CASO PRACTICO DE HIPOTECA

CONSULTA
Descripcin de los hechos:
Una sociedad limitada, cuya actividad es la promocin inmobiliaria, firma un contrato de
compra-venta de unas parcelas con la intencin de construir en algunas de ellas, chalets
para su venta, y otras destinadas a la venta directa.
En el contrato se estipula un precio que se paga una parte mediante la aceptacin de
siete letras de cambio, con vencimiento en los ejercicios 1998, 1999 y 2000, y el resto
mediante la subrogacin de un prstamo hipotecario.
La sociedad compradora pagar intereses por los pagos aplazados y tambin
intereses que devengue el prstamo hipotecario hasta la subrogacin efectiva.

los

Hasta que el comprador no pague la totalidad del precio acordado o garantice el mismo a
juicio de la vendedora, no se elevar a pblico el contrato privado, ni se entregar la
propiedad, la posesin y la disposicin de las parcelas, ni tampoco se producir la
subrogacin efectiva del prstamo.
Datos adicionales:
El precio de la presente compraventa es de 14.713.500 pts., ms 2.354.160 pts.
Correspondiente al 16% de IVA, que ser abonada por la parte compradora de la
siguiente forma:
en el acto de firma del contrato privado de compraventa, 200.000 pts., ms 32.000
pts. de IVA.
b) mediante la aceptacin de 7 letras de cambio, con los importes y vencimientos
detallados segn el siguiente cuadro:
a)

VENCIMIENTO
17-10-1998
17-04-1999
17-10-1999
17-04-2000
17-07-2000
17-10-2000
31-12-2000
TOTAL

c)

PRINCIPAL
1.695.018
822.978
804.683
787.278
778.854
1.541.039
1.527.712
7.957.562

INTERESES
40.367
39.091
57.386
74.791
83.215
183.099
196.426
674.375

IVA
277.662
137.931
137.931
137.931
137.931
275.862
275.862
1.381.110

TOTAL
2.013.04
7
1.000.00
0
1.000.00
0
1.000.00
0
1.000.00
2.000.00
0
2.000.00
0
10.013.0
47

mediante la subrogacin del prstamo hipotecario que grava la parcela, por importe de
6.555.938 pts. (se supone que ms el IVA en el 16%).

Cuestiones planteadas:

1. Dado que, en este caso, mediante el contrato privado no se transmite la propiedad,

la posesin, la disposixcin y ni se subroga efectivamente en el prstamo, pueden
considerarse los pagos hasta que la compra se eleve a escritura pblica como
Anticipos a proveedores?.

2. Se debe incluir en el valor de las parcelas los intereses devengados desde la firma del
contrato hasta su formalizacin en escritura pblica?.

SOLUCIN

A.) Compra o anticipos a proveedores:

Observando las estipulaciones contenidas en el contrato privado de compraventa, la
operacin de compra de terrenos con calificacin urbanstica o solares se realizar
cuando se otorgue la escritura pblica correspondiente, ya que en ese momento la parte
compradora adquiere la propiedad y, con ella, la plena disposicin de las parcelas.
Segn la AECA, a travs del Documento n 17 de la Serie de Principios Contables,
relativo a Gastos, en cuanto al reconocimiento contable de los gastos por
aprovisionamiento de bienes almacenables, epgrafe 1.3.2., expresa:

1. Las compras de bienes se reconocern contablemente cuando se hayan

trasmitido todos los riesgos y beneficios significativos caractersticos de la
propiedad, conforme a las condiciones contratadas, ...

Por otro lado, mediante el Documento n 8 de la misma serie, relativo a Existencias,

expone en el epgrafe 1.1.4., relacionado con la aplicabilidad de los principios bsicos de
contabilidad enunciados por AECA y, concretamente, el principio de registro:

Las existencias se reflejarn contablemente cuando se originen los derechos

inherentes a su tenencia o posesin,...

Por ello, los pagos que la empresa de promocin inmobiliaria tenga que efectuar para la
adquisicin de las parcelas antes de que se obtenga la capacidad o facultad de disponer
de las mismas, bien para construir sobre ellas, o bien para transmitirlas mediante la
venta, tendrn la caracterstica de Anticipos a proveedores.
A efectos de la formulacin del balance, la anterior partida debe figurar en el subgrupo
Existencias.

B.) Activacin de intereses:

Los intereses devengados de aquellas fuentes de financiacin ajena o deudas, cuyos
recursos se materializan en Terrenos y solares, podrn ser incorporados como mayor

valor de dichas existencias, y solamente los devengados hasta el momento en que

aqullas estn en condiciones de explotacin, esto es, cuando hayan finalizado las obras
necesarias o actos que permitan disponer plenamente de estos bienes, bien para
realizar la venta directa o bien para iniciar la construccin sobre ellos.
La elevacin a escritura pblica del contrato privado es el principal acto que posibilita a la
empresa inmobiliaria en cuestin disponer de las parcelas.
Lgicamente, el valor de las parcelas, incluyendo los intereses activados, no ha de
sobrepasar el valor de mercado, entendindose como al menor entre el precio de
reposicin o valor neto de realizacin. As se expresan las normas de valoracin 2 y 13
que figuran en la V Parte de la Adaptacin del Plan General de Contabilidad a las
Empresas Inmobiliarias.

C.) Contabilizacin de las operaciones:

Momento inicial:

Anticipos a proveedores (408)

D
200.000

Hacienda Pblica, IVA soportado (472)

32.000

Caja o bancos (57)

232.000

(la numeracin de las cuentas es meramente indicativa)

17-10-1998 (Vencimiento de 1letra):

Anticipos a proveedores (408)

Hacienda Pblica, IVA soportado (472)
Caja o bancos (57)

(*)

D
1.735.385
277.662
(*)

2.013.047

Considerando que los intereses devengan IVA, tal como en las operaciones de
arrendamiento financiero o leasing.

17-04-1998 (Vencimiento de 2letra):

Anticipos a proveedores (408)

Hacienda Pblica, IVA soportado (472)
Caja o bancos (57)

D
862.069
137.931
(*)

1.000.000

Y as sucesivamente...

31-12-2000 (Vencimiento de 7letra):

Anticipos a proveedores (408)

Hacienda Pblica, IVA soportado (472)
Caja o bancos (57)

D
1.724.138
275.862
(*)

2.000.000

El saldo de Anticipos a proveedores al 31 de diciembre de 2000, sin haberse activado

los intereses devengados del prstamo hipotecario a subrogar, previo a la formalizacin
del contrato de compra-venta mediante la escritura pblica, es de 8.831.937 pts. (D).
En el momento de la elaboracin de la escritura pblica y subrogacin efectiva del
prstamo asociado al terreno:

D
Compra de terrenos con
urbanstica (6012) o solares
(6013)
(prdidas y ganancias)

15.387.875
(1)

Anticipos a proveedores (408)

8.831.937

Deudas a largo plazo con entidades

de
crdito
(170)

6.555.938
(3)

Hacienda Pblica, IVA soportado (472)

Caja o bancos (57)

1.048.950
(2)

1.048.950
(4)

(1) Se incorpora el valor pendiente mediante la subrogacin del prstamo asociado al terreno;
la diferencia existente entre el valor de la compra y el precio establecido en el contrato de
compra-venta se debe a los intereses devengados a travs de la aceptacin de las siete
letras.
(2) El IVA soportado se calcula sobre la base del importe a pagar o a asumir a travs del
prstamo: 0,16 * 6.555.938 pts..
(3) Consideramos que la vida financiera del prstamo adscrito al citado terreno es a largo plazo; si
se requiere mayor especificacin, podra ser contabilizado en Prstamo hipotecario a largo
plazo de entidades de crdito (1702).
(4) Suponiendo que el IVA se liquida de inmediato.

C.) Informacin complementaria en la Memoria:

Mientras que no se efecte la compra, en la nota relativa a Existencias, se ha de informar
sobre el compromiso firme de la misma.
Importe de los intereses incorporados con carcter transitorio en Anticipos a
proveedores; asimismo, detalle de los intereses activados en periodos anteriores.
Mencin de las circunstancias que afecten a la titularidad y disposicin de las parcelas.
Informacin respecto al prstamo a subrogar en el futuro; tipo de inters, vida financiera,
etc...Asimismo, mencin de las clusulas que se deriven del incumplimiento del contrato.