UNIVERSIDAD NACIONAL AUTONOMA

DE MEXICO
FACULTAD DE INGENIERIA
Proyecto final: Evaluacin de viabilidad en la construccin de
departamentos de lujo

Evaluacin de proyectos

Ing. Enrique Barranco Vite

Alumnos
Sandoval Reyes Andrs
Sols vila Jos de Jess
Tapia Ramrez Cristian Ivn
Tirado Jurez Jonathan
Vargas Lpez Jos Manuel
Zavala Barrera Omar

Fecha de entrega: 17 noviembre 2016

Contenido
ESTUDIO DE MERCADO ....................................................................................................................... 3
Precio promedio de departamentos de lujo ................................................................................... 4
Comprador objetivo ..................................................................................................................... 5
Lugar de proyecto ........................................................................................................................... 6
ESTUDIO TECNICO ............................................................................................................................... 9
Cimentaciones ................................................................................................................................. 9
Maquinaria ...................................................................................................................................... 9
Mano de obra ................................................................................................................................ 10
Materiales ..................................................................................................................................... 10
Instalaciones en lugar de obra ...................................................................................................... 11
Configuracin de los departamentos ............................................................................................ 11
Planos ............................................................................................................................................ 11
EVALUACION OPERATIVA .................................................................................................................. 20
Financiamiento .............................................................................................................................. 21
EVALUACION ECONOMICA................................................................................................................ 24
Conclusin ..................................................................................................................................... 27
EVALUACIN FINANCIERA PRO FORMA............................................................................................ 28
Anlisis y recomendaciones .......................................................................................................... 30

ESTUDIO DE MERCADO
Segn la informacin recogida por medio de internet, el precio para la construccin de
departamentos de lujo depende directamente del valor agregado que le da la zona, es
decir la calidad de los materiales y acabados si bien son una parte sumamente importante
no son protagonistas a la hora de venderlos al comprador objetivo.

Las zonas ms exclusivas en la ciudad de Mxico segn el sitio de internet

metroscubicos.com son:

Lomas de Chapultepec: Se localiza en la delegacin Miguel Hidalgo. Su

origen data de 1930, donde se instalaron personas adineradas que
construyeron grandes mansiones. Se integra por barrios como Lomas Altas
o la zona llamada "El tringulo", una de las ms costosas.
Polanco: Las calles de esta zona llevan nombres de grandes pensadores.
Con los aos se convirti en uno de los lugares ms exclusivos. Pertenece a
la delegacin Miguel Hidalgo y a sus alrededores hay centros comerciales
como Plaza Moliere y Plaza Antara. Tambin se han ubicado ah hoteles
como Presidente Intercontinental y Hotel W.
Bosques de las Lomas: Zona exclusiva ubicada al norponiente de la Ciudad
de Mxico, entre las delegaciones Cuajimalpa y Miguel Hidalgo.
Colinas del Bosque: Considerado como uno de los fraccionamientos ms
exclusivos del DF; en este lugar existen enormes casas y edificios que
cuentan con detalles exclusivos, caractersticos de la zona de Tlalpan.

Jardines del Pedregal: El complejo se desarroll a mediados de la dcada

de los aos 40. Sus casas y jardines se han convertido en un punto de
inflexin para la arquitectura mexicana. Se le considera como una de las
zonas ms caras, aun cuando muchas edificaciones tienen ms de 50 aos.
Lomas Virreyes: Es uno de los lugares ms exclusivos, conocido por sus
casas y departamentos de lujo. Durante las ltimas dcadas se ha poblado
por personas de alto nivel adquisitivo.
Tlalpuente: Es una colonia iniciada durante la dcada de los aos 60 en la
Delegacin Tlalpan. Su tamao aproximado es de 162 hectreas y se
encuentra rodeada por frondosos rboles de encinos.
Santa Fe: Se ha convertido en una de las zonas ms importantes en trminos
financieros y corporativos. Empresas, escuelas y universidades de prestigio
se han ubicado en este lugar. Forma parte de las delegaciones Cuajimalpa y
lvaro Obregn.
Bosques de Tlalpan: Las casas de este lugar se caracterizan por tener
amplios jardines y contar con los servicios ms exclusivos de la zona sur de
la ciudad.
Jardines en la Montaa: Durante las ltimas dcadas ha destacado por sus
enormes casas, propiedad de varios empresarios, as como personas
adineradas de la ciudad. Pertenece a la delegacin Tlalpan.

Precio promedio de departamentos de lujo

Los precios promedio de los departamentos en las zonas ms exclusivas de la ciudad de
Mxico segn el portal metroscubicos.com:

Lomas de Chapultepec: Precios promedio entre un milln 200 mil a

10 millones de dlares.
Polanco: Precios promedio de un milln 200 mil hasta 4 millones de
dlares.
Bosques de las Lomas: . Precios promedio de un milln a 4 millones
de dlares.
Colinas del Bosque: Precios promedio de un milln a dos millones
de dlares.
Jardines del Pedregal: Precios promedio de 80 mil hasta 2 millones
de dlares.
Lomas Virreyes: De un milln a un milln 500 mil dlares.

Tlalpuente: Un milln 500 mil dlares. Su tamao aproximado es de

162 hectreas y se encuentra rodeada por frondosos rboles de
encinos.
Santa Fe: Precios superiores a un milln 300 mil dlares.
Bosques de Tlalpan: Precios promedio de un milln de dlares.
Jardines en la Montaa: Precios promedio de un milln de dlares.

Comprador objetivo
Segn censos realizados por el INEGI, Mxico se divide en 6 clases socioeconmicas:

Baja Baja: Este rubro representa el 35% de la poblacin mexicana, es

decir 39 millones 317,788 personas.
Quines la componen?
Trabajadores temporales, inmigrantes, comerciantes informales,
desempleados y gente que vive de la asistencia social.
Baja Alta: Constituye el segundo grueso poblacional, est conformada por
la fuerza fsica de la sociedad que realizan arduos trabajos a cambio de
un ingreso ligeramente superior al mnimo.
El estudio contempla dentro de esta clase a 28 millones 084,134 personas,
es decir el 25% de la poblacin nacional.
Quines la componen?
Obreros y campesinos.
Media Baja: La tercera clase social se compone por el 20% de la
poblacin, es decir 22 millones 467,307 personas, de las cuales el
programa nacional aclara que sus ingresos no son muy sustanciosos, pero
son estables.
Quines la componen?
Oficinistas, tcnicos supervisores y artesanos calificados.
Media Alta: La segunda clase considerada media contempla al 14% de la
poblacin nacional (15 millones 727, 115 personas) e incluye a quienes
cuentan con buenos salarios e ingresos econmicos estables.
Quines la componen?
"Hombres de negocios y profesionales que han triunfado.

Alta Baja: La quinta clase deja de considerar personas para integrar

familias que tienen ingresos econmicos cuantiosos y muy estables;
constituyen el 5% de la poblacin nacional, es decir unos 5 millones
616,826 personas.
Quines la componen?
"Familias que son ricas, pero de pocas generaciones atrs.
Alta Alta: La ltima clase, la ms alta, est compuesta por antiguas
familias ricas prominentes durante varias generaciones, menciona el
programa.
Integra a cerca de 1 milln 123,365 personas, es decir el 1% de la
poblacin.
Quines la componen?
"Antiguas familias ricas que durante varias generaciones han sido
prominentes y cuya fortuna es tan aeja que se ha olvidado cundo y cmo
la obtuvieron".

Debido a que el precio de los departamentos en estas zonas exclusivas va entre un milln
y un milln y medio de dlares, con el tipo de cambio de $20 MXN, hasta antes de la
desestabilizacin que propicio la eleccin de Donald Trump como presidente de los EUA,
consideramos un precio promedio de: $20 MDP. Con variaciones en los costos segn tipo
de departamento, m2 de construccin y piso en el que se encuentra el departamento que
van desde los $15 MDP hasta los $30 MDP.
Las nicas personas capaces de obtener crditos suficientes para comprar
departamentos de este costo son las de clase baja alta y alta alta, es decir solo el 6% de
la poblacin sera capaz de comprar nuestros departamentos.

Lugar de proyecto
El lugar elegido para el proyecto es en de Santa Fe debido a la gran demanda de
asentamiento por las empresas trasnacionales que quieren operar en la Ciudad de
Mxico. Esto logra que la plusvala crezca rpidamente por lo que de construirse los
departamentos tendrn una gran aceptabilidad por el comprador.

Segn el estudio de mercado encontramos que el promedio de venta de los terrenos en Santa Fe
va e $15,000 a $20,000 pesos dependiendo de la cercana al centro de dicha colonia.
El terreno que elegimos para el complejo se encuentra en una zona cntrica con un valor de
$20,000 pesos por cada metro cuadrado.

ESTUDIO TECNICO
El proyecto ha sido proyectado para aprovechar a su mximo los recursos, de esta manera se ha
optado por construir un complejo que comprende un solo edificio de gran altura, que adems de
que se aprovecharan mejor los estudios de suelos, supondr un beneficio en cuanto al costo del
movimiento de tierras y le dar un valor agregado a la vista de los departamentos de costo medio
y de costo alto.

Cimentaciones
La cimentacin ms recomendable por el tipo de suelos y la altura del edificio es la que funciona
por medio de pilotes de punta, es decir, se adentrarn hasta encontrar un estrato firme al cual
transmitirn la carga uniformemente evitando as hundimientos diferenciales por peso de la
estructura y por resistencia debida a la capacidad de carga del suelo, cabe destacar que el talud
que se encuentra en una de las orillas del predio deber contar con una obra de ingeniera que
garantice la estabilidad. El costo estimado del diseo de la cimentacin, obras de movimiento de
tierras es de 238 MDP.

Maquinaria
Se ha considerado la opcin de rentar maquinaria a empresas especializadas, pero debido a que el
proyecto solicita una operacin de excelencia durante la construccin para que la planeacin sea
cumplida y los presupuestos se respeten se ha considerado como mejor opcin invertir en
comprar maquinaria propia en tres periodos, durante los cuales se irn sumando equipos segn la
exigencia y el adelanto en la construccin de la obra, la depreciacin ser mnima considerando el
corto periodo de construccin y el desgaste que puedan sufrir por lo que se sabe que al final de
cada ao la maquinaria tendr un precio menor en 5%, al finalizar todos los trabajos de
construccin el equipo ser vendido. La inversin necesaria ser de 119.25 MDP.

Mano de obra
La mano de obra consistir en plantillas de trabajadores especializados en el proceso de
construccin requerido para la etapa de construccin, debido a que es una obra que consiste en
un 75% en acero prefabricado, el costo total presupuestado destinado a la mano de obra es de 59
MDP.

Materiales
El 75% de la obra estar compuesto por prefabricados de acero, el 25% restante est comprendido
por materiales de mampostera para muros divisores no estructurales, acabados, etc. El costo
presupuestado es de 180 MDP

Instalaciones en lugar de obra

Se considera la renta y mantenimiento de instalaciones provisionales como baos porttiles y
campers para los residentes de obra con un valor de $100,000 pesos anuales.

Configuracin de los departamentos

Como ya se mencion se tendr una venta de tres tipos de departamentos, cada uno tendr una
diferencia en el costo ocasionada por varios factores.

Precio bajo
Costo medio

rea de
construccin
(m2)
150
200

Alto lujo

600

Departamento

Planos

Plantas

Elevador

Acabados

Nivel

1 nivel
1 nivel

Comn
Comn

Lujo
Lujo

2 niveles

Privado

Lujo

1-18
1927
2840

Cajones de
estacionamiento
2
3
4

EVALUACION OPERATIVA
El estudio de viabilidad del proyecto estima vender 102 departamentos de los cuales 72
denominados de precio bajo tendrn un costo a la venta de $15 MDP, 24 departamentos
de costo medio de $20 MDP y solamente 6 departamentos de alto lujo con un costo de
$30 MDP.
El periodo en el que piensan ser vendidos es de 5 aos a partir del inicio de la
construccin del complejo que ser de 3 aos. Los porcentajes de ventas esperados son
de 20.4% anual de los cuales representan: 14.4% anual en los departamentos de precio
bajo, 4.8% en los departamentos de costo medio y del 1.2% en los departamentos de alto
lujo.
Nuestro crdito hipotecario se manejar a 10 aos con una tasa de inters del 9.75%
anual, la renta fija por tipo de departamento es de:

Tipo de departamento Renta (anual) $ MDP

Precio bajo
2.415024
Costo Medio
3.220033
Alto lujo
4.830049
El estudio tcnico defini que para la construccin del proyecto es necesario una inversin
inicial por concepto de:
Terreno para proyecto (2,500 m2)
$ 50 MDP
Instalaciones en lugar de obra
$0.1 anuales
Movimiento de tierras
$ 238 MDP
Compra de maquinaria y equipo $ 119.250 MDP
Mano de obra
$ 59 MDP
Materiales
$180 MDP
Se requerir realizar esta inversin en diferentes porcentajes en los 3 aos que tardar en
ser construida la obra.

Concepto

Inversin ao
0 MDP

Terreno para
proyecto
(10,000 m2)

150

Inversin
ao 1
MDP

Inversin ao
2 MDP

Inversin ao
3 MDP

Total MDP

150

Movimiento de
tierras
Compra de
maquinaria y
equipo
Mano de obra
Materiales

230

238

39.75

39.75

39.75

119.250

0
0

16.66
72

18.34
72

28
36

59
180

Los gastos de ventas variables corresponden a una comisin de 1% sobre las ventas, los
cuales sern pagados durante los 14 aos de vida del proyecto. Mientras que los costos
fijos ascienden a un valor de $ 1 MDP anuales por concepto de oficinas de ventas y
cobranza durante los 14 aos de vida del proyecto.
Los gastos de administracin alcanzaran los $ 0.9 MDP anuales durante los aos
posteriores a la construccin del proyecto mientras que costaran $1.5 MDP anuales
durante los 5 aos de ventas.
El estudio de mercado tuvo un costo de $2 MDP el cual es un gasto hundido que no puede
ser considerado en los gastos de proyecto mientras que los gastos por puesta en marcha
con gobierno ascienden a $10 MDP.
La tasa de impuesto a las utilidades (ISR) es de 33%
Los activos intangibles se amortizarn durante 3 aos.
El valor de desecho de la maquinaria y equipo propios ser calculado con una
depreciacin de 5% anual contable (depreciacin lineal), la cual ser vendida en el cuarto
ao de vida del proyecto.
Por otro lado, se considera que para un correcto funcionamiento del proyecto el capital de
trabajo o reserva ser correspondiente al primer ao de trabajo en la construccin del
proyecto.

Financiamiento
Por otro lado, la empresa encargada de la inversin inicial no cuenta con la liquidez
suficiente como para financiar completamente el proyecto por lo que se necesitara pedir
un prstamo correspondiente al 50% de lo necesario para la inversin inicial.
La empresa financiadora realizara el prstamo a una tasa fija del 22% anual.
Posteriormente debido a que se necesitara realizar la compra de ms maquinaria para los
aos 2 y 3 se solicitaran otros dos prstamos de 39.75 MDP en el ao 1 y 2 a una tasa fija
del 25% anual. Todos los prestamos tendrn un plazo de 10 aos para ser pagados, con
periodos de capitalizacin mensuales.

 = [(1 +

) 1] 100

0.22 12
1 = [(1 +
) 1] 100 = 24.35%
12
0.25 12
2,3 = [(1 +
) 1] 100 = 28.07%
12

Por lo que las rentas anuales sern iguales a

PRESTAMO 1
PERIODO
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

CAPITAL
$
95,785,142.81
$
92,810,226.83
$
89,110,918.80
$
84,510,829.27
$
78,790,617.94
$
71,677,535.15
$
62,832,416.69
$
51,833,511.90
$
38,156,373.79
$
21,148,852.54
$
-

TOTAL

INTERESES

AMORTIZACION

$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26
$
26,298,598.26

$
23,323,682.28
$
22,599,290.23
$
21,698,508.73
$
20,578,386.93
$
19,185,515.47
$
17,453,479.81
$
15,299,693.46
$
12,621,460.15
$
9,291,077.02
$
5,149,745.59

$
2,974,915.98
$
3,699,308.03
$
4,600,089.53
$
5,720,211.33
$
7,113,082.79
$
8,845,118.45
$
10,998,904.80
$
13,677,138.11
$
17,007,521.24
$
21,148,852.67

PRESTAMO 2 Y 3
PERIODO CAPITAL
0 $
39,750,000.00

TOTAL

INTERESES

AMORTIZACION

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

$
38,723,581.49
$
37,409,047.30
$
35,725,523.37
$
33,569,434.27
$
30,808,130.96
$
27,271,729.82
$
22,742,660.86
$
16,942,282.26
$
9,513,737.38
$
-

$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51
$
12,184,243.51

$
11,157,825.00
$
10,869,709.32
$
10,500,719.58
$
10,028,154.41
$
9,422,940.20
$
8,647,842.36
$
7,655,174.56
$
6,383,864.90
$
4,755,698.63
$
2,670,506.08

$
1,026,418.51
$
1,314,534.19
$
1,683,523.93
$
2,156,089.10
$
2,761,303.31
$
3,536,401.15
$
4,529,068.95
$
5,800,378.61
$
7,428,544.88
$
9,513,737.43

EVALUACION ECONOMICA
Para la evaluacin econmica es necesario realizar el flujo de caja de la empresa con la operacin
completa, es decir con el cobro de impuestos, depreciaciones en obra fsica y maquinaria, gastos
financieros, etc. Se puede considerar el anlisis ms puro del proyecto, lo que se tiene como
beneficio y lo que se tiene de inversin, nuestros proyectos tienen una tasa de rendimiento
mnimo aceptable (TREMA) de 30%, por lo que el anlisis financiero nos dir si es factible
econmicamente.
El funcionamiento completo de la empresa es una moneda al aire debido a que suponemos la
mayora de las condiciones en las que queremos o esperamos que funcione.
Con base en lo anterior expuesto la lnea de tiempo del proyecto queda de la siguiente forma:

Con ayuda de la lnea de tiempo podemos definir la tabla de flujo de efectivo que se
muestra a continuacin:

Vida del proyecto en aos

Concepto
0
Ventas

C. Mano de
obra
C.
Materiales
Comisiones

Gtos.
Ventas y
cobranza
Gtos.
Admon.
Dep.
Maquinaria
Amort.
Intangibles
Costo de
finaciamie
nto
Utilidad
bruta

$
56,028,562.80

$
112,057,125.60

$
168,085,688.40

-$
16,660,000.00

-$
18,340,000.00

-$
28,000,000.00

-$
72,000,000.00

-$
72,000,000.00

-$
26,000,000.00

-$
560,285.63

-$
1,120,571.26

-$
1,680,856.88

-$

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,500,000.00

-$
1,500,000.00

-$
1,500,000.00

-$
1,987,500.00

-$
3,975,000.00

-$
5,962,500.00

-$
4,000,000.00

-$
4,000,000.00

-$
4,000,000.00

-$
23,323,682.28

-$
33,757,115.23

-$
65,002,905.10

-$
23,635,560.89

Impuesto

Utilidad
neta
Dep.
Maquinaria
Amort.
Intangibles
Amort.
Deuda
Terreno

Instalacion
es en obra
Maquinaria

Intangibles

Capital de
trabajo

10

11

12

13

14

$ 224,114,251.20

$
280,142,814.00

$
280,142,814.00

$
280,142,814.00

$
280,142,814.00

$
280,142,814.00

$
280,142,814.00

$
224,114,251.20

$
168,085,688.40

$
112,057,125.60

$
56,028,562.80

2,241,142.51

-$
2,801,428.14

-$
2,801,428.14

-$
2,801,428.14

-$
2,801,428.14

-$
2,801,428.14

-$
2,801,428.14

-$
2,241,142.51

-$
1,680,856.88

-$
1,120,571.26

-$
560,285.63

-$

1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$
1,000,000.00

-$

900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
900,000.00

-$
43,726,043.05

-$

41,948,815.83

-$
39,714,389.46

-$
36,904,574.42

-$
33,370,476.03

-$
28,924,477.07

-$
23,330,116.48

-$
16,289,309.13

-$
7,426,204.71

-$
2,670,506.08

$
56,216,288.46

$ 178,024,292.86

$
235,726,996.40

$
238,536,811.44

$
242,070,909.83

$
246,516,908.79

$
252,111,269.38

$
259,152,076.73

$
212,546,903.98

$
161,834,325.43

$
109,036,554.34

$
53,568,277.17

-$
18,551,375.19

-$

58,748,016.64

-$
77,789,908.81

-$
78,717,147.78

-$
79,883,400.24

-$
81,350,579.90

-$
83,196,718.90

-$
85,520,185.32

-$
70,140,478.31

-$
53,405,327.39

-$
35,982,062.93

-$
17,677,531.47

$ 119,276,276.21

$
157,937,087.59

$
159,819,663.67

$
162,187,509.59

$
165,166,328.89

$
168,914,550.48

$
173,631,891.41

$
142,406,425.66

$
108,428,998.04

$
73,054,491.41

$
35,890,745.71

-$

-$
50,667,085.28

-$
50,667,085.28

-$
50,667,085.28

-$
50,667,085.28

-$
50,667,085.28

-$
50,667,085.28

-$
38,482,841.77

-$
26,298,598.26

$
107,270,002
.31

$
109,152,578
.39

$
111,520,424
.31

$
114,499,243
.61

$
118,247,465
.20

$
122,964,806
.13

$
103,923,583
.89

$
82,130,399.
78

$
73,054,491.
41

$
35,890,745.
71

-$
65,002,905.10

-$
23,635,560.89

$
37,664,913.27

$
1,987,500.00

$
3,975,000.00

$
5,962,500.00

$
4,000,000.00

$
4,000,000.00

$
4,000,000.00

-$
38,482,841.77

-$
50,667,085.28

-$
26,298,598.26

-$
100,000.00

-$
100,000.00

-$
100,000.00

-$
39,750,000.00

-$
39,750,000.00

-$
39,750,000.00

-$
10,000,000.00
-$
91,720,285.63

V. desecho

Prestamos

Flujo de
caja

50,667,085.28

-$
50,000,000.00

$
125,212,500.
00
$
95,785,142.81

$
39,750,000.00

$
39,750,000.00

-$
95,785,142.
81

-$
85,414,003.
36

-$
54,243,402.
66

-$
3,039,672.
01

$
193,821,690.
93

El proyecto tambin se analiza desde el punto de vista econmico. Para esto, se estudia la
variacin de ingresos y egresos a lo largo de la vida til del proyecto. La siguiente tabla
muestra un resumen de estos datos en una tabla de costos y beneficios totales al ao:
Periodo

Costos

Beneficios

$ 181,570,285.63

$ 131,570,285.63

$ 133,810,571.26

$ 112,057,125.60

58,180,856.88

$ 168,085,688.40

4,141,142.51

$ 349,326,751.20

4,701,428.14

$ 280,142,814.00

4,701,428.14

$ 280,142,814.00

4,701,428.14

$ 280,142,814.00

4,701,428.14

$ 280,142,814.00

4,701,428.14

$ 280,142,814.00

10

4,701,428.14

$ 280,142,814.00

11

4,141,142.51

$ 224,114,251.20

12

3,580,856.88

$ 168,085,688.40

13

3,020,571.26

$ 112,057,125.60

14

2,460,285.63

56,028,562.80

56,028,562.80

Considerando una TREMA personal antes expuesta de 30%, es posible establecer el valor
presente de cada uno de los valores:
Periodo

Costos

Beneficios

181,570,285.63

131,570,285.63

133,810,571.26

TREMA
-

VP C

VP B

0.3

181,570,285.63

56,028,562.80

0.3

101,207,912.02

43,098,894.46

112,057,125.60

0.3

79,177,852.82

66,305,991.48

58,180,856.88

168,085,688.40

0.3

26,481,955.79

76,506,913.25

4,141,142.51

349,326,751.20

0.3

1,449,929.10

122,309,005.71

4,701,428.14

280,142,814.00

0.3

1,266,231.29

75,450,604.78

4,701,428.14

280,142,814.00

0.3

974,024.07

58,038,926.75

4,701,428.14

280,142,814.00

0.3

749,249.28

44,645,328.27

4,701,428.14

280,142,814.00

0.3

576,345.60

34,342,560.21

4,701,428.14

280,142,814.00

0.3

443,342.77

26,417,354.01

10

4,701,428.14

280,142,814.00

0.3

341,032.90

20,321,041.54

11

4,141,142.51

224,114,251.20

0.3

231,069.86

12,505,256.33

12

3,580,856.88

168,085,688.40

0.3

153,697.48

7,214,570.96

13

3,020,571.26

112,057,125.60

0.3

99,729.93

3,699,779.98

14

2,460,285.63

56,028,562.80

0.3

62,485.41

1,422,992.30

Suma:

394,785,143.95

592,279,220.03

Ahora se utilizan cuatro indicadores econmicos para determinar la factibilidad del

proyecto.
1. Valor Presente Neto:
=
= $ 592,279,220.03 $ 394,785,143.95 = $197,494,076.08
> 0
2. Beneficio/Costo:
$ 592,279,220.03
=
= 1.50026 > 1
$ 394,785,143.95
3. Costo Anual Equivalente:
(1 + )
=
(1 + ) 1
(1 + 0.3)14 0.3
= $197,494,076.08
= $60,792,20019 > 0
(1 + 0.3)14 1

4. Tasa Interna de Retorno:

La tasa que hace el VPN = 0 esn TIR = 0.4505 > TREMA

Conclusin
Como se puede observar, todos los indicadores muestran la factibilidad de este proyecto.

EVALUACIN FINANCIERA PRO FORMA

El estudio financiero estar conformado por los indicadores contables ms comunes usados para
conocer el estado de la operacin, liquidez, viabilidad econmica, etc. De un proyecto que ya se
encuentra operando, debido a que no se conocen las variables que integran el balance general de
la empresa, se hacen suposiciones de cmo es que nos gustara que estuviera operando nuestro
proyecto en un periodo hipottico, este estudio o evaluacin se conoce como evaluacin pro
forma, de esta manera se puede pulir la manera de operacin del proyecto antes de que este est
funcionando.
El balance general para el periodo x est integrado por los:

Activos circulantes (dinero en efectivo), fijos (dinero invertido en maquinaria, terrenos,

equipos, etc.), diferidos (gastos de instalacin, gastos anticipados, etc).
Pasivos circulantes (prestamos que deben ser pagados en un plazo corto de tiempo,
generalmente menor a un ao), fijos (prestamos que deben ser pagados en periodos
grandes de tiempo, generalmente ms de un ao).
Capital: integrado por el dinero que es propiamente dicho propiedad de los accionistas y/o
dueos de la empresa, contiene utilidades de ejercicios actuales y anteriores, capital social
(con el que se integra la empresa), etc.

Nuestro proyecto considera el siguiente balance general considerando la cantidad de prstamos

necesarios, ventas, ventas por cobrar, dinero en cuentas de banco, etc. El periodo propuesto en el
proyecto ser propuesto en el tercer ao. El cul es el ltimo de construccin, por lo que se sabe
que se contara con una subutilizacin de la maquinaria de antemano.

ICAsa S.A. de
C.V.
Balance General
X

ACTIVO CIRCULANTE

PASIVO CIRCULANTE

(Inversiones a corto Plazo)

Caja y Bancos
Bonos y valores
Clientes

$
2,000,000.00
$
200,000.00
$
3,676,500.00

(A corto plazo)
Prstamos sobre
estimaciones
Anticipos a clientes
Documentos por pagar
Proveedore
s
Acreedores diversos
Provisin de pago
impuestos

Documentos por cobrar

Cuentas por cobrar

$
730,000.00
$
40,000,000.00

Total pasivo (Corto Plazo)

$
789,545.00
$
675,400.00
$
240,660.00
$
224,290.00
$
24,678,000.00
$
3,876,000.00
$
30,483,895.00

$
230,000.00
$
123,040.00
$
46,959,540.00

Anticipo a proveedores
Almacn
Total de Activo C.

(Inversiones a largo plazo)

Maquinaria y equipo de
transporte
Depreciacin acumulada
Equipo de oficina
Depreciacin acumulada

Documentos por pagar

$
7,848,900.00
$
6,711,010.00
$
14,559,910.00
$
45,043,805.00

Total pasivo
$
6,000,000.00

Terreno

Depreciacin acumulada

(A largo Plazo)

Prstamos Hipotecarios
Total del Pasivo (Largo
Plazo)

ACTIVO FIJO

Edificio de la empresa

PASIVO
FIJO

$
4,500,000.00
$
25,000.00
$
120,460,000.
00
$
34,890.00
$
105,000.00
$
1,030.00

Total Activo F

$
4,475,000.00

CAPITAL
Capital
Social

$
4,500,000.00

Reservas
Utilidad de ejercicios
anteriores

$
120,425,110.00

$
103,970.00
$
131,004,080.00

Utilidad del ejercicio

Total del
Capital

$
10,053,200.10
$
88,058,106.90

TOTAL PASIVO Y CAPITAL

ACTIVO DIFERIDO O CARGOS

DIFERIDOS
Gastos anticipados

52,387.00

Gastos de instalacin

123,000.00

Total de activo Diferido

ACTIVO TOTAL

175,387.00
$
178,139,007.00

Los ndices evaluados ms importantes son:

Razones
Finacieras
LIQUIDEZ
Razn Circulante=
Prueba Rpida o
Acida=

2.01 mayor a 1 para pagar PCP

0.79 mayor a 1 para pagar PCP

SOLVENCIA
Endeudamiento=
Apalancamiento=

23% Aceptable mayor al 30%

107% Entre ms alto peor

$
102,611,307.00
$
178,139,007.00

ACTIVIDAD
Rotacin de Cartera=
Rotacin de Activos
Fijos=
Rotacion de Act.
Total=

39 Das que tardo en cobrar

2 Veces que se utiliza el equipo al Ao
1.32

Rendimiento
Rend. Sobre
inversion=
Rend. Act. Total=
Utilidad Sobre
Ventas=

171.1%
36.3%
Bueno es entre 10-15%. Malo es
27.5% debajo de 4%
En construccin es entre 4-7%

Anlisis y recomendaciones

Se podra decir que algunas de las recomendaciones para poder mejorar la operacin del
proyecto sera disminuir el capital invertido en la maquinaria, debido a que su uso se limita
a dos veces al ao, en la evaluacin operativa se propone que una vez terminado el
proyecto se vender, esto mejorara la operacin y el manejo del proyecto.
Nuestro endeudamiento se encuentra debajo del 30% saludable en los proyectos de
construccin, lo cual nos indica que estamos teniendo una postura conservadora pero
sana
Nuestro apalancamiento es del 107% por lo que no se cuenta con un capital de trabajo o
reserva que pueda pagar las deudas (mantener la continuidad en la operacin) a corto
plazo en caso de tener problemas de liquidez extraordinarios, pero si se encuentra muy
cercano por lo que tambin es muy saludable.
Se podra mejorar la rotacin de cartera a 30 das mediante polticas aplicadas al rea de
cobranza y ventas.
Nuestros activos totales estn trabajando continuamente, aunque se podra mejorar con
la venta de maquinaria y equipo de manera que cada uno de los equipos trabaje ms y no
sean subutilizados.
Nuestro rendimiento es muy bueno teniendo ganancias superiores a las ganancias
promedio en la industria de la construccin, nuestra inversin est rindiendo a ms del
100% sobre lo invertido por los accionistas, el cual es un rendimiento muy superior a lo
esperado.