CAPITULO 6 - VIABILIDAD

Un proyecto de desarrollo inmobiliario

problemas tcnicos relacionados

TECNICA

implica la solucin de una serie de

con factores inherentes al terreno, al clima, la

altitud, los vientos, la sismicidad de la zona, etc. La incidencia de estos factores

puede hacer que un mismo producto diseado

en gabinete, tenga costos de

produccin

de la ubicacin

dems

totalmente

diferentes

caractersticas

ocuparemos

dependiendo

relacionadas

de establecer

cuales

con

el terreno.

En este

son los procedimientos

geogrfica

captulo

nos

y estudios

que

debemos de realizar para tomar en cuenta esta importante variable.

6.5 Levantamiento
La topografa

Topogrfico
del terreno es un factor fundamental

establecer

como afectar

obstculos

relacionados

pensar

con la condicin

que si un terreno

pendiente demasiado

de nivelacin

es muy accidentado

pronunciada,

y/o muros de contencin

encarecern

el mayor o menor grado

a evaluar para poder

los desniveles

del terreno. Es lgico

o su superficie

los costos relacionados

de la edificacin,

u otros

tiene

una

con la cimentacin

el movimiento

de tierras,

etc.,

de manera importante los costos de produccin si se le compara a

un proyecto a realizarse en un terreno relativamente

nivelado.

El terreno que nos ocupa en esta oportunidad es uno bastante nivelado. Sin
embargo, dado su gran extensin, ser necesario investigar si ser posible con
un racional gasto en movimiento de tierras conseguir los siguientes objetivos:

Entregar la descarga de los desages de las viviendas por gravedad al

punto de empalme dado por SEDAPAL.
Definir los niveles y secciones de las vas del proyecto de manera de
poder realizar un movimiento de tierras compensado que permita
eliminar el menor volumen de material excedente.
Conseguir que los niveles de subrasante de la losas de cimentacin de
las viviendas queden siempre por encima de los niveles de las aceras de
borde de las manzanas.

Para

ello

ser

necesario

realizar

un

levantamiento

topogrfico,

recomendable con una estacin total. Dado que los terrenos rsticos o semi
rsticos como el que nos avoca en este estudio, la mayora carece de
referencias topogrficas oficiales ser recomendable encargar primero al
Instituto Geofsico del Per para que instale dentro de los lmites del terreno por
lo menos un par de hitos geodsicamente establecidos, de manera que a partir
de ellos se tenga una referencia absoluta para los levantamientos y replanteos
futuros en el proyecto.

Luego de realizado
verificar

las tres condiciones

costos relacionados
orden

el trabajo de campo y luego el de gabinete

establecidas

con los trabajos

por lo que se considera

de nivelacin

se

pudo

que los

del terreno deben ser del

de los SI. 60,000.- slo lo relacionado a conseguir los niveles de

subrasante del terreno para las viviendas y las vas.

6.5 Estudio de Suelos

La siguiente evaluacin corresponder al estudio de los suelos para
evaluar las caractersticas fsicas y qumicas del suelo que recibir las cargas
de trabajos de parte de los pavimentos y de las viviendas propiamente dichas.

De una primera inspeccin visual y un par de calicatas realizadas en la

segunda inspeccin al terreno, se observ la presencia bsicamente de dos
tipos de materiales predominantes, una capa superior de "tierra de chacra"
compuesta por arcilla limosa arenosa de baja plasticidad hasta una profundidad
promedio de 0.80 cm y luego arenas mal graduadas semicompactas.

Para esta evaluacin encargaremos a una empresa especializada el estudio el

cual deber consistir mnimo de las siguientes etapas:

Evaluacin visual de los suelos estableciendo su Clasificacin SUCS,

para ellos se realizarn calicatas

(excavaciones)

promedio de 2 mts. Cada uno.

Verificacin de existencia de nivel fretico.

de profundidad

Contenido
necesario

de sales

de sulfato

el uso de cemento

de los suelos

especial

para ver si no ser

Tipo V, lo que encarecera

la

construccin.

Establecimiento
asentamiento,

de la capacidad

portante de los suelos por esfuerzo y/o

para lo que tratndose

de suelos no granulares

se podr

utilizar el Cono de Peck.

Establecimiento

de los parmetros

de comportamiento

ssmico de los

suelos como el Factor de Suelo y el Perodo Predominante

de Vibracin,

que luego permitir al Ing. Estructural establecer las fuerzas ssmicas de

diseo sismoresistente.

Recomendaciones

para

el sistema

de

cimentacin

de

plateas

de

concreto armado.

Luego de realizados los trabajos de campo, la toma de muestra y el trabajo

de laboratorio
alcanz

y gabinete

las conclusiones

respectivos

la empresa

y recomendaciones

consultora

de suelos nos

que se muestran

en el Anexo

No.3.

6.5 Proyecto de Habilitacin Urbana y Anteproyecto

Uno de los objetivos ms importantes
estar seguro que se obtendr
cual el proyecto

de Arquitectura

de la Viabilidad Tcnica finalmente,

la Licencia de Construccin,

documento

no se podra llevar a cabo. Para conseguir

ser
sin el

este objetivo

debemos ceirnos a las normas vigentes, lo que veremos con ms detalle en el

siguiente

captulo,

estructurado

pero

por ahora

queremos

un proyecto de Habilitacin

describir

como

Urbana con construccin

debe

estar

simultnea

de viviendas.

Los documentos tcnicos que deben ser incluidos son:

Plano

de

Ubicacin

del

Terreno

en

escala

1/10,000

indicando

coordenadas UTM de referencia.

Plano Perimtrico en escala 1/1,000 indicando las coordenadas

UTM de

cada vrtice y cuadro tcnico amarrado al BM oficial.

Plano de Lotizacin en escala 1/1,000 con diseo de lotizacin indicando

las Manzanas y Calles, cuadros de lotes indicando medidas perimtricas
y

reas,

secciones

trasversales

de

vas

tpicas

indicando

sus

dimensiones.

Memoria Descriptiva indicando las Manzanas, lotes, reas, aportes, etc.

Proyecto

de parques,

ornamentacin

y mobiliario

urbano

(detalle

de

bancas, ubicacin de grifos, postes, tipo de rboles, etc.

Proyecto

de Pavimentos

secciones

trasversales,

el cual debe incluir plano de ejes de vas,

perfiles longitudinales

y secciones

trasversales

de vas indicando los espesores del pavimento.

Planos y Memoria Descriptiva

del Anteproyecto

de Arquitectura

de las

viviendas.

Vale la pena sealar que los planos correspondientes

y Desage as como el correspondiente

a las Redes de Agua

a las Redes Elctricas,

debern ser

elaborados
Urbana

por los especialistas una vez aprobado

por el Municipio

sometidos

las

Distrital

aprobaciones

el proyecto de Habilitacin

correspondiente
respectivas

y luego

por

parte

deben

de

las

de ser
empresas

concesionarias de los servicios.

Como

podemos

observar

en la relacin

de documentos

tcnicos

elaborar se encuentra tambin incluido el anteproyecto de arquitectura

viviendas

dado

Habilitacin

que

Urbana

continuacin

tramitaremos
Nueva

mostramos

una

Licencia

con Construccin

el anteproyecto

de

Simultnea

de arquitectura

de las

Construccin

para

de Viviendas.

de la vivienda

en

donde podemos verificar que todos los ambientes de la misma podrn cumplir
con las funciones

para las que fueron concebidas,

que las dimensiones

mobiliario

de los ambientes

de la vivienda

permiten

y que permitir

mnimos de las escaleras,

pasadizos,

todas las especificaciones

tcnicas

es decir, comprobaremos
la ubicacin

de todo el

a su vez establecer

los anchos

vanos de ventanas y puertas y cumplir

exigidas

por el Reglamento

Nacional

de

Edificaciones en la Norma A.020.

A continuacin se muestra en el Grfico No. 6.1 las plantas del primero

y segundo

pisos del anteproyecto

de arquitectura

Ntese que a diferencia

de los esquemas

estos ya son acotados.

Como veremos

diseadas

anteriores

de los ac pites 4 y 5,

mas adelante,

primera aproximacin de las dimensiones finales.

tentativamente.

esta ser slo una

PLANTA DEL PRIMER PISO

2.500

2.100

COCINA

o
o

al

Ll'i

----x

ALA-

(.;fMEDOR

PLANTA DEL SEGUNDO PISO

DORMITORIO .2

Grfico No. 6.1

6.4 Eleccin del sistema estructural

En este acpite definiremos
componentes,

subestructura

las caractersticas

de la estructura en sus dos

que es la porcin de la estructura

que est en

contacto con el suelo de cimentacin y la superestructura que es la porcin de

la estructura que se encuentra encima del nivel de la subestructura.

La finalidad

de ambas es la misma, resistir las cargas verticales y ssmicas a la que pueda

estar sometida

la estructura

horizontales

(sismo).

predimensionamiento
estructural,

debido a su propio peso, sobrecargas

La

eleccin

sistema

estructural,

y su diseo final sern responsabilidad

sin embargo es importante

del gerente

del

del proyecto.

la participacin

El sistema

conseguir que el sistema constructivo

que se elija debe

tratndose de un proyecto de construccin

masiva y repetitiva.

elegido

del ingeniero

permitir

tambin

pueda adecuarse a un proceso industrial

en las operaciones

estructural

su

tambin en esta etapa

de manera de obtener alta productividad

El sistema

y cargas

para este proyecto

de construccin,

es el denominado

estructura celular o de muros de ductilidad limitada, que consiste en hacer que

todos los elementos
sean de concreto

divisorios

armado

de los diferentes

y contribuyan

ambientes

a soportar

de la edificacin

las cargas verticales

horizontales a las que estar sometida la vivienda.

Dadas
topografa

las caractersticas

especficas

bastante nivelada y una capacidad

nivel, se ha considerado

conveniente

del

proyecto

como

son

una

portante de los suelos de bajo

utilizar como subestructura

una losa de

cimentacin

de concreto

armado.

Ser una losa de concreto

armado

espesor de 15 cm. cuyos bordes llevarn un sardinel peraltado sumergido

de un
en el

terreno que permitir "anclar" la losa al terreno. Una misma losa podr albergar
ms de una unidad de vivienda,

tal vez dos o tres de ellas, de manera

ejecutar

que

unidades

constructivas

puedan

jornada y con buenos niveles de productividad

intervienen

en ella.

Esta losa descansar

en una sola

en el uso de los recursos que

sobre una base mejorada de material

granular de 0.20 cm. De espesor compactada

segn el ensayo prctor modificado.

ser construidas

de

al 95% de la mxima densidad

El acabado superior de la losa ser pulido

proceso que se deber realizar simultneamente con el proceso de vaciado de

la losa de concreto para evitar rajaduras superficiales en ella. Ser importante
el establecimiento de bruas sobre este piso para evitar que aparezca
microfisuracin.

La superestructura estar compuesta por los muros y las losas de los

techos. Ambas sern de concreto armado. Los muros tendrn un espesor de
10 cm. y los techos de 12 cm. y llevarn armadura de acero corrugado en malla
electrosoldada de dimetros a definir por el Ing. Estructural. Dependiendo del
sistema de encofrados que se utilice pueden ser vaciadas en una misma
jornada o en dos, pero en caso de que sea el caso de esta ltima, habr que
tener mucho cuidado con la utilizacin de bruas de corte para controlar la
microfisuracin de la superficie de estas estructuras.

Es importante
de las estructuras
se implementar

sealar que los planos del tercer piso incluyen el diseo

teniendo en consideracin
ser el de albailera

que sea autoconstruido

Hay que tener

divisorios

que el sistema constructivo

confinada

convencional

trabajo meticuloso
luego los operarios

en cuenta

que el acabado

superficial

de los muros

es decir, no llevarn

slo la pintura, por lo que se hace muy importante

y profesional
de concreto

que tendrn

de las mismas

para lograr no slo la calidad

para garantizar

el

a su cargo los encofradores

requerida por estas estructuras sino tambin su alineamiento,

superficial

para permitir

por el propietario.

y las losas de techos sern todos caravistas,

ningn revestimiento,

que

un producto

estructural

plomo y acabado

integral de calidad a

nuestro cliente.

6.5 Estandarizacin

y modulacin

El proyecto que nos ocupa consiste en la construccin de 380 unidades de

vivienda tpicas, exactamente iguales y por lo tanto es imprescindible que se
piense en detalle en cada uno de los componentes y procesos que se tendrn
que implementar en el proceso constructivo de la vivienda, de manera que
elegir materiales y procesos simples y repetitivos que garanticen calidad y alta
productividad.

Con este mismo fin incorporaremos

y modulacin

tambin conceptos de estandarizacin

que pasaremos a describir a continuacin

y que se muestran en

el Grfico No. 6.2. Es importante sealar que la modulacin

aqu planteada no

cumple las reglas de los 10 cm., ya que el factor que motiva la modulacin
este caso, es el uso de revestimientos

en

de cermica en los baos y cocina, en

donde los ambientes estn modulados para optimizar los cortes y desperdicios
de este material, sumamente

incidentes en los costos de construccin

de este

tipo de viviendas.

Estandarizacin
conseguir

de vanos de puertas y ventanas:

La idea con esta accin es

tener slo unos cuantos tipos de modelo de puertas y ventanas

manera de disminuir las dificultades

de

logsticas y tambin ahorrar en factores de

escala al poder producir estos elementos en lneas de produccin industrial con

el consecuente
han definido

beneficio tanto en calidad final como en economa.

solamente

tres tipos de ventanas

ocurre con las puertas, ya que slo tendremos

y una mampara.

Para ello se
Lo mismo

tres tipos, una ingreso, puertas

interiores y una de bao. Se han tenido en cuenta tambin para la eleccin de

las dimensiones

de estos elementos,

los tamaos

de los elementos

que las

componen con la finalidad de bajar al mnimo el porcentaje de desperdicios

los elementos que los constituyen.

de

PLANTA PRIMER PISO - VIVIENDA ESTANDARIZADA

2.58

2.12'

[JI,4'8

GaGI

Y MODULADA

NA

SALA
COMI::D'OF't

INRESO PRINCIPAl

PLANTA SEGUNDO PISO - VIVIENDA ESTANDARIZADA Y MODULADA

8.~,8

" ,.~' usu

I

1(],80

[)OIRM I,ORIO

DORMITORIO

DORM

Grfico No. 6.2

ITORIO

0.52

Modulacin de ambientes con revestimientos

revestimientos

de cermica

tienen

cermicos (cocinas y baos): Los

un costo

muy incidente

dentro

de los

acabados bsicos con los que se termina una vivienda de inters social como
la que nos ocupa en esta oportunidad.
dimensiones
cocina

en planta y en elevacin de los zcalos de revestimientos

y el bao de manera

asentado

de

dimensiones

Por lo anterior, hemos modulado

las

losetas

de obtener

cermicas.

un mnimo

Se

ha

tenido

de desperdicio
en

cuenta

las

de la
en el

que

las

de las losetas sern de 30 x 30 cm y que el ancho de la fragua

entre ellas ser de 3 mm. A continuacin

se muestra en el Grfico 6.3 estos

detalles, que debern formar parte de los planos de construccin

del proyecto.

Distribucin en planta de las losetas de revestimiento de Pisos Cermicos

SALA
COIMIEDOR

1I

i:~
1 -1

1-1

- ,, ; ....

:7L"

......

,.""

I!~

Distribucin en Elevacin de las losetas de revestimiento

de Zcalos de

Cermica

2-:2

., .
'''JI('

~-~{1

"1'"

4-4

3-3
Grafico No. 6.3

6.6 Eleccin del proceso constructivo

El sistema estructural elegido, la estandarizacin de los vanos y la
modulacin de los ambientes todos son parte de la necesidad de incorporar
conceptos de industrializacin para la construccin de este proyecto.

Como

sealamos con anterioridad, el reto de tener que producir 380 viviendas de

calidad a bajo costo y en plazos reducidos nos lleva directamente a tener que
pensar

en

industrializados.

procesos

constructivos

relacionados

con

sistemas

Es as que el proceso constructivo

que hemos elegido incorpora

materiales,

equipos, mano de obra calificada y procedimientos todos ellos orientados

industrializacin del proceso constructivo.

A continuacin

a la

se explica el proceso

constructivo en todas sus etapas y recomendamos ver el Anexo NoA.

El proceso se iniciar con el mejoramiento

de la rasante debajo del piso de la

vivienda mediante la colocacin de una base de material granular mediante el

uso de equipos

pesado

de movimiento

de tierras

(tractor,

motoniveladora,

rodillo y cisterna).
Luego se realizarn el empotrado de las instalaciones
primer piso debajo de esta base.
encofrado

del

borde

sanitarias y elctricas del

Despus del armado de la malla de acero y el

se proceder

a vaciar

el concreto

de

la losa

de

cimentacin.
A primera hora se iniciar el "curado" de la losa de cimentacin.
continuar

al da siguiente

con el encofrado

y vaciado

El proceso

de los muros de un

entrepiso de la vivienda.
Al da siguiente se desencofrarn
realizar

el encofrado

instalaciones

los muros, se proceder a su "curado" y se

del techo,

la preparacin

de la armadura

y de las

empotradas al final del da se vaciar el concreto del techo.

De la misma forma se proceder con el segundo entrepiso.

Se recomienda
consideramos

evaluar la incorporacin

muy importantes

costos directos de construccin.

al proceso de dos equipos que

para aumentar

la productividad

y bajar los

El primero ser una miniplanta de concreto como la que se muestra en el

Grfico No. 6.4.
Planta mezcladora planetaria de concreto

Grfico No. 6.4

Marca: Officine Piccini (ver www.officinepiccini.it)
Modelo: MF 400
Caractersticas: Carga de agregados con brazos raspantes, dosificacin al
peso con balanza de sensores electrnicos, suministro de cemento en silo
(granel), mezclado rotativo de alta performance con paletas y paredes
antidesgaste intercambiables, contemporaneidad de

ciclos

mezclado, 0.40 m3 por ciclo, entre 20 a 40 ciclos por hora y

promedio.

de

carga

12 m3 / hora

Los volmenes
adoptada

de vaciado

diario de concreto

para el proceso de construccin

para la programacin

del proyecto,

la que veremos

en

detalle en el siguiente acpite, nos indica sern del orden de los 60 m3 por da.
Este es un volumen pequeo como para movilizar bombas de concreto al sitio
de vaciado

y ello encarecera

adoptamos

esta solucin

porciones distribuidas
suministro
parte

nuestros

es que el suministro

La otra razn

por la que

de este volumen

ser en

en el transcurso de toda la jornada lo que en el caso de

premezclado

tambin tendramos

de las dificultades

que

podramos

proveedor con las horas programadas

permitir

independizarnos

centrales

de produccin

caractersticas

costos.

de

tener

de la planta obtendremos

por esta condicin, a

con el incumplimiento

para dichos vaciados.

los suministros

y distribucin

cemento debido a la dosificacin

sobrecostos

Este equipo nos

de concreto

de este importante

del

desde

plantas

recurso y por las

ahorros importantes en el consumo de

precisa al peso del equipo, alta calidad y baja

dispersin en las calidades de la mezcla, ahorros en precio de cemento debido

a que se utilizar cemento a granel y sobre todo obtendremos
programacin

autonoma en la

de los vaciados al no depender de un proveedor externo.

El segundo equipo ser una Gra Torre Automontable:

Las distancias
llegar

y altura de desplazamiento

a su ubicacin

relacionados

final todos

que habr que recorrer para hacer

los recursos

y de manera

especial,

los

con la estructura de las viviendas como son el acero de refuerzo,

los encofrados

metlicos

y la mezcla de concreto

podran

consumir

cantidad de recursos de mano de obra con el adicional inconveniente

a gran
de tener

que incrementar
estas

labores

la cantidad
con

de personal,

el consiguiente

sobre todo peones,

problema

para realizar

de administracin

laboral

sindicatos que ello producira. Por ello es que hemos adoptado la utilizacin de
una Gra Torre Automontable

como la que se muestra en el Grfico No. 6.5

Gra Torre Automontable

IOverview DI fea'ures.

4,,2 K. 11lechnic:al elala

MB!Illrnurm load CBpacity
Load capacity at ji b ~E!3d
Wa-king

redii

1e<,~il"lr,a1dl ii
u ppori baae \\'iolt~
Heek heiglnl in Btaep-angle
~ibpcaitcn
at \].6,0 m

Grfico No. 6.5

Marca: Liebherr (Alemania) (ver www.liebherr.com )

Modelo: 42K.1

4,0.00. Io;g
1.,200. kg
2I5J5o.ii3Q,o.fOODJ86.0 rn
12.,0I115,0I17.0J20JY
22,.o.f24,.Ol26.,o. m
2.,2I5l2,15012,.75 m
4.o.1!l.4 ..o. m

40.5 m
14 ..8"" - 1!io. m

Caractersticas:

Mxima carga en la punta de 1,200 Kg., alcance mximo del

brazo de 36.0 mts. Altura

automontable

mxima

debajo

del peso de 26.0 mts (9 pisos),

con un solo operador, autotransportable.

Ya en el campo, la idea es ubicar varios puntos equidistantes

constructivas,

en donde ubicaremos

acero de refuerzo

y dems

la planta de concreto,

recursos,

de manera

de las unidades
los agregados,

que desde all podamos

distribuir los recursos mediante la gra torre en un determinado

y que luego de culminar
transportar

con dicha rea de influencia,

la planta hacia una segunda

ubicacin

el

radio de accin

desmontar

la gra y

con este mismo fin

y as

sucesivamente. En el Grfico No. 6.6 se muestra un esquema del concepto de

trabajo.

Ubicacin de Torre y Planta de Concreto

Grfico No. 6.6

En la distribucin planteada se atiende aproximadamente la construccin de
200 de las 380 viviendas y slo con 3 ubicaciones de la planta de concreto y 6
de la gra torre.
La gra torre permitir adems ensamblar los paneles metlicos de encofrado
de muros de manera de poderlos trasladar en bloques y hacer mucho mas
sencillo y rpido su instalacin en el siguiente mdulo. Lo que ser importante

es hacer una programacin

detallada

apoyar a las diferentes actividades

de la secuencia

en que la torre gra

a realizarse en la jornada. A continuacin

en el Cuadro No. 6.1 se muestra la programacin

diaria de la Gra Torre.

Programa UllillnO de .actRrKlades de' la l:irua I arre

Adividad

Inicio

fin

IJj:OO

03:00
iJilOO
iJ.2:00
1]2:00

Cuadro No. 6.1

Las jornadas de trabajo se realizarn de Lunes a Viernes de 06:00 a 17:00 con
una hora para almuerzo entre las 12:00 y las 13:00 horas. Es decir, la jornada
diaria mxima ser de 10 horas. A la semana suman mximo 50 horas. Todas
las cuadrillas trabajarn a destajo, es decir que cumplirn su tarea del da y
podrn retirarse a sus casas o podrn, de ser necesario, hacer horas
adicionales en otras actividades de la obra. No se trabajarn ni Sbados ni
Domingos, salvo alguna actividad crtica que lo requiera. De esta manera, se
facilitar y priorizar la atencin a los compradores de las viviendas en esos
das, an por parte tambin del constructor dando as las facilidades para que
los visitantes puedan recorrer la obra.

Este planteamiento de industrializacin del proceso constructivo no ha

sido evaluado econmicamente a nivel de este estudio de viabilidad y ser
parte del estudio de factibilidad definitivo en donde se analizarn temas como

la amortizacin

del capital invertido en estos bienes en el proyecto y la decisin

de comprar o alquilar estos equipos.

mostrar

a nuestros

modernidad,

clientes

buen manejo

El uso de ellos nos ayudara tambin a

una imagen

de orden,

del medio ambiente,

tecnologa,

innovacin,

ya que estos equipos

son

elctricos y no emiten gases de carbono y emiten poco ruido, etc. Todos estos
atributos

generaran

confianza

entre

nuestros

clientes

y nos ayudara

construir la imagen de marca que aspiramos tener y de esta manera aumentar

nuestra velocidad de ventas y consolidar

la marca para futuros proyectos, que

sera un valor tambin a ponderar en la toma de decisin de compra de ellos.

6.7

Estimacin de costos

y plazos de construccin. Ratios.

No contando por el momento con los planos de diseo para construccin y

por lo tanto no siendo viable conocer las cantidades de las partidas que
compondrn el presupuesto, nos queda como alternativa trabajar con ratios
obtenidos de experiencias en obras similares anteriores. A continuacin
mostramos en el Cuadro No. 6.2 los ratios de costos unitarios por m2 de
construccin correspondientes a los principales rubros del presupuesto de la
construccin de la vivienda (rea techada) de una obra similar anterior, con la
finalidad de poder estimar aproximadamente el costo total de inversin
relacionado con esta importante Fase. En esta experiencia anterior no se
utilizaron los equipos propuestos en el acpite precedente. Corresponder por
ello, en la etapa del estudio de factibilidad definitivo, realizar los anlisis de
costos unitarios con los rendimientos y costos reales evaluados con la
participacin de ellos. La sugerencia de utilizarlos se basa en buenas

experiencias

observadas

en proyectos similares actualmente

Santiago de Chile y en algunas pocas recientemente

ejecutndose

en

en Lima.

IEs:mIM1.il!tCIONIJlE:l COSTO mR1Ecro [[HE CONIHR!!JIII:CION POIhl RATIO:!;. ~SJ!11'i1.12ll

IHiem
IDe's-crip;;iion
R,aH}o

1iJ10

40
40

Cuadro No. 6.2

Estos costos corresponden nicamente al Costo Directo de las partidas de

construccin de la vivienda, no incluyen IGV, Gastos Generales ni Utilidad del
Constructor. Los precios fueron cotizados al mes Agosto del 2,008. El Tipo de
cambio considerado para insumas importados es de 3.00 soles por dlar.
Consideraremos entonces SI. 500.- como costo directo unitario. Si tenemos
380 viviendas y cada una tiene un rea de 60 m2 eso significa que el costo
directo de la construccin de las viviendas ser aproximadamente de SI.
11'400,000.-

Respecto a lo relacionado con el plazo de construccin, presentamos a

continuacin en el Cuadro No. 6.3 el cronograma de ejecucin de la
construccin de una vivienda.

Cronograma

de ejecucin de una vivienda

Estructura

11

2
~i&o
::1
4
pso

Lom diecimentacin
M!!J~QdSel ~rimer
Techo del primer pioo
M!!J~odoel SBQIJI'IQO

Acabados

2:
4

9
10

B!l.S'e<le pinrtlll<l

12

IPrimem11l11i1no de pntura.

10
11

12
14
15

16

16
17

Urri~ie2)81 fim,1

13

Cuadro No. 6.3

Como se puede observar del cuadro, la programacin de la obra est

diseada en Ritmo Constante. Esto significa que se formarn equipos de
trabajo especializado por cada una de las Fases del Proceso quienes se
encargarn de manera especializada a realizar todos los das la misma labor
en unidades constructivas diferentes. De esta manera, se conseguir mucha
especializacin, se garantizar calidad en los trabajos y conforme avance el
proyecto se podr ganar en productividad por especializacin. Se establecern
4 frentes de trabajo, dos a nivel del primer piso de las viviendas y luego 2 mas
en el segundo piso donde el objetivo fsico de cada un es construir el casco de
un nivel de la casa por semana. Ver el Grfico No. 6.7.

FRENTES DE TRABAJO

Grfico No. 6.7

En el Cuadro No. 6.4 se muestra el clculo del plazo de ejecucin de la

construccin de todas las viviendas (380).

PlAZD !}E EJIECUCll:N! DE LAS, VI?liIEINIDAS,

Rli~lTnoccnsll3JlTte de Trabajo =
No_ lPisos. f Cas,a =

Fremes

No ..Seman.as

ejecl!Jcion =

Mo_ .8.""",n 8,S laiborables

f ao =

seraa .. as

Mo_ .Aiios ejeoooirm =

~o_ Mes'es e]e>CJulciiI=Ti
.A.cbad:c.s =,

(52-2)

aos.
mes'es
mes ~~rasnapeJ'

Tolan ~ 1.. 1.;.;~;.. .;;;m;;.;;e.;;;s;;.;es;.._ _

_,1

Co:n5id!elr.a!C~On:.:es
Estlilllctlullia,

U.. idades.
COITSWlI8fh.ras.
R1moGOI't5~s:n!e
Frentes de Tmb"j;o
ACaJDadoiS

Unidades COlTswllch.ras
RL'lmoGOfh5~8n~e
Frentes de Tmb"j;o (Aic8ibados)

1 IBnke,pjso de 1 ViYDendla,
1 IBnwepiso de 1 Vi'.'Derndls,r ditlJ
4 Fr'.II1~es ( 2 '~" ._ M'",.I, 2 2ao,. N i..-eli)
1 Vli~rend8J~m dia
1 Vlimellld8Ji di",
2: F~le!Il~:e5

Cuadro No. 6.4

El plazo de ejecucin con las consideraciones sealadas es de 11

meses calendario, La Habilitacin Urbana se programa en 6 meses, Como ya
se refiri anteriormente, se trabajar de Lunes a Viernes de 6 de la maana a
las 5 de la tarde, Sbados y Domingos no se laborar excepto en actividades
crticas retrasadas,

Considerando los trabajos de preconstruccin, las obras de Habilitacin

Urbana, la construccin de las viviendas y el cierre del proyecto el plazo total
ser de 17 meses como se muestra en el siguiente cronograma mostrado en el
Cuadro No, 6,5,

Cro:nfog;raliia 6elieral de Obras,

INlo"
2

lHabilts!tion Uriball81

:2

6
fI

'10

12

11:3 14 '15

17

Cuadro No. 6.5

Conclusionesdel Captulo
~ Es muy importante realizar los estudios previos de ingeniera como el
levantamientotopogrfico y el estudio de suelos de manera de tener los
elementos de juicio completo que alimenten a los proyectistas al
momento de disear los proyectos de las diferentes especialidades. El
no hacerlo podra llevarnos a desagradables sorpresas durante la
ejecucin de las obras e importantes desviaciones respecto a los
presupuestos calculados. Nuestro terreno es bastante nivelado pero
tiene un suelo de baja capacidad portante.
~ Otro de los objetivos de la viabilidad tcnica es la obtencin de las
aprobaciones de los proyectos y la obtencin de la licencia de
construccin en los tiempos previstos.
~ Al ser este un proyecto de construccin masiva, sus estructuras y
procedimiento constructivo
industrializacin donde

deben

conceptos

orientarse

con

como

modulacin

la

HI

criterios
y

de
la

estandarizacin deben ser incorporados con la finalidad acortar los

tiempos de construccin, mejorar la productividad y poder ofrecer un
producto de alta calidad a precios competitivos. La incorporacin de

bienes de capital como equipos mecnicos ser un tema muy importante

a considerar.
~

La estructura

de la vivienda

cimentacin,

muros

dimensionamiento
dimensiones
~

concreto

techos,

arquitectnico

en

cuanto

estn modulados

armado,

su

losa de

distribucin

y estandarizados

las

de dos equipos mecnicos

una

de 26 mts de brazo y una miniplanta

de

de los ambientes y vanos.

Se recomienda
gra torre

ser toda de concreto

analizar la incorporacin

automontable

de 12 m3/hora de capacidad en la etapa del estudio de

factibilidad

definitivo,

que

permitira

aumentar

la

productividad,

racionalizar el nmero de trabajadores en obra e independizar el

proyecto en cuanto al suministro de concreto, mejorar el manejo medio
ambiental, etc.
~ La construccin se programa a ritmo constante con 4 frentes de trabajo
donde cada uno deber construir en estructura un piso de la vivienda
cada dos das. El plazo de ejecucin del proyecto ser de 17 meses en
total incluyendo la habilitacin urbana.
~ Los costos unitarios de construccin se estiman en SI. 500.- 1m2, el cual
podra ser an reducido con la incorporacin de los equipos sugeridos.

CAPITULO 7 - VIABILIDAD ADMINISTRATIVA

En el Captulo
terrenos

3, cuando

nos ocupamos

normativos

estuvimos

evaluando

en parte de evaluar

las alternativas

los requisitos

administrativos,

y legales que debiera cumplir ste para estar en condiciones

implementar

con xito el emprendimiento

Dentro de este contexto

inmobiliario

vimos la importancia

de

de

que tenemos en mente.

de poner especial

nfasis en

cuatro fases de este proceso: el anlisis de la titulacin, la firma de un contrato

preparatorio,
compraventa.

la puesta en valor del terreno y la firma del contrato definitivo de

En este captulo veremos

Venta y luego analizaremos

Empresarial

Tambin

de Compra

como son el Cliente, el Banco y el Promotor

presentaremos

del promotor

Definitivo

como se plantear el esquema del negocio entre

todos los actores que intervienen

Constructor.

el Contrato

la

Estructura

de

la

Organizacin

desde el punto de vista societario,

la Estructura

Organizacional desde la perspectiva de la Gestin del Proyecto, y las funciones

y responsabilidades

que debern

asumir cada uno de sus miembros.

ltimo presentaremos la estrategia tributaria del negocio.

Por