Nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas

Qu significa que un bien est hipotecado o prendado?

Cuando hipotecas tu propiedad, entregas al Banco o entidad financiera el derecho para que, en caso
de que no cumplas con el pago de la deuda (por ejemplo, un crdito hipotecario), ste venda el inmueble y
con ese dinero se pague dicha deuda. De este modo, la hipoteca garantiza o cauciona el pago del crdito.

Cuando se trata de bienes muebles, es decir, distintos de un terreno, casa o departamento, los
bienes dados en garanta quedan afectos a una prenda, permitindole al Banco o entidad financiera vender el
bien en caso de que no cumplas con el pago de la deuda garantizada con esa prenda.
Dejo de ser dueo cuando mi casa est hipotecada, o mi auto est afecto a una prenda?

Cuando hipotecas o das en prenda un bien no dejas de ser dueo de ese bien, pero por
regla general quedas sujeto a ciertas prohibiciones, como la de vender o enajenar el bien
mientras permanezca hipotecado o en prenda.
Qu significa alzar una hipoteca o una prenda?

Tanto las hipotecas como las prendas se inscriben en un registro especial, que permite
que las dems personas puedan conocer si un bien est dado en garanta y sujeto a la
prohibicin de ser vendido o enajenado. Es por eso que cuando se termina de pagar la deuda, la
hipoteca o prenda debe alzarse o cancelarse, lo que significa eliminarla del registro pblico,
con el fin de que quede constancia que la propiedad o el bien no se encuentra garantizando
deudas pendientes o tiene alguna de las prohibiciones mencionadas.
Dnde se regula el alzamiento de hipotecas y prendas?

El alzamiento de hipotecas y prendas que garanticen crditos se encuentra regulado en laLey N

19.496, sobre proteccin de los derechos de los consumidores (para el alzamiento de
hipotecas) y en la Ley de Prenda sin Desplazamiento contenida en el artculo 14 de la Ley N 20.190,
de 2007 (para el alzamiento de prendas). Estas leyes fueron modificadas por la Ley N 20.855 de
Alzamiento de Hipotecas y Prendas (ver texto de la ley), publicada en el Diario Oficial el 25 de
septiembre de 2015, que entr en vigencia el da 23 de enero de 2016.
Cul es el objetivo de la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas?

El principal objetivo de esta ley es liberar al deudor que ha pagado totalmente sus deudas de la
obligacin de realizar trmites o gestiones e incurrir en gastos para que el Banco o entidad financiera haga el
alzamiento de la hipoteca o prenda asociada a dicha deuda.
Para alcanzar dicho objetivo, de acuerdo a la nueva ley es obligacin del Banco alzar la prenda o
hipoteca, lo que significa:
1.

Que una vez pagado totalmente el crdito, es el Banco el responsable de otorgar la

escritura pblica de alzamiento de la hipoteca y de los dems gravmenes y prohibiciones que se hayan
constituido e ingresarla para su inscripcin subinscripcin o anotacin marginal a la inscripcin que se

cancela en el Conservador de Bienes Races respectivo. Para ello no es necesario que el deudor
realice una solicitud ni d aviso alguno al Banco.
2.

En el caso de los alzamientos de prendas sin desplazamiento y de cualquier otro gravamen

o prohibicin, stos debern otorgarse por el Banco o entidad financiera una vez efectuado el pago
ntegro de la o las obligaciones caucionadas por dicha prenda (garanta). Para tal efecto, el Banco
estar obligado a otorgar el acta de alzamiento mediante escritura pblica o por instrumento privado
autorizado y protocolizado en el registro del mismo notario que lo autoriz. Dicha acta de alzamiento
deber ser enviada por el notario al Registro de Prendas sin Desplazamiento que lleva el Servicio de
Registro Civil e Identificacin para su inscripcin (alzamiento).

3.

Los trmites de alzamiento sealados en los numerales anteriores deben ser pagados por el
Banco o institucin financiera.

Qu es una hipoteca especfica o prenda sin desplazamiento que opera como garanta especfica, y
cul es la diferencia con una hipoteca general o prenda sin desplazamiento que opere como garanta
general?

La hipoteca especfica o prenda sin desplazamiento que opera como garanta especfica es aquella
que garantiza una nica y determinada obligacin (por ejemplo, un crdito hipotecario).
La hipoteca general o prenda sin desplazamiento que opera como garanta general
(denominadas, respectivamente, clusula de garanta general hipotecaria y clusula de garanta
general prendaria) no garantiza una especfica o determinada obligacin de crdito, sino que
garantiza todas las obligaciones presentes o futuras que tenga o vaya a tener una persona en
favor de un mismo Banco o institucin financiera.
Cul es el plazo que la nueva Ley de Alzamiento de Hipotecas y Prendas entrega a los Bancos o
instituciones financieras para realizar el alzamiento?

El plazo mximo dispuesto por la nueva ley para que el Banco o institucin financiera
enve los documentos para el alzamiento a las instituciones correspondientes es de 45 das.
Tratndose de una hipoteca especfica o de una prenda sin desplazamiento que opere como
garanta especfica dicho plazo se empezar a contar desde el da que la deuda quede
totalmente pagada.
En caso de crditos caucionados con hipoteca general o con una prenda sin desplazamiento que
opere como garanta general el plazo de 45 das se cuenta desde la solicitud del deudor, a
menos que ste decida mantener la garanta.
Existen gastos asociados al alzamiento?

De acuerdo con la nueva ley, los gastos de alzamiento debern ser cubiertos por el
Banco o institucin financiera.
Por consiguiente, el deudor no deber efectuar pago alguno, ni por gastos de notara ni por
costos de inscripcin en el Conservador de Bienes Races o Registro Civil, segn corresponda.
De qu forma se otorga el alzamiento de las garantas?

La nueva ley regula dos formas de otorgar el alzamiento: escritura de alzamiento

individual y escritura de alzamiento otorgada de forma masiva o colectiva.
La escritura individual es la que contiene el alzamiento de una hipoteca de un solo deudor, que
ah se individualiza.
En el caso de escrituras de alzamiento masivas o colectivas, la entidad financiera otorga una
escritura pblica que contiene un listado o nmina de gravmenes o prohibiciones,
individualizando la foja, nmero, ao, registro y el Conservador de Bienes Races a cargo del
mismo, sea que tales gravmenes o prohibiciones se refieran a uno o ms deudores.
De la misma forma se podr proceder a los alzamientos de prendas sin desplazamiento.
Cualquiera sea la forma de otorgamiento del alzamiento, esto es, individual o masiva, la nueva
ley impone al proveedor de servicios financieros, en ste caso BancoEstado, la obligacin de
otorgar el alzamiento no slo de la hipoteca o prenda, segn el caso, sino tambin de los dems
gravmenes y prohibiciones que se hayan constituido para fortalecer dicha garanta.
De conformidad a la ley, los notarios y conservadores no pueden negarse a autorizar las
escrituras pblicas o practicar las inscripciones, sin perjuicio de cobrar los honorarios que les
correspondan, los que son de cargo del Banco o institucin financiera.
Debo acercarme a alguna oficina de BancoEstado a solicitar o requerir el alzamiento de la hipoteca o
prenda sin desplazamiento?

Si se trata de una hipoteca especfica o de una prenda sin desplazamiento que

opere como garanta especfica, el Banco otorgar el alzamiento sin necesidad de requerimiento o
solicitud expresa del cliente, una vez pagada la totalidad de la deuda.
Tratndose de crditos garantizados con hipoteca general o con una prenda sin
desplazamiento que opere como garanta general, BancoEstado informar por escrito al
deudor que no tiene deudas pendientes con el Banco encontrndose ntegramente pagadas.
Efectuada por BancoEstado dicha comunicacin, el deudor podr elegir entre mantener la
vigencia de la garanta otorgada o bien requerir, por cualquier medio fsico o tecnolgico idneo,
el otorgamiento de la escritura de alzamiento de la referida hipoteca general y de los dems
gravmenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, y su ingreso para inscripcin en
el Conservador de Bienes Races respectivo o en el Registro de Prendas sin Desplazamiento,
gestiones que sern de cargo y costo de BancoEstado.
De qu manera podr tomar conocimiento del alzamiento de la garanta?

De acuerdo con lo sealado por la nueva ley, efectuada la cancelacin por el

Conservador de Bienes Races (hipotecas) o por el Servicio de Registro Civil e Identificacin en el
Registro de Prendas sin Desplazamiento (prendas), el Banco debe informar al deudor por escrito
por cualquier medio fsico o tecnolgico idneo dentro de los 30 das siguientes a la cancelacin.
Es necesario que el deudor firme la escritura de alzamiento de hipoteca o prenda otorgada por
BancoEstado?

No es necesario, ya que el alzamiento requiere solamente la declaracin de voluntad del

Banco, o la respectiva entidad financiera (sea que se trate de un acreedor hipotecario o
prendario). Lo anterior significa que la escritura de alzamiento debe ser firmada nicamente por
un representante de BancoEstado o, cuando proceda, por el cesionario de los crditos (sea que
se trate de crditos hipotecarios o prendarios).
Cabe sealar que, de acuerdo a la ley, la hipoteca especfica se extingue junto con la obligacin
principal (as, por ejemplo, efectuado el pago total de la obligacin garantizada la hipoteca deja
de subsistir). Sin embargo, es necesario que se cancele la inscripcin de la hipoteca o prenda en
los registros correspondientes del Conservador de Bienes Races o del Registro Civil para que
quede constancia de que tales garantas no se encuentran vigentes