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Investimentosemkitnetsparalocaoerendavalemapena?

AvaliaodoInvestimentoemKitnetparaLocaoeRenda
Kitnets(tambmchamadosde
kitnetes,quitinetesoustudios)soumaopodeinvestimentoemimveisparaarenda(os
empreendimentosdebaseimobiliria)realizadoporpequenosemdiosinvestidores.umaforma
amadoradeatuaonomercadodeinvestimentosemStudentHousing,comojcomentamosnesteartigo,
porquesofrequentementeconstrudosporpessoasfsicasemcidadesuniversitriasouregiescomgrande
demandapormoradiasparajovenssolteiros(devidoproximidadedeumagrandeindstria,porexemplo).
Nesteartigo,vamosdetalharaanlisedeinvestimentoemumconjuntodekitnetsepassaralgumasdicas
parapotencializarareceitadealuguisparaquemquerseaventurarnaconstruodeumdesses.

KITNET:OQUE?

Kitnetssounidadeshabitacionaisdeumdormitrio,umbanheiroeumacozinhaintegradacomasala,
totalizandode15m40mporunidade.Orendimentodoaluguelpormetroquadradotendeasermaiorem
comparaocomoutrostiposdeimveisdeumamesmaregioatraindoointeressedeinvestidores.
Socompostosporvriasunidadesemumamesmaconstruoeoidealquepertenamaumnico
proprietrioparaqueumaunidadevaziasejacompensadapeloalugueldeoutrasunidades,diminuindoa
sazonalidadedosrendimentos.Quantomaisunidades,menoresoscustoscomdespesasdocondomnio,
permitindoganhosdeescalacommanuteno.
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muitocomumadispensadefiadores,sendoagarantiasubstitudaporchequescauoepagamento
adiantadodoaluguel.Osperodosdelocaogeralmentesopequenos,facilitandoosreajustesporpartedo
investidorcasoospreossubamrapidamente.

SEGREDOSEDICASPARAGANHARMAISDINHEIRO
Adefiniodeumpblicoalvofundamentalparaoinvestimentosedestacarerendermais.Conhecero
queseusinquilinospotenciaisvalorizampermitecobrarmaisesofrermenoscomavacncia.Conheokitnets
quefocaramemumpblicoselecionadocomokitnetssparamulheresquecobravam30%amaisdoque
outros.Vocpodefocarematenderfuncionriosdeumaempresa,estudantesdepsgraduao,proibir
bebidaalcolica,limitarvisitantes.
Depoisdeescolheronichodemercadodokitnet,vocdevecomearasepreocuparcomoprojeto.Eledeve
servoltadototalmenteematendernecessidadesdopblicoalvoecontemplarsemprecaractersticasquevo
aumentarasreceitasdoinvestimento.
Osdiferenciaistambmpodemsercomrelaoaosequipamentoscomo:mobilirio,foges,geladeiras,
aquecedores,arcondicionadoeTVs.reasdelazercomopiscinas,quadradeesporteseacademiatambm
valorizamoimveleopreodalocao,masessescustosexigemempreendimentosmaioresparaviabilizar
aimplantao.
importantssimoestabelecerregrasdocondomnioparaevitarconfusocomfestas,barulho,brigasEsse
itempodefazeradiferenaparaquemprocurasossego.
Voctambmpodecobrarporserviosextrascomo:
Taxadeusodechurrasqueira
Limpezadasunidade
Internetcoletiva
Garagemcoberta
Lavanderia
Mquinasderefrigerante(vendingmachines)
Lanchonete
Minimercado

COMODECIDIRSEVOCDEVEOUNOINVESTIR?
Antesdevocsaircomprandooterrenoeiniciarasobras,maisdoquenecessrioestimartodososcustos
deconstruo,assimcomoaexpectativaderendimentos.Sassimpossveldecidirseoinvestimentoem
kitnetsvaleapenaouno.

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Comoexemplo,vamosavaliaroinvestimentonaconstruode10kitnetsparalocaofocadanopblico
universitrio.Ascaractersticasdoprojetosero:
10unidadesde30m
TerrenoavaliadoemR$200.000
Custounitriobsico(CUB)deconstruoestimadoemR$1.200/m
AlugueldecadaunidadeestimadoemR$800/ms
Comonofazersuaanlise
Acontaincompletadeumespeculadoramadorseria:
10unidadesxR$800/msresultaemR$8.000/msderenda.
10unidadesx30m=300mdeconstruo
300mxR$1.200/m=R$360.000emobras
Obras+terreno=R$360.000+R$200.000=R$560.000
Logo,temosR$560mildeinvestimentoparareceberR$8milderenda,issosignifica1,4%aoms
ou17,1%aoano.
MeubancoofereceuumCDBde100%doCDIquehojeestpagando14,1%aoano.Vouconstruiroskitnets
eganhar3%amaisporano!

ALTERNATIVADEANLISEMAISSOFISTICADA
Sevocachouqueaanliseacimaparecelgicaeatcorreta,tomecuidado.Comumpoucomaisdecritrio
vocpercebequenoconsiderounenhumimpostoeoutroscustosrelevantes,almdataxadeocupaodo
imvelserde100%,isto,semnenhumavacnciaalgoimpraticvel.
Vamosapresentaraseguirumaalternativamaiscompletaesofisticadaparaanalisaruminvestimentode
kitnetspararenda.Jadiantoqueexistemmodelosmelhoresemaiscompletosdoqueesse,masseguindo
essarotinade9passosqueagentepreparouabaixojpossvelpreverseusretornoscommuitomais
preciso.

1.CUSTOSRELACIONADOSCOMAAQUISIODOTERRENO
Quemjleunossoartigosobreinvestimentosemterrenossabequeoscustosdeaquisiosurpreendem
quemacreditaquebastapagaropreo.Nesteestudodecaso,acompradoterrenodeR$200milacarreta:
NopagamentodoImpostosobreTransmissodeBensImveis(ITBI)queincideemtodacomprae
vendaevariademunicpioparamunicpio,aquiestimadosem2,0%
Noregistrodaescrituranocartriodeimveisqueodocumentooficialquegaranteapossedo
imvel,estimadoemR$1.500(essevalordefinidonastabelasdecustasnotariais)
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Emcustosdeemissodecertidesnecessriasedespachantesparaoregistrodaescritura,estimados
emR$200
Conformeotamanhoevalordoterreno,talvezvoctenhaqueconsiderarhonorriosdeumbom
advogadoespecialistaimobilirioparaauxiliarsuaaquisio
Seseuterrenoforumaglebacomumamatrculamuitoantigaousevocprecisardemaisdeum
terrenoparaexecutarseuprojeto,vocterdespesasderetificaoouunificaoderea,seforo
caso

2.CUSTOSRELACIONADOSCOMAOBRA
Comrelaoaoscustosdeobra,nadamelhordoqueleratentamentenossoartigosobreoramentosdeobra
comCUB,ondedetalhamosumprocedimentosbemcompletoparaestimarcustosdeconstruoquepodem
seraplicadosaqualquertipodeedificao,kitnetsinclusive.
importanteentenderqueocustopormetroquadradoquemuitagenteutilizacomoprimeiropalpiteno
incluidespesasquealteramsubstancialmenteopreofinaldaconstruo.AlmdoCUB(custoR$/m),
areadeconstruoequivalente,custosextrascomequipamentos(ex.foges,aquecedores,ar
condicionado,TVs,mveis,playground,piscinas,paisagismo)eoBDI(taxacobradaporumaconstrutora
paracobrirdespesasadministrativas,lucroeimpostos)devemserincludosnoseuclculo.

Apstodasasconsideraesfeitas,nossaobrafoioradaemR$577,5mil.Somandoaosinvestimentosno
terreno,temosummontantedeimplantaodeR$783.200.

3.RECEITADELOCAODASUNIDADES

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3.RECEITADELOCAODASUNIDADES
Nestaetapa,oinvestidorprecisaconsiderar3fatoresqueinfluenciamareceita:
ValordalocaomensalporunidadedefinidasemR$800apsumapesquisademercado(consulta
simobiliriasecorretoresdaregio)
Taxadevacnciaestimativadamdiadeunidadesvazias/desocupadas.muitoimprovvelquevoc
sempreconsigalocar100%doskitnetsduranteos12mesesdoano.Imprevistosetrocasdeinquilino
sempreocorremcommaisoumenosperiodicidade.Nesteexemplovamosconsiderar10%
Custosrelacionadosreceitaaquisoinclusososhonorriosdocorretorqueindicarinquilinos
(estimadosem5%)edespesasquevoctercomasunidadesvazias(gua,luz,IPTU,etc.
estimadasemR$110/msporunidadevazia).

Tendoestaspremissasdefinidas,possvelcalcularaReceitaLquidacomLocaes:R$6.766aqual
bemmenorqueosR$8milinicialmenteestimados.

4.RECEITASEXTRASMENSAIS
Comojcomentamos,vocnopodeperderaoportunidadedeturbinarsuareceitacomopcionaisextras
comolocaodemquinasdelavaresecar,cobranadeestacionamentoextra,taxadeusodoespaode
churrasqueiraNonossoexemplo,areceitaextracomessesdiferenciaissomamR$600/ms.

5.MANUTENOMENSALDOCONDOMNIO

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Independentesevocadquirirumaunidadedokitnetouserproprietriodoconjuntointeiro,vocterque
arcarproporcionalmentecomdespesasdocondomnio.Elasincluemamanutenodasreascomuns
(limpeza,gua,luz,jardinagem,segurana,consertos)etambminclumosannciosdasunidadesvagase
internet.
OutroconceitomuitoimportanteodoFRAFundodeReposiodeAtivos.umdinheiroreservadotodo
msparareinvestirnoimvelesempremantlocompetitivoemrelaoaosconcorrentesmaismodernos.
Essefundoajudaaestenderadepreciaoesuaausnciaaltamenteprejudicialnomdioprazo(quedado
preodosaluguis).RecomendamosumFRAde5%dareceita.

6.CLCULODORESULTADOOPERACIONAL
Comasreceitasedespesasnamo,possvelcalcularmosoresultadooperacionalbrutodessapropriedade,
isto,quantoesseimvelgeradedinheiroexclusivamentepelasuaoperao.Chegamosaumresultadode
R$6.087,70.

7.IMPOSTODERENDA
Osltimositensaseremcalculadossoosimpostos,quepodemser:
ImpostodeRendaparaPessoasFsicas:27,5%aalquotamximadoimpostoderendaparaquem
temrendaacimadeR$56milporano,aproximadamente
ImpostosparaPessoaJurdica:14,53%Inclui0,65%dePIS,3,0%deCOFINs,25,0%deIR,9,0%de
CSLLparaumlucropresumidode32%daReceitaBruta.

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Apesardosimpostosempessoajurdicaseremmaisvantajosos(leiamaissobreesteassuntonesteartigo
sobreimpostossobrelocaodeimveis),vamosadotaraalquotadoIRPFnesteexemplo.

8.INDICADORESDEDESEMPENHO
DeduzindoseosimpostosdoResultadoOperacional,temosoResultadoLquidomensalparaeste
investimento:R$4.413,58.ReparequeelequasemetadedareceitapotencialdeR$8mil.Vocpodeat
duvidarqueeleficoutopequeno,masrevejaascontaseconfirmequetudoaquicondizrazoavelmentecom
arealidade.
Dividindooresultado(mensaleanual)peloinvestimentototaldonossogrupode10kitnetstemosum
indicadorchamadoCapRatequemedeoquantoderendaoimvelgeranoperodo.Nesteexemplo,ocap
ratemensal,lquidodeimpostos,foie0,56%eoanualde6,76%.

Parafacilitarcomoaqueles$8milsetransformaramemR$4,4milelaboramosogrficoabaixoquemostraa
quebradasreceitasedespesasquecompeoresultadofinaldonegcio:

9.COMPARAOCOMOUTROSINVESTIMENTOS

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9.COMPARAOCOMOUTROSINVESTIMENTOS
Antesdejulgarseesseresultadofinalbomouruim,vamoscomparlosoutrasalternativasde
investimento.Essaaetapaqueaspessoasmaisseconfundem,porqueelasouvemdoseugerentedo
bancoqueodinheirodelasestaplicadoa14%aoanoeaocompararcomos6,8%doimvelacabam
achandoquepouco.Squeosbancosnodizemqueesserendimentoaindasofreracobranade
impostoderendaenotercorreocominflao.
Paraumaavaliaohonesta,asopesprecisamestarnamesmaunidadedetempo(aomsouaoano)e
lquidas(descontadaainflaoeimpostos).Vamoscalcularentooretornolquidodeduasaplicaes
comunsquequalquerumpodefazernoseubanco:
CDIataxaqueremuneraosCDBseosFundosDI,muitoutilizadasparapessoasfsicas.Vocpode
consultarorendimentodiretamentenositedaCetip.Nomomentoqueconsultamos,oCDIestava
sendoremuneradoa14,13%aoano.
TesouroIPCAumttulodadvidadogovernofederalqueremuneraumataxaacimadainflaoe
comparaocomorendimentodosimveisbastantepertinente,jqueoscontratosdelocao
tambmsocorrigidosporinflao.Nomomentoqueconsultamos,oTesouroNacionalestava
oferecendoumataxade7,47%aoanoparaoTesouroIPCA.
Estimarainflaopraticamenteumchutenoescuro,ningumtemumafrmulamirabolantequeacertecom
boapreciso.Aquinestecaso,consideraremosaexpectativadomercadoparaoIPCAnosprximos12
mesespeloRelatrioFocusdoBancoCentral(eleapresentaumamdiadeopiniodevriosagentesdo
mercadofinanceiro),queestavaem5,72%quandoconsultamos(sevocaindanoentendeuporque
reforamostantoodescontodainflao,vejaesseartigosobretaxarealetaxanominal).EparaoIR,
consideramosaalquotade15%,vlidaparaaplicaesdelongoprazo.
Comtudoissoemmos:taxasderendimento+inflao+impostos,podemoscompararosrendimentos
lquidos.Prafacilitar,colocamostudonogrficoabaixo:

Querrepetirascontasnoseucomputador?Entobaixeanossaplanilha!

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CONCLUSES
Noestudodecaso,oinvestimentoemimveistipokitnetsemostroumaisrentvelqueasaplicaes
financeiras.Paraalgumaspessoas,orendimentoobtidopequenofrenteaosriscoseesforosde
implantaodeumempreendimentoassim,enquantoparaoutrosapequenadiferenaderendimento
suficienteparajustificarodesembolsodocapital.
Existemkitnetsquerendemmuitomaisqueoexemplo,assimcomooutrosquerendemmenos.Ocaprate
nofixoparatodasaslocalizaesetambmvariaconformeoandamentodaeconomia.Almdisso,voc
temqueestarsemprealertaparachecaroportunidadestemporriascomoumanovafaculdadeseinstalando
nasuacidadeouoproprietriodeumterrenooferecendoumgrandedescontoparapagamentovista.
Adecisodeinvestirounosempreserdoinvestidor,semprecalculeosrendimentosdeformacompleta,
incluindotodososcustos,impostosecomparecomassuasopesdisponveis.Esseocaminhoparauma
decisofundamentada.
Sevocprecisadeajudacomaestruturaoouavaliaodeinvestimentoemkitnetousimilar,entreem
contatoconoscoaqui!

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