician, puesto que se sigue desarrollndose y creciendo el mercado
para lograr con ello una correcta ejecucin de este. Sin duda, la dependencia de la
capacidad del valuador para la realizacin de los avalos seguir siempre presente, sin
embargo, se puede crear una normatividad que permita institucionalizar las formas de
trabajo, para encauzar los resultados hacia una uniformidad que sea compartida por
los valuadores en todo el pas, y as ofrecer un servicio con un estndar ms nivelado y
justo.
Por todo lo anterior, podemos deducir que la valuacin inmobiliaria bajo el enfoque de
mercado en Mxico, se basa en gran parte en el enfoque del mtodo fsico; ya que las
ofertas que el valuador encuentra al realizar una investigacin de mercado, al final son
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Bibliografa
Aguas, L. C., Arredondo , R. R., & Martnez Gonzlez , G. R. (2013). Mercado
inmobiliario. Mxico.
Alvarado, G. F. (2007). Como realizar con efectividad e imparcialidad la actividad
valuatoria, en un proceso judicial en materia civil del estado de Hidalgo. Hidalgo:
Instituto Tecnolgico de la Construccin.
Araiza, Flores, C., Gonzlez, Ramrez, A., Leal, Morales, I., & Vzquez, Villatoro, M.
(2007). Manual /gua sobre tcnicas del avalo inmobiliario . Chihuahu, Mxico:
Universidad Autnoma de Chihauhua.
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