Mercado Imobilirio: Os

Investidores, Os Ratos e a Bolha

Motivos para voc ficar mais atento ao mercado imobilirio brasileiro
atual e os riscos de uma bolha imobiliria para a economia.
Recentemente comecei a ouvir histrias de pessoas que esto ganhando muito dinheiro
investindo em imveis. Pessoas comuns, como eu e voc, que no so investidores tradicionais
e nem conhecedores das dinmicas de mercado, e muito menos possuem uma educao
financeira slida para arriscar um bocado de dinheiro em apostas no futuro, mas mesmo
assim, isso est acontecendo em grande escala, ao que parece.
Eu j sabia do "bom momento do mercado de imveis" e tambm ando acompanhando a
exploso de novos lanamentos - um mais chamativo que o outro. No bairro onde moro, as
velhas casas esto sendo derrubadas e novos arranha-cus esto surgindo aos montes. No
momento que escrevo este artigo (junho de 2011), so 6 empreendimentos sendo levantados
s nas ruas prximas de onde moro. At ento, apesar de meio assustado com tantos prdios
novos, ainda no tinha me atentado ao que estava acontecendo, at que em um dia qualquer
no incio deste ano, o alarme soou para mim e resolvi pesquisar melhor o que estava
acontecendo.
Veja abaixo, um anncio real de um site de imveis(junho/2011):

Em algum dia qualquer do incio deste ano, estava eu em um dia de trabalho normal e precisei
me deslocar de um andar a outro do prdio onde estava e, ao pegar o elevador encontrei uma
pessoa conhecida e perguntei: "Ol, como vai?" Resposta: "Tudo timo, ainda mais agora que
me tornei investidor. Estou investindo em imveis, porque deixar o dinheiro parado no banco
no d no." - respondeu com chamativa euforia. Neste momento percebi que algo estranho
estava acontecendo. Os verdadeiros investidores sempre dizem: "Quando sua vizinha e seus
amigos comeam a falar que um certo investimento a "oportunidade de uma vida", porque
est na hora de cair fora!" Quando os ratos entram no mercado, os investidores j realizaram
os lucros e j tiraram o dinheiro de campo.

> Breve Histria sobre Investidores e Ratos

Tudo comea com uma oportunidade de mercado. Os investidores, os verdadeiros - com
acesso a informao e conhecedores da dinmica dos mercados, comeam a visualizar uma

alterao em algum mercado que pode sugerir uma oportunidade de investimento. Em silncio
e sem alarde, eles levantam mais informaes e aos poucos comeam a injetar dinheiro no
mercado em questo. Com o passar do tempo, conforme suas expectativas vo se validando,
mais e mais dinheiro comea a entrar, automaticamente aumentando o valor dos ativos do
mercado em questo. Em algum momento j avanado, histrias de pessoas ganhando rios de
dinheiro comeam a aparecer, a mdia comea a noticiar e o pblico (os ratos) comeam a
prestar ateno. Mais e mais histrias de pessoas ganhando dinheiro fcil e ficando ricos do dia
para a noite aparecem e o assunto comear a pipocar em mesas de bar. Neste momento, os
ratos ficam ainda mais agitados e gananciosos, e comeam a entrar cada vez mais no
mercado.
Sem preparo, sem experincia e sem educao financeira, os ratos comeam a fazer um jogo
muito perigoso - arriscando cada vez mais dinheiro no jogo do mercado. O problema dos ratos
que eles normalmente no tem todo o dinheiro necessrio para investir e para entrar no
mercado e no perderem a "oportunidade de uma vida", recorrem a emprstimos a perder de
vista. Muitos no querem ficar com os ativos por muito tempo e esto apenas especulando esperando para empurrar o ativo com lucros para o prximo tolo da fila. o que est
acontecendo neste momento no mercado imobilirio no Brasil.
Muitos esto fazendo um jogo perigoso, pois sem experincia e sem educao financeira, eles
no sabem avaliar os cclos de mercados, que so inevitveis. Como todos j sabem, os
mercados sobem, e os mercados caem. Em minha pesquisa, andei conversando com alguns
corretores de imveis e eles me informaram que um imvel troca de mos 2 ou 3 vezes antes
mesmo da entrega das chaves. So os ratos fazendo especulao. Comprando na planta e
apostando em um aumento no valor do imvel at a entrega das chaves, quando ento
esperam "desovar" o imvel com lucros, para algum que esteja disposto a arriscar ainda
mais. Jogo perigoso!

> A Dinmica dos Mercados: A Vida de uma Bolha

O Dr. Jean-Paul Rodrigue, estuda os mercados e os mecanismos de uma bolha com base no
histrico dos mercados. muito interessante acompanhar as concluses do Dr. Jean-Paul,
onde identificamos claramente o nosso momento no mercado imobilirio no Brasil.
As diferentes fases em uma bolha so apoiadas por 500 anos de histria econmica. Cada vez
a situao obviamente diferente, mas sempre h uma srie de semelhanas.
Veja abaixo como o Dr. Jean-Paul Rodrigue identifica o comportamento de uma bolha
em um mercado qualquer:
Fase 1. Discrio - Os investidores comeam a identificar uma nova oportunidade de
mercado surgindo, com chances de ganhos futuros, mas tambm com um risco considervel,
j que os seus pressupostos ainda no foram comprovados at este momento. Assim, o "smart
money" entra, muitas vezes em silncio e com cautela. Esta categoria de investidor tende a ter
melhor acesso informao e maior capacidade de compreend-la. Os preos comeam a
aumentar gradualmente, mas muitas vezes completamente despercebido pela populao em
geral. Cada vez mais dinheiro aplicado no mercado em questo, conforme o "dinheiro
esperto" vai confirmando cada vez mais os pressupostos iniciais do potencial do mercado, e
que este ativo provavelmente uma aposta importante para o futuro.
Fase 2. Conscincia - Muitos investidores comeam a perceber a dinmica, trazendo mais

dinheiro para dentro do mercado em questo e empurrando os preos para cima. Nesta fase,
pode ocorrer um curto perodo de tempo com alguns investidores vendendo seus ativos para a
realizao dos primeiros lucros. Com o passar do tempo, pode haver cada vez mais situaes
de pico de vendas para a realizao de novos lucros. O "dinheiro esperto" aproveita esta
oportunidade para reforar as suas posies existentes. Nos estgios mais avanados desta
fase, a mdia comea a noticiar o "bom momento do mercado em questo" e o nmero de
participantes sem tantos conhecimentos e informaes do mercado comea a aumentar.
Fase 3. Mania - Todo mundo est percebendo que os preos esto subindo e o pblico
comea a atentar para esta "oportunidade nica de investimentos". A expectativa de
valorizao futura se torna quase que irracional e a mentalidade geral a seguinte: "Os preos
futuros sero maiores que os preos no passado - Garantido" - o que naturalmente vai contra
qualquer sabedoria convencional. Esta fase no , porm sobre a lgica. Montanhas de
dinheiro aparecem, criando expectativas ainda maiores e pressionando os preos a nveis
estratosfricos. No pice dos preos, mais e mais dinheiro entra para o mercado em questo.
Fora do conhecimento do pblico, os verdadeiros investidores, que identificaram a
oportunidade antes do grande pblico, esto silenciosamente tirando o seu dinheiro do
mercado e vendendo seus ativos para a massa ansiosa que est chegando agora com dinheiro
e esperana de lucro fcil e garantido. Uma opinio imparcial fica cada vez mais difcil de ser
encontrada, pois muitos investidores esto participando do mercado e querem que os preos
continuem em alta. O mercado gradualmente se torna mais exuberante e ganancioso, com
histrias de verdadeiras fortunas ganhas da noite para o dia, neste ponto voc j pode ouvir a
sua vizinha falando que virou uma "investidora" e est aplicando no mercado em questo. No
raro que a conversa chegue no seu crculo de amigos, pois todos se tornaram ou esto
pensando seriamente em ser tornarem "investidores". Cada vez mais pessoas sem experincia
e sem conhecimento do mercado entram, muitas vezes apostando o que no tem - tendo
acesso a crdito fcil e se endividando, contando com uma "valorizao garantida no futuro".
Se a fartura de crdito se prolongar, a alta pode continuar por um tempo maior do que se
poderia esperar. Em algum ponto percebe-se uma leve alterao no mercado e comeam
rumores de que os preos j chegaram no topo. A bolha est prestes a explodir.
Fase 4. Colapso - O momento em que esclarecimento e lucidez chegam, e todos
praticamente ao mesmo tempo, percebem que a situao mudou. Confiana e expectativas
encontram uma mudana de paradigma, ocorre uma verificao da realidade, no sem uma
fase de negao, onde muitos tentam tranquilizar o pblico que este apenas um revs
temporrio e que qualquer um que diga o contrrio no sabe o que ele est falando. Alguns
so enganados, mas no por muito tempo. Como um rebanho sem rumo muitos tentam
descarregar seus ativos para um maior tolo, mas so poucos os compradores, todo mundo
est esperando novos declnios de preos. O castelo de cartas desmorona sob seu prprio peso
e retardatrios (comumente o pblico em geral) so deixados prpria sorte, enquanto o
"dinheiro esperto" j saiu de campo h muito tempo. Os preos comeam a despencar a um
ritmo muito mais rpido do que subiram. Muitos detentores dos super-valorizados ativos esto
perto de ir falncia, provocando ondas adicionais de vendas a preos reduzidos. Neste
momento, existe at a possibilidade de encontrar boas oportunidades de mercado, mas agora,
o pblico em geral considera este investimento como "o pior investimento que se pode fazer na
vida". Este o momento em que o "dinheiro esperto" entra novamente no mercado e comea
a adquirir ativos a preos convidativos.
Grfico do Comportamento Tpico de uma Bolha em um dado Mercado

Se voc estiver atento ao que est acontecendo no mercado imobilirio no Brasil, vai poder
identificar incrvel semelhana com a fase 3 (Mania Phase) das fases da bolha do Dr. Jean-Paul
- conforme destaque abaixo:

muito interessante analisar o histrico e artigos de antes e depois do estouro da bolha

imobiliria americana, que originou uma crise financeira mundial. Embora existam diferenas
entre as situaes de Estados Unidos e Brasil, podemos notas algumas semelhanas com o que
est ocorrendo no momento no Brasil.
Veja trecho de um artigo publicado em 6/JAN/2008 sobre a possvel bolha imobiliria
americana:
"O que a Bolha Imobiliria americana? Alguns economistas j analisam a algum
tempo os preos, ou sobre preos, de imveis nos EUA. A avaliao, quase unnime,
que os preos dos imveis esto muito "inflados" e que no respondem pelo real
valor destes. Estes preos esto to inflacionados que chegaram a um ponto que no
so sustentveis e especula-se que a qualquer momento essa bolha estoure. A essa
excessiva sobrevalorizao do mercado de imveis dos EUA que chamamos de
"bolha imobiliria" americana."
Veja outro trecho do mesmo artigo:
"Em funo da sobrevalorizao do mercado imobilirio, onde americanos gastavam
muito comprando e construindo novos imveis, seja com intuito de vend-los

posteriormente (e assim obter alto retorno financeiro) ou para uso prprio, foi
necessrio financiar essa massa de novos investidores. Porm, com um possvel
ajuste de preos que ocorre agora, e com as dificuldades em honras os emprstimos
feitos, os americanos esto atrasando ou deixando de pagar a hipoteca da casa
prpria. Com isso, so afetadas todas as empresas envolvidas nos emprstimos
imobilirios."
Veja artigo do portal G1, de 14/03/07 - com a inadimplncia subindo drasticamente e com a
bolha prestes a estourar:
Entenda a bolha imobiliria dos EUA
Outro dado interessante para analisar o grfico do histrico dos preos dos imveis nos
Estados Unidos - criado pelo economista Robert J. Shiller.

> Crdito Farto: De Onde vem o Dinheiro?

Parte dessa euforia vem do acesso fcil ao crdito que estamos vivendo no Brasil atualmente.
Mas como voc j deve saber, no existe mgica no mercado financeiro, em outras palavras, o
dinheiro precisa vir de algum lugar. Ento de onde vem essa dinheirama toda para esse crdito
farto?
Resposta: Grande parte vem da poupana.
Veja o que diz o artigo abaixo do site correiodoestado.com.br, de 28/06/2011:
"O dinheiro que os bancos pblicos e privados emprestam para financiar a casa
prpria vai ficar menor e o emprstimo para o setor dever ficar mais caro nos

prximos anos. Alguns especialistas estimam que a fartura de crdito para a

habitao acabe em menos de dois anos, embora os mais otimistas prevejam que a
escassez de crdito comece em apenas dez anos. De qualquer forma, o risco de falta
de crdito real.
A classe mdia, que tem renda entre R$ 1.635 e R$ 5.450 e costuma comprar
imveis entre R$ 200 mil e R$ 500 mil, ser a mais afetada. Isso porque os recursos
para a compra da casa prpria nessa faixa de preo vm da poupana, ameaada de
esgotamento no curto prazo. Segundo o coordenador do FipeZap, ndice que mede o
preo do metro quadrado no pas, Eduardo Zylberstajn, o crdito para casa prpria
pode comear encurtar j em 2012."
e continua...
"Em relao poupana, que tem como foco a classe mdia brasileira, existe um
risco maior, segundo Crestana. Ele explica que a caderneta no pas hoje gira em
cerca de R$ 350 bilhes e, por lei, 65% tm que ser destinado habitao, o que d
cerca de R$ 230 bilhes, destinados ao mercado habitacional.
Hoje, o saldo de aplicaes de cerca de R$ 160 bilhes. Ento, sobram cerca de R$
70 bilhes. Agora, s no ano passado, foram usados R$ 60 bilhes e, se usarmos R$
60 bilhes em 2011, a princpio acaba o recurso da poupana. Podemos precisar mais
do que tem para manter o volume que temos hoje. Ento, daqui a dois ou trs anos,
vamos ter que encontrar outras fontes para crescer a R$ 70 bilhes ou R$ 80 bilhes
por ano para financiar a compra da casa prpria."
Me assusta alguns trechos do artigo, como:
"A classe mdia, que tem renda entre R$ 1.635 e R$ 5.450 e costuma comprar imveis entre
R$ 200 mil e R$ 500 mil"
Veja como as pessoas esto se arriscando: mesmo para quem ganha R$ 5.450, adquirir um
financiamento de R$ 500 mil extremamente arriscado.
Agora veja que interessante os dados do Relatrio de Economia Bancria e Crdito do
Banco Central - de 2010. Neste relatrio constam informaes sobre os diversos tipos de
crdito disponveis no Brasil, inclusive o crdito imobilirio, e na pgina 52 podemos ler:
Assim, aps dcadas de estagnao do crdito habitacional no Brasil, os financiamentos
imobilirios para pessoas fsicas voltaram a apresentar crescimento contnuo a partir de
meados de 2005 (Grfico 4), tendo tal expanso se acelerado a partir de 2008, e o
saldo desses crditos passaram a totalizar R$138,8 bilhes (3,6% do PIB) em
dezembro de 2010, com expanso de 51,1% nesse ano. Esse crescimento recente do
crdito habitacional liderado pelos financiamentos concedidos por instituies
financeiras pblicas, cujas operaes totalizaram R$105,0 bilhes (2,7% do PIB) em
maro de 2010. importante ressaltar, no entanto, que os financiamentos habitacionais
concedidos por instituies financeiras privadas tambm vm reagindo, tendo
apresentado crescimento de 43,8% no perodo de doze meses terminado em dezembro
de 2010 e atingido saldo de R$33,8 bilhes (0,9% do PIB).

Grfico sobre a concesso de Crdito do Sistema Financeiro da Habitao

Repare no grfico como a concesso de crdito dispara a partir do final de 2007 - e

como voc bem deve saber - caso tenha acompanhando a disparada dos preos dos
imveis no Brasil nos ltimos anos, foi exatamente do final de 2007 para 2008 que os
preos aumentaram exageradamente - conforme est escrito no relatrio "tendo tal
expanso (de crdito) se acelerado a partir de 2008". Conforme o relatrio, o governo
foi alterando e melhorando as leis relacionadas ao sistema de habitao, para aumentar
a segurana jurdica do sistema e assim facilitar a concesso do crdito. O problema
que o fluxo exagerado de dinheiro para a habitao fez o preo dos imveis disparar,
tornando o sonho da casa prpria mais distante para quem pretendia comprar para
moradia (no para especular). Quem chegou primeiro se deu bem, mas a partir de
2010 os preos j eram exorbitantes para a maioria dos brasileiros.

> Muito Dinheiro + Pouca Educao Financeira = Inadimplncia

Com todo este "frenesi consumista", prevejo que a inadimplncia ir aumentar
consideravelmente nos prximos anos, simplesmente porque os ratos no sabem fazer contas.
Eles adquirem dvidas alm de sua capacidade de pagamento e muito dessa inadimplncia vir
dos que adquiriram financiamentos astronmicos para especular com o mercado de imveis.
Com a inflao pressionando, em breve eles vo descobrir que o "negcio de suas vidas" no
era to bom assim. Perceba que o negcio, o imvel e o mercado no o problema. O
problema o rato sem educao financeira que quis dar um passo maior que sua capacidade
de pagamento, embora no momento ele achasse que podia arcar com os compromissos
adquiridos.
De fato, parece que isto j est acontecendo, segundo informaes da Serasa Experian:
"A inadimplncia dos consumidores tende a manter-se alta durante todo o ano de
2011. A constatao do Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplncia
de abril de 2011, divulgado nesta quarta-feira (15).
Em abril a previso de inadimplncia aumentou 1,7% e atingiu o patamar de 98,7
pontos, stimo avano mensal consecutivo. A perspectiva do Indicador, no entanto,
que os nveis de inadimplncia mantenham-se abaixo de 100 pontos.
Segundo a Serasa, o que contribuiu para esse quadro, de aumento da inadimplncia,
foram fatores como: o maior grau de endividamento dos consumidores, a elevao
da inflao, o encarecimento do crdito e as perspectivas de um crescimento mais
brando da economia e do mercado de trabalho neste ano."

> Previses de "Nostradamus"

Como voc j deve saber, prever o que vai acontecer em qualquer mercado impossvel,
mesmo para os mais experientes. Mas com base nas informaes, podemos prever que
algumas coisas tm mais chances de acontecer. Como foi dito, muito do que ocorre no
mercado imobilirio atualmente obra de especuladores, que compram o imvel na planta na
esperana de que os preos subam at a entrega das chaves, onde ento podero repassar o
"mico" para o prximo tolo da fila. Mesmo para quem pretende comprar para uso prprio para moradia, este no um bom momento simplesmente porque os preos esto muito altos
e a inflao elevada.
Como parte desse pessoal est apenas especulando, muitos esperam "desovar" seus "ativos"
em breve e com lucros. O problema dos ratos que eles so muito assustadios, e a qualquer
sinal de mudanas eles correm gritando desesperados e com o corao disparado, temendo
perder dinheiro, e neste caso, muito dinheiro. Os ratos, ao contrrio dos investidores, no tem
tanto dinheiro extra para arriscar, e se algo der errado, eles podem se ver falidos de uma hora
para outra.
Todos esto apostando na alta, e quem compra agora, mesmo com os preos nas alturas,
espera poder revender com lucro em um momento futuro. Mas como foi dito, todos os
mercados operam em ciclos e em algum momento os preos no podero subir mais,
simplesmente porque a renda das pessoas no est acompanhando a alta dos preos dos
imveis - as pessoas no podero mais pagar os preos pedidos. Outros ratos adquiriram
imveis para poder alugar aps as chaves e contar que o dinheiro do aluguel ajudar a pagar
as prestaes do imvel e assim, ao trmino do financiamento, ficaro com um imvel quitado
e podendo usufruir do dinheiro extra do aluguel. Mas com a enxurrada de lanamentos
previstos para os prximos 2 ou 3 anos, algo entre (2012 e 2014), quando esses imveis
estaro sendo entregues, eu temo que no tero tantos inquilinos disponveis como os ratos
esperam e tambm temo que no tero tantos profissionais liberais dispostos a adquirir um
escritrio com preos estratosfricos. Como o ratos no tem dinheiro extra sobrando, se o
imvel ficar parado por, digamos 5 ou 6 meses sem alugar, seus joelhos comearo a tremer,
pois estaro sentindo o peso das prestaes do financiamento batendo em suas portas - alm
de custos extras com IPTU e condomnio de seu mais novo "investimento". Em outras
palavras, a inadimplncia, principalmente originria de financiamentos do mercado imobilirio,
pode atingir nveis alarmantes nos prximos anos.
Outro ponto que merece ser observado o nvel de endividamento das construtoras. Com
terrenos caros e salrios supervalorizados, a presso dos custos est batendo porta das
construtoras. A folha de pagamento das empresas do setor imobilirio gigantesca e qualquer
turbulncia no mercado, por menor que seja, poder acarretar em srios problemas financeiros
- algumas podero at mesmo - em algum momento, recorrer a emisso de debntures para
honrar com seus compromissos, ou em casos mais graves, podero ficar inadimplentes. Se
isso ocorrer, as obras podero sofrer grandes atrasos e em casos mais graves, ficaro
totalmente paralisadas por tempo indeterminado. Neste cenrio, com os ratos espremidos em
dvidas e com os preos dos imveis j no limite, em um dado momento as pessoas
simplesmente no vo mais estar dispostas a pagar os preos exorbitantes que estaro sendo
pedidos. Neste momento ocorrer a desacelerao do aumento de preos, depois a
estabilizao, e finalmente os preos comearo a cair.
Com a possibilidade de lucro diminuindo drasticamente e com o aperto do oramento - devido
a grande dvida assumida, os ratos no tero muitas opes, e comearo a tentar repassar o
imvel, mas neste momento muitos outros ratos estaro fazendo a mesma coisa e como ns

sabemos, a lei da oferta e da procura certeira. Com uma enxurrada de ofertas, os ratos
precisaro repassar seus passivos o mais rapidamente possvel, com algumas perdas. Neste
processo, eles empurraro os preos para baixo.
Podero ocorrer tambm muitos casos de devoluo dos imveis s construtoras (distratos) j que os altos lucros imaginados pelos ratos no podero ser mais alcanados. Os ratos mais
ligeiros percebero que o melhor a fazer assumir o prejuzo e encerrar a operao, antes que
a situao piore ainda mais. Como voc j deve saber haver muita perda financeira neste
processo.
A queda mdia dos preos dos imveis e os distratos podero deixar as construtoras - j
endividadas, em situao de maior aperto, j que elas no conseguiro vender seus imveis
aos preos inflados, at ento praticados. Isso implica na reduo de lucro das construtoras.
Poderemos ver neste momento, algumas incorporaes ou fuses entre construtoras, tentando
juntar foras para se segurarem e se prepararem para os momentos de aperto que se
aproxima. Neste cenrio, eu no me surpreenderia com notcias de grandes prejuzos para
algumas construtoras. Se a coisa ficar muito feia mesmo, algumas podero simplesmente
parar de honrar seus compromissos, gerando ainda mais atrasos e paralisaes nas obras, ou
pior, atrasando a folha de pagamento. A partir da, o pnico poder se espalhar rapidamente.
Se o problema ocorrer com muitas construtoras, poderemos ver alguma interveno do
governo para tentar "abafar" o caso, j que no seria nada bom para a imagem do pas estar
em meio a uma crise com tantos eventos importantes que se aproximam.
impossvel predizer se o CRASH vai realmente ocorrer e se ocorrer, qual ser o tamanho do
estrago. Mas se eu fosse voc ficaria com as antenas bem ligadas sobre as prximas notcias
do mercado imobilirio.

> Sempre Duvide da Opinio de "Especialistas"

Mesmo que os especialistas recomendem investir em um dado mercado, no significa que ser
uma boa idia, s porque o especialista recomendou. Em primeiro lugar, voc deve sempre
estar atento ao nvel de envolvimento do especialista com o mercado - ele est envolvido com
o mercado de algum forma? Qual o interesse do especialista em falar bem de um certo
mercado? Quando um "especialista" do mercado imobilirio diz que uma boa investir em
imveis, porque os preos vo subir ainda mais, fique atento.
Veja abaixo, em notcia publicada no site infomoney - em abril de 2011, especialistas falando
sobre as aes das empresas do setor imobilirio:

Gafisa, Tecnisa, Brookfield e Even so aes preferidas do

Barclays no setor imobilirio
Clique aqui para Ler o artigo completo
SO PAULO - A Gafisa (GFSA3), a Brookfield (BISA3), a Even (EVEN3) e a Tecnisa
(TCSA3) seguem como as aes mais preferidas do Barclays Capital dentro do setor
imobilirio, revelou o banco britnico nesta tera-feira (26), em relatrio.
De acordo com os analistas Guilherme Vilazante e Vinicius Mastrorosa, estes papis so
os mais descontados do segmento e esto sendo negociados por um preo abaixo dos
valores de liquidao das empresas, oferecendo, portanto, um potencial de valorizao
atrativo.
"Os valores de mercado destas companhias raramente refletem os pagamentos que

elas j receberam, o que significa que no h necessidade de crescimento (ou at

mesmo lanamentos futuros) para dar suporte ao potencial de valorizao das aes,
em nossa viso", destacaram os analistas do banco.
Reviso dos targets
Diante deste cenrio, os analistas do Barclays promoveram algumas alteraes em suas
estimativas para as companhias brasileiras do setor imobilirio. Entre elas, o banco
aumentou seu preo-alvo para os papis de Brookfield, Even, Gafisa, MRV
Engenharia (MRVE3), Rossi (RSID3) e Tecnisa. Por outro lado, os targets de Cyrela e
PDG foram reduzidos.

Baseado no preo atual dessas aes, no momento em que escrevo este artigo, fica difcil
acreditar que os valores das aes dessas empresas alcancem os valores estimados pelos
especialistas para o final de 2011. Em outras palavras, se voc resolvesse seguir a opinio dos
especialistas em abril de 2011, e tivesse investido dinheiro nessas aes, basicamente teria
perdido dinheiro, at o momento.

> Os Investidores Saram, e os Ratos Continuam

Veja notcia interessante publicada recentemente:

Investidor Sam Zell vende parte de suas aes na Gafisa

O Equity International, grupo do megainvestidor norte-americano Sam Zell, vendeu
parte de sua fatia de cerca de 11,48% na imobiliria Gafisa. O negcio fez os papis
da empresa negociados na BM&FBovespa carem 6,2% ontem. Foram vendidos 9
milhes de ADRs (American Depositary Receipts, recibos garantidos por bancos
americanos que equivalem a aes e so negociados nas Bolsas daquele pas). Cada
ADR equivalente a duas aes ordinrias da empresa.
Com a venda de 4,3% do capital da Gafisa, Zell passa a deter 30,1 milhes de aes
ordinrias, representativas de 7,18% da companhia.
Um executivo do Equity International, que pediu para no ser identificado, disse

Bloomberg que a transao ocorrera anteontem.

Zell, investidor com foco no setor imobilirio e de mdia, vendeu a fatia da
construtora brasileira aps o ndice que rene as incorporadoras listadas na
BM&FBovespa ter acumulado perdas de 11% no ano e de os ADRs da Gafisa terem
cado 20% no mesmo perodo.
Isso soa um alarme, disse Bloomberg Cristiano Hees, analista da Brascan
Corretora. muito negativo. Pode ser que eles vejam algo no setor como um todo.
E o artigo termina com:
"O presidente do conselho da Gafisa, Gary Garrabrant, tambm executivo-chefe
da firma de investimentos de Zell."
Ento vamos pensar: O Sr. Sam Zell vendeu boa parte de suas aes que tinha da empresa
Gafisa, e o presidente do conselho da Gafisa, Gary Garrabrant, tambm executivo-chefe da
firma de investimentos de Zell.
Embora o mercado atualmente seja favorvel para as construtoras, que esto construindo e
vendendo como nunca e teoricamente faturando como nunca, fico me perguntando porque os
papis dessas empresas esto caindo.
Novamente, os investidores sabem coisas que os ratos no sabem.
Atualizao do Artigo - Notcia de 11/07/2011 - Portal G1

Construtora suspende obras e deixa 5 mil trabalhadores

parados na Bahia
Entrega de alguns apartamentos em Feira de Santana foi adiada. Clientes que
compraram imveis na planta esto com medo de ter prejuzos.
Clique Aqui para Ler a notcia completa
Atualizao do Artigo - Notcia de 11/07/2011 - Infomoney

Ao da MRV cai 12,77% e o maior recuo semanal dentro

do Ibovespa
SO PAULO Com queda em todos os cinco preges da semana, as aes da
MRV (MRVE3) relataram a maior desvalorizao do Ibovespa no perodo entre 4
e 8 de julho, acumulando perdas de 12,77%, enquanto o benchmark da bolsa
brasileira caiu 2,97%. O desempenho foi mais forte em relao s outras
empresas do setor imobilirio que tambm fazem parte do Ibovespa, tais como
PDG (PDGR3, -6,56%), Gafisa (GFSA3, -6,43%) e Rossi Residencial (RSID3,
-6,03%). Com a queda desta semana, as aes da
MRV acumulam perdas de 23,30% no ano, sendo a terceira pior performance
dentre as imobilirias do Ibovespa em 2011, ficando a frente apenas da Gafisa e
da Cyrela, que j caram 40,61% e 33,1%, respectivamente.
Clique Aqui para Ler a notcia completa
Atualizao do Artigo - Notcia de 29/08/2011 - Folha

Crise mundial eleva busca por investimentos seguros

A corrida por ativos reais comeou. Com a instabilidade nos EUA e na Europa,
cresce a demanda por investimentos considerados seguros, como imveis e
ouro. Aplicar em imveis, porm, exige um grande volume de
recursos, especialmente com a alta de preos no Brasil. J a compra de ouro
pode ser difcil para iniciantes.

Nota: Eu li e reli a notcia para ver se no estava vendo nmeros

fantasmagricos no monitor do meu computador, mas os nmeros so esses
mesmo: Imvel comercial de 54m2 por R$700 mil e espera alugar por R$10
mil por ms para executivos. Agora vou ter que ser bem sincero aqui: Se
imvel de 54m2 por R$700 mil um investimento seguro, sinceramente no sei
mais o que um investimento arriscado. Algum a por favor me diga, ser que
s eu aqui acho esses nmeros absurdos?
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Se voc quiser saber mais sobre bolhas imobilirias e como elas podem afetar
toda a economia de um pas, veja o vdeo abaixo sobre como nasceu e
explodiu a crise imobiliria na Espanha.

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> Concluso

Os defensores do mercado podem argumentar que este artigo apresenta somente dados
negativos e "tendenciosos" e que preciso analisar mais dados para entender melhor o que
est acontecendo. Pode ser, mas mesmo assim, eu em seu lugar ficaria com as antenas
ligadas.
Entrar para o mercado imobilirio neste momento pode ser muito arriscado para quem no
tem educao financeira e no tem experincia com investimentos - e mesmo para os que
pretendem adquirir imveis para uso prprio devem fazer e refazer as contas para ver se "cabe
no oramento".
Questes como a presso da inflao, a tendncia de alta dos juros, a possibilidade de o
crdito se tornar mais escasso e caro, os preos elevados dos imveis e o aumento do
endividamento das construtoras, merecem muita ateno. No caia na conversa de vendedor
quando eles dizem: "Estamos com as ltimas unidades, por isso voc precisa se decidir
rapidamente". mentira. Eles dizem isso apenas para pression-lo a tomar uma deciso
rpida. O momento de fazer tudo com calma e avaliar a aquisio de um financiamento de
longo prazo com muito cuidado, pois a turbulncia econmica que nos aguarda na prxima
esquina, ser de grandes propores.