AdministraciónyGestiónInmobiliaria Lectura56

Mdulo 3
Administracin de
consorcios en P.H.
3. Administracin de
consorcios en P.H.
3.1. El derecho real de propiedad
horizontal. Prehorizontalidad
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edificio.1
Para abordar la tarea de administracin de un consorcio en propiedad horizontal,

es necesario conocer el bien inmueble tanto en sus caractersticas legales (que
lo identifican) como en sus condiciones fsicas reales. Cabe decir que el aspecto
jurdico es el de mayor incidencia, ya que de ello depende la existencia del
derecho real de PH.
Es oportuno referenciar que la gestin no es una incumbencia

exclusiva del martillero y corredor, ya que muchas profesiones
ejecutan la tarea en cuestin; incluso, puede desempearse como
administrador un propietario del consorcio. En la actualidad se
evidencia una necesidad de profesionalizar la gestin, atento a la
complejidad que representa este tipo de administracin.
1 Art.
2.037. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
El derecho real de propiedad horizontal tiene presencia en nuestro pas desde el

ao 1948, cuando comienza regir la ley 13.5122. El mismo nace con una norma
especial, en virtud de que no fue contemplado en su oportunidad dentro del
numerus clausus de la norma Velezana.
Uno de los puntos conflictivos que planteaba Vlez Sarsfield era la compleja
relacin de convivencia cercana entre personas o familias desconocidas que
moraban en pisos o departamentos, lo que haca inevitable la existencia de
conflictos. El actual Cdigo Civil y Comercial, superando el pensamiento pasado
y tomando la evidente realidad, integra el presente derecho real dentro del libro
IV, en el ttulo 5, donde establece no slo su conceptualizacin y las
disposiciones generales, sino tambin las facultades y obligaciones de los
partcipes necesarios que estn en relacin directa a este derecho de propiedad.
La perspectiva actual (en los usos y costumbres) desarroll caractersticas como:
la gran construccin de edificios y constitucin de mega-consorcios, como as
tambin la multiplicidad de servicios que se pueden brindar dentro de un edificio
o complejos de edificios, siendo en algunos caso ya notaria la existencia de minipoblaciones o ciudades.
Tabla 1: Propiedad horizontal

Propiedad horizontal: antes, durante y despus
Un antes implica todo aquello que Vlez Sarsfield no consider oportuno y, ms
an, que justific en su nota al artculo 2.617 del Cdigo Civil de la Nacin
Argentina3 (donde detallaba los inconvenientes), para no incorporar al
momento de la enumeracin de los Derechos Reales la propiedad horizontal,
siendo que en aquella poca, en pases europeos (a modo de antecedente) ya
exista regulacin en este derecho real de propiedad como para considerar en
la Ley 340/69 (aprobacin del Cdigo Civil).
A mediados del siglo pasado surge la necesidad de regular en materia de
propiedad horizontal, dadas las situaciones de hecho que se podan observar
en los usos de espacios funcionales independientes que se encontraban en un
mismo dominio. A raz de ello nace la Ley 13.512/484, la que durante todo este
tiempo pasado ha regulado en la materia convenientemente para normalizar,
dar un marco legal a las situaciones de ocupacin de espacios funcionales. La
caracterstica de este derecho sui-generis es que combina partes propias
(dominio) y partes comunes (condominio), lo que queda plasmado en un
2
Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto
de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
3 Art. 2.617. Cdigo Civil de la Nacin. Aprobado por Ley N. 340. (25 de septiembre de 1869). Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
4 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de
agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
Reglamento de Copropiedad y Administracin necesario para la identificacin

de los derechos reales concurrentes (dominio y condominio) y administracin
para conservacin y seguridad del conjunto. (A modo ilustrativo, se agrega,
como anexo a esta lectura, un modelo de este reglamento).
Con la vigencia del nuevo Cdigo Civil y Comercial (agosto de 2015) podemos
observar que los contenidos que normaba la Ley 13.5125 se encuentran
incluidos en el ordenamiento unificado, por lo que la propiedad horizontal ya
est dentro de la enumeracin de los derechos reales dentro del Cdigo, el que
norma esta cuestin a partir del artculo 2.037 y hasta el 2.0726. Podemos
indicar que, despus de un proceso de maduracin legal, en nuestro pas los
legisladores actualizaron, para la unificacin de los Cdigos Civil y Comercial,
los usos y costumbres con ms los antecedentes de jurisprudencia sobre el
contexto legal que rega, a fines de actualizar todo lo pertinente en materia civil
y comercial. El principal instrumento pblico legal que se integra al ttulo
suficiente es: el Reglamento de Propiedad de Horizontal.
Fuente: Elaboracin propia.
Figura 1: Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hiplito Yrigoyen,

Crdoba - Argentina)
Fuente: Ibaez, 2015. Fotografa indita de archivo propio.
Ley N. 13.512 (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
6 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
Rasgos generales que se recatan de los Fundamentos del Anteproyecto de

Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (Comisin para la elaboracin del proyecto
de Ley de reforma, actualizacin y unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de
la Nacin, 2012) para el derecho real de propiedad horizontal:
Declara qu es lo que conforma la unidad funcional (pisos,

departamentos, cocheras, etc.), cuyas caractersticas persistentes son:
independencia funcional y salida (directa o indirecta) a la va pblica.
Ratifica la relacin del dominio y condominio, como se consideraba en la

Ley 13.5127.
Evidencia la existencia de grandes consorcios o mega-consorcios.

Asimismo, los consorcios de la propiedad horizontal son identificados
expresamente como personas jurdicas.
El instrumento pblico denominado Reglamento de Propiedad Horizontal

es la base esencial de la existencia y administracin del derecho real.
Los organismos de administracin de la P.H. se sintetizan en: la asamblea,

el consejo de propietarios y el administrador.
Las asambleas se manifiestan actualmente con una dinmica que

simplifica su convocatoria: el qurum no ser tan esencial para algunos
temas a tratar porque los propietarios que estuvieron ausentes pueden
efectuar adhesiones.
Las expensas (fundamentales para garantizar el mantenimiento,

seguridad y funcionalidad) poseen el mismo carcter de obligatoriedad
otorgado por la derogada Ley 13.5128. La garanta del cumplimiento del
pago de las expensas es la propia unidad funcional, al margen de que
cambie el propietario (por transmisin de dominio voluntario o forzoso).
Se evidencia la posibilidad de una eximicin parcial para algunos casos en
el pago de expensas (p. ej.: que la unidad funcional no posea ciertos
servicios, a diferencia de otras).
El nuevo escenario evidencia la posibilidad de los sub-consorcios, atento

a las nuevas modalidad constructivas promovidas por los megaemprendimientos inmobiliarios.
Argentina.
8 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la
Nacin Argentina. Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1
de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
Es oportuno considerar: en los nuevos derechos reales de propiedad

(ejemplo: conjuntos inmobiliarios), que si bien no nacen como
propiedad horizontal, se regirn por las normas de P.H. La
caracterstica fundamental es que coexisten derechos reales
(dominio, condominio o P.H., etc.) y derechos personales
(obligacin por contrato al pago de expensas administrativas).
(Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de reforma,
2012).
Pre-horizontalidad
Lo normado en el Cdigo unificado en materia de pre-horizontalidad caracteriza
a la misma como un contrato anterior a la constitucin de la propiedad
horizontal9, temtica que necesariamente ha sido incluida dentro de las
disposiciones del derecho real de P.H. a partir del art. 2.070 del Cdigo, a modo
de resguardo legal.
La pre-horizontalidad se encontraba regulada en la Ley 19.724/7210 (hoy
derogada por la vigencia del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin), la cual
estableca, como seguridad jurdica para un futuro propietario en P.H., que se
deba hacer constar por escritura pblica la declaracin de voluntad (del
desarrollador, promotor, constructor, propietario) de afectar en P.H. el inmueble
construido o en construccin o de un terreno destinado a construir un edificio
que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso 11. Cabe agregar que,
amn de existir la norma, la misma no tuvo un debido cumplimiento y muchas
personas adquiran (y adquieren) en preventas un derecho a futuro sobre un
inmueble, inclusive ad corpus, sin tener las garantas en el negocio, ya que los
inversionistas no cumplan con el trmite previo de tener el proyecto aprobado
y registrado, sino que, sobre la marcha de la ejecucin de la obra, avanzaban en
la regularizacin jurdica mientras perciban el ingreso de las ventas
promocionadas, lo cual constitua un negocio de riesgo comercial para el
interesado adquirente que simplemente confiaba en el o los vendedores.
Art. 2.070. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Ley N. 19.724. (13 de julio de 1972). Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de inmuebles en
propiedad horizontal. Abrogacin del Decreto-Ley 9032/63. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
Derogada por art. 3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015,
texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077, B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
11 Art. 1, Ley N. 19.724. Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de inmuebles en propiedad
horizontal. Abrogacin del Decreto-Ley 9032/63. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina. Derogada por art.
3, inc. a, Ley N. 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art.
1 de la Ley N 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
10
El contrato de fideicomiso inmobiliario12 se transform en una herramienta

jurdica ms confiable (por el resguardo legal que la misma brinda) para el
desarrollo de proyectos de inversin de consorcios y mega-consorcios en
propiedad horizontal. El negocio inmobiliario nace con la promocin de un
intangible (edificio no construido), pues los fondos fideicomitidos y el inmueble
comprometido en el proyecto se mantienen seguros en la presente modalidad
lograda mediante un contrato que reviste formalidades (instrumento pblico) y
que se inscribe en la matrcula de la propiedad afectada.
En la actualidad, el nuevo Cdigo, atento a los usos y costumbres, y con la
finalidad de brindar garantas al consumidor de este tipo de productos
inmobiliarios (futuras unidades funcionales en P.H.), establece la obligatoriedad
de constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operacin de acuerdo a lo convenido...13.
Si es encomendada la gestin de intermediacin al corredor para

las pre-ventas de unidades funcionales en P.H., es oportuno que
cuente con la informacin pertinente, por parte de la empresa
promotora o constructora o enajenante proyectista, de que
efectivamente se da cumplimiento a lo establecido en el nuevo
Cdigo (constitucin de seguros), para brindar garantas en el
negocio jurdico; en este caso, un intangible (unidades funcionales
an no construidas).
3.1.1. Sujecin al rgimen

El derecho real de propiedad horizontal nace como rgimen legal (Ley
13.512/4814), y su reglamentacin (la efectiva sujecin a dicho rgimen) fue
otorgada por el Decreto-Ley 18.734/4915, por lo que a sus fines se instituyeron
reglas especiales relativas a la inscripcin del dominio en los registros
inmobiliarios correspondientes, atendiendo a la esta forma de propiedad
inmueble. Constitucin: A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular
12
Ley N. 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construccin. Financiamiento Leasing. Honorable
13 Art. 2.071. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
14 Ley N. 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
15 Decreto N. 18.734. (10 de agosto de 1949). Propiedad horizontal. Su reglamentacin. Poder Ejecutivo de
la Nacin Argentina.
de dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el

reglamento de PH, que debe inscribirse en el registro inmobiliario16.
Con la vigencia del Cdigo unificado, se deja sin efecto la mencionada Ley
13.51217. No obstante, el decreto reglamentario mantiene su instructivo vigente,
a fin de la sujecin a la propiedad horizontal, por lo que se destacan tres ejes
indispensables que versan en el reglamento de propiedad horizontal:
Determinacin de pisos o departamentos, el derecho de propiedad, con la

proporcin correspondiente sobre las partes comunes (derechos y
obligaciones).
Conformacin de reglas indudables de convivencia, con la previsin y el

acierto en la regulacin de las relaciones recprocas entre los propietarios,
alejando eventuales conflictos.
Garanta del trfico jurdico de las unidades funcionales, con el fin de

salvaguardar los derechos de terceros adquirentes, por lo que debe estar
el reconocimiento legal de obligaciones que siguen el dominio del piso o
departamento transmitido (expensas), las que deben ser informadas en
su oportunidad (enajenacin), si las hubiere.
El reglamento de propiedad horizontal se integra y es parte del

ttulo suficiente sobre la unidad funcional; se redacta por escritura
pblica, la cual contiene la identificacin precisa de la unidad
funcional, partes y cosas comunes, y clasifica a estas ltimas como:
necesariamente comunes, no indispensables, y propias.
Caracteres generales para la constitucin del inmueble al rgimen de

Propiedad Horizontal:
a) Redactar e inscribir un reglamento de propiedad horizontal por persona
humana o jurdica que se disponga a dividir horizontalmente una
propiedad existente o a construir, y que acredite titularidad del inmueble
sobre el cual se solicite la inscripcin del referido reglamento.
16 Art.

Argentina.
17
b) No se podrn inscribir en los respectivos registros inmobiliarios ttulos

por los que se transfiera un derecho real sobre unidades funcionales en
P.H., si no se encuentra anteriormente inscripto su reglamento.
c) Para la inscripcin del reglamento de P.H., debern cumplirse con las
exigencias del registro inmobiliario (presentacin de formularios),
conjuntamente con el plano del edificio suscripto por profesional con
ttulo habilitante:
En dicho plano las unidades se designarn con numeracin corrida

y comenzando por las de la primera planta; se consignar las
dimensiones y la descripcin detallada de cada unidad y de las
partes comunes del edificio y se destacar en color las partes de
propiedad exclusiva18.
d) Las autoridades municipales o comunales establecern los requisitos

(Cdigo de edificacin) que deben reunir los edificios a los que se
determine destinar como propiedad horizontal, a fin de expedir las
respectivas autorizaciones y aprobaciones de los mismos.
Figura 2: Edificio ms alto de la ciudad de Crdoba (Crdoba-Argentina)
Fuente: Corral, 2012, recuperado de http://goo.gl/WJB54i
18
Art. 4 del Decreto N. 18.734, sustituido por art. 1 del Decreto N. 23.049; B.O.: 11/1/1957. Poder
Ejecutivo de la Nacin Argentina.
El corredor pblico inmobiliario puede, en materia de unidades

funcionales en consorcios de P.H., desarrollar una doble gestin: a)
ser intermediario para la enajenacin de unidades funcionales
(actuales o futuras), para lo cual deber tener presente lo que
norma la ley al respecto a los fines de brindar garantas en el trfico
jurdico, y otorgar la debida informacin al consumidor inmobiliario;
b) realizar la tarea de administracin del consorcio, atendiendo
especficamente lo que norma el reglamento de propiedad
horizontal.
3.2. Caractersticas de la propiedad

horizontal
La propiedad horizontal nace en nuestro pas con una finalidad concreta:
solucionar la problemtica de vivienda. La realidad econmica y social imperante
en el momento super ampliamente la visin del legislador de la poca (1948),
ya que de manera casi inmediata, en los centros urbanos, distintas familias que
ocupaban grandes casonas subdivididas de manera tal que les permita
independencia funcional y privacidad, buscaron adecuarse al rgimen y
solucionar los ttulos de propiedad.
Se podra indicar que esta es la etapa inicial que caracteriza a la propiedad
horizontal, con la subdivisin de una misma parcela (dominio) que permita,
horizontalmente, generar espacios planos de ocupacin y desarrollo de mejoras
funcionales que contaran con la posibilidad de comunicarse a la va pblica (de
manera directa e indirecta), adaptados y destinados como departamento (hogar
independiente para el desarrollo de la vida cotidiana de una familia dentro de un
grupo de espacios).
Una vez instrumentado y organizado el rgimen de propiedad horizontal,
comienza la etapa de evolucin, en el conocimiento pleno de la ley y sus
exigencias (proyectos aprobados, costos de construccin, obligaciones legales de
9
los propietarios, administracin, seguros, entre otros). Comienzan a nacer

construcciones colectivas destinadas al uso familiar (tanto horizontal como
vertical), y ello dependa de las posibilidades de financiacin que el Estado
pudiese brindar para la construccin de este tipo de viviendas. Asimismo,
comienzan a evidenciarse distintas tipologas constructivas para unidades
funcionales con destino habitacional. De igual modo, se suscita otro tipo de
unidades destinadas al comercio (locales) y a la guarda de autos (cocheras). Se
promueven, en la construccin en general, nuevos diseos arquitectnicos,
atendiendo innovaciones en materiales, detalles de mano de obra calificada,
estudio de ambientes, comunicacin y funcionalidad, incorporacin de
tecnologas, entre otros.
En la actualidad, podemos indicar que vivimos una etapa pos-evolucin, que se
caracteriza por innovaciones para la propiedad horizontal, la cual es impulsada
desde la rbita de los negocios inmobiliarios. Ahora tenemos expresiones como
mega-consorcios inmobiliarios, complejos en mini-ciudades, grandes
centros comerciales, etctera, con la posibilidad de generar sub-consorcios de
administracin, es decir, un dispositivo administrativo independiente.
Las innovaciones en la presentacin del producto inmobiliario colectivo en
viviendas, locales comerciales y cocheras ha generado un cambio necesario para
adecuarlas legalmente a las nuevas tipologas constructivas que presenta el
mercado, siendo la ley la herramienta jurdica que conceptualiza y caracteriza a
los derechos reales que se rigen por el derecho real de propiedad horizontal.
Figura 3: Resumen de etapas
Etapa inicial
Subdivisin a lo
largo de un
terreno.
Independencia
funcional y
salida a la va
pblica.
Etapa de
evolucin
Conserva
caractersticas
iniciales.
Subdivisin
horizontal y
vertical. Amplia
destino de uso.
Etapa posevolucin
Innovacin en
los desarrollos
inmobiliarios
(megaconsorcios,
grandes centros
comerciales,
etc.)
Fuente: Elaboracin propia
10
Derecho real de propiedad horizontal en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

(concepto en art. 2.03719):
La sujecin del bien raz al rgimen de P.H. se norma en el art. 2.03820.

Refiere a la constitucin del mismo por escritura pblica. Se inscribe en
el registro inmobiliario correspondiente. Se integra al ttulo suficiente.
La composicin del derecho real de P.H.: dominio (unidad funcional) y

condominio (partes y cosas comunes) con indivisin forzosa.
La unidad funcional (art. 2.03921): pueden presentarse fsicamente como

pisos, semipisos, departamentos, locales, cocheras, cuyas caractersticas
son: independencia funcional y salida directa, indirecta o por pasaje
comn a la va pblica; adems comprende partes y cosas comunes.
Las partes y cosas comunes o unidades complementarias (art. 2.04022). Se

destaca que: nadie puede alegar derecho exclusivo, y se debe dar
correcto uso de las mismas. Se evidencian:
o partes y cosas necesarias (art. 2.04123);
o partes y cosas no indispensables (art. 2.04224);
o partes y cosas propias (art. 2.04325).
3.2.1. El reglamento de propiedad horizontal

El reglamento de propiedad horizontal se redacta en escritura pblica y debe
inscribirse en el registro inmobiliario correspondiente. El mismo se integra al
ttulo suficiente de cada unidad funcional.
Contenido fundamental:
define la organizacin del consorcio de propiedad horizontal;
identifica las unidades funcionales (superficies privativas) y las

incidencias de partes y cosas comunes;
19 Art.

20 Art.
11
determina porcentuales
contribuciones);
seala los rganos de gobierno y sus obligaciones (asamblea, consejo de

propietarios y administrador).
(para
pago
de
expensas
dems
Es oportuno que cada propietario en P.H. tenga a la vista una copia

del reglamento. Asimismo, si da en locacin la unidad funcional, el
locatario debe consentir el conocimiento y cumplimiento del
mismo, por lo que tambin deber contar con una copia
(reglamento de P.H. y reglamento interno, segn lo convenido).
Dentro de las particularidades del reglamento, se puede expresar que el mismo

es redactado por el o los precursores del proyecto de sujecin del inmueble a
propiedad horizontal y debe ser aceptado por los futuros propietarios de las
unidades funcionales. A futuro, los propietarios pueden efectuar modificaciones
o adaptaciones por resolucin del rgano mximo de gobierno, que es la
asamblea.26
En su contenido se deben visualizar los puntos que enumera el art. 2.056 del
Cdigo Civil y Comercial27 (recordemos que es un instrumento pblico que
redacta el escribano; no obstante, se agrega como anexo al presente mdulo un
ejemplo del mismo); por lo que se considera:
Determinacin del terreno; as mismo, determinacin de las unidades

funcionales y complementarias.
Enumeracin de los bienes propios, de las cosas y partes comunes. Sobre

la base normada en el Cdigo unificado, que detalla en relacin a este
tema lo siguiente:
o Unidad funcional (art. 2.03928): pisos, departamentos, locales u
otros espacios susceptibles de aprovechamiento. Caractersticas:
independencia funcional y salida a la va pblica directa o por
pasaje comn.
o Cosas y partes comunes (art. 2.04029): las indispensables para
mantener la seguridad del edificio y que se detallan
26 Vase
el art. 2.057 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

27 Art.
12
taxativamente en el reglamento. El Cdigo identifica a las cosas y

partes comunes como:
a) necesarias (art. 2.04130): en una enumeracin de carcter
enunciativo;
b) no indispensables (art. 2.04231): las caracterizadas como
amenities;
c)
propias (art. 2.04332): las que necesariamente

comprenden la unidad funcional (muros divisorios
internos, revestimientos, etc.) y las susceptibles de un
derecho exclusivo de uso (patio, terraza, balcn).
Composicin del patrimonio del consorcio.
Determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la

proporcin del pago de las expensas comunes.
Use y goce de las cosas, partes comunes y de los bienes del consorcio.
Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.
De las asambleas: facultades especiales, determinacin de la forma de

convocar a reuniones, periodicidad y forma de notificacin. Limitaciones
de carta poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional.
Determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones.
Forma de computar las mayoras.
Determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin

de unidades complementarias hacia terceros no propietarios.
El administrador: designacin, facultades y obligaciones. Plazo del

ejercicio de su funcin.
Fijacin del ejercicio financiero del consorcio.
Facultades especiales del consejo de propietarios.
El reglamento slo podr modificarse por resolucin de los

propietarios, mediante una mayora de dos tercios de la totalidad
de los propietarios.
30 Art.

31 Art.
13
El corredor pblico inmobiliario, en la gestin tanto de administrador del

consorcio como de intermediario en negocios inmobiliarios sobre la unidad
funcional, como primera medida debe contar con el Reglamento de Propiedad
Horizontal (instrumento pblico), para tener la informacin puntual sobre el
derecho real de propiedad. Asimismo, es oportuno tener a bien requerir un
reglamento interno (instrumento particular) el que por su dinmica y prctica
constituye la segunda regla que deben respetar los propietarios. El valor jurdico
sera equiparable al del reglamento principal, pues en este no debe haber
normas contrarias al reglamento principal, que representa la herramienta de
mayor jerarqua.
Tabla 2: Reglamento interno

Reglamento interno
Caractersticas: Instrumento privado. No se inscribe en el registro. Existencia
no obligatoria.
Objetivo: Regir sobre temas cotidianos para la practicidad de la administracin
y el desenvolvimiento en el consorcio.
Se lo considera oportuno para regir sobre las relaciones de vecindad y
convivencia en el consorcio. Esta herramienta nace ciertamente de la
propuesta que realizan todos los propietarios, quienes, de comn acuerdo,
consensuan el contenido del mismo. Por ello, se hace indispensable su
cumplimiento, como convenio interno aceptado por los propietarios.
Fuente: Adaptado de Ibez, 2015.
3.2.2. Organismos que componen la propiedad

horizontal
Se podra indicar que la propiedad horizontal es una comunidad de propietarios
que confluyen en un derecho real de especiales caractersticas. Estos, mediante
asambleas, proponen y resuelven cuestiones de influencia, ya que
necesariamente se deben administrar las partes privativas y partes y cosas
comunes que los vinculan (aquellos que son para la seguridad y mantenimiento
del edificio). Cuenta con un rgimen organizativo (reglamento) para la
convivencia, por lo que es necesaria la gestin de un administrador (con ciertos
poderes que lo caracterizan). Adems, el administrador es fundamentalmente el
representante legal del consocio, siendo el consejo de propietarios el que
coadyuva en la gestin administrativa.
El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurdica consorcio, y sus rganos son: la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. Como toda persona jurdica, posee un nombre y su domicilio se
14
fija en el inmueble (art.2.04433). Asimismo, se podra indicar que es una persona

jurdica especial (no se ha instrumentado el modo de su registracin en el
organismo de sociedades e inspecciones de personas jurdicas), ya que solo
consta su designacin como tal en la escritura pblica de constitucin del
consorcio que se inscribe en el registro inmobiliario.
Extincin: esta personalidad se extingue por:
la desafectacin del inmueble del rgimen de P.H.;
por acuerdo unnime de los propietarios (instrumentado en escritura

pblica);
por resolucin judicial

correspondiente).
(inscripta
en
el
registro
inmobiliario
En los mega-emprendimientos inmobiliarios, podemos verificar la coexistencia

de varios derechos reales (dominio, condominios, P.H.; es decir, un conjunto de
derechos reales), como as tambin la existencia de un complejo habitacional de
varias unidades colectivas en P.H. (edificios) nicamente, por lo que se puede
generar la posibilidad de constituir sub-consorcios. Estos ltimos pueden surgir
porque estn previstos en el reglamento de P.H. general, o bien por iniciativa de
los propietarios de unidades funcionales de un edificio del complejo, para una
mayor practicidad y control de la administracin de su edificio.
Subconsorcios (art. 2.06834, sectores con independencia):
() quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son

sectores con independencia econmica, funcional o
administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en
general; cada sector puede tener una sub-asamblea, y puede
designar un subadministrador del sector. Ello no implica quitar
responsabilidades del consorcio general frente a terceros pues los
subconsorcios constituyen slo una organizacin interna.
(Comisin para la elaboracin del proyecto de Ley de reforma,
2012, p. 211).
Estos subconsorcios presentan un similar esquema organizativo de gobierno y de

administracin, con la diferencia de que deben participar en relacin a la
administracin general del complejo. Conforme lo que establezca el reglamento
de P.H., tambin efectuarn su presentacin anual, ya que poseen obligaciones
33 Art.
34 Art.

15
que los vinculan (ejemplo: mantenimientos de espacios comunes), sobre las

cuales deben responsabilizarse.
Qu rgano consideras que es el de mayor jerarqua?

Quin, ciertamente, administra el consorcio? Las
funciones del consejo de propietarios, se asimilan a la
del administrador?
Los interrogantes antes planteados, en algunas ocasiones han sido el motivo de

las desavenencias en las relaciones consorciales. Por ello, es oportuno considerar
que el rgano de mayor jerarqua es la asamblea y destacar que, entre sus
resoluciones, tiene a cargo la tarea de impacto ms importante, que es la
modificacin del reglamento (art. 2.05735), aquello que acompaa al ttulo
suficiente de propiedad de las unidades funcionales que conforman
materialmente al edificio y, por ende, al consorcio.
Ciertamente, quien administra el consorcio es el administrador (valga la
redundancia), ya que el Cdigo le impone la tarea de ser el representante legal.
Este tendr a cargo el estricto cumplimiento de lo que indica el reglamento y la
norma de referencia, sumado a una participacin especial en el consejo de
propietarios, limitado a las atribuciones que le impone el Cdigo unificado.
35 Art.
16
Figura 4: Gobierno de P.H.
Fuente: [Imagen intitulada sobre rgimen de propiedad horizontal]. (s. f.).

Recuperado de http://goo.gl/eQsn65
Organismos y gobierno del consorcio de P.H.

La regla fundamental nace del reglamento de P.H., ya que en dicha escritura
pblica constan las normas que deben ser cumplidas por los propietarios.
Adems de ser el contenido esencial para el derecho real de propiedad, incluye
las regulaciones sobre la administracin, direccin y control de la persona
jurdica, es decir, el detalle administrativo para un ideal funcionamiento del
edificio o conjunto, a efectos de la conservacin fsica y seguridad del mismo.
El gobierno que lleva adelante cada consorcio tiene un objetivo administrativo
que confluye en el resguardo de todos los asuntos de inters comn de los
propietarios sobre sus partes privativas y comunes, por lo que asume como
misin la de cumplir y hacer cumplir el reglamento de P.H.
La gestin administrativa que ejercen dichos organismos se

caracteriza por ser de recproca, ya que cada uno de ellos acta
conforme sus obligaciones, brindando el aporte oportuno de
sustento necesario para la existencia de la PH.
Si bien cada uno de estos organismos revisten funciones que le son
propias (otorgadas por el nuevo Cdigo), ello no implica que su
existencia es independiente o separada del resto de los organismos,
17
sino que cada aporte en gestin complementa y sostiene la

existencia del rgimen de la propiedad horizontal.
Figura 5: Gobierno tridimensional de la persona jurdica
Gobierno "tridimensional" de
la persona jurdica: consorcio
2 rganos colegiados
1) Asamblea de propietarios
(toma decisiones por
mayoras, segn lo
establecido en el Reglamento
P.H. y el Cdigo).
2) C onsejo de propietarios
(cuenta con atribuciones
especficas).
1 rgano individual
3) Administrador
(representante legal, gestiona
sobre los asuntos indicados
en el Reglamento de P.H. y
por la asamblea).
3.2.3. Asambleas. Consejo de propietarios

Se caracteriza como rgano colectivo a la asamblea y al consejo de propietarios
de una P.H., en virtud de que concurren a los mismos un grupo determinado de
personas humanas (propietarios de unidades funcionales), cuyas interrelaciones
confluyen en cumplir los objetivos del consorcio, realizar tareas y tomar
decisiones en consecuencia. Todo est determinado en un reglamento.
Estos organismos estn conformados exclusivamente por los propietarios, los
que poseen:
36 Art.
Facultades (art. 2.045 del Cdigo36): cada propietario puede, sin

necesidad de consentimiento de los dems, enajenar la unidad funcional
18
y constituir derechos reales o personales considerando, en todos los

casos, que la constitucin, transmisin o extincin de un derecho real,
gravamen o embargo sobre la unidad funcional comprende a las dems
partes y cosas comunes. No puede, un propietario, separar la unidad
funcional de las partes y cosas comunes, ya que la propiedad horizontal
se constituye con ambas (dominio: unidad funcional, y condominio:
partes y cosas comunes).
Obligaciones (art. 2.046 del Cdigo37): cumplir con el reglamento de

propiedad horizontal e interno, si lo hay. Conservar el buen estado de su
unidad funcional, a fin de evitar cualquier tipo de riesgo o perjuicio al
resto de las unidades funcionales. Pagar las expensas comunes ordinarias
y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa (la obligacin del
pago sigue al bien raz; por lo tanto, ser a cargo del propietario o de
quien sea poseedor a cualquier ttulo). Contribuir a la integracin del
fondo de reserva, si lo hay (es posible que en algunos consorcios con
pocas unidades funcionales no consideren oportuno conformar el fondo
de reserva). Permitir el acceso a la unidad funcional para efectuar
reparaciones de partes y cosas comunes, y verificar el funcionamiento de
cosas riesgosas (cocinas, estufas, etc.), o para controlar trabajos de
instalacin. Notificar al administrador el domicilio especial si se opta por
constituir uno distinto al de la unidad funcional.
Prohibiciones (art. 2.047 del Cdigo38): indica que los propietarios no

pueden destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o
fines distintos de los previstos en el reglamento de propiedad horizontal.
No pueden perturbar la tranquilidad de ninguna manera que exceda la
normal tolerancia. Adems, indica la norma que no se pueden realizar
actividades que comprometan la seguridad ni depositar cosas peligrosas.
Gastos y contribuciones de la unidad funcional (art. 2.048 del Cdigo39):

En este contexto legal se evidencian dos puntos de vista:
a) cada propietario debe atender los gastos de conservacin y
reparacin de su unidad funcional;
b) debe pagar las expensas comunes ordinarias y expensas comunes
extraordinarias.
El certificado de deuda de expensas expedido por el administrador, y
aprobado por el consejo de propietarios si este existe, es ttulo
ejecutivo para el cobro.
37 Art.

38 Art.
19
Los propietarios no pueden liberarse del pago de expensas o contribucin

a su cargo (art. 2.049 del Cdigo40).
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las
contribuciones de expensas a las unidades funcionales que no tienen
acceso a ciertos servicios (amenities). Sin embargo, no implica liberacin
del pago de gastos y contribuciones al propietario o titular del dominio,
para el caso de que est alquilada la unidad funcional u ocupada por
tercero a cualquier ttulo.41
Es oportuno tener presente que la deuda de expensas se

transforma en un ttulo ejecutivo, ya que es el certificado de
deuda extendido por el administrador.
Tras el reclamo judicial, la obligacin de pago grava a la unidad
funcional, sin interesar quin tenga la propiedad de la unidad
funcional. Siempre sigue al inmueble el cobro judicial de la deuda
por expensas.
Figura 6: Propietarios en consorcios de P.H.
Fuente: [Imagen intitulada sobre expensas de P.H.]. (s. f.). Recuperada de http://goo.gl/i2yyWl
40 Art.

el art. 2.049 in fine del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
41 Vase
20
Los propietarios de unidades funcionales en consorcio de P.H. conforman un

sujeto de derecho cuya identidad est ratificada como persona jurdica
(especial). Asimismo, estas autoridades, sobre un derecho real de propiedad,
deciden y actan en conjunto mediante las asambleas; es decir que no hay
disposiciones individuales sobre el conjunto, sino que conforman un cuerpo que
delibera y se expresa mediante dicho modo.
Hay distintas posibilidades de reunirse en asamblea, por ejemplo: ordinaria y
judicial, e inclusive auto-convocadas. El Cdigo unificado expresa las facultades
de las asambleas (art. 2.05842) para dictar sus resoluciones en cuanto a
cuestiones que le son atribuidas:
1) especialmente por la ley o el reglamento de P.H.;
2) en cuanto al administrador o al consejo de propietarios;
3) de conformidad con el nombramiento o despido del personal del
consorcio;
4) otras cuestiones no contempladas, como atribuciones del administrador
o consejo de propietarios, si las hubiere.
Orden del da:

- Es un detalle preciso
de los temas a tratar y
resolver.
- Implica comunicacin
fehaciente de la
convocatoria.
- Temario ordinario
posible: a) presentacin
y aprobacin del
ejercicio administrativo
contable anual; b)
presupuestos y
previsiones para el
periodo siguiente; c)
ratificacin del
administrador; d) pago
de expensas comunes
ordinarias y/o comunes
extraordinarias (entre
otras especificaciones
que indique el
Reglamento de P.H.
para el llamado a la
asamblea).
La norma de fondo regula sobre la convocatoria y el qurum, en un sentido

general, ya que la dinmica especfica de convocatoria, orden del da, qurum,
participacin, modo de tomar las resoluciones, cmputos de votos, entre otros,
constar en reglamento de P.H.:
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma

prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas,
excepto si estn presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.43
La primera asamblea
Esta debe realizarse dentro de los 90 das de cumplidos los dos aos del
otorgamiento del reglamento de P.H. o a partir del momento en que se
encuentren ocupadas el 50 % de las unidades funcionales (art. 2.066 del
Cdigo44). Asimismo, en esta oportunidad, lo que se destacar es la ratificacin
42 Art.

2.059, primera parte. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
43 Art.
21
o cese de las funciones del administrador impuesto en el reglamento al momento

de la sujecin al rgimen de P.H.
Innovaciones legales:
a) Posibilidad de auto-convocarse para deliberar (art. 2.059 in fine45).
Caracterstica: las decisiones son vlidas si la autoconvocatoria y el
temario a tratar (orden del da) se aprueban por una mayora de 2/3 de
la totalidad de propietarios.
b) No es indispensable un llamado a una reunin extraordinaria, ya que el
Cdigo unificado considera que son vlidas las decisiones tomadas por
voluntad unnime del total de los propietarios (expresamente) aunque
no lo hagan en asamblea (art. 2.059, lt. prrafo46), lo que quedara ad
referndum para la prxima asamblea, a efectos de hacer constar en el
libro de actas la decisin tomada.
c) Qurum: en cuanto a las asambleas de propietarios, se simplifica la
convocatoria y, especialmente, el qurum y las mayoras pueden lograrse
ms fcilmente por adhesin (Comisin para la elaboracin del proyecto
de Ley de reforma, 2012, p. 211).
Tabla 3: Asambleas de propietarios

La mayora
absoluta
(art. 2.060 del
Cdigo47).
Propietarios
ausentes en
asamblea
Pedido de
nulidad de la
asamblea
Se computa sobre la totalidad de los propietarios de

unidades funcionales (U.F.) y se forma considerando dos
aspectos: nmero de unidades funcionales y porcentuales
(proporciones en partes indivisas), detalle que constar en
el Reglamento de P.H.
La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las
que deben comunicarse fehacientemente a los propietarios
ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 das de
notificados, excepto que se opongan por igual medio, con
mayora suficiente.
El derecho de promover la accin judicial caduca a los 30
das contados desde la fecha de la asamblea.
45 Art.

46 Art.
22
Actas de asamblea
Al margen de los libros contables y administrativos, es obligacin llevar un Libro
de Actas de Asamblea (art. 2.062 del Cdigo48) y un libro de Registro de Firmas
de Propietarios a efectos de dejar constancia de la participacin en la asamblea
(firma de propietario presente).
Entre los propietarios presentes se elige un presidente para que conduzca la
asamblea y un secretario. Las actas son confeccionadas por el secretario de actas,
donde se har constar en las fojas el detalle del tratamiento y resolucin del
orden del da anunciado. Las actas son firmadas al pie por el presidente de la
asamblea y dos propietarios. El administrador debe dejar constancia de
comunicaciones enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas o eventuales
conformidades expresas.
Estos libros son elementos de vital importancia para la persona jurdica y, por
ende, para el derecho real de propiedad horizontal.
El Cdigo unificado tambin regula sobre la asamblea judicial en el art. 2.06349,
la que puede ser pedida por el 10 % de los propietarios si los organismos
(administrador o consejo de propietarios) omitieron convocarla. El juez fijar una
audiencia para convocar a los propietarios, quienes sern anoticiados mediante
cdula de notificacin judicial. Con su presencia, se proceder a resolver el orden
del da planteado, el cual se determinar con mayora simple de presentes. Si no
se llega a una decisin, el juez decidir en forma sumarsima e incluso dispondr
medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio, si correspondiere.
Consejo de propietarios
El cdigo unificado ratifica la figura del consejo de propietarios, aquella que
surgi de los usos y costumbres en la vida consorcial, pues la norma actual lo
identifica como uno de los rganos de gobierno y administracin de la persona
jurdica. Es designado por la asamblea e integrado por propietarios, y el Cdigo
no especifica un nmero o cantidad de integrantes. El consejo de propietarios
es una realidad de la no que se puede prescindir y que, en gran parte, es el que
a nivel cotidiano se encarga de todos los asuntos (Comisin para la elaboracin
del proyecto de Ley de reforma, 2012, p. 210).
Se establecen como atribuciones, en el art. 2.064 del Cdigo50, las siguientes
pautas:
48 Art.

49 Art.
23
a) para el caso de que el administrador omita la convocatoria de asamblea,

puede ejecutarla el consejo de propietarios y adems redactar el orden
del da;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para la disposicin del fondo de reserva ante
gastos imprevistos;
d) en caso de vacancia o ausencia del administrador, puede el consejo
ejercer la administracin; asimismo, debe convocar a una asamblea
dentro de los 30 das para designar un nuevo representante legal.
El consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni tampoco

puede cumplir sus funciones. Si bien se considera la posibilidad de
suplirlo temporalmente, es necesario destacar que solo puede ser
por un plazo aproximado de 30 das, ya que el consejo tiene el
deber de convocar a una asamblea para la nueva designacin de
administrador.
3.2.4. El administrador del consorcio. Representante

legal
El administrador del consorcio es el representante legal, con carcter de
mandatario. Puede llevar adelante la tarea de administrar el consorcio tanto un
propietario o un tercero, ya sea persona humana o jurdica.
En el inicio del consorcio tenemos el primer administrador, que es designado en
el reglamento de P.H. En la primera asamblea cesa en sus funciones, salvo que
sea ratificado por los propietarios.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados o removidos por
asambleas; en este ltimo caso, sin expresin de causa (art. 2.066 del Cdigo51).
Los nombramientos o remociones del administrador no implican modificaciones
en el reglamento (escritura pblica), ya que la constancia quedar plasmada en
el libro de actas, atento a la calidad de mandatario como representante legal de
la persona jurdica del consorcio.
La tarea de administrar un consorcio de P.H., en la actualidad nos evidencia una
gestin compleja que requiere de conocimientos tantos legales como tcnicos51 Art.
24
contables. Si bien un administrador (persona humana o jurdica), en su oficina de

trabajo, puede contar con un asesoramiento integral (abogados, contadores,
arquitectos, etc.), ms la colaboracin de sus asistentes, es oportuno que
conozca a ciencia y conciencia la tarea para orientar sus recursos de una manera
eficiente y eficaz; por ello, se capacita en las entidades que los nuclea, a fin de
afianzar la tarea profesional.
En virtud de lo expresado, tenemos un antecedente legal que nos otorga una
norma de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires (CABA), donde ciertamente
reconoce el profesionalismo en la actividad y las responsabilidades que posee un
administrador de consorcio. Esta regula en la necesidad de contar con
habilitacin comunal para desarrollar tal funcin en CABA, cuyas caractersticas
se manifiestan:
Tabla 4: Antecedentes nacionales. Registro de administradores

Registro Pblico de Administradores de Consorcios (Ley 941, CABA52)
Inscribe y otorga matricula a las personas que administran consorcios de
propiedad horizontal. Brinda asesoramiento a los vecinos consorcistas.
Cules son las funciones del Registro de Administradores?
El Registro Pblico de Administradores de Consorcios regula la actividad de la
administracin de consorcios. Establece pautas para las contrataciones que
realizan los administradores, garantizando as las condiciones de seguridad y
calidad de las prestaciones que reciben los vecinos.
Los administradores deben estar inscriptos y presentar ante el Registro la
informacin de su ejercicio anual (ejemplos: acreditar los pagos de servicios,
contribuciones previsionales, plizas de seguros por incendio, inspecciones
tcnicas y mantenimientos de ascensores, ART, etc.) y de toda accin
vinculada a la vida del consorcio.
Los vecinos tienen derecho a exigir que el administrador exhiba su certificado
de inscripcin.
Ninguna persona puede administrar un consorcio si no est inscripta y ha
declarado el/los edificio/s que administra. Frente a una irregularidad de esta
ndole, puede ser denunciado y sancionado.
Fuente: Adaptado de Agencia de Sistemas del Ministerio de Modernizacin, s. f., recuperado de
http://goo.gl/5WlTak
Como se expuso en el comienzo del presente mdulo, podemos apreciar que la

tarea de un administrador de consorcio en P.H. reviste una complejidad de
acciones y responsabilidades que tienden a que se profesionalice la actividad.
Incluso posee entidades que los agrupan y defienden sus derechos en cuanto a
52 Ley
N. 941. (27 de diciembre de 2002). Registro Pblico de Administradores de Consorcios de Propiedad

Horizontal. Su creacin. Legislatura de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
25
una retribucin justa por sus labores. Por lo tanto, a modo de ejemplo se esboza
una propuesta de escala arancelaria, la que posee actualizaciones anuales:
Tabla 5: Aranceles para el administrador (CABA)

Clase
Consorcio
Tipologa
Mnimo
UF
Hasta
Adic.
20 UF Desde
UF
Adic.
Hasta
A1
Consorcios con servicios comunes, centrales,

confort y de sper confort Ejemplo de servicios de
sper confort: natatorio, gimnasio, sauna, cancha de
paddle, cancha tenis o squash.
5400
270
338
Consorcios con servicios comunes, centrales y de

confort. Ejemplo de servicios de confort: saln de
usos mltiples, solrium, lavandera y secarropas.
4275
214
270
Consorcios con servicios comunes y centrales

Ejemplo de servicios centrales: Agua caliente,
calefaccin, compactador y/o incinerador de
residuos.
3375
169
214
Consorcios con servicios comunes Ejemplo de

servicios comunes: servicios de portera, vigilancia,
seguridad, ascensores, electro-bombas y porteros
elctricos.
2700
135
169
Viviendas sociales construidas por intermedio de

operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, e
Institutos provinciales de vivienda.
2138
107
135
Fuente: TESCO S. A., s.f., recuperado de http://goo.gl/X0jOQh
Asimismo, y de manera independiente a sus honorarios, el administrador

tambin percibe retribucin por la gestin de otras tareas tales como: extender
certificacin por deuda de expensas comunes, carta poderes que otorga un
propietario a otro para asistir a las asambleas, contestaciones de oficios,
convenios de pagos, etctera.
El martillero y corredor podr apreciar, en el estudio de la especialidad de
valuaciones, otro tipo de clasificaciones constructivas para las viviendas
colectivas. No obstante, este antecedente prctico coadyuva a la caracterizacin
del bien en su conjunto edilicio.
26
La tarea de administrar un consorcio no est integrada como facultad del

martillero y corredor dentro de la Ley 20.266/7353. No obstante, la mayora de
las normas colegiales regulan al respecto, sin perjuicio de que otras profesiones
tambin realicen dicha tarea.
Figura 7: Ciudad Autnoma de Buenos Aires
Fuente: Cmara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la Repblica Argentina, 2012,

recuperado de http://goo.gl/6RSwmj
3.2.5. Funciones y atribuciones

El administrador de consorcio cumple efectivamente las funciones que se le
atribuyen en el reglamento de propiedad horizontal, sobre una base legal
establecida en el Cdigo, en donde se sealan sus derechos y obligaciones. No
obstante, si consideramos la enumeracin que brinda el Cdigo unificado,
concretamente vemos que determina obligaciones fundamentales para el
desempeo de su funcin (art. 2.067), por lo que podemos rescatar:
1) Convocar a la asamblea y redactar el orden del da. La convocatoria se
notifica por medio fehaciente a todos los propietarios, y el orden del da
para la asamblea ordinaria (periodo anual) posee sealados los puntos a
tratar en el Reglamento de P.H.
53 Ley
20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de martilleros y corredores. Bs. As.; B.O.: 17-04-1973.
Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
27
2) Ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios. Es decir que,

ciertamente, el administrador tiene la obligacin se seguir dos ejes para
su gestin: uno nace del propio reglamento y el otro de las resoluciones
de la asamblea.
3) Velar por la conservacin de las cosas y partes comunes, como as
tambin por la seguridad del edificio. A tales fines, debe cumplir con las
normativas vigentes impuestas por las reglamentaciones locales.
4) Realizar cuenta de expensas y recaudar los fondos; asimismo, disponer
de modo parcial o total del fondo de reserva ante imprevistos, contando
con la autorizacin previa del consejo de propietarios.
5) Rendir cuenta documentada, dentro de los 60 das de la fecha de cierre
del ejercicio financiero, conforme los plazos establecidos en el
reglamento.
6) Cumplir con la legislacin: laboral, previsional y tributaria.
7) Mantener asegurado el inmueble. Contratar seguro integral para
consorcios, que incluya: incendio, responsabilidad civil y otros riesgos que
la asamblea decida cubrir.
8) Conforme establece la ley, llevar libros: de actas de asamblea, registro de
propietarios, registro de firmas, de administracin y cualquier otro que
exija la reglamentacin local.
9) Llevar archivo cronolgico de las liquidaciones de expensas y conservar
toda documentacin desde la constitucin del consorcio y las sucesivas
administraciones.
10) Por renuncia o remocin (dentro de los 15 das hbiles), debe entregar al
consejo de propietarios: los activos existentes, libros y documentos del
consorcio. Rendir cuenta documentada (rendicin final).
11) En caso de existencia de reclamos administrativos y judiciales que afecten
al consorcio, debe comunicar inmediatamente (en ningn caso despus
de las 48 h hbiles de recibir la comunicacin respectiva).
12) Expedir certificado de deuda y de crditos del consorcio ante el pedido
de parte interesada, dentro de los tres das hbiles. Asimismo, dar
constancia de reclamos administrativos y/o judiciales, e informacin
sobre seguros.
13) Como mandatario exclusivo (con las facultades de representante legal),
representa al consorcio en todo tipo de gestin administrativa y/o
judicial.54
54 Art.
28
Consideras que ser administrador de un consorcio

de P.H. es una tarea profesional? La organizacin en
la gestin administrativa, demostrara
profesionalismo efectivo? Has intentado
involucrarte en las actividades de un consorcio de
propietarios en P.H.? Consideras que el reglamento
es la herramienta fundamental para la
administracin?
3.3. La organizacin administrativa

Todo proceso de administracin posee sus ejes y componentes, por lo que
requiere una planificacin donde conste la organizacin de los recursos
(tcnicos, humanos, econmicos, entre otros), la direccin y el control de las
tareas.
Desarrollar la funcin de administrador de un consorcio implica una serie de
responsabilidades (obligaciones por ley) que deben cumplirse necesariamente,
al margen de que quien realice la tarea sea una persona humana o jurdica. Pasos
a seguir:
Planificacin: para abordar esta tarea se deben considerar, como primera
medida, las reglas generales que impone el Cdigo unificado y las leyes
especiales que impactan en la gestin. En una segunda instancia, se debe tomar
conocimiento pleno de lo que establece el reglamento de P.H., a efectos de
actualizar los ejes legales que orientan el proceso de la administracin debida
para el consorcio en particular.
Por ltimo, el administrador se organizar para gestionar dentro del plazo
establecido por el consorcio de propietarios.
Organizacin. Comprende dos partes:
29
a) implica discriminar toda la documentacin pertinente del consorcio, para

segmentar la informacin legal (reglamento, libros de actas de asamblea,
de propietarios, registro de firmas, informes o trmites judiciales, ttulos
ejecutivos de deudas de expensas, certificaciones, contratos de trabajo,
entre otros), contable, financiera (expensas, cobro, liquidaciones, pagos
de seguros, depsitos bancarios de: fondos de reserva, pago de sueldos,
obligaciones tributarias, etc.) y administrativa (asiento cronolgico de
toda la gestin);
b) coordinar los recursos (humanos, tcnicos, econmicos) de la oficina de
administracin del consorcio de la mejor manera posible, a efectos de
lograr no solo eficacia y eficiencia en el servicio, sino el cumplimiento
legalmente obligado por el Cdigo unificado y el reglamento de P.H.
A su vez, requiere de:
Una direccin que oriente a los colaboradores o asistentes del

administrador del consorcio en la ejecucin de la planificacin. Los
ejes en esta relacin interna son: capacitacin y conocimiento de
la tarea, motivacin, comunicacin y supervisin.
Un control que evale el desarrollo del proceso general de la

administracin, a fin de cumplir acabadamente con las
obligaciones que recaen sobre el administrador del consorcio.
La gestin de administracin del consorcio puede ser llevada a cabo por un

propietario, un tercero que puede ser profesional (martillero, corredor, abogado,
contador, arquitecto, etc.) o una empresa (persona jurdica), cuyo objetivo social
sea el de administrar consorcios en P.H. Lo ms importante es comprender la
necesidad de brindar un respaldo legal y econmico para el desarrollo de la
gestin, ya que ciertamente se evidencia una importante responsabilidad social.
La tarea de administrar posee sus propias facultades y obligaciones. No obstante,
tendr una vinculacin directa con el consejo de propietarios, quienes estarn
brindando recomendaciones oportunas para el mejor desempeo administrativo
y en beneficio de sus intereses como propietarios del derecho real de P.H.
En la gestin cotidiana, se atender tanto las normas que indica el reglamento
de P.H. como as tambin las reglas del reglamento interno, las que son
propuestas por los propietarios en asamblea (sin perjuicio de las indicadas en el
instrumento pblico), ya que solo son a los fines de complementar y normar con
practicidad la administracin.
Por lo tanto, podemos visualizar acciones que emergen de obligaciones
principales (escritura pblica Reglamento de P.H. ) y obligaciones particulares
que nacen del convenio entre propietarios con el fin de mejorar las relaciones de
30
convivencia (conforme la moral, la ley y las buenas costumbres) en el edificio o

conjunto de unidades funcionales.
Tabla 6: Obligaciones del administrador

Obligaciones principales
(reglamento de P.H.)
Garantiza un correcto mantenimiento
del inmueble: administra cobro de
expensas, fondo
de
reserva,
convocatoria a las asambleas,
contratacin de personal y seguro
integral,
conservacin
de
documentacin
esencial
del
consorcio. Es decir, lo que est
indicado con precisin en el
reglamento.
Obligaciones particulares
(reglamento interno)
Conserva las buenas relaciones y una
reciprocidad armnica entre vecinos.
Ofrece practicidad en la bsqueda
para solucin de problemticas.
Diligencia
expeditivamente
los
trmites y pedidos que indican los
propietarios y efecta sugerencias
para que sean consideradas, etctera.
3.3.1. Gestin administrativa y contable. Expensas

Para la tarea administrativa, no existe un mtodo o procedimiento a seguir; ms
bien, hay una serie de obligaciones para cumplir, lo que organizadamente debe
ser llevado a cabo a fin de tomar todos los recaudos para el cumplimiento
especfico de la administracin de expensas y rendicin de cuentas.
La tarea contable no refleja un balance comercial donde se busca demostrar el
ingreso econmico como beneficio lucrativo y las prdidas compensadas en
inversin o retroalimentacin de un proceso de negocios, ni muchos menos las
previsiones en capitales de riesgo. En sntesis, no se obtienen utilidades ni se
producen prdidas, sino que se podra indicar que se tiene supervit o dficit de
caja en la medida en que se d el cumplimiento del pago de las expensas
comunes ordinarias y, de igual modo, el cumplimiento de las extraordinarias.
Este balance contable o exposicin numrica (a modo calificativo) slo se limita
exclusivamente a brindar:
1) un detalle de ingresos por el cumplimiento obligatorio por parte de los
propietarios en el pago de expensas;
2) un detalle de egresos en el cumplimiento de conservacin y seguridad del
derecho real de propiedad horizontal.
31
Obligacin: presentar un informe administrativo-contable detallado. Debe estar

disponible no solo para la presentacin en el cierre del periodo anual que indica
el reglamento, sino para cualquier momento en que lo requiera tanto el consejo
de propietarios como as tambin algn propietario en particular.
Al no ser una administracin lucrativa, no genera el pago de impuestos, sino que
es una administracin especial. Nace del orden pblico (normas) para un
determinado fin, siendo, en este caso, necesaria una eficiente administracin
para que cumpla con la finalidad de administrar los gastos y contribuciones para
mantener la existencia o subsistencia de un derecho real de propiedad.
Este proceso administrativo-contable tiene la finalidad de rendir cuentas, y ello
no implica solamente un detalle prolijo de la situacin, sino que adems debe ir
acompaado de un respaldo en documentacin que permita demostrar y
comprobar la cronologa administrativa de ingresos y egresos.
Dos obligaciones diferenciadas para rendir cuentas:
a) un primer paso, conocido como informativo-demostrativo, consistente
en la explicacin de las partidas y sus respectivos comprobantes;
b) un segundo paso, segn sea el resultado del anterior, contiene los
comprobantes de depsito o entrega a la cuenta del saldo lquido ya
justificado.
La buena prctica y la correcta administracin permiten conocer de manera

inmediata el estado econmico-financiero del consorcio. Este refleja:
estado de caja (ingresos de pagos diarios, mensuales) y/o cuenta bancaria

(depsitos de fondo de reserva, remanente de liquidacin);
pago al da de pliza de seguro integral (u otro seguro autorizado por

asamblea);
desembolsos autorizados por el consejo de propietarios (montos

retirados del fondo de reservar para soluciones necesarias e inmediatas);
expensas pendientes de cobro (con o sin ttulo ejecutivo);
estado de juicios iniciados por cobro de expensas (detalle de costas

judiciales y capital reclamado);
pagos pendientes a proveedores (exhibicin de comprobantes, contratos

de servicios, acuerdos);
cargas sociales adeudadas (informacin del registro de empleador al da,

convenio colectivo de trabajo);
32
estado de juicios iniciados contra el consorcio (pretensin reclamada y

costas, informe del juicio por parte del letrado designado);
acciones iniciadas por el consorcio en contra de terceros (pretensiones

econmicas reclamadas, informe del asesor legal);
toda otra informacin que haga a la transparencia de la gestin.
En este mismo mbito se integra, adems, la evidencia y disposicin del

inventario de bienes que sean del consorcio, que por lo general son mobiliarios.
No obstante, hay consorcios que desde su nacimiento se reservan una unidad
funcional, cuya rentabilidad generada por el uso de terceros (locacin) permite
un ingreso extra que coadyuva con los gastos de mantenimiento del edificio y,
por ende, a reducir el monto de las expensas que deben abonar los propietarios
(u ocupantes a cualquier ttulo) del consorcio.
A mayor categora del consorcio, mayor cantidad de bienes de

inventario.
Lgicamente no es lo mismo un consorcio que cuente con
amenities, es decir, con la propuesta de variados espacios para el
uso consorcial (recreacin infantil, reas deportivas jaula para golf,
cancha de tenis, reas de esparcimiento piletas, sauna, quincho
para reuniones, entre otros), que un consorcio que slo ofrece
para sus propietarios la unidad funcional habitacional, con o sin
cocheras. Pues, a mayor cantidad de espacios de usos, ms
elementos deben estar a disposicin, los que ciertamente poseen
una vida til limitada; por lo tanto, adems de su mantenimiento
(reparaciones), tambin se suscita la reposicin de los mismos, y en
tal caso el inventario reflejar la baja y alta de estos bienes muebles.
El avance de las tecnologas nos permite llevar adelante un sistema de

administracin organizado sobre la base de una plataforma (software) que
sintetiza: tiempo, espacio y recursos humanos. No obstante ello, es oportuno
tener presente que se complementa el trabajo con la documentacin de
respaldo, ya que el administrador debe conservar toda la documentacin hasta
el momento en que efecte la rendicin de cuentas final. Es decir que cuando
deje de prestar servicios al consorcio, deber entregar toda la documentacin,
33
sin excepcin, ya que la misma pertenece al consorcio y sostiene un derecho real

de propiedad.
Figura 8: Contenido en un software para administrar consorcio de P.H.
Liquide y enve
por email las
expensas en
simples pasos.
Control de cuentas de
administracin,
comunidades, unidades y
proveedores.
Liquid los
sueldos de los
encargados.
Presentacin
AFIP 931,
SUTERH y
FATERYH.
Informes de gastos,
cobros, y estados de
cuentas.
Avisos va web
de pagos de
expensas por
parte de los
propietarios.
Enve informacin y
anuncios a los
propietarios.
Programe
reuniones de
asamblea y
cargue datos de
juicios.
Impresin y envo de
expensas solo a
propietarios que lo
soliciten.
Reservas de
amenities por
parte del
propietario.
Digitalice y comparta
reglamentos,
presupuestos y
comprobantes.
Fuente: AdminProp.net, 2015, recuperado de https://goo.gl/gsEK1v
34
Expensas
La determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes constar
en el reglamento de P.H. (art. 2.056 del Cdigo55). Asimismo, el Cdigo unificado
identifica la obligacin del propietario en consorcio como gastos y contribuciones
(art. 2.04856). Regula, en primera instancia, que cada propietario deber atender
los gastos de conservacin de su unidad funcional, no obstante est obligado a:
pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o
sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del
inmueble57.
Es importante destacar que tambin ser obligacin del
propietario responder a las obligaciones impuestas (en tema de
gastos y contribuciones): al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Tabla 7: Tipos de expensas

Expensas
comunes
ordinarias
Expensas
comunes
extraordinarias
Por administracin, reparaciones y reposiciones de

partes y cosas comunes (bienes) del consorcio. Para
mantener el estado de conservacin material del
inmueble y seguridad. Tambin son ordinarias las
requeridas para instalaciones necesarias para el acceso
o circulacin de personas con discapacidad, y para las
vas de evacuacin alternativas para casos de
siniestros.
Dispuestas por resolucin de asamblea. Tambin
puede suscitarse la posibilidad de que, por
manifestacin expresa y unnime de todos los
propietarios, se puedan realizar ciertas obras o asumir
gastos, los que luego quedarn ad referndum de la
prxima asamblea, para que quede registro de
aprobacin en actas e informes contables.
55 Art.

56 Art.
35
El administrador posee la facultad, como representante legal, de emitir

certificado de deuda por expensas. Este debe estar aprobado por el consejo de
propietarios, ya que se transforma en un ttulo ejecutivo para el cobro no solo
de expensas, sino de toda contribucin obligatoria que debe pagar el propietario
en un consorcio de P.H.: Obligados al pago de expensas: Adems del
propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al pago de los
gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores
[nfasis agregado] por cualquier ttulo58.
El corredor inmobiliario, ya sea en funcin de administrador del consorcio o en
la intermediacin para el negocio comercial de una unidad funcional, debe
comprender que la deuda generada por expensas en P.H. siempre seguir para
su cobro judicial la unidad funcional, sin interesar quin es el titular registral o
los ocupantes del inmueble. Asimismo, se ratifica lo expresado en el cdigo
unificado, al indicar que la misma conforma un privilegio especial, por lo que
dentro de la enumeracin que realiza el art. 2.582 del Cdigo59 se encuentra
perfectamente identificada la obligacin de expensas para este derechos real de
propiedad horizontal, ya que de ello depende su mantenimiento y seguridad
(Ibez, 2015).
En el Cdigo unificado se norma como un privilegio especial sobre

los bienes inmuebles al crdito por expensas comunes (ordinarias
y/o extraordinarias) que genere la unidad funcional sometida al
rgimen de propiedad horizontal.
El nuevo Cdigo propone una norma novedosa en cuanto a expensas, ya que se

puede establecer, en el Reglamento de P.H., eximir parcialmente de las
contribuciones por expensas a los propietarios de unidades funcionales que no
tengan acceso a determinados servicios (amenities), conforme expresa el art.
2.049 in fine60. No obstante, se impone para todos los casos, como norma
general, que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa
o contribucin; tampoco pueden rehusar el pago ni oponer defensas por
cualquier causa, excepto compensacin sin perjuicio de su articulacin por la va
correspondiente.
En sntesis, podemos apreciar que en la administracin de un consorcio en P.H.
confluyen aspectos de ndole legal, por tratarse de un derecho real de propiedad,
y aspectos de orden administrativo-contable, por depender ciertamente la
58 Art.

59 Art.
36
existencia del consorcio del correspondiente pago de gastos y contribuciones

(expensas) para el mantenimiento y seguridad material del conjunto edilicio.
A modo de referencia general, podemos indicar que en el archivo cronolgico de
administracin, visualizamos el porftolio del administrador del consorcio:
Tabla 8: Portfolio del administrador de consorcio

Porfolio del administrador de consorcio
Contenido legal: reglamento de P.H. (escritura pblica), reglamento interno
(acuerdo particular, nace de asamblea), registro de propietarios, registro de
firmas, libro de actas de asamblea, planos del edificio, reglamentaciones
municipales, normas que regulan sobre el contrato laboral-previsional y de
cumplimiento fiscal.
Contenido administrativo-contable:
Emisin de boletas para el pago expensas comunes ordinarias y/o
extraordinarias (segn lo indicado por asamblea o acuerdo expreso
unnime de los propietarios). Indicacin de lugar de pago (p. ej.: Pago
Fcil o el que autorice la asamblea).
Definicin del monto de expensas (mes vencido o mes adelantado,
inters por mora).
Indicacin en liquidaciones: montos fijos, variables o mixtos (segn acta
y fecha de resolucin de asamblea).
Detalle de mltiples gastos en el edificio.
Indicar detalle de cuentas corrientes del consorcio (banco, tipo de
depsito, monto).
Detalle de deuda por unidad funcional (plazos, montos, intereses, deuda
certificada o no, extensin del ttulo ejecutivo).
Control de gastos consorciales, distribucin segn porcentual para cada
propietario.
Cuentas corrientes de proveedores. Cuentas corrientes bancarias
(depsito en caja de ahorro para sueldo de personal contratado)
autorizadas por el consorcio.
Cheques en cartera y cheques diferidos.
Plan de cuentas definibles (comprensibles) y aprobado por el consorcio.
Contabilidad con subsidiarios de ingresos y egresos (contratacin de
profesional contador). De igual modo para el mbito legal (contratacin
de letrado para el reclamo del ttulo ejecutivo por deuda de expensas).
En muchas oportunidades, esto ya est contemplado en el reglamento
de P.H.; si no est previsto, la asamblea de propietarios propone el
procedimiento.
Fuente: Adaptado de Constantino, 2015.
37
Gestin de reclamos, mantenimiento, reparaciones y reposiciones

edilicias.
Certificaciones, cartas y/o notas de intimacin (comunicacin
fehaciente) definibles por el consorcio (p. ej.: autorizacin y aceptacin
de medios electrnicos o tecnolgicos email, mensaje de texto,
comunicacin por red social, etctera ).
Recordatorios de vencimientos programados (diarios, semanales,
mensuales, etc.)
Planillas tipo de SUTERH y FATERYH (gestin clara en el cumplimiento de
la ley laboral y las obligaciones que genera el contrato de trabajo).
Detalle del cumplimiento en trmino de pagos impositivos.
Figura 9: Administracin contable en P.H.
Fuente: [Imagen intitulada sobre pago de expensas]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/ahlzf5
38
3.4. La unidad funcional en el negocio

inmobiliario
El corredor inmobiliario es un profesional que brinda seguridad en el trfico
jurdico de los bienes que estn sujetos a su negociacin. Adems, dentro de las
condiciones habilitantes que exige la Ley 20.266/7361, cumple con la constitucin
de una fianza profesional; por lo tanto, su funcin es de gran responsabilidad y
garanta social.
En muchas ocasiones, participa en la promocin de un proyecto inmobiliario
cuyo objetivo es la comercializacin de unidades funcionales sujetas a propiedad
horizontal. En algunas oportunidades comerciales, lo hacen participar desde las
preventas (negocio de un inmaterial o cosa futura), y en otras, es contratado por
un propietario para mediar en el negocio de compraventa o locacin de una
unidad funcional en P.H. con antigedad de uso.
En este proceso de comercializacin de inmuebles, ya sujeto a las normativas del
rgimen de propiedad horizontal, se debe tener en consideracin los siguientes
tpicos, a fin de reunir y contar con la disponibilidad de la documentacin e
informacin pertinente para el negocio:
Certificados de libre deuda de expensas comunes (ordinarias y

extraordinarias), expedido por el administrador del consorcio.
Certificacin de la existencia, o no, de obligaciones devengadas pero

pendientes de liquidar por expensas, como as tambin de pasivos
contingentes, existencia de juicios o reclamos, demandas contra el
consorcio. Ejemplo: demandas por indemnizaciones laborales, multas
impagas por incumplimientos del consorcio, deudas a los prestadores de
servicios, deudas de la seguridad social, etctera.
Certificacin de la existencia de crditos a cobrar por el consorcio; por

ejemplo: reintegros de siniestros a pagar por las aseguradoras.
Certificacin de la existencia de un fondo de reserva, indicando el

proporcional correspondiente al titular de la unidad funcional que lo
requiera, al momento de su transferencia de dominio.
Comunicacin al administrador del consorcio, de la transferencia de la

unidad funcional, mediante la entrega de una copia de la escritura
61 Ley
20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de Martilleros y Corredores. Poder Ejecutivo Nacional.
39
traslativa de dominio, con todos los datos del nuevo titular, a efectos de
que actualice el registro de propietarios.
Acreditar la titularidad de dominio de la unidad funcional mediante la

entrega de la correspondiente escritura, aadir la copia del reglamento
de copropiedad y administracin (hoy reglamento de propiedad
horizontal), como as tambin del reglamento interno del edificio.
Adjuntar un plano del edificio al legajo, donde conste la planta y unidad

funcional que va a ser transferida y que se corresponda con lo prescripto
en la escritura de dominio y el mencionado reglamento de copropiedad
y administracin. Contar con publicidad registral.
Copias de actas de asambleas, a requerimiento del titular de la unidad

funcional, certificadas por el administrador (opcional).
Las consideraciones generales deben ser requeridas al

propietario-comitente para que el corredor pueda brindar
garantas en el trfico jurdico en la enajenacin de un inmueble en
P.H. La falta de disposicin de dicha informacin hace correr el
riesgo de perder en la negociacin, ya que una de las obligaciones
que establece el Cdigo unificado es exponer el negocio con
claridad y exactitud, en resguardo de los intereses del consumidor.
El Lic. Jorge Cena nos expresa, en el marco del Curso II: Proyectos de inversin
inmobiliaria de la Certificacin en Gestin y desarrollo de negocios inmobiliarios
(Cloud21, 2015), que al comercializar un inmueble en P.H., el corredor o brker
inmobiliario debera resaltar, ms all de todo, lo relacionado al orden fctico;
se destaca:
el modelo de organizacin consorcial;
el orden que la misma trasluce en las rutinas;
el estado de mantenimiento de los espacios comunes;
y todo aquello que deriva de un eficiente proceso de relacin

comunicacional entre el representante del consorcio, el consejo de
propietarios y los habitantes de las unidades funcionales.
40
Tambin nos evidencia que es muy bien visto que exista un adecuado
cumplimiento de las normativas en cuanto a: el funcionamiento del consorcio,
mediante asambleas ordinarias en tiempo y forma, como as tambin todo lo que
tenga ver con aspectos estticos del edificio tales como la no contaminacin
visual de uso de antenas, aires acondicionados, ropas en los balcones, uso de
bicicletas en los pasillos y palieres, mascotas sueltas, etctera; es decir, todo
aquello que transmita orden, relaciones de buenas convivencias y evite impacto
negativo tanto en lo visual como en lo sonoro, para lograr tranquilidad y
seguridad cotidiana. Si se soslayan estos detalles, pueden pasar a ser motivos de
objeciones ante posibilidades de ventas o alquileres de propiedades y,
consecuentemente, implicar el fracaso de las operaciones inmobiliarias.
Figura 10: Negocio inmobiliario de la propiedad horizontal
Fuente: NA, 2012, http://goo.gl/9viQpn
Es necesario que el corredor inmobiliario tenga informacin sobre: deudas,

crditos y fondo de reserva del consorcio. Si es posible, tambin debe requerir
informacin sobre el ltimo ejercicio aprobado en asamblea. Ciertamente, quien
proporciona la informacin al corredor es el propietario de la unidad funcional y
no el administrador del consorcio, quien se debe en sus funciones solo a los
propietarios o bien como representante legal ante un juez o autoridad
administrativa.
Como ya anticipamos, la deuda de expensas sigue al dominio de la cosa. Por tal
motivo, al momento de transferirse una propiedad, debe exigirse la cancelacin
de expensas impagas o, en su defecto, disminuir el precio de la operacin en la
cuanta de las mismas. Pero, para ello, se hace imprescindible tomar
conocimiento de la existencia. Cuando nos referimos a expensas comunes, es
decir, a los gastos de la comunidad del consorcio, incluimos tanto a las ordinarias
(las mensuales y regulares) como a las extraordinarias (aportes excepcionales
por algn trabajo u obligacin imprevista). Por lo tanto, las expensas adeudadas
41
son las facturadas, puestas al cobro y no abonadas por el dueo de la unidad

funcional en un momento determinado.
Adems, ser necesario considerar el monto para la reposicin del fondo de
reserva (si lo hubiere) para el nuevo propietario, como as tambin algn otro
importe pendiente, de cualquier naturaleza, que se vincule al consorcio en donde
a futuro ser parte decisiva el interesado en el negocio inmobiliario.
Reconoces el compromiso profesional y social que

implica ser corredor inmobiliario en el negocio de
unidades funcionales en P.H.?
El negocio inmobiliario no es como cualquier otro tipo de negocio. Es una tarea

sumamente compleja que hace que el mismo sea un negocio especial; esto no se
debe solo a que involucra aspectos jurdicos, econmicos y tcnicos, sino porque
se est intermediando sobre un patrimonio valioso para cualquier persona
(humana o jurdica). Ya sea vivienda en barrio residencial o unidad funcional en
P.H., el destino habitacional de una propiedad es lo que marca un alto valor
subjetivo, al margen del importe econmico monetario que arroje el mercado.
42
Referencias
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inmobiliarios: Proyectos de inversin inmobiliaria. Crdoba, Argentina: Cloud21,
Universidad Empresarial Siglo 21.
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y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N. 26.994; B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1 de agosto de 2015; texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077 B.O. 19/12/2014.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina]. Buenos Aires: La Ley.
Constantino, J. (2015). La propiedad horizontal en el nuevo Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin. Buenos Aires, Argentina: Hammurabi.
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y Corredor. Crdoba, Argentina: Alveroni.
Ibaez, M. (2015). Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hiplito Yrigoyen,
Crdoba - Argentina). Fotografa indita.
Ley N. 941. (27 de diciembre de 2002). Registro Pblico de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal. Su creacin. Legislatura de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires.
Ley N 13.512. (18 de octubre de 1984). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable
Ley N 19.724. (13 de julio de 1972). Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de
inmuebles en propiedad horizontal. Abrogacin del Decreto-Ley 9032/63. Poder
Ley 20.266. (10 de abril de 1973). Rgimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.: 1704-1973. Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nacin Argentina.
Ley N. 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construccin. Financiamiento
Leasing. Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
43
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http://www.iprofesional.com/notas/216938-Nuevo-Cdigo-Civil-los-consorcistas-de-edi
ficios-tendrn-ms-atribuciones-que-responsabilidades
[Imagen intitulada sobre expensas de P.H.]. (s. f.). En iProfesional. Recuperado de
http://www.iprofesional.com/notas/147548-Expensas-conozca-las-claves-de-la-nuevaforma-de-pago-bancaria-en-la-Ciudad
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digital]. Recuperado de http://www.elsigloweb.com/nota/154789/nuevo-codigo-civillos-consorcistas-de-edificios-tendran-mas-atribuciones-responsabilidades.html
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adminprop.net/Login.aspx?ReturnUrl=%2fAdministrador%2fEditarComunidad.aspx
Agencia de Sistemas del Ministerio de Modernizacin. (s. f.). Registro Pblico de
Administradores de Consorcios. En Buenos Aires Ciudad. Recuperado de http://
www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios
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unificacin de los Cdigos Civil y Comercial de la Nacin. (2012). Fundamentos del
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Corral, A. (2012/04/19). Capitalinas Radisson 1 [Fotografa]. En Infonegocios.
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NA. (28 de mayo de 2012). [Fotografa intitulada]. En Infobae. Recuperada de
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TESCO S. A. (s. f.). Honorarios de Administracin y Aranceles. 2015/07 a 2015/12
Honorarios y aranceles del administrador. En Reunin de administradores [Versin
digital]. Recuperado de http://www.reunion-adm.com/HonorariosAdministradorDe
talle.asp?id=18
44

AdministraciónyGestiónInmobiliaria Lectura56

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Mdulo 3

Para abordar la tarea de administracin de un consorcio en propiedad horizontal,

Es oportuno referenciar que la gestin no es una incumbencia

2.037. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

El derecho real de propiedad horizontal tiene presencia en nuestro pas desde el

Tabla 1: Propiedad horizontal

Reglamento de Copropiedad y Administracin necesario para la identificacin

Figura 1: Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hiplito Yrigoyen,

Fuente: Ibaez, 2015. Fotografa indita de archivo propio.

Rasgos generales que se recatan de los Fundamentos del Anteproyecto de

Declara qu es lo que conforma la unidad funcional (pisos,

Ratifica la relacin del dominio y condominio, como se consideraba en la

Evidencia la existencia de grandes consorcios o mega-consorcios.

El instrumento pblico denominado Reglamento de Propiedad Horizontal

Los organismos de administracin de la P.H. se sintetizan en: la asamblea,

Las asambleas se manifiestan actualmente con una dinmica que

Las expensas (fundamentales para garantizar el mantenimiento,

El nuevo escenario evidencia la posibilidad de los sub-consorcios, atento

Es oportuno considerar: en los nuevos derechos reales de propiedad

Art. 2.070. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

El contrato de fideicomiso inmobiliario12 se transform en una herramienta

Si es encomendada la gestin de intermediacin al corredor para

3.1.1. Sujecin al rgimen

de dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el

Determinacin de pisos o departamentos, el derecho de propiedad, con la

Conformacin de reglas indudables de convivencia, con la previsin y el

Garanta del trfico jurdico de las unidades funcionales, con el fin de

El reglamento de propiedad horizontal se integra y es parte del

Caracteres generales para la constitucin del inmueble al rgimen de

2.038. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

b) No se podrn inscribir en los respectivos registros inmobiliarios ttulos

En dicho plano las unidades se designarn con numeracin corrida

d) Las autoridades municipales o comunales establecern los requisitos

Figura 2: Edificio ms alto de la ciudad de Crdoba (Crdoba-Argentina)

Fuente: Corral, 2012, recuperado de http://goo.gl/WJB54i

El corredor pblico inmobiliario puede, en materia de unidades

3.2. Caractersticas de la propiedad

los propietarios, administracin, seguros, entre otros). Comienzan a nacer

Figura 3: Resumen de etapas

Fuente: Elaboracin propia

Derecho real de propiedad horizontal en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

La sujecin del bien raz al rgimen de P.H. se norma en el art. 2.03820.

La composicin del derecho real de P.H.: dominio (unidad funcional) y

La unidad funcional (art. 2.03921): pueden presentarse fsicamente como

Las partes y cosas comunes o unidades complementarias (art. 2.04022). Se

3.2.1. El reglamento de propiedad horizontal

define la organizacin del consorcio de propiedad horizontal;

identifica las unidades funcionales (superficies privativas) y las

2.037. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

seala los rganos de gobierno y sus obligaciones (asamblea, consejo de

Es oportuno que cada propietario en P.H. tenga a la vista una copia

Dentro de las particularidades del reglamento, se puede expresar que el mismo

Determinacin del terreno; as mismo, determinacin de las unidades

Enumeracin de los bienes propios, de las cosas y partes comunes. Sobre

el art. 2.057 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

taxativamente en el reglamento. El Cdigo identifica a las cosas y

propias (art. 2.04332): las que necesariamente

Composicin del patrimonio del consorcio.

Determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la

Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.

De las asambleas: facultades especiales, determinacin de la forma de

Determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin

El administrador: designacin, facultades y obligaciones. Plazo del