Qu es una tasacin?

Una tasacin se entiende como la valoracin de un objeto, ya sea una

vivienda, una joya, etc. Si nos referimos a las tasaciones inmobiliarias las
podemos definir como un informe o documento destinado a determinar
el valor de los inmuebles en el mercado en relacin con la oferta y la
demanda en determinado momento.

Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos

jurdicos, por lo que estn sujetas al cumplimiento de normas relativas a
quin puede hacerlas y cmo deben hacerse para poder asegurar que el
valor de tasacin que se calcula es vlido. Por eso los informes de tasacin
los elaboran las sociedades de tasacin homologadas y supervisadas por el
Banco de Espaa, y analizan aspectos tcnicos y jurdicos de la vivienda que
pudieran afectar a su valor.

La valoracin de la vivienda la realiza un arquitecto o arquitecto

tcnico que adems cuenta con formacin especfica en materia de
valoracin. Este tcnico no realiza la tasacin a ttulo individual, sino que
est adscrito a una sociedad de tasacin que pone a su disposicin medios
tcnicos para realizar su trabajo (herramientas informticas, bases de datos,
estudios tcnicos) y controla la calidad de la valoracin emitida.

El tcnico tasador est sujeto a un rgimen de incompatibilidades que

garantiza su independencia, y que no puede tener ningn tipo de inters
particular en la valoracin.
El valor de tasacin es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo
que el mismo est sujeto a algn tipo de proteccin oficial, en cuyo caso el
valor de tasacin se corresponder con el valor mximo legal del bien.

El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podra

esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien
valorado) en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin
adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial
correctamente informado de las caractersticas del bien, y que ambos,
comprador y vendedor actan libremente y sin un inters particular en la
operacin.

El precio mximo de venta de un bien sujeto a proteccin pblica establecido

en la normativa especfica que le sea aplicable. Cada comunidad autnoma
marca todos los aos unos mdulos de proteccin pblica a travs de los
cuales se fijan los diferentes mximos legales para cada tipo de proteccin
(rgimen general, rgimen especial, precio tasado).
El tipo de rgimen viene explicado por el nmero de expediente de
proteccin oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epgrafe
beneficios fiscales.

Qu mtodos de valoracin existen?

Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios mtodos:

Mtodo de comparacin: es el mtodo ms utilizado y consiste en valorar

el bien objeto de la tasacin mediante su comparacin con otros bienes de similares
caractersticas cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mnimo 6
inmuebles testigo que sern ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien
objeto de valoracin. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble
que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoracin supondr el valor de
mercado del mismo.

Mtodo residual: cuando el mtodo de comparacin no es posible, ya que

no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de caractersticas similares, se
suele utilizar el mtodo residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el
que tendra la construccin una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay
que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.

Mtodo de capitalizacin: cuando el inmueble es susceptible de producir

rentas y se pueden estimar de una manera lgica el importe de las mismas se
utiliza el mtodo de capitalizacin. Consiste en calcular el valor del inmueble
mediante la actualizacin a la fecha de tasacin de todas las rentas netas que

generar el inmueble mediante frmulas econmicas. Es un mtodo para la

valoracin de grandes negocios.

Mtodo del coste: el mtodo del coste pocas veces es utilizado de manera
exclusiva, sino ms bien como apoyo al tasador de que la valoracin que ha
realizado por el mtodo de comparacin tiene lgica.

Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposicin del inmueble

objeto de valoracin.
Qu aspectos comprenden las tasaciones?

Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los

siguientes aspectos tcnicos y legales:

Me localiza la vivienda, comprobando que realmente existe

La vivienda es inspeccionada ocularmente por un tcnico competente, que
comprueba:
Mu superficie

Otras caractersticas; distribucin, nmero de dormitorios y baos,

calidades constructivas, instalaciones visibles...

Su estado de conservacin aparente, y su estado constructivo (si est

o no terminada)

La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor

El tcnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la
descripcin que consta en la documentacin utilizada para realizar la tasacin,
entre otras con la registral y la catastral
Se comprueba tambin el estado de ocupacin aparente del inmueble y el
uso al que se destina en el momento en el que se visita
Si investiga si la vivienda est sujeta a algn rgimen de proteccin pblica
que pudiera suponer limitaciones en su valor
Se confirma la adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico
vigente, comprobando si existe en esta normativa algn punto que pudiese afectar
al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si est sujeta a un
rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico que suponga obligaciones
especiales para el propietario.

Para poder realizar la tasacin el tasador deber disponer de

la documentacin registral del inmueble objeto de la tasacin, ya bien
sea copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por
el registro. Dicha documentacin deber ser aportada en el informe de
tasacin y en caso de la nota simple no deber tener una antigedad
superior a tres meses entre el momento de su emisin y la fecha de emisin
del informe de tasacin

En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, los documentos

administrativos que permitan determinar el precio mximo en venta o
alquiler
Factores que afectan a la tasacin

Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la
tasacin y obtener un valor ms preciso de la propiedad:

Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de

las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los dems
criterios servirn para terminar de perfilar el valor de tasacin
Superficie: el tamao del piso, as como el nmero de habitaciones y baos
adems de su distribucin- importan a la hora de tasar de vivienda
Antigedad: en general, una finca de obra nueva tiene ms valor que una
antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectnico
Estado de conservacin: ver el estado actual de conservacin del
inmueble, si necesita una reforma, si est recin reformado, etc
Materiales de construccin e instalaciones: tipos de acabados, aire
acondicionado, calefaccin, etc
Edificacin: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y
deportivas da ms valor a la vivienda e influye en la tasacin
Transporte pblico: la cercana a medios de transporte pblico es otro de
los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de
metro que otro a diez minutos

Una vez realizada la tasacin, tendr una validez de seis mesesdesde la

fecha de emisin