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169360 Canada inc. c.

Konstantakakos

2013 QCRDL 26785

RGIE DU LOGEMENT

BUREAU DE MONTRAL
No dossier:
Date :
Rgisseure :

31-130118-089 31 20130118 G
31-130703-071 31 20130703 G

No demande: 41589
51323

10 aot 2013
Anne Mailfait, juge administratif

169360 CANADA INC.


Locatrice - Partie demanderesse
(31-130118-089 31 20130118 G)
Partie dfenderesse
(31-130703-071 31 20130703 G)
c.
EVANGELOS KONSTANTAKAKOS
Locataire - Partie dfenderesse
(31-130118-089 31 20130118 G)
Partie demanderesse
(31-130703-071 31 20130703 G)

DCISION

[1] Le tribunal est saisi de deux demandes quil runit pour les bonnes fins de ladministration de la
justice.
[2] Le 18 janvier 2013, la locatrice rclame le non-paiement du loyer des mois de novembre 2012,
dcembre 2012 et janvier 2013 ainsi que la rsiliation du bail pour ce motif.
[3]

En date de laudience, la locatrice rclame en outre, le loyer des mois de fvrier juillet 2013.

[4] Le 3 juillet 2013, le locataire rclame la condamnation de la locatrice lui payer 15 000 $ de
dommages-intrts moraux, soit 2 000 $ pour intimidation, 2 000 $ pour intrusion, 2 500 $ pour
honoraires extrajudiciaires, 2 000 $ pour violation de la vie prive, 2 000 $ pour perte dlectricit,
1 000 $ pour abus de droit et de procdures, et enfin, 3 500 $ pour troubles et inconvnients.
[5]

Les recours se fondent sur les articles 1863, 1971 et 1973 du Code civil du Qubec.

[6] Jusqu la veille de laudience, le locataire bnficiait des conseils de son avocat puisque celui-ci
dpose sa comparution au dossier le 15 juillet 2013. Nanmoins, le locataire dclare vouloir se
reprsenter seul en audience.
LES FAITS PERTINENTS
[7] Les parties sont lies par un bail dbutant le 1er juillet 2012 et renouvel jusquau 30 juin 2014.
Le loyer slve 900 $.
[8]

La locatrice rclame le paiement du loyer des mois de novembre 2012 juillet 2013, soit 7 200 $.

No dossier: 31-130118-089 31 20130118 G


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[9] Elle rclame galement le paiement des comptes dHydro-Qubec (950 $) du fait que le locataire
na jamais voulu changer le compte son nom malgr la clause du bail cet effet.
Dfense et demande du locataire
[10] Le locataire rplique quil refuse de payer le loyer des mois de janvier et fvrier 2013, car il na
pas accd au logement durant ces deux mois.
[11] Ainsi, il tmoigne que le 6 janvier 2013, le concierge de limmeuble entre dans son logement
alors que ses neveux y habitent depuis peu et leur ordonne de quitter le logement tout en faisant
visiter les lieux de potentiels locataires.
[12] Ses neveux quittent alors le logement et le concierge change la serrure le mme jour.
[13] Le locataire affirme avoir tent durant plusieurs semaines de contacter la locatrice afin de lui faire
valoir lillgalit de ces faits et de pouvoir accder son logement. En vain. Le locataire a donc vcu
chez sa sur.
[14] Puis, vers le 4 fvrier, alors quil est de retour au logement, le locataire constate que llectricit
ne fonctionne plus, incluant le chauffage. Il affirme que le concierge a coup le courant sur ordre de la
locatrice.
[15] Le locataire allgue avoir d retourner vivre chez sa sur.
[16] La mme situation se reproduit le 27 fvrier 2013 et le locataire dit avoir appel la police. Selon
lui, il na pas de carte dappel de la police car celle-ci nen donne que pour les causes criminelles.
[17] Il admet que ce mme 27 fvrier 2013, il recouvre llectricit.
[18] Sur la base de ces mmes faits, le locataire allgue avoir subi de gros dommages, do ses
rclamations.
[19] Il affirme avoir subi un prjudice mdical puisque atteint de la maladie de lapne du sommeil, il
na pu faire fonctionner son appareil llectricit.
[20] Quant aux loyers, il affirme avoir pay novembre, dcembre 2012 et mars juillet 2013 en argent
comptant. Cependant, certains reus seraient dans le dossier de son avocat, et par ailleurs, le
locataire rclame de la locatrice la preuve quelle donne des reus.
[21] Questionn par le tribunal sur la tardivet de son recours, eu gard la chronologie des faits en
litige, le locataire rpond quil voulait surtout tenter de trouver une solution logique la situation.
[22] Il admet en outre navoir envoy aucune mise en demeure entre janvier et juillet 2013, date
laquelle il dpose son recours. Il affirme galement navoir pas pay les loyers du mois de janvier et
fvrier 2013 sur les conseils de son avocat.
[23] Quant aux frais dHydro-Qubec rclams par la locatrice, il affirme que lentreprise exigeait la
prsence de la locatrice pour modifier le titulaire de labonnement.
[24] Enfin, il voque un fait relatif lair conditionn, mais le tribunal accueille lobjection de Me
Bissonnette selon laquelle ce fait nest pas allgu dans la demande du locataire. Celui-ci rplique
quil sagit surtout dillustrer le mauvais caractre et la mauvaise foi de la locatrice.
[25] Dans la mme veine sinscrit ses allgations relatives labsence de frigidaire et de cuisinire
dans le logement durant deux mois.
La dfense de la locatrice sur le recours du locataire
[26] En octobre 2012, elle apprend de son concierge que le locataire a lintention de quitter le
logement et dy installer des tiers, dont son fils. Ce fait ne la drange pas alors en autant que le loyer
soit acquitt.
[27] Elle quitte le Qubec pour la Floride le 15 dcembre et elle revient le 15 janvier 2013.
[28] cette date, le loyer des mois de novembre et dcembre 2012 demeurent impays en raison de
deux chques NSF qui sont produits au dossier. Le mois de janvier 2013 nest pas pay.

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[29] Elle apprend galement que des neveux du locataire, venant de Grce, sinstallent dans le
logement. Elle voit galement le locataire dmnager des biens du logement.
[30] Elle dcide, en labsence de tout avis du locataire, de donner ordre de changer la serrure vu que
selon elle, le locataire est en train de dguerpir.
[31] Selon la locatrice, le changement de la serrure seffectue vers le dbut du mois de fvrier 2013
mais elle ordonne, le mme jour, le remplacement de lancienne serrure lorsque, appele sur les lieux,
la police lui conseille de procder ainsi.
[32] Ce nest que quelques jours plus tard quelle dcide de couper llectricit, et ce, lorsquelle
constate que le locataire a fait installer lair climatis malgr linterdiction formelle crite au bail ce
sujet et considrant quelle est toujours responsable de labonnement dHydro-Qubec.
[33] La locatrice dpose une photo illustrant la pose dun appareil de climatisation avec un gros fil
lectrique sortant du mur de briques. Elle tmoigne quen constatant linstallation faite sans
permission du climatiseur, elle a pris cette dcision, mais la coupure na dur que quelques jours. Elle
produit la facture pertinente aux jours de coupures et elle quantifie le manque dlectricit ainsi :
49,59 $ : par le nombre de jours de consommation facture (59 jours), soit 84 cent, pour un total d de
31,92 $ (84 cent x 38 jours) (P2).
ANALYSE
La demande de la locatrice
[34] La locatrice tablit avec prpondrance la preuve des non-paiements. Les deux chques
NSF des mois de novembre et dcembre 2012 et son tmoignage constituent, selon le tribunal,
une preuve suffisante.
[35] La dfense du locataire est ni crdible, ni complte.
[36] Il prtend que les reus quil dtient sont rests dans le dossier de son avocat. Toutefois, il ne
formule, en dbut daudience, aucune demande de remise. Il admet galement que son avocat tait
encore au dossier quelques jours seulement avant laudience.
[37] Le dfaut du locataire de prsenter la seule preuve pertinente et utile sa dfense laisse le
tribunal perplexe quant sa bonne foi et la vracit de son tmoignage.
[38] Lagressivit avec laquelle il tmoigne ainsi que les exagrations manifestes de ses affirmations
viennent confirmer le doute du tribunal quant lensemble de sa preuve.
2845.

La force probante du tmoignage est laisse l'apprciation du tribunal.

[39] La demande de la locatrice est donc accueillie.


La demande du locataire
[40] Le tribunal se questionne une nouvelle fois sur la cohrence de la version du locataire.
[41] La locatrice affirme avoir rsid en Floride de dcembre 2012 au 15 janvier 2013 et cette
allgation nest pas contredite par la preuve du locataire.
[42] Celui-ci prtend avoir t vinc du logement ds le 6 janvier 2013 en prsence de ses neveux,
de la police et du concierge. Pourtant, il ne convoque aucun tmoin : ni les neveux, ni sa sur, ni la
police et ni le concierge.
[43] Il prtend avoir subi un grand prjudice puisquil a d aller vivre chez sa sur et le montant de
ses rclamations illustre ses grandes prtentions. Nanmoins, il ne pose aucun acte raisonnablement
normal durant les 6 mois qui suivent et la prtendue viction et la coupure dlectricit. Il prtend avoir
voulu trouver une solution ce qui en soi demeure souhaitable, mais une solution qui consiste en une
totale inaction durant plusieurs semaines est-elle encore une solution vraisemblable ?
[44] En outre, son tmoignage est confus quant aux dommages moraux puisquil affirme avoir vcu
chez sa sur toutes les fois o il naurait pas habit au logement, sans prciser la nature et la mesure
de ce prjudice et sans que sa sur corrobore sa prsence son domicile. Il ne conteste pas non
plus que ses neveux aient voulu habiter le logement, ce qui accrot la probabilit de la version de la
locatrice selon laquelle le locataire avait dj quitt le logement vers la mi-janvier pour y retourner par
la suite.

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[45] Il ny a donc aucune preuve, hormis le tmoignage agressif, exagr et invraisemblable du


locataire, que celui-ci na pu jouir de son appartement de janvier fvrier 2013.
[46] En ce qui concerne labonnement Hydro-Qubec, le locataire affirme que lentreprise a exig la
prsence de la locatrice, ce qui nest nullement prouv et apparat en outre, improbable.
[47] Certes, la coupure du compteur par la locatrice est un acte fautif, mais il est aussi isol et le
dommage en rsultant est non seulement admis, mais aussi comptabilis dans la rclamation de la
locatrice en matire de cots dlectricit puisquelle a dduit le montant correspondant la perte
lectrique. Quoique fautif, il ne sagit toutefois pas dun abus de droit et encore moins dun abus de
procdures, lequel est voqu tort dans la demande du locataire.
[48] Le locataire allgue galement avoir t malade du fait de son apne du sommeil, mais il ne
dpose aucune preuve mdicale au soutien de cette affirmation. La preuve du stress et des
inconvnients ayant pu en rsulter nest donc pas probante.
[49] galement, un changement de serrure ne constitue pas une intrusion, ni une violation de la vie
prive particulirement lorsque celui-ci seffectue en prsence de tiers occupants et alors que la
locatrice croyait le logement vide. Le tribunal croit la version de la locatrice selon laquelle le jour
mme, constatant son erreur, elle a replac lancienne serrure.
[50] En rsum, le locataire se prsente laudience sans tmoin, ni preuve documentaire, ses
propos sont agressifs, ses versions peu crdibles et ses demandes clairement exagres.
1375.
La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la
naissance de l'obligation qu' celui de son excution ou de son extinction.

[51] Le tribunal croit que limminence dun second procs la suite de la premire dcision rtracte
sa demande, a convaincu le locataire de la ncessit dallonger le processus judiciaire vu son dfaut
de payer le loyer depuis plus de 8 mois, et ce, en dposant une requte fonde sur de fausses
allgations et constitue de rclamations montaires clairement exagres.
[52] Sa demande est rejete.
[53] La demande de la locatrice est accueillie et le prjudice caus justifie lexcution provisoire,
comme il est prvu larticle 82.1 de la Loi sur la Rgie du logement.
[54] Les sommes dues par le locataire sont les loyers impays (8 100 $ - 900 $ x 9 mois) ainsi que
520 $ de frais dlectricit. Les frais NSF sont rejets pour manque de preuve.
[55] VU les articles 2803 et 2804 du Code civil du Qubec;
[56] VU larticle 2845 du Code civil du Qubec;
[57] VU les articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Qubec;
[58] CONSIDRANT la preuve lacunaire du locataire;
[59] CONSIDRANT la preuve prpondrante prsente par la locatrice;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[60] REJETTE la demande du locataire qui en assume les frais;
[61] ACCUEILLE la demande de la locatrice;
[62] RSILIE le bail et ORDONNE lexpulsion du locataire ainsi que de tous les occupants du
logement;

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[63] ORDONNE lexcution provisoire, malgr lappel, de lordonnance dexpulsion compter du


10e jour de sa date;
[64] CONDAMNE le locataire payer la locatrice la somme de 8 620 $, plus les intrts au taux
lgal et lindemnit additionnelle prvue larticle 1619 du Code civil du Qubec compter du
18 janvier 2013 sur la somme de 2 700 $, et sur le solde compter de lchance de chaque loyer,
plus 78,50 $ de frais judiciaires.

Anne Mailfait
Prsence(s) :

Date de laudience :

la locatrice
Me Sarah Bissonnette, avocate de la locatrice
le locataire
16 juillet 2013