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La fe pblica registral

ndice
1 La proteccin del tercero: la fe pblica registral
1.1 La fe pblica registral en sentido positivo
1.2 La fe pblica registral en sentido negativo
2 Concepto de tercero hipotecario
3 Presupuestos de la condicin de tercero
3.1 La adquisicin a ttulo oneroso
3.2 La adquisicin de buena fe
3.3 La adquisicin del titular registral anterior
3.4 La inscripcin de su propia adquisicin
4 Alcance y mbito de la fe pblica registral
4.1 La eficacia respecto de terceros
4.2 Circunstancias excluidas de la fe pblica registral
4.3 La ineficacia de la adquisicin del transmitente
4.3.1 Las acciones rescisorias y resolutorias
4.3.2 La revocacin de donaciones
4.3.3 El ejercicio de los retractos legales
4.3.4 La rescisin por fraude de acreedores
Conclusiones

1.- La proteccin del tercero: la fe pblica registral


La inscripcin por s misma carece inter partes de valor sanatorio alguno de la
posible ineficacia del acto o contrato que acceda al Registro.
El Registro de la Propiedad surgi a instancias del crdito territorial y en la
bsqueda de otorgar seguridad y proteccin a los terceros adquirentes y no a las
partes contratantes, entre las que rigen las reglas civiles que sean de aplicacin al
caso.
La llamada fe pblica registral tiene por objeto fundamental establecer que el
Registro no es slo exacto, sino que tambin es ntegro y que, en consecuencia,
cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en
beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas.
En trminos tcnicos, el tercero merece ser protegido en tanto en cuanto ha
confiado en el Registro y ha adquirido el bien de quien registralmente se
encontraba legitimado para enajenarlo.
La fe pblica registral consiste en una presuncin iuris et de iure legalmente
establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto en
favor del tercer adquirente, quien, por tanto, puede consolidar su adquisicin en
los trminos publicados por el Registro.
La veracidad registral respecto del tercero se contempla en nuestra Ley
Hipotecaria desde una doble perspectiva:
1.1 La fe pblica registral en sentido positivo
Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e ntegro.
Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las
condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera
realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.
1.2 La fe pblica registral en sentido negativo
Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no
estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a tercero.
2.- Concepto de tercero hipotecario

El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona


que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en
su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro.

La inscripcin slo protege con carcter iuris et de iure a los que contrataren a
ttulo oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.
No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de la fe
pblica registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido, etc.
3.- Presupuestos de la condicin de tercero
Debe reunir los cuatro requisitos:
Adquisicin debidamente inscrita de una titularidad jurdicoreal,
Conseguida de buena fe
A ttulo oneroso
Que traiga causa del anterior titular registral.
3.1 La adquisicin a ttulo oneroso
El tercero debe haber adquirido mediante contraprestacin por su parte, es decir, a
ttulo oneroso.
Los adquirentes a ttulo gratuito (por ejemplo, mediante donacin o herencia) no
gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente.
3.2 La adquisicin de buena fe
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que
desconoca la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al que
afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris tantum.
En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de buena fe,
desconociendo la circunstancia de la anterior transmisin, la presuncin de buena
fe supone la consolidacin de la adquisicin por el tercero.

3.3 La adquisicin del titular registral anterior


Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues:
Slo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos
inscritos es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se
estructura el conjunto de las normas hipotecarias.
Tercero a efectos hipotecarios, es nicamente el tercer adquirente; es decir el
causahabiente de un titular registral, por va onerosa.
La fe pblica registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la
inmatriculacin, pues quien in matricula e incorpora una finca al elenco de las
"propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no adquiere
de "titular anterior" alguno, sino que l mismo es el primer titular registral.
Las inscripciones de dominio realizadas a consecuencia de los procedimientos de
inmatriculacin, los ttulos pblicos de adquisicin y la certificacin de dominio de
las Entidades pblicas, establece que no surtirn efectos respecto de tercero
hasta transcurridos dos aos desde su fecha. La invocacin de tal tercero lleva a
algunos autores a plantear que, entonces, se suspende la eficacia de la fe pblica
registral durante dicho plazo.
Sin embargo, ha de entenderse por tercero, en relacin con el in matriculante,
cualquier persona que pudiera tener alguna titularidad dominical o jurdico-real y
que se viera perjudicado por la inmatriculacin conseguida a travs de los ttulos
pblicos de adquisicin complementados por el acta de notoriedad o de la
certificacin de dominio emitida por las entidades pblicas. Los dos aos
establecidos funcionan, pues, como un perodo cautelar en relacin con tales
procedimientos in matriculadores y no como un plazo de suspensin de la fe
pblica registral, cuestin que no viene al caso.
3.4 La inscripcin de su propia adquisicin
Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los
efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.
Contrario sensu, la inscripcin del tercer adquirente priva de eficacia a los actos
intermedios de transmisin del bien inmueble que, debiendo o pudiendo haber
sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro.

4.- Alcance y mbito de la fe pblica registral


4.1 La eficacia respecto de terceros
Debe quedar claro que la presuncin iuris et de iure en que se traduce la fe
pblica registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.
En efecto, el ltimo adquirente (y titular registral) no goza de la condicin de
tercero hipotecario respecto de su transmitente, no otorga garanta alguna al titular
inscrito en relacin con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino
solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles sobre el
bien transmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad.
4.2 Circunstancias excluidas de la fe pblica registral
La proteccin registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones
jurdicas-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripcin en el Registro de la
Propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensin de los derechos
reales inscritos... Por consiguiente la proteccin del tercero hipotecario no
comprende las siguientes circunstancias:
Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos,
por no estar sometidos a la funcin calificadora del Registrador. Los datos relativos
al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes y la existencia o
inexistencia de vicios del consentimiento en el negocio transmisivo realizado. Las
prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar
inscritas.
4.3 La ineficacia de la adquisicin del transmitente
Si la ineficacia de la adquisicin inscrita del transmitente se origina por causas que
consten en el mismo Registro, el tercero hipotecario no ver consolidada su
adquisicin, sino que sta ser tambin impugnable a consecuencia de la
ineficacia de la adquisicin del transmitente. La resolucin del derecho y la
cancelacin de la inscripcin del transmitente, por decirlo as, arrastra al abismo
de la ineficacia a la inscripcin realizada en favor del tercero hipotecario.
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero
que haya inscrito los ttulos de sus respectivos derechos. Es decir, la resolucin o,
en general, la ineficacia del derecho transmitido por el "titular anterior" al tercero
hipotecario no afecta desde luego a la adquisicin de ste; pero tampoco a otros

terceros que, sin ser merecer la reiterada condicin de "terceros hipotecarios"


(supongamos, por haber adquirido a ttulo gratuito), sean los actuales titulares
registrales del bien o derecho real en cuestin.