Edificio ALCOCER

Edificio ALCOCER
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INDICE
CAPITULO 1:
ANTECEDENTES
1.1.
ASPECTOS GENERALES
1.2.
ESTRUCTURA ORGANICA
1.3.
OBJETIVO
1.4.
JUSTIFICACIN
CAPITULO 2:
CARACTERISTICAS BSICAS
2.1.
ESTRUCTURACIN
2.2.
CONDICIONES DE CONFORT A CONSIDERAR
2.3. CRITERIOS DE DISEO

2.3.1. Tendencias de los Espacios de Trabajo
2.3.2. Organizacin del espacio
8
8
10
2.4.
15
OFICINAS COMERCIALES DE ATENCIN AL PBLICO
2.4.1. La retcula. Conceptos de aplicacin
CAPITULO 3:
3.1.
NORMAS APLICADAS
NORMAS BOLIVIANAS
CAPITULO 4:
16
32
LOCALIZACIN
4.1.
MACROLOCALIZACIN
37
4.2.
MICROLOCALIZACIN
37
CAPITULO 5:
DISEO ARQUITECTNICO
5.1.
NORMATIVA ESPECIAL
39
5.2.
PARMETROS DE EDIFICACIN PARA LA DIVISIN Y PARTICIN
49
5.3.
PATRN DE ASENTAMIENTO
50
5.4.
RELACIN DE SUPERFICIES
50
5.5.
PLANOS DE CONSTRUCCIN
50
CAPITULO 6:
INVERSIONES Y FINANCIAMIENTO
6.1.
INVERSIONES
54
6.2.
PRESUPUESTO
54
6.3.
FINANCIAMIENTO
55
6.4.
PLAN DE PAGOS
56
6.5.
INGRESOS
58
6.6.
EVALUACIN ECONMICA
60
6.6.1. Flujo de Caja
63
6.7.
63
CONCLUSIONES
1.1.
ASPECTOS GENERALES
El presente emprendimiento es a iniciativa del Sr. Roberto Alcocer, quien
pretende construir el edificio ALCOCER destinado a oficinas particulares y
consultorios mdicos en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra.
1.2.
OBJETIVO
Siendo una necesidad importante en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra contar
con nuevas infraestructuras destinadas a oficinas para una atencin ms
adecuada y cmoda a todos los clientes y tomando en cuenta que existe una
demanda latente en la comunidad para cubrir esta falencia, es que la familia
Alcocer toma la idea y decisin de construir un edificio destinada a oficinas
comerciales y profesionales.
1.3.
JUSTIFICACIN
El departamento de Santa Cruz y principalmente su capital, la ciudad de Santa
Cruz de la Sierra, mantiene desde hace unos aos atrs el liderazgo en el
desarrollo inmobiliario de Bolivia principalmente gracias al trabajo e impulso del
sector privado.
Segn el informe oficial emitido por la Gobernacin crucea, el departamento
cerr el 2014 con un PIB del 7% y un ndice de Desarrollo Humano de 8,60%,
ambas cifras superiores a las del pas en total. De acuerdo al Banco Mundial,
Bolivia crecer los prximos 3 aos entre 4,5% y 4%, por encima de la media
latinoamericana del 1,5% al 3,7%.
Segn los datos del Observatorio Urbano, una iniciativa de la Cmara de la
Construccin de Santa Cruz CADECOCRUZ, el departamento de Santa Cruz
representa el 52% de los casi 3 millones de metros cuadrados que se construyen

en las ciudades del eje troncal del pas, compuesto por La Paz, Cochabamba y
Santa Cruz, siendo la capital crucea la que tiene las obras ms avanzadas y
que ha incrementado ms en comparacin a los otros departamentos, la
superficie de metros cuadrados construidos entre los periodos 2013 y 2014 con
un 31,69%. Esos niveles de desarrollo se deben, en buena proporcin, a obras
de gran magnitud como la construccin de hoteles de 5 estrellas la mayora de
ellos de cadenas internacionales, centros comerciales, urbanizaciones
residenciales y vacacionales de grandes extensiones, edificios de oficinas y
centros de espectculos.
Por tanto, el presente emprendimiento se enmarca dentro de la situacin
anteriormente indicada.
2.1. ESTRUCTURACIN
El tipo de oficinas diseadas en el presente proyecto tienen dos caractersticas
fundamentales, los ambientes diseados para el uso propio de una entidad
bancaria o comercial, y los destinados a clientes que buscan una solucin a sus
necesidades de espacio.
El proyecto comprende un edificio de 9 plantas y dos stanos. Se han tomado en
cuenta los espacios destinados al pblico visitante, tales como ingresos,
circulaciones, espacios privados, escaleras y ascensores principales y de
servicio.
En cuanto a los espacios se ha realizado un anlisis de planificacin para que
cada oficina logre sus objetivos, tomando en cuenta la flexibilidad y control sobre
el uso del espacio. Se deben establecer en lo posible las necesidades del cliente
(actuales y a futuro) a travs de investigaciones preliminares como la distribucin
vertical preliminar por pisos para obtener un uso ms racional del espacio,
detectando las limitaciones y ventajas inherentes al diseo arquitectnico del
edificio.
2.2.
CNDICIONES DE CONFORT A CONSIDERAR

El confort se extiende a todos los factores ambientales que sealen bienestar
fsico, por lo que el confort se relaciona con estado fsico y mental en que el
hombre expresa satisfaccin con el entorno y hace los espacios ms productivos
y ms saludables. Los aspectos que se deben considerar en el acabado de un
edificio de oficinas son:
El aspecto psicolgico, la sensacin trmica (temperatura del aire),

temperatura radiante, humedad del aire y movimiento del aire (a travs del
movimiento del aire se aumenta la disipacin del calor y aumento de la

evaporacin).
2.3.
Tambin debemos considerar el aspecto lumnico, que se refiere a travs

al conocimiento del sentido de la vista. La radiacin solar cuenta con dos
componentes que son la trmica y lumnica; la luz natural es uno de los
recursos ms abundantes, por ello se toma en cuenta la calidad y cantidad
de luz. No debemos olvidar que el tipo de luz natural o artificial afecta
directamente el ambiente. A travs del manejo adecuado de la luz se
puede provocar atraccin a determinados objetos o espacios. La luz es un
factor determinante del confort humano.
Se considera el aspecto acstico, que se refiere a la percepcin que se da

a travs del sentido del odo que implican los factores de ruido. Del mismo
modo, los colores empleados deben proporcionar comodidad y diversin,
que influye en el estado de nimo de los oficinistas por lo que se deben
aplicar colores agradables y motivadores.
CRITERIOS DE DISEO
2.3.1. Tendencias de los Espacios de Trabajo

Un mejor diseo de los espacios de trabajo motiva al trabajador, incrementa la
productividad y reduce costos de gestin y mantenimiento.
Para generar espacios acordes a las necesidades del Edificio deberamos tener
en cuenta:
Una organizacin eficiente del espacio, aprovechando al mximo el espacio
disponible, generando reas difanas y reconocibles y disminuyendo en la
medida de lo posible el rea de planta destinada a circulaciones.
Dotar a las oficinas de una amplia oferta de servicios al trabajador, cafeteras,
reas de descanso, reunin informal, etc.
Los espacios deben ser diseados a partir de criterios en los que prime su
funcionalidad, adecundose siempre a los procesos que se llevaran a cabo
en ellos.
Durante el ciclo de vida de un inmueble, aproximadamente un 80% de los
costes asociados a su gestin derivan del mantenimiento, y nicamente el
20% deriva de su construccin. Por lo que es mucho ms econmica la

eleccin de acabados duraderos y de alta calidad en las etapas iniciales del
proceso.
Unas oficinas bien diseadas, con las que el trabajador se sienta identificado
y satisfecho, incrementan la productividad y la retencin de talento.
Ofreciendo alternativas a las diferentes necesidades de los trabajadores a lo
largo del da: trabajo en equipo, trabajo individual, trabajo concentrado,
privacidad, reuniones informales, descansos, confidencialidad,.
La idea de trabajar en cualquier lugar y en cualquier momento o la diversidad
cultural de los trabajadores, aporta tambin nuevas dimensiones al concepto
de lugar de trabajo.
Para las necesidades de la institucin: Respuesta rpida a la disminucin o
incremento de personal y a los cambios de la organizacin.
2.3.2. Organizacin del espacio

La adecuacin de los edificios existentes a las nuevas necesidades, debe partir
de la organizacin racional y eficiente de las reas de trabajo, que permita
distribuir en planta los usos en funcin de los espacios para los que son ms
adecuados.
El procedimiento a emplear comenzar con una fase de anlisis de la planta en
base al que se establecern los criterios de zonificacin fsica que se utilizarn
en las implantaciones de oficinas.
En vista de lo diferentes que son las condiciones de partida en cada proyecto de
adecuacin de oficinas, se propone una metodologa para analizar con las
mismas herramientas todos los nuevos proyectos, y producir resultados
homogneos aun en condiciones dismiles.
La organizacin espacial de cada una de las plantas se realizar en funcin y
orden de las siguientes fases de trabajo:
Anlisis
Respecto a la morfologa de la planta.
Respecto a la distribucin de usos existente en la planta.
Respecto a la relacin de la planta con el exterior.
Diagrama de distribucin de uso
Zonificacin
Espacios abiertos.
Espacios cerrados.
Espacios de servicio.
Consiste en la identificacin sobre la planta del edificio de una serie de
cuestiones referentes a su morfologa, a la distribucin de usos existente y a la
relacin que sta tiene con el exterior.
Al realizar el anlisis de la planta se tendrn en cuenta:
Respecto a la morfologa de la planta.
Se identificar la geometra de la planta y la modulacin de las reas libres
ayudndonos de la retcula marcada por la estructura del edificio.
Ser de inters el localizar simetras de la planta, regularidad e irregularidades
de la retcula de la estructura y las proporciones de los cuadrantes.
Anlisis de la retcula estructural
En edificios concebidos para uso de oficinas encontraremos retculas que
variarn normalmente entre los 5 y 9 m. Los pilares o elementos estructurales
situados en una retcula por debajo de los 5 m plantearn restricciones para
posteriores distribuciones del espacio, quedando excesivamente limitada la
distribucin de la oficina con retculas estructurales prximas a los 3 m.
Desde el punto de vista de una posterior distribucin interior es importante la
situacin de los pilares, siendo los dos principales problemas con los que nos
podemos encontrar, unas reducidas dimensiones de retcula o la no alineacin
de ejes de estructura.
Respecto a la distribucin de usos existentes en la planta:
Por ser los principales condicionantes para una posterior organizacin, se
localizarn en la planta los siguientes elementos:
Ncleos de comunicacin vertical: escaleras y ascensores, sirviendo para las

comunicaciones verticales entre las distintas plantas del edificio.
Pueden convertirse en zonas de trnsito elevado de personas, sobre todo en
los proyectos en los que varias plantas contiguas pertenecen al Edificio.
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Accesos: puntos de conexin entre la planta de oficina y el exterior,

generalmente ncleos de comunicacin vertical o hall de acceso a edificios.
El trnsito de personas en esta zona depende fundamentalmente de las
dimensiones de la planta y del nmero de plantas de proyecto.
Espacios de servicio: son aquellas zonas de la planta en las que se ubican

los aseos, cuartos de limpieza o mantenimiento y posibles instalaciones.
Debe preverse su fcil acceso desde la zona de oficinas especialmente para
el uso de aseos, convirtiendo las zonas cercanas a estos ncleos en reas
de trnsito intenso.
Como consecuencia de la identificacin de los tres usos anteriores, se
localizarn en la planta las zonas en las que se prevea una alta densidad de
circulacin. Y se tomarn en cuenta para la distribucin a posteriori de los
puestos de trabajo.
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Zonificacin
Es la asignacin de reas para los distintos usos de la oficina en funcin de las
caractersticas de cada una de las zonas de la planta, que se desprenden de la
fase de anlisis. En funcin del anlisis los usos se distribuirn de la siguiente
manera:
Diagrama de distribucin de usos:
El diagrama muestra de manera esquemtica los criterios a aplicar para elaborar
la distribucin de usos en funcin de las caractersticas de cada zona del
espacio, as como las dimensiones necesarias en porcentaje sobre la superficie
total de cada uno de los usos para su primer replanteo.
En el proyecto de implantacin de oficinas, los principales tipos de espacios, en
los que se zonificar la planta para elaborar una distribucin preliminar de los
espacios son:
Espacios abiertos de trabajo: reas difanas para implantacin de los puestos
de trabajo.
Es el uso que ms superficie ocupa en la totalidad de la oficina,
Aproximadamente el 70% del rea de planta, y que da servicio a mayor nmero
de personas, por lo que se reservarn para los espacios abiertos las zonas con
mejor iluminacin natural, con una geometra regular y que estn resguardadas
de las zonas con alta densidad de circulacin.
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Espacios cerrados: Complementarn los espacios abiertos a base de

despachos y salas de reunin. Se reservarn preferentemente para este uso las
zonas anexas a las reas abiertas de trabajo, y en segunda prioridad de
ubicacin respecto a la luz natural.
En los espacios cerrados se incluyen los despachos y salas de reuniones,
intentando ocupar aproximadamente un 15% del rea total de planta.
Pueden desempear la funcin de limitar la superficie de las reas abiertas de
trabajo, dividindolas en zonas de menor tamao, y dando servicio especfico a
cada una de ellas.
Espacios de servicio: Dotarn a la planta de las condiciones adecuadas para
su buen funcionamiento mediante la creacin de reas de caf, apoyo y
reprografa e impresin rpida y casilleros, pudiendo corresponder a estos usos
aproximadamente un 15% del rea de planta.
Se situarn normalmente junto a los servicios generales del edificio, zonas de
mxima densidad de circulacin y ncleos de comunicaciones, de manera que
sirvan como colchn acstico entre las zonas de mxima densidad de circulacin
y el resto de la oficina. Tambin pueden desempear la funcin de regularizar las
proporciones de la planta respecto a otros usos en edificios de geometra
irregular.
13
2.4.
OFICINAS COMERCIALES DE ATENCIN AL PBLICO

En el caso de distribuciones en espacios abiertos de trabajo, el mdulo bsico
coincide con la dimensin estndar del puesto de trabajo.
El puesto de trabajo es el conjunto formado por la mesa de trabajo, silla, espacio
asociado al puesto y el contenedor de archivo personal.
Las dimensiones del mdulo bsico sern las de un rectngulo de lados 160 cm
x 225 cm, donde la dimensin del lado corto es invariable al estar definido por el
ancho constante de la mesa 160 cm, y la dimensin del lado largo es variable al
estar compuesta por, la profundidad del tablero de la mesa en 80 cm y la mitad
del ancho del contenedor personal de 22,5 cm, aadidas a la dimensin variable
del ancho de la circulacin de acceso a los puestos de trabajo. El mdulo bsico
puede modificar su dimensin variable para adaptarse a la dimensin de cada
proyecto en particular. El mdulo bsico ser el mdulo mnimo. Para que sea
posible la generacin de retculas que permitan la correcta ordenacin y
estandarizacin de los espacios, deben asumirse las dimensiones del mdulo
como la base para generar las dimensiones de todos los espacios propuestos en
el proyecto.
14
2.4.1. La retcula. Conceptos de aplicacin

La retcula es el instrumento de ordenacin que regula la implantacin del
mdulo en la oficina.
Podemos ver la retcula como resultado de una serie de agrupaciones del
mdulo.
La utilizacin de la retcula como criterio organizador del espacio trae como
ventajas:
La flexibilidad en la posibilidad de implantacin de distintas tipologas de
espacio dentro de una misma estructura.
El mantenimiento a lo largo del tiempo de las circulaciones y las vas de
evacuacin por la inmovilidad de los puestos de trabajo.
La facilidad en la gestin posterior de los espacios debido a su modularidad.
La retcula debe servir de gua para situar los puestos de trabajo manteniendo
la identidad de los distintos grupos, definiendo las circulaciones a travs de las
reas abiertas y fijando los estndares espaciales de dimensiones para que
unos puestos de trabajo no ganen espacio en detrimento de otros.
De igual manera, la retcula deber ayudar tambin a la distribucin de espacios
cerrados. La alteracin del mdulo en uno o ms puntos de la retcula puede
influir en la correcta identificacin de las circulaciones, o el deterioro del espacio
vital de algunos de los puestos en beneficio de otros.
Existe una retcula inherente a las caractersticas morfolgicas de cada edificio, a
la que llambamos retcula estructural, y que relaciona dimensionalmente las
partes fijas del edificio y la distribucin interior de pilares. Ser de las
interacciones que surgen entre el anlisis de esta retcula y las caractersticas de
la retcula de distribucin interior, de donde se obtendrn los criterios generales
de implantacin que a continuacin vemos.
Dimensionado de la retcula y el mdulo
Siempre que sea posible, las agrupaciones de puestos de trabajo sern por regla
general en base a agrupaciones de 2 mdulos. Las agrupaciones en base 3md
debern aumentar la longitud del mdulo, de manera que se compense con ms
espacio asociado al puesto una mayor intensidad de acceso a los puestos
adicionales.
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Como norma general, y en los casos que sea posible, se intentara ajustar como
medida para el lado variable del mdulo, aquella que sea un divisor entero de la
distancia entre ejes de la retcula estructural.
Estudio de circulaciones
Es prioritaria la definicin de las redes de circulaciones en las primeras etapas
del proyecto pues estas son un componente fundamental para la distribucin de
la planta, y debe garantizarse su permanencia en el tiempo por razones de
seguridad, vas de escape y organizacin del espacio. Se establece una
jerarqua de circulaciones en funcin del trnsito de personas estimado para
cada uno de los niveles siguientes:
16
Circulaciones primarias:
Nacen de los puntos de alta densidad de circulacin tales como accesos a
oficinas y a zonas de servicio.
Deben dar servicio a las distintas reas de espacios cerrados y de valor aadido.
Su nmero deber ser el menor posible que d servicio a la totalidad de la
planta, ya que representan una fuente de molestias para los puestos de trabajo
implantados en los espacios abiertos de trabajo.
Por su condicin de inamovibles en el tiempo, as como por su importancia en la
configuracin geomtrica de la planta y organizacin del espacio, los recorridos
de evacuacin deben discurrir siempre por las circulaciones primarias. Como
obligado cumplimiento las circulaciones primarias no tendrn una dimensin
inferior a 100 cm para espacios con una ocupacin de hasta 200 personas,
pudiendo llegar, en los casos que la distribucin de planta lo permita, a un ancho
ptimo de 180 cm.
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Circulaciones secundarias:
Son las que dan acceso directo al puesto de trabajo. No pudiendo ser por norma,
en ningn caso menores a 80 cm.
Debe hacerse notar que para el puesto de trabajo establecido, el espacio de
acceso al mismo es compartido con al rea de influencia de la silla. La
superposicin de estos dos usos no resulta perjudicial a la calidad del puesto ya
que se produce de manera puntual en el tiempo y la dimensin que necesita una
persona que pasa cmodamente est alrededor de los 60 cm, muy por debajo de
la dimensin mnima planteada de 80 cm.
Distribucin de pilares:
Uno de los principales problemas que surgen al realizar una implantacin de
puestos de trabajo es el que se deriva de las interacciones entre la retcula de
distribucin interior y la retcula estructural formada por los pilares.
La mejor dimensin para el tamao variable del mdulo, es aquella que coincide
con un divisor entero de la distancia L entre ejes de la estructura.
Para distancias variables L o L entre ejes de estructura, se realizar una primera
implantacin de la retcula despreciando la posicin de los pilares.
Posteriormente se dibujarn los elementos que configuran el puesto tipo de
trabajo, y se realizarn los ajustes necesarios.
En ciertos casos, la distribucin de los pilares dificultar o har imposible el
acceso a los puestos de trabajo. Estos espacios en la retcula pueden ser
aprovechados redistribuyendo los puestos de trabajo, o mediante usos
complementarios como archivos en espacios abiertos, o reas para reuniones
informales, conservando siempre la distancia base del mdulo entre los nodos de
conexin.
Por otro lado, la configuracin de las agrupaciones de puestos, y su relacin con
la retcula estructural, definen la ubicacin de las circulaciones a uno u otro lado
del eje estructural. Cuando la dimensin h de la retcula estructural lo permita, se
incluirn dentro de la misma cruja las agrupaciones de puestos, y la circulacin.
En los casos que la dimensin libre h de la retcula estructural, no permita la
inclusin de la circulacin en la misma cruja, esta pasar al siguiente mdulo
estructural.
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Espacios Abiertos
reas difanas destinadas a la implantacin de puestos de trabajo.
Espacios cerrados
Espacios destinados a personas y actividades que requieran de un cierto

grado de privacidad
Espacios de servicio
Espacios destinados a dotar al edificio de las condiciones adecuadas para su

buen funcionamiento. Para el usuario, estos espacios estn destinados a
servir sus necesidades bsicas durante la jornada laboral.
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Espacios de valor aadido
Son espacios orientados a favorecer las necesidades de las reas abiertas

de trabajo, en cuanto a privacidad, necesidad de reunin, espacios de apoyo
al trabajo, etc.
Estas reas son las que mayor superficie ocupan a la hora de zonificar la planta,
ya que son las que dan servicio a mayor nmero de personas. Como
consecuencia, tambin se reservan la prioridad respecto a las mejores
condiciones de iluminacin natural, menores densidades de circulacin y
geometra ms regular.
Dentro de los espacios abiertos, se ubican los puestos de trabajo (puesto tipo),
de la manera que se ha descrito en el captulo correspondiente a los conceptos
de la retcula y el mdulo.
Al momento de definir los espacios abiertos de trabajo se debe tener siempre en
cuenta:
Criterio de mxima ocupacin.
Movimiento de personas, no de muebles.
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Utilizar una nica tipologa de puesto de trabajo.
Flexibilidad.
Limitar el tamao del open plan a 40 50 personas.
Llevar otras necesidades de uso como reuniones informales, trabajo

concentrado, trabajo en equipo, etc., a otros lugares.
Son espacios limitados por cerramiento y que se destinan a usos con una mayor
necesidad de privacidad o representatividad. Llamaremos espacios cerrados a:
Despachos.
Salas de reuniones.
Dado que se busca la optimizacin del espacio de oficinas, el diseo de los
espacios cerrados se har ocupando la menor superficie posible, sin que esto
perjudique la funcionalidad de los mismos. En el diseo debe primar la
funcionalidad frente a la jerarqua.
Para poder relacionar la retcula de la planta con los espacios cerrados, siempre
que sea posible se deben dimensionar estos ltimos en base al mdulo En
cualquier caso se dimensionar para que su superficie no tenga grandes
variaciones entre plantas de un mismo edificio, y con respecto a lo recomendado
en esta gua.
21
Los espacios cerrados sern siempre flexibles en su utilizacin como despachos

o como salas de reunin, en funcin de las necesidades de cada proyecto y de
su adaptacin a las caractersticas de cada planta. Para lo cual, al dimensionar
las salas de reuniones y despachos se utilizarn siempre el mismo nmero de
mdulos.
Por razones de gestin de espacios y de visitantes, se procurar que las salas de
reunin queden siempre agrupadas (pool) y en las reas cercanas al control de
acceso y circulaciones principales.
Espacios de servicio
Son aquellos espacios destinados a dotar al edificio de las condiciones
adecuadas para su buen funcionamiento conforme al uso previsto.
Desde el punto de vista del usuario, estos espacios estn destinados a servir sus
necesidades bsicas en distintos aspectos, durante la jornada laboral.
Estos espacios se situarn normalmente cercanos a los servicios generales del
edificio y ncleo de comunicaciones, de manera que desempeen la funcin de
zona de transicin entre las reas de mayor densidad de circulacin prximas a
los accesos a cada planta y el rea de trabajo de la oficina.
Desde el punto de vista formal son los espacios menos restrictivos a la hora de
disponer de una geometra regular. Por tanto, las dimensiones y esquemas que
22
se presentan, son a modo de orientacin, pudiendo adaptar la morfologa de

cada uno de estos espacios a la distribucin y forma de cada edificio.
Se contemplarn dentro de los espacios del edificio:
reas de apoyo y reprografa
Aseos
Roperos
Casilleros
Espacios abiertos: Puesto tipo

Definicin: Destinado al trabajo individual en reas abiertas. Para personal
administrativo.
Superficie: Mdulo base 3,1 m
Ubicacin: En las reas de geometra ms regular de la planta. Priorizar la
iluminacin natural.
Equipamiento:
1 Mesa de trabajo, 80 x 160 en laminado de alta resistencia color blanco. Como
dimensiones referenciales para la mesa de trabajo podemos considerar:
Alto:
72 cm.
Profundidad til:
80 cm.
23
Ancho til:
160 cm.
Altura libre debajo de la mesa:
65 cm.
Anchura libre debajo de la mesa
60 cm.
Profundidad debajo de la mesa (rodillas)
45 cm.
Profundidad debajo de la mesa (pies):
65 cm.
Un Armario contenedor personal (2,4 m lineales de almacenamiento), estructura

metlica color aluminio, sobre en laminado blanco, puertas blancas de apertura
batiente.
Electricidad:
rea de trabajo: 4 tomas de red de 16 A en caja mecanizada bajo la mesa de
trabajo.
rea de trabajo: 2 tomas RJ 45, en caja mecanizada bajo la mesa de trabajo.
24
Espacios cerrados: Despacho tipo, destinado a personal administrativo de

nivel 26 o superior
Los despachos son reas de trabajo individual cerradas, para personal con
mayores necesidades de concentracin o trabajo confidencial.
Debido a la mayor rea por persona que ocupan, se reservan a puestos de
mayor representatividad y jerarqua. En el caso de las oficinas administrativas de
PROBOL se reserva el uso de despachos cerrados a personal de nivel superior.
El despacho cerrado ocupar un rea equivalente a 4 mdulos base. Las
dimensiones de los despachos cerrados deben coincidir con las de la retcula, a
fin de garantizar la flexibilidad de la planta y la intercambiabilidad de los
espacios.
Siempre que la distribucin de la planta lo permita debe procurarse su
agrupacin en conjuntos que permitan una optimizacin del uso del espacio.
Deben ubicarse tomando en cuenta su relacin directa, tanto con los espacios
abiertos de trabajo en los que se encuentren los trabajadores de los que
dependen, como con los accesos principales de planta desde los que reciben
visitantes externos.
Cada despacho dispone de dos zonas: un rea de trabajo personal y un rea de
reuniones. Gracias a esta dualidad de uso quedan cubiertas parcialmente la
necesidades de zonas de reunin de pequeos grupos de trabajo, por lo tanto, el
nmero de salas de reunin a asignar depender en mayor medida del nmero
de puestos de trabajo operativos por planta.
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Espacios cerrados: Despacho tipo

Definicin: Destinado al trabajo privado, confidencial y con atencin a visitantes.
Asignado a personal administrativo de nivel superior. Reunin mxima de 3
personas.
Superficie: 4 mdulos base. 11 a 13 m, sern siempre intercambiables con la
sala de reuniones de 6/8 personas.
Ubicacin: Junto al rea abierta de trabajo. Segunda prioridad de iluminacin
respecto a espacios abiertos de trabajo.
Equipamiento:
1) 1 Mesa de trabajo, 80 x 160 blanca, idnticas caractersticas tcnicas a las
referidas para los puestos de trabajo en reas abiertas.
2) 1 Mesa de reunin, 120 x 120 en laminado de alta resistencia color blanco
3) 1 Cajonera en estructura metlica color aluminio, sobre y frente en laminado
blanco.
4) 1 Silla ergonmica de uso intensivo, con base giratoria, altura de asiento
ajustable y respaldo ajustable, respaldo en malla, asiento tapizado en tela
color negro.
5) 2 Sillas de confidente, tapizadas en tela color negro, respaldo en malla.
6) 1 Armario empotrado en mampara (5 m lineales de balda), puerta corredera
en cristal blanco para ser usada como pizarra.
7) Mampara ciega de separacin.
Electricidad:
rea de trabajo/reunin: 4 tomas de red de 16 A.
Puntos de apoyo: 2 tomas de red de 16 A.
Voz/datos:
rea de trabajo/reunin: 3 tomas RJ 45.
Puntos de apoyo: 2 tomas RJ 45.
26
Espacios cerrados: Sala de reuniones (4 a 6 personas)

Los espacios cerrados sern siempre flexibles e intercambiables en su
utilizacin, como despachos o como salas de reunin, en funcin de las
necesidades de cada proyecto y de su adaptacin a las caractersticas de cada
planta. Para lo cual, al dimensionar las salas de reuniones y despachos se
utilizarn siempre el mismo nmero de mdulos.
Por razones de gestin de espacios y de visitantes, se procurar que las salas de
reunin queden siempre agrupadas (pool) y en las reas cercanas al control de
acceso y circulaciones principales.
Las salas de reuniones son reas destinadas a trabajo colectivo fuera del puesto
de trabajo. Las salas de reuniones de 4 a 6 personas son las ms cercanas a los
puestos de trabajo y funcionan complementariamente a stos, por lo que se debe
contemplar una dotacin suficiente de estos espacios en cada planta del edificio
a proyectar.
27

Definicin: rea destinada a reuniones de trabajo colectivas fuera del puesto de
trabajo. Reunin de 6 a 8 personas.
Superficie: 4 mdulos base. 11 a 13 m, sern siempre intercambiables con los
despachos cerrados.
Ubicacin: Una por cada 40 personas en planta. Segunda prioridad de
iluminacin respecto a espacios abiertos de trabajo. Cercanas a los puntos de
acceso y las circulaciones principales
Equipamiento
1) 1 Mesa acabado en laminado decorativo de alta resistencia color blanco.
Estructura metlica de 4 patas color aluminio. Dimensiones 210 x 120 cm.
2) 6 Sillas tipo confidente, tapizadas en color, respaldo en malla negra.
3) Pizarra de cristal blanco para rotuladores de pared a pared. Adicionalmente,
cuando sea necesario.
4) Pantalla de plasma con videoconferencia.
5) Proyector digital fijo instalado en techo.
6) Pantalla de proyeccin automtica, controlada desde interruptor en pared.
Electricidad:
Mesa de reunin: 4 tomas de red de 16 A.
Puntos de apoyo: 2 tomas de red de 16 A.
28
Voz/datos:
Mesa de reunin: 3 tomas RJ 45.
Puntos de apoyo: 2 tomas RJ 45.

Son espacios destinados a reuniones de trabajo colectivas fuera del puesto de
trabajo. Las salas de reuniones de 8 a 12 personas son salas ms
representativas y permiten reuniones con un mayor nmero de personas.
Debe considerarse, en la medida de lo posible, que las dimensiones de las salas
de reuniones de 8 a 12 personas coincidan con las de la retcula de distribucin
de espacios, garantizando la flexibilidad en el tiempo y la intercambiabilidad de
los usos.
29
Dadas sus dimensiones, estas salas se utilizan en mayor manera para reuniones
programadas con mucha antelacin, por lo que puede buscarse un
aprovechamiento ptimo de las mismas concentrndolas en grupos de salas,
generalmente en la planta de acceso a los edificios o en lugares con una muy
alta circulacin de visitantes.
Debe prestarse especial atencin al diseo de un sistema de iluminacin
regulable, que permita distintas alternativas en funcin de los usos posibles,
reunin, presentacin, conferencia, etc.
En los proyectos donde se necesiten salas de distintas capacidades, para un
mejor aprovechamiento de los espacios, se contemplar la subdivisin de las
salas de reuniones tipo de 8 a 12 personas convertibles en salas de reuniones de
4 a 6 personas por medio de mamparas mviles. En ese caso se debe
contemplar el doble acceso de la sala y la posibilidad de usar mesas de las salas
de menor dimensin como mesas componibles.
Las mamparas mviles usadas para separar salas de reunin deben ser de fcil
manipulacin, y garantizar un aislamiento acstico de al menos 40 dB segn
norma UNE-EN ISO 717.
30
3.1.
NORMAS BOLIVIANAS
De acuerdo al Instituto Boliviano de Normas y Calidad, toda construccin civil
deber guardar y aplicar las recomendaciones emanadas por la Institucin a
efectos de respaldo y verificacin de la calidad, es por ello que en proyecto del
edificio PROBOL se aplican las normas para SECTOR 12 CONSTRUCCIN.
El detalla de las mismas, es el siguiente:
COMITE 12.1 CEMENTO
NB 011:2012: Cemento - Definiciones, clasificacin y especificaciones (Tercera
revisin)
NB 062:2005: Cemento - Determinacin del tiempo de fraguado (Segunda
revisin)
COMITE 12.2 CAL Y YESO
NB 122001:2004: Cal area para construccin - Definiciones y terminologa
NB 122004:2006: Yesos y escayolas - Especificaciones, requisitos y clasificacin
(Primera revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 1009:2000)
COMITE 12.3 RIDOS
NB 594:1991: ridos para morteros y hormigones - Definiciones
NB 595:1991: ridos para morteros y hormigones - Requisitos
NB 598:1991: ridos para morteros y hormigones - Granulometra
COMITE 12.4 PIEDRAS PARA LA CONSTRUCCIN
NB 300:1979
Balasto (lastre de roca triturada) - Requisitos
NB 301:1979: Balasto (lastre de roca triturada) - Mtodos de ensayo
COMITE 12.5 AGUA
NB 587:1991: Agua para morteros y hormigones - Determinacin total de
substancias disueltas
31
NB 588:1991: Agua para morteros y hormigones - Determinacin cualitativa de

hidratos de carbono
NB 637:1994: Agua para morteros y hormigones - Requisitos
NB 638:1994: Agua para morteros y hormigones - Determinacin de aceites y
grasas
COMITE 12.6 ADITIVOS PARA LA CONSTRUCCIN
NB 1000:2000: Aditivos para la construccin - Definiciones y clasificacin
NB 1001:2000: Aditivos para la construccin - Requisitos
NB 1003-6:2000
COMITE 12.7 MORTEROS Y HORMIGONES
NB 586:1991: Hormigones - Fabricacin y conservacin de probetas
NB 604:1994: Hormigones - Requisitos generales
NB 633:1994: Morteros y hormigones - Definiciones
NB 634:1994: Hormign fresco - Toma de muestras
NB 635:1994: Hormign endurecido - Extraccin de muestras
COMIT 12.9 PUERTAS Y VENTANAS
NB 129002:2009: Puertas y ventanas - Puertas enchapadas de madera
Clasificacin y requisitos (Segunda revisin)
NB 129006:2009: Ventanas - Terminologa y definiciones (Primera revisin)
NB 129007:2007: Ventanas - Medidas normalizadas para ventanas exteriores
NB 129014:2009: Puertas - Clasificacin
NB/NA 0059:2009: Puertas y ventanas - Puertas enchapadas de madera
Definiciones (Segunda revisin) (Correspondiente a la norma NA 0059:2009)
(Anula y reemplaza a la norma NB 129001:2008)
NB/NA 0086:2010: Ventanas - Terminologa y definiciones (Segunda revisin)
(Anula y reemplaza a la norma 129006:2009) (Correspondiente a la norma NA
0086:2010)
COMITE 12.11 MATERIALES CERMICOS PARA LA CONSTRUCCIN
NB 259:1978: Azulejos cermicos
NB 1211001:2009: Ladrillos cermicos - Ladrillos huecos - Clasificacin y
requisitos (Cuarta revisin)
NB 1211003:2009: Ladrillos cermicos - Ladrillos macizos - Requisitos (Segunda
revisin)
NB/ISO 10545-1:2005: Baldosas cermicas - Muestreo y criterios de aceptacin
(Correspondiente a la norma ISO 10545-1:1995)
32
NB/ISO 10545-2:2005: Baldosas cermicas - Determinacin de las dimensiones

y del aspecto superficial (Correspondiente a la norma ISO 10545- 2:1995)
NB/ISO 13006:2005: Baldosas cermicas - Definiciones, clasificacin, requisitos
y marcaciones (Correspondiente a la norma ISO 13006:1998)
COMITE 12.13 MATERIALES DE FIBROCEMENTO
NB 673:2010: Materiales de fibrocemento - Placas onduladas Caractersticas
(Cuarta revisin)
NB 674:2010: Materiales de fibrocemento - Placas planas Caractersticas
(Tercera revisin)
COMITE 12.14 INSTALACIONES SANITARIAS
NB 688:2007: Diseo de sistemas de recoleccin y evacuacin de aguas
residuales y pluviales (Tercera revisin)
COMITE 12.15 INSTALACIONES DE AGUA
NB 689:2004: Instalaciones de agua - Diseo para sistemas de agua potable
(Segunda revisin)
COMITE 12.16
TUBERAS Y ACCESORIOS DE PLSTICO
NB 213:2012 Tuberas plsticas - Tubos de poli (cloruro de vinilo) no plastificado
(PVC-U) para conduccin de agua potable - Requisitos (Sexta revisin)
NB 707:1999: Tubos y accesorios de pared perfilada, fabricados en material
termoplstico con superficie externa corrugada y superficie interna lisa Dimensiones (Correspondiente a la norma DIN 16961-1)
NB 1069:2012: Tuberas plsticas de poli (cloruro de vinilo) no plastificado (PVCU) esquemas 40 y 80 para conduccin de agua potable - Especificaciones y
dimensiones (Segunda revisin)
NB 1216020:2012: Tubos multicapa de polietileno - aluminio - polietileno (PE-ALPE) y conexiones para la conduccin de gas natural (GN) y gas licuado de
petrleo (GLP) - Especificaciones y mtodos de ensayo (Anula y reemplaza al
ETD 1216020:2010)
COMITE 12.17 TUBERAS Y ACCESORIOS METLICOS
NB 645:2007: Tuberas de hierro dctil, acoples y accesorios para lneas de
tuberas de presin (Primera revisin)
NB 1217001:2007: Codificacin para la identificacin de tuberas que conduzcan
fluidos.
COMITE 12.20 CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS
33
NB 690:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Smbolo grfico Caractersticas generales (Primera revisin) (Correspondiente a la norma
COPANT 1614:2011)
NB 1220001:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios,
espacios urbanos y rurales - Sealizacin (Primera revisin) (Anula y reemplaza
a la norma NB 677:1996) (Correspondiente a la norma COPANT 1619:2000)
NB 1220002:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios
Escaleras (Primera revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 678:1996)
(Correspondiente a la norma COPANT 1620:2000)
NB 1220003:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios y
espacios urbanos - Equipamientos - Rodapis, pasamanos, barandas y
agarraderas (Segunda revisin) (Correspondiente a la norma COPANT
1621:2011)
NB 1220004:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios Pasillos y galeras - Caractersticas generales (Primera revisin) (Anula y
reemplaza a la norma NB 691:1996) (Correspondiente a la norma COPANT
1615:2000)
espacios urbanos - Rampas fijas adecuadas y bsicas (Segunda revisin)
NB 1220006:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios Ascensores (Primera revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 695:1997)
NB 1220007:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Espacios
urbanos y rurales - Vas de circulacin peatonales horizontales (Primera revisin)
(Anula y reemplaza a la norma NB 696:1997) (Correspondiente a la norma
COPANT 1630:2000)
NB 1220008:2001: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Espacios
urbanos y rurales - Cruces peatonales a nivel y puentes peatonales (Primera
revisin) (Anula y reemplaza a la norma NB 697:1997) (Correspondiente a la
norma COPANT 1631:2000)
NB 1220009:2003: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Equipamientos
- Grifera - Criterios de eleccin (Correspondiente a la norma COPANT
1704:2002)
34
NB 1220010:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico

Estacionamientos (Primera revisin) (Correspondiente a la norma COPANT
1702:2011)
espacios urbanos - Servicios sanitarios accesibles (Correspondiente a la norma
COPANT 1706:2007)
NB 1220013:2007: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Edificios
Puertas accesibles (Correspondiente a la norma COPANT 1705:2006)
NB 1220014:2009: Accesibilidad de las personas al medio fsico - Equipamientos
- Dispositivos de accionamiento (Correspondiente a la norma COPANT
1658:2008)
NB 1220035:2010: Bloques de hormign para mampostera - Requisitos
NB 1220039:2010
COMITE 12.22 TUBERAS DE HORMIGN
NB 686:1996: Tuberas de hormign - Tubos de hormign para alcantarillado
NB 687:1996: Tuberas de hormign - Tubos de hormign armado para
alcantarillado.
35
4.1.
OFERTA
Los habitantes de los comercios, oficinas y viviendas que estn ubicadas
alrededor de la histrica plaza 24 de Septiembre, tienen debajo de sus pies el
terreno ms caro de Santa Cruz. All el valor del metro cuadrado (m2) oscila
entre los $US 1.000 y 1.200, segn datos de las empresas inmobiliarias y
especializadas en avalos.
En la avenida Monseor Rivero, y la avenida San Martn del exclusivo barrio
Equipetrol, son las otras dos zonas donde el m2 tiene un valor elevado. Sus
costos varan de $US 800 a 1.000 y de $us 750 a 900, respectivamente.
A estas zonas top, le siguen la atractiva avenida Cristo Redentor ($US 600 a 800
el m2) entre el segundo y cuarto anillo, y la cntrica avenida Las Amricas ($US
550 a 800), un sector en el que se han erigido edificios en altura destinados a un
segmento de personas con mayores recursos econmicos.
Dentro de esta seleccin, no se han considerado los terrenos de los mercados,
pues se trata de tiendas y puestos comerciales con precios singulares. Por
ejemplo, un espacio de 5 o 6 m2 dentro de la feria Barrio Lindo llega a costar
entre $US 50.000 60.000.
Segn la Cmara de Inmobiliarias de Santa Cruz (CICRUZ), se afirma que la
capital crucea sigue siendo muy atractiva para las inversiones inmobiliarias,
tanto para el que est buscando un terreno, un departamento o una vivienda.
Todava hay muchas parcelas en varias zonas atractivas de la ciudad. Pero
unos se valorizan ms que otros. El costo de aquellos que estn sobre la avenida
San Martn y cerca al cuarto anillo, donde se construyen centros empresariales
para oficinas y comerciales, se han incrementado entre un 25 y 40% en los
ltimos dos aos.
36
4.1.1. Valor del Metro Cuadrado

Son varios los factores que influyen en el precio de un terreno. El ms importante
es su ubicacin. Es clave que el terreno est sobre un anillo, avenida o esquina y
mejor si est sobre asfalto. Adems, que disponga de todos los servicios bsicos
y si est dentro de un condominio cerrado, es un plus, pues brinda mayor
seguridad.
Precios del Metro Cuadrado en Santa Cruz
37
Los terrenos desde los 900 m2 son ms atractivos para las empresas, porque all
se pueden construir edificios en altura para departamentos u oficinas. Datos de la
Cmara Boliviana de la Construccin (CABOCO) sealan que el valor promedio
del m2 construido en la ciudad crucea est valorado en $US. 1.200, un aumento
del 100% en comparacin a los $US. 600 del 2010, el costo del m2 construido en
un rea altamente comercial de Santa Cruz, entre el primer y segundo anillo,
oscila entre los $US. 950 y $US. 1.200, incluyendo el valor del terreno. Estos
precios estn por encima del costo promedio del m2 construido en Bolivia, entre
750 $US. y 900.
4.1.2. Costo de la construccin

El costo del m2 construido depende de factores relevantes tales como la mano
de obra, materiales a utilizar, costo del terreno sobre el que se alzar la
construccin, tipo de suelo, tecnologa a utilizar, acabado o la calidad de los
materiales.
Segn la CABOCO, el costo de la mano de obra se ha incrementado en un 80%
desde hace tres aos. El jornal de un albail en 2015 era de Bs 100, pero ahora
la misma labor puede llegar a Bs 150. Los costos del m2 construido dependen de
los materiales que se utilicen, pues una construccin econmica, tiene un costo
promedio de $US 250, el estndar es $US 350 y de primera por el orden de los
$US 500. Las construcciones de lujo estn por encima de esos precios.
El informe Situacin: mercado de la construccin, de CADECOCRUZ, muestra
que en Santa Cruz se encuentran en construccin ms de un milln de metros
cuadros, de los cuales ms de 300.000 corresponden a departamentos en
edificios en altura. El informe indica que existen 3.566 departamentos en oferta.
Los precios del m2 construido en estos edificios llegan a costar entre $US. 1.200
y 1.800.
Hay distintos tipos de terreno y los terrenos son valiosos segn el uso que se le
va a dar y el valor del terreno est estrictamente relacionado a eso. Los terrenos
son valiosos por lo que se puede desarrollar en ellos. El precio del terreno sigue
nfimamente pequeo comparado al negocio que uno pueda hacer en l. Si se
va a construir una casa, el terreno puede ser ridculamente caro, pero si adems
se va edificar un shopping, el terreno no va a representar entre el 5 10% de la
38
inversin total.Entonces la incidencia de los terrenos productivos en Bolivia es

absolutamente bajo para un negocio. En otros pases la incidencia del terreno es
del 70% sobre la inversin.
4.2.
DEMANDA
El desarrollo de proyectos inmobiliarios verticales para viviendas y para oficinas
no se detiene. Segn la Cmara Departamental de la Construccin (CADECO),
con datos del Observatorio Urbano 2015, en la actualidad se gestan 22 edificios
de oficinas y 96 habitacionales en Santa Cruz.
Justamente esta referencia derivada del estudio que tambin se aplic en La Paz
y Cochabamba, muestra a la ciudad de los anillos como la ms dinmica en la
edificacin de este tipo de obras. En La Paz, en la categora solo de oficinas se
ejecutan 21 edificios de oficinas y 56 de departamentos. En Cochabamba, 80
solo de departamentos y no se tiene registros de oficinas.
Respecto a los alcances de los proyectos, en el caso de Santa Cruz, se deduce
que a la conclusin de la construccin de los edificios se dispondrn de 617
oficinas y 1.500 departamentos.
Los datos del Observatorio respaldan el crecimiento y la apuesta del sector en
nuevos proyectos inmobiliarios. La inversin privada del sector ronda los $US.
2.000 millones.
El dficit habitacional en la mancha urbana crucea empuja a la construccin de
edificios de departamentos, en Santa Cruz un 40% tiene casa propia, un 27%
vive en alquiler, un 12% en anticrtico y un 19% en casa prestada. Segn el INE,
Santa Cruz cuenta con una poblacin de 2,6 millones de habitantes. A pesar de
resaltar la importancia de las obras en la categora habitacional, se estima que
estos coparn el crecimiento vegetativo y no la demanda real.
Respecto a los edificios de oficinas, la tendencia es motivada por el aterrizaje de
multinacionales y franquicias que visibilizan a Santa Cruz como un centro
estratgicos para los negocios.
Las 617 oficinas en construccin cubrirn un segmento de las 22.000 empresas
con base operativa en Santa Cruz. Indic que si bien el mercado de proyectos de
oficinas empresariales ha cobrado fuerza, falta explotar la demanda de oficinas
para las pequeas y medianas empresas.
39
4.2.1. Conclusiones
De las proyecciones, el sector privado prev desarrollar ocho nuevos
megaproyectos de edificios habitacionales y de vivienda por un valor de $US.
1.300 millones para cubrir el dficit habitacional en Santa Cruz de la Sierra, que
incluye la construccin de oficinas.
Esas condiciones siguen favoreciendo a varias compaas internacionales de
retail, alimentos, bebidas, hotelera, vehculos, maquinaria e insumos para el
sector agrcola y pecuario, que deciden ingresar a Bolivia iniciando en Santa
Cruz, para luego pasar a otros mercados del interior del pas, como La Paz y
Cochabamba.
Por tanto se tiene como datos interesantes para la consideracin de nuevas
inversiones inmobiliarias en Santa Cruz, los siguientes aspectos:
El tipo de obras que ms se construye es la vivienda unifamiliar, en un
36,39% del total de obras construidas en el departamento.
Le siguen las construcciones destinadas a vivienda y comercio con un
36,07%.
Los edificios de departamentos representan aproximadamente un 7% del
total de las obras.
El estrato socioeconmico ms numeroso es el de nivel medio con un
45%, le sigue el de media-baja con un 25%, luego el de media-alta con un
15%, el bajo con un 10% y por ltimo el alto equivalente a un 5% de la
poblacin.
De la muestra estudiada, un 30% de la poblacin tiene las edades
comprendidas entre los 31 y 40 aos, un 26% de 25 a 30 aos, 20% de 41
a 50 aos, 12% de 18 a 24 aos y 12% tambin de 50 aos en adelante.
Casi un 43% de la poblacin tiene vivienda propia, y el resto vive en
alquiler o en vivienda prestada de algn familiar o amigo.
Santa Cruz de la Sierra es la ciudad donde se da la mayor intencionalidad
de compra con un 72,30%, y el precio promedio de compra de un
inmueble oscila los $US.70.000. El tipo de inmueble que prefieren los compradores, son las casas de barrio
en un 45%, los lotes para construir tienen una preferencia de casi el 8%,
40
luego las casas en condominio con un 6% y le siguen los departamentos

con un 1,5%. El resto de la poblacin no compra ningn inmueble.
Un 51% de la poblacin comprar su casa con un crdito bancario, el 36%
con crdito y en efectivo y un 13% en efectivo.
Las zonas preferidas para vivir por que ofrecen mayor seguridad son:
norte (10%), sur (9,5%), este (4,5%), Sirari (oeste, 1,7%), Villa 1ro de
mayo (sur este, 1,7%), oeste (1,5%), centro (1,2%), Plan 3000 (sur este,
1%) y el resto no creen que exista ninguna zona segura.
41
5.1.
MACROLOCAZACIN
El edificio ALCOCER se construir en la Repblica de Bolivia, Departamento de
Santa Cruz de la Sierra y la ciudad de Santa Cruz.
5.2.
MICROLOCAZACIN
La construccin est prevista y ubicada en el sud oeste de la ciudad de Santa
Cruz de la Sierra, en la interseccin de la Av. Escuadrn Velazco y calle
Membiray, tal como se muestra en el siguiente plano y el plano de sitio:
42
PLANO DE SITIO
OT
FIN
.
E
M 12
17
,4
m
,7
19
18
,9
19
m
,6
EM
R
BI
AY
AD
CU
ES
O
ZC
LA
E
NV
RO
43
6.1
NORMATIVA ESPECIAL
De la Ubicacin:
Se encuentra situado en la interseccin de la Av. Escuadrn Velazco y calle
Membiray, zona Sud Oeste, perteneciente al Barrio El Pira, UV 28, manzano 12.
Los Parmetros de Edificacin son los siguientes:
a) rea Mxima a Cubrir (AMC).- Es el porcentaje de la superficie del lote
destinada a la ocupacin del suelo por una edificacin, de acuerdo a lo
siguiente:
Se considera la proyeccin de todas las plantas del edificio sobre el terreno;
exceptuando stanos, semistanos, la proyeccin de aleros, cornisas,
marquesinas y estructuras desmontables para garaje.
El voladizo sobre va es computable como parte de AMC y del AME.
En los Patrones de Asentamiento que consideran retiro frontal obligatorio, se
permiten voladizos sobre este retiro, los mismos que deben ser computados
en el AMC y en l AME.
Se cuantifica la ocupacin de un porcentaje de la superficie real del lote, de
acuerdo a la siguiente frmula:
AMC = (%) x Superficie Real de Lote
El porcentaje o coeficiente de edificacin est determinado de acuerdo a las
caractersticas del sitio urbano, que se encuentra definido en la Cartilla
Normativa de cada Patrn de Asentamiento.
Se prohben los voladizos sobre los retiros posteriores y laterales.
b) rea Mxima a Edificar (AME).- Es la superficie total a ser edificada o la
sumatoria de las superficies de todas las plantas a ser emplazadas al interior
44
del lote; el rea ocupada por el semistano (ver esquemas de definicin de

semistano) se computa en un 50%; en el caso particular de un lote con
accesos de vas a diferente nivel para la definicin del semistano se
considerar el nivel de la va inferior. Se debe tomar en cuenta lo siguiente:
b.1) No se computan en AME el rea ocupada por el rea Mnima Verde;
(AMV).
b.2) En stano, se recomienda un mximo de 2 stanos, mayor cantidad de
stanos est condicionada a estudios de geotecnia y clculo estructural
y mtodo constructivo a emplear. En caso de tener espacios para
actividades econmicas o apertura de ventanas se computar como el
50% para AME.
b.3) No se computan en AME la circulacin vertical y horizontal compuesta
por caja de escaleras y palieres, caja de ascensores, pasillos de
accesos a los departamentos y equipamientos registrados como rea
de uso comn no se cuantifican; el palier de acceso a las circulaciones
verticales y horizontales en planta baja tampoco son objeto de clculo.
b.4) En conjuntos y proyectos de infraestructura y equipamiento (ms de 10
unidades funcionales), bajo rgimen de condominio y/o propiedad
horizontal, es obligatoria la incorporacin de una sala de copropietarios
y el equipamiento de acompaamiento mnimo, esta superficie debe ser
registrada ante el Registro de Derechos Reales de La Paz como de uso
comn y no es objeto de clculo en el AME.
b.5) En conjuntos y proyectos de infraestructura y equipamiento (ms de 10
unidades funcionales), bajo rgimen de condominio y/o propiedad
horizontal las reas destinadas a equipamiento socio cultural, deportivo,
recreativo, salud, educacin, y otros de uso pblico sern registradas
como reas de uso comn en el Registro de Derechos Reales de La
Paz y NO sern consideradas para el clculo del AME.
b.6) Las terrazas que no contemplen edificaciones de ningn tipo, salvo las
que garanticen su accesibilidad, (caja de escaleras, pozo y sala de
mquina de ascensores), cubiertas sin cerramiento completo,
dependencias pequeas con destino a servicios sanitarios y/o apoyo al
uso y destino de terraza, NO son superficies de clculo en AME, ni para
45
la altura mxima de fachada AMF. El Ejecutivo Municipal establecer su

aplicacin y determinacin de porcentajes.
b.7) Las reas destinadas a ductos de basura, de instalaciones y ventilacin,
la provisin de servicios bsicos (agua, energa elctrica, alcantarillado,
telecomunicaciones y gas como ser tanques de agua y/o cisternas,
transformadores, espacios para la instalacin de equipos
termomecnicos, donde no habiten o trabajen personas) NO son
superficies de clculo y cumplirn los requerimientos establecidos por
las empresas proveedoras de servicios bsicos y construidos
guardando las normas de seguridad vigentes.
El AME es determinado multiplicando la superficie legal por un
porcentaje (%) definido de acuerdo a las caractersticas del sitio urbano
que se encuentra definido en la Cartilla Normativa de cada Patrn de
Asentamiento:
AME = (%) x Superficie Legal de Lote
El parmetro AME podr ser modificado nica y exclusivamente por la
aplicacin de los incentivos a la inversin que estn condicionados por
la superficie del predio y definidos en las cartillas normativas.
c) Altura Mxima de Fachada (AMF).- Es la longitud vertical de la edificacin
medida desde el nivel de la acera de la va, o suelo acondicionado, hasta el
lmite superior habitable de la fachada. (No incluye las cubiertas inclinadas,
los parapetos, tanques elevados, salas de mquinas, terrazas accesibles de
uso comn u otras instalaciones tcnicas).
En los casos que la altura de edificacin para uso habitacional est fijada en
nmero de plantas, cada planta considerar una altura promedio de 3,00 mts
de altura. En zcalo se recomienda una altura libre interior de 3,50 mts, en
caso de ser 2 zcalos la altura mxima permisible de ambos es de 8,00 mts.
En el caso de un lote sobre va con pendiente, se computa la altura de
fachada tomando de referencia el punto medio de la pendiente del frente del
lote; es decir el punto medio entre la cota mnima y la cota mxima.
En el caso de predios con frentes de lote mayores a los previstos en cada
cartilla o patrn de asentamiento, el clculo se lo har fijando puntos medios
por tramos.
46
La AMF en la fachada posterior debe ser igual en nmero de plantas y/o

metros a la establecida para la fachada frontal o del Patrn predominante. La
altura de las edificaciones al interior del lote ser el promedio de las alturas
frontal y posterior, esta se aplica tambin a lotes emplazados en esquina.
47
d) Retiro Mnimo de las Edificaciones (RME).- Es el espacio medido entre el

lmite de la edificacin y el lmite del lote.
Se consideran 3 tipos de Retiro Mnimo: Frontal, Lateral y Posterior.
d.1) Retiro Mnimo Frontal es el espacio medido en sentido perpendicular
desde el lmite exterior de la fachada hasta la Lnea Municipal (ancho
de va planificado).
La posibilidad de ocupacin del retiro frontal y la proyeccin de volados
estn establecidas explcitamente en cada Cartilla Normativa.
La ocupacin de voladizos sobre va pblica y dentro del lote, estn
establecidas en cada Cartilla Normativa.
En los Patrones de Asentamiento que consideran retiro frontal
obligatorio, se permiten voladizos mismos que deben ser computados
en el AMC y en el AME.
Se permite la implantacin de marquesinas a una altura no menor a
3,00 mts. en el punto ms bajo.
d.2) Retiros Mnimos Laterales son requeridos para fenestracin y ventilacin
y su dimensin se encuentra sealada en las Cartillas Normativas de
cada Patrn de Asentamiento.
En los patrones que permiten el adosamiento o pareamiento, las
edificaciones, a partir de la segunda (2) planta, debern ocupar como
mximo el 50 % de la longitud lateral del lote; la primera (1) planta o
planta baja no ser tomada en cuenta para limitacin de adosamiento.
En los Patrones de Asentamiento que permiten edificaciones con siete
(7) plantas, el retiro deber respetar 3,00 mts. hasta la sptima (7)
planta y la distancia para edificaciones de altura mayor a siete (7)
plantas es la siguiente:
48
APLICACIN DE RETIROS LATERALES

Planta
desde
Planta
Retiro Mnimo metros
hasta
3,00
desde
hasta
11
3,50
desde
12
hasta
15
4,00
desde
16
hasta
19
4,50
desde
20
hasta
23
5,00
desde
24
hasta
27
5,50
desde
28
hasta
31
6,00
desde
32
hasta
35
6,50
desde
36
hasta
39
7,00
desde
40
hasta
43
7,50
desde
44
hasta
47
8,00
desde
48
hasta
51
8,50
desde
52
hasta
55
9,00
desde
56
hasta
59
9,50
desde
60
hasta
63
10,00
La dimensin de retiro obtenida debe ser aplicada desde planta baja y a

lo largo de toda la altura de la edificacin. En el caso de patrones de
asentamiento que contemplen zcalos, los retiros del cuadro anterior,
se aplicarn solo en torre.
El retiro lateral opcional de ninguna forma podr contar con servidumbre
de vista en una distancia inferior a la determinada en la Cartilla
Normativa correspondiente y a computarse desde el muro del predio
colindante. Asimismo se deja establecido que el adosamiento o pareo
no necesariamente deber ser continuo, criterio aplicable para planta
baja y semistano.
Se define el retiro lateral mnimo, otorgando la posibilidad de adosarse
al lote vecino en un 50 % de la profundidad del lote. De no adecuarse el
lote a la posibilidad de este adosamiento, se podr dejar un retiro
variable a partir de 0,01 mts sin la posibilidad de apertura de vanos en
este 50 %, hasta el retiro mnimo establecido en las cartillas normativas
debiendo respetar de forma obligatoria el retiro en el otro 50 %, del total
de la profundidad del predio.
49
La restriccin del 50% de adosamiento ser aplicada a partir de la

segunda planta. La primera planta o planta baja no ser tomada en
cuenta para la limitacin de adosamiento.
Dependiendo del Patrn de Asentamiento se admite un rea de servicio
y/o de apoyo a la vivienda que puede estar integrada a la misma en el
retiro lateral del predio (no ms a 1 planta y altura mxima de 3,00 mts.)
sin que esta exceda en 30% de la profundidad del lote. Esta rea es
computable en AMC y AME.
Para predios ubicados en esquina, el rea de servicio podr ser
emplazada en uno de los retiros laterales cuya extensin no podr
exceder el 30 % de la profundidad del lote y sin la ocupacin del retiro
frontal.
En caso de que se formarn reas intersticiales entre construcciones
colindantes, stas sern acondicionadas para el uso pblico
precautelando condiciones de seguridad.
e) rea Mnima de Parqueo (AMP).- Es el rea mnima requerida dentro de un
lote o edificio destinado al estacionamiento temporal o permanente de
vehculos automotores.
Nmero mnimo de parqueo. Por cada 150,00 m de AME se deber dotar un
rea de parqueo, de acuerdo a la siguiente frmula:
N de Parqueos = AME / 150,00 m
Las dimensiones mnimas de un espacio o rea de parqueo de uso privado o
pblico estarn determinadas en la Cartilla Normativa respectiva.
El rea podr ser cubierta o descubierta. En caso de que est ubicada en
parte del retiro lateral, podr tener una cubierta con estructura ligera y
desmontable.
En caso de que los parqueos se encuentren directamente hacia la va, se
permite que los mismos estn juntos, con un ancho mnimo de 3,00 mts, sin
alterar la continuidad de la acera.
Las reas de retiros para estacionamiento vehicular no deben interferir la
circulacin peatonal. Si el acceso al edificio y la salida del parqueo estn
separados, debe existir entre ambos, un tramo de acera que cubra la
distancia de al menos 1,20 mts de ancho de distancia libre.
50
Las rampas de acceso a los parqueos deben tener una pendiente no mayor
18% (Anexo I Sistemas Viales).
No es obligatoria la aplicacin de este parmetro de edificacin a los predios
ubicados en graderas, callejones menores a 4,00 mts, sectores de
circulacin peatonal o en vas con pendiente mayor a 20 %.
El ancho mnimo del rea de maniobra ser de 4,00 mts.
f)
rea Mnima Verde (AMV).- Es la superficie destinada al cultivo y

mantenimiento obligatorio de especies vegetales, en exteriores e interiores,
51
patios interiores descubiertos y en balcones o terrazas semicubiertas con

losa hasta una distancia no mayor a la altura efectiva de piso.
En propiedad horizontal bajo rgimen de condominio las AMV
obligatoriamente deben ser objeto de clculo como superficie cubierta o
descubierta, pudiendo ser de propiedad comn o privada.
El AMV solo se computa en superficie horizontal, y debe ser de carcter
permanente.
Para el efecto podrn ser utilizados retiros, superficies intersticiales y
terrazas, en este ltimo caso, las estructuras deben estar diseadas,
calculadas y acondicionadas, previendo cargas adicionales para drenajes e
impermeabilizaciones.
El AMV no se computar en el AME, como estmulo a la naturacin de las
edificaciones.
En retiros frontales, que son parte del AMV se permite la construccin de
instalaciones especiales (cmara transformador, instalacin elctrica,
sanitaria, gas domiciliario, telefnica, entre otros) siempre que sean
naturadas.
En retiros laterales que son parte del AMV se debe cumplir con lo establecido
en el Cdigo Civil respecto a la distancia de los rboles hacia los vecinos. En
reas de Riesgo, el AMV no puede ser implementado sobre Suelo Pleno.
rea Comercial:
El rea comercial en nuestro equipamiento, nos permitir limpiar las calles de
comerciantes que hoy en da estn asentados en las calles y aceras, totalmente
en forma desordenada, nuestro equipamiento permitir ordenarlos en ambientes
confortables y locales aptos para todo tipo de comercio en la que todos los pisos
del ambiente comercial permitirn al comerciante estar al nivel de otros pases
vecinos y se busca que este sea al inicio de este tipo de equipamientos como
una solucin a la situacin actual de los gremiales u otros tipos de comercio
especial que hoy en da perjudican al ciudadano en el desorden urbano.
52
53
6.2. PARMETROS DE EDIFICACIN PARA LA DIVISIN Y PARTICIN

a) rea de Lote Edificable (ALE).- Es la superficie mnima de lote determinada
de acuerdo a las caractersticas del sitio urbano.
La superficie legal del lote, sealada en testimonios de propiedad, deber ser
la base de cuantificacin para el parmetro de edificacin para la Divisin y
Particin de rea de Lote Edificable, los mismos que estarn reflejados en
los planos aprobados de la edificacin; en esta superficie, se tomarn en
cuenta las afectaciones, ensanche de va y/o reas residuales.
Cuando un lote se encuentra por debajo del 50% del rea Mnima de Lote
Edificable, el interesado podr presentar un proyecto individual haciendo
referencia volumtrica de las edificaciones de predios vecinos inmediatos y
ste ser evaluado caso por caso por la Sub alcalda respectiva que deber
emitir Resolucin Administrativa de aprobacin de la edificacin.
b) Frente Mnimo de Lote (FML).- A efectos de establecer la divisin y particin
se considera Frente Mnimo de Lote a la longitud mnima, medida de extremo
a extremo del lote en forma paralela a la va de acceso.
Si la longitud del frente del lote es menor a la establecida por el Patrn de
Asentamiento, el clculo del AME, estar condicionado a la aplicacin de los
parmetros de edificacin, sin penalizacin al volumen de edificacin.
Cuando un lote se encuentra por debajo del 50% del frente mnimo, el
interesado podr presentar un proyecto individual haciendo referencia
volumtrica de las edificaciones de predios vecinos inmediatos y ste ser
evaluado caso por caso por la Subalcalda respectiva que deber emitir
Resolucin Administrativa de aprobacin de la edificacin.
54
Para lotes en esquina, se deber definir el Frente de Lote:

b.1) Considerando el frente que cumpla con la longitud mnima del FML;
b.2) Tomando en cuenta la Jerarqua Vial establecida en el Anexo I
b.3) En el caso de existir vas de igual Jerarqua Vial, se considera el frente
de mayor longitud.
6.3.
PATRN DE ASENTAMIENTO
El patrn de asentamiento definido para el presente proyecto, sigue la norma
emitida por el Gobierno Autnomo Municipal de Santa Cruz de la Sierra, en las
cuales se toman en cuenta aspectos como las reas mnimas y la aplicabilidad al
terreno.
Estos elementos se muestran a detalle en el siguiente cuadro.
6.4.
RELACIN DE SUPERFICIES
Finalmente como resultado de la distribucin de reas del proyecto
arquitectnico, se muestra la relacin de superficies por niveles. Ver subsiguiente
cuadro.
6.5.
PLANOS DE CONSTRUCCIN
De acuerdo a lo especificado, los planos distribucin por niveles y fachadas se
muestran en anexo aparte del presente proyecto.
55
CENTRO - 3C NORMATIVA ESPECIAL PATRON DE

ASENTAMIENTO
AML
FML
AMC
AME
AMF
REA MINIMA DE LOTE

FRENTE MNIMO DE LOTE
AREA MAXIMA A SOTANO 1
CUBRIR
SOTANO 2
Va Menor a 5 m.
Va Menor a 8 m.
REA MXIMA A Va Menor a 10 m.
EDIFICAR
Va Menor a 12 m.
Va Menor a 15 m.
Va de 15 m. adelante
Va Menor a 5 m.
Va Menor a 8 m.
Va Menor a 10 m.
REA MXIMA
Va Menor a 12 m.
DE FACHADA
Va Menor a 15 m.
Va de 15 m. adelante
RME
AMP
AMV
V
RETIROS
MNIMOS DE
EDIFICACIN
REA MNIMA DE
PARQUEO
REA MINIMA
VERDE
VOLADIZOS
FRENTE
LATERAL
FONDO
Para apertura de vanos
PATRON DE
APLICACIN
ASENTAMIENTO
AL TERRENO
PROYECTO
M2
150 m
8m
100%
100%
180%
250%
320%
390%
480%
755%
2 plantas
3 plantas
4 plantas
5 plantas
6 plantas
(2 zcalos)
7 plantas
(2 zcalos)
OPCIONAL
OPCIONAL
OPCIONAL
2m
OBLIGATORIO
OBSERVACIONES
728,06 m2
728,06
728,06 m2
728,06 m2
728,06
728,06
100
100
5.496,85 m2
5.496,85
755
16
26,32
23,17
32,59
2,50 x 5,00 c/150 m2
160
10%
Va de 5 menor a 8 m.
Va de 8 menor a 12 m.
Va igual o mayor a 10 m.
APLICACIN AL
0,50 m
0,75 m
1,00 m
72,81 m2
72,81
10
1,00
56
RELACIN DE SUPERFICIES:
PLANTA
Stano 1
Stano 2
Parqueos
17
Superficie
(m2)
212,50
Local 1
42,60
Local 2
38,20
Local 3
53,00
Local 4
108,90
Local 5
78,50
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
144,50
DESCRIPCIN
Oficinas Bancarias
Local 1
Local 2
Planta 1
Local 3
Local 4
Local 5
Local 6
Oficinas Bancarias
Oficina 1
Oficina 2
Oficina 3
Oficina 4
Planta 2
Oficina 5
Oficina 6
Oficina 7
Oficina 8
Oficina 9
Oficina 10
Oficina 1
Oficina 2
Planta 3
Oficina 3
Oficina 4
Oficina 5
Oficina 1
Oficina 2
Planta 4
Oficina 3
Oficina 4
Oficina 5
Oficina 1
Planta 5
Oficina 2
Oficina 3
Oficina 4
Cantidad
33,20
29,90
20,50
19,80
24,30
79,20
139,50
27,90
21,00
22,40
18,90
26,80
29,60
24,20
39,40
33,80
33,40
60,10
93,50
86,80
87,50
181,60
59,10
91,80
86,30
91,90
181,90
62,50
93,60
86,00
94,90
57
Oficina 5
Oficina 1
Planta 6
Oficina 2
Oficina 3
Auditorio
Oficina 1
Oficina 2
Planta 7
Oficina 3
Oficina 4
Oficina 5
Oficina 6
Oficina 1
Oficina 2
Oficina 3
Oficina 4
Oficina 5
Oficina 6
Planta 8
Oficina 7
Oficina 8
Oficina 9
Oficina 10
Oficina 11
Oficina 12
Oficina 13
Oficina 14
Oficina 1
Oficina 2
Oficina 3
Oficina 4
Oficina 5
Oficina 6
Planta 9
Oficina 7
Oficina 8
Oficina 9
Oficina 10
Oficina 11
Oficina 12
Oficina 13
Oficina 14
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
TOTAL M2
181,50
93,73
86,59
115,60
228,00
62,50
98,30
87,40
89,90
81,10
96,50
39,85
23,80
29,92
21,10
21,10
26,40
37,50
34,30
34,20
24,20
19,70
27,20
30,60
24,20
37,80
22,90
29,00
20,90
20,80
26,90
37,10
33,90
34,00
23,00
19,50
27,90
30,00
24,00
8.250,26
58
7.1.
INVERSIONES
Las inversiones son:
POR REALIZARSE
7.2.
Terreno:
350.000 $US
Construccin: 8.250,26 m2
5.000.000 $US.
Tiempo de Construccin:
2 aos
Tiempo de Venta:
3 aos
PRESUPUESTO
Se han elaborado planillas tomando en cuenta los siguientes aspectos:
Presupuesto general
Desglose de insumos por tem: Materiales
Desglose de insumos por tem: Mano de obra
Desglose de insumos por tem: Equipo y Maquinaria
Desglose de insumos general. Materiales
Resumen por grupos
59
ANLISIS DE PRECIO UNITARIO

PRO YECTO : EDIFICIO ALCO CER
Actividad:
1 - INSTALACIO N DE FAENAS
Unitario:
GLB
Cantidad:
1.00
Moneda: Dolares Americanos

%
Descripcin
Und.
Precio
Precio
Cantidad Productiv. Improductivo Productiv.
Costo
Total
1.- MATERIALES
DEPOSIT O DE MAT ERIALES (ALQUILER)
PZA
1,00000
70,000
70,000
LET RERO DE OBRA
PZA
1,00000
250,000
250,000
OFICINA EN OBRA
PZA
1,00000
100,000
100,000
TO TAL MATERIALES
420,000
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
6,00000
3,030
18,180
AYUDANT E
HR.
6,00000
1,796
10,776
MANO DE OBRA INDIRECT A - % DE MANO DE OBRA DIRECT A
0,00%
0,000
TO TAL MANO DE O BRA
28,956
3.- EQ UIPO , MAQ UINARIA Y HERRAMIENTAS

0,00000
0,000
0,000
6,00%
1,737
TO TAL EQ UIPO , MAQ UINARIA Y HERRAMIENTAS
1,737
HERRAMIENT AS - % DEL T OT AL DE MANO DE OBRA
0,00%
0,000
4.- RECARGO S
BENEFICIOS SOCIALES - % DEL T OT AL DE MANO DE OBRA
0,00%
0,000
14,94%
4,326
TO TAL RECARGO S
4,326
GAST OS GENERALES - % De 1+2+3
12,50%
56,337
GAST OS FINANCIEROS - % DE 1+2+3
10,00%
45,069
IMPUEST O AL VALOR AGREGADO - % DEL T OT AL DE MANO DE OBRA

5.- GASTO S GENERALES Y ADMINISTRATIVO S
T RANSPORT E, MANIPULEO Y ALMAC. - % DEL T OT AL DE MAT ERIALES
0,00%
0,000
TO TAL GASTO S GENERALES Y ADMINISTRATIVO S
101,406
6.- UTILIDAD
UT ILIDAD - % DE 1+2+3
15,00%
67,604
TO TAL UTILIDAD
67,604
3,09%
19,282
7.- IMPUESTO S A LAS TRANSACCIO NES

IMPUEST O A LAS T RANSACCIONES - % DE 1+2+3+4+5+6
TO TAL IMPUESTO S A LAS TRANSACCIO NES
19,282
TO TAL PRECIO UNITARIO
643,311
60

PRO YECTO : CO O PERATIVA PRO BO L
Actividad:
2 - REPLANTEO Y CO NTRO L DE O BRAS
Unitario:
GLB
Cantidad:
1.00

%
De scripcin
Pre cio
Pre cio
Costo
Und.
Total
MADERA DE CONST RUCCION
P2
150,00000
1,149
172,350
EST ACAS DE MADERA
PZA
10,00000
0,574
5,740
CLAVO
KG
4,00000
1,867
7,468
ALAMBRE DE AMARRE
KG
5,00000
1,860
9,300
TO TAL MATERIALES
194,858
1.- MATERIALES
2.- MANO DE O BRA

ALARIFE
HR.
50,00000
1,796
89,800
T OPOGRAFO
HR.
50,00000
3,210
160,500
0,00%
0,000
250,300

0,00000
0,000
0,000
6,00%
15,018
15,018
0,00%
0,000
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
37,395
TO TAL RECARGO S
37,395
12,50%
57,522
10,00%
46,018
0,00%
0,000
103,540
6.- UTILIDAD
15,00%
69,026
TO TAL UTILIDAD
69,026
3,09%
20,707

20,707
690,844
61

Actividad:
2 - REPLANTEO Y CO NTRO L DE O BRAS
Unitario:
GLB
Cantidad:
1.00

%
Descripcin
Precio
Precio
Costo
Und.
Total
P2
150,00000
1,149
172,350
EST ACAS DE MADERA
PZA
10,00000
0,574
5,740
CLAVO
KG
4,00000
1,867
7,468
ALAMBRE DE AMARRE
KG
5,00000
1,860
9,300
TO TAL MATERIALES
194,858
1.- MATERIALES
2.- MANO DE O BRA

ALARIFE
HR.
50,00000
1,796
89,800
T OPOGRAFO
HR.
50,00000
3,210
160,500
0,00%
0,000
250,300

0,00000
0,000
0,000
6,00%
15,018
15,018
0,00%
0,000
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
37,395
TO TAL RECARGO S
37,395
12,50%
57,522
10,00%
46,018

0,00%
0,000
103,540
6.- UTILIDAD
15,00%
69,026
TO TAL UTILIDAD
69,026
3,09%
20,707

20,707
690,844
62

Actividad:
3 - DEMO LICIO N DE HO RMIGO N + RETIRO DE ESCO MBRO S
Unitario:
M3
Cantidad:
210.13

%
Descripcin
Und.
Precio
Precio
Costo
Total
1.- MATERIALES
0,00000
0,000
0,000
TO TAL MATERIALES
0,000
2.- MANO DE O BRA

AYUDANT E
HR.
0,07000
1,796
0,126
ESPECIALIST A RET ROEXCAVADORA
HR.
0,07000
3,210
0,225
0,00%
0,000
0,350

RET ROEXCAVADORA
HR.
0,20000
100,00%
21,000
52,400
10,480
VOLQUET A 12 M3
HR.
0,08584
100,00%
4,160
22,780
1,955
6,00%
0,021
12,456
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
0,052
TO TAL RECARGO S
0,052
12,50%
1,601
10,00%
1,281
0,00%
0,000
2,882


6.- UTILIDAD
15,00%
1,921
TO TAL UTILIDAD
1,921
3,09%
0,546

0,546
18,208
63

Actividad:
4 - EXCAVACIO N CO N MAQ UINARIA
Unitario:
M3
Cantidad:
4769.04

%
Descripcin
Und.
Precio
Precio
Costo
Total
1.- MATERIALES
0,00000
0,000
0,000
TO TAL MATERIALES
0,000
2.- MANO DE O BRA

AYUDANT E
HR.
0,07000
1,796
0,126
ESPECIALIST A RET ROEXCAVADORA
HR.
0,07000
3,210
0,225
0,00%
0,000
0,350

RET ROEXCAVADORA
HR.
0,30000
100,00%
21,000
52,400
15,720
VOLQUET A 12 M3
HR.
0,08584
100,00%
4,160
22,780
1,955
6,00%
0,021
17,696
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
0,052
TO TAL RECARGO S
0,052
12,50%
2,256
10,00%
1,805
0,00%
0,000
4,061


6.- UTILIDAD
15,00%
2,707
TO TAL UTILIDAD
2,707
3,09%
0,768

0,768
25,635
64

Actividad:
5 - HO RMIGO N PO BRE (CARPETA DE NIVELACIO N)
Unitario:
M3
Cantidad:
41.92

%
De scripcin
Pre cio
Pre cio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
220,00000
0,159
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,74000
17,349
12,838
TO TAL MATERIALES
55,625
3,030
6,060
1,796
45,259
1.- MATERIALES
34,980
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
2,00000
AYUDANT E
HR.
25,20000
0,00%
0,000
51,319

MEZCLADORA DE HORMIGON 300 LT S
HR.
1,00000
2,850
2,850
6,00%
3,079
5,929
100,00%
1,150
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
7,667
TO TAL RECARGO S
7,667
12,50%
14,109
10,00%
11,287
0,00%
0,000
25,396


6.- UTILIDAD
15,00%
16,931
TO TAL UTILIDAD
16,931
3,09%
5,033

5,033
167,901
65

Actividad:
6 - HO RMIGO N PARA LO SA RADIER
Unitario:
M3
Cantidad:
355.30

%
Descripcin
Precio
Precio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
350,00000
0,159
55,650
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,95000
17,349
16,482
CLAVO
KG
0,90000
1,867
1,680
SIKA IMPERMEABILIZANT E
M3
7,00000
2,150
15,050
TO TAL MATERIALES
96,669
1.- MATERIALES
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
8,00000
3,030
24,240
AYUDANT E
HR.
17,00000
1,796
30,532
ENCOFRADOR
HR.
6,00000
3,030
18,180
0,00%
0,000
72,952

HR.
1,00000
100,00%
1,150
2,850
2,850
VIBRADOR DE HORMIGON MIKAS-GY1830
HR.
0,80000
100,00%
1,160
2,151
1,721
6,00%
4,377
8,948

4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
10,899
TO TAL RECARGO S
10,899
12,50%
22,321
10,00%
17,857

0,00%
0,000
40,178
6.- UTILIDAD
15,00%
26,785
TO TAL UTILIDAD
26,785
3,09%
7,924

7,924
264,355
66

Actividad:
7 - CO LUMNAS DE HO RMIGO N ARMADO
Unitario:
M3
Cantidad:
322.77

%
De scripcin
Pre cio
Pre cio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
350,00000
0,159
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,90000
17,349
15,614
P2
80,00000
1,149
91,920
CLAVO
KG
2,00000
1,867
3,734
TO TAL MATERIALES
174,725
1.- MATERIALES
55,650
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
10,00000
3,030
30,300
AYUDANT E
HR.
17,00000
1,796
30,532
ENCOFRADOR
HR.
18,00000
3,030
54,540
0,00%
0,000
115,372

HR.
1,00000
100,00%
1,150
2,850
2,850
HR.
0,80000
100,00%
1,160
2,151
1,721
6,00%
6,922
11,493

4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
17,237
TO TAL RECARGO S
17,237
12,50%
37,699
10,00%
30,159

0,00%
0,000
67,858
6.- UTILIDAD
15,00%
45,239
TO TAL UTILIDAD
45,239
3,09%
13,346

13,346
445,270
67

Actividad:
8 - VIGAS DE HO RMIGO N ARMADO
Unitario:
M3
Cantidad:
209.25

%
Descripcin
Precio
Precio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
350,00000
0,159
55,650
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,92000
17,349
15,961
P2
70,00000
1,149
80,430
CLAVO
KG
2,00000
1,867
3,734
TO TAL MATERIALES
163,582
1.- MATERIALES
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
10,00000
3,030
30,300
AYUDANT E
HR.
20,00000
1,796
35,920
ENCOFRADOR
HR.
18,00000
3,030
54,540
0,00%
0,000
120,760

HR.
1,00000
100,00%
1,150
2,850
2,850
HR.
0,80000
100,00%
1,160
2,151
1,721
6,00%
7,246
11,817
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
18,042
TO TAL RECARGO S
18,042
12,50%
37,020
10,00%
29,616

0,00%
0,000
66,636
6.- UTILIDAD
15,00%
44,424
TO TAL UTILIDAD
44,424
3,09%
13,141

13,141
438,402
68

Actividad:
9 - HO RMIGO N PARA ESCALERAS
Unitario:
M3
Cantidad:
26.50

%
Descripcin
Precio
Precio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
350,00000
0,159
55,650
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,92000
17,349
15,961
P2
60,00000
1,149
68,940
CLAVO
KG
2,00000
1,867
3,734
TO TAL MATERIALES
152,092
1.- MATERIALES
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
10,00000
3,030
30,300
AYUDANT E
HR.
18,00000
1,796
32,328
ENCOFRADOR
HR.
18,00000
3,030
54,540
0,00%
0,000
117,168

HR.
1,00000
100,00%
1,150
2,850
2,850
HR.
0,80000
100,00%
1,160
2,151
1,721
6,00%
7,030
11,601
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
17,505
TO TAL RECARGO S
17,505
12,50%
35,108
10,00%
28,086

0,00%
0,000
63,194
6.- UTILIDAD
15,00%
42,129
TO TAL UTILIDAD
42,129
3,09%
12,474

12,474
416,163
69

Actividad:
10 - LO SA RETICULADA H PREMEZCLADO
Unitario:
M3
Cantidad:
1075.69

%
Descripcin
Und.
Precio
Precio
Costo
Total
1.- MATERIALES
P2
10,00000
1,149
11,490
CLAVO
KG
0,20000
1,867
0,373
HORMIGON PREMEZCLADO
M3
0,13000
115,000
14,950
ALAMBRE DE AMARRE
KG
0,20000
1,860
0,372
PLAST OFORM 40X40X25
PZA
1,00000
1,320
1,320
TO TAL MATERIALES
28,505
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
1,01695
3,030
3,081
AYUDANT E
HR.
1,20000
1,796
2,155
ENCOFRADOR
HR.
0,84746
3,030
2,568
0,00%
0,000
7,804

HR.
0,12000
2,151
0,258
6,00%
0,468
0,726
100,00%
1,160
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
1,166
TO TAL RECARGO S
1,166
12,50%
4,630
10,00%
3,704
0,00%
0,000
8,334


6.- UTILIDAD
15,00%
5,555
TO TAL UTILIDAD
5,555
3,09%
1,610

1,610
53,701
70

Actividad:
11 - HO RMIGO N ARMADO P/MURO S DE CO NTENCIO N
Unitario:
M3
Cantidad:
270.44

%
Descripcin
Precio
Precio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
350,00000
0,159
55,650
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,90000
17,349
15,614
P2
80,00000
1,149
91,920
CLAVO
KG
2,00000
1,867
3,734
TO TAL MATERIALES
174,725
1.- MATERIALES
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
10,00000
3,030
30,300
AYUDANT E
HR.
20,00000
1,796
35,920
ENCOFRADOR
HR.
20,00000
3,030
60,600
0,00%
0,000
126,820

HR.
1,00000
100,00%
1,150
2,850
2,850
HR.
0,80000
100,00%
1,160
2,151
1,721
6,00%
7,609
12,180
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
18,947
TO TAL RECARGO S
18,947
12,50%
39,216
10,00%
31,373

0,00%
0,000
70,589
6.- UTILIDAD
15,00%
47,059
TO TAL UTILIDAD
47,059
3,09%
13,915

13,915
464,235
71

Actividad:
12 - HO RMIGO N ARMADO P/LO SA LLENA
Unitario:
M3
Cantidad:
121.34

%
Descripcin
Precio
Precio
Costo
Und.
Total
CEMENT O PORT LAND
KG
350,00000
0,159
55,650
ARENA COMUN
M3
0,45000
17,349
7,807
GRAVA
M3
0,92000
17,349
15,961
P2
100,00000
1,149
114,900
CLAVO
KG
1.- MATERIALES
2,00000
1,867
3,734
TO TAL MATERIALES
198,052
2.- MANO DE O BRA

ALBAIL
HR.
10,00000
3,030
30,300
AYUDANT E
HR.
20,00000
1,796
35,920
ENCOFRADOR
HR.
20,00000
3,030
60,600
0,00%
0,000
126,820

HR.
1,00000
100,00%
1,150
2,850
2,850
HR.
0,80000
100,00%
1,160
2,151
1,721
6,00%
7,609
12,180
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
18,947
TO TAL RECARGO S
18,947
12,50%
42,132
10,00%
33,705

0,00%
0,000
75,837
6.- UTILIDAD
15,00%
50,558
TO TAL UTILIDAD
50,558
3,09%
14,906

14,906
497,300
72

Actividad:
13 - ACERO ESTRUCTURAL
Unitario:
KG
Cantidad:
262005.65

%
Descripcin
Und.
Precio
Precio
Costo
Total
1.- MATERIALES
ACERO EST RUCT URAL
KG
1,05000
1,150
1,208
ALAMBRE DE AMARRE
KG
0,05000
1,860
0,093
TO TAL MATERIALES
1,301
2.- MANO DE O BRA

ARMADOR
HR.
0,06001
3,030
0,182
AYUDANT E
HR.
0,08000
1,796
0,144
0,00%
0,000
0,326

0,00000
0,000
0,000
6,00%
0,020
0,020
0,00%
0,000
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
0,049
TO TAL RECARGO S
0,049
12,50%
0,206
10,00%
0,165
0,00%
0,000
0,371


6.- UTILIDAD
15,00%
0,247
TO TAL UTILIDAD
0,247
3,09%
0,071
0,071
2,384

73

Actividad:
14 - LIMPIEZA GENERAL
Unitario:
M2
Cantidad:
838.49

%
Descripcin
Und.
Precio
Precio
Costo
Total
1.- MATERIALES
0,00000
0,000
0,000
TO TAL MATERIALES
0,000
2.- MANO DE O BRA

AYUDANT E
HR.
0,90000
1,796
1,616
0,00%
0,000
1,616

0,00000
0,000
0,000
6,00%
0,097
0,097
0,00%
0,000
4.- RECARGO S
0,00%
0,000
14,94%
0,241
TO TAL RECARGO S
0,241
12,50%
0,214
10,00%
0,171
0,00%
0,000
0,385


6.- UTILIDAD
15,00%
0,257
TO TAL UTILIDAD
0,257

3,09%
0,080
0,080
2,676
74
PRESUPUESTO GENERAL
PROYECTO: EDIFICIO ALCOCER
Moneda: Dlares Americanos
TEM
DESCRIPCIN
1 INSTALACION DE FAENAS
2 REPLANTEO Y CONTROL DE OBRAS
DEMOLICION DE HORMIGON + RETIRO DE
3 ESCOMBROS
4 EXCAVACION CON MAQUINARIA
5 HORMIGON POBRE (CARPETA DE NIVELACION)
6 HORMIGON PARA LOSA RADIER
7 COLUMNAS DE HORMIGON ARMADO
8 VIGAS DE HORMIGON ARMADO
9 HORMIGON PARA ESCALERAS
10 LOSA RETICULADA H PREMEZCLADO
11 HORMIGON ARMADO P/MUROS DE CONTENCION
12 HORMIGON ARMADO P/LOSA LLENA
13 ACERO ESTRUCTURAL
14 OBRA FINA
15 LIMPIEZA GENERAL
Costo Total del Proyecto
GLB
GLB
M3
M3
M3
M3
M3
M3
M3
M3
M3
M3
KG
M2
M2
Costo Final del Proyecto
7.3.
PRECIO
UNITARIO
1,00
643,31
1,00
690,84
UND. CANTIDAD
210,13
4.769,04
41,92
355,30
322,77
209,25
26,50
1.075,69
270,44
121,34
262.005,65
838,49
7.207,80
8.250,26
COSTO
TOTAL
643,31
690,84
18,21
3.826,05
25,64
122.254,34
167,90
7.038,41
264,36
93.925,33
445,27
143.719,80
438,40
91.735,20
416,16
11.028,32
53,70
57.764,55
464,23
125.547,44
497,30
60.342,38
2,38
624.359,46
2,68
2.245,48
335,50 2.418.246,90
550,00 4.529.524,00
4.529.524,00
FINANCIAMIENTO
La posibilidad de financiamiento para llevar a cabio el presente proyecto tiene los
siguientes condicionamientos:
Monto solicitado:
4.529.524 $US.
Comisiones:
6 % SUPERVISIN
Gastos generales
100.000 $US
75
7.4.
TOTAL FINANCIAMIENTO:
5.000.000 $US.
Tiempo de Gracia solicitado:
2 aos
Plazo de Pago:
10 aos
Inters anual:
11 %
PLAN DE PAGOS
Se plantea al financiador un prstamo de 10 aos, a un inters anual del 11%,
con 8 cuotas fijas e intereses sobre saldos. El Flujo de Caja bajo las condiciones
indicadas, se muestran a detalle en la seccin respectiva.
Montos en Dlares Americanos:
AO
7.5.
CUOTA FIJA
INTERES
CUOTA A PAGAR
SALDO
550.000
550.000
5.000.000
550.000
550.000
5.000.000
625.000
550.000
1.175.000
4.375.000
625.000
481.250
1.106.250
3.750.000
625.000
412.500
1.037.500
3.125.000
625.000
343.750
968.750
2.500.000
625.000
275.000
900.000
1.875.000
625.000
206.250
831.250
1.250.000
625.000
137.500
762.500
625.000
10
625.000
68.750
693.750
INGRESOS
Los ingresos esperados, se producen por concepto de ventas de las oficinas
construidas, los locales comerciales puestos a la venta y los parqueos dispuestos
en el primer stano.
De acuerdo a la relacin de superficies y tomando en cuenta que el precio
comercial por metro cuadrado es de $US. 1.500,00 para los 8.250,26 m2
construidos, se espera un ingreso de $US. 8.356.575,00, dejando una utilidad
bruta de $US. 3.827.051,00.
La utilidad neta se la refleja en flujo de caja mostrado ms adelante, descontando
el pago de la deuda y otros accesorios de ley.
La relacin de ingresos, se muestra en el siguiente cuadro:
76
INGRESOS ESTIMADOS
Edificio ALCOCER
(Montos en Dlares Americanos)

AMBIENTES
SOTANO
FINANCIERA
40,60
38,20
53,00
108,90
10
11
12
13
14
total sup.
78,50
319,20
144,50
PLANTA 1
33,20
PROBOL
139,50
PLANTA 2
sup.planta
724,46
326007
255000
550
1500
362230
477255
144,50
29,90
20,50
19,80
24,30
79,20
27,90
21,00
22,40
18,90
26,80
29,60
PLANTA 3
60,10
93,50
86,80
87,50
PLANTA 4
59,10
91,80
86,30
PLANTA 5
62,50
93,60
86,00
PLANTA 6
93,73
86,59
115,80
206,90
216750
634,48
348964
277,40
590,80
324940
886200
181,60
509,50
590,78
324929
764250
91,90
181,90
511,00
590,71
324890,5
766500
94,90
181,50
518,50
589,82
324401
884730
296,12
588,65
323757,5
882975
139,50
Aud. EVENTOS
24,20
39,40
33,80
33,40
228,60
209250
228,56
PLANTA 7
62,50
98,30
87,40
89,90
81,10
96,50
PLANTA 8
39,85
23,80
29,92
21,10
21,10
26,40
37,50
34,30
34,20
24,20
19,70
27,20
30,60
PLANTA 9
37,80
22,90
29,00
20,90
20,80
26,90
37,10
33,90
34,00
23,00
19,50
27,90
30,00
310350
342840
515,70
589,98
324489
884970
24,20
394,07
588,60
323730
591105
24,00
387,70
588,60
323730
882900
LOSA RADIER
724,46
398453
CUBIERTA LOSA
724,46
398453
7525,8
4529524
Santa Cruz, Junio de

2016
TOTAL
UTILIDAD
8356575
3827051
77
7.6.
FLUJO DE CAJA
Para realizar la respectiva evaluacin econmica (Clculo del VAN y la TIR), se
procede a realizar el flujo de caja ms probable, tomando en cuenta aspectos
como los ingresos, que en este caso se reducen a emplear los recursos
captados exclusivamente para invertirlos en la construccin del edificio
ALCOCER. Del mismo modo se contempla un plazo mximo de venta de 3 aos,
sin considerar la captacin de fondos por concepto de pre venta, que suele ser
un recurso al que aplican las empresas constructoras en el medio local.
Debido a que se ha optado por un perodo de pago de 10 aos, en el flujo de
caja se refleja este tiempo, tomando como fuente de fondos la venta de cada
parqueo, local comercial y oficinas, inclusive considerando los ambientes a ser
empleados por la propia institucin.
Al cabo del lapso de los 2 aos propuestos como tiempo de construccin e
implementacin del proyecto, el supervisor de la presente operacin se
compromete a cumplir con un plan de ventas que tendr como plazo mximo un
lapso de tiempo de tres aos adicionales, plazos que debern concertarse
debidamente con el organismo financiador previamente a la realizacin de las
operaciones pactadas y definidas entre ambas instituciones.
El flujo de caja en estas condiciones, se muestra a continuacin:
78
FLUJO DE CAJA
Ao
10
900.000
900.000
831.250
831.250
763.500
763.500
693.750
693.750
Ingresos
Prestamo
5.000.000
Venta producto
5.000.000
2.785.525
2.785.525
2.785.525
2.785.525
2.785.525
2.785.525
167.132
167.132
167.132
Egresos
Construccin
4.529.524
Gastos generales
100.000
Comisiones
300.000
Impuestos
Amortizacin
550.000
500.000
1.175.000
1.106.250
1.037.500
4.929.524
550.000
500.000
1.342.132
1.273.382
1.204.632
968.750
968.750
UTILIDAD TOTAL
67.976
1.443.393
1.512.143
1.580.893
-968.750
-900.000
-831.250
-763.500
-693.750
Acumulado
67.976
67.976
67.976
1.511.369
3.023.512
4.604.405
3.635.655
2.735.655
1.904.405
1.140.905
447.155
VAN:
TIR:
$b 6.262,75
288%
79
7.6.
EVALUACIN ECONMICA
La evaluacin econmica se basa principalmente en los dos indicadores, el Valor
Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR).
La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversin es
el promedio geomtrico de los rendimientos futuros esperados de dicha
inversin, y que implica por cierto el supuesto de una oportunidad para
"reinvertir". En trminos simples, diversos autores la conceptualizan como la tasa
de descuento con la que el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN)
es igual a cero.
El valor actual neto, tambin conocido como valor actualizado neto o valor
presente neto (en ingls net present value), cuyo acrnimo es VAN (en ingls,
NPV), es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un
determinado nmero de flujos de caja futuros, originados por una inversin. La
metodologa consiste en descontar al momento actual (es decir, actualizar
mediante una tasa) todos los flujos de caja (en ingls cash-flow) futuros den
determinar la equivalencia en el tiempo 0 de los flujos de efectivo futuros que
genera un proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso inicial.
Dicha tasa de actualizacin (k) o de descuento (d) es el resultado del producto
entre el coste medio ponderado de capital (CMPC) y la tasa de inflacin del
periodo. Cuando dicha equivalencia es mayor que el desembolso inicial,
entonces, es recomendable que el proyecto sea aceptado.
En las transacciones internacionales es necesario aplicar una tasa de inflacin
particular, tanto, para las entradas (cobros), como, para las de salidas de flujos
(pagos). La condicin que maximiza el margen de los flujos es que la economa
exportadora posea un IPC inferior a la importadora, y viceversa.
La frmula que nos permite calcular el Valor Actual Neto es:
80
Vt representa los flujos de caja en cada periodo t.I_0 es el valor del desembolso
inicial de la inversin, n es el nmero de perodos considerado. k d o TIR es el tipo
de inters.
Si el proyecto no tiene riesgo, se tomar como referencia el tipo de la renta fija,
de tal manera que con el VAN se estimar si la inversin es mejor que invertir en
algo seguro, sin riesgo especfico. En otros casos, se utilizar el coste de
oportunidad.
Cuando el VAN toma un valor igual a 0, k pasa a llamarse TIR (tasa interna de
retorno). La TIR es la rentabilidad que nos est proporcionando el proyecto.
La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de un proyecto: a
mayor TIR, mayor rentabilidad; as, se utiliza como uno de los criterios para
decidir sobre la aceptacin o rechazo de un proyecto de inversin.5 Para ello, la
TIR se compara con una tasa mnima o tasa de corte, el coste de oportunidad de
la inversin (si la inversin no tiene riesgo, el coste de oportunidad utilizado para
comparar la TIR ser la tasa de rentabilidad libre de riesgo). Si la tasa de
rendimiento del proyecto - expresada por la TIR- supera la tasa de corte, se
acepta la inversin; en caso contrario, se rechaza.
La tasa interna de retorno o tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversin es
el promedio geomtrico de los rendimientos futuros esperados de dicha
inversin, y que implica por cierto el supuesto de una oportunidad para
"reinvertir". En trminos simples, diversos autores la conceptualizan como la tasa
de descuento con la que el valor actual neto o valor presente neto (VAN o VPN)
es igual a cero.
TIR = (VAN = 0)
7.7.
CONCLUSIONES
Realizando el flujo de caja tomando en cuenta solo para los ingresos por ventas
de parqueos, oficinas y locales comerciales del edificio PROBOL, se puede
observar que se espera un ingreso total de 8.356.575 $US, lo cual cubre el
financiamiento solicitado.
En conclusin el proyecto se hace viable para las condiciones planteadas ya que
presenta los siguientes indicadores econmicos:
81
TIR: 288,0%
VAN: 6.262,75 $US
En estas condiciones, se puede concluir fcilmente que el proyecto es VIABLE y

en caso de conseguir condiciones ms favorables, los indicadores obtenidos se
incrementarn aumentando las condiciones de evaluacin econmica.
82
EDIFICIO ALCOCER
ANEXO: PLANOS
ANEX
83
PLANO CIMIENTOS
EDIFICIO ALCOCER
84
PLANTA SOTANO
EDIFICIO ALCOCER
85
PLANTA 1
EDIFICIO ALCOCER
86
PLANTA 2
EDIFICIO ALCOCER
87
PLANTA 3
EDIFICIO ALCOCER
88
PLANTA 4
EDIFICIO ALCOCER
89
PLANTA 5
EDIFICIO ALCOCER
90
PLANTA 6
EDIFICIO ALCOCER
91
PLANTA 7
EDIFICIO ALCOCER
92
PLANTA 8
EDIFICIO ALCOCER
93
PLANTA 9
EDIFICIO ALCOCER
94
PLANTA TERRAZA
EDIFICIO ALCOCER
95
CORTE A - A
EDIFICIO ALCOCER
96
CORTE B - B
EDIFICIO ALCOCER
97
ELEVACIN PASAJE PEATONAL

EDIFICIO ALCOCER
98
ELEVACIN AV. ESCUADRON VELAZCO

EDIFICIO ALCOCER
99
ELEVACIN c. MEMBIRAY
EDIFICIO ALCOCER
100
EDIFICIO ALCOCER
ANEXO: DOCUMENTOS
ANEX
101
CONSEJO DEL PLAN REGULADOR

PLANO DE UBICACIN Y USO DEL SUELO
SOLICITANTE:
No.:
ZONA:
Oscar Quiroga Rijas y Lila Garca Garca
Sur Oeste
MANZANA: 12
UV: 28
SUPERFICIE SEGN MINUTA:
356,6 M2
SUPERFICIE SEGN TITULO:
OT
FIN
E.
M 12
,4
17
m
,7
19
18
,9
,6
19
EM
R
BI
AY
AD
CU
ES
CO
AZ
EL
V
N
RO
o
Galind
odas
O
rwin R
CNIC
Arq. E MENTO T GULADOR
RE
RTA
DEPA DEL PLAN
O
EJ
CONS
NOTA:
Este certificado solo acredita uso de suelo.

No as dimensiones ni derecho de propiedad.
APROBACIN C.P.R.
OBSERVACIONES:
102

Edificio ALCOCER

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CONDICIONES DE CONFORT A CONSIDERAR

2.3. CRITERIOS DE DISEO

OFICINAS COMERCIALES DE ATENCIN AL PBLICO

2.4.1. La retcula. Conceptos de aplicacin

PARMETROS DE EDIFICACIN PARA LA DIVISIN Y PARTICIN

6.6.1. Flujo de Caja

representa el 52% de los casi 3 millones de metros cuadrados que se construyen

CNDICIONES DE CONFORT A CONSIDERAR

El aspecto psicolgico, la sensacin trmica (temperatura del aire),

movimiento del aire se aumenta la disipacin del calor y aumento de la

Tambin debemos considerar el aspecto lumnico, que se refiere a travs

Se considera el aspecto acstico, que se refiere a la percepcin que se da

2.3.1. Tendencias de los Espacios de Trabajo

20% deriva de su construccin. Por lo que es mucho ms econmica la

2.3.2. Organizacin del espacio

Ncleos de comunicacin vertical: escaleras y ascensores, sirviendo para las

Accesos: puntos de conexin entre la planta de oficina y el exterior,

Espacios de servicio: son aquellas zonas de la planta en las que se ubican

Espacios cerrados: Complementarn los espacios abiertos a base de

OFICINAS COMERCIALES DE ATENCIN AL PBLICO

2.4.1. La retcula. Conceptos de aplicacin

reas difanas destinadas a la implantacin de puestos de trabajo.

Espacios destinados a personas y actividades que requieran de un cierto

Espacios destinados a dotar al edificio de las condiciones adecuadas para su

Espacios de valor aadido

Son espacios orientados a favorecer las necesidades de las reas abiertas

Criterio de mxima ocupacin.

Movimiento de personas, no de muebles.

Utilizar una nica tipologa de puesto de trabajo.

Limitar el tamao del open plan a 40 50 personas.

Llevar otras necesidades de uso como reuniones informales, trabajo

Los espacios cerrados sern siempre flexibles en su utilizacin como despachos

se presentan, son a modo de orientacin, pudiendo adaptar la morfologa de

Espacios abiertos: Puesto tipo

Altura libre debajo de la mesa:

Anchura libre debajo de la mesa

Profundidad debajo de la mesa (rodillas)

Profundidad debajo de la mesa (pies):

Un Armario contenedor personal (2,4 m lineales de almacenamiento), estructura

Espacios cerrados: Despacho tipo, destinado a personal administrativo de

Espacios cerrados: Despacho tipo

Espacios cerrados: Sala de reuniones (4 a 6 personas)

Espacios cerrados: Sala de reuniones (4 a 6 personas)

Espacios cerrados: Sala de reuniones (8 a 12 personas)

NB 588:1991: Agua para morteros y hormigones - Determinacin cualitativa de

NB/ISO 10545-2:2005: Baldosas cermicas - Determinacin de las dimensiones

NB 1220010:2011: Accesibilidad de las personas al medio fsico

4.1.1. Valor del Metro Cuadrado

Precios del Metro Cuadrado en Santa Cruz

4.1.2. Costo de la construccin

inversin total.Entonces la incidencia de los terrenos productivos en Bolivia es

luego las casas en condominio con un 6% y le siguen los departamentos

del lote; el rea ocupada por el semistano (ver esquemas de definicin de

la altura mxima de fachada AMF. El Ejecutivo Municipal establecer su

La AMF en la fachada posterior debe ser igual en nmero de plantas y/o

d) Retiro Mnimo de las Edificaciones (RME).- Es el espacio medido entre el

APLICACIN DE RETIROS LATERALES

Retiro Mnimo metros

La dimensin de retiro obtenida debe ser aplicada desde planta baja y a

La restriccin del 50% de adosamiento ser aplicada a partir de la

rea Mnima Verde (AMV).- Es la superficie destinada al cultivo y

patios interiores descubiertos y en balcones o terrazas semicubiertas con