1.

A publicidade
Carvalho Fernandes:
A publicidade respeita a factos que pela sua importncia ou relevncia importa dar a
conhecer para alm do crculo das pessoas a quem directamente respeitam, tornando-os
pblicos. A publicidade visa possibilitar ou facilitar o seu conhecimento por terceiros.
Por outro lado, os prprios titulares das situaes jurdicas a que a publicidade
respeita dela beneficiam, pois o conhecimento por terceiros pode contribuir para estes a
respeitarem, opondo-as contra qualquer terceiro, com efeito erga omnes.
Jos Alberto Vieira:
A publicidade constitui um princpio de direitos reais. Compreende-se que assim o seja
porque:
a. Tratando-se de um direito oponvel a todos, deve ser, tanto quanto possvel,
reconhecvel por qualquer um.
b. Sendo os direitos reais livremente disponveis, a transmisso, onerao e
renncia devem ser levadas a cabo por que tem legitimidade para o efeito, pelo
titular do direito real
c. Ora o terceiro interessado na aquisio de um direito real so tem possibilidade
de saber quem pode dispor do direito real se houver algum modo que revele a
situao jurdica da coisa.
A publicidade em Direitos Reais pode ser:
a. Espontnea A lei pode partir do controlo material da coisa para aferir a
titularidade ou para desencadear a transmisso do direito real. A posse
funciona, deste modo, como um meio espontneo de publicidade dos Direitos
Reais.
Carvalho Fernandes h certos comportamentos humanos que pela sua
repetibilidade e tipicidade social implicam, por si mesmos, na sua materialidade,
a revelao e publicitao de certas realidades socias e jurdicas. Por isso tais
comportamentos pode envolver, s por si, a produo de certas consequncias no
mundo do Direito. A normalidade de certos comportamentos sociais acompanham
a existncia de determinadas situaes jurdicas.
No plano dos direitos reais , em regra, o proprietrio dos bens quem adopta
em relao coisa os comportamentos correspondentes ao seu uso e fruio,
fazendo-o em regra, vista de todos, sem reservas ou reparos de qualquer outra
pessoa. Compreende-se que, por isso, se veja nesse comportamento (Posse) o sinal
exterior da propriedade e que, a partir dai, se lhe ligue relevncia juridica na
atribuio ou reconhecimento da titularidade do correspondente direito.

b. Organizada Surge atravs do registo. O registo porm no global, no

abarcando todas as coisas corpreas que possam ser objecto de Direitos reais.
Assim, existe um registo predial, que publicita a situao juridica dos prdios
(Artigo 1 CRP), bem como um registo para bens moveis sujeitos a registo
(automvel, navios e aeronaves). Em comum eles tem o facto de serem
mantidos pelo Estado e de desempenharem uma funo de publicidade das
situaes jurdicas relativas s coisas a que se reportam.
Carvalho Fernandes:
forma de publicidade espontnea contrape-se a que deriva de uma actuao
intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma certa situao juridica.
Podemos dizer que uma publicidade provocada, fazendo-se mediante a
inscrio de certos factos em livros ou registos prprios, guardados em
conservatrias, um servio publico.
A relevncia econmico-social e correspondentemente, juridica da
publicidade, levou o Estado a intervir e a organizar ele mesmo servios pblicos
especialmente encarregados de a promover e organizar sistematicamente. Em
Portugal essa publicidade foi confiada a conservatrias.
Concluso Verdadeiro principio dos Direitos Reais?
Jos Alberto Vieira:
O principio da publicidade no tem o mesmo alcance em todas as ordens juridicas. Em
Portugal, ele menor do que na Alemanha, por exemplo.
Desde logo porque na nossa ordem juridica a publicidade no se liga transmisso
dos direitos reais. Por fora do principio da consensualidade, nem a tradio da coisa nem
o registo do facto aquisitivo so necessrios para a constituio ou transmisso do direito
real. O contrato desencadeira, por si s, o efeito constitutivo ou translativo (408 ). Assim,
no poderemos falar de um efeito translativo associado publicidade.
Se no podemos falar de um efeito translativo da publicidade, podemos de certo
falar num efeito presuntivo, tanto do possuidor (1268/1) como daquele a favor do qual
se encontra feita a inscrio registal (artigo 7 CRP), da titularidade do direito.
Hoje deparar-nos com as duas formas de publicidade dos direitos reais, com relevo e
mbito de aplicao muito diverso, retiramos que esta complexidade dos meios de
publicidade dos direitos reais revela que esta uma nota distintiva dos direitos reais. Por
isso, como refere Menezes Cordeiro no sendo exclusiva dos direitos reais, a
publicidade uma caracterstica tendencial deles.
Resta-mos agora verificar, em termos prticos, a importncia das duas formas de
publicidade.

2. A Publicidade Registal
Jos Alberto Vieira:
A finalidade da instituio do registo predial dotar a ordem juridica de um dispositivo
organizado que permita a qualquer interessado aferir da existncia dos direitos reais que
incidam sobre os prdios artigo 1 CRP.
Como o registo visa dar a conhecer aos interessados a situao jurdico-real dos
prdios, consagrando uma presuno de titularidade (artigo 7 CRP) de onde retiramos a
legitimao para qualquer acto de disposio (artigo 9 CRP), se ele estiver incompleto
existe o risco de quem vier a praticar um acto jurdico nada adquirir, nomeadamente,
por o titular inscrito j no ser o titular na ordem substantiva, no tenho legitimidade
para dispor do seu direito.
Portanto a ordem substantiva prevalece sobre a ordem registal, o titular do
direito real pode pedir e obter o cancelamento do registo predial do no titular (artigo
13 CRP) que v assim a sua posio ser destruda.
O registo predial representa um servio do Estado; a situao registal confere
legitimao ao titular inscrito para dispor do direito; e existncia de uma presuno de
titularidade, leva necessidade de assegurar a f publica, ou seja, o legislador pretendeu
proteger o terceiro de boa f que adquiriu a titular aparente com a base na pr-existncia
de uma situao desconforme com a realidade substantiva. Fala-se assim no efeito
atributivo do registo predial, ou aquisio tabular.
Carvalho Fernandes:
compreensvel que os particulares confiem no registo e na sua correco e possam
razoavelmente admitir que ele traduz de modo exaustivo a realidade substancial da
situao juridica dos prdios.
Para o sistema ser coerente, esta confiana, a chamada f publica, tem de
envolver uma tutela dos interesses daqueles que fundam os seus actos na realidade
registal. S assim se prossegue a finalidade prpria do registo, que a segurana do
comrcio jurdico (Artigo 1 CRP).
As presunes registas do consistncia funo de publicidade do registo, uma
vez que a partir delas podem os interessados confiar nos factos que interferem com a
situao juridica dos prdios, tal como constam do registo.
S assim estar protegido o verdadeiro escopo:
a. Segurana juridica ao trfico imobilirio
b. Proteco de Terceiro que confia na aparncia suscitada pelo registo
A aquisio tabular constitui um efeito da publicidade registal, concretamente da
presuno de titularidade do direito que lhe est associada (artigo 7 CRP). Porquanto a
lei pretende que os interessados possam confiar na situao juridica do prdio

patenteada pelo registo predial, protege, em alguns casos, o que adquire de quem consta
no registo como titular do direito sem o ser.

3. A publicidade da Posse
Carvalho Fernandes:
A publicidade assume, em Direitos reais, uma feio e um relevo muito prprios, que se
prendem com a especificidade do objecto das situaes jurdicas reais.
Desde logo, o comportamento social indicador da titularidade decerto direito
respeita sempre a uma coisa corprea existente, certa e determinada. Dai que o seu
exerccio seja normalmente acompanhado de actos materiais sobre a coisa que, em regra,
pressupem a posse. Por isso a publicidade espontnea encontra-se ligada tipicidade
social e a repetibilidade de tais comportamentos assume neste domnio projeco e um
significado que no tem quanto a outros direitos subjectivos. A actuao material sobre a
coisa possibilita o mais fcil conhecimento por terceiros.
Se algum actua regularmente em relao a certa coisa como o faria, por exemplo
o seu proprietrio, revelando a posse da coisa, natural que terceiros reportem essa posse
titularidade do bem.
Esta ilao pressupe uma certa estabilidade da situao possessria, pelo que ela
perdeu alguma da sua relevncia com o incremento das relaes sociais e a mais rpida
circulao de bens.
Na caracterizao da funo de publicidade da posse partimos da noo legal contida no
artigo 1251. Assim, esta noo claramente marcada por duas notas:
1. Liga-se a Direitos Reais de Gozo
2. A posse envolve uma actividade material, genericamente de uso e fruio de
uma coisa, correspondente ao contedo de certo direito real. Pela sua
materialidade, a posse perceptivel a terceiros. a materialidade e a sua
subjacente exteriorizao do comportamento inerente posse que determina a
relevncia da publicidade.
Quer isto dizer que, no fundo, a publicidade possessria tem primariamente um sentido
material, de facto. Interessa-nos as consequncias juridicas extradas dessa publicidade
material:

3.1. As presunes possessrias

Menezes cordeiro A posse tem um papel prprio, que pretende servir a defesa da
ordenao dominal subjacente e a tutela da confiana. Sendo o exerccio da posse
preceptivel pelos diversos membros da comunidade, o direito associa determinados
efeitos demonstrao exterior da sua existncia.

Jos Alberto Vieira:

O controlo material da coisa arrasta consigo uma aparncia de titularidade de um direito
sobre ela. No ordenamento portugus, no vigorando o princpio da posse vale ttulo, com
tudo mesmo assim a posse permite fundar, com alcance menor certo, uma funo de
publicidade da posse. Esta resulta da presuno de titularidade do direito real nos termos
do qual a posse se exerce 1268/1 o possuidor, presume a lei, titular do direito a que
a sua posse se reporta.
Carvalho Fernandes:
A posse exercida de modo a poder ser conhecida pelos interessados de forma a revelar
para efeitos de publicidade do Direito. O artigo 1262 identifica-a como posse pblica.
Vista na sua materialidade, a posse envolve uma actuao correspondente
actuao das faculdades de determinado direito. dessa actuao que, primariamente,
terceiros se podem aperceber, independentemente de apurarem se quem assim actua
portador de titulo juridicamente atendvel e legitimador dessa actuao. Para proteger a
razovel confiana de terceiros na existncia de tais ttulos justificado fazer
corresponder posse, no que respeita sua relevncia juridica para efeitos de publicidade,
a presuno de titularidade do direito 1268/1 e 1278/1 .
Apesar da sua relevncia, a presuno possessria no dever ir alm disso, pois
razovel manter em aberto a possibilidade de demonstrar a falta de titularidade do direito
possudo (350 ).
Para alm disso, a presuno possessria cede ainda perante a presuno fundada
no registo, se este for anterior ao inicio da posse 1268/1. J que no nosso sistema na
vale o principio posse vale titulo.
Afastado o principio da posse vale titulo do sistema portugus, s existe uma fonte
de aquisio de direitos reais com eficcia constitutiva na posse a usucapio.
3.2.A usucapio
Nos termos do aritgo 1287 a usucapio produz, por efeito da posse, mantida durante certo
lapso de tempo, a aquisio do direito real a cujo exerccio ela corresponde. A aquisicao
por usucapio assim efeito da posse reiterada de um direito real.
Para alm disto exigida uma posse boa publica e pacifica.
Menezes Cordeiro:
A usucapio assenta nos seguintes pressupostos:
a. Uma posse (1290)
b. Com certas caractersticas (1297 e 1300)
c. Sendo o direito a constituir usucapvel (1293)
d. Mantida pelos prazos legais

A usucapio uma forma originria de aquisio dos direitos. Assim, quando opere,
cessam todos os encargos que antes oneravam a coisa desde que a posse exercida tivesse
sem esses encargos. Desta a natureza auto-suficiente da usucapio resulta consequncias
importantes. Assim, a usucapio sobrepe-se ao registo usucapio contra tabulas
constituindo, por isso, a base do nosso ordenamento dominial.
Quando explica os requisitos enunciados no art 1287 do C.C., MENEZES CORDEIRO
diz que a usucapio a constituio, facultada ao possuidor, do direito real
correspondente sua posse, desde que esta, dotada de certas caractersticas, se tenha
mantido pelo lapso de tempo determinado na lei.
Santo Justo: Trata-se, consabidamente, de um modo de aquisio originria da
propriedade e de outros direitos reais, porque o usucapiente adquire o seu direito no
por causa do direito do proprietrio anterior, mas apesar dele
Oliveira Ascenso:
Teremos que ter em conta a repercusso da usucapio. Esta a base de toda a nossa ordem
imobiliria. Em nada prejudicada pelas vicissitudes registais, vale por si (artigo 5/2 a)).

4. A Posse VS O Registo
Jos Alberto Vieira:
Proteger um terceiro que adquire um direito na base de uma situao registal desconforme
significa preterir sempre o titular do direito real na ordem substantiva, em ultima anlise,
o proprietrio, a favor de quem no adquiriu validamente o seu direito. A proteco do
terceiro constitui uma inverso da prevalncia da ordem substantiva sobre a registal e
ergue o acto de registo em verdadeiro facto aquisitivo de direito reais. De tal forma que,
a norma que atribui essa proteco a terceiro, uma norma excepcional.
A usucapio interfere com a proteco registal do terceiro de boa fe, impondo-se
a ela figura da usucapio contra tabulas. Aquele que beneficie da usucapio, mesmo que
no tenha registo deste facto, fica a coberto do efeito atribuitivo do registo perdial.
Oliveira Ascenso:
No conflito entre direitos incompatveis sobre o prdio, valem as regras substantivas. Se
terceiro adquire a titulo oneroso e de boa f, beneficiando da f publica registal, passa a
ter um direito que derrota o do verdadeiro titular. A aquisio pelo registo s funciona
contra o sujeito que no tiver registo ou usucapio.
Nada pode contra a usucapio, ultima ratio na soluo dos conflitos entre
adquirentes de direitos reais.
necessrio chegar a um equilbrio necessrio assegurar a preferncia da
dimenso humana no contacto com os bens, em relao logica do mercado.
O sujeito que no consegue recorrer usucapio, juntando sua a posse dos
antecessores, algum que s recentemente constituiu uma situao sobre os bens. Nestas

situaes ainda indefinidas, compreende-se que o registo tenha uma palavra decisiva na
fixao da situao dos bens.
5. A evoluo de uma sociedade informatizada
A maior velocidade das transaes, como temos nota das abundantssimas compras e
vendas, as permutas, as locaes, enfim, os mais diversos atos e contratos, bem como a
maior rede de dados informatizados sobre a situao juridica dos prdios, tem
disponibilizado aos interessados vrias fontes de conhecimento.
No que respeita ao conhecimento pblico do possuidor, verifica-se a situao
oposta: quebra de contacto pessoal ou at total ignorncia de quem ele . As relaes de
vizinhana, de convivncia, de intimidade, esbateram-se, quebraram, desapareceram
quase por completo.
Ora, a posse, por definio, exige um conhecimento manifesto e pblico. , ela mesma,
a publicidade espontnea dos direitos reais.
Como bem explica MENEZES CORDEIRO a posse implica o controlo material das
coisas corpreas. Como tal, o seu exerccio perceptvel (). A posse v-se.
Os registos servem fundamentalmente os cidados e o interesse pblico e que so um
eficaz instrumento para permitir conhecer as titularidades e a situao jurdica dos
imveis.
Alm desta finalidade principal, o Registo Predial alcana outros objetivos, como os de
facilitar o trfego imobilirio, prestar informao sobre os prdios e os respetivos direitos
Administrao, reduzir os custos de transao dos imveis e assim contribuir para o
crescimento econmico e bem assim permitir um uso mais especializado dos direitos
de propriedade. No entanto, a possibilidade que oferece a todos do conhecimento (com a
apontada f pblica) da exata titularidade dos bens constitui a manifesta projeo da
sobredita finalidade principal.

Concluses:
1. H quem argumente que se denota um certo declnio do papel da posse (RUI
PINTO DUARTE):
a. Pela diminuio do recurso s aces possessrias
b. Retrocesso da usucapio de imveis
c. Nas sociedades modernas o contencioso possessrio tende a ser
substitudo por outros meios de resoluo de conflitos;
d. A cada vez mais formalizao documental das aquisies
e. A reduo da importncia tradicional conferida usucapio de imoveis,
por forma da existncia de sistemas de registo predial assente em bases
fiveis
2. certo que dada a nova realidade registal, assente na f pblica, teremos que ter
em conta as limitaes a nvel da posse.
3. Contudo, a posse continua a desempenhar um papel insubstituvel de instrumento
de ordenao dominal provisria, eminentemente prtico que relaciona a
apreenso material de uma coisa por um sujeito.
4. O entendimento na doutrina, oliveira ascenso, de que a base de toda a nossa
ordem imobiliria no est no registo mas na usucapio, um facto que decorre
da circunstncia de no nosso pais, o sistema de registo ser meramente declarativo,
ligado a um sistema do titulo e por isso a um principio da consensualidade e
causalidade em matria de atribuio e aquisio de direitos reais.
5. A posse no poder perder importncia frente s novas realidades, mas de certo
que actualmente assume um papel diverso da que assumira tradicionalmente,
devido ao desenvolvimento econmico, social e comercial. As bases de dados e o
elevado nvel de informao disponveis podem ser factores preponderantes
elevao do Registo face Posse.
6. Orlando de carvalho afirma: a posse uma situao de facto juridicamente
relevante, cuja funo consiste em, havendo brechas na ordenao dominial
definitiva, por qualquer dvida sobre a titularidade ou a identidade dos direitos.
Tende a evitar o colapso da ordenao definitiva, a posse desempenha um duplo
papel:
a. Cobre a lacuna suprindo a falta do direito
b. Permite o trnsito para o direito novo, reconstituindo aquela ordenao
7. O efeito enunciativo do registo, nomeadamente no referente usucapio, reside
na considerao do papel de publicidade que o sistema normativo reserva posse
artigo 5/2 a) CRP.
8. A publicidade proveniente de uma aquisio por usucapio, apesar da no
titularidade do direito real que fundamentasse a posse inicialmente, suficiente
para preservar essa confiana e segurana quando situao jurdica da coisa.