Phn 4

Gii thiu

Cc cng thc vn ha thu nhp

Na u Phn 4 bao gm cc cng thc v vn ha, y l nhng lnh vc tng i c bn.
Cch n gin nht s dng thun tin cc cng thc ny l dng ng ch T. Phn cui
Phn 4 tp trung nghin cu cc t l, s nhn thu nhp, v kt thc vi phng php ph
bin nht tnh t l vn ha thu nhp

Cc mc tiu nghin cu
chun b cho Phn 4, hy c cc mc tiu nghin cu sau v xem li chng khi nghin
cu phn ny ca sch hng dn.

Xc nh cc yu t cn bn ca vn ha.

p dng cc t l vn ha ton b v cc s nhn thu nhp gii quyt cc vn v

bt ng sn.

Tnh cc s nhn v t l vn ha chung t cc giao dch c th so snh c.

Cc gi nghin cu
Quy trnh ca cng thc c trnh by theo tng bc v tng i d hiu. Tuy nhin bn
c th gp cht kh khn trc khi hiu r khi nim ca cc t l v h s (v d nh s
nhn). Hai khi nim ny c mi quan h tng h. Mt khi bn hiu c mi quan h ny,
cng thc s tr nn nhiu ngha hn. Bn nn t nghin cu thm v nhng thnh t c
bn ca vn ha (v d nh thu nhp, t l, h s v gi tr) v qu trnh ny cng s cn thi
gian khin cho Phn 4 d hiu hn. Thc t, gn nh mi vn trong Phn 4 l phn m
rng ca hai v d u tin ca Phn 3 (v vn ha trc tip). Nu bn hiu phng php nn
tng c s dng trong hai v d ny (thu nhp c chuyn i sang gi tr) th nghin cu
Phn 4 s tr nn d dng vi bn.

Part 4

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

42

Phn 4.
Cc cng thc vn ha thu nhp
-----------------------------------------Phng php vn ha thu nhp i hi s nghin cu, nh gi dy dn kinh nghim v c
cc cng thc. Cng thc vn ha c bit n nhiu nht l IRV. Ch vit tt ny th hin
ba thnh phn chnh ca vn ha, l: I thu nhp (Income), R t l (Rate), V gi tr
(Value). Tuy nhin, cc cng thc v thnh t khc cng cn c kho st. V vy, Phn 4 s
bt u vi mt s cng thc c bn.

I. Cc cng thc vn ha
A. ng ch T l cch d thy biu din c ba cng thc trong mt m hnh. N c
th c s dng gii quyt cc vn khc nhau ca ton hc bao gm cc t l
hoc h s.
ng ch T th hin 3 cng thc:

Tng s = B phn / T l

B phn = T l x Tng s

T l = B phn / Tng s
Nu bn ang c gng gii bi ton v t l hoc phn trm, ng ch T c th c
xy dng nh sau:

PART
B
PHN
Chia

Chia

RATE
T
L

TOTALS
TNG

Nhn
1. Cc quy lut n gin s dng ng ch T
a. tm thnh t di ng k ngang, bn s phi dng php chia. Khi , hy nh nhp
s u tin l s pha trn thanh ngang vo php tnh bi v s b chia cho thnh t
bit di thanh ngang.
b. tm thnh t trn thanh ngang, bn s nhn hai thnh t di thanh ngang vi nhau.
2. Trc khi xem xt cc cng thc vn ha thu nhp, bn hy s dng ng ch T gii
p mt s tnh hung trong c mt thnh t cha bit.
a. n v cho thu nh Alpha mi cho mt khon gim gi cho ngi thu nh tim nng
thng qua vic chit khu 15% tin thu nh cho 6 thng thu nh u tin. Nu tin thu l
30.000 la trong khong thi gian trn, ngi thu nh tng lai s tit kim c bao
nhiu?

Chia

Chia

Nhn

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

Part 4

43

Trong cu hi trn, iu g s xy ra nu bit khon tin tt kim, nhng cha bit t l chit
khu. Bn c tnh c t l chit khu bng cch s dng ng ch T khng?
b. C quan qun l ng quc gia tch thu 20.000 feet1 vung t thng qua tuyn n.
Nu mnh t b tch thu chim khong 5% tng din tch khu t th tng din tch ca khu
t l bao nhiu?
Chia

Chia

Nhn
c. Jamal mua mt bt ng sn 3 nm trc vi gi 750.000 la, ti nay mnh t ny
ln gi 20%. Tnh gi tr hin ti ca mnh t ?

Chia

Chia

Nhn
Lu . Cu hi trn c th c gii p theo 2 cch. Nu con s 20% c a vo cng
thc, kt qu tnh ra s phi c cng thm gi mua nh l 750.000 la. Mt cch gii khc
ngn gn hn l s dng t l 120% (v d 1,20). Thm ch, khi b phn ln hn c tng
th th cng thc vn ng.
B. Cc yu t quan trng nn tng ca s vn ha
1. I = Income (Thu nhp)
Thu nhp s dng trong vn ha l mt loi rt c th ca thu nhp. V d, Thu nhp hot
ng rng (NOI hay IO) c s dng Phn 3. Tuy nhin, khi vn ha s dng mt h s
hay s nhn, bn s thng s dng cc loi khc ca thu nhp nh Tng thu nhp tim nng
(PGI), hoc Tng thu nhp hiu qu (EGI).
2. R = Rate (T l)
T l s dng trong vn ha cng l mt loi rt c th ca t l. Nu bn ang tm kim gi
tr ca mt bt ng sn (v d c t v phn xy dng thuc mnh t) da trn NOI (IO), th
t l c dng s c cp ti vi t cch l t l ton b (RO).
3. F = Factor ( H s)
i khi, mt h s c s dng thay cho mt t l vn ha. Ngi ta khng em chia cc h
s tnh thu nhp, m thay v th, cc h s c em nhn vi thu nhp nhm tm ra gi tr
- do vy, chng c gi l cc s nhn. Cc s nhn c xc nh vi tng loi thu nhp p
dng trong cng thc (v d PGI, EGI hay thm ch NOI).
Bt k mt h s no cng c th c chuyn i thnh t l bng cch n gin l ly s
nghich o ca n (R = 1/ F), nhng t l tnh vn ha (R) ny khng phi l t l ton b
(RO) nu khng da trn NOI.

Feet (Pht) : n v o lng ca Anh, 1 pht (foot) = 0.3048m

Part 4

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

44

S nghch o. S nghch o l mt phn t ca mt b s ton hc c chung c im m

khi c nhn bi mt phn t nht nh ca b s th cho kt qu l mt s n v
(Merriam-Webster). S ngch o cn c gi l s nhn nghch o.
V d. Nu t l vn ha l 6,25%, th h s tng ng ca n l bao
nhiu? Cu tr li c th c tm ra bng cch ly nghch o ca 6,25%.
1 / 0,0625 = 16, v vy 16 l h s tng ng vi t l vn ha l 6,25%,
v nghch o ca 16 l 6,25% (v d 1/16 = 0,0625).
4. V = Value (Gi tr)
Gi tr c tnh thng qua qu trnh vn ho cn phi c iu kin, c bit l khi s dng
gi tr t hoc gi tr cng trnh xy dng (thut ng c s dng trong phng php k
thut thng d v mt ch s c cp trong cc kha hc sp ti). Kha hc ny ch
cp ti ton b tng gi tr bt ng sn nu khng c ch dn c th khc.
C. Cc cng thc vn ha trc tip
1. Cng thc IRV c th c xy dng nh sau:
Thu nhp
T l

Gi tr

a. Cng thc ng ch T c ch ra trn c th c s dng tm ra mt n s khi hai

thnh t khc xc nh hoc c th c tnh t s liu hin c.
b. ng ch T xy dng cho cng thc IRV th hin 3 cng thc trong mt m hnh, 3 cng
thc ny l:
I=RxV
R=I/V
V=I/R
2. Gii quyt cc vn nh gi vi cng thc IRV
Bt ng sn to
ra mt khon PGI
l 124.800 la

Chung c
gm 16
cn h

12 Thng
Months
Ngy c hiu
lc thi hnh
a. Mt Ta nh chung c 16 cn h c tng thu nhp tim nng (PGI) l 124.800 la. T l
phng trng l 5% v chi ph hot ng cng vi tr cp ti nh c l 40.000 la. Nu t l
vn ha ton b l 8,25% th gi tr tnh bi phng thc vn ha trc tip l bao nhiu?

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

Part 4

45

..

b. Nu ta nh chung c tng t c bn vi gi 924.000 la, th t l vn ha ton b l

bao nhiu?

3. Cng thc VIF c s dng vn ha thu nhp vi h s v c th c xy dng nh

sau:
Thu nhp

GiValue
tr (Value)

(Income)

Gi tr

Thu
nhp
Income

(Value)

(Income)

H
s
Factor
(Factor)

a.
ng ch T c th c s dng trong cng thc VIF, nhng cc thnh t by gi s
cc v tr khc nhau, iu ny c th gy ra cht t nhm ln. ng lo lng, bn c th d
dng nh nhng thnh t ny bng tn ca chng, IRV v VIF.

Gi tr (Value) by gi trn cng ca ch T thay v bn di. iu ny l cn thit v
khng c sn t l tnh.

H s (factor) l s nghch o ca t l vn ha (V = 1 / R v R = 1 / F).

T l c c trng l lun nh hn 1 (V d: 0,085 hay 0,10), trong khi h s thng ln
hn 1 (v d 8,50 hay 115)
b. Cc h s c gi l s nhn bi v l chc nng ton hc m bn thc hin vi h s
l tm ra gi tr. Ba cng thc ca VIF l:
V=IxF
I=V/F F=V/I
4. Gii quyt cc vn nh gi s dng cng thc VIF
a. Garcia ang phn tch gi tr ca mt ta nh cho thu gm 6 cn h trong mt khu dn c.
Tng thu nhp tim nng (PGI) l 50.400 la v vic kinh doanh cho thy S nhn tng thu
nhp tim nng (PGIM) l 8,75. Da trn s liu ny, tnh c gi tr ca ta nh l bao
nhiu?
..

Hines ang tin hnh nh gi mt ta nh gm 10 cn h v tm c cc s liu sau:

S liu Th
trng

b.

Part 4

Giao
dch

Gi bn

PGI hng nm

$775.000

$72.000

$693.000

$66.000

$825.000

$79.800

$790.000

$74.400

S nhn PGI

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

46

Hines tin rng giao dch 1 v 4 c nhiu im tng t nht so vi bt ng sn cn nh gi.

Nu Hines c lng PGI hng nm cho ta nh cn nh gi l 69.600 la, th gi tr ca
ta nh gm 10 cn h ny l bao nhiu?

..

II. Cc s nhn thu nhp.

Nh cp trc y, cn c cc cng thc khc ng cc vai tr khc nhau trong vic
vn ha. Trc khi tip cn cc cng thc ny, bn s cn phi bit cch tnh cc t l v s
nhn thu nhp.
Gii thch trc: GIMs l cc s nhn hng nm c s dng cho cc cng trnh thng mi
v GRMs l cc s nhn hng thng c s dng cho cc khu nh gm 1 n 4 cn h.
A. S nhn tng thu nhp (GIM - Gross income multiplier). y l t s gia gi bn (hay gi
tr) ca mt bt ng sn vi Tng thu nhp hiu qu (EGI), hoc Tng thu nhp tim nng
(PGI) ca bt ng sn .
1. S dng cc s nhn tng thu nhp (GIMs):
a. GIM c s dng trong cc khu nh vi 5 cn h tr ln v trong mt s cng trnh
thng mi (nh khch sn) vi vai tr l phng php vn ha trc tip (xem cng thc
VIF).
b. S nhn tng thu nhp cng c th c s dng nh mt cng c so snh trong phng
php so snh. Cc s nhn tng thu nhp (GIMs) ca cc giao dch tng t c th cung cp
nhng ch s v cc c im kinh t phc v cho mc ch so snh.
2. Trnh t s dng cc s nhn tng thu nhp
a. Bc u tin l xc minh cc giao dch ca bt ng sn c cng cch s dng ti u nht
c cho thu ti thi im xy ra giao dch.
b. Cc bt ng sn c la chn phi c th so snh c vi bt ng sn cn nh gi,
cng nh vi nhau v v tr v cc c im t nhin, kinh t.
c. Cc bt ng sn giao dch c la chn phi c t l chi ph hot ng (OERs) tng
t vi t l ny ca bt ng sn cn nh gi.
T l chi ph hot ng. T l gia tng cc chi ph hot ng v tng thu
nhp hiu qu (OE / EGI).
Ch . Cc chi ph hot ng s c cp ti trong phn 5, v s ni r hn v OER trong
cc trang sau khi cc t l thu nhp c tho lun.
d. Khi cc s nhn tng thu nhp c s dng, tng thu nhp c th bao gm cc ngun
khc ngoi khng gian cho thu (nh dch v git l, bn hng t ng, bi xe, ).
e. S liu thu nhp c s dng tnh cc s nhn phi c s dng thng nht. V d,
nu PGI c s dng cho thu nhp th tt c cc bt ng sn giao dch (v bt ng sn
cn nh gi) phi s dng PGI vi vai tr l c s ca thu nhp.
3. Tnh GIM
a. Tnh s GIM cho cc bt ng sn c th so snh c bng cch chia gi bn cho tng thu
nhp hng nm ca bt ng sn .
Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

Part 4

47

b. Ngay sau khi phn tch s lng giao dch cn thit, cc s GIM ly t cc giao dch ny
c iu chnh thnh s GIM ph hp cho bt ng sn cn nh gi. Sau , s GIM c
chn c th c s dng trong cng thc VIF vn ha thu nhp thnh gi tr tnh ton ca
bt ng sn cn nh gi.
B. S nhn tng tin thu (GRM). S nhn ny cng tng t nh GIM, nhng ch p dng
cho thu nhp t tin thu. GRM ch p dng cho nhng bt ng sn t phc tp nh nh ch
dnh cho 1 gia nh thu hoc nh gi r cho 2  4 gia nh thu.
1. Cch tnh s nhn tng tin thu (GRM) cng tng t nh nhng hng dn trn y cho
GIM, ngoi tr nhng khc bit sau:
a. Chi ph hot ng ca cc giao dch c th so snh c s c phn tch, nhng s cc
yu t c phn tch l t hn so vi vic phn tch s GIM cho bt ng sn thng mi.
b. S nhn tng tin thu (GRM) c dng vi tin thu hng thng (thay v tin thu hng
nm).
2. Cch s dng GRM trong cng thc VIF vn ha thu nhp
Lu . Thut ng gi thu th trng (market rent) v gi thu hp ng (contract rent) s
c nh ngha trong Phn 5.
a. S GRM ly t cc giao dch c th so snh c phn nh tnh hnh th trng v c th
c p dng m khng cn iu chnh thm. S GRM c chn cho bt ng sn cn nh
gi l kt qu iu chnh cc s GRM ly t cc bt ng sn c giao dch c nhiu im
tng ng nht so vi bt ng sn cn nh gi.
b. Ngc li vi s GRM, cc mc tin thu ly t cc mc gi thu ca cc bt ng sn
c dng so snh c th cn phi iu chnh v bn phi tun theo gi thu th trng.
c. Phn tch gi thu theo hng sau:

Trnh dng gi thu ca cc cn nh c tin nghi, nu c th; hoc nu dng th phi
iu chnh chng.

Phn tch cc mc gi thu hin ti v cc iu khan hp ng cho thu ca bt ng sn
cn nh gi. Tuy nhin, xin lu y l gi thu trong hp ng v n c th khng ging
gi thu th trng.

Xem xt gi thu ca cc bt ng sn bn v gi thu ca cc bt ng sn khng bn.
Ngi ta thng thc hin iu tra gi thu c nhng nh gi ny. Xin nhc li, mc tiu
cn t c l c lng gi thu th trng.

Kim tra cc iu khan ca hp ng v iu kin v tin thu. iu chnh gi thu ca
nhng bt ng sn em so snh theo nhng khc bit trong hp ng v iu kin v tin
thu.

iu chnh tin thu em so snh theo s khc bit v v tr v cc c tnh vt l.

So snh bt ng sn cn nh gi v cc bt ng sn em so snh theo cng n v tnh
chung. i vi nh dnh cho t 1 4 gia nh cho thu, n v tnh chung c th l tin thu
hng thng ca mi cn h hoc tin thu hng thng ca ton b ta nh.
d. Bc cui cng l c lng tin thu nh trn th trng hng thng cho bt ng sn cn
nh gi v nhn vi GRM. Bc ny s vn ha tin thu sang n v gi tr.
3. Nhng hn ch ca phn tch GRM
a. Cc ngi nh dnh cho mt gia nh thu

Thng c mua nhm mc ch tin nghi hn l mt khan u t.

S lng cc bt ng sn c th so snh c vi bt ng sn cn nh gi v vn c
cho thu vo thi im bn c th khng ta tin tng vo phn tch GRM.
b. Nh cho 2 4 h gia nh v nh cho ngi thu nhp thp.
Part 4

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

48


Cc ta nh cho thu em so snh phi c s tng t v cc khon thanh ton cho cc chi
ph thit yu (nh tin in, tin nc)

mt s th trng (v d nh khu vc nh ngh, khch sn), nh cho thu thng c
trang b c. iu quan trng l cc bt ng sn so snh c phi tng ng v c
ni tht; c vy chng ta mi tnh c cc s nhn chnh xc i vi cc khon tin thu
bao gm c.
c. Nhng hn ch chung ca cc s nhn tng tin thu (GRMs).

Cc s nhn ny ch p dng c khi c s lng ln s liu tin thu v cc giao dch
tin cy.

Do s min cng phi chia s s liu ca ch nh hoc ngi thu, vic xc nh chi tit
khan tin thu c th s gp kh khn, thm ch c th gn nh l khng tng trong mt s
trng hp.

Cc bt ng sn c bn v cc khan tin thu cn phi so snh c vi nhau trn mi
kha cnh. Cc khan tin thu trong trng hp ch nh tr cc khon ph thit yu khng
nn xp ln vi cc khan tin thu m ngi thu phi tr hu ht, nu khng phi ton b,
cho cc chi ph thit yu tr phi bn iu chnh thch ng nhng khc bit ny trong cc
khan tin thu.

Khng nn s dng s nhn tng tin thu trong cc khu vc c s kim sot v tin thu.
Cc khan tin thu phi c bin ng t do trn th trng.

Nhng s nhn ny c th khng ng tin cy ti nhng khu vc ang chuyn i hoc khi
gi ang thay i nhanh chng.
III.
Cc t l thu nhp
A. Tm quan trng ca vic tnh chnh xc t l vn ha
1. Cng thc vn ha thu nhp (IRV) yu cu bn phi c lng hai yu t (thu nhp v t
l) tnh ra gi tr ca bt ng sn. Qu trnh tm ra hai yu t ny l c ngha quyt nh
i vi tnh chnh xc ca phng php vn ha thu nhp.
Thu nhp (I)
T l (R)

Gi tr (V)

2. Khi vn ha trc tip, bn nn chuyn i c lng thu nhp tng nm sang n v gi tr.
T l s dng cho mc ch ny bao gm c khan hon tr li vn hoc hon tr v vn
B. Cc cch tnh cc t l vn ha ton b (RO)
1. S dng cc giao dch tng ng. y l bin php c a chung khi c s liu v cc
giao dch ca bt ng sn tng t, v c sn cc bt ng sn cnh tranh. Nhng yu cu v s
liu rt nghim ngt. V d, khi bt ng sn khng c thu rng, th vic x l cc chi ph
ny (v d chi ph chuyn i ch , ) phi thng nht gia cc bt ng sn giao dch em
so snh v bt ng sn cn nh gi, nhm m bo c c ch s t l tin cy. (Nhng thut
ng v thu rng v chi ph chuyn i ch s c nh ngha Phn 5)
2. V d s dng cc giao dch c th so snh c. Tnh t l vn ha (RO) cho to nh vn
phng thp tng vi din tch l 30.000 foot vung vi 12 ngi thu. Nghin cu ca bn chi
ra bt ng sn cn nh gi v cc bt ng sn c th so snh c c thu vi gi th
trng v tt c cc bt ng sn ny u trong cng mt khu vc th trng. T l RO tnh
c t mi giao dch tng ng s dng cng mt phng php Phn 3, nhng cc bc
c sp t li cho ph hp vi mc ch thc hnh.
a. Phn tch s liu th trng

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

Part 4

49

S liu th trng

Gi bn

IO

RO tnh
c

$2.900.000

$275.500

9,50%

$1.920.000

$170.625

8,75%

$1.600.000

$168.000

10,50%

$4.200.000

$378.000

9,00%

$2.595.000

$240.000

9,25%

b. y l cch tnh t l ca Giao dch 1:

S liu th trng

$275.500 (thu nhp hot ng rng) / $2.900.000 (gi bn) = 0.095 RO

c. By gi hy phn tch cc s liu b sung v cc giao dch bt ng sn tng t.

Quy m ta nh
(Foot vung)

S ngi
thu

Nm
xy
dng

RO tnh
c

40.000

15

1985

9,50%

24.000

2002

8,75%

18.000

1975

10,50%

70.000

30

1995

9,00 %

30.000

10

1990

9,25%

Subject

d. T l vn ha tng th ph hp ca bt ng sn cn nh gi (RO) l bao nhiu? Ti sao?

(Foot vung)

S ngi
thu

Nm
xy
dng

30,000

12

1988

Quy m ta nh

RO tnh
c

e. Nu iu tra th trng cho thy $9 thu nhp rng trn mt foot vung (1foot =0,3048 m),
s dng phng php vn ha trc tip hy ch ra gi tr ca bt ng sn cn nh gi?
.

..

3. Cc phng php khc tnh t l vn ha ton b c th c yu cu v phn tch cc

thnh phn nh t l vn ha t v t l vn ha nh. Nhng k thut ny s c kim tra
trong cc kha hc sp ti, v vy cha cn hc ngay trong kha hc ny v cc k thut
thng d (Bn c cn nh RE and RM Phn 3?), nhm u t, hay t l nh gi kh nng tr
n. Hc cch s dng cc giao dch c th so snh c tnh ra RO l va cho kha hc
ny.
Part 4

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

50

Tng kt

Phn 4

Cc mc tiu nghin cu
By gi khi hon thnh vic nghin cu Phn 4, bn c th:
 Xc nh thnh t quan trng nn tng ca vn ha.
 p dng cc t l vn ha ton b v s nhn thu nhp gii quyt cc vn v bt
ng sn.
 Tnh cc s nhn v t l vn ha chung t cc giao dch c th so snh c.
Ti liu c thm
nh gi bt ng sn (The Appraisal of Real Estate) n hnh ln th 12, Chng 20, t trang
471 n 476
nh gi bt ng sn khu dn c (Appraising Residential Properties), n bn ln th 3,
Chng 18, t trang 375 n 386.
Cc thut ng v khi nim cn nh
S nhn tng thu nhp hiu qu

S nhn tng tin thu

Effective gross income multiplier (EGIM)

Gross rent multiplier (GRM)

H s

S nhn

Factor

Multiplier

Cc cng thc ca IRV v VIF

T l chi ph hot ng
Operating expense ratio (OER)

S nhn tng thu nhp

S nhn tng thu nhp tim nng

Gross income multiplier (GIM)

Potential gross income multiplier

(PGIM)

nghin cu su hn
h tr bn ghi nh nhng thnh t vn ha, cc thng tin sau y c trch dn t S
tay ca Vin thm nh gi Cc cng thc, k hiu, tng quan v ton hc v cc bi tp
tnh hung.

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

Part 4

51

Vn ha trc tip (Direct Capitalization)

Ch vit tt:

Cc ch s:

I = Thu nhp (Income )

R = T l vn ha (Capitalization Rate)
IO = Thu nhp hot ng rng
(Net Operating Income)
V =

Gi tr (Value)

M = T s th chp (Mortgage Ratio)

F = H s vn ha (Capitalization Factor)
hoc: S nhn (Multiplier)

O = Ton b bt ng sn
(Overall Property)
M = Mortgage
(Th chp)
E = Gi tr ti sn b cm
c sau khi tr thu (Equity)
L = t ai (Land)
B = Ta nh (Building)

GIM = S nhn tng thu nhp

(Gross Income Multiplier)
EGIM = S nhn tng thu nhp hiu qu
(Effective Gross Income Multiplier)
NIR = T s thu nhp rng
( Net Income Ratio*)
*Ch : NIR c cp trong Phn 5.

Cc cng thc vn ha
Thu nhp
T l

Gi tr

Value
Gi
tr
Income
Thu
nhp

Factor
H
s

Mi quan h gia T l vn ha v H s
R = 1/F
F = 1/R
RO = NIR / GIM
RO = NIR / EGIM

Cu hi kim tra
Lm bi kim tra cng ai ngi gn bn v a ra li gii cho cc tnh hung sau. Hy
lu rng mt s cu hi c s lin h vi nhau v Cu hi 1 gm 2 phn.
1. Mt ta nh gm 3 cn h, bn c 232.000 la, hai cn h c cho thu vi gi 725
la mt thng, v mt cn h c cho thu vi gi 550 la mt thng. S Tng thu
nhp tim nng PGI hng thng l bao nhiu?

Part 4

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

52


..
S nhn Tng thu nhp tim nng cho bt ng sn c bn ny l bao nhiu?

.
2. Sau khi phn tch cc s liu th trng ca cc bt ng sn c th so snh c, ngi ta
tnh c EGIM l 98. Nu EGI cho bt ng sn cn nh gi l 4000 la, th gi tr
tnh c l bao nhiu?

..
3. Nu RO l 9.5%, h s tng ng (v d nh s nhn) s l bao nhiu?

4. IO l 112,500 la v RO l 7.5%. Gi tr ca bt ng sn s l bao nhiu?

.
5. Tnh t l vn ha (R) cho mt bt ng sn c IO l 40.000 la v s nhn thu nhp rng
(NIM) l 12,5.
Ch . S nhn thu nhp rng (NIM) cng c cn c trn cc khi nim tng t nh
vi S nhn tng thu nhp (GIM).

..

Ngi hng dn ca bn s hng dn tr li cc cu hi ny trn lp, do vy bn c

th kim tra cu tr li ca bn thn.

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures

Part 4

53