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INGENIERIA ECONMICA II

Universidad
Nacional
Pedro Ruiz Gallo
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE
INENIERA CIVIL
VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN DEPARTAMENTO
UBICADO EN LA CIUDAD DE LAMBAYEQUE
CURSO

: INGENIERA ECNOMICA II

CICLO

: 2016 I

FICSA
Lambayeque, Agosto del 2016

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INGENIERIA ECONMICA II

INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN


DEPARTAMENTO UBICADO EN LA CIUDAD DE LAMBAYEQUE
MEMORIA DESCRIPTIVA
A) PROPIETARIO: CAJN VILLANUEVA, YOLANDA
B) SOLICITANTE: UNPRG
C) OBJETO DE LA TASACIN:
Es determinar el valor reglamentario del DEPARTAMENTO, PERTENECIENTE A LA
RESIDENCIAL EL CARMEN.

METODOLOGA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realiz una inspeccin de campo, visita al inmueble, y documentacin fotogrfica
de los ambientes del mismo. Adems se cont con un autoevalo del departamento,
proporcionado por la Municipalidad Provincial de Lambayeque.

II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA


La Valuacin se efectu en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General de
Tasaciones del Per, R.M. N 226 2012, VIVIENDA, aprobado el 05 de Diciembre de
2,012.

III. SUSTENTACIN
El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las ms razonables para determinar el valor del Bien.

D) FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR: 30 de Julio del 2016.

E) FECHA DE INSPECCIN OCULAR: 25 de Julio del 2016.

F) UBICACIN: CONJUNTO HABITACIONAL EL CARMEN, CA HUMANCHUCO, DTO. DE


LAMBAYEQUE, PROV. LAMBAYEQUE, DPTO. LAMBAYEQUE.

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G) LINDEROS Y PERMETROS:
El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las
siguientes medidas, linderos y permetros, segn Partida Registral SUNARP e
inspeccin ocular:

rea del inmueble: 60.25 m2

Ubicacin: Edificio 1. 2do nivel.

H) REA DEL TERRENO:


El rea superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 60.25 M2. (SON:
SESENTA

CINCO

METROS

CUADRADOS

VEINTICINCO

DECMETROS

CUADRADOS)
El rea construida, se detalla a continuacin:
REA TECHADA:

60.25 m2

I) ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

A) ZONIFICACIN

Residencial de Densidad Media. R.D.M.

B) RETIRO MUNICIPAL:

No Presenta.

C) ALTURA DE EDIFICACIN: 04 plantas.


D) ESTACION VEHICULAR

No Presenta.

E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Vivienda Unifamiliar.

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J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO:

El entorno donde se ubica el inmueble es de carcter residencial, en dicha zona


existen inmuebles habitacionales, su estructuracin es urbana, con Zonificacin:
R.D.M. Residencial de Densidad Media.

Equipamiento y Servicios Urbanos: Ubicada frente a la Residencial se encuentra la


Institucin Educativa Sara A.Bulln.

Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y


elctricas, conectadas a la red pblica y desage y pavimento asfltico en el
frente.

K) DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS:

El inmueble materia de la presente valuacin, se trata de un departamento que


cumple con el uso de VIVIENDA UNIFAMILIAR, construido de material noble, la
cual presenta la siguiente distribucin:

Primer nivel.-cuenta con un ingreso, el cual permite la circulacin hacia los


ambientes del interior del inmueble.

L) DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:
Las principales caractersticas constructivas de acabados e instalaciones que
presenta el edificio en general, son las siguientes:
- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentacin es de concreto armado.
- Elementos estructurales: albailera confinada: columnas y vigas de concreto
con acero de refuerzo.
- Muros y columnas: Son de ladrillo solido tipo V, asentados con mortero
cemento-arena, columnas de concreto con acero de refuerzo.

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- Techos: Losa aligerada de 20 cm. de espesor.


- Pisos: Presenta pisos de loseta veneciana 40x40 cm.
- Revestimientos: De mortero cemento + arena. Tarrajeo frotachado.
- Puertas y ventanas: Las puertas son de madera, y ventanas de vidrio.
-

Vidrios: vidrio simple en puerta.

- Pintura: Ltex lavable en interior.


-

Baos: Presenta aparatos sanitarios, con enchape de maylica.

- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC.


para agua fra.
- Instalaciones elctricas: Las instalaciones son empotradas para corriente
monofsica, con luminarias de potencia variada.

M) ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN:
El inmueble tiene una antigedad de 25 Aos, informacin obtenida por la
documentacin que se nos brind.

N) ESTADO DE CONSERVACIN:
Las observaciones fueron realizadas en IN SITU por los alumnos del curso de
ingeniera econmica, se pudo apreciar las estructuras con algunos signos de
deterioro, los acabados e instalaciones complementarias presentan un buen
estado- BUENO.

DEPRECIACIN
La depreciacin se determina de acuerdo a los usos predominantes , con los
porcentajes que se establecen en el Reglamento General de Tasaciones del Per,
R.M. N 226 2012, VIVIENDA TABLA N1, le corresponde el 29 % de

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depreciacin, siendo el factor de ajuste del valor unitario de edificacin: 0.71 (Art.
II-D.33).

PORCENTAJE PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD


Y

ESTADO

DE

CONSERVACION

SEGN

EL

METERIAL

ESTRUCURAL

PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA


VIVIENDAS

Material
Antige

Estructur

dad en

al

Aos

Hasta
25 aos

Predomin

ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno

Buen

Regula

Malo

o%

r%

ante

Concreto

14

19

64

Ladrillo

12

20

32

72

Adobe

25

35

50

85

MATERIAL PREDOMINANTE
ESTADO DE CONSERVACIN

:
:

LADRILLO.

BUENO

ANTIGEDAD

25 aos.

DEPRECIACIN ASIGNADA

20 %

N) SERVIDUMBRE:
NO PRESENTA SERVIDUMBRE, POSEE ACCESO LIBRE AL INMUEBLE.

O) ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL:


SI SE CUANTA CON FICHA REGISTRAL LA CUAL SE MOSTRARA EN ANEXOS.

P) OBSERVACIONES:

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El nombre del propietario se consigna en la memoria descriptiva (CAJN


VILLANUEVA YOLANDA).

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VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE


I. VALOR DEL TERRENO (VT)
En concordancia con el Artculo II.F.36 del R.N.T., R.M. N 226 2012,
VIVIENDA, y considerando el VALOR ARANCELARIO DE LAS CALLES
ADYACENTES del terreno fijado por la Municipalidad
F1= S/ 92.00/m2. (av. Huamachuco)
F2= S/ 106.00/m2. (ca. La Libertad)
F3= S/ 106.00/m2. (ca. Prez Figuerola)
El plano elaborado mediante AUTOCAD, es el siguiente. Se presenta con el
correspondiente Valor Arancelario Urbano (VAU).

rea Total: 5434 m2


DE ACUERDO AL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, PROCEDEREMOS
DE LA SIGUIENTE MANERA PARA HALLAR EL VALOR DE TERRENO DEL
INMUEBLE:

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A) PARTES PROPORCIONALES A CADA UNO DE SUS FRENTES (ARTICULO


II.C 23)

FRENTE

AT

AREA
PROPORCION
AL

VALOR
ARANCELA
RIO

f1

60 m

27.87 %

5434 m2

1514.35 m2

92 s//m2

f2

101 m

46.96 %

5434 m2

2551.68 m2

106 s//m2

f3

54 m

25.17 %

5434 m2

1367.96 m2

106 s//m2

TOTAL

100.00 %

5434 m2

VT1
S/
139320
S/
270478
S/
145004
S/
554803

B) COMO FRENTE UNICO

AT = 5434 m2
1) Frente 60 m

3f

10800
m2
5434
m2 x

S/
499928

106 s//m2 =

S/
576004

92 s//m2

2) Frente de 101 m

3f

30664
m2
5434
m2

3) Frente de 54 m

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3f2

8813
m2
5434
m2

106 s//m2 =

S/
576004

De todos los resultados escogemos el mayor valor de los


obtenidos.
Por lo tanto:

S/ 554803

S/ 499928

VT = S/ 576
004

S/ 576004

S/ 576004

C) APLICANDO LA RESTRINCION DEL TITULO II CAP. F

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EL VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILARIA SERA EL 15% DEL


VALOR DEL TERRENO

15%

S/
S/
x 576004 = 86401

Por lo tanto el valor del terreno es:

VT = S/ 86401
II. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
Considerando el tipo de construccin, los acabados antes descritos y la
depreciacin que por antigedad y estado le corresponde, teniendo como
referencia valores unitarios oficiales de la edificacin para la costa
(Vigentes 1 al 31 de octubre del 2015), detallndose que:

Determinacin de los valores unitarios de la edificacin.


VALOR
PARTIDAS

TIPO

UNITARIO
(S/./m2)

ESTRUCTURAS:

Muros y columnas

203.02

Techos

149.76

Pisos

84.53

Puertas y ventanas

47.59

Revestimientos

78.60

Baos

25.16

116.41

INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS

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TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)

DESCRIPCIN

Valor de la edificacin (VE):

REA
TECHADA
m2

(1)
Primer Nivel

705.07

TOTAL
VALOR
UNITARIO DE
EDIFICACIN
POR NIVEL
(S/./m2)

VALOR
SIMILAR
NUEVO DE
EDIFICACIN
POR NIVEL
(S/.)

(2)

(3)=(1)*(2)

705.07

42480.5

60.25

DEPRECIACIN
(4)

VALOR DE
EDIFICACIN
POR NIVEL
(S/.)
(3)*(4)

0.80

33984.4

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)


33984.4

IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

VTP= VT+VE+VI+VOC
Como: no se tiene instalaciones fijas ni obras complementarias, entonces:
VTP=VT+VE
VTP= S/.86401 +S/.15847.64
VTP= S/.58540.81

V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT)

S/. 86401

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

S/. 15847.64

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

S/. 102 248.64

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VI. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:


1. La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio
aplicando las normas vigentes y datos recolectados de la Municipalidad Distrital
de La Victoria.

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en


toda la construccin.

VII.DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA:
1. Se cont con la documentacin y facilidades para el trabajo de valuacin.

2. La informacin del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la


Municipalidad.

Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.

3. Se cont con diversas revistas especializadas de construccin.


VIII. ANEXOS:

Fotografas del inmueble.


Cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin para la costa (01 al
31 de octubre del 2015)

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ANEXOS

Ficha Registral

UBICACIN DEL PREDIO


UBICACIN DEL PREDIO

Fuente: Google Earth

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FOTOS DEL EXTERIOR DE LA CASA

Fuente: Municipalidad de la Victoria

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VISTAS DEL INTERIOR DEL DEPARTAMENTO

Dormitorio principal

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Cocina

Bao completo.

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Dormitorio 2.

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