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Guide Fiscal 2015
Guide Fiscal 2015
FISCALIT
2015
> DCRYPTAGE, ACTUALIT ET CONSEILS
POUR FAIRE LES BONS CHOIX.
FISCALIT 2015 :
UN NOUVEAU BARME
DIMPOSITION, DES NOUVEAUTS
EN MATIRE DIMMOBILIER
SOMMAIRE
LA FISCALIT
04 DES REVENUS
LA FISCALIT
Lpargne bancaire
06 L
e revenu imposable
22 L
e Plan dpargne Retraite
08 L
e barme et quotient familial
09 Les rductions dimpt
Populaire (PERP)
10 L
es crdits dimpt
24 L
e Plan pargne pour la Retraite
10 L
e plafonnement desavantages fiscaux
16 Plus-value de cessions
de valeurs mobilires
18 Obligations, Sicav, FCP
12 Les revenus dactivit
obligataires et montaires
Collectif (PERCO)
24 L
es stock-options
25 L
Attribution Gratuite dActions (AGA)
et de remplacement
12 Les revenus du capital
Lassurance-vie
26 L
a souscription au capital
27 L
a souscription des fonds
Les mesures prises par la loi de finances 2015 et par la loi de finances rectificative2014 se concentrent
sur la fiscalit des revenus et sur limmobilier qui bnficie cette anne de plusieurs nouveauts.
Les profondes rformes engages depuis deux ans en matire de fiscalit de lpargne sont maintenues.
Fiscalit des revenus :
un nouveau barme dimposition
La mesure phare de la loi de finances 2015 pour
la partie concernant la fiscalit des revenus des
particuliers est la suppression de la premire
tranche dimposition (5,5%). Corrlativement,
le barme fiscal est modifi et les tranches sont,
quant elles, revalorises de 0,5%.
Limmobilier concern par plusieurs mesures:
Les mesures visant le secteur de limmobilier ont pour
objectif de favoriser linvestissement et les transactions
48 DU PATRIMOINE
ET DE LA TRANSMISSION
Le rgime dimposition
des plus-values immobilires
28 L
achat dun logement
29 Le crdit dimpt relatif aux
intrts demprunts immobiliers
LA FISCALIT
LA FISCALIT
28 DE LIMMOBILIER
La rsidence principale
46 Champs dapplication
51 L
valuation des biens immobiliers
47 Rgime dimposition
52 L
es biens totalement exonrs dISF
53 L
es exonrations partielles dISF
32 L
a taxe foncire
33 La taxe dhabitation
La transmission du patrimoine
Limmobilier locatif
58 L
es successions
61 Les donations
62 D
onation: Rgle des quinze ans
62 L
assurance-vie : un outil
desmicrologements
pour la transmission
LA FISCALIT
DES REVENUS
CONSEILS
Vous pouvez simuler,
calculer et payer votre
impt en ligne sur
www.impots.gouv.fr,
rubrique Particuliers.
SAVOIR
La date limite de dpt de la dclaration est fixe chaque anne
la fin du mois de mai.
Les contribuables qui dclarent leurs revenus par Internet bnficient dun dlai supplmentaire, fix en fonction du numro de
dpartement de domiciliation.
Les personnes domicilies hors de France bnficient de dlais
spciaux, qui varient selon le lieu de leur domicile:
Europe, pays du littoral de la Mditerrane, Afrique et Amrique du Nord: 30 juin.
Amrique centrale, Amrique du Sud, Asie, Ocanie et tous
autres pays non viss ci-dessus: 15 juillet.
Si vous transfrez votre rsidence fiscale hors de France, vous
devez simplement dposer votre dclaration des revenus de
lanne du dpart dans les dlais impartis aux non-rsidents.
Le revenu imposable
Limpt porte sur lensemble des revenus dont le foyer fiscal a
dispos durant lanne civile dimposition, dduction faite des
charges et abattements prvus par la loi.
Les diverses sources de revenus prises en compte pour dterminer le revenu global sont rparties en six catgories :
Les traitements, salaires et pensions.
Les bnfices industriels et commerciaux.
Les bnfices non commerciaux.
Les bnfices agricoles.
Les revenus de capitaux mobiliers.
Les revenus fonciers.
Pour les traitements, salaires et pensions, le revenu net catgoriel est dtermin aprs application dune dduction forfaitaire
de 10% pour frais professionnels ( dfaut doption pour les frais
rels). Sagissant des traitements et salaires, cette dduction ne
peut tre infrieure 424 (931 pour les chmeurs inscrits depuis
plus dun an au Ple Emploi) ni dpasser 12097. Pour les pensions et retraites, le montant de labattement ne peut tre infrieur
377 ni suprieur 3689. Les salaires perus par les jeunes
gs de 25 ans au plus au 1er janvier de lanne dimposition poursuivant leurs tudes secondaires ou suprieures sont exonrs
Le revenu brut global sobtient en additionnant ces diffrents revenus nets catgoriels ( lexception des revenus ou gains encore
soumis au prlvement forfaitaire libratoire ou un taux proportionnel), chacun tant dtermin selon des rgles qui lui sont
propres. Les gains en capital constituent une septime catgorie.
R =revenu imposable
N =nombre de parts (voir tableau p.8)
dimpt sur le revenu, dans la limite annuelle de trois fois le montant mensuel du Smic (soit 4336 pour 2014 et 4373 pour 2015),
et ceci sapplique que ltudiant soit impos distinctement ou
rattach au foyer fiscal de ses parents.
De 9690 26764
(R x 0,14) (1 356,60 x N)
De 26764 71754
(R x 0,30) (5 638,84 x N)
De 71754 151956
Suprieure 151956
NOUVEAUT 2015
La loi de finances 2015 rforme les tranches les plus basses
du barme de limpt sur le revenu. Ainsi:
Pour limposition des revenus de 2014, le barme ne comporte
plus que cinq tranches au lieu de six puisque la tranche dimposition au taux de 5,5% frappant la fraction du revenu imposable
par part comprise entre 6011 et 11991 est supprime.
Paralllement, le seuil de la tranche 14% est abaiss
de11991 9690 par part.
Les autres tranches du barme sont revalorises de 0 ,5%.
Les contribuables faiblement imposs bnficient galement
dune dcote. Afin dattnuer la progressivit de limpt, la limite
dapplication de la dcote est releve et la situation de famille
du contribuable est dsormais prise en compte.
Ainsi, la dcote sera de 1135 pour une personne seule et de
1870 pour un couple soumis une imposition commune. Son
mode de calcul est galement modifi, la dcote est gale la diffrence entre 1135 (1870) et le montant thorique de limpt.
Paralllement ces mesures dallgement de limpt, la prime
pour lemploi sapplique une dernire fois en 2015 au titre des
revenus 2014, elle ne sera plus verse compter de 2016 en
attendant quun autre dispositif la remplace.
SITUATION DE FAMILLE
Clibataire, divorc(e) ou veuf (veuve) sans personne charge
Clibataire, divorc(e) ou veuf (veuve) vivant seul(e) et sans personne charge mais ayant
lev seul(e) pendant au moins cinq ans un ou plusieurs enfants, ou titulaire de certaines
pensions (ou de la carte) dinvalidit, ou g(e) de 75 ans au moins et titulaire de la carte
dancien combattant
1,5
Clibataire ou divorc(e) vivant seul(e) avec un enfant mineur dont la charge est partage
1,5
Clibataire ou divorc(e) vivant seul(e) avec un enfant charge exclusive et un enfant mineur
dont la charge est partage
2,25
2,5
2,5
(1) Il est sans incidence que les enfants charge ne soient pas issus du mariage ou Pacs avec le conjoint prdcd.
3
3,5
4
4,5
5
10
PLAFOND APPLICABLE
10000
2012
18000 + 4%
2011
18000 + 6%
2010
18000 + 8%
2009
25000 + 10%
Avant 2009
Non concern
EXEMPLE CHIFFR
pris en compte. On peut citer, sans tre exhaustif, les pensions
alimentaires, le gain issu de lapplication du quotient familial
(enfants ou personnes charge), les dons aux uvres, le rgime
fiscal des monuments historiques, la rduction dimpt pour frais
de sjour de personnes dpendantes, les frais de scolarit des
enfants tudiants, le crdit dimpt en faveur de laide aux personnes (voir tableau page 37) et la prime pour lemploi.
Le calcul du plafonnement global au niveau de chaque foyer fiscal
est ralis par ladministration.
En 2015, ce contribuable bnficiera dun montant total davantages fiscaux de [(6 000 + 5 000) - 1 000] + 8 333 = 18 333.
11
Le paiement de limpt
Les foyers qui ont choisi la mensualisation pour le rglement
de limpt sur le revenu acquittent dix prlvements mensuels
calculs sur la base du montant de lanne prcdente. En cas
daugmentation de limposition, le solde est d en novembre et en
dcembre.
Si laugmentation est telle que le prlvement de dcembre excde
le double de la mensualit de base, le rglement du solde d est
tal sur les quatre derniers mois de lanne, sauf avis contraire
de lintress.
Les contribuables qui acquittent limpt sur le revenu et souscrivent
pour la premire fois leur dclaration par voie lectronique bnficient dune rduction dimpt de 20. Si une variation de limpt
futur est prvisible, il est possible de demander une modification
des prlvements, au plus tard le 30 juin de chaque anne. Si
limpt rellement d est suprieur de plus de 20% au montant
prsum, une pnalit de 10% sera applicable.
Certains revenus exceptionnels (primes de mobilit, indemnits
de rupture de contrat de travail, etc.) ou diffrs (rappels de salaires
ou de pensions, loyers en retard, etc.) peuvent bnficier de modalits particulires dimposition. Deux rgimes existent :
Dune part, le systme de ltalement applicable notamment
aux indemnits de dpart volontaire en retraite ou de mise la
retraite, qui permet de rpartir par parts gales le montant du
revenu exceptionnel sur lanne de perception et les trois annes
suivantes.
Dautre part, le systme du quotient, qui permet de calculer
limpt au taux applicable au montant des revenus ordinaires majors dun quart du revenu exceptionnel uniquement.
Lintrt de ce systme est dattnuer la progressivit de limpt,
cest--dire dviter de placer des sommes importantes dans la
plus haute tranche du barme quatteint le contribuable.
En cas de difficults financires temporaires graves susceptibles dempcher le rglement de limpt la date prvue, des
CONSEILS
Si vous disposez dun compte bancaire ouvert
ltranger, vous devez le dclarer laide
de la dclaration n3916 dnomme Dclaration
par un rsident dun compte ouvert hors de France
dposer conjointement avec la dclaration
des revenus. La non-dclaration entrane le paiement
dune amende. Une obligation semblable existe pour
les contrats dassurance-vie souscrits ltranger.
12
13
LA FISCALIT
DE LPARGNE ET
DES PLACEMENTS
1 LPARGNE BANCAIRE
Lpargne bancaire dfiscalise
Les livrets rglements
Les revenus du Livret A, du Livret Bleu, du Livret de Dveloppement
Durable (LDD), du Livret Jeune et du Livret dpargne Populaire
(LEP) ne subissent ni impt sur le revenu ni prlvements sociaux.
Lligibilit ces produits est encadre:
lexception des livrets A et Bleu, ils ne peuvent tre souscrits
que par des rsidents fiscaux franais.
Le Livret Jeune est rserv aux 12-25 ans.
Le LEP est rserv aux personnes dont le Revenu Fiscal de
Rfrence (RFR) nexcde pas certains plafonds. Ainsi pour souscrire un LEP en 2015: le RFR 2013 (indiqu sur lavis dimpt sur
le revenu reu en 2014) ne doit pas excder 19 236 pour la premire part de quotient familial et 5 135 pour chaque demi-part
supplmentaire.
Le Compte pargne Logement et le Plan dpargne Logement
Les revenus du Compte pargne Logement (CEL) et du Plan
dpargne Logement (PEL) chappent galement limpt sur
le revenu (dans certaines limites pour le PEL). Nanmoins, ils supportent les prlvements sociaux qui sont acquitts sur la prime
14
lors de son versement et sur les intrts, chaque anne pour le CEL
et selon des modalits spcifiques pour le PEL, rform en 2011.
Lexonration dimpt sur le revenu des PEL est limite la fraction
des intrts et la prime acquise au cours des douze premires
annes (pour les plans ouverts avant le 1er avril 1992, lexonration
sapplique jusqu la date dchance contractuelle).
Les prlvements sociaux des plans de plus de dix ans ouverts
jusquau 28 fvrier 2011 sont prlevs au dixime anniversaire sur
les intrts gnrs jusqu cette date, et lors de linscription des
intrts en compte au-del. Pour les plans ouverts avant le 1eravril
1992, la date dchance contractuelle se substitue la dure de
dix ans. Pour les PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, les prlvements sociaux sont prlevs annuellement. Les intrts demeurent
exonrs dimpt sur le revenu pendant les douze premires
annes et sont ensuite fiscaliss jusquau quinzime anniversaire
du plan. Aprs cet vnement, le plan est immdiatement transform en un simple compte dpargne vue, soumis au rgime
fiscal de droit commun.
Attention: tout retrait sur un PEL entrane la clture du plan.
15
SAVOIR
COMPTES ET PLACEMENTS FINANCIERS
LTRANGER :
Pour lutter contre lvasion fiscale, la directive sur lpargne
prvoit, depuis le 1er juillet 2005, que chaque tablissement
bancaire doit dclarer le montant des intrts et produits assimils verss des clients personnes physiques rsidant dans
un pays de lUnion europenne (UE) autre que celui du placement.
Cette dclaration est adresse aux services fiscaux de ltat
membre dans lequel le client non-rsident est domicili.
Sont notamment dclars les intrts des crances de toute
nature, y compris ceux de lpargne rglemente, et les cessions
de certains OPCVM investis en crances pour plus de 40% de
leur actif.
Pendant une priode transitoire, le Luxembourg et lAutriche
ont t dispenss de communiquer ces informations et appliquent
une retenue la source sur les produits verss, sauf accord du
bnficiaire ou remise dun certificat dexemption.
Une extension de cette directive dautres placements, tels
que les produits dassurance-vie, est ltude.
16
EXEMPLE CHIFFR
En 2014, un contribuable a ralis 3 oprations de cession dactions sur son compte de titres:
mars 2014 ralisation dune plus-value de 4000 loccasion de la cession de titres dtenus depuis 9 ans;
mai 2014 ralisation dune moins-value de 4000 loccasion de la cession de titres dtenus depuis 3 ans;
juin 2014 ralisation dune plus-value de 1000 loccasion de la cession de titres dtenus depuis moins de 2 ans.
PRLVEMENTS SOCIAUX
ABATTEMENT
ASSIETTE TAXABLE
ASSIETTE TAXABLE
65%
4000
50%
0%
1000
1000
1000
Plus-value imposable
17
18
REVENUS
PLUS-VALUES
Prlvements
fiscaux
Prlvements
sociaux
Prlvements
fiscaux
Prlvements
sociaux
15,5%
Exonration
Exonration
15,5%
15,5%
Certificats de dpt
15,5%
PEP bancaires
Exonration
15,5%
En labsence de retrait: exonration (sauf cas particuliers
desdividendes de titres non cots)
CEL, PEL
Livret A, Livret Bleu, Livret Dveloppement
Durable, Livret Jeune, LEP
Comptes dpargne sur Livret
Comptes terme
trangres
fiscale)
Obligations
Franaises
IR 22,5%
15,5%
IR 19%
15,5%
Exonration
15,5%
Barme IR (4)
15,5%
Acompte (21%)(1)
puis barme de lIR*(5)
Acompte (21%)(1)
puis barme de lIR*(5)
15,5%
Barme IR(4)
15,5%
15,5%
IR 19%
15,5%
Acompte (24%)(1)
puis barme de lIR*(2)
Acompte (24%)(1)
puis barme de lIR*(2)
15,5%
Barme IR
15,5%
15,5%
Barme IR
15,5%
Acompte (21%)(1)
puis barme de lIR*(5)
Acompte (24%)(1)
puis barme de lIR*(2)
15,5%
Barme IR(5)
15,5%
15,5%
Barme IR
15,5%
IR ou PFL 35%
IR ou PFL 15%
IR ou PFL 7,5%
Contrats en
euros:
15,5% chaque
inscription en
compte des
intrts
Exonration
Contrats en
units
de compte:
15,5% lors du
dnouement (7)
15,5%
15,5%
Exonration
19
19
3 LASSURANCE-VIE
SAVOIR
Afin de rorienter durablement lpargne des contribuables vers linvestissement en actions, la loi de finances rectificative pour 2013 a cr deux nouveaux
contrats dassurance-vie: Euro-Croissance et Vie-Gnration.
Bnficiant dune fiscalit identique aux contrats dassurance-vie classiques, ils offrent lopportunit de diversifier les avoirs dtenus en assurance-vie tout
en bnficiant dune garantie en capital pour Euro-Croissance et un abattement supplmentaire de 20% applicable lors des dnouements par dcs pour
Vie-Gnration.
Le contrat Euro-Croissance est mi-chemin entre fonds en euros et supports actions tout en offrant un capital garanti au terme de huit annes de dtention avec une perspective de rendements suprieurs aux actuels contrats en euros.
La transformation de contrats dj existants est possible et sopre sans perte de lantriorit fiscale attache au contrat et sans les consquences dun
dnouement en matire dimpt sur le revenu (IR) et de prlvements sociaux si deux conditions spcifiques sont respectes :
Le contrat ne doit pas tre arbitr dans les six mois prcdant la transformation du fonds euros en units de compte.
La transformation doit donner lieu larbitrage dau moins 10% du fonds euros dtenus sur le contrat.
La garantie en capital ne sera acquise quau bout de huit annes de dtention du contrat.
Le contrat Vie-Gnration est, en revanche, un contrat cibl uniquement sur les supports actions. Ainsi, 33% des actifs qui le composent portent sur des
secteurs jugs particulirement utiles au dveloppement de lconomie de notre pays (petites et moyennes entreprises, entreprises de taille intermdiaire,
logement, conomie sociale et solidaire) et principalement situs en Europe. Les sommes verses au titre de ce contrat peuvent tre investies au sein dOPCVM
qui respectent un quota dinvestissement de 75% de leurs actifs dans les secteurs concerns.
La transformation de contrats dj existants est galement possible sans perte de lantriorit fiscale jusquen 2016.
Lors du dnouement par dcs, ce contrat permet de bnficier dun abattement dassiette supplmentaire de 20% (abattement applicable avant labattement
de 152500 le cas chant).
20
Versements
programms
effectus du
26 septembre
1997 au
31dcembre
1997
Versements
libres
( 30490)
effectus du
26septembre
1997 au
31dcembre
1997
Versements
depuis le 1er
janvier 1998
et fraction
de versements
(> 30490)
effectus du
26septembre
1997 au
31dcembre
1997
Quelle que
soit la date
des versements
PEP
Quelle que
soit la date
des versements
(limite de
92000 nets
de frais)
CONTRATS DSK
ET NSK
Quelle que
soit la date
des versements
21
4 LPARGNE SALARIALE
ET LA PROTECTION SOCIALE
DES NON-SALARIS
Le Plan dpargne Retraite Populaire
(PERP)
Les contribuables qui souhaitent mieux prparer leur retraite
peuvent dduire de leur revenu brut global, dans une certaine
limite, les cotisations verses dans le cadre dun Plan dpargne
Retraite Populaire (le PERP est un contrat dassurance).
Le plafond annuel de dduction des cotisations verses sur le
PERP est gal au plus lev des deux montants suivants:
10% des salaires de lanne prcdente (nets de labattement
de 10% ou des frais rels) ou des revenus professionnels de lanne
prcdente [BIC (Bnfices Industriels et Commerciaux), BNC
(Bnfices Non Commerciaux), BA (Bnfices Agricoles)] retenus,
dans la limite de huit fois le plafond annuel de la Scurit sociale de
la mme anne (soit une dduction maximale thorique de 29625
pour les cotisations verses en 2014 et de 30038 en 2015).
Si cette somme est plus leve, 10% du plafond annuel de la
Scurit sociale de lanne prcdente (soit une dduction maximale thorique de 3703 en 2014 et de 3755 en 2015).
Ce plafond doit tre diminu des sommes suivantes :
Pour un salari, les cotisations salariales et patronales verses
au titre des rgimes de retraite supplmentaire auxquels il est
affili de faon obligatoire ainsi que lventuel abondement vers
par lemployeur au sein dun PERCO.
EXEMPLE CHIFFR
Salaire imposable en 2014: 40000.
Abattement de 10% pour frais : 4000.
10% du revenu dactivit (salaire aprs abattement): 3600.
Cotisations salariales et patronales verses au titre des
rgimes de retraite supplmentaire obligatoires au cours de
lanne 2014: 1125.
Diffrence pouvant tre affecte au PERP en 2014 et dduite
du revenu net global de lanne 2014: 3600 1125 = 2475.
22
Les fonds sont bloqus sur le plan pendant cinq ans au moins.
Il est cependant possible de demander un dblocage anticip des
sommes investies sans pnalit dans certains cas prvus par la
loi: dcs, mariage, naissance dun troisime enfant, cration ou
reprise dune entreprise, installation en profession librale, achat
ou agrandissement de la rsidence principale, cessation du contrat
de travail, divorce lorsque le salari conserve la garde dau moins
un enfant et situation de surendettement.
Les revenus et plus-values des placements sont soumis aux prlvements sociaux lors de la dlivrance des droits. En revanche,
aprs cinq ans, ces revenus et plus-values sont exonrs dimpt
sur le revenu.
23
Les stock-options
Un plan de stock-options (ou options dachat dactions) offre aux
salaris la possibilit dacheter des actions de leur socit un prix
et pendant un dlai fixs par avance. Lorsque le bnficiaire du plan
de stock-options lve son option, il devient propritaire des actions
en les achetant au prix de souscription fix initialement, il sagit du
gain dacquisition (diffrence entre le cours de laction au jour de
son acquisition et le prix dexercice pay fix lors de lattribution
des options).
Les bnficiaires de stock-options sont autoriss utiliser les droits
constitus dans le cadre dun PEE (ou PEI) pour financer la leve
des stock-options sans que cela ne soit considr comme un cas
de dblocage anticip. Les actions souscrites laide des fonds
provenant du PEE (ou PEI) doivent tre verses dans le plan et ne
deviendront disponibles qu lexpiration dun dlai de cinq ans
dcompt depuis la date du versement.
Plus-value de cession
AVANT LE 28/09/2012
Cession aprs le dlai dindisponibilit de 4 ans
Avant priode de portage des titres
de 2 ans
DEPUIS LE 28/09/2012
Imposition au barme dIR dans
lacatgorie des traitements
et salaires + 8% de PS au titre
des revenus dactivit + 10%
de contribution salariale
(1) En cas de donation des titres en pleine ou nue-proprit, ladministration fiscale a prcis que le gain dacquisition sera tax entre les mains du donateur au titre de lanne de la donation.
(2) Lavantage tir de la leve doption peut tre impos sur option comme salaire sans application du systme de quotient.
IR : impt sur le revenu
PS : prlvements sociaux
24
Plus-value de cession
AVANT LE 28/09/2012
Priode de portage global
respect
DEPUIS LE 28/09/2012
Imposition au barme dIR
+ 8% de PS au titre
des revenus dactivit + 10%
decontribution salariale
30% + 15,5 de PS
Imposition au barme dIR
ou
+ 15,5% de PS
Option pour le barme de lIR
Barme progressif de lIR avec application de labattement pour dure de dtention
+ 15,5% de PS ( CSG dductible hauteur de 5,1%)
(1) Le rgime des AGA se droule en trois tapes : la dcision dattribution prise par lassemble gnrale extraordinaire (AGE), une priode dacquisition de deux ans minimum au cours de laquelle
les bnficiaires ne sont pas propritaires des actions, puis compter de lattribution effective, le bnficiaire doit conserver les actions reues pendant une dure minimale de deux ans
(dure totale minimale de quatre annes).
Dans le cadre dune dcision prise par lAGE, le dlai minimal de conservation peut tre supprim ou rduit, condition de porter le dlai dacquisition quatre annes au minimum.
(2) En cas de donation des titres en pleine ou nue-proprit, ladministration fiscale a prcis que le gain dacquisition sera tax entre les mains du donateur au titre de lanne de la donation.
25
26
EXEMPLE CHIFFR
Pour un couple soumis imposition commune effectuant un
versement de 80 000 en 2015, lexcdent de rduction dimpt
pour 2015: (80000 x 18%) - 10000 = 4400 peut tre report
sur limpt d au titre de 2016 2020.
27
LA FISCALIT
DE LIMMOBILIER
1 LA RSIDENCE PRINCIPALE
Lachat dun logement
Ladministration fiscale dfinit la rsidence principale comme
le logement o le contribuable rside de manire habituelle et
effective.
Lachat dun logement ancien usage dhabitation est soumis
des droits de mutation titre onreux, aussi appels droits
denregistrement. Ces droits reprsentent un taux global gnralement fix 5,09% (plus 0,10% au titre de la contribution de
scurit immobilire).
Tout logement individuel ou situ dans un immeuble collectif
achev depuis plus de cinq ans ou, sil est achev depuis moins
de cinq ans, acquis auprs dun particulier non assujetti la TVA
est soumis ces droits de mutation.
Lachat dun logement neuf de moins de cinq ans auprs dun
assujetti est soumis la TVA au taux de 20%, supporte par
lacheteur (incluse dans le prix de vente).
En contrepartie, ces mutations font lobjet de droits denregistrement un taux rduit (taxe de publicit foncire 0,715%, y compris les frais dassiette), plus 0,10% au titre de la contribution de
scurit immobilire.
28
SAVOIR
Pour les acquisitions intervenant entre le 1er mars 2014 et le
26fvrier 2016, les conseils dpartementaux ont la possibilit
daugmenter le taux de la taxe de publicit foncire ou du droit
denregistrement dans la limite dun plafond de 4,50%, ce qui
porterait le taux global maximum 5,80%.
La date dentre en vigueur du relvement de taux dpend de la
date de la notification de la dlibration du conseil dpartemental.
de reporter ce point de dpart la date dachvement ou de livraison du logement (demande dpose lors du dpt de la dclaration
des revenus de lanne dachvement ou de livraison du logement).
Ladministration accepte galement la prise en compte des intrts
affrents aux prts relais.
Le plafond annuel des intrts prendre en compte est de 3750
(clibataire, veuf, divorc) ou de 7500 (couple soumis imposition commune) + 500 par personne charge. Le plafond est
doubl (7500 et 15000) lorsquau moins lun des membres du
foyer fiscal est handicap.
29
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
30
CONSEILS
Pour financer votre nouvelle acquisition sans avoir
revendu votre ancien logement, le Crdit Mutuel vous
propose crdit relais, une formule qui vous permet
de financer lachat de votre rsidence et la reprise
de lencours de crdit sur le bien mis en vente, en un
seul prt. Renseignez-vous auprs de votre conseiller
ou sur creditmutuel.fr
NOUVEAUT 2015
CO-PRT TAUX ZRO (CO-PTZ)
La loi de finances 2015 introduit de nouvelles dispositions,
applicables depuis le 1er janvier 2015 :
Les travaux de rnovation nergtique doivent obligatoirement tre excuts par un professionnel RGE (Reconnu Garant
de lEnvironnement).
La liste des objets finanables est largie, et harmonise
avec celle des objets ligibles au Crdit dimpt Dveloppement
Durable (dsormais intitul Crdit dimpt pour la Transition
nergtique CITE).
Lco-PTZ est cumulable avec le CITE sous rserve que le
revenu fiscal de rfrence du foyer pour lanne N-2 ne dpasse
pas 25000 pour une personne seule et 35000 pour un
couple, plus 7500 par personne charge.
SAVOIR
ZONE A
ZONE B1
ZONE B2
ZONE C
36000
26000
24000
22000
50400
36400
33600
30800
61200
44200
40800
37400
72000
52000
48000
44000
82800
59800
55200
50600
93600
67600
62400
57200
104400
75400
69600
63800
8 et plus
115200
83200
76800
70400
31
La taxe foncire
La taxe foncire est due au 1er janvier de lanne dimposition
pour tout propritaire ou usufruitier dun immeuble bti et non bti
lou ou inoccup.
Le calcul de cet impt local est bas sur la valeur locative brute
de la construction (ou valeur locative cadastrale) arrte par le
service des impts, prise en compte 50% et taxe selon des
taux dimposition fixs par les collectivits territoriales.
Des cas dexonration totale, partielle ou temporaire sont prvus:
Une exonration temporaire de la taxe foncire pendant deux
ans est applique, en cas de construction ou dachat dun logement
neuf usage de rsidence principale ou secondaire, sauf dcision
contraire de la commune.
Les collectivits territoriales peuvent dcider daccorder une exonration temporaire de 50 100% pour les logements niveau lev
de performance nergtique sur une dure minimale de cinq annes.
32
Les personnes ges de plus de 65 ans bnficient dun dgrvement de 100 sur la taxe foncire, accord doffice si leur revenu
de lanne prcdant celle de limposition la taxe foncire est
infrieur un certain montant.
Le revenu fiscal de rfrence 2014 ne pas dpasser pour bnficier des dgrvements ou exonrations de taxe foncire 2015
est fix 10686 pour la premire part de quotient familial, plus
2853 par demi-part supplmentaire (soit 16392 pour un couple
soumis imposition commune).
Les personnes ges de plus de 75 ans et celles titulaires de
lallocation aux adultes handicaps sont totalement exonres
dimpt foncier pour leur rsidence principale si leurs revenus
annuels ne dpassent pas un certain montant. Le revenu fiscal
de rfrence 2014 ne pas dpasser pour bnficier des dgrvements ou exonrations de taxe foncire 2015 est identique
celui mentionn ci-dessus.
La taxe dhabitation
VOIR NOUVEAUT 2015
La taxe dhabitation est due au 1er janvier de lanne dimposition
par tout occupant habituel dun logement, quil en soit propritaire,
locataire ou occupant titre gratuit. Cet impt local est assis sur
la valeur locative brute du logement, diminue dabattements fixs
selon la valeur locative moyenne des logements de la commune
et dabattements spcifiques (voir prcisions ci-aprs), puis taxe
selon des taux dimposition arrts respectivement par la commune
et le dpartement.
Dans le cadre du plafonnement en fonction du revenu, un dgrvement de la taxe dhabitation 2015 pourra tre accord si le revenu
fiscal de rfrence 2014 ne dpasse pas 25130 pour la premire
part de quotient familial, major de 5871 pour la premire demipart supplmentaire, puis de 4621 par demi-part supplmentaire.
En revanche, sont exonrs ou dgrevs totalement de la taxe
dhabitation 2015 affrente lhabitation principale :
Lorsquils ne sont pas soumis lISF, les personnes ges de
plus de 60 ans ainsi que les veufs ou veuves, quel que soit leur
ge, lorsque leur revenu fiscal de rfrence 2014 ne dpasse pas
10686 pour la premire part de quotient familial, major de
2853 par demi-part supplmentaire.
NOUVEAUT 2015
MAJORATION DE LA TAXE DHABITATION
SUR CERTAINES RSIDENCES SECONDAIRES
compter des impositions dues au titre de 2015, les communes,
appartenant une zone durbanisation continue de plus de
50000habitants et dans lesquelles il existe un dsquilibre
marqu entre loffre et la demande de logement, ont la possibilit
de majorer de 20% le montant de la taxe dhabitation due au titre
des logements meubls non affects lhabitation principale. Cette
majoration est laisse linitiative des conseils municipaux des
communes concernes, ils ont le choix entre linstituer ou non mais
ne peuvent pas moduler le taux qui est fix 20% de la cotisation
de taxe dhabitation.
33
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
SAVOIR
En cas de dmnagement ou de vente dun logement dans lanne,
les impts locaux sont dus pour lanne entire (sauf accord amiable
avec le tiers pour en partager le montant au prorata de la dure
doccupation des lieux):
Pour la taxe foncire par le propritaire des lieux au 1er janvier.
Pour la taxe dhabitation par loccupant des lieux au 1er janvier.
loppement durable (voir liste des dpenses ligibles page 37) sont
prises en compte dans la limite dun plafond pluriannuel fix
8000 pour une personne seule et 16 000 pour un couple
soumis imposition commune, major de 400 par personne
charge (enfant, personne invalide vivant sous le toit du contribuable).
Pour une mme rsidence principale, le montant des dpenses
prises en compte ne peut excder les plafonds prcits sur une
priode conscutive de cinq annes comprise entre le 1er janvier
2005 et le 31 dcembre 2015.
Seules les dpenses payes au titre des logements achevs depuis
plus de deux ans ouvrent droit au crdit dimpt. Du 1er janvier au
31 aot 2014, pour bnficier du crdit dimpt, le contribuable
devait raliser pour un mme logement et sur deux annes conscutives maximum, au moins deux types de travaux (signals par le
symbole dans le tableau page 37). Le taux du crdit dimpt est
alors de 25%. Il existe toutefois une exception la ralisation du
bouquet de travaux pour les contribuables de conditions modestes:
ils pouvaient ne raliser quune seule catgorie de dpenses parmi
celles vises par le crdit dimpt dveloppement durable et non
seulement celles vises pour la ralisation dun bouquet.
Sont considres comme tant de conditions modestes les personnes dont le revenu fiscal de rfrence de lanne N-2 ne dpasse
pas les limites de revenus prvues pour le plafonnement de la taxe
dhabitation, cest--dire 25005 pour la premire part, 5842
pour la premire demi-part, puis 4598 pour les demi-parts supplmentaires.
Pour ces contribuables, le taux de crdit dimpt est de 15%
(voir tableau page 37).
Toutefois, le plafond des dpenses est fix, pour un mme logement et pour la priode du 1er janvier 2009 au 31 dcembre 2015,
8000 sans aucune majoration. Au titre dune mme anne,
seuls trois logements peuvent tre mis en location et bnficier
du crdit dimpt. En contrepartie, les dpenses effectues ne
peuvent pas tre dduites des revenus fonciers. Les primes ou
aides accordes au contribuable pour la ralisation des travaux
doivent tre dduites de la base du crdit dimpt.
Pour les dpenses acquittes, le crdit dimpt en faveur du dveloppement durable est pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.
Le cumul entre le financement des dpenses de travaux ralises
laide de lco-prt taux zro et le bnfice du crdit dimpt en
faveur du dveloppement durable est possible si le revenu fiscal de
rfrence du foyer fiscal nexcde pas certains seuils (voir page 31).
34
NOUVEAUT 2015
La loi de finances pour 2015 modifie en profondeur le crdit dimpt dveloppement durable, qui sapplique aux dpenses ralises jusquau 31aot 2014.
Il est remplac par un nouveau crdit dimpt pour la transition nergtique (CITE) depuis le 1er septembre 2014.
Le bouquet de travaux est supprim pour les dpenses ralises depuis le 1er septembre 2014, toutes les dpenses isoles ou non vises par
le dispositif permettent lapplication du crdit dimpt.
Le taux du crdit dimpt est port 30% pour toutes les dpenses ligibles, ds la premire dpense ralise. noter quune mesure
transitoire est prvue pour les contribuables ayant effectu une dpense entre le 1er janvier 2014 et le 31 aot 2014 dans le cadre dun bouquet de
travaux (sur la base de lancien texte). Cette dpense ouvre droit au crdit dimpt au taux de 25% partir du moment o la seconde dpense
intervient entre le 1er septembre 2014 et le 31 dcembre 2015 ; et dans ce cas la seconde dpense bnficie du taux de 30%.
De nouveaux quipements sont ligibles au dispositif, il sagit notamment des dpenses dacquisition de compteurs individuels pour le chauffage et leau chaude sanitaire dans les coproprits, des bornes de recharge des vhicules lectriques, et nouvelles dpenses effectues dans un
logement situ dans un dpartement doutre-mer (voir tableau p. 37).
35
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
NOUVEAUT 2015
Pour limposition des revenus de lanne 2015, la loi de finances
amnage sur plusieurs points, le crdit dimpt pour dpenses
daide aux personnes :
Le crdit dimpt sappliquera aux dpenses ralises
jusquau 31 dcembre 2017.
Les dpenses de prvention des risques technologiques sont
dsormais rserves aux seuls propritaires occupants de leur
rsidence principale ou donnant en location leur logement titre
dhabitation principale. Le taux pour ce type de dpenses reste
fix 40% du montant des dpenses mais le double plafond est
remplac par un plafond unique de 20000 par logement et ce
quel que soit le nombre doccupants. Il est apprci sur une priode
de trois ans du 1er janvier 2015 au 31 dcembre 2017.
36
TAUX DU CRDIT
DIMPT
2014
(dpenses ralises
jusquau 31/08/14)
TAUX DU
CRDIT
DIMPT
2015
(dpenses
ralises
compter
du
01/09/14)
DPENSES
ISOLES(1)
DPENSES
DANS UN
BOUQUET
DE
TRAVAUX
Chaudires condensation
15%
25%
15%
25%
30%
15%
30%
15%
25%
(2)
30%
30%
15%
25%
Matriaux de calorifugeage
15%
30%
15%
30%
15%
30%
15%
30%
15%
25%
30%
30%
(3)
(4)
30%
Cas gnral
15%
25%
15%
25%
Pompes chaleur (autres quair/air) dont la finalit essentielle est la production de chaleur
ou deau chaude sanitaire (hors pompes chaleur gothermiques)
15%
25%
30%
15%
25%
30%
15%
25%
30%
15%
25%
30%
30%
30%
30%
30%
30%
(7)
37
37
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
2 LIMMOBILIER LOCATIF
REVENUS FONCIERS
RGIME SIMPLIFI
MICRO-FONCIER
Conditions dligibilit
Revenus bruts
fonciers annuels
< 15000
Ne pas avoir opt
pour un rgime
spcifique (sauf
Scellier, Duflot)
Dductions charges
etintrts
Imputation du dficit
foncier sur le revenu
global
Non applicable
Obligations dclaratives
Dclaration
Dclaration des revenus fonciers n 2044 (CERFA n10334) ou n2044-SPE
densemble des
(spciale; CERFA n10335).
revenus n2042
(rubrique 4 revenus
fonciers, case 4 BE)
38
39
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
NOUVEAUT 2015
LA RDUCTION DIMPT PINEL
La dure de lengagement de location nest plus fixe uniformment neuf ans :
Au lieu dun engagement de location minimale unique de neuf ans, les contribuables peuvent opter pour un engagement de location minimale de six ans ou
de neuf ans (option irrvocable pour le logement concern).
De plus, les contribuables peuvent, lissue de leur engagement initial de six ou neuf ans, proroger cet engagement pour une ou deux priodes triennales,
portant ainsi au maximum douze ans la dure de leur engagement de location.
Ces amnagements sur la dure de lengagement sont galement applicables aux SCPI.
Pour les logements acquis en VEFA, lachvement doit intervenir dans un dlai maximum de trente mois suivant la date de la signature de lacte authentique
dacquisition (et non plus la date de dclaration douverture de chantier). La rduction sapplique lanne de lachvement de limmeuble ou de son acquisition
si elle est postrieure.
Le taux de la rduction dimpt devient variable suivant la dure de linvestissement :
12% pour un engagement de six ans (23% pour les investissements outre-mer).
18% pour un engagement de neuf ans (29% pour les investissements outre-mer).
21% pour un engagement de douze ans (32% pour les investissements outre-mer).
TAUX DE LA RDUCTION DIMPT EN FONCTION DE LA DURE DE LENGAGEMENT DE LOCATION :
PRIODE
DENGAGEMENT
DE LOCATION
6 ans
Prorogation
de 3 ans
Nouvelle
prorogation
de 3 ans
PRIODE
DENGAGEMENT
DE LOCATION
SUR LA PRIODE
AU TOTAL
2%
12%
12%
2%
+ 6%
18%
1%
+ 3%
21%
SUR LA PRIODE
AU TOTAL
9 ans
2%
18%
18%
Prorogation
de 3 ans
1%
+ 3%
21%
Les nouveaux investisseurs ont dsormais la possibilit de louer leurs logements leurs ascendants ou leurs descendants (hors foyer fiscal)
ds lors que les conditions dapplication du dispositif sont remplies (notamment, plafonds de loyer et de ressources des ascendants ou descendants) tout en
conservant le bnfice de lavantage fiscal. Cette possibilit sapplique depuis le 1er janvier 2015.
La base de la rduction dimpt pour les investisseurs porteurs de parts de SCPI est porte de 95% 100% du montant de la souscription.
Les autres conditions tenant aux investissements ligibles, au plafond des ressources du locataire, au zonage de linvestissement ainsi quau
montant du loyer maximum sont inchanges par rapport au dispositif Duflot (voir page 41).
Les investissements Pinel outre-mer raliss depuis le 1er septembre 2014 relvent du plafonnement global des avantages fiscaux spcifiques
de 18000 (les investissements Pinel en mtropole demeurent sous le plafonnement global de 10000).
40
Ainsi:
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable,
partir du 1er janvier 2013, doivent respecter la nouvelle rglementation thermique 2012 ou obtenir le label BBC 2005 lorsque le
permis de construire a t dpos avant le 1er janvier 2013.
Pour les cas de rnovation/transformation, les autres logements
doivent obtenir le label haute performance nergtique rnovation,
HPE rnovation ou le label btiment basse consommation
nergtique rnovation, BBC rnovation 2009.
Le dispositif Duflot, dispositif locatif dans le secteur intermdiaire, sapplique aux investissements raliss entre le 1erjanvier 2013 et le 31 aot 2014 par des personnes physiques ou par
des socits immobilires soumises limpt sur le revenu. Sont
concerns par cette rduction dimpt:
Les logements acquis neufs ou en VEFA, les logements que
le contribuable fait construire (dans ces deux derniers cas lachvement doit intervenir dans les trente mois qui suivent respectivement la date douverture de chantier ou de la date dobtention
du permis de construire).
Les logements qui font lobjet ou qui ont fait lobjet entre le
1erjanvier 2013 et le 31 aot 2016 de travaux concourant la
production ou la livraison dun immeuble neuf (au sens de la TVA
immobilire).
Les logements acquis ne satisfaisant pas aux conditions de
dcence et faisant lobjet de travaux de rhabilitation entre ces
mmes dates, raliss par le vendeur ou lacqureur, permettant
aux logements dacqurir des performances techniques voisines
de celles des logements neufs.
Enfin, les locaux affects un usage autre que lhabitation et
qui font lobjet de travaux de transformation en logement, raliss
par le vendeur ou lacqureur.
Dans ces trois derniers cas, lachvement des travaux doit intervenir au plus tard au 31 dcembre de la deuxime anne qui suit
celle de lacquisition du local ou logement.
La rduction dimpt est galement accorde pour les souscriptions au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI
sous rserve que 95% de la souscription soit investie dans un
immeuble ligible.
Les logements doivent respecter un niveau de performance nergtique global fix par le dcret du 29 dcembre 2012 en fonction
du type de logement concern.
41
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
Personne seule
36971
36971
30133
27120
Couple
55254
55254
40241
36216
72433
66420
48393
43554
86479
79558
58421
52579
102893
94183
68725
61853
115344
105985
77453
69707
12900
11809
8641
7775
PLAFONDS DE LOYER MENSUEL PAR MTRE CARR CHARGES NON COMPRISES POUR LES
BAUX CONCLUS EN 2015 - DISPOSITIF DUFLOT
ZONES
PLAFONDS DE LOYER AU M2
Zone A bis
16,82
Zone A
12,49
Zone B1
10,06
Zone B2
8,74
Zone A : communes de la petite couronne de Paris et de la deuxime couronne jusquaux limites de lagglomration parisienne (hormis celles de la zone A bis), de la Cte
dAzur (littoral Hyres Menton) et du Genevois franais.
Zone A bis : Paris (75) et certaines communes des dpartements 78, 92, 93 et 94 (arrt du 22 dcembre 2010).
Zone B1 : grande couronne parisienne, communes de plus de 250000 habitants, communes avec des prix de limmobilier levs, le pourtour de la Cte dAzur, la Corse
etles dpartements doutre-mer.
Zone B2 : limites de lle-de-France, communes entre 50000 et 250000 habitants, zones frontalires ou littorales avec des prix de limmobilier levs.
42
SAVOIR
La taxe sur les logements vacants frappe les logements vacants
depuis plus dun an au 1er janvier de lanne dimposition et qui
sont situs dans des communes appartenant des zones
durbanisation continue de plus de 50000 habitants (plus de
200000 habitants auparavant).
Elle est assise sur la valeur locative foncire brute du logement et
de ses dpendances au 1er janvier de lanne au titre de laquelle
limposition est due.
Son taux varie en fonction de la dure de vacance du bien.
Ainsi, la premire anne dimposition, le taux est fix 12,5% puis
25% partir de la deuxime anne.
43
DISPOSITIFS
SCELLIERRALISS ENTRE
LE 1ERJANVIER 2009
ET LE 31 DCEMBRE 2012 (OU PAR
EXCEPTION LE 31 MARS 2013)
Oui(1)
Oui
Oui(1)
Oui(1)
Oui
Oui(1)
LOGEMENTS CONCERNS
Logements acquis neufs
ou en VEFA ou inachevs
Logements construits
par le contribuable
Logements anciens
Rduction dimpt
Oui
Oui
Oui(1)
Oui
Non
Minimum 9 ans
Minimum 9 ans
Oui
Oui
Oui
Non
Non
Nant
Nant
Nant
Nant
10700(4)
(1) En cas de transformation du logement (dans le cadre du rgime Scellier ou Duflot), lachvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suit celle de lacquisition
du local transformer. En cas de construction par le contribuable lui-mme, lachvement de la construction doit intervenir au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne qui suit celle de la demande
de permis de construire dans le cadre du rgime Scellier et dans les trente mois qui suivent la date dobtention du permis de construire dans le cadre du rgime Duflot.
(2) A u-del dune priode incompressible de trois annes, le rgime Scellier peut tre suspendu au profit dascendants ou de descendants pendant une priode maximale de9 ans au cours de laquelle
la location peut tre pratique titre onreux ou gratuit. Cette suspension nest pas prise en compte dans le calcul de la dure minimale de 9ans. Pendant cette suspension, aucune rduction
et dduction forfaitaire nest possible.
(3) Labattement de 60% est port 70% sous certaines conditions.
(4) lexclusion du dficit gnr par les intrts demprunt.
44
La location meuble
Sauf option pour limpt sur les socits (IS), les SCI relvent de
limpt sur le revenu et leurs associs personnes physiques sont
imposs dans la catgorie des revenus fonciers sur la quote-part
des revenus correspondant leurs droits sociaux.
Loption pour lIS permet de dduire les frais dacquisition et les
amortissements pratiqus sur limmeuble en bnficiant dun taux
dimposition plus faible que les tranches les plus leves du barme
de limpt sur le revenu.
Toutefois, cette option est irrvocable et ses consquences doivent
faire lobjet dune tude approfondie.
45
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
CHAMPS DAPPLICATION
PERSONNES
IMPOSABLES
OPRATIONS
ETBIENS
IMPOSABLES
EXONRATIONS
Rsidence principale.
Bien dtenu depuis plus de 22 ans au titre de limpt sur le revenu et 30 ans pour une exonration totale.
46
P
remire cession dun logement qui nest pas la rsidence principale du cdant lorsquil nest pas
propritaire de sa rsidence principale (directement ou par personne interpose) au cours des quatre
annes prcdant la cession, et quil remploie le prix de cession, dans un dlai de 24 mois compter de
cette dernire, lacquisition ou la construction dun logement quil affecte, ds son achvement ou son
acquisition si elle est postrieure, son habitation principale.
P
lus-values ralises par les personnes ges ou handicapes qui cdent leur logement pour un
tablissement spcialis (cession dans les deux ans maximum aprs lentre dans ltablissement).
Lecdant ne doit pas tre passible de lISF, son revenu fiscal de rfrence au titre de lavant-dernire
anne prcdant celle de la cession ne doit pas excder 10686 pour la premire part de quotient familial
et2853 (pour chaque demi-part supplmentaire).
Expropriation suite une dclaration dutilit publique.
C
ession ralise directement ou indirectement par les particuliers au profit dun organisme en charge
dulogement social ralise entre le 1er janvier 2014 et le 31dcembre 2015.
C
ession de sa premire rsidence par un non-rsident ressortissant de lespace conomique europen
sous conditions notamment davoir eu sa rsidence fiscale en France pendant une dure dau moins deux
ans un moment quelconque avant la cession et davoir eu la libre disposition de lhabitation au 1er janvier
de lanne prcdant celle de la cession (pour les cessions ralises depuis le 1er janvier 2014, cette
condition na pas tre respecte si la cession est ralise au plus tard le 31dcembre de la 5e anne
suivant celle dutransfert de son domicile hors de France) ; lexonration est plafonne 150000 de
plus-value nette imposable.
Cession par certains titulaires de pension de vieillesse ou titulaires de la carte dinvalidit.
I mmeubles dont le prix de vente nexcde pas 15000. Ladministration fiscale apprcie le seuil de
15000 au regard des droits de chaque vendeur dans trois situations (bien dtenu en indivision ou par
deuxpoux quel que soit leur rgime matrimonial, biens acquis en tontine).
RGIME DIMPOSITION
CALCUL DE LA
PLUS-VALUE
P
rix de cession : prix stipul dans lacte, major des charges et indemnits au profit du vendeur et diminu
des frais de vente quil a acquitts (honoraires).
P
rix de revient : prix dachat ou, pour les biens reus titre gratuit, valeur vnale retenue au jour de la
transmission antrieure, major des :
charges et indemnits au profit du vendeur initial ;
frais dacquisition (7,5% ou rels justifis : enregistrement, TVA, notaire, agence, etc.) ou droits de
mutation titre gratuit et frais dactes ;
travaux de construction, dagrandissement et damlioration non dduits antrieurement ( dfaut de
justificatifs pour les immeubles btis dtenus depuis plus de cinq ans : forfait de 15% du prix dacquisition).
IMPOSITION DE
LA PLUS-VALUE
P
our les contribuables domicilis en France et hors de France : la plus-value est taxe 19% plus 15,5%
de prlvements sociaux en 2015.
L
es plus-values autres que sur terrains btir dun montant suprieur 50000 supportent une taxe
supplmentaire dont le taux varie en fonction du montant de la plus-value imposable limpt sur le revenu
(voir tableau ci-dessous).
BARME DE LA TAXE APPLICABLE AUX PLUS-VALUES (PV) DUN MONTANT SUPRIEUR 50000
MONTANT DE LA PV IMPOSABLE
De 50001 60000
2% PV (60000 PV) x 1 / 20
De 60001 100000
2% PV
De 100001 110000
3% PV (110000 PV) x 1 / 10
De 110001 150000
3% PV
De 150001 160000
De 160001 200000
4% PV
De 200001 210000
De 210001 250000
5% PV
De 250001 260000
Suprieur 260000
6% PV
47
LA FISCALIT DE LIMMOBILIER
NOUVEAUT 2015
LES CESSIONS DE TERRAINS BTIR
Depuis le 1er septembre 2014, la dtermination des plus-values rsultant de cession de terrains btir est aligne sur celle des autres biens immobiliers ce qui
conduit une exonration dimpt sur le revenu au bout de 22 annes de dtention, au lieu de 30ans actuellement et une exonration de prlvements sociaux
au terme de 30 ans de dtention (voir tableau page 47).
Pour encourager la cession immdiate des terrains btir, la loi de finances pour 2015 a mis en place ds le 1er septembre 2014, un abattement exceptionnel
de 30%, pour la dtermination de lassiette imposable limpt sur le revenu et aux prlvements sociaux des plus-values issues de cession de terrains btir.
Labattement sapplique aux plus-values ralises dans les deux ans suivant une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et
le 31 dcembre 2015.
Sont notamment exclus du champ de cet abattement: les cessions lintrieur du groupe familial ou par personnes interposes (socit dans laquelle les
membres du groupe familial sont associs par exemple) et les cessions de parts de socits prpondrance immobilire non soumises lIS.
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NOUVEAUT 2015
AMNAGEMENT DES DROITS DE MUTATION TITRE GRATUIT
Pour relancer le secteur de limmobilier, deux dispositifs temporaires dexonration de droits de mutation titre gratuit sont mis en place par la loi de finances
pour 2015 pour les donations de terrains btir et de logements neufs.
Une exonration temporaire de droits de donations entre vifs de terrains btir
Il sagit des donations constates par un acte authentique sign entre le 1er janvier 2015 et le 31dcembre 2015, concurrence de 100000 et dans la limite
de la valeur dclare des biens, la condition que le donataire sengage y construire, dans un dlai de quatre ans compter de la date de lacte de donation,
un logement neuf destin lhabitation. Par exemple, dans le cas dune donation consentie par un acte sign le 15 juillet 2015, le bnficiaire de la donation
devra justifier de lachvement de la construction au plus tard le 15 juillet 2019.
Le donataire doit justifier lexpiration du dlai de 4 ans de la ralisation et de lachvement des locaux destins lhabitation.
Une exonration temporaire de droits de donations entre vifs dimmeubles neufs usage dhabitation
Sont vises les donations dimmeubles pour lesquels un permis de construire a t obtenu entre le 1erseptembre 2014 et le 31 dcembre 2016 et constates
par un acte authentique sign au plus tard dans les 3 ans suivant lobtention du permis. Aussi, pour un permis obtenu le 31 dcembre 2016, la donation peut
tre ralise au plus tard le 31 dcembre 2019.
Les immeubles ne doivent jamais avoir t occups, ni utiliss sous quelque forme que ce soit.
Ces donations doivent tre consenties en pleine proprit.
Le montant de lexonration partielle des droits concernant les deux dispositifs est fix, dans la limite de la valeur dclare :
100000, pour les donations consenties au profit dun descendant ou dun ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire li par un pacte civil
de solidarit.
45000, pour les donations consenties au profit dun frre ou dune sur.
35000, pour les donations consenties au profit dune autre personne.
Pour chacun des deux nouveaux dispositifs, une limite dexonration de 100000 est applicable aux donations consenties par un mme donateur.
Ces dispositifs tant temporaires, les rgles relatives au rappel des donations depuis moins de 15 ans ne sont pas applicables. En consquence, le donataire
qui a dj reu dun mme donateur une premire donation dans la limite de son abattement personnel peut bnficier de ces dispositifs dexonration partielle
et cela peu importe la date de la donation initiale.
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LA FISCALIT
DU PATRIMOINE
ET DE LA
TRANSMISSION
1 LIMPT DE SOLIDARIT
SUR LA FORTUNE
La dclaration du patrimoine
Limpt de solidarit sur la fortune (ISF) concerne les contribuables possdant un patrimoine dont la valeur nette au 1er janvier
de lanne dimposition dpasse 1300000 pour 2015.
Lactif imposable est constitu de lensemble des biens mobiliers
et immobiliers, droits et valeurs dtenus par le foyer fiscal et ne
donnant pas droit une exonration, valus leur valeur vnale
au 1er janvier de lanne dimposition. En revanche, les dettes affrentes des biens non imposables ne viennent pas en dduction
du patrimoine taxable.
Doivent souscrire une dclaration au titre de lISF toutes les
personnes physiques qui dpassent le seuil, quels que soient leur
nationalit et le lieu de leur domiciliation fiscale. Les personnes
dont le domicile fiscal est en France sont soumises lISF sur
lensemble de leurs biens, situs en France comme ltranger
(sous rserve des dispositions des conventions internationales).
Celles fiscalement domicilies ltranger ne sont taxes que sur
les biens situs en France, lexclusion des placements financiers
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51
52
53
SAVOIR
En matire dISF, une procdure de taxation doffice est applicable
tous les redevables qui auront omis de dclarer leur patrimoine
taxable. Ladministration fiscale doit au pralable tablir que le
contribuable est redevable de cet impt et doit ouvrir une procdure
lui permettant de rparer son omission en ne sexposant qu des
amendes.
Le contrle de ladministration peut tre exerc sur deux priodes
distinctes : le dlai de reprise se prescrit le 31 dcembre de la
troisime anne suivant celle au cours de laquelle limpt est d
et sapplique aux contribuables ayant valoris leur patrimoine sur
la dclaration n2725 ou leur dclaration de revenus le cas
chant.
Le dlai se prescrit, en revanche, le 31 dcembre de la sixime
anne suivant celle au cours de laquelle limpt est d en cas
dabsence de dclaration. Notamment, loccasion du rglement
de la succession dune personne nayant jamais souscrit de dclaration dISF, ladministration fiscale est susceptible de demander
aux hritiers de reconstituer le patrimoine du dfunt sur une priode
de six annes. Dans tous les cas, le dfaut, le retard, lomission
ou linsuffisance de dclaration sont sanctionns par lapplication
dun intrt de retard au taux de 0,40% par mois et de pnalits
schelonnant de 10 80%.
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SAVOIR
Le barme de limpt d et plafonnement
Le montant de limpt est calcul selon un barme progressif
compos de six tranches qui sapplique ds 800000 de patrimoine pour les redevables dont le patrimoine net taxable est
suprieur 1300000. Toutefois, une dcote est applicable aux
patrimoines compris entre 1300 000 et 1400000 afin dattnuer
les effets de seuils (voir tableau page 57).
Un mcanisme de plafonnement permet que le total de
limpt d au titre de lISF, dune part et des diffrents impts
(y compris les prlvements forfaitaires libratoires et prlvements
sociaux) acquitts sur lintgralit des revenus perus en France
et ltranger lanne prcdente, dautre part, nexcdent pas
75% du montant total de ces revenus. En cas dexcdent, celui-ci
vient en diminution de lISF payer mais en aucun cas il ne peut
simputer sur limpt sur le revenu ou donner lieu restitution.
Certains dficits catgoriels ne peuvent pas tre imputs sur le
revenu global pris en compte pour le calcul du plafonnement de
lISF. Cette exclusion porte en particulier sur les dficits fonciers
suprieurs 10700, les dficits non professionnels (y compris
pour les loueurs de meubls), les moins-values nettes sur les ventes
de valeurs mobilires et les pertes sur les marchs terme. En
outre, il est tenu compte des revenus franais ou trangers exonrs dimpt sur le revenu.
55
56
TAUX APPLICABLE
0%
0,50%
0,70%
1%
1,25%
Suprieure 10000000
1,50%
DCOTE
VALEUR NETTE TAXABLE DU PATRIMOINE
Suprieure 1300000 et infrieure 1400000
RDUCTION DU MONTANT
DE LIMPOSITION
17500 - (1,25 x P(1))
(1) P = VALEUR NETTE TAXABLE DU PATRIMOINE. Un contribuable ayant un patrimoine net taxable de 1300000 sera redevable
en thorie dun ISF gal : 500000 x 0,5% = 2500, mais en application du systme de dcote, payera en ralit
17500 - (1,25% x 1300000) = 1250.
57
2 LA TRANSMISSION
DU PATRIMOINE
Les successions
Il existe trois options successorales: un hritier peut accepter une
succession, y renoncer ou laccepter concurrence de lactif net.
Les dlais doption sont rduits afin dviter les blocages. Pour
viter les successions paralyses par linaction dun hritier, celui-ci
peut recevoir, quatre mois aprs louverture de la succession, une
sommation davoir opter. Il doit alors se dcider dans les deux
mois (ce dlai peut tre prolong); sil ne rpond pas dans les
dlais, il est cens accepter la succession purement et simplement.
Sil ne reoit aucune sommation, lhritier peut exercer son option
successorale pendant dix ans, au lieu de trente prcdemment.
Pass ce dlai de dix ans, il est rput avoir renonc la succession. La gestion des indivisions successorales est facilite. Les
actes dadministration et quelques actes de disposition sont vots
la majorit des deux tiers et non plus lunanimit. Le pacte
successoral autorise la personne ayant vocation hriter renoncer par avance tout ou partie de son hritage au profit dune ou
plusieurs personnes ayant ou non la qualit dhritiers. Ainsi, tout
hritier peut renoncer de manire anticipe lexercice de son
action en rduction contre une libralit (donations ou legs) qui
pourrait, le cas chant, amputer sa rserve. Pour tre valable,
cette renonciation doit tre reue devant deux notaires.
Une personne peut dsigner par acte notari de son vivant un
mandataire qui aura pour mission dadministrer tout ou partie de
son patrimoine successoral.
Ce mandat posthume doit tre justifi par un intrt srieux et
lgitime au regard de lhritier de la nature ou de limportance du
patrimoine successoral.
Ce mandat ne doit pas tre confondu avec le mandat de protection future instaur par la loi du 5 mars 2007 portant rforme de
la protection juridique des majeurs et qui permet de dsigner
lavance une ou plusieurs personnes charges de la reprsenter
dans le cas o elle ne pourrait plus pourvoir seule ses intrts
personnels ou patrimoniaux. Les oprations de partage successoral sont simplifies, notamment en cas dabsence ou dincapacit dun indivisaire.
Les droits de succession sont calculs sur la part de lactif
recueillie en succession par chaque hritier. Elle est constitue de
la valeur vnale de lensemble des biens reus diminue des dettes.
58
59
60
Les hritiers ayant trois enfants ou plus au moment de la transmission bnficient dune rduction sur le montant des droits de
succession, valable galement pour les transmissions par donation. Cette rduction est de 610 par enfant partir du troisime
pour les transmissions en ligne directe ou entre conjoints et de
305 par enfant partir du troisime pour les autres transmissions.
Les hritiers peuvent demander un paiement fractionn des
droits, en plusieurs versements dgal montant, intervalle de six
mois, sur un dlai maximal de cinq ans.
Ce dlai est port dix ans pour lensemble des successions lorsque
lactif successoral comprend concurrence de 50% au moins des
biens non liquides (immeubles, fonds de commerce, etc.).
Une possibilit de paiement diffr est offerte aux hritiers en
nue-proprit sous certaines conditions. Ces modalits de paiement sont accordes aprs prsentation de garanties suffisantes
et paiement dintrts au taux de lintrt lgal arrondi la premire
dcimale 0,04% pour 2015 (le taux pour 2014 tait identique).
Les donations
Les donations-partages peuvent tre ralises entre des descendants de gnrations diffrentes. Par exemple, un grand-parent
peut consentir, du vivant de ses enfants et avec leur accord,
une donation-partage au profit de ses petits-enfants. Celles-ci
sont galement possibles au sein des familles recomposes.
Des enfants issus dunions diffrentes peuvent participer une
mme donation, condition de recevoir uniquement des biens
appartenant leur auteur. Une personne qui na pas de descendance peut, de la mme faon, donner et partager ses biens entre
ses frres et surs, mais aussi ses neveux et nices. Dautres
libralits rsiduelles et graduelles, plus complexes, permettent
selon des modalits diffrentes, de transmettre les biens sur
deux gnrations.
Les dons de sommes dargent consentis en pleine proprit au
profit dun enfant, dun petit-fils ou dune petite-fille, dun arrirepetit-fils ou dune arrire-petite-fille ou, dfaut dune telle descendance, dun neveu ou dune nice (ou par reprsentation au profit
dun petit-neveu ou dune petite-nice) g(e) de 18ans au moins,
sont exonrs de droits de donation dans la limite dun plafond qui
reste fix pour 2015 31 865 sous rserve que le donateur ait,
la date de la donation, moins de 80ans (dons un enfant, un neveu
ou une nice, dons un petit-fils ou une petite-fille, un petit-neveu
ou une petite-nice). Ce plafond est global pour lensemble des
sommes donnes entre un mme donateur et un mme donataire.
Cette possibilit nest utilisable quune fois tous les quinze ans. Les
dons de sommes dargent doivent tre dclars et enregistrs par
le donataire au service des impts de son domicile dans un dlai dun
mois aprs la date du don. Un formulaire spcifique n2731 est
tabli cette occasion. Cette donation est indpendante des dons
ayant pu bnficier, au cours des quinze dernires annes, de labattement en ligne directe fix 100000. Elle se cumule avec les donations bnficiant des abattements de 31865 (petits-enfants),
100000 (enfants et tout hritier, lgataire ou donataire atteint dun
handicap), 5310 (arrire-petits enfants) ou 7967 (neveux et nices).
Les rgles fiscales sont identiques pour les donations et les
successions, toutefois, certains abattements ne sappliquent
quaux donations (voir tableau page 64).
Labattement pour donation au profit du conjoint et du partenaire pacs est fix 80724.
Les donations des grands-parents leurs petits-enfants font
lobjet dun abattement de 31865 par bnficiaire (renouvelable
tous les quinze ans).
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Lassurance-vie :
un outil pour la transmission
Les capitaux dun contrat dassurance-vie transmis lors du
dcs de lassur sont, sauf cas particuliers, exonrs de droits
de mutation, totalement ou partiellement, si le (ou les) bnficiaire(s), quel(s) quil(s) soit (soient), a (ont) t clairement dsign(s).
Pour les contrats souscrits depuis le 20 novembre 1991, les
primes verses aprs les 70ans de lassur sont exonres de
droits de succession hauteur de 30500. Ce montant sapprcie pour toutes les primes verses par un mme assur, aprs ses
70ans, sur lensemble de ses contrats. Au-del, les primes sont
soumises aux droits de succession. Les intrts produits restent
exonrs dans tous les cas. Si le bnficiaire du contrat est lpoux
ou le partenaire pacs, lexonration des droits de succession
sapplique aux primes au-del de 30500.
Pour les contrats souscrits depuis le 13 octobre 1998 et pour les
primes verses avant les 70 ans de lassur, les capitaux transmis
bnficient dun abattement de 152500 par bnficiaire.
Sur lexcdent:
Taxation de 20% sur la part nette taxable jusqu 700000 et
de 31,25% au-del.
Sauf sur les capitaux transmis aux bnficiaires ayant la qualit dpoux ou de partenaires pacss qui sont exonrs.
Application des prlvements sociaux sur les intrts gnrs
sur le contrat et qui ny ont pas encore t soumis, sauf pour les
contrats pargne handicap qui en sont exonrs.
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SAVOIR
En cas de vente ultrieure du bien immobilier recueilli par succession,
lventuelle plus-value sera calcule par rapport au prix qui a servi
dterminer les droits de succession (valeur du bien diminue
ventuellement de labattement de 20% pour la rsidence principale): la plus-value imposable sera, par consquent, plus importante.
Toutefois, les droits de succession pays sur le bien immobilier
sajoutent la valeur dclare dans la succession pour le calcul de
la plus-value. Demandez votre conseiller le guide de la succession
du Crdit Mutuel.
CONSEILS
Pour anticiper la transmission au profit de vos enfants et/ou de vos petits-enfants:
Souscrivez un contrat dassurance-vie, mme aprs 70 ans, car les intrts affrents
aux primes verses aprs cette date ne sont pas soumis aux droits de succession.
Souscrivez un contrat de prvoyance dcs pour protger vos proches.
Lassureur sengage verser un capital au bnficiaire que lassur aura nommment
dsign sur le contrat, moyennant le paiement dune cotisation fonds perdus,
dont le montant dpend de lge de lassur et du capital garanti. Les capitaux verss
nentrent pas dans la succession mais le contrat de prvoyance ne se souscrit pas
principalement dans une optique de transmission. Il est utile, par exemple, pour
payer les droits de succession et viter aux hritiers, dans certains cas, davoir
vendre les biens transmis.
63
FEUILLET N
2042
Dclaration complmentaire des revenus (plus-values et gains divers, dpenses en faveur de la qualit
environnementale de lhabitation principale, rductions et crdits dimpt type loi Scellier, Censi-Bouvard, FIP,
FCPI, etc.)
Dclaration des revenus et plus-values des professions non salaries, etc.
2042 CK
2042 CK PRO
Dclaration des plus ou moins-values sur cessions de valeurs mobilires, droits sociaux, titres assimils
2074
2047
2044
Dclaration spciale des revenus fonciers (parts SCI , dispositifs Borloo, Besson, Robien, Scellier ZRR, etc.)
2044 SPE
Dclaration des socits immobilires non soumises limpt sur les socits
2072
VALEUR DE LUSUFRUIT
VALEUR DE LA NUE-PROPRIT
Jusqu 20 ans
90%
10%
De 21 30 ans
80%
20%
De 31 40 ans
70%
30%
De 41 50 ans
60%
40%
De 51 60 ans
50%
50%
De 61 70 ans
40%
60%
De 71 80 ans
30%
70%
De 81 90 ans
20%
80%
partir de 91 ans
10%
90%
100000
100000
159325
15932
7967
1564
64
31865
Au profit darrire-petits-enfants
5310
7967
Exonration hauteur de 31865
(1) Cumul possible avec les abattements en ligne directe de 100 000 si le descendant vient en reprsentation dun parent prdcd auxquels sajoutent 159325
si le descendant est une personne handicape.
TAUX APPLICABLE
AU-DEL DES ABATTEMENTS(2)
5%
10%
15%
20%
30%
40%
au-del de 1805677
45%
5%
10%
15%
20%
30%
40%
au-del de 1805677
45%
35%
suprieure 24430
45%
55%
60%
(1) La fraction de la part nette taxable sentend de lactif taxable, dduction faite du passif de succession et du (ou des) abattement(s) applicable(s).
(2) Des rductions de droits interviennent selon la charge de famille de lhritier ou du donataire.
65
65
Il est rappel, conformment larticle L312-5 du Code de la consommation, quen matire de prts immobiliers lemprunteur dispose dun dlai de rflexion de dix jours. La vente est
subordonne lobtention du prt: si celui-ci nest pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes verses.
Caisse Fdrale de Crdit Mutuel et Caisses affilies, socit cooprative forme de socit anonyme au capital de 4 335 204 160 euros, 34 rue du Wacken, 67913 Strasbourg Cedex 9,
immatricule au Registre du Commerce et des Socits B 588 505 354, contrle par lAutorit de Contrle Prudentiel et de Rsolution (ACPR), 61 rue Taitbout, 75436 Paris Cedex 09,
intermdiaire en oprations dassurances sous le N Orias 07 003 758 consultable sous www.orias.fr. Contrats dassurances souscrits auprs de : ACM IARD S.A., ACM VIE S.A., entreprises
rgies par le code des assurances et MTRL, mutuelle nationale rgie par le livre II du code de la mutualit.
CM-CIC AGENCE IMMOBILIRE , filiale 100 % du groupe bancaire Crdit Mutuel-CIC, SAS au capital de 780 000 euros / RCS Strasbourg B 387 468 382 / SIRET 387 468 382 00016 /
APE 703 A. Carte professionnelle : Transactions sur immeubles et fonds de commerce et Gestion immobilire n 30/2006 (sans rception de fonds, effet ou valeur) dlivre par la Prfecture
du Bas-Rhin. Garanties financires : B.E.C.M. 34, rue du Wacken Strasbourg / N TV A Intracommunautaire : FR 32387468382. Le non-respect des engagements de location entrane la
perte du bnfice des incitations fiscales.
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