SUMRIO

CONSIDERAES SOBRE O BIM COMO AGENTE FACILITADOR

NA MANUTENO E RETROFIT DE OBRAS CIVIS
SLLOS, Lysio (1); SANTOS, Danillo Arajo (2); LONGO, Orlando Celso (3)
(1) Universidade Veiga de Almeida UVA, +55 21 97131-1621, +55 21
99912-9809, e-mail: lysio@uva.br, (2) Universidade Federal Fluminense
UFF, +55 21 98268-6396, e-mail: enguva.danillo@gmail.com , (3)
Universidade Federal Fluminense UFF, +55 21 2629-5412, e-mail:
orlandolongo@gmail.com
RESUMO
Este estudo apresenta consideraes sobre o uso do BIM (Building
Information Modeling) como agente promotor de melhorias no processo
de gesto da manuteno da edificao, deteco e controle de
patologias e desenvolvimento de projetos de desmobilizao,
readequao ou retrofit do empreendimento. Traa-se um breve
panorama do mercado de construo civil na ltima dcada e um
cenrio da prtica e ensino de BIM no Brasil apontando motivos de
resistncia e solues para o desenvolvimento desse contedo. Dadas
as possibilidades de utilizao da base de informaes consolidada, do
modelo paramtrico do projeto e da integrao de sistemas
especializados, a contribuio para o ciclo de vida do
empreendimento (concepo construo operao
readequao desmobilizao) so inmeras e discutidas ao final do
artigo.
Palavras-chave: Retrofit, BIM, Gesto da Construo.
ABSTRACT
This study presents considerations about the use of BIM (Building
Information Modeling) as a promoter of improvements in the process of
maintenance management, detection and control of construction
pathologies and development of demobilization projects, readjustment
or retrofit. It shows a brief overview of the construction market in the last
decade and a scenario of practice and BIM education in Brazil pointing
resistance reasons and solutions to develop this content. Because of the
potential uses of consolidated information base, the parametric design
model and the integration of specialized systems, the contribution to the
project life cycle (design - construction - operation - adjustment demobilization) are numerous and discussed at the end of this article.
Keywords: Retrofit, BIM, Construction Management.

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1

INTRODUO

Para MENDES JUNIOR et al. (2014) o BIM (Building Information Modeling)

um conjunto de sistemas que capacita os usurios a integrar, reusar
informao na construo e obter domnio no conhecimento por todo
o ciclo de vida de uso do edifcio que permite aos responsveis pela
construo a simulao de etapas da construo, antevendo as
interferncias entre projetos antes mesmo de sua execuo.
As informaes geradas por esse conjunto de sistemas produzem um
ganho significativo tanto para a fase de desenvolvimento do projeto
quanto para a fase de operao / manuteno e posterior
modernizao / retrofit da edificao visto que a base informacional e
os conhecimentos mapeados da utilizao do empreendimento sero
decisivos no diagnstico de eventuais problemas e no processo de
tomada de deciso de usos futuros.
Segundo MANZIONE (2013) os edifcios so estruturas complexas
resultantes de um longo processo de projeto, planejamento e
construo. As equipes de projeto multidisciplinares envolvem a
participao de variados agentes, em uma associao temporria,
com diferentes habilidades, estruturas de trabalho e necessidades de
informaes diversas.
Trabalhar de forma colaborativa levaria profissionais e empresas a obter
melhores resultados, interna e externamente ao ambiente das
empresas. Entretanto, ainda um desafio para todos obter a efetiva
colaborao, conforme Akintoye e McIntosh (2000) apud MANZIONE
(2013)
Segundo MANZIONE (2013, p.35) estamos nos estgios iniciais de uma
transformao na AEC (Arquitetura, Engenharia e Construo) que ir
modificar profundamente a forma como o ser humano percebe e
interage com o meio ambiente construdo. Essa mudana, que est
sendo impulsionada pelo advento crescente do BIM.
Embora sendo um conceito rico em possibilidades, percebe-se que a
utilizao do BIM ainda insipiente no mercado de AEC brasileiro.
Deve-se isso ao fato deste contedo ainda no ser explorado
adequadamente dentro dos cursos de formao de engenheiros e
arquitetos.
2

JUSTIFICATIVA

Historicamente, a construo civil enfrenta um conjunto de dificuldades

inerentes ao seu processo (ainda) artesanal, o que insere no seu ciclo
de vida, da concepo do projeto operao e manuteno da
edificao e futura desmobilizao ou readequao de uso, um
crescente nvel de desperdcio e desorganizao devido a complexa
rede de informaes que essa atividade tem que estar exposta.
O resultado desse conjunto se materializa com oramentos estourados,
prazos de obra dilatados, riscos no previstos, altos custos de

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manuteno, operao ineficiente e insatisfao, tanto de clientes
como dos demais stakeholders da cadeia produtiva.
A busca de processos racionalizados, controle mais eficiente e
inovao na construo tema de um incontvel nmero de trabalhos
acadmicos, anlises de mercado realizadas por organizaes /
instituies especializadas e projetos de empresas do setor, o que
mostra a importncia dessas iniciativas.
A realidade atual do mercado de construo no Brasil acrescenta mais
um desafio a esse, j complexo, cenrio pois, alm de comprometer
futuros projetos, adiciona um risco (devido a necessidade de economias
nos projetos j iniciados) execuo das obras em curso. Este risco, se
no controlado, trar problemas relacionados no s a patologias, mas
tambm, devido a priorizao das necessidades de execuo, a
elevados custos de manuteno e operao da edificao face a
prtica de soluo com viso de curtssimo prazo, visando somente a
entrega do produto do projeto de construo.
Diferentemente da ltima dcada, onde a construo civil observou um
crescimento expressivo conforme apresentado na Figura 1. Hoje o
mercado encontra-se em forte recesso.
Figura 1 - Variao do PIB acumulada em 4 trimestres (%), Brasil e
Construo Civil

Fonte: IBGE

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Segundo a CNI (Confederao Nacional da Indstria) em reportagem a
revista EXAME (17/12/2014), "o desaquecimento da indstria da
construo se amplia" o que sugere uma postura de reduo de custos
ainda mais agressiva por parte das empresas do setor.
Embora com reduo, o nmero de empreendimentos entregues,
sejam comerciais, residenciais ou industriais, experimentou um
crescimento acentuado na ltima dcada consequentemente
incrementando as atividades relacionadas a manuteno e operao
dos produtos entregues e crescimento, em nmeros absolutos, de
patologias caractersticas das construes.
Tais atividades, se realizadas da forma tradicionalmente adotada pelo
mercado brasileiro, no atendero s necessidades prementes do
cenrio atual do setor em funo do momento delicado da economia
do pas.
Novas abordagens devem ser consideradas para a gesto de todo o
ciclo de vida do empreendimento, desde sua concepo at sua
futura demolio / desmobilizao e neste contexto que o BIM trs
grande contribuio.
Figura 2 Tempo de utilizao do BIM nas Empresas do Setor de
Construo

Fonte: McGraw Hill Construction (2014)

A Figura 2 ilustra um panorama internacional analisado pela McGraw

Hill Construction que demonstra a consolidao da incluso do BIM
como soluo para o mercado de Arquitetura, Engenharia e
Construo.

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A posio do Brasil neste estudo indica, no um atraso em relao s
outras naes estudadas, mas sim um cenrio de grandes
oportunidades para o desenvolvimento do tema e da adoo de
prticas consagradas em nossa indstria.
Figura 3 Expectativa atual e futura das Empresas do Setor de
Construo para implementao dos nveis de BIM

Fonte: McGraw Hill Construction (2014)

De forma geral, o mesmo estudo apresenta a inteno crescente,

conforme Figura 3, de continuidade de uso do BIM nos projetos atuais e
futuros.
Figura 4 Avaliao das Empresas do Setor de Construo em relao
a experincia em BIM como um fator importante na formao das
equipes

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Fonte: McGraw Hill Construction (2014)

A demanda das empresas do setor por profissionais e fornecedores com

aderncia ao BIM alm de significativa, crescente em todos os pases
(inclusive o Brasil) conforme apresentado na Figura 4.
Essa demanda justifica-se pelos diversos benefcios, em todas as suas
dimenses, trazido pelo BIM, no somente internos organizao, mas
tambm a toda a cadeia produtiva da indstria da construo civil
conforme apresentado na Figura 4
Segundo a anlise de CALVERT (2013), pode-se classificar as 7 principais
dimenses do BIM como:
2D - Grfico DESENHOS tradicionais, em papel ou arquivo CAD,
representando graficamente o empreendimento.
3D - Modelagem Visualizao tridimensional do MODELO onde cada
componente 3D possui atributos e parmetros que os caracterizam
como parte de uma construo virtual de fato.
4D - Planejamento Adiciona-se a dimenso TEMPO ao modelo,
definindo as sequncias e precedncias de cada atividade,
identificando quando cada elemento ser comprado, armazenado,
preparado, instalado e utilizado. Prev tambm a gesto do canteiro
de obras, movimentao das equipes e dos equipamentos e outros
aspectos que esto cronologicamente relacionados.
5D - Oramento Adiciona-se a dimenso CUSTO ao modelo para a
elaborao do oramento do empreendimento indicando a alocao
dos recursos, estratgias e controle de custos.
6D - Sustentabilidade Adiciona a dimenso ENERGIA ao modelo,
avaliando e quantificando a energia necessria para a construo, em
paralelo a dimenso 5.
7D - Gesto de Instalaes Adiciona a dimenso de OPERAO ao
modelo, onde o usurio final pode extrair e gerenciar informaes

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relacionadas ao funcionamento da edificao apoiando assim as
atividades de manuteno e gesto de facilidades.
Extrapolando a classificao apresentada, pode-se definir ainda outras
dimenses associadas ao BIM, como exemplo:
8D - Segurana Adiciona-se dimenso de SEGURANA E PREVENO
DE ACIDENTES que segundo KAMARDEEN (2010) consiste em trs
tarefas: determinar os riscos no modelo, promover sugestes de
segurana para perfis de risco alto e propor controle de riscos e de
segurana do trabalho na obra para os perfis de riscos incontrolveis
atravs do modelo.
O conjunto dessas dimenses oferece um cenrio propcio para aes
que tenham como foco a gesto da operao / manuteno e/ou
desmobilizao / readequao / retrofit da edificao pois, a partir de
um modelo paramtrico e uma base de informaes nica, promove a
interoperacionalidade e otimizao do conhecimento para a tomada
de deciso.
No s o mapeamento e identificao de patologias, atravs do
monitoramento dos sistemas integrados, como a avalio de espaos e
fluxos, simulando virtualmente opes de utilizao, torna o estudo das
solues (recuperao ou retrofit) mais fcil e preciso, agregando valor
gesto do ciclo de vida do empreendimento.
3

PRTICA DO MERCADO E ENSINO DE BIM NO BRASIL

Para BARISON (2015) somente a partir de 2003, com raras excees

anteriores a esse perodo, algumas universidades no exterior
comearam a ensinar ferramentas relacionadas ao BIM, mas a maioria
somente comeou a introduzir os conceitos de BIM entre 2006 a 2009.
Segundo GODOY et al. (2013) muitos estudantes e profissionais utilizam o
BIM apenas para representaes grficas, ignorando os recursos e
funcionalidades que a tecnologia possui (dimenses) o que demonstra
um descompasso entre esse pensamento e a necessidade das
empresas do setor em relao a profissionais capacitados no assunto.
Segundo SERRA (2010)
o ensino de engenharia tem evoludo ao longo do tempo no
sentido de absoro das orientaes pedaggicas de ensino
e aprendizagem e tambm no uso de novos objetos
educacionais mediados pelo uso de Tecnologias de
Informao e Comunicao (TIC). Esta nova abordagem
principalmente
necessria
quando
se
considera
o
desenvolvimento de novos produtos e de projetos na
engenharia. Alm da diversidade de programas existentes
nesta rea, os mesmos foram evoluindo ao longo do tempo,
incorporando novas abordagens de concepo integrada
entre os diferentes projetistas, que trazem recentes
condicionantes para o processo de ensino.

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Para AHN; CHO; LEE, (2013) apud BARISON (2015) ensinar BIM na
graduao no s reduz o esforo das empresas no que diz respeito ao
ensino e treinamentos, como tambm, possibilita a formao de
profissionais que podem mudar o paradigma da indstria da
construo.
Ainda para WU; ISSA (2013a) apud BARISON (2015) alm desses
benefcios, o ensino de BIM proporciona melhorias nos resultados de
aprendizagem dos graduandos e consequente maior envolvimento no
processo global de formao de novos profissionais.
Nesse sentido, MANZIONE (2013) apud BARIZON (2015) sugere que seja
feito um questionamento e um levantamento de como BIM j est
sendo ensinado nas escolas de Engenharia Civil e Arquitetura, pois,
segundo ele, na graduao que o futuro Coordenador de Projetos
poder adquirir conhecimentos bsicos sobre BIM.
NOME et al. (2010) acredita que o universo de aplicao prtica de
ferramentas BIM em cursos de graduao ainda seja restrito
configurando grandes possibilidades de avano com pesquisas dessa
natureza, ou seja, que sigam os moldes j aplicados fora do pas.
Figura 5 Percentual das Empresas do Setor de Construo citando
fatores que tiveram alto/muito impacto devido a implementao do BIM
na melhoria do ROI (Return on Investment)

Fonte: McGraw Hill Construction (2014)

SUMRIO
A Figura 5 serve como indicador de como a implementao do BIM por
profissionais qualificados pode contribuir para uma melhor performance
da indstria da construo, porm, tambm explicita que, para o Brasil,
ainda existe a percepo de pouca contribuio em relao ao custo
do projeto, fato relacionado a avaliao dos custos de hardware,
software e de treinamento de pessoal. O Brasil ainda carece de
profissionais com consistente formao em BIM pois esse contedo no
trabalhado de forma abrangente nos cursos de graduao.
BARISON (2015) identifica algumas possveis causas para o problema em
questo:

Professores desconhecem os conceitos de BIM e no esto

interessados em aprender e ensinar BIM;

Professores no esto dispostos a mudar suas prticas de ensino;

Currculos no esto estruturados para suportar o ensino de BIM;

No h espao, nos currculos, para a introduo de novas

disciplinas;

Faltam recursos para a aquisio de software BIM e hardware

compatveis;

No h uma metodologia consolidada para o ensino de BIM.

Mesmo sendo uma forma de trabalho que contempla um conjunto de

dimenses importantes para a gesto do empreendimento em todo o
seu ciclo de vida, a utilizao do BIM ainda insipiente na construo
civil brasileira, sendo a formao dos profissionais dentro das
universidades uma questo estratgica para a disseminao do BIM no
Brasil.
Segundo EASTMAN et al. (2014) em processos baseados em BIM pode-se
obter um retorno do investimento melhor (FIGURA 5) em decorrncia da
melhoria do processo de projeto e da caracterstica colaborativa do
BIM, no qual o valor da informao aumentado ao longo do ciclo de
vida da edificao e o esforo necessrio para produzi-la reduzido.
Mesmo apresentando potencial ganho, percebe-se ainda uma postura
resistente na cadeia produtiva da indstria brasileira da construo
para uma utilizao maior do BIM, devido, no s a falta de profissionais
capacitados, mas tambm relacionados a mudana de cultura do
processo de projeto e aos altos custo de investimento na tecnologia
(software e hardware).
4

CONTRIBUIES DO BIM NA MANUTENO E RETROFIT DE OBRAS

CIVIS

Uma caracterstica que pode ser percebida logo de incio em projetos

desenvolvidos com BIM a possibilidade de coordenao da
infraestrutura da edificao com modelos 3D parametrizados
totalmente integrados com os sistemas prediais, com os de arquitetura e

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gesto de espaos / fluxos e com os de estrutura permitindo, alm da
gesto de facilidades, construir uma base de conhecimento para
subsidiar a tomada de deciso futura quanto ao uso / readequao do
empreendimento.
Paralelamente a isso, questes direcionadas eficincia energtica,
uso da gua, iluminao, climatizao e demais itens relacionados a
sustentabilidade do edifcio, que devem sem contempladas durante a
fase de projeto, podem, a partir do modelo, ser melhor gerenciadas e
entendidas gerando informaes sobre performance dos sistemas,
alimentando a base informacional tambm com esses dados.
Segundo EASTMAN et al. (2014) em processos baseados em desenhos
(forma tradicional), as anlises necessrias precisam ser feitas de modo
independente sem considerar a informao do projeto da edificao
de forma consolidada e global, muitas vezes exigindo entradas
repetidas, tediosas e propensas a erros. O resultado a perda de valor
dos ativos informacionais ao longo das fases do ciclo de vida do
empreendimento e um maior esforo para produzir informao de
projeto. Consequentemente, tais anlises podem ocorrer fora de
sincronia com a informao do projeto, levando a erros. A
exemplificao desse conceito pode ser observada na Figura 6.
Figura 6 Ciclo de Vida da Edificao

Fonte: EASTMAN et al.(2014) adaptado

A Processo tradicional de projeto-concorrncia-construo, baseado

em papel
B Processo tradicional de gerenciamento de facilidades via banco de
dados

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C Processo colaborativo baseado em BIM
D Configurao de banco de dados de Gerenciamento de
Facilidades
E Integrao do Gerenciamento de Facilidades com sistemas de
gesto empresarial
F Utilizao da documentao as-built para Retrotif
G Automao do banco de dados de gerenciamento de facilidades
A integrao do BIM a um sistema de manuteno predial torna essa
gesto mais robusta e colaborativa, pois no se limita ao
abastecimento de uma simples base de dados desconectada da vida
real do empreendimento. Essencialmente o modelo BIM, nesta fase,
torna-se uma ferramenta de anlise em tempo real de todas as
condies dos sistemas prediais.
O modelo da edificao desenvolvido pode ser um repositrio
atualizvel de todas as informaes da operao da edificao
contribuindo para a gesto dos espaos, avaliando em tempo real a
viabilidade das estratgias em anlise, simplificando a gesto de
mudanas, tanto de operao como de utilizao e ajudando a
identificar conflitos quando os requisitos ou propsitos so readequados.
Essa ao vale tanto para pequenas mudanas ao longo da fase de
utilizao da edificao quanto para um redesenho global de sua
operao.
5

CONSIDERAES FINAIS

Como medidas de contingenciamento, no que diz respeito a produo

de empreendimentos civis, a empresas construtoras vem tomando
medidas cada vez mais austeras em relao a seus gastos, consumos e
aproveitamento da mo de obra.
Percebe-se, em todo Brasil, a paralizao de diversos canteiros,
demisses em massa e uma busca incessante por:

Racionalizao dos processos construtivos atravs de novas

tecnologias de construo e modelos de informao;

Manuteno dos melhores profissionais nos quadros das

companhias de forma a suprir a demanda dos servios exigidos
frente a diminuio do efetivo da empresa;

Otimizao dos projetos na inteno de eliminar/diminuir os riscos

da construo.

nesse contexto que a utilizao de BIM se aplica tanto para a gesto

da manuteno da edificao, deteco e controle de patologias e
desenvolvimento de projetos de desmobilizao, readequao ou
retrofit do empreendimento.

SUMRIO
Deve-se pensar na utilizao do BIM at o final do ciclo de vida do
empreendimento (ex: demolio) e no apenas at a entrega da
edificao.
Os ganhos para o comissionamento, recomissionamento e gesto das
facilidades algo significativo na anlise de custo / valor como um
todo, pois representa a maior fase do ciclo de vida do projeto, trazendo
transparncia dos dados e colaborao entre os diversos stakeholders.
Pensar que BIM conduz a mais trabalho enganoso, pois no h
duplicidade de informao ou retrabalho e sim uma forma mais
inteligente e integrada de trabalhar podendo ser utilizado em todos os
setores e portes de construo.
No se trata de tecnologia e sim de processo colaborativo que d foco
da concepo a ps-ocupao do projeto apoiando a coleta,
interpretao e anlise de dados.
BIM um campo emergente e o seu valor para a indstria da
construo ainda est por ser demostrado.
Por fim, para a gesto da manuteno da edificao, deteco e
controle de patologias e desenvolvimento de projetos de
desmobilizao, readequao ou retrofit do empreendimento pode
oferecer ganhos reais de eficincia, pois se trata de um modelo
informacional de grande valor para toda a cadeia produtiva da
indstria da construo.
REFERNCIAS
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