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Administracin de
consorcios en P.H.
3. Administracin de
consorcios en P.H.
3.1. El derecho real de propiedad
horizontal. Prehorizontalidad
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edificio.1
1 Art.
Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto
de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
3 Art. 2.617. Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N. 340. (25 de septiembre de 1869). Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
4 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de
agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
Ley N. 13.512 (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de
agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
6 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de
agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
8 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la
Nacin Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1
de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
Pre-horizontalidad
Lo normado en el Cdigo unificado en materia de pre-horizontalidad caracteriza
a la misma como un contrato anterior a la constitucin de la propiedad
horizontal9, temtica que necesariamente ha sido incluida dentro de las
disposiciones del derecho real de P.H. a partir del art. 2.070 del Cdigo, a modo
de resguardo legal.
La pre-horizontalidad se encontraba regulada en la Ley 19.724/7210 (hoy
derogada por la vigencia del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin), la cual
estableca, como seguridad jurdica para un futuro propietario en P.H., que se
deba hacer constar por escritura pblica la declaracin de voluntad (del
desarrollador, promotor, constructor, propietario) de afectar en P.H. el inmueble
construido o en construccin o de un terreno destinado a construir un edificio
que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso 11. Cabe agregar que,
amn de existir la norma, la misma no tuvo un debido cumplimiento y muchas
personas adquiran (y adquieren) en preventas un derecho a futuro sobre un
inmueble, inclusive ad corpus, sin tener las garantas en el negocio, ya que los
inversionistas no cumplan con el trmite previo de tener el proyecto aprobado
y registrado, sino que, sobre la marcha de la ejecucin de la obra, avanzaban en
la regularizacin jurdica mientras perciban el ingreso de las ventas
promocionadas, lo cual constitua un negocio de riesgo comercial para el
interesado adquirente que simplemente confiaba en el o los vendedores.
Ley N. 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construccin. Financiamiento Leasing. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
13 Art. 2.071. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
14 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de
agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
15 Decreto N. 18.734. (10 de agosto de 1949). Propiedad horizontal. Su reglamentacin. Poder Ejecutivo de
la Nacin Argentina.
16 Art.
18
Art. 4 del Decreto N. 18.734, sustituido por art. 1 del Decreto N. 23.049; B.O.: 11/1/1957. Poder
Ejecutivo de la Nacin Argentina.
Etapa inicial
Subdivisin a lo
largo de un
terreno.
Independencia
funcional y
salida a la va
pblica.
Etapa de
evolucin
Conserva
caractersticas
iniciales.
Subdivisin
horizontal y
vertical. Amplia
destino de uso.
Etapa posevolucin
Innovacin en
los desarrollos
inmobiliarios
(megaconsorcios,
grandes centros
comerciales,
etc.)
10
Contenido fundamental:
19 Art.
11
determina porcentuales
contribuciones);
(para
pago
de
expensas
dems
26 Vase
12
Use y goce de las cosas, partes comunes y de los bienes del consorcio.
30 Art.
13
(inscripta
en
el
registro
inmobiliario
15
35 Art.
16
17
Gobierno "tridimensional" de
la persona jurdica: consorcio
2 rganos colegiados
1) Asamblea de propietarios
(toma decisiones por
mayoras, segn lo
establecido en el Reglamento
P.H. y el Cdigo).
2) C onsejo de propietarios
(cuenta con atribuciones
especficas).
1 rgano individual
3) Administrador
(representante legal, gestiona
sobre los asuntos indicados
en el Reglamento de P.H. y
por la asamblea).
36 Art.
18
37 Art.
19
Fuente: [Imagen intitulada sobre expensas de P.H.]. (s. f.). Recuperada de http://goo.gl/i2yyWl
40 Art.
41 Vase
20
La primera asamblea
Esta debe realizarse dentro de los 90 das de cumplidos los dos aos del
otorgamiento del reglamento de P.H. o a partir del momento en que se
encuentren ocupadas el 50 % de las unidades funcionales (art. 2.066 del
Cdigo44). Asimismo, en esta oportunidad, lo que se destacar es la ratificacin
42 Art.
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Innovaciones legales:
a) Posibilidad de auto-convocarse para deliberar (art. 2.059 in fine45).
Caracterstica: las decisiones son vlidas si la autoconvocatoria y el
temario a tratar (orden del da) se aprueban por una mayora de 2/3 de
la totalidad de propietarios.
b) No es indispensable un llamado a una reunin extraordinaria, ya que el
Cdigo unificado considera que son vlidas las decisiones tomadas por
voluntad unnime del total de los propietarios (expresamente) aunque
no lo hagan en asamblea (art. 2.059, lt. prrafo46), lo que quedara ad
referndum para la prxima asamblea, a efectos de hacer constar en el
libro de actas la decisin tomada.
c) Qurum: en cuanto a las asambleas de propietarios, se simplifica la
convocatoria y, especialmente, el qurum y las mayoras pueden lograrse
ms fcilmente por adhesin (Comisin para la elaboracin del proyecto
de Ley de reforma, 2012, p. 211).
Pedido de
nulidad de la
asamblea
45 Art.
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Actas de asamblea
Al margen de los libros contables y administrativos, es obligacin llevar un Libro
de Actas de Asamblea (art. 2.062 del Cdigo48) y un libro de Registro de Firmas
de Propietarios a efectos de dejar constancia de la participacin en la asamblea
(firma de propietario presente).
Entre los propietarios presentes se elige un presidente para que conduzca la
asamblea y un secretario. Las actas son confeccionadas por el secretario de actas,
donde se har constar en las fojas el detalle del tratamiento y resolucin del
orden del da anunciado. Las actas son firmadas al pie por el presidente de la
asamblea y dos propietarios. El administrador debe dejar constancia de
comunicaciones enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas o eventuales
conformidades expresas.
Estos libros son elementos de vital importancia para la persona jurdica y, por
ende, para el derecho real de propiedad horizontal.
El Cdigo unificado tambin regula sobre la asamblea judicial en el art. 2.06349,
la que puede ser pedida por el 10 % de los propietarios si los organismos
(administrador o consejo de propietarios) omitieron convocarla. El juez fijar una
audiencia para convocar a los propietarios, quienes sern anoticiados mediante
cdula de notificacin judicial. Con su presencia, se proceder a resolver el orden
del da planteado, el cual se determinar con mayora simple de presentes. Si no
se llega a una decisin, el juez decidir en forma sumarsima e incluso dispondr
medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio, si correspondiere.
Consejo de propietarios
El cdigo unificado ratifica la figura del consejo de propietarios, aquella que
surgi de los usos y costumbres en la vida consorcial, pues la norma actual lo
identifica como uno de los rganos de gobierno y administracin de la persona
jurdica. Es designado por la asamblea e integrado por propietarios, y el Cdigo
no especifica un nmero o cantidad de integrantes. El consejo de propietarios
es una realidad de la no que se puede prescindir y que, en gran parte, es el que
a nivel cotidiano se encarga de todos los asuntos (Comisin para la elaboracin
del proyecto de Ley de reforma, 2012, p. 210).
Se establecen como atribuciones, en el art. 2.064 del Cdigo50, las siguientes
pautas:
48 Art.
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una retribucin justa por sus labores. Por lo tanto, a modo de ejemplo se esboza
una propuesta de escala arancelaria, la que posee actualizaciones anuales:
Tipologa
Mnimo
UF
Hasta
Adic.
20 UF Desde
UF
Adic.
Hasta
A1
5400
270
338
4275
214
270
3375
169
214
2700
135
169
2138
107
135
53 Ley
20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de martilleros y corredores. Bs. As.; B.O.: 17-04-1973.
Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
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54 Art.
28
29
Obligaciones particulares
(reglamento interno)
Conserva las buenas relaciones y una
reciprocidad armnica entre vecinos.
Ofrece practicidad en la bsqueda
para solucin de problemticas.
Diligencia
expeditivamente
los
trmites y pedidos que indican los
propietarios y efecta sugerencias
para que sean consideradas, etctera.
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Liquide y enve
por email las
expensas en
simples pasos.
Control de cuentas de
administracin,
comunidades, unidades y
proveedores.
Liquid los
sueldos de los
encargados.
Presentacin
AFIP 931,
SUTERH y
FATERYH.
Informes de gastos,
cobros, y estados de
cuentas.
Avisos va web
de pagos de
expensas por
parte de los
propietarios.
Enve informacin y
anuncios a los
propietarios.
Programe
reuniones de
asamblea y
cargue datos de
juicios.
Impresin y envo de
expensas solo a
propietarios que lo
soliciten.
Reservas de
amenities por
parte del
propietario.
Digitalice y comparta
reglamentos,
presupuestos y
comprobantes.
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Expensas
La determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes constar
en el reglamento de P.H. (art. 2.056 del Cdigo55). Asimismo, el Cdigo unificado
identifica la obligacin del propietario en consorcio como gastos y contribuciones
(art. 2.04856). Regula, en primera instancia, que cada propietario deber atender
los gastos de conservacin de su unidad funcional, no obstante est obligado a:
pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o
sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble57.
Es importante destacar que tambin ser obligacin del
propietario responder a las obligaciones impuestas (en tema de
gastos y contribuciones): al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Expensas
comunes
extraordinarias
55 Art.
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36
37
Fuente: [Imagen intitulada sobre pago de expensas]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/ahlzf5
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61 Ley
20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de Martilleros y Corredores. Poder Ejecutivo Nacional.
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traslativa de dominio, con todos los datos del nuevo titular, a efectos de
que actualice el registro de propietarios.
El Lic. Jorge Cena nos expresa, en el marco del Curso II: Proyectos de inversin
inmobiliaria de la Certificacin en Gestin y desarrollo de negocios inmobiliarios
(Cloud21, 2015), que al comercializar un inmueble en P.H., el corredor o brker
inmobiliario debera resaltar, ms all de todo, lo relacionado al orden fctico;
se destaca:
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Tambin nos evidencia que es muy bien visto que exista un adecuado
cumplimiento de las normativas en cuanto a: el funcionamiento del consorcio,
mediante asambleas ordinarias en tiempo y forma, como as tambin todo lo que
tenga ver con aspectos estticos del edificio tales como la no contaminacin
visual de uso de antenas, aires acondicionados, ropas en los balcones, uso de
bicicletas en los pasillos y palieres, mascotas sueltas, etctera; es decir, todo
aquello que transmita orden, relaciones de buenas convivencias y evite impacto
negativo tanto en lo visual como en lo sonoro, para lograr tranquilidad y
seguridad cotidiana. Si se soslayan estos detalles, pueden pasar a ser motivos de
objeciones ante posibilidades de ventas o alquileres de propiedades y,
consecuentemente, implicar el fracaso de las operaciones inmobiliarias.
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Referencias
Cloud21. (2015). Curso II de la Certificacin en Gestin y desarrollo de negocios
inmobiliarios: Proyectos de inversin inmobiliaria. Crdoba, Argentina: Cloud21,
Universidad Empresarial Siglo 21.
Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N. 340 el 25 de septiembre de 1869.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado. (2014). [J.C. Rivera, G. Medina (Dirs.),
y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N. 26.994; B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1 de agosto de 2015; texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077 B.O. 19/12/2014.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina]. Buenos Aires: La Ley.
Constantino, J. (2015). La propiedad horizontal en el nuevo Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin. Buenos Aires, Argentina: Hammurabi.
Decreto N. 18.734. (1949/08/10). Propiedad horizontal. Su reglamentacin. Poder
Ejecutivo de la Nacin Argentina.
Ibez, M. (2015). Impacto del nuevo Cdigo Civil y Comercial en la gestin del Martillero
y Corredor. Crdoba, Argentina: Alveroni.
Ibaez, M. (2015). Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hiplito Yrigoyen,
Crdoba - Argentina). Fotografa indita.
Ley N. 941. (27 de diciembre de 2002). Registro Pblico de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal. Su creacin. Legislatura de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires.
Ley N 13.512. (18 de octubre de 1984). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
Ley N 19.724. (13 de julio de 1972). Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de
inmuebles en propiedad horizontal. Abrogacin del Decreto-Ley 9032/63. Poder
Ejecutivo de la Nacin Argentina.
Ley 20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.: 1704-1973. Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
Ley N. 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construccin. Financiamiento
Leasing. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
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