INTRODUCCIN

Con el pasar de los aos el aumento de la poblacin va en aumento, y por obvias

razones se sigue edificando y expandindose ms y ms a travs de la superficie
terrestre, esto ha llevado en muchos lugares a casos crticos, como por ejemplo el
hecho de tener que depredar reas verdes, lo cual est trayendo muchos
problemas, tanto ambientales como sociales. Sociales debido a que cada vez es
ms difcil transportarse de un lugar a otro y toma demasiado tiempo llegar a un
lugar deseado, perdiendo tiempo valioso en el traslado a dicho punto, provocando
estrs en la poblacin, el problema social claramente como es nuestro caso tambin
sera el alto coste de los terrenos lo cual se hace an ms difcil el poder conseguir
un lugar para poder edificar, pero este no es el punto ms crtico. El dao ambiental
es mucho ms grave, como los recorridos son mucho ms largos, el transporte
genera continuamente la expulsin de residuos de gas metano que como sabemos
es uno de los causantes del dao a la atmosfera.
En algunos lugares se pretende depredar el rea verde, como es el caso de nuestra
ciudad Arequipa, lo cual es otro problema que afectara a la poblacin, ya que de
esta manera convertiran la ciudad en un lugar agreste. Y estos problemas se sitan
en muchos lugares del mundo trayendo consigo los problemas antes mencionados.
Debido a esto se piensa en la densificacin urbana. Lo que significa que en lugar de
seguir depredando rea superficial, se empiece a construir en forma vertical
(edificios), de esta manera se reducira tanto el dao ambiental como el problema
social. Se evitara depredar rea verde, las emisiones de gas se reduciran debido a
los cortos desplazamientos de transporte, y el precio de los terrenos tambin se
reduciran, estos beneficiaran en gran magnitud a la poblacin.
Sin embargo como sabemos no simplemente se puede edificar, la densificacin
urbana comprende muchos estudios, como por ejemplo estudios geolgicos,
topogrficos, climticos, agrcolas, etc.
Teniendo el conocimiento adecuado podremos conocer en qu lugares se puede
proceder con la densificacin urbana sin poner el riesgo la vida de los ciudadanos.

DENSIFICACIN URBANA
Uno de los grandes
desafos que enfrenta
el rea Metropolitana
de cualquier pas en
materia de desarrollo
urbano consiste en redensificar la ciudad.
La zona urbana que se
ha conformado a lo
largo
de
muchas
dcadas en torno a
cada
ciudad,
ha
crecido
desordenadamente y
en forma horizontal,
dando
lugar
a
ciudades
excesivamente dispersas que conlleva graves y costosas ineficiencias.
La dispersin del rea urbana implica fuertes inversiones para el rea pblica en
virtud de que hay que conducir la infraestructura bsica hacia zonas cada vez ms
alejadas, construir y dar mantenimiento a las vialidades, instalar alumbrado pblico,
escuelas, centros de salud, reas de esparcimiento, entre otros, al mismo tiempo
que permanecen en desuso la infraestructura y equipamientos instalados en los
centros municipales y en las colonias ms antiguas de la ciudad.
Adicionalmente, la dispersin agrava el deterioro ambiental, ya que implica
mayores distancias de desplazamiento, as como un uso ms intensivo de los
medios de transporte, incrementando el consumo de hidrocarburos y generando
mayor contaminacin. Por otra parte, el mayor tiempo destinado a los traslados en
la ciudad genera ineficiencias en el proceso de distribucin de mercancas, as como
un deterioro en la calidad de vida, al reducir el tiempo destinado al descanso,
esparcimiento y convivencia familiar. La edificacin vertical constituye el
mecanismo ms apropiado para lograr una mayor densificacin urbana.
En los recientes aos ha cobrado mayor importancia la bsqueda de nuevos y
mejores mtodos para edificar vivienda vertical sustentable con el objetivo de
minimizar el impacto ambiental, sin embargo, la sustentabilidad en materia de
construccin de vivienda, edificios y obras de infraestructura va ms all del ahorro
de energticos.
En ella tambin implica la capacidad de ahorro en movilidad y afrontar el
crecimiento disperso con propuestas de conjuntos habitacionales multifamiliares

donde se aprovechen los servicios de infraestructura existentes optimizando as el

suelo urbano y la generacin de ms reas verdes.
Si se habla de verticalidad se tiene que hablar de ciudad, de sustentabilidad urbana,
no slo de lotes con posibilidad de hacer muchas viviendas para ganar ms dinero,
sino para ganar ms ciudad.

1.- DENSIFICACIN URBANA EN JAPN (Tokio)

Por su condicin de capital, Tokio es el centro de la poltica, la economa, la

educacin y la cultura de Japn. Es sede del gobierno nacional y de la residencial
imperial. Actualmente el rea de Tokio-Yokohama conforma la aglomeracin urbana
ms grande del planeta, con una poblacin de 35 millones de habitantes.
Dado que Tokio se ubica en la frontera de las placas tectnicas Euroasiticas y del
Pacfico, la ciudad est sometida a recurrentes movimientos telricos. Estas
circunstancias alentaron a que, ms que densificarse en altura, tienda a crecer por
extensin y en forma radial. No obstante, los avances tecnolgicos y la escasez de
suelo urbanizable han impulsado la construccin de rascacielos, que son los que
hoy dominan la escena, con una moderna arquitectura de torres residenciales de 40
y 50 pisos.
Hoy existen en la ciudad ms de 3 mil edificios en altura, de los cuales el 60%
corresponde a torres de gran altura y un 10% a rascacielos. El ms alto es el
Midtown Tower, con 54 pisos
LOS PROGRAMAS DE RENOVACIN URBANA

En Tokio existen programas de renovacin que impulsan procesos de densificacin a

baja escala, enmarcados en el rediseo de viviendas de madera en los extensos
barrios de la primera periferia. Se trata de 24 mil hectreas con altos niveles de

hacinamiento, calles muy estrechas, una red carretera dbil y espacios pblicos
insuficientes.
Esta poltica ha conllevado a una modernizacin radical del espacio urbano, con lo
que reas enteras de barrios tradicionales de viviendas construidas en madera son
remplazadas por edificios de departamentos y otros proyectos de construccin de
gran escala, enfatizando su carcter de ciudad global.
En tal sentido, se ha puesto en marcha un plan de renovacin a 50 aos, que
implica el rediseo y la modernizacin urbana, consolidando a Tokio como:
La metrpolis ms grande, con sostn para 35 millones de habitantes.
La ciudad mundial lder, con una vitalidad econmica de nivel nacional.
Una ciudad viva, a la cabeza de una nueva civilizacin en el continente.
Una ciudad culturalmente atractiva, que atesora una milenaria historia.
Una ciudad amiga de su ambiente, donde coexisten montaas y ocano.
Una ciudad consciente de desastres, que se sobrepone a eventos telricos.
Proveer viviendas de alquiler asequible mediante la reconstruccin de los
departamentos de madera obsoletos que se encuentran en alquiler.
Proveer calles ms anchas y bien conectadas que reduzcan la vulnerabilidad a los
incendios y que coadyuven a las evacuaciones posteriores.
LA ADAPTACIN A ENTORNOS SOSTENIBLES

Cuando a mediados de la dcada de 1920 la expansin de la ciudad sobrepas los

lmites de la ciudad originaria de Edo, los intereses de las industrias pesadas -que
se haban instalado en las reas perifricas- comenzaron a colisionar con las reas
residenciales. Como consecuencia de esta situacin, el gobierno local adopto
medidas para introducir un sistema de control y prevencin de los desarrollos
suburbanos no planificados y descontrolados.
De este modo se estableci un sistema de zonificacin por usos para atender a los
problemas de contaminacin y a las molestias originadas por las industrias. Ya en
1919 se haba sancionado la Ley de Planeamiento Urbano, cuyos elementos
principales eran: a) un sistema simple de zonificacin similar al implementado en la
ciudad de New York (residencial, industrial, comercial) y b) un sistema de lnea de
edificacin, similar al que ostenta el plan de desarrollo distrital alemn.

En las ltimas dcadas se han impulsado polticas de descentralizacin, mediante

incentivos de inversin para el sector privado. Estas decisiones han promovido
nuevos desarrollos inmobiliarios y, tambin, la migracin de los grupos etarios
mayores de los suburbios hacia el centro de la ciudad, circunstancia que avizora
una fuerte contraccin demogrfica y econmica para los prximos aos, de la
mano del envejecimiento poblacional del rea.

LOS INCENTIVOS A LA OCUPACIN DEL SUELO

Como incentivo a la ocupacin del suelo, el instrumento destacado ha sido la

disposicin de premios sobre el factor planta-rea, siendo una condicin bsica la
cesin de superficie como espacio pblico abierto bajo la figura de plazas o retiro de
fachadas de la lnea municipal. Se considera que la finalidad de tal poltica es
contribuir a la mitigacin de la sobrecarga ambiental del entorno. Y esto se logra
mediante el incremento de la densidad edilicia, al tiempo que se libera ese espacio
abierto al uso pblico.
El rea de planeamiento del gobierno local sigue conservando el manejo de un
plano lmite de altura mxima para controlar que no se desvirte el paisaje urbano
ni la escala de calle. Tambin existen incentivos para vitalizar el rea central de la
ciudad mediante la concesin de premios para aquellos desarrollos de usos mixtos
que provean de viviendas a los distritos cntricos de la ciudad y que no se
encuentren dentro de los distritos de planeamiento designados para proyectos de
renacimiento urbano (distrito central, subcentros, nuevos nodos de centralidad) ni
tampoco dentro de las zonas de viviendas de baja densidad (barrios tradicionales).

Finalmente, la ciudad de Tokio presenta un escenario urbano heterogneo que

combina una fuerte tradicin local con edificios e infraestructura moderna,
organizados sobre una trama orgnica resultante de ese proceso de combinacin.
Fundada en el siglo XVII bajo el nombre de Edo como sede del Shogunato, se
caracteriza por un proceso cultural de restructuracin y crecimiento. As, la
arquitectura Tokio ha sido moldeada por su historia.

2.- DENSIFICACIN URBANA EN INDIA (New Delhi)

La ciudad de Delhi, India, es una amalgama de culturas, religiones y tradiciones.
Como consecuencia de su rica y milenaria historia, presenta actualmente un
escenario urbano profuso y heterogneo. Cada sector de la ciudad cuenta con hitos
edilicios que actan como puntos focales para organizar la trama urbana: templos,
edificios gubernamentales, fortalezas, murallas y plazas que se combinan con la
topografa del territorio.
HACINAMIENTO E INMIGRACIONES MASIVAS

La masiva migracin de miles de indios provenientes del sector pakistan-musulmn

del Punjab se concentr primordialmente sobre Delhi. Las masivas inmigraciones
derivaron en extremas condiciones de hacinamiento en la antigua Delhi, que
tambin sufri la prdida de miles de musulmanes que emigraron a Pakistn.
Las polticas de desarrollo de extensas reas produjeron el estiramiento de los
plazos entre la adquisicin, el diseo y la construccin, lo que favoreci a la
ocupacin de colonias no autorizadas sobre el espacio pblico. Adems, la presin
de esta expansin urbana implic la expulsin de agricultores de la zona del
hinterland de la ciudad, quienes en muchos casos malvendan sus propiedades para
la instalacin de colonias sin autorizacin directamente a los colonos.
El desarrollo de urbanizaciones satlites (siguiendo el modelo de las new towns
inglesas) acompaa este fuerte proceso de expansin residencial.
PROPUESTAS PARA UN DESARROLLO PLANIFICADO

En la ciudad de Delhi, la Autoridad de Desarrollo de Delhi prepara planes, polticas y

propuestas para guiar el desarrollo planificado a travs del proceso de los Planes
Maestros, Planes Zonales, Planes de Accin por reas y Proyectos de Extensin
Urbana, entre otros. El Plan Maestro de 1962 fue el primer paso hacia la
planificacin moderna en India. Su objetivo principal era el desarrollo integral de la
ciudad. Para ese fin, las herramientas utilizadas para alcanzar ese y otros objetivos
accesorios fue la adquisicin de suelo a gran escala.
Por otro lado, el Plan Maestro de 2001 fue preparado con una perspectiva de 20
aos en base a la experiencia desarrollada para atender a la poblacin creciente y a
los requerimientos cambiantes de la ciudad. Sus caractersticas salientes son:
Delhi se planifica como parte integrante de su regin.
Se busca mantener el equilibrio ecolgico.
El rea central de la ciudad se trata como rea Especial.
Se desea conservar el patrimonio urbano de Delhi.
Se descentraliza el centro de la ciudad.
Se opta por un desarrollo urbano de baja altura y alta densidad.

LA DENSIFICACIN DE REAS CONSTRUIDAS

Durante la implementacin de los anteriores planes maestros para Delhi la

estrategia fue puesta en la adquisicin de amplias extensiones de tierras con el fin
de asegurar para el Estado el desarrollo de la misma de acuerdo a sus propios
planes sin la intervencin activa del mercado, liberando la misma en la medida en
que era finalizada la obra de urbanizacin integral
En consecuencia, esta planificacin ha intentado adelantarse a la expansin de la
ciudad, asegurando que sea ms limpia, ms verde y eficiente. Bajo el lema de que
los rboles, el aire limpio, el agua pura, los espacios verdes y abiertos son los que
hacen que prevalezca vivir en la ciudad, se prev un desarrollo de pulmones
para la metrpolis, con espacios abiertos bajo diversas formas, de manera de
conservar caractersticas naturales y contener la creciente expansin poblacional.

3. DENSIFICACIN COMO ESTRATEGIA DE ORDENAMIENTO

La densificacin como estrategia de ordenamiento urbano se suele entender de
distintas maneras:
- Reconversin del patrimonio arquitectnico.
Se refiere a intervenciones de renovacin urbana a partir de la rehabilitacin del
patrimonio
arquitectnico.
En algunas ciudades, ciertas edificaciones construidas hace tiempo para un uso
especfico han dejado de ser funcionales. Sin embargo, sus caractersticas
arquitectnicas, estructurales y/o constructivas las convierten en elementos
singulares con potencial para ser reconvertidas a nuevos usos, manteniendo sin
embargo su identidad colectiva para la ciudad. Es el caso por ejemplo de las
estaciones de ferrocarril, o ciertas viviendas de arquitectura tradicional singulares
por su espacialidad, caractersticas y elementos constructivos y valor histrico-

cultural. Generalmente estas edificaciones se rehabilitan para usos culturales o de

carcter cvico.

- Operaciones de desarrollo urbanstico en lotes urbanos.

La solucin al problema pasa por gestionar proyectos para la ciudad en los cuales
(dentro de un estudio de viabilidad econmico-financiera) todos los actores se vean
beneficiados: los inversores privados, el agente pblico (que debera liderar el
proceso) y el propietario del lote. La complejidad en este caso radica bsicamente
en la bsqueda de acuerdos, los tiempos de ejecucin y el inters urbanstico del
proyecto para la ciudad.

- Modificacin de parmetros urbansticos en edificios existentes.

Se trata de permitir variaciones en sectores de tejido urbano consolidado, tales
como: altura edificada y nmero de plantas; ocupacin del predio, por poner dos
ejemplos. Se formaliza a travs de un ajuste normativo en los planes urbansticos.
En este caso es clave que esa modificacin de parmetros se conciba mejorando o
manteniendo la calidad del diseo urbano, garantizando las dimensiones adecuadas
de los espacios libres pblicos (el espacio de la calle y del parque) y de los espacios
libres privados o semiprivados, tales como patios o galeras de acceso a los
edificios.

- Mejora integral de barrios.

En muchas reas urbanas, la estrategia de densificacin consiste en operaciones de
mejora integral de barrios con mayor o menor grado de consolidacin. La
adecuacin o nueva construccin de equipamientos significativos, espacio pblico o
infraestructura de servicios bsicos que aportan confort urbano y calidad de vida a
habitantes de la comunidad son algunas de las acciones que hacen parte de esa
mejora integral, orientada a evitar la dispersin urbana y a potenciar una
apropiacin y uso ms efectivo del espacio barrial.

Estas actuaciones contribuyen a avanzar hacia un modelo compacto de ciudad.

Algunos beneficios considerados por los especialistas para justificar el inters de la
densificacin en las ciudades son:
a) Mejores servicios de transporte pblico. Es menos costosa la inversin en la
cobertura de transporte pblico en un territorio compacto que en un rea urbana
extensa. A su vez un transporte pblico adecuado genera una dependencia menor
al automvil individual, la reduccin del consumo de energa, menores emisiones
txicas en el aire y una mayor accesibilidad intermunicipal. Estos factores
aumentan (de forma generalizada) la calidad de vida.

b) Mayor facilidad para la dotacin de servicios pblicos. Una ciudad densa

cuenta con los servicios bsicos como agua y drenaje, alumbrado pblico,
recoleccin de basura, etc., de manera ms rentable y menos segregada que en un
modelo expansivo en el cual se debe invertir en costosas infraestructuras para
cubrir las necesidades bsicas de todo el territorio.
c) Reutilizacin de infraestructuras y mezcla socio-funcional. Es ms fcil
conseguir cierta mezcla e interaccin en un territorio ms reducido que en grandes
reas suburbanas kilomtricas, adems del costo social que representan las reas
urbanas abandonadas si se convierten en focos de inseguridad, marginalidad, etc.
d) Sociabilidad y vitalidad urbana. El modelo de ciudad compacta, entendido
como un espacio urbano que implica espacios tales como la calle comercial o el
parque, entre otros, es un entorno favorable para fortalecer o recrear cierta
urbanidad e interaccin social. A diferencia de la vivienda establecida a partir de
casas individuales horizontales, generalmente en condominios cerrados, y de la cual
se suele salir y entrar en automvil individual sin ni siquiera pisar el espacio pblico
entre la casa y el centro comercial, una ciudad densa favorece el trnsito de ms
poblacin en el espacio pblico. Este fenmeno es considerado positivo, al generar
cierta mezcla social y funcional en una calle accesible.
e) Ambiente favorable para los negocios. En esta era de crecimiento de los
contactos virtuales y utilizacin de las telecomunicaciones, la importancia atribuida
por los actores a la experiencia directa es cada vez mayor.
f) Preservacin de las reas verdes y ahorro del suelo agrcola. La
densificacin es tambin un instrumento que puede permitir una mayor proteccin
de las reas naturales periurbanas, evitando la urbanizacin de sta y manteniendo
sus caractersticas originarias, que suelen ser de valor ambiental, paisajstico y/o
ecolgico. As mismo, el modelo compacto de ciudad permite preservar las reas
agrcolas productivas alrededor de las reas urbanas, lo cual presenta ventajas
tanto desde un punto de vista productivo como cultural y social. El acelerado
proceso de urbanizacin que se ha dado en todo el mundo ha venido configurando
un conflicto campo-ciudad, caracterizado por el avance de las manchas urbanas con
los estmulos de la menor rentabilidad de un terreno en su explotacin agrcola,
ganadera o forestal.
Por otra parte, aunque la densificacin del espacio se asocia tradicionalmente al
concepto de verticalidad, no debe relacionarse directamente con el concepto
espacial de torre o edificacin en altura, ya que el objetivo de las torres no es el
ordenamiento urbano. En general las torres se construyen como smbolo de
modernidad y de progreso, y a veces son cuidadosamente diseadas. Pero la
construccin de torre tiene un costo muy elevado; a mayor altitud, ms caros su
construccin y mantenimiento. Suelen ser ocupadas por oficinas y/o servicios. Esto

explica y confirma que las torres no son consideradas un instrumento de

densificacin y desarrollo urbano.
El consenso es tal a favor de la densificacin que el debate expansin versus
densificacin es delicado. Se tratar de valorar, en cada caso, cules son los
escenarios espaciales consecuentes con la proyeccin de los planes de desarrollo
municipal, buscando la formalizacin de un modelo territorial consensuado,
ambiental y econmicamente sostenible, con capacidad para trascender las
coyunturas sociopolticas y conformar un verdadero pacto por el futuro local, con
proyeccin regional.

Es vital integrar los sectores privado y social a la aplicacin de las polticas

diseadas. Los promotores inmobiliarios son un actor potente e imprescindible, y es
importante convencerlos de la importancia y la factibilidad de las polticas de
desarrollo urbano. Al respecto, varias soluciones: por un lado, las formas
emergentes y novedosas de planeacin, por otra parte, una gestin pblica
comprometida capaz de interesar, articular y poner en marcha a todos los actores
involucrados.
Una sugerencia sera trabajar no tanto a partir de normativas sino ms a partir de la
construccin colectiva de una imagen de ciudad, materializable a partir de
proyectos. En este caso los concursos de ideas son una herramienta fundamental
para explorar diferentes visiones respecto a un sector de la ciudad, y pueden
aportar alternativas de formalizacin y de diseo urbano que son un valor
fundamental a tener en cuenta para lograr apropiacin colectiva y calidad de vida
urbana.
Implementar programas de mejora integral de barrios desde una lgica incluyente y
participativa. Los artistas locales y regionales y la misma comunidad pueden tener
una representatividad importante en estas iniciativas.
El ordenamiento urbano es una herramienta imprescindible para hacer realidad las
visiones polticas sobre la ciudad. Finalmente, de lo que se trata, es de construir un
proyecto de ciudad en el cual calidad de vida, equidad social y sostenibilidad
ambiental sean conceptos tangibles y visualizables para todos y cada uno de
nosotros, y en el que todos, de una manera u otra, podamos participar y sentirnos
representados.

4. PLAN DIRECTOR
El objetivo del Plan Director es rellenar Arequipa de personas.
Incremento de la densificacin residencial en el espacio urbano consolidado,
factible por la disponibilidad de infraestructura de servicios, infraestructura vial y
grado de consolidacin que pueden atender a un mayor nmero de poblacin. (1)

Hacer edificios, respetando la zonificacin, hacerlo de acuerdo a la densidad;

teniendo en cuenta si es unifamiliar o multifamiliar.
Y, qu hay de la parte patrimonial?
Repotenciacin del Centro Histrico propiciando la inversin e instalacin de
actividades compatibles ms apropiadas como el gobierno, la cultura, los servicios
tursticos-recreativos, los servicios financieros, el comercio limitado y la residencia
de alta calidad.(2)
Como vemos se puede restaurar las partes deterioradas y tratando de hacerla ms
vistoso, llamativo para que la gente tenga mayor inquietud de ir a pasear, comprar,
etc. por ah; y alrededor de todo lo que es el patrimonio cultural se hara edificios.
La ciudad de Arequipa necesita enfrentar el crecimiento debido al elevado costo de
vida que se requiere en estos ltimos aos, la falta de servicios bsicos como agua
y desage, y sobre todo la escasez de suelo.
El plan director nos dice que se cubrir el 22% de los requerimientos de vivienda, al
plantearse polticas coherentes.
(1) Plan Integral de Desarrollo de Arequipa Metropolitana. Propuesta.
(2) Plan Integral de Desarrollo de Arequipa Metropolitana. Propuesta

Plano de expansin
5. ENTREVISTA

6. BIBLIOGRAFA
Una reflexin sobre el modelo urbano: ciudad dispersa-ciudad compacta. Jorge
Ignacio Chavoya Gama; Joel Garca Galvn; Hctor Javier Rendn Contreras. Centro
Universitario de la Costa, Jalisco, Mxico. Publicacin: Ao 2009.
Plan Integral de Desarrollo de Arequipa Metropolitana