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110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
Solicitante
Fecha Inspeccin al Inmueble
Clave nica de la Vivienda
Cdula del INFONAVIT
Perito Valuador
Registro Tesorera del D.F.:
Entidad otorgante del Crdito
Constructor
Propsito del Avalo
Tipo de Inmueble
Calle y nmero
Manzana y Lote
Conjunto
Colonia
Cdigo Postal
Delegacin o Municipio
Entidad Federativa
Niveles
1 nivel
1 nivel
Baos
19 de Marzo de 2014
Paquete INFONAVIT
NO APLICA
Clave SHF
No. Viv.
0300681
Clave:
METROFINANCIERA S.A.P.I. DE C.V. SOFOM DE ENR
NO APLICA
CONOCER SU VALOR COMERCIAL
CONOCER
SU VALOR
COMERCIAL
Casa
Habitacin
Terminada
Estado de la Vivienda: Usada
Casa Habitacin
CARLOS
CANTUTerminada
N 180
Casa Habitacin Terminada
Casa, 41
Habitacin Terminada
300
.Casa Habitacin Terminada
Casa Habitacin Terminada
FRACCIONAMIENTO FUNDADORES
Casa Habitacin Terminada
88759
Clave INEGI
REYNOSA
28032
TAMAULIPAS
28
Recmaras
Dos
Cajones de estac. 1
Dos
1
Medios Baos
0
310119812041
Elevador
No
No SE PROPORCIONO
Red Aerea
Cuenta de Agua
NO
Red Aerea
Nivel
1
Nivel Equipamiento Urbano
Nivel 4
Nivel
1
Nivel 4
Perifrica
Perifrica
-98.3184411
Latitud
26.0463521
Altitud
39.0000000
Cuenta predial
Telfono
Nivel Infraestructura Urbana
Referencia de proximidad urbana
Longitud
Georeferencia
Nivel de Infraestructura Zona
Vida til Remanente
Unidades rentables generales
Superficie de terreno
Superficie accesoria
Superficie asentada escritura pblica
Superficie vendible
Superficie de construida
Importe del valor concluido
100 %
648 meses
1
102.000 m
0.000 m
64.170 m
64.170 m
64.170 m
$ 330,000.00
Inters social
Inters social
2007
1
$ 330,373.47
$ 122,400.00
$ 207,910.80
$ 0.00
NO APLICA
NO APLICA
Valuador
MIGUEL JUAREZ FLORES
Registro SHF: 0300681
Registro Tesorera del D.F.:
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
Aspectos Generales
1 Antecedentes
Clave del Avalo
Fecha Inspeccin al Inmueble
Fecha del Avalo
Clave nica de la Vivienda (CUV)
Cdula del INFONAVIT
Paquete INFONAVIT
Unidad de Valuacin
Perito Valuador
Registro Tesorera del D.F.
Solicitante del Avalo
Entidad otorgante del Crdito
Constructor
Tipo de Avalo
Propsito del Avalo
19 de Marzo de 2014
19 de Marzo de 2014
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
Metrofinanciera, S.A.P.I. de C.V., SOFOM, E.N.R.
No. Viv.
Clave:
.
FRACCIONAMIENTO FUNDADORES
88759
REYNOSA
TAMAULIPAS
19002
Clave:
Manzana 300
Lote 41
Clave INEGI
28032
28
3 Entorno
Clasificacin de la zona
Referencia de proximidad urbana
Tipo de Construccin Dominante
ndice de Saturacin de la Zona
Densidad de Poblacin
Vas de Acceso
Importancia
Vialidad Secundaria
Infraestructura disponible
Agua potable
Drenaje Sanitario
Drenaje Pluvial En la Calle
Drenaje Pluvial En la Zona
Sistema Mixto (aguas resid. y pluvial)
Electrificacin
Alumbrado pblico
Pavimento
Banquetas
Guarniciones
Nivel de Infraestructura Zona
Nivel de Infraestructura Inmueble
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
Otros Servicios
Gas Natural
Telfono
Nomenclatura
Transporte
Vigilancia
Rec. municipal o privada de deshechos
Equipamiento Urbano
Iglesias
No existe
Red Aerea
Red Aerea
Existen
Red Aerea
Existe
Urbano
a una distancia de
200 metros
Frecuencia
SubUrbano
a una distancia de
500 metros
Frecuencia
das
Municipal
Tiene
Frecuencia
Mercados
Existen
Supermercados
Existen
a una distancia de
Locales Comerciales
Existen
Plazas Pblicas
Existen
Parques
Jardines
Existen
Num 10
.
500 metros
300 metros
1,700 metros
a una distancia de
500 metros
a una distancia de
300 metros
Existen
a una distancia de
500 metros
Existen
a una distancia de
300 metros
Canchas Deportivas
Existen
a una distancia de
500 metros
Centro Deportivo
Existe
a una distancia de
1,000 metros
Escuelas Primarias
Existen
a una distancia de
500 metros
Escuelas Secundarias
Existen
a una distancia de
1,000 metros
Escuelas Preparatoria
Existen
a una distancia de
1,500 metros
Universidad
Existe
a una distancia de
2,000 metros
Otras escuelas
Existen
500 metros
Existen
a una distancia de
500 metros
Existen
a una distancia de
2,000 metros
Existen
a una distancia de
2,000 metros
Bancos
Existen
a una distancia de
2,000 metros
Estacin transporte
Existen
a una distancia de
300 metros
Estacin de transporte
pblico suburbano
No existen
Centro comunitario
Existen
a una distancia de
500 metros
4 Declaraciones y advertencias
La probable existencia de gravmenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se vala, que no
hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no sern responsabilidad d
e Metrofinanciera, S.A.P.I. de C.V., SOFOM, E.N.R. por informacin omitida en la solicitud del avalo.
Los valores se tasan en base a las superficies construidas incluyendo, cuando as se presentase, la parte proporcional de los elementos comunes.
El presente avalo se ejecut con base al reconocimiento fsico del(os) inmueble(s) a valuar, con sus limitantes, sin haber realizado ningn estudio
concreto que determine el estado de mantenimiento de los elementos estructurales, ocultos e instalaciones
hidrosanitarias y elctricas, por lo que para el presente avalo stos se consideran en estado normal conjeturando inexistencia de defectos no
apreciables a simple vista.
La informacin y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalo es la contenida en la documentacin oficial proporcionada por el
solicitante del propio Avalo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemo
s mencionar: Planos arquitectnicos, estructurales e instalaciones, plano de lotificacin, licencia de construccin, uso de suelo, memorias de clculo,
memoria descriptiva del proyecto (sin sello oficial), presupuesto.
Las superficies del(os) inmueble(s) sujeto del avalo se comprueba basndose en los planos y/o documentos oficiales aportados, y en ausencia de
stos, se proceder a la realizacin de levantamiento fsico simple al momento de visitar el(os) inmueble(s), l
o que implica la no realizacin de levantamiento topogrfico con utensilios exprofeso, salvo que se indique otra situacin, por esto no se asume
responsabilidad de las alteraciones del valor originadas por discrepancias entre la superficie real y las most
radas, que no se puedan verificar mediante una elemental visita ocular.
Se figura que todas las licencias, certificados de ocupacin y/u otras permisiones de las autoridades administrativas locales, estatales o federales, o de
cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser conseguidos, y pueden renovarse para el fin que se
considera en la apreciacin de los valores comprendidos en el presente avalo.
Las instalaciones y calidad de los materiales que se describen en el avalo, se ilustran solamente con la finalidad de que el lector pueda concebir mejor
el(os) inmueble(s), debido a que los valores que se utilizan en el avalo describen a ste en su conj
unto, y no a partes aisladas del mismo; de igual forma, el desglose de valor entre terreno y construcciones se manifiestan tambin en su caso, como un
instrumento exclusivamente informativo, y no pueden manejarse los valores parciales de manera indiferent
e y por separado, excepto que se demuestre explcitamente otro criterio en el documento.
Exceptuando los casos en que se manifieste lo contrario en el avalo, se supone que:
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
A.-El(os) inmueble(s) se conviene(n) a las reglamentaciones bsicas del plan de desarrollo urbano local en uso, en la fecha de la realizacin del avalo.
B.-El(os) inmueble(s) valuado(s) corresponde(n) fsicamente con la finca registral referida en el documento analizado e indicado en el avalo.
C.-En el caso de los inmuebles en construccin, el proyecto de construccin autorizado por los mandos competentes, es tcnica y legalmente viable.
El presente Avalo es de uso exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propsito expresado en el Captulo I Aspectos Generales, por lo que no
deber utilizarse para otros fines diferentes.
El clculo del factor superficie en la homologacin de los comparables del Mtodo de Mercado se obtiene de la siguiente manera: (( valor comercial
comparable - ( valor de calle x (superficie de terreno comparable - ( superficie de construccin comparable
/ ( superficie de construccin del sujeto / ( superficie de terreno sujeto x indiviso )))))) / superficie de construccin comparable ) / ( valor comercial
comparable / superficie de construccin comparable ).
El clculo del demrito por Edad se realiza utilizando el mtodo de la lnea recta.
Para el clculo del valor de calle en el caso que aplique el anlisis de mercado, se obtiene utilizando el mtodo de Quiroga, el cual consiste en premiar
un mayor frente y mayor superficie y demeritar el fondo mayor, aplicando al cociente resultante race
s sextas.
Para determinar el factor de superficie en la homologacin de terreno, se tomar en cuenta la superficie del lote tipo. De no contar con lote tipo, este se
determinara tomando el frente del comparable de menor superficie, multiplicndolo por 2.5 veces par
a obtener su profundidad.
NO SE TUVO ACCESO A LA CASA.
De acuerdo a los lineamientos para reportar avalos a SHF, la cuales entraron en vigor el 17 de Julio del 2006, sobre las Modificaciones a las Reglas
de Caracter General que Establecen la Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crdito Garantizado a la Vivienda, publicadas en el
Diario Oficial de la Federacin el 25 de Abril del 2006.
**No puede haber cambios en los avalos cuando han pasado ms de dos meses contados a partir de la fecha del avalo reportado.
II
Caractersticas particulares
1 Terreno
Croquis de Localizacin
Avalo
Proyectado
Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin
DE LA CALLE CARLOS CANTU QUE VE AL NORTE ENTRE LAS CALLES JOSE DE ESCANDON Y HEIGUERA AL ESTE CALLE LMITE DE
FRACCIONAMIENTO AL SUR Y CALLE LIMITE DE FRACCONAMIENTO AL OESTE
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
No. Frentes: 1
Ubicacin Inmueble
Medianero
Configuracin Inmueble
Regular
Topografa
Plano
Especificaciones de Configuracin y
topografa
Caractersticas panormicas
Uso de suelo
Coeficiente Utilizacin del Suelo (CUS)
Densidad habitacional Hab / Ha
NO TIENE
H2 Habitacional hasta 200 Hab/Ha
0.50
200
50
Hab / Ha
4035
Fecha Escritura
Norte
Sur
Oriente
Poniente
6.000 mts.
6.000 mts.
17.000 mts.
17.000 mts.
con
con
con
con
25/01/2008
CALLE CARLOS CANTU
LIMITE DE LA COLONIA
LOTE 42 CUARENTA Y DOS
LOTE 40 CUARENTA
Casa habitacion de una planta distribuida de la siguiente manera sala comedor cocina dos
recamaras un bao completo y cajon de estacionamiento
Habitada Actualmente
Si
Dos
Dos
1
Dos
1
NO Aplica
Bueno
Inters social
Inters
social
Tipo
Moderno
Inters social
Estado de Conservacin
Deficiencias Relevantes:
Edad Aproximada
Fecha de Remodelacin
Vida til Remanente
Niveles
Grado de terminacin de obra
Grado a avance obras comunes
Unidades rentables generales
Unidades rentables
bueno
Ninguna aparente
84 meses
No Aplica
648 meses
1 nivel
1
nivel
100
%
1 nivel
No
Aplica
1
1
Recmaras
Baos
Cajones de estac.
Alcoba
Tipo
T1
Uso
Habitacional
Ao terminacin o 2007
remodelacin de la obra
(formato AAAA)
3 Superficies
Terreno
Caracterstica
Privativo
Sup. m2
102.000 m
Indiviso
100.0000 %
64.170 m
0.000 m
64.170 m
64.170 m
4 Elementos de construccin
Estructura
Cimentacin
ZAPATA CORRIDA DE CONCRETO ARMADO
Muros, trabes y columnas
MUROS DE BLOCK CON CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO
Escaleras
NO TIENE
Losas Azotea
DE CONCRETO ARMADO ALIGERADA CON CASETON DE POLIESTIRENO
Losas de Entrepiso
NO TIENE
Acabados
Espacio Arquitectnico
Pisos
Muros
Plafones
Recmaras
CEMENTO PULIDO
YESO PULIDO Y PINTURA
YESO DIRECTO
Bao
AZULEJO ANTIDERRAPANTE
APLANADO PULIDO Y PINTURA
MEZCLA CEMENTO ARENA
Cocina
CEMENTO PULIDO
YESO DIRECTO Y PINTURA
YESO DIRECTO
Patio de Servicio
NATURAL
NO APLICA
NO APLICA
Estacionamiento
NATURAL
NO APLICA
NO APLICA
Fachada
NO APLICA
NO APLICAAPLANADO Y PINTURA
MORTERO CEMENTO ARENA
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
Sala Comedor
CEMENTO PULIDO
BLOCK
YESO DIRECTO
Instalaciones
COBRE
Hidraulicas
Oculta
Sanitarias
Oculta
PVC
Elctricas
Oculta
POLIDUCTO NARANJA
Cancelera y comunicaciones
Carpintera
PUERTAS TIPO TAMBOR DOBLE FORRO TERMINADO MANCHA Y BARNIZ
Herrera
CANCELERIA DE ALUMINIO ANODIZADO NATURAL
Elementos Adicionales
Instalaciones especiales
NO TIENE
Obras complementarias
NO TIENE
Georeferencia
Longitud
-98.3184411
Latitud
26.0463521
Altitud
39.0000000
III
Enfoque de Mercado
N
1
2
3
4
5
6
Comparables
Tipo de Informacin
En el Lugar
En el Lugar
En el Lugar
En el Lugar
En el Lugar
En el Lugar
N
1
2
3
4
5
6
Caractersticas
Tipo Inmueble
Casa habitacion
Casa habitacion
Casa habitacion
CASA HABITACION
Casa habitacion
MODERNO ECONOMICO
Direccin
AGAPITO GONZALEZ 127
AJENJOS 118
AVE. MEXICO 136
AVE. LAS PALMAS 226
DURAZNO
CIRC. CEDROS ORIENTE
Informador
DANIEL GALLARDO
CLAUDIA FUENTES
CARLOS GUERRERO
VENTAS RANGEL
GUADALUPE REYES
INV. DIRECTA
Tipo/Zona
Habitacional
Habitacional
Habitacional
HABITACIONAL
Habitacional
HABITACIONAL
Edad
10 aos
3 aos
2 aos
5 aos
5 aos
1 aos
Telfono
8681740921
8999254367
8688176705
8991077697
8688170455
ING. JUAN
PABLO
Edo Conserv
Buena
Buena
Buena
Buena
Buena
Buena
Colonia
CAMPESTRE DEL RIO I
VILLA FLORIDA
LAS MISIONES
VILLAS DEL PALMAR
RESIDENCIAL DEL VALLE
FRACC. CEDROS
Sup/Terreno
102.00 m
90.00 m
106.54 m
105.00 m
91.00 m
90.00 m
Sup/Const
66.50 m
66.26 m
62.00 m
63.00 m
68.89 m
60.32 m
Valor Comercial
$ 376,000.00
$ 395,000.00
$ 381,000.00
$ 400,000.00
$ 367,000.00
$ 392,000.00
Homologacin
N
Oferta de Venta
1
2
3
4
5
6
$ 376,000.00
$ 395,000.00
$ 381,000.00
$ 400,000.00
$ 367,000.00
$ 392,000.00
Superf
Constr
66.50 m
66.26 m
62.00 m
63.00 m
68.89 m
60.32 m
$/m2
$ 5,654.14
$ 5,961.36
$ 6,145.16
$ 6,349.21
$ 5,327.33
$ 6,498.67
Edo Const
0.900
1.000
1.000
1.000
1.000
0.970
Factores de Homologacin
Superficie Edad
Tipo Cons
1.012
1.010
1.000
1.047
0.988
1.000
0.975
0.985
1.000
0.985
0.994
1.000
1.060
0.994
1.000
1.018
0.983
1.000
Ubic.
1.000
0.900
1.000
1.000
0.900
1.000
Factor
Result.
0.830
0.840
0.867
0.884
0.856
0.876
$/m2
$ 4,691.33
$ 5,007.52
$ 5,327.25
$ 5,612.50
$ 4,561.18
$ 5,690.70
$ 5,148.41
$ 5,148.41
64.17 m
$ 330,373.47
0.00 m
$ 0.00
$ 0.00
Enfoque Fsico
1 Anlisis Fsico
N
1
2
3
4
Otro
0.950
0.950
0.950
0.950
0.950
0.950
Promedio:
Valor/m2 mercado aplicado:
Superficie de Construccin del sujeto:
Valor de Mercado:
Sup. Excedente:
Aplica
Valor/m2:
Excedente
Valor Excedente:
IV
Oferta
0.950
0.950
0.950
0.950
0.950
0.950
Investigacin de terrenos
Uso
Habitacional
Habitacional
Habitacional
Habitacional
Ubicacin
PARICUTIN
HDA. LA PAZ
BUGAMBILIAS
MARIO VARGAS
Tipo/Zona
Periferica
Periferica
Periferica
Periferica
Frente
6.00 ml
6.00 ml
5.94 ml
6.00 ml
Colonia
LA CIMA
BUGAMBILIAS
JARACHINA
JARACHINA
Fecha Consulta
19/03/2014
19/03/2014
19/03/2014
19/03/2014
Homologacin
N
1
2
3
72.00 m
90.00 m
100.98 m
$/m2
$ 1,000.00
$ 1,200.00
$ 1,200.00
Zona
1.050
1.000
1.000
Factores de Homologacin
Ubicacin Superficie Topografa Frente
Fondo
1.100
0.944
1.000
1.000
0.944
1.000
0.979
1.000
1.000
0.979
1.100
0.998
1.000
1.002
1.000
Forma
1.000
1.000
1.000
Oferta
1.000
1.000
1.000
Factor
Result.
1.028
0.959
1.100
$/m2
$ 1,028.39
$ 1,150.96
$ 1,320.00
Avaluo V.110608UV
No.
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
4
$ 122,400.00
102.00 m
$ 1,200.00
1.000
1.100
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.100
$ 1,320.00
Promedio en NR:
A Terreno
$ 1,200.00
$ 1,200.00
Caracterstica
Privativo
Suma
B Construcciones
Factores de Eficiencia de las Construcciones
Tipo
FCo
FOb
VP
T1
0.900
1.000
61
Superficie m2
(segn escrituras)
102.000 m
102.000 m
E
7
Fde
0.897
Suma
Superficie m2
(segn visita)
64.170 m
64.170 m
Valor Aplicable
$ 1,200.00
FEf
0.810
Motivo del
Coeficiente
1.000
% Demrito
19 %
Indiviso
100.00 %
Valor del Terreno:
Valor parcial
$ 122,400.00
$ 122,400.00
Uso
T1
Habitacional
Valor de Rep
nuevo ($/m2)
$ 4,000.00
Demrito
Valor parcial
$ 207,910.80
$ 207,910.80
Unid
Cantidad
0.00
Valor de Rep
nuevo ($/m2)
$ 0.00
Valor parcial
$ 0.00
$ 0.00
$ 330,310.80
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
VI
Conclusiones
1 Resumen de Valores
Valor Comparativo de Mercado
Valor Fsico
Valor de Capitalizacin de Rentas
$ 330,373.47
$ 330,310.80
NO APLICA
NO APLICA
NO APLICA
3 Conclusin
Valor Concluido
$ 330,000.00
19 de Marzo de 2014
Valuador
MIGUEL JUAREZ FLORES
Registro SHF: 0300681
Registro Tesorera del D.F.:
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
3 Reporte Fotogrfico
Avalo
Avalo
Proyectado Proyectado
SALA-COMEDOR
Avalo
COCINA
Avalo
Proyectado Proyectado
Bao
ENTORNO
Avaluo V.110608UV
O.T. 133048
Fecha del Avalo 19 de Marzo de 2014
Avalo Inmobiliario
Plantas Arquitectnicas
Avalo
Proyectado
Otro.