ADESVINCULAOAD NUTUM NO

CONTRATODEARRENDAMENTOURBANO
NAREFORMADE2012.
BREVESNOTAS(*)
Pelo Prof.DoutorManuelJanuriodaCostaGomes(**)

SUMrio:
1. Introduo. 2. Consideraes gerais sobre o regime de durao
do contrato de arrendamento urbano. 3. A (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento urbano na Reforma de 2012;
3.1. Introduo; 3.2. Denncia pelo arrendatrio; 3.3. Denncia pelo
senhorio. 4. As desvinculaes discricionrias nos contratos de
arrendamento com prazo certo; 4.1. Introduo;4.2. Oposiorenovaodeduzidapelosenhorio;4.3. Oposiorenovaodeduzidapelo
arrendatrio;4.4. Adennciaatpicapeloarrendatrio;4.4.1. Adenncia
atpicapeloarrendatrioprevistanoartigo1098./3doCC;4.4.2. Aaceleraodaextinodocontratonostermosdoartigo1098./4doCdigo
Civil;4.4.3. Aaceleraodaextinodocontratonostermosdoartigo
1100./2doCdigoCivil. 5. A desvinculao unilateral ad nutum em
arrendamentos para habitao anteriores Lei 6/2006; 5.1. Introduo;5.2. Adesvinculaoad nutum atravsdedenncianosarrendamentosparahabitaosemduraolimitada;5.3. Adesvinculaoad nutum
atravsdeoposiorenovaonosarrendamentosparahabitaode
duraolimitada. 6. A desvinculao unilateral ad nutum em arrendamentos para fins no habitacionais anteriores Lei 6/2006;
6.1. Introduo;6.2. Adesvinculaoad nutum atravsdedenncianos

(*)* TextodestinadoaosEstudosemHomenagemaoProfessorDoutorJosLebre
deFreitas.
(**) ProfessordaFaculdadedeDireitodaUniversidadedeLisboa.

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MANUELJANURIODACOSTAGOMES

arrendamentosparafinsnohabitacionaissemduraolimitada;6.3. A
desvinculaoad nutum atravsdeoposiorenovaonosarrendamentosparafinsnohabitacionaisdeduraolimitada.
Abreviaturas mais utilizadas:
CC = Cdigo Civil; CDP = Cadernos de Direito Privado; DL = Decreto-Lei;
DR = DiriodaRepblica;NRAU =NovoRegimedoArrendamentoUrbano,aprovado
pelaLei6/2006,de27defevereiro;RAU =RegimedoArrendamentoUrbano,aprovado
peloDecreto-Lei321-B/90,de15deoutubro.

1. Introduo
I. Em 1990 surge o RAU regime do Arrendamento
Urbano,aprovadopeloDecreto-Lei321-B/90,de15deoutubro.
A oposistemticadolegisladorde90foi,nalinhadoocorrido,
anosantes,comoarrendamentorural,autonomizaramatriado
arrendamentourbanoemdiplomaautnomo,lendo-se,emjustificaodamedida,noprembulodomesmo(ponto12):Aoprocurarreunirnumnicodiploma,elaboradoemconsonnciacomos
ditamesdacinciadodireito,diversassoluesesparsasaosabor
decontingnciasocorridasemdcadasdeevoluotumultuosa,o
legisladordeparoucomlacunas,desarmonias,duplicaes,contradiesemesmoinconstitucionalidadesqueantestinhampassado
despercebidasouapenasparcialmentehaviamsidoreferenciadas.
Oarrojodamedidaconsubstanciadanasadadamatriado
arrendamentourbanodoCCnofoi,porm,complementadopor
umareformaprofundadoregimevinculsticodosarrendamentos
urbanos(1),regimeesseque,quantoaosarrendamentosentoexistentes,semanteveemvigor.

(1) Paraacaracterizaodovinculismoarrendatcio,impe-se,comoprimeira
referncia,onomeeaobradePINTO FURTADO;cf.,v.g.,Curso de direito dos arrendamentos vinculsticos,Almedina,Coimbra,1984,p.131ess.,Id.,Evoluo e estado do vinculismo no arrendamento urbano,inEstudosemHomenagemaoProfessorDoutorInocncioGalvoTelles,IIIDireitodoarrendamentourbano,Almedina,Coimbra,2002,
p. 647ess.,Id.,Manual do arrendamento urbano, i, 5.edio,Almedina,Coimbra,2009,
p.187ess.;cf.aindaMENEzES CORDEIRO,A modernizao do direito portugus do arrendamento urbano,inODireito,ano136(2004),II-III,p.236.

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Noanode2004,ocorreram,comoXVIGovernoConstitucional,condiespolticasfavorveisaumareformadefundodo
arrendamentourbano.CoubeaMenezesCordeiroaarquiteturada
reforma,aqualtinha,entreassuasopesbsicas,oabandonodo
vinculismo,temperado,embora,pormedidasdeproteodasposiesadquiridas(2).
O projeto previa o regresso da matria do arrendamento
urbanojdespidodacargavinculsticaaoCdigoCivil,de
acordocomatradiodasgrandescodificaescontinentais(3):
eraoRNAURegimedosNovosArrendamentosUrbanos(4).
Entretanto,aquedadoXVIGovernoimpediuamaterializaodoProjetoMenezesCordeiroemlei,masoXVIIGoverno
retomouodesafiodereformaroarrendamentourbano:ORNAU
deu,ento,lugaraoNRAUNovoRegimedoArrendamento
UrbanoqueviriaaseraprovadopelaLei6/2006,de27defevereiro. H opes diferentes no novo regime, menos abruptas,
maxime quantoaoregimetransitrio,masassoluesencontradas
mantmotraodoProjetoMenezesCordeiro,maxime quanto
matriaregressadaaoCdigoCivil.
ONRAUafastou-se,noentanto,dasubdiviso,entoclssica(5)queoProjetoMenezesCordeiromantinhadentrodos
arrendamentos urbanos, entre arrendamentos para habitao,
arrendamentosparacomrcioouindstria,arrendamentosparao
exercciodeprofissoliberalearrendamentosparaoutrosfins,

(2) Cf.MENEzES CORDEIRO,A modernizao do direito portugus do arrendamento urbano,cit.,p.243ess..

(3) Cf.MENEzES CORDEIRO,A modernizao do direito portugus do arrendamento urbano,cit.,p.244.
(4) Referimo-nos,nasequncia,aodocumento,naparteconsistentenotextodo
CdigoCivil,comooProjetoMenezesCordeiro,cujotextopodeserconsultadoem
O Direito,ano136(2004),II-III,p.467ess..Areformaprojetadaincluaaindaoutros
diplomas:(i)oRegimedeTransioparaoRNAU,conhecido,ento,porRTAU;(ii)as
AlteraesaoRAU;(iii)oRegimedoSubsdioEspecialdeRenda;(iv)oRegimedeatribuiodehabitaosocialcomrendaapoiada,bemcomooregimeespecialdearrendamentourbanoaplicvel;(v)oRegimedecertificaodascondiesmnimasdehabitabilidade;e(vi)oRegimedoREABILITA.
(5) Cf.,portodos,PEREIRA COELHO,Arrendamento,Coimbra,1988,p.40ess.e
PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA,Cdigo civil anotado,II,4.ed.,CoimbraEditora,Coimbra,1997,pp.631ess.,698ess.,721ess.e726ess..

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optando(artigo1067./1doCC),antes,porumasumma divisio,
dentro dos arrendamentos urbanos, entre arrendamentos para
habitao earrendamentos para fins no habitacionais.
II. ComoXIXGovernosurgenovareformadoarrendamentourbano,corporizadanumconjuntodediplomas,comdestaqueparaaLei31/2012,de14deagosto(6).Segundooartigo1da
Lei,estatemopropsitodedinamizaromercadodearrendamento,propsitoessematerializadoatravs(i)daalteraoao
regimesubstantivodoCdigoCivilemmatriadelocao;(ii)da
alterao do regime transitrio dos contratos de arrendamento
celebradosantesdaentradaemvigordaLei6/2006;e(iii)dacriaodeumprocedimentoespecialdedespejodolocalarrendado.
O objetivo da Reforma de 2012 encontra-se explicado no
lugarprprio(7),ousejanaExposiodeMotivosdaPropostade
Lei38/XII:criarumverdadeiromercadodearrendamentoque,
emconjuntocomoimpulsoreabilitaourbana,possaoferecer
aos portugueses solues de habitao mais ajustadas s suas
necessidades,menosconsumidorasdosseusrecursos().
III. Oobjetivodestebreveestudo,basicamente,assinalar
asdiferenasderegimedaReformade2012(Lei31/2012)faceao
regimedoNRAU,noquessituaesdedesvinculaounilateral
ead nutum respeita.
Noestaquiemanliseapenasadesvinculaounilateral
correspondente(veraeprpria)denncia(8)ousejadesvinculaodiscricionriaemcontratosdearrendamentocelebrados
portempoindeterminadomasaindaasdemaissituaesdedesvinculaounilateraldiscricionria,querpelosenhorioquerpelo
arrendatrio,quepossamocorrernoscontratosdearrendamento
celebradoscomprazocerto.
(6) ALei31/2012foi,entretanto,objetodaDeclaraodeRetificao59-A/2012,
publicadanoDR,ISrie,n.198,de12.10.2012.
(7) Lugarprprioparaanunciaraquelasqueso,naticadolegislador,asqualidadesdasmedidasnoserjotextodaprprialei,diversamentedoquevemosespelhadonoartigo1.daLei31/2012.
(8) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,in
ODireito,ano143(2011),I,pp.9-32,passim.

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Aps(i)umarefernciagenricaaoregimedaduraodo
contratodearrendamentourbano,vamos,sucessivamente,(ii)confrontar o regime sado da Reforma de 2012 com o regime do
NRAUrelativamentedennciaveraeprpria,(iii)confrontaro
novoregimedasdesvinculaesdiscricionriasnoscontratosde
arrendamentocomprazocertofaceaocorrespondenteregimedo
NRAUe,finalmente,(iv)veremosoregimetransitriodecorrente
dasnovasredaesdadasaosartigos26.e28.daLei6/2006,no
quetangedesvinculaoad nutum,quernosarrendamentospara
habitao quer nos arrendamentos para fins no habitacionais.
Contudo,porestarassociadoaumtemamuitoespecfico,como
odaatualizaodasrendas,cujaanlisenocabenestaslinhas,
nonosdebruamossobreoregimedosartigo30.eseguintesda
Lei6/2006(naredaodaReformade2012)comimplicaesem
matriadedesvinculaounilateral,regimeesseaplicvelaoscontratosdearrendamentoparahabitaocelebradosantesdavigncia
doRAUeaoscontratosdearrendamentoparafinsnohabitacionaiscelebradosantesdoDL257/95,de30desetembro.

2.

Consideraes gerais sobre o regime de durao

do contrato de arrendamento urbano

I. Em termos sistemticos, no encontramos no Cdigo

Civilumregimegeralrelativoduraodocontratodearrendamentourbanoindependentementedofim,regimeque,aexistir,
constariadaSubseo(Disposiesgerais)queintegraosartigos 1064.a1068.doCCoudaSubseo(Celebrao)queintegraosartigos1069.e1070.(9).
Aopofoi,antes,adeconsagrarumregimeespecficode
durao para os contratos de arrendamento para habitao
regimeessequeconstadosartigos1094.a1103.doCCeum
(9) Quantolocaoemgeral,valeoregimeresultantedosartigos1025e1026do
CC; cf., por todos, PEREIRA COELHO, Arrendamento, cit., p. 9 e ss., PINTO FURTADO,
Manual do arrendamento urbano, i5,cit.,p.43ess.eMENEzES LEITO,Direito das obrigaes, iii.Contratos em especial,6.ed.,Almedina,Coimbra,2009,pp.304-305.

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regimedeliberdadecontratualparaosarrendamentosparafinsno
habitacionais,consagradonoartigo1110./1doCC,sistemaquese
mantmnaReformade2012(10).
Contudo,umavezqueoregimequantodurao,denncia
eoposiorenovaodoscontratosdearrendamentoparafins
habitacionaisaplicvelsupletivamente,porexpressameno
doartigo1110./1,aosarrendamentosparafinsnohabitacionais,podemosdizerque,semprejuzodaexceoconsagradano
artigo 1110./2(11),oregimedosartigos1094.a1103.constitui,emsubstncia,oregimegeralaplicvelaosarrendamentos
urbanos.
II. De acordo com o artigo 1094./1 cuja arquitetura
geralremontaaoProjetoMenezesCordeiro,inspiradordoNRAU
ocontratodearrendamentourbanoparahabitaopodeser
celebradocom prazo certo oupor tempo indeterminado(12).Tratando-sedecontratodearrendamentocomprazocerto,podeser
convencionado,conformediz,pedagogicamente,oartigo1094./2,
que,apsaprimeirarenovao,oarrendamentotenhadurao
indeterminada.
Oregimesupletivo,noquedefiniodoregimeedoprazo
respeita,odoartigo1094./3:nosilnciodocontrato(oudaspartes,comopreferedizeroartigo1094./3),omesmoconsidera-se
celebrado com prazo certo,peloperododedois anos.Trata-sede
umregimeintroduzidopelaReformade2012,afastandooanterior
regimedoNRAU,queianosentidodeocontratoter-secomocelebradoporduraoindeterminada(13).
(10) Sobreoregimeconsagradonoartigo1110./1doCC,cf.,v.g.,onossoBreves
notas sobre as Disposies especiais do arrendamento para fins no habitacionais no
Projecto do NrAU,inODireito,ano137(2005)II,p.378ess..
(11) Cf.infra,ponto2/V.
(12) SequisssemosfazerumacorrespondnciacomascategoriasdoRAU,poderamosdizerqueosarrendamentos com prazo certo correspondem,grosso modo,aos
arrendamentos de durao limitada (artigos98.a101.doRAU),enquantoosarrendamentos de durao indeterminada continuamosarrendamentos,ditosvinculsticos,a
queseaplicavaoprincpiodarenovao(rectius,prorrogao)automtica;cf.osnossos
Arrendamentos para habitao,2.edio,Almedina,Coimbra,1996,p.189ess..
(13) NodomniodoRAU,oartigo10.destediplomaconsagravaexpressis verbis
umprazosupletivoparaoarrendamentourbano:oprazoeradeseis meses,seoutrono

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Optandoaspartesporfixaroprazo,omesmodeve,nostermosdoartigo1095./1,constardeclusulainseridanocontrato.
III. Uma questo particularmente relevante na legislao
arrendatciatemsidoadoprazo mnimo docontratodearrendamento
parahabitao.Oartigo1095./2,naredaode2006(NRAU),era
nosentidodequeoprazodocontratonopoderiaserinferiora
5 anos,considerando-seautomaticamenteampliadoatesselimite
mnimoquandoficasseaqumdomesmo.O artigo 1095./3excecionava,porm,oscasosaosquaisnoseaplicavaoreferidolimite
mnimodoscontratosparahabitaonopermanenteouparafins
especiaistransitrios,designadamentepormotivosprofissionais,de
educaoeformaooutursticos,nelesexarados(14).
AReformade2012optaporumaalteraoradicalnesteparticular:onovoartigo1095./2deixadepreverumaduraomnima
decontrato,prevalecendoaliberdadecontratual.Porestarazo,,
logicamente,revogadooanteriorartigo1095./3.
Anovaredaodoartigo1095./2suscita,porm,umadvida:
qualoprazoaplicvelquando,optandoaspartesexpressamente
peladuraodeterminada(prazocerto),omitemaespecficaindicaodoprazo?Valer,ento,oprazosupletivodoartigo 1094./3
doisanosou,antes,oprazosupletivodoartigo1026.doCC,de
acordocomoqual,nafaltadeestipulao,entende-sequeoprazo
deduraodocontratoigualunidade de tempo aquesereferea
retribuiofixada?

fossedeterminadopelalei,convencionadopelaspartesouestabelecidopelosusos.Esse
regimevinha,deresto,doartigo1087.doCC,nasuaredaooriginal;cf.,nadoutrina,
portodos,PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA,Cdigo civil anotado, ii4,cit.,pp.508-509.
Esseprazoconstituaaregraparatodasasmodalidadesdearrendamentourbano,valendo
tambm(artigo6./1doRAU)paraosarrendamentosrsticosnoruraisnosujeitosa
regimesespeciaiseaindaparaosarrendamentosesubarrendamentosreferidosnasalneas a)ae)doartigo5./2.ComoNRAUdeixoudehaverumadisposiogeralcorrespondente ao artigo 10. do RAU, em funo do facto de o CC ter passado a dividir,
segundoocritriodadurao,osarrendamentosemarrendamentoscomprazocertoe
arrendamentosdeduraoindeterminada.
(14) Grosso modo,assituaesprevistasnoartigo1095./3CCcorrespondiams
anteriormenteprevistasnoartigo5./2alneab)doRAU;cf.portodos,PIRES DE LIMA/
/ANTUNES VARELA,Cdigo civil anotado,II4,cit.,p.487ess..

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A priori,parece-nosqueasoluoadequadaaespecfica
soluoarrendatcia,quenoageral-locatcia,ouseja,deve
valerasoluosupletivadoartigo1094./3.Contudo,nopode,
naturalmente,excluir-se,porinterpretaodocontratoedocircunstancialismoemqueomesmofoicelebrado,que,emcertos
arrendamentosmaxime nosantesalbergadosnaprevisodo
artigo1095./3(arrendamentosparahabitaonopermanenteou
parafinsespeciaistransitrios)devavaleroregimegeralda
locaoconsagradonoartigo1026..
IV. Quantodurao mxima,onovoartigo1095./2mantmoregimeanterior:oprazonopodesersuperiora30anos,
considerando-seautomaticamentereduzidoaesselimitequandoo
ultrapasse.Trata-se,deresto,deumregimeque,nesteparticular,
replicaodoartigo1025.doCC(15).Estamos,consabidamente,
peranteumareduoope legis,quenoobedeceaoregimedo
artigo292.doCC.
Pode,emtese,questionar-sesecompatvelcomocarcter
temporrio dalocaoacelebraodecontratosdealugueroude
arrendamentopor tempo indeterminado(16).Novemosimpedimentoaquetalacontea,namedidaemquequalquerdaspartes
possa,nostermosgerais,denunciarocontrato,aindaquecomo
ocorrenosartigos1100.e1101.doCCtaldennciasejacondicionada.

(15) Cf.,nadoutrina,portodos,PEREIRA COELHO,Arrendamento,cit.,p.10.Tendo

sobretudoematenooarrendamentourbano,foisuscitadaaquestodesaberseoprazo
de 30anosseriaumprazo para a durao mxima da relao de arrendamento ou,antes,
umprazomximoimpostospartes,aquando da celebrao do contrato.Aquestotornouseimportantssimanoquadrodalegislaovinculstica,noqualoprincpiodaprorrogao
automticarevestiaumpapelcentralnadisciplinadoarrendamentourbano;cf.nadoutrina,
sobreoproblema,v.g.,PIRES DE LIMA/ANTUNES VARELA,Cdigo civil anotado, ii4, cit.,
p. 619ess.;nosentidodeque30anosseriaoprazomximodeduraodoarrendamento
pronunciou-sePINTO FURTADO,Evoluo e estado do vinculismo no arrendamento urbano,
cit.,p.666ess.,sustentandoainconstitucionalidadedaqueleprincpio.AposiodePinto
Furtado,notendo,embora,feitoescola,constitua,manifestamente,umatentativade
romperaentodensamuralhavinculstica;cf.,ainda,domesmoautor,Manual do arrendamento urbano, i5,cit.,p.43ess..
(16) Cf.,portodos,PINTO FURTADO,Manual do arrendamento urbano, i5,cit.,
p. 315ess..

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Naturalmentequeagenricaadmissodelocaese,especificamente,dearrendamentosportempoindeterminado,nopode
servirparafrustraraaplicaoderegrasimperativas,designadamenteemsedededuraomnimaedeestabelecimentodesistemasoumecanismosdeduraodocontrato.
V. Noscontratosdearrendamentopara fins no habitacionais aspartespodemconvencionarlivrementeoregimededurao,porforadoartigo1110./1doCC,valendooregimeestabelecidoparaosarrendamentosparahabitao,nafaltadeestipulao.
Importa,porm,vincaroregimeespecialdoartigo1110./2:seas
partesnadaestipularemquantoduraodocontrato,omesmo
considera-se celebrado com prazo certo epeloprazodecinco anos
(artigo1110./2,naredaodaReformade2012).Faceredao
sadadoNRAU,em2006,evidenteoencurtamentodoprazo
supletivo,antesfixadoemdez anos.
Oartigo1110./2nosereferediretamenteaoscasosemque
aspartesoptemporcelebrarocontratocomprazocertomasno
fixamadurao:valer,ento,comosupletivo,oprazodecinco
anosareferidoouser,antes,aplicveloregimegeraldoartigo 1026.doCC?Asconsequnciasnosodesomenos,nos
emfunodoprazo,mastambmdofactodeoartigo1110./2exigirqueadenncia(rectius,aoposiorenovao)peloarrendatriosejafeitacomantecednciaigualousuperioraumano(17).
Pensamosqueasoluoadequadaseraarrendatcia,que
noageral-locatcia.Naverdade,parece-nosdepresumirqueo
regimesupletivofixadonoartigo1110./2estabelecidonos
paraassituaesemqueaspartesnotenhamfeitoumaopo
entreduraoindeterminadaeprazocerto,mastambmparaaque(17) Daquiresultaumaincompreensveldiscriminaodoarrendatriofaceao
senhorio:enquantoqueaeste,numarrendamentocelebradoporcincoanos,bastaaantecednciade120diasparaaoposiorenovao,nostermosdaalneab)doartigo1097./1,
oarrendatriotemderespeitarumaantecednciamnimadeumano.Trata-sedeum
regimequefaziasentidoem2006,faceredaodoartigo1097.,agoraalteradana
Reformade2012.Naverdade,aexignciadeantecednciamnimadeumanodestinava-seacolocaraspartesnamesmasituaonoqueantecednciamnimarespeitava.Entretanto, a alterao de redao dos artigos 1097. e 1098. e a no modificao do
artigo 1110./1tornamoatualregimedesequilibrado.

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lasemque,tendooptadonesteltimosentido,notenhamfixado
umprazoespecfico.Noobstante,nopodeexcluir-se,porinterpretaodocontratoedocircunstancialismoemqueomesmofoi
celebrado,que,emcertosarrendamentosmaxime noscelebradosparafinsespeciaistransitrios,antesalbergadosnaprevisodo
artigo1095./3(redaode2006)devavaleroregimegeralda
locaoconsagradonoartigo1026..

3.

A (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento urbano na Reforma de 2012

3.1. Introduo
I. AReformade2012mantminclume,nosoprincpio
geraldoartigo1099.doCC,mastambmaredaodopreceito:o
contratodearrendamentourbanodeduraoindeterminadacessa
pordennciadeumadaspartes,dennciaessaquedeveterlugar
nostermosdosartigosseguintes.
partida,semprejuzodasespecificidadesderegimeque
encontramosnosartigosseguintes,oartigo1099.maisnofaz
doquereconhecereconsagrarumprincpiogeraldoscontratos:o
dequeoscontratoscelebradosportempoindeterminadopodem
cessarpordenncia dequalquerdaspartes(18).
II. Nocampodosarrendamentosparafinsnohabitacionais,
aReformade2012mantminclumeoregimedoartigo 1110./1
doCC,naredaode2006.Assim,aspartespodemdisciplinar
livrementeoregimeaplicvelemsedededuraoedennciado
contrato,bemcomoemmatriadeoposiorenovao,valendo
(18) Cf.,nadoutrinanacional,portodos,MOTA PINTO/PINTO MONTEIRO/P.MOTA
PINTO,Teoria geral do direito civil,4.edio,CoimbraEditora,Coimbra,2005,pp.631-632,MENEzES CORDEIRO,Tratado de direito civil, ii/iV,Almedina,Coimbra,2010,p.126
e ss., PINTO MONTEIRO, Contrato de agncia, 7. edio,Almedina, Coimbra, 2010,
pp. 341-342eROMANO MARTINEz,Da cessao do contrato,2.edio,Almedina,Coimbra,2006,p.58ess.;cf.aindaonossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de
arrendamento,passim.

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supletivamenteoregimedosarrendamentosparahabitao,salvo
noquerespeitamatriadisciplinadanoartigo1110./2(19).
3.2. Dennciapeloarrendatrio
I. Noregimede2006(NRAU),oarrendatriopodia(artigo 1100./1doCC)denunciarocontratodearrendamento,independentementedequalquerjustificao,mediantecomunicaoao
senhoriocomantecedncianoinferiora120diassobreadataem
quepretendesseacessaodocontrato,produzindoadenncia
efeitosnofinaldeummsdocalendriogregoriano(20).
Por sua vez, resultava do artigo 1100./2 que ainda que a
comunicao do arrendatrio no observasse a antecedncia
impostapeloartigo1100./1,nemporissoocontratodeixavadese
extinguirnadataindicadaparaoefeitonacomunicaoounofinal
domsdecalendriogregoriano,ficando,porm,oarrendatrio
sujeito(artigos1100./2e1098./3)aopagamentodasrendascorrespondentesaoperododepr-avisoemfalta(21).
II. NanovaredaointroduzidapelaLei31/2012,oartigo 1100./1 do CC estabelece, ressalvando, porm, o disposto
artigo1100./2(22),que,aps seis meses de durao efetiva do contrato,oarrendatriopodedenunciaromesmo,independentemente
dequalquerjustificao,comaantecednciamnimade120dias
dotermopretendido,se,datadacomunicao,ocontratotiver
umanooumaisdeduraoefetiva,sendoaantecednciamnima
(19) Cf.supra,ponto2/V.
(20) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.12-13,ondesechamavatambmaatenoparaailogicidadedoregime,jque
umaharmonizaodesoluescomoregimeplasmadonoartigo1098./2deveriadeterminarqueaantecednciamnimade120diastivesse,amontante,comopressuposto
necessrio,um(ocorrido)prazodeseismesesdeduraoefetivadocontrato;cf.tambm
SOUSA RIBEIRO,o novo regime do arrendamento urbano: contributos para uma anlise,in
CDP 14(2006),p.23,nota36ePINTO FURTADO,Manual do arrendamento urbano, ii,
5. edio,Almedina,Coimbra,2011,p.942ess..
(21) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.12-13.
(22) Cf.infra,ponto4.4.3.

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reduzida a 60 dias se, data da comunicao, o contrato tiver

menosdeumanodeduraoefetiva.
Comaexignciadedurao efetiva docontrato,resultado
artigo1100./1queocontratoterdeter,afinal,umadurao
mnimadeoitomeses:numasituaoemqueoarrendatrio,num
arrendamentocelebradoportempoindeterminado,searrependa
docontratoimediatamenteapsasuacelebrao,temdesuportarseismesesdeduraoefetivae,ainda,ocorrespondenteao
mnimode60diasdepr-aviso.
Emrigor,porm,oqueresultadalei,talcomojresultavado
regimeanterior,que,porforadaaplicaodoartigo1098./6,ex
vi artigo1100./4,oarrendatriostemdesuportarumadurao
efetiva de contrato deseismesesedonmerodediasnecessrios
plenaeficciadadeclarao,nostermosdoartigo9.daLei 6/2006,
jquesedenunciarocontratonoprimeirodiaapsodecursodos
seismeses,comadeclaraodequeocontratodearrendamentose
extinguedeimediato,oefeito,efetivamente,odaimediatacessaodocontratonodiadaeficciadadeclarao(23),massemprejuzode,attulodepena,terdepagarasrendascorrespondentesao
perododepr-avisoemfalta.
3.3. Dennciapelosenhorio
I. Noregimede2006,agoramodificadopelaLei31/2012,o
senhoriopodia,segundooartigo1101.doCC,denunciarocontratodearrendamentodeduraoindeterminadaemtrssituaes:
a)necessidadedehabitaopeloprpriooupelosseusdescendentesemprimeirograu;b)parademolioourealizaodeobrade
remodelaoourestauroprofundos;ouc)mediantecomunicao
aoarrendatriocomantecedncianoinferioracincoanossobrea
dataemquepretendaacessao.
Assituaesdasalneasa)eb)doartigo1101.nocorrespondemasituaesdedennciaad nutum,tendo-seatsuscitado
(23) Sobreoregimedoartigo9.daLei6/2006,naredaoanteriorLei31/2012,
cf.,portodos,OLINDA GARCIA,A nova disciplina do arrendamento urbano,CoimbraEditora,Coimbra,2006,pp.91-92.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

631

reservasqualificaodetaissituaes,qualificadascomode
denncia justificada,comoconstituindoveraseprpriasdenncias(24).
Jasituaodaalneac)doartigo1101.consubstanciava
umadenncia em sentido tcnico situaoemqueosenhorio
podiadiscricionariamenteoperaraextinodocontratodearrendamentocelebradoportempoindeterminado.
Conformetambmreferimosnoutrolocal(25),opr-avisode
cinco anos tidoporalgunsautorescomoexcessivo(26)no
desnaturavaafiguradadenncia,sendotidocomoadequadopelo
legisladorde2006,emfunodesetratardematriadearrendamentoparahabitao.
Emrigor,aleiexigiaumpr-avisocompostoa dois tempos atentoofactodeoartigo1104.impor,ento,sobpenade
ineficciadadenncia,arespetivaconfirmaoporcomunicao
comaantecednciamximade15mesesemnimadeumanorelativamentedatadasuaefetivao(27).
Semprejuzodetersidomeritriaaexignciadeconfirmao,constantedoartigo1104.doCC,jquesepretendiaasseguraraseriedadedadenncia,asoluo(formalmente)maiscoerente
teriasidoade,puraesimplesmente,permitiradennciacomuma
antecedncia,porexemplo,de12meses,parificando,assim,o
regimedadennciacomodaoposiorenovaodeduzidapelo
senhorio(artigo1097.doCC,naredaode2006).
II. A Reforma de 2012 mantm a previso genrica das
dennciasjustificadasdasalneasa)eb)doartigo1101.doCC
(24) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.18-19.
(25) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.20-21.
(26) Cf.MENEzES LEITO,Arrendamento urbano,4.edio,Almedina,Coimbra,
2010,p.165ePINTO DUARTE,A cessao da relao de arrendamento urbano no NrAU,
inThemis,anoVIII(2008),15,p.56,distinguindoconsoanteosarrendamentosdeduraoindeterminadaresultassemdeconversodecontratoanterior,casoemqueconsiderava
oprazoadequado,daquelescontratosquenascem,partida,comocontratosdedurao
indeterminada,nosquaisconsideravatalprazoexcessivo.
(27) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.21.

632

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

comumaexignciasuplementarnoquerespeitamatriada
alneab)(28)mantendotambmaprevisodeumadenncia
veraeprprianaalneac)doartigo1101..
Simplesmente,aantecednciamnimafoireduzida:osenhorio pode denunciar o contrato de arrendamento celebrado por
tempoindeterminadomediantecomunicaoaoarrendatriocom
antecednciano inferior a dois anos sobreadataemquepretenda
acessao.
Poroutrolado,adennciadeixadesefazer,emtermossubstanciais,adoistempos,jqueolegisladorde2012revogouo
artigo1104.doCC,deixando,portanto,desernecessriaaconfirmaodadenncia.

4.

As desvinculaes discricionrias nos contratos

de arrendamento com prazo certo

4.1. Introduo
I. Oregimegeraldarenovaoautomticadocontratode
arrendamentocomprazocertoconstadoartigo1096.doCC.De
acordocomoartigo1096./1,naredaode2006,ocontratocelebradocomprazocertorenovava-seautomaticamentenoseutermo
eporperodos mnimos sucessivos de trs anos,seoutrosnoestivessemcontratualmenteprescritos;omesmoartigo1096./1excecionava,porm,oscasosdearrendamentoscelebradosparahabitaonopermanenteouparafimespecialtransitrio.
Oartigo1096./2previa,depois,quequalquer das partes se
podiaoporrenovao,nostermosdosartigos1097.e1098..
Tratava-sedeumregimequeseapresentavaemtotalsintoniacom
oregimeregradoartigo1054.doCCeemclararuturacomo
(28) Exigeagoraaalneab)queademolioourealizaodeobraderemodelao
ourestauroprofundosobriguem desocupao do locado.H,depois,modificaesde
regimenosartigos1102.e1103.quenoabordamosespecificamente.Sobreoregime
dosartigos1102.e1103.,naredaode2006,cf.,portodos,MENEzES LEITO,Arrendamento urbano4,cit.,p.161ess.ePINTO FURTADO,Manual do arrendamento urabano, ii5,
cit.,pp.952ess.e989ess..

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

633

regimevinculsticoanterior(artigo68.doRAU):aoposio
renovaotantopodiaserfeitapelosenhorioquantopeloarrendatrio.
II. A Reforma de 2012 veio dar nova redao ao artigo 1096..Dispeagoraoartigo1096./1que,salvoestipulao
emcontrrio,ocontratocelebradocomprazocertorenova-seautomaticamentenoseutermoeporperodos sucessivos de igual durao.,noentanto,ressalvadoodispostonoartigo1096./2,de
acordocomoqual,salvoestipulaoemcontrrio,nohlugara
renovao automtica nos contratos celebrados por prazo no
superiora30dias.Assim,numcontratodearrendamentocelebradopor30diasoumenos,comoocorre,tipicamente,comos
chamadosarrendamentosdevilegiatura,oregimesupletivooda
norenovaoautomtica,oquequer,naturalmente,dizerque,
quantoataisarrendamentos,retomado,emtermosderegime
supletivo,oregimedecaducidadedaalneaa)doartigo1051.do
CC(29),massemaplicaodoregimegeraldoartigo1054.do
mesmocdigo.
Oartigo1096./3prev,depois,quequalquerdaspartesse
possaoporrenovaonostermosdoartigo1097.(oposio
renovao pelo senhorio) ou1098.(oposio renovao pelo
arrendatrio).
Importa destacar uma importante inovao do novo artigo 1096.doCCfaceanteriorredao:comaressalvadaestipulao em contrrio,prevagoraoartigo1096./1queaspartes
numcontratodearrendamentocomprazocertopossamconvencionarqueocontratono ficar sujeitoaoregimedarenovaoautomtica,caducando,nostermosgeraisdaalneaa)doartigo1051.
doCC,nofinaldoprazoestipulado.Havendoumatalconveno,
prejudicadaficaaaplicaodoartigo1054.doCC,jqueno
fariasentidoreintroduziratravsdoregimegeralumarenovao
automticavalidamenteafastadanostermosdoregimeespecial.
(29) Cf.,portodos,PEREIRA COELHO,Arrendamento,cit.,pp.307-308eoclssico
estudodeCUNHA DE S,Caducidade do contrato de arrendamento, i,CinciaeTcnica
Fiscal,Lisboa,1968,p.97ess.;cf.aindaosnossosArrendamentos para habitao2,
cit., p. 262.

634

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

4.2. Oposiorenovaodeduzidapelosenhorio
I. NoregimesadodoNRAU,em2006,oartigo1097.do
CCprevia,simplesmente,queosenhoriopodiaimpedirarenovaoautomticadocontratodearrendamentomediantecomunicaoaoarrendatriocomumaantecedncianoinferioraumano
dotermodocontrato(30).
Aredaodoartigo1097.inspirava-senadoartigo1102.do
Projeto Menezes Cordeiro, com a diferena da substituio de
interpelaoporcomunicaoeaindapelacuriosidadedeter
optadoporretiraraexpressofinaloudasuarenovao,expresso essa que, no entanto, o NRAU deixou ficar, v. g., no artigo 1055./2doCC.
II. AReformade2012complexizou aoposiorenovao
porpartedosenhorio,estabelecendonasquatroalneasdoartigo 1097./1umagradaodetemposdepr-avisoemfunoda
duraoinicialdocontratooudasuarenovao.
Assim,aantecednciamnimaserde:a)240dias,seoprazo
deduraoinicialdocontratooudasuarenovaoforigualou
superioraseisanos;b)120dias,seoprazodeduraoinicialdo
contratooudasuarenovaoforigualousuperioraumanoeinferioraseisanos;c)60dias,seoprazodeduraoinicialdocontrato
oudasuarenovaoforigualousuperioraseismeseseinferiora
umano;d)Umterodoprazodeduraoinicialdocontratoouda
suarenovao,tratando-sedeprazoinferioraseismeses.
Esclarecepedagogicamenteoartigo1097./2esclarecimentoque,deresto,jresultariadodispostonoartigo1055./2
queaantecednciasereportaaotermodoprazodeduraoinicial
docontratooudasuarenovao.
Aoposiorenovaopelosenhoriopodedesencadearum
efeitodeacelerao da extino do contrato,nostermosdoartigo 1098./4,queanalisaremosinfra(31).

(30) Cf.,portodos,OLINDA GARCIA,A nova disciplina do arrendamento urbano,

cit.,p.31.
(31) Cf.infra,ponto4.4.2.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

635

4.3. Oposiorenovaodeduzidapeloarrendatrio
I. Oartigo1098./1doCCsadodoNRAUem2006previa
queoarrendatriopodiaimpedirarenovaoautomticadocontratodearrendamentomediantecomunicaoaosenhoriocom
umaantecedncianoinferiora120diasdotermodocontrato(32).
Previa,depois,oartigo1098./3queainobservnciadesse
prazodeoposiorenovaodocontratonoimpediaarespetiva
cessaomasobrigavaaopagamentodasrendascorrespondentes
aoperododepr-avisoemfalta.
Conforme se referiu j noutro local(33), o artigo 1098./3
do CCveioestabelecerumapena pecuniria penalegalaplicvel ao arrendatrio nas situaes e termos a contemplados.
Trata-sedeumregimeque,naReformade2012,mantmexpressonoartigo1098./6,conformevemosinfra,nasequncia.
II. Talcomofazoartigo1097./1emrelaooposio
renovaodeduzidapelosenhorio,oartigo1098./1daReforma
de 2012complexizouosistemadeoposiorenovao,agora
porpartedoarrendatrio,estabelecendovriasantecednciasmnimasemfunodoprazodeduraoinicialdocontratooudasua
renovao.
Assim,oarrendatriopodeimpedirarenovaoautomticado
contratomediantecomunicaoaosenhoriocomaantecedncia
mnimade:a)120dias,seoprazodeduraoinicialdocontratoou
dasuarenovaoforigualousuperioraseisanos;b) 90 dias,seo
prazodeduraoinicialdocontratooudasuarenovaoforigual
ousuperioraumanoeinferioraseisanos;c) 60 dias,seoprazode
duraoinicialdocontratooudasuarenovaoforigualousuperioraseismeseseinferioraumano;d)Umterodoprazodeduraoinicialdocontratooudasuarenovao,tratando-sedeprazo
inferioraseismeses.

(32) Cf.,portodos,OLINDA GARCIA,A nova disciplina do arrendamento urbano,

cit.,pp.31-32.
(33) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.13.

636

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

Asantecednciasreportam-seaotermodoprazodedurao
inicial do contrato ou da sua renovao, conforme esclarece o
artigo 1098./2.Conformesereferiu,emrelaoaoregimeparalelo
doartigo1097./2(34),estasoluojresultariadoartigo1055./2.
Finalmente,resultadoartigo1098./6queainobservnciada
antecednciaexigidanoartigo1098./1noobstacessaodo
contratomasobrigaaopagamentodasrendascorrespondentesao
perododepr-avisoemfalta.Estamosperanteapena civil deque
falmosacima,comrefernciaaoartigo1098./3doCC,naanteriorredao.
Assim,seumarrendamentocelebradopor5anossedestinaa
caducarnoltimodiadomsdedezembroeseoarrendatrio
declaraasuaoposiorenovaonoltimodiadenovembro,
desrespeitando,claramente,opr-avisode90dias,parecequea
interpretaocorretadoartigo1098./6,aplicadosituaodo
artigo1098./1,seraqueconduzasustentarqueoarrendamento
nodeixadecaducarnofinaldedezembromasoarrendatrio
devedoraosenhoriodeummontanteequivalenteaduasrendas,
correspondentesaoperododepr-avisoemfalta(35).
Uma interpretao alternativa, jogando com a letra do
artigo1098./6,seriasustentarque,nesteexemplo,oarrendatrio
apenasteriaquepagararendarelativaadezembro,jque,caducandoocontratonofinaldessems,deixaria,apartirda,dehaver
rendascorrespondentesaosdoismesesseguintes.Essaseriauma
interpretaoqueconsiderariaapenasaletradaleieque,naprtica,anulariaporcompletoaimposiodeumpr-aviso,razo
pelaqualdeafastar(36).

(34) Cf.supra,ponto4.2.
(35) certoqueopr-avisoaplicvelaocasoseriade90dias,nostermosdaalnea b)doartigo1098./1;contudo,admitindoqueadeclaraodeoposiorenovao
eficaznoltimodiadenovembro,otempodepr-avisoemfaltade60dias,jqueainda
faltam30dedecursodocontratoatsuaextino.
(36) Nasingularinterpretaoqueseafastaecomrefernciaaoexemplodotexto,
seoarrendatriomanifestasseeficazmenteasuaoposiorenovaonoltimodiade
dezembronadadeveriaaosenhorio,nostermosdoartigo1098./6,jquenohaveria
rendascorrespondentesaoperododepr-avisoemfalta,umavezqueocontratocaducarianessedia,noserenovando.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

637

III. Pode perguntar-se se as quantias fixadas no artigo 1098./6doCCsosempredevidasouseestodependentes,

porexemplo,danocelebrao,pelosenhorio,deumnovocontratodearrendamentonoscorrespondentesmeses.
Oprincpioodequetaisquantiassosempredevidas.
Contudo,nanossaopinio,emfunodanaturezadepena civil
pecuniria dasquantiascorrespondentessrendas,nostermos
doartigo1098./6doCC( 37 ),faztodoosentidoainterveno
eventual domecanismocorretordoartigo812.doCC,quepermiteareduoequitativadaclusulapenaldeacordocomaequidadequandosejamanifestamenteexcessiva(38).Sendoembora
certoquenoestamosperanteumaclusula penal masfacea
umapena pecuniria legal comafixaoa forfait domontanteouquantum deindemnizaodevida,vemosnoregimedo
artigo 812. do CC a expresso de um princpio de alcance
geral(39)quetemosporaplicvelmesmoforadoestritoquadro
daspenasconvencionais.
Inversamente,nonosparecepossvelaosenhorio,aindaque,
hipoteticamente,demonstreprejuzossuperioresaoquantum que
resulta da aplicao do critrio do artigo 1098./6, exigir uma
indemnizaosuperior.

(37) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,

cit.,p.13.
(38) Sobreareduodaclusulapenal,cf.,portodos,PINTO MONTEIRO,Clusula
penal e indemnizao,Almedina,Coimbra,1990,p.724ess..
(39) Socorremo-nosdaexpressoutilizadaporPINTO MONTEIRO,Clusula penal e
indemnizao,cit.,p.730,paradefenderaaplicaododispostonoartigo812.doCCa
todasasespciesdepenasconvencionais;cf.tambmMOTA PINTO/PINTO MONTEIRO/
/P. MOTA PINTO,Teoria geral do direito civil4,cit.,p.596.Aposioquesustentamosno
texto vai para alm desta posio doutrinria, admitindo a aplicao do regime do
artigo 812.doCCtambmacertaspenascivisdefontelegal,quandotenhamnatureza
indemnizatria, a forfait fixada. Sobre o regime consagrado no artigo 812. do CC,
enquantoexpresso,entreoutros,doprincpiofundamentaldaproporcionalidade,cf.,por
ltimo,BRANDO PROENA,Lies de cumprimento e no cumprimento das obrigaes,
CoimbraEditora,Coimbra,2011,p.396ess..

638

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

4.4. Adennciaatpicapeloarrendatrio
4.4.1. A denncia atpica pelo arrendatrio prevista no
artigo1098./3doCC
I. Naredaode2006,dispunhaoartigo1098./2que,aps
seismesesdeduraoefetivadocontrato,oarrendatriopodia
denunciarocontratoatodootempo,mediantecomunicaoao
senhoriocomumaantecedncianoinferiora120diasdotermo
pretendidodocontrato(40),produzindoessadennciaefeitosno
finaldeummsdocalendriogregoriano.
A doutrina tem divergido sobre a natureza desta denncia.
Quantoans,sustentamostratar-sedeumadenncia atpica(41),correspondendoaumcasoderevogao unilateral do contrato.A esta
situaotinhatambmaplicaoaprevisodoartigo 1098./3, pelo
queainobservnciadaantecednciaprevistanoartigo1098./2
noimpediaacessaodocontratomasobrigavaaopagamento
dasrendascorrespondentesaoperododepr-avisoemfalta.
II. Adennciaantesprevistanoartigo1098./2consta
agora,naReformade2012,doartigo1098./3.Depoisderessalvar
odispostononmeroseguinte,oartigo1098./3estabeleceque,
decorrido um tero do prazo de durao inicial do contrato ouda
suarenovao,oarrendatriopodedenunci-loatodootempo,
mediantecomunicaoaosenhoriocomaantecednciamnima,
relativaaotermopretendidodocontrato,de:a)120dias,seoprazo
docontratoforigualousuperioraumano;b)60dias,seoprazodo
contratoforinferioraumano.
Taldennciaproduzefeitosnofinaldeummsdocalendriogregorianoacontardacomunicao(artigo1098./5)eainobservnciadaantecedncialegalmenteestabelecidanoobstaces(40) Trata-sedeumregimequetertidoalgumainspiraodoartigo100./4do
RAUque,emsededearrendamentosdeduraolimitada,permitiaaoarrendatriorevogar ocontrato,atodootempo,mediantecomunicaoescritaaenviaraosenhorio,coma
antecednciamnimade90diasemrelaodataemquedeveriamoperarosseusefeitos;
cf.onossoArrendamentos para habitao2,cit.,p.214ess..
(41) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.10.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

639

saodocontratomasobrigaaopagamentodasrendascorrespondentesaoperododepr-avisoemfalta(artigo1098./6).
Conformeevidente,agrandealteraofaceaoregimedo
NRAUestnoestabelecimentodaimposioaoarrendatrioque
pretendadesistirdocontratodearrendamentocelebradodanecessidadedeterdesuportarnoj(ouapenas)seismesesdedurao
efetivadecontrato(artigo1098./2,naredaodoNRAU)masum
tero doprazodaduraoinicialdocontratooudasuarenovao.
Adiferenaderegimebempatentesehipotisarmosumcontratodearrendamentocelebradoportrintaanosemqueoarrendatriopretendadesistirdocontrato,porexemplonoprimeiroanode
vignciadomesmo.Nessecaso,oarrendatrioterdesuportaro
contratoataofinaldeumadcada.
Admitiramosumasoluocorretiva,talcomoaquedecorre
daaplicaodoartigo812.doCCse,talcomoemsededeaplicaodoartigo1098./6(42),adeclaraodedesistnciadoarrendatriosurtisseumefeitoextintivodocontrato.Contudo,noisso
queocorre:aindaqueadeclaraosejaeficazqua tale,enquanto
declarao,ocontratonoseextingueantesdodecursodadcada,
noexemploexposto,peloqueumaeventualsoluocorretivatem
depassarpeloinstitutodoabuso do direito.
Anovasoluolegalexcessivatratando-sedearrendamentosparahabitao,nosquais,amide,oscomunsarrendatriosno
teroplenodomniodasconsequnciasdacelebraodecontratos
dearrendamentoportemposlongos.Admitindo-sequearedao
inicialdoartigo1098./2pudesseseragravada,parece-nosexcessivoimporaumcomumarrendatrioparahabitaoumasituao
arrendatciaportemposuperioraumano.
4.4.2. Aaceleraodaextinodocontratonostermosdo
artigo1098./4doCdigoCivil
Adotandoumasoluosemcorrespondncianoregimeanterior,oartigo1098./4doCC,naredaodaReformade2012,
(42) Cf.supra,ponto4.3/III.

640

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

prevquequandoosenhorioimpeaarenovaoautomticado
contrato,nostermosdoartigo1097.,oarrendatriopossaacelerar a extino do contrato, denunciando-o a todo o tempo,
mediantecomunicaoaosenhoriocomumaantecednciano
inferiora30diasdotermopretendidodocontrato.Resultadepois
doartigo1098./5queadennciadocontratofeitanestestermos
produzefeitosnofinaldeummsdocalendriogregoriano,acontardacomunicao.
Adennciaaquiconsagradatambm,talcomoadoartigo 1098./3(43),umadenncia atpica,correspondenteaumcaso
derevogao unilateral do contrato equetemaparticularidadede
tercomoeventolegitimadoraoposiorenovaoautomticado
contratoporpartedosenhorio.
Aintenodolegisladorparecetersidofacilitaradesvinculaodoarrendatrioquecontassecomarenovaoautomticado
contrato(pornooposioporpartedosenhorio)equesevconfrontadocomanorenovao,permitindo-lhe,assim,antecipara
cessaodovnculo.Amedidabeneficiartambmosenhorioque,
aoopor-serenovaoautomtica,manifestainequivocamente
quenoqueracontinuaodo(ou,pelomenos,daquele)arrendamentoparaalmdoprazoinicialoudasuarenovao,vendo,
assim,emconsequnciadeumainiciativasubsequentedoarrendatrio,antecipadoo(pretendido)fimdocontrato.
4.4.3. Aaceleraodaextinodocontratonostermosdo
artigo1100./2doCdigoCivil
O novo artigo 1100./2 do CC permite que se o senhorio
denunciarocontrato,nostermosdaalneac)doartigo1101.,o
arrendatriopossaanteciparaextino,denunciandoocontrato,
independentementedequalquerjustificao,mediantecomunicaoaosenhoriocomumaantecedncianoinferiora30diasdo
termopretendidodocontrato(44).

(43) Cf.supra,ponto4.4.1.
(44) Trata-sedaredaoretificadapelaDeclaraodeRetificao59-A/2012.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

641

Assim,denunciandoosenhorioocontrato,nostermosdaalneac)doartigo1101.doCC,oarrendatriopodeacelerar aextino,setallheconvier,mediantecomunicaoaosenhoriocom
umaantecedncianoinferiora30diasdotermopretendidodo
contrato,masdevendoteremcontaofinaldemsdocalendrio
gregoriano(artigo1100./3).
Trata-sedeumregimequeobedecemesmaratio doregime
consagradonoartigo1098./4,acimaanalisado(45).

5.

A desvinculao unilateral ad nutum em arrendamentos para habitao anteriores Lei 6/2006

5.1. Introduo
I. ComaLei6/2006,oNRAUpassouaaplicar-seaoscontratosdearrendamentocelebradosapsasuaentradaemvigor,
bemcomosrelaesconstitudasquesubsistissemnessadata,
tudosemprejuzodoprevistonasnormastransitriasdaquelalei
(artigo59./1).Coerentementecomestapreviso,oartigo60./1
revogouoRAU,mantendo-seapenasasmatriasressalvadasnos
artigos26.e28..
ALei31/2012vem,emtermossubstanciais,introduzirum,
digamos,NovssimoRegimedoArrendamentoUrbano,masopta
pordarnovasredaesaartigosdaLei6/2006,ficando,assim,a
designao NRAU aplicvel tambm a situaes posteriores
Lei 31/2012.
No que tange aos arrendamentos celebrados antes da
Lei 31/2012,mantm-se,emsededenormastransitrias,adiferenaderegime,constantedaredaooriginaldaLei6/2006,entre
contratosdearrendamentoparahabitaocelebradosnavigncia
doRAUaosquaisaplicvelaprevisodoartigo26.eos

AntesdestaRetificao,oartigo1100./2apresentavaumaredaoquereproduzia,ipsisverbis,adoartigo1098./4,oqueconstituaummanifestolapso,conformecomprovao
confrontocomotextodaPropostadeLei38/XII.
(45) Cf.supra,ponto4.4.2.

642

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

contratos de arrendamento para habitao celebrados antes do

RAUaosquaisaplicvelaprevisodoartigo28.(46).
II. Oartigo26.daLei6/2006adotou,noquerespeitaaos
arrendamentoscelebradosnavignciadoRAU,umasumma divisio entrearrendamentos de durao limitada earrendamentos sem
durao limitada.Conformeescrevemosnoutrolocal(47),estacontraposioquesemantmnaredaodaReformade2012
equvoca einvertida:
(i) equvoca namedidaemque,emrigor,todososarrendamentos celebrados no domnio do RAU e antes dele
tinhamumaduraolimitada,pelomenospartida(48),
emfunodocarctertemporriodocontratodelocao
emgeral(artigo1022.doCC)edocontratodearrendamentourbanoemparticular(artigo1.doRAU);
(ii) invertida porqueomodocomooartigo26.apresenta,
sucessivamente,osarrendamentosanteriores,curandoprimeirodoscontratos de durao limitada (artigo26./3)e,
depois,doscontratos sem durao limitada (artigo26./4)
utilizando,quantoaestesumaexpressosemqualquer
histriaoutradioarrendatcia(49)sugereaerrada
ideiadequeosarrendamentosdeduraolimitadaconstituamaregraeosarrendamentossemduraolimitadaa
exceo.

(46) Quantoaoscontratosdearrendamentoparafinsnohabitacionais,cf.infra,
ponto6.
(47) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.13-14.
(48) Tudoistosemprejuzo,naturalmente,doprincpiodaprorrogaoautomtica
consagradojnoartigo1095.doCC(versoinicial),emcontinuaodalegislaoanterior,princpioesseque,conformejobservavaJOO DE MATOS,Manual do arrendamento
urbano e do aluguer, i,LivrariaFernandesMachado,Porto,1968,p.23,davaaocarcter
temporriodocontratoumafeiomaistericaquereal.
(49) AdesignaocontratossemduraolimitadaexplicadaporELSA SEQUEIRA
SANTOS, o regime transitrio no novo regime do arrendamento urbano,inThemis,
ano VIII(2008),15,p.87,comofaltademelhortermo.Jnoquerespeitaratio da
converso,amesmaexplicadapelaautoraemfunodaproximidadeestruturalentre
osantigoseosnovostiposcontratuais.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

643

Ora,noeraexatamenteassim:osarrendamentossemduraolimitada,continuadoresdosarrendamentosvinculsticos,constituam,nosistemaeantesdele,a regra enoaexceo.

5.2. Adesvinculaoad nutum atravsdedenncianosarrendamentosparahabitaosemduraolimitada
I. Oartigo26./4daLei6/2006mandaaplicaraoscontratos
dearrendamentosemduraolimitadacelebradosnavignciado
RAUasregrasaplicveisaoscontratosdearrendamentodeduraoindeterminada(50).
Aremissoparaoregimedosarrendamentosdeduraoindeterminadasignifica,prima facie,que,noquedesvinculaoad
nutum respeita,valeoregimedadennciaconsagrado,quando
peloarrendatrio,noartigo1100./1doCCe,quandopelosenhorio,naalneac)doartigo1101.,respetivamente(51).
Importa,porm,atentarmaisdetalhadamentenassituaes.
II. Aremissodoartigo26./4paraosarrendamentosde
duraoindeterminadadeterminariaaaplicaodoregimedaalnea c) do artigo 1101 do CC. Contudo, a redao original do
artigo 26./4daLei6/2006impedianasuaalneac)aaplicaodaquelaalneac)doartigo1101.doCC,comaconsequncia
dequeoarrendamentomantinha-sepresopelalgicavinculstica
atqueseextinguisseporoutracausa(52).
Esteregimedeinaplicaodafaculdadededesvinculaoad
nutum pelosenhorioeraaplicvelqueraosarrendamentoscelebradosnodomniodoRAUquertambmmasporforadoartigo 28.aosarrendamentosanterioresaodiplomade1990(53).

(50) Cf.,v.g.,GRAVATO MORAIS,Arrendamento para habitao. regime transitrio,Almedina,Coimbra,2007,p.40ess..

(51) Cf.supra,ponto3.
(52) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.22ess..
(53) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.21ess..

644

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

AReformade2012veiointroduziralteraesnesteparticular.
Assim:
(i) quantoaosarrendamentoscelebradosantesdoRAUmantm-se,porforadonovoartigo28./2daLei6/2006,o
regimeinicialdoNRAU,ouseja,essesarrendamentos
nopodemserdenunciadospelosenhorionostermosda
alneac)doartigo1101.doCC(54);
(ii) quanto aos arrendamentos celebrados na vigncia do
RAU,aplicvelodispostonaalneac)doartigo1101.
do CC, salvo se, conforme resulta da alnea c) do
artigo 26./4,oarrendatriotiveridadeigualousuperior
a 65anosoudeficinciacomgraucomprovadodeincapacidadesuperiora60%(55).
Mantm-sedep,masagoracommenosfora,advidaque
colocramosnoutrolocal(56)sobreacompatibilidadedasoluo
daalneac)doartigo26./4daLei6/2006(redaode2006)e,
agora,donovoartigo28./2comoprincpiogeraldoscontratos,
daadmissibilidadedadenncianoscontratosdeduraoindeterminada,princpioessequeconstituimatriadeordempblicacontratual(57).
Mantemos,nesteparticular,aopinio(58)dequenohrazes
substanciaisparaumaabordagemdiversadaquelaqueerafeitano
domniodalegislaovinculstica,umavezqueosenhoriocontinuaapoderdenunciarocontrato,grosso modo nostermosem
queopodiafazeranteriormente,designadamentecomfundamento
emnecessidadeparahabitao,notendoaconversodoarren-

(54) Refira-se,porm,que,quantoaestescontratos,oregimeplasmadonosnovos
artigos30.a37.daLei6/2006abreportasasituaesdedesvinculaounilateralque,
conformealertmossupra (ponto1/III),nosoobjetodeanlisenestebreveestudo.
(55) Nesteponto,asoluomostra-seharmnicacomanovaredaodaalneaa)
doartigo26./4.
(56) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.22-23.
(57) Cf.,portodos,MOTA PINTO/PINTO MONTEIRO/P.MOTA PINTO,Teoria geral do
direito civil4,cit.,pp.631-632.
(58) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.23.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

645

damentoemarrendamentodeduraoindeterminadaalteradorelevantementeasuasituaonesteparticular.
5.3. Adesvinculaoad nutum atravsdeoposiorenovao
nosarrendamentosparahabitaodeduraolimitada
I. Conformetemsidodestacado(59),osarrendamentosde
duraolimitadaaqueserefereoartigo26./3daLei6/2006,quer
naredaoinicialquernadaReformade2012,correspondemaos
arrendamentos de durao limitada antesdisciplinadosapartirdo
artigo98.doRAU(60),correspondendo,grosso modo,aosarrendamentos com prazo certo doNRAU.
Tratava-sedecontratosdearrendamentoemque,diversamentedoquadrogeralecomumdoscontratosdearrendamento
sujeitosaoregimevinculstico,eralivreadenncia(61)nospor
partedoarrendatriomastambmporpartedosenhorio,oqual
podia,assim,impedir,talcomoaquele,aprorrogaodocontrato.
II. Ora,narefernciaataiscontratosdeduraolimitada,o
artigo26./3daLei6/2006,nasuaredaoinicial,veiodisporno
sentidodarenovaoautomticadessescontratos,quandonofossemdenunciadosporqualquerdaspartesnofimdoprazopeloqual
foramcelebrados,peloperododetrsanos,seoutrosuperiorno
tivessesidoprevisto(62).
AReformade2012mantmomesmoregimemasreduzo
perodosupletivoderenovaodetrsparadois anos(63).
(59) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.13ess..
(60) Sobreesteserespetivoregime,cf.osnossosArrendamentos para habitao2,
cit.,p.207ess..
(61) Oumelhor:achamadadenncia,figuraque,naeraNRAU,designadapor
oposio renovao.
(62) Apartefinaldoartigo26./3introduziuumregimeespecialparaosarrendamentosparafinsnohabitacionais,ressalvaessaquecainaReformade2012:aprimeira
renovaoseria,parataisarrendamentos,peloperododecincoanos.
(63) Trata-se,aparentemente,deumaalteraodestinadaacolocaroprazosupletivoderenovaodeacordocomoprazosupletivodoartigo1094./3,articuladocomo
artigo1096./1;cf.supra,ponto4.

646

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

Manifestamente,tantoolegisladorde2006quantoode2012
no atualizaram os conceitos introduzidos no Cdigo Civil pelo
NRAU,noatualizaoessaque,presumimos,tertidoopropsito
demelhorfazerapontecomoregimeanterior,vindodoRAU(64).
Naverdade,adennciaaqueserefereoartigo26./3daLei6/2006
corresponde oposio renovao introduzida pelo legislador
de 2006,desdelogonosartigos1054.e1055.,ecomexpresso
tambm,v.g.,nosartigos1096.a1098.,todosdoCdigoCivil.
Emvirtudedoregimeplasmadonoartigo26.,aplicveltambm,porforadoartigo28.,aosarrendamentosdeduraolimitada celebrados antes do RAU, aplicvel o regime dos artigos 1097.e1098.doCdigoCivil(65).

6.

A desvinculao unilateral ad nutum em arrendamentos para fins no habitacionais anteriores

Lei 6/2006

6.1. Introduo
Noquerespeitaaosarrendamentosparafinsnohabitacionais,asNormasTransitriasdaLei6/2006(epgrafesdocaptuloI
artigo28.ecaptuloIIartigo27.ess.)doumrelevo
centralaoDecreto-Lei257/95,de30desetembro:trata-sedeum
diplomaque,entreoutrospontos,veiointroduzirnoRAUaadmissibilidadedecontratosdeduraolimitadanosarrendamentospara
comrcio,indstria,exercciodeprofissesliberaisouparaoutros
finsnohabitacionais(66).
(64) Estapresunodeboavontadenoresiste,porm,aofactode,noprprio
CdigoCivil,olegisladornotersidoplenamentecoerente,jque,conformevimos
supra,ponto2/V,aleiutilizanoartigo1110./2otermodennciaparadesignaraoposiorenovao.
(65) Cf.supra,ponto4.Ahiptesedearrendamentosdeduraolimitadaantesda
vignciadoRAUparececircunscritaaosarrendamentossujeitosaoregimeespecialdo
artigo 31.eseguintesdaLei46/85,de20desetembro,arrendamentosessesquecontinuaram
sujeitosatalregimeapsoRAU;cf.onossoArrendamentos para habitao2, cit., p. 210ess.
(66) Destemodo,olegisladorde1995veiocorrigirumasituaoparadoxal,jque
oqueteriasidomaislgicoseriaodeopioneirismonoscontratosdeduraolimitadaper-

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

647

6.2. Adesvinculaoad nutum atravsdedenncianosarrendamentosparafinsnohabitacionaissemduraolimitada

I. Porforadaremissodoartigo26./4daLei6/2006para
asregrasaplicveisaoscontratosdeduraoindeterminada(67),
soaplicveisaosarrendamentosparacomrcio,indstria,exercciodeprofissoliberalouparaoutrosfinslcitoscelebradosantes
daentradaemvigordaLei6/2006eposterioresaoDL257/95o
regimedoscontratosdeduraoindeterminada,mascomasressalvasprevistasnastrsalneasdesseartigo26./4.
O mesmo regime era aplicvel, por fora da remisso do
artigo28.paraoartigo26.,aosarrendamentosnohabitacionais
celebradosantesdocitadoDL257/95.
Talcomoemrelaoaosarrendamentosparahabitao,o
artigo26./4ressalvava,noquedennciastricto sensu respeita,
nasuaalneac),oregimedaalneac)doartigo1101.doCC,o
qualnoseaplicavaataisarrendamentos,independentementede
seremposterioresaoDL257/95,mastodoselesnecessariamente
anterioresaoNRAU.
Oartigo26./6daLei6/2006,nasuaredaooriginal,permitia,porm,olevantamento daespecificidadedaalneac)doartigo 26./4emduassituaes(68):(i)nocasodetrespasseoulocao
deestabelecimentoocorridoapsaentradaemvigordalei6/2006;
(ii)quando,sendooarrendatrioumasociedade,ocorressetransmissointer vivos daposioouposiessociaisquedeterminasse
aalteraodetitularidadeemmaisde50%facesituaoexistenteaquandodaentradaemvigordalei.
Estasduasalneas,sobreasquaisjsepronunciouabundante
literatura(69),permitiam,assim,digamos,verificando-seoseventos
tenceraosarrendamentosnohabitacionaisquenoaoshabitacionais;cf.onossoArrendamentos para habitao2,cit.,p.208.
(67) Cf.supra,ponto3;cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato
de arrendamento,cit.,p.13ess..
(68) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,p.24ess.edoutrinaacitada;cf.tambmPINTO FURTADO,Manual do arrendamento
urbano, ii5,cit.,p.998ess..
(69) Cf.,portodos,PINTO FURTADO,Manual do arrendamento urbano, ii,cit.,

648

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

adescritos,romperovinculismotransitoriamentemantidoe,desse
modo,(re)aplicaraalneac)doartigo1101.doCdigoCivil.
II. AReformade2012veio,nocumprimentodasuamisso
deesbaterostraosdevinculismomantidospelaLei6/2006,atravsdaalteraoderedaoaosartigos26.e28.daLei6/2006,
mexercomestequadro.
Naverdade,passaasernecessriodistinguir,dentrodosarrendamentosparafinsnohabitacionais,entreoscelebradosantesdo
DL257/95eoscelebradosdepoisdestediploma.QuantoaoscelebradosdepoisdoDL257/95,praticamenterepostaaaplicaodaalneac)doartigo1101.doCC,oquefeitoatravsdeduasmedidas:
(i) ainaplicaodaalneac)doartigo1101.doCClimitadaaoscasosemqueoarrendatriotenhaidadeigualou
superiora65anosoudeficinciacomgraucomprovado
deincapacidadesuperiora60%;e
(ii) revogadooartigo26./6daLei6/2006,revogaoque
constitui,deresto,umaconsequncialgicadaalterao
deredaodaalneac)doartigo26./4.
Quantoaoscontratosdearrendamentoparafinsnohabitacionais celebrados antes do DL 257/95, dispe o novo artigo
28./2quenoaplicvelodispostonaalneac)doartigo1101.
doCC,replicando,assim,oregimequeconstavadaalneac)do
primitivo artigo 26./4 da Lei 6/2006, aplicvel por fora da
remissodoartigo28.tambmprimitivo.Istosignificaamanutenodoregimevinculsticonoquedennciaserefere,manuteno essa que, no entanto, surge claramente atenuada pelas
situaes de desvinculao unilateral propiciadas pelo regime
consagradonosartigos50.a54.,naredaode2012,cujaanlisenocabenestaslinhas.
Onovoartigo28./2,depois,complementadopornovasprevises,constantesdosartigos28./3e28./4que,decertomodo,
retomamassituaesantesprevistasnorevogadoartigo26./6.

p. 998ess.eGRAVATO MORAIS,Novo regime do arrendamento comercial,3.edio,

Almedina,Coimbra,2011,p.45ess..

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

649

Naverdade,porforadoartigo28./3(70),aantecednciapara
dennciapelosenhorio,nostermosdaalneac)doartigo1101.do
CCantecednciaque,comosabemosdedoisanos(71)elevadaparacinco anos quando:
a) ocorratrespasse,locaodeestabelecimentoounoque
constituiumainovao,pelomenosliteral,faceanterior
previsodaalneaa)doartigo26./6(72)cessodo
arrendamentoparaoexercciodeprofissoliberal;ou
b) sendooarrendatrioumasociedade,ocorratransmisso
inter vivos deposioouposiessociaisquedeterminea
alteraodatitularidadeemmaisde50%.
Esclareceoartigo28./4queoregimeespecialprevistono
artigo28./3aplicvelquandoassituaesreferidasnassuasalneasocorreremapsaentradaemvigordaLei6/2006(73).
III. Aremissodoartigo26./4paraosarrendamentosde
durao indeterminada est pensada em funo das situaes
comunsemqueosarrendamentos(vinculsticos)celebradosantes
daentradaemvigordaLei6/2006eramcelebradosporprazoscurtos,deseismesesouumano,aplicando-se,apartirda,algicada
renovaoautomticacomaquaseimpossibilidadedeosenhorio
denunciarocontrato.
Mashaviatambmarrendamentossujeitosaoregimevinculsticocelebradosporprazoslongos,arrendamentosessesquevinculavamoarrendatrioportodaaduraodocontratoequeimpu(70) Da(poucofeliz)redaodoartigo28./3resulta,segundointerpretamos,que,
emrelaoaarrendamentosparafinsnohabitacionais,cessa(parausarmosaexpresso
queconstavadorevogadoartigo26./6)odispostonoartigo28./2eelevadapara
cinco anosaantecednciaaqueserefereaalneac)doartigo1101.doCCquandoocorra
qualquerdassituaesprevistasnassuasalneas.
(71) Cf.supra,ponto3.2.
(72) Cf.,v.g.,MENEzES LEITO,Arrendamento urbano4,cit.,p.181.
(73) Maisconcretamente:apsaentradaemvigordaLei6/2006,quenoapsa
entradaemvigordaLei31/2012,quedeunovaredaoaoartigo28.daLei6/2006.
Assim,tendo,v.g.,otrespasseocorridoem2010,aantecednciamnimaparaadenncia
pelosenhorio,nostermosdaalneac)doartigo1101.doCC,continuaaseraquevigoravadata(cincoanos),quenoanovaantecednciadedoisanosresultantedaredao
dadapelaReformade2012quelaalneac);cf.supra,ponto3.3.

650

MANUELJANURIODACOSTAGOMES

nhamtambmaosenhorioessamesmadurao,aindaquenecessitassedolocadoparaasuahabitao.
Ora,aomandaraplicarataisarrendamentosoregimedos
contratosdeduraoindeterminada,oarrendatriopassaapoder
denunciarocontratonostermosdoartigo1100./1eosenhorio
passaapoderdenunciaromesmonostermosdaalneac)doartigo 1101.,ambosdoCdigoCivil,istonumquadroemque,no
foraoaparecimentodaLei6/2006,nenhumadessasdesvinculaesseriapossvel.
Aquestoquesecolocaadesabersearemissodoartigo 26./4paraoregimedosarrendamentosdeduraoindeterminadanodeverserinterpretadarestritivamente,pelomenosnos
arrendamentosparafinsnohabitacionais(74).
Nodomniodaprimitivaredaodoartigo26.daLei6/2006
defendemos(75)que,conjugandooregimeanterioraoNRAUcom
aamplaadmissibilidadedadanoartigo1110./1spartespara
regularemadurao,adennciaeaoposiorenovaodocontrato,aremissodoartigo26./4deveriaterosentidodeessescontratosconvertidos,embora,emarrendamentosdeduraoindeterminadanopoderemserdenunciadospeloarrendatrioantes
dedecorridooprazoantescontratado.Naturalmenteque,como
consequncia lgica desta posio, tambm ao senhorio seria
impedidaadennciadocontratodearrendamento,nostermosda
alnea c)doartigo1101.doCCantesdodecursodoprazodecontratofixadopelaspartes,nodomniodoRAU(ouanterior).
Face ao teor da Reforma de 2012, no mantemos aquele
entendimento.Naverdade,tendoolegisladoradotadopraticamenteenoessencialaredaoanterioretendoomesmorepensado
oquadroemqueaspartessepodemdesvincularoquemanifestonanovaredaodadaalneac)doartigo26./4enosarti-

(74) Quantoaosarrendamentosparahabitao,admitimosqueolegisladortenha
pretendido,jem2006,que,emsedededennciapeloarrendatriohabitacional,nosubsistissemdiferenasderegimeentreosarrendamentosanterioresaoNRAUeosnovos
arrendamentos;cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,cit.,p.16.
(75) Cf.onossoSobre a (vera e prpria) denncia do contrato de arrendamento,
cit.,pp.16-17.

ADESVINCULAOAD NUTUM NOCONTRATODEARREND.URB.

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gos 28./2e 28./3,bemcomonarevogaodoartigo26./6,todos

daLei 6/2006,aqueacrescemassituaesdesvinculativaspropiciadaspeloregimedosartigos50.a54.pareceserdeentender
queaopolegislativaefetivamentenosentidodedesconsiderar
ostermosdoscontratosdearrendamentovinculsticosanteriores,
noobstanteofactodeasopesentotomadasteremsidonorteadaspeloprincpiodaliberdadecontratual.Asindicaodaopo
legislativa,aserpossvel,spodeterlugaremsedeconstitucional.
6.3. Adesvinculaoad nutum atravsdeoposiorenovaonosarrendamentosparafinsnohabitacionaisde
duraolimitada
Onovoartigo26./3daLei6/2006janalisadosupra(76)
tambmaplicvelaosarrendamentosparafinsnohabitacionaiscelebradosapsoDL257/95(77):continuandooregimeque
vinhadoNRAU,qualquerdaspartespodeopor-serenovaodo
contratonofimdoprazopeloqualfoicelebrado.Nocasodeno
terhavidotaldenncia,oscontratosrenovam-sepeloperodode
doisanosououtrosuperiorsetiversidoprevisto.
Quantoantecednciamnimaparaaoposiorenovao,
valeroregimeconsagradonosartigos1097.e1098.doCC,
consoantesetrate,respetivamente,deoposiorenovaopelo
senhoriooupeloarrendatrio.
Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa,
15 de outubro de 2012.

(76) Cf.supra,ponto5.3.
(77) Conformevimosacima,aadmissibilidadedearrendamentosdeduraolimitadaparafinsnohabitacionaissfoiadotadacomoDL257/95;cf.tambmosnossos
Arrendamentos para habitao2,p.207ess..