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LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
en Pays Basque et Sud Landes
VOLONT ET
INITIATIVE
LOCALES
Accession
la proprit

Politique
habitat

Territoire
attractif

EDITION 2014

Des rponses
adaptes

Acteurs de
l'habitat et
du foncier

Le logement
aid dans le
parc priv

SOMMAIRE
CHAPITRE 1

Un territoire trs attractif


Un nombre de logements aids insuffisant
Des prix immobiliers en inadquation avec les revenus
Quest-ce quun logement locatif social ?
Lobligation des 25 %

CHAPITRE 2

COMMENT RALISER UNE OPRATION DE LOGEMENT AID ? p 10 18

1. LE FONCIER
EPFL - L'acquisition lamiable - ZAD - DPU
La mise disposition de terrains des oprateurs
L'acquisition par expropriation
Le bail emphytotique
2. LAMNAGEMENT
Les outils : ZAC - Les lotissements
Les acteurs : SEM - SPLA - Les bailleurs sociaux - Exemples en photos
3. LA CONSTRUCTION
Les bailleurs sociaux
4. LA RHABILITATION DU PARC EXISTANT
Le bail rhabilitation - Les logements communaux
5. LE FINANCEMENT
La dlgation de comptences des aides la pierre
Les prts de la caisse des dpts et consignations - La participation du bailleur social
Les aides publiques - Le 1% Logement
6. LA GESTION
Qui peut prtendre au logement locatif social - Comment attribuer un logement ?

CHAPITRE 4

CHAPITRE 5

CHAPITRE 6

LES OUTILS DUNE POLITIQUE HABITAT p 6 9

Les documents de planification


SCOT - PLUI - PLU
Les documents de programmation
PLH - PDH
Les conseils la dcision (CAUE, AUDAP, APGL, ADACL)

CHAPITRE 3

UN TERRITOIRE ET DES BESOINS p 4-5

L ACCESSION SOCIALE LA PROPRIT p 19


Laccession directe - Laccession diffre

LE LOGEMENT AID DANS LE PARC PRIV p 20 - 21


Les avantages pour le propritaire bailleur
Les avantages pour le propritaire occupant

DES RPONSES ADAPTES AUX BESOINS SPCIFIQUES p 22 26


Les personnes ges - Les personnes handicapes
Les jeunes - Les saisonniers - Lhbergement durgence et dinsertion
Les salaris du secteur priv - Les personnes dfavorises
Les demandeurs d'asile - Les Gens du voyage - L'ADIL

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LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

DITO/INTRO
La question du logement est une des proccupations majeures, et plus
encore en Pays Basque et Sud des Landes o lattractivit du territoire et le
contexte conomique rendent difficile laccs au logement pour les mnages
modestes mais aussi pour les classes moyennes.
Proposer un logement correspondant aux besoins de la population
constitue un vritable dfi pour les lus locaux. L'action en faveur du logement
aid est l'une des composantes des politiques de l'Habitat et du projet de
dveloppement d'un territoire. Elle doit passer par la mixit sociale. Les lus
ont ainsi un rle essentiel jouer. Faire cohabiter logements sociaux et privs,
locataires et propritaires, jeunes et moins jeunes est un vritable enjeu pour le
dveloppement dune commune et le maintien de la qualit du cadre de vie des
habitants. D'autre part, les politiques portes par les lus ont un impact positif
sur l'activit du btiment, la prservation et le dveloppement de l'emploi.
Pour la premire fois, et linitiative de la Fondation Abb Pierre*, des
acteurs locaux du logement et de lhbergement se sont regroups au sein de
la Confrence Habitat Social Pays Basque-Sud Landes , avec, pour objectif,
de soutenir le dveloppement des politiques locales de lHabitat. La rdaction
de ce guide pratique sur le logement aid est le rsultat de plusieurs mois de
travail en commun. La vise de cet outil est pdagogique et na pas de vocation
juridique. Ce guide est n dun constat collectif : les dmarches concernant les
oprations de logements aids peuvent paratre compliques. Ce guide propose
les cls de lecture essentielles la mise en uvre dun projet immobilier
vocation sociale. Il a t labor en concertation avec les diffrents partenaires
pour permettre tout lu local dactiver les leviers utiles afin de dvelopper le
logement social et conforter lattractivit du territoire.
Le comit de rdaction

* La Fondation Abb Pierre, avec ses agences rgionales, soutient les acteurs locaux qui cherchent

dvelopper une offre de logements accessibles au plus grand nombre. Expertise, soutien
financier, aide logistique sont autant de moyens daction proposs par la Fondation Abb Pierre
pour lutter contre le mal-logement.

CHAP. 1

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Un territoire
et des besoins
Le Pays Basque-Sud des Landes est un
territoire particulirement attractif, qui
connat une importante dynamique
dmographique et conomique. Mais face
cette croissance, comment rpondre
aux besoins en logement ? Le point sur la
situation en 2014.

UN TERRITOIRE TRS ATTRACTIF


Le bassin de vie englobant le Pays Basque et le Sud
des Landes compte aujourdhui environ 200 000
habitants, plus de 120 000 logements et 90 000
emplois. Avec 7% jusqu 22% selon les zones, la
croissance dmographique de notre territoire est
lune des plus rapides dAquitaine depuis 10 ans.
ce rythme, le Pays Basque et le Sud des Landes
pourraient accueillir plus de 35 000 nouveaux
habitants dici 2025. On estime quil faudra produire
31 500 nouveaux logements sociaux, 51% pour des
nouveaux arrivants et 29% pour la population locale
dj prsente. Une telle dynamique confronte les
lus aux problmes de logements des nouvelles
populations qui viennent sinstaller, tout en essayant
de satisfaire au mieux les besoins des populations
dj prsentes.

UN NOMBRE DE LOGEMENTS
AIDS INSUFFISANT
Malgr leur augmentation, la construction de
nouveaux logements aids reste insuffisante et pose
un problme social. Les logements aids disponibles
font dfaut dans le coeur des agglomrations et
dans les communes de la priphrie. Sur le primtre

du Plan d'Urgence Logement (PUL) des PyrnesAtlantiques (soit 6 EPCI), 4 644 logements sociaux
ont t financs entre 2009 et 2013 contre 1797
logements entre 2005 et 2008. Bien que le parc
locatif public ait augment de 17% en 10 ans, dans
le mme temps, le parc total a augment plus vite
(+19%). Lcart se creuse
Source : SCOT Bayonne - Sud Landes et PUL.

DES PRIX IMMOBILIERS EN


INADQUATION AVEC LES REVENUS
Les mnages revenus modestes et moyens sont
confronts aux cots levs de laccession et des loyers
privs. Pour preuve : avec un revenu de 2350 par
mois, un mnage moyen consacre entre 30 et 45% de
son budget la location dun logement priv (contre
21% en 1979 par exemple*). Les prix immobiliers sont
donc en inadquation avec les revenus des mnages.
* source : rapport Fondation Abb Pierre 2013

La production de logements locatifs


publics est le seul axe dintervention
aujourdhui prouv qui permet de peser
durablement sur un march immobilier
tendu et de rpondre aux besoins des
habitants du territoire.

QUEST-CE QUUN LOGEMENT


LOCATIF SOCIAL ?
ll s'agit d'un logement HLM ou d'un logement
ouvrant droit aux Aides Personnalises au Logement
(APL) o le loyer est plafonn et les conditions daccs
pour les locataires sont dfinies en fonction de leurs
ressources.
Le logement aid sadresse aux personnes qui
ne peuvent se loger au prix du march dans des
conditions satisfaisantes. Il nest pas seulement
destin aux populations les plus modestes et permet
de crer un vritable parcours rsidentiel pour les
mnages qui ne peuvent pas accder directement
au march libre. Cependant, la hausse globale du
prix des logements et la dgradation de la situation
conomique de nombreux mnages ont abouti
une moindre mobilit des rsidents.

LOBLIGATION DES 25%


Selon les lois SRU (Solidarit et Renouvellement
Urbain) de 2000 et Duflot de 2013, les communes
de plus de 3 500 habitants (et qui font partie
dune agglomration de plus de 50 000 habitants
comprenant une commune de plus de 15 000

habitants) ont lobligation de se doter dau moins


25% de logements sociaux. Lorsque ce pourcentage
nest pas atteint, la commune est soumise un
prlvement sur ses ressources fiscales destines
soutenir les acquisitions foncires et immobilires
ncessaires la production de ces logements. Mais
la commune peut disposer en thorie de vingt ans
pour atteindre le seuil de 25 %, si elle justifie avoir
fait progresser son parc de logements sociaux de
15 % tous les trois ans.

On estime que prs de 75% des mnages


des Pyrnes-Atlantiques pourraient
entrer dans les critres dattribution de
logements aids

(Source : PDH Pyrnes-Atlantiques diagnostic 2013).

Davantage de logements aids


dans une commune,
cest un facteur de dynamisme
conomique et humain.
5

CHAP. 2

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Les outils dune


politique Habitat
Pour rpondre aux besoins en matire de
logement, il convient dobserver de faon
prcise le territoire dans toutes ses dimensions
conomiques, sociales et urbaines. Pour cela, la
commune peut sappuyer sur plusieurs outils de
planification et de programmation.

LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION


LE SCHMA DE COHRENCE TERRITORIALE
(SCOT)

Cest loutil de conception et de mise en uvre dune


planification stratgique intercommunale, lchelle
dun large bassin de vie ou dune aire urbaine, dans le
cadre dun projet damnagement et de dveloppement
durables.
Sur la base dun diagnostic, il prcise les objectifs
damnagement et durbanisme, y compris en matire
dquilibre social et de construction de logements
sociaux. Son laboration, qui varie entre 3 et 5 ans,
associe lEtat et tous les chelons des collectivits
locales et leurs groupements. Le PLH (Plan Local de
l'Habitat) et le PLU (Plan Local de l'Urbanisme) doivent
se conformer ses orientations.

LE SCOT DU TERRITOIRE SUD PAYS BASQUE comprend


12 communes
Hendaye (16 415 hab.)
Urrugne (9 192 hab.)
Biriatou (1 133 hab.)
Ciboure (7 076 hab.)
St-Jean-de-Luz (13 437 hab.)
Ascain (4 184 hab.)
Sare (2 573 hab.)
Ainhoa (685 hab.)
St-Pe-sur-Nivelle (6 039 hab.) Ahetze (1 892 hab.)
Guthary (1 382 hab.)
Arbonne (2 088 hab.)

soit 66 096 habitants en 2011 (source : INSEE 2011)

LE SYNDICAT MIXTE DU SCOT BAYONNE SUD LANDES


regroupe les collectivits territoriales suivantes :

LAgglomration Cte Basque Adour


(126 702 habitants.*)

La Communaut de communes dErrobi


(28 683 habitants)

La Communaut de communes du Seignanx

(25 718 habitants)


La Communaut de communes de Nive-Adour
(18 392 habitants)

La Communaut de communes du Pays dHasparren


(14 897 habitants)

La Communaut de communes du Pays de Bidache


(5 755 habitants)

soit 220 147 habitants en 2011 (source : INSEE 2011)


6

LE PLAN LOCAL DURBANISME


INTERCOMMUNAL (PLUI)
Le PLUI couvre lensemble du territoire de lEPCI
(tablissement Public de Coopration Intercommunale)
et il est amen remplacer les PLU (Plan Local
dUrbanisme) et cartes communales des diffrentes
communes qui le composent. Il peut dsormais
intgrer le Programme Local de lHabitat (PLH) et le
Plan de Dplacements Urbains (PDU). Il est complt
par des plans de secteur permettant la dclinaison des
orientations territoriales lchelle dune ou plusieurs
communes. Elabor sur un territoire intercommunal,
le PLUI permet de prendre en compte la cohrence
paysagre, environnementale et patrimoniale dans les
projets durbanisation.

LE PLAN LOCAL DE LURBANISME (PLU)

Le PLU est un document durbanisme qui, lchelle


dune commune, tablit un projet global durbanisme
et damnagement et fixe en consquence les rgles
gnrales dutilisation du sol sur le territoire considr.
Le PLU doit respecter les principes de dveloppement
durable (en particulier pour une gestion conome de
lespace) et rpondre aux besoins du dveloppement
local.

La commune, peut orienter son PLU de faon faciliter


la ralisation de logements aids et favoriser la mixit
sociale grce plusieurs outils :
Les orientations damnagement et de
programmation

Rservation de terrains en vue de la mixit


sociale

Dfinir une proportion de logement dune taille


minimale fixe
Obligation dun pourcentage de logements
aids dans un programme priv
Lexonration de la Taxe dAmnagement
dispenser le bailleur social de participer aux
voiries et rseaux
Un exemple de
foncier public cd
un oprateur
HLM : rsidence
Zuberoa
Hendaye
Office 64
Habitat

Les PLUI et les PLU doivent tre conformes aux PLH


lorsqu'ils existent.

CHAP. 2

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LES DOCUMENTS DE
PROGRAMMATION
LE PROGRAMME LOCAL DE LHABITAT
(PLH)
Le PLH est, au niveau intercommunal, obligatoire
pour toutes les communauts urbaines, communauts dagglomration et les communauts de communes comptentes en matire dhabitat de plus de
30 000 habitants comprenant au moins une ville de
plus de 10 000 habitants.
partir dun diagnostic de la situation existante, le
PLH dfinit les objectifs atteindre, notamment loffre
nouvelle de logements et de places dhbergement
en assurant une rpartition quilibre et diversifie
sur les territoires. Outre les rponses en matire de
besoins en logement, le PLH doit favoriser la mixit
sociale et le renouvellement urbain. Le PLH inscrit
lhabitat dans une logique de dveloppement
territorial qui implique lurbanisme, les transports, le
dveloppement conomique.

Les outils dune


politique Habitat

En de des seuils lgaux, les territoires qui ne sont


pas dots dun PLH ont la possibilit de se munir de
cet outil pour dfinir et suivre une politique dhabitat
adapte aux besoins.
ce jour, on compte sur le territoire du Pays Basque
et Sud des Landes 4 PLH : Nive Adour, ACBA, Sud Pays
Basque, Seignanx.

LE PROGRAMME DPARTEMENTAL DE
LHABITAT (PDH)
Le PDH vise faciliter la coordination des diffrentes
politiques de lhabitat sur lensemble du territoire
concern. Il est labor pour 6 ans. Il reprend les
orientations des Schmas de Cohrence Territoriale
(SCOT) et des Programmes de lHabitat (PLH) ainsi
que les besoins dfinis par le Plan Dpartemental
dAction pour le Logement des Personnes
Dfavorises (PDALPD). Lanc en 2012, ce programme,
co-pilot par ltat et le Conseil gnral, l'chelle du
dpartement, vise lutter contre les dsquilibres
et les ingalits territoriales et assure la cohrence
entre les territoires dots dun PLH et ceux qui ne le
sont pas.

LES CONSEILS LA DCISION


CAUE
Vritable aide la dcision, le Conseil dArchitecture, dUrbanisme et de lEnvironnement (CAUE)
apporte aux collectivits locales ses comptences
ds le dbut du projet pour accompagner les lus
durant toutes les tapes : diagnostic, tudes pralables, procdure durbanisme, consultation des
prestataires (marchs publics), concertation
CAUE 64
2 alle des platanes
64100 Bayonne
Tl. : 05 59 84 53 66
www.caue64.fr
CAUE 40
Rue Martin Luther King
40000 Mt-de-Marsan
Tl. : 05 58 06 11 77
www.caue40.com

AUDAP

LAgence dUrbanisme Atlantique et Pyrnes


(AUDAP) ralise des tudes pralables dans les
domaines de lurbanisme, des dplacements, de
lhabitat, des infrastructures, du commerce, de
lconomie, des paysages et de lenvironnement
et apporte son assistance pour prparer ou rviser
des documents de planification intercommunaux
(SCOT, PLH, PDU...). Ingnierie mutualise,
elle intervient dans le cadre dun programme
dactivits partenarial.
AUDAP
Petite caserne
2 alles des platanes - BP 628
64106 Bayonne Cdex
Tl. : 05 59 46 50 10
www.audap.org

APGL

LAgence Publique de Gestion Locale (APGL) est un


syndicat mixte cr par et pour les collectivits des
Pyrnes-Atlantiques. Elle propose des services
intercommunaux : administratif, informatique,
technique (btiment, amnagement des espaces
publics) et durbanisme.
APGL
Cit administrative
Angle rue Renoir et Courteault - BP 609
64006 Pau Cedex
Tl. : 05 59 84 40 40

ADACL

LAgence Dpartementale dAide aux Collectivits


Locales (ADACL) est un tablissement public qui a
pour mission de contribuer une administration
performante et un dveloppement durable des
territoires. lchelle du dpartement des Landes,
lADACL assiste et accompagne les collectivits
dans les domaines de la connaissance territoriale,
de lurbanisme et juridique.
ADACL
Maison des communes
175 place de la Caserne Bosquet - BP 30069
40 002 Mont-de-Marsan Cedex
Tl. : 05 58 85 80 50
www.adacl40.fr

CHAP. 3

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Comment raliser
une opration
de logement aid ?

La hausse des prix et la rarfaction des


terrains constituent un obstacle pour
lquilibre financier des oprations de
logements aids et leur construction, en
particulier dans les zones tendues. Les
collectivits locales peuvent et doivent
mener une politique foncire qui se
dtermine et se gre dans la dure, de faon
anticiper leur politique dhabitat.

1 / LE FONCIER
Ltablissement Public Foncier Local ralise pour le
compte des collectivits, des acquisitions foncires
et immobilires en vue de constituer des rserves
foncires et leur apporte galement une assistance
en ingnierie foncire.
Ainsi, lEPFL procde aux ngociations foncires
jusqu lachat de biens btis ou non btis, assure
la gestion de ces biens selon une dure dtermine
jusqu leur intgration dans le patrimoine de la
collectivit. LEPFL gre galement les procdures
administratives et la matrise logistique du projet.
Favoriser les efforts de production de logements
aids nest pas le seul enjeu de lEPFL. En effet, il
intervient en appui des collectivits locales dans leur
projet de cration ou dextension de zones dactivits
et de maintien des services de proximit dans les
centres bourgs ruraux.
Cr en 2005 sous limpulsion des lus locaux, lEPFL
Pays Basque intervient depuis 2011 dans lintgralit
des intercommunalits et communes du territoire,
soit, en 2014, 8 communauts de communes et 2
communauts dagglomration pour une population
de lordre de 300 000 habitants.
EPFL Pays Basque
2 alles des Platanes - BP 50511
64105 Bayonne cedex - Tl. : 05 59 01 63 60
www.epfl-pb.fr

10

En 2005, le dpartement des Landes a dcid de crer


un tablissement Public Foncier Local baptis Landes
Foncier, au service de la politique damnagement
du territoire des collectivits locales. Landes Foncier
compte 10 EPCI adhrentes soit 278 000 habitants
(c'est--dire 72% de la population dpartementale).
Au 31 dcembre 2013, elle comptabilisait prs de 60
millions d'euros d'acquisitions.
EPFL des Landes
Maison des communes
175 place de la caserne Bosquet - BP 30006
40 002 Mont-de-Marsan - Tl. : 05 58 85 80 60

Le stock foncier total port par lEPFL Pays Basque fin


dcembre 2012 tait de prs de 38 millions deuros.

LACQUISITION LAMIABLE

LTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL

Les acquisitions sont trs majoritairement conclues


par voie amiable (aux alentours de 80% des cas). En
2012 par exemple, 30 ngociations ont t conclues
lamiable dont 5 par dlgation dun droit de
premption lEPFL Pays Basque.
Le processus de ngociation entam par anticipation
par rapport aux objectifs de mise en uvre du
projet, peut parfois paratre long mais c'est aussi le
garant dune conclusion quitable. Le compromis est
le rsultat dun processus au cours duquel chaque
partie consent un effort jusqu ce que les intrts
de chacun soient partags.

4le foncier
LA ZONE DAMNAGEMENT DIFFR (ZAD)
Dans un but anti-spculatif, la ZAD permet de
matriser les terrains ncessaires la ralisation
dun projet damnagement public. Cre par
arrt prfectoral, sur proposition ou aprs avis
de la commune ou de lEtablissement Public de
Coopration Intercommunale ayant comptence,
la ZAD permet la premption par le maire, dans la
perspective de raliser un projet urbain moyen
ou long terme. Cest une procdure danticipation
utile pour constituer des rserves foncires, acquises
progressivement et viter ainsi la spculation.

Ce dispositif, conu en vue de la cration ou la


rnovation de secteurs urbains, de la cration de
zones dactivit ou de la constitution de rserves
foncires, est limit dans la dure (autrefois 14
ans et depuis 2010 une dure abaisse 6 ans
renouvelables).
Contrairement au Droit de Premption Urbain,
(DPU), qui relve dune dcision communale ou
intercommunale, la ZAD est cre par la dcision de
l'autorit prfectorale.

LA MISE DISPOSITION DE TERRAINS


DES OPRATEURS
La commune peut dcider de cder un terrain un
organisme de logement social titre gratuit ou
un cot prfrentiel ncessaire au bon quilibre
de lopration. En contrepartie, la commune peut
rserver un nombre supplmentaire de logements
dans le programme dvelopp.

LACQUISITION PAR EXPROPRIATION


Le droit dexpropriation est la facult de contraindre
un propritaire cder son bien dans la poursuite
dun projet dclar dutilit publique. Cette procdure
nest envisage que si les dmarches amiables nont
pas abouti, et sexerce en prservant les droits des
propritaires.

LE BAIL EMPHYTOTIQUE / CONSTRUCTION


La commune met disposition, souvent gratuitement, des terrains pour la ralisation dune opration de logements. Le bail se caractrise par sa
longue dure. la fin du bail, la commune rcupre
la proprit du foncier et les ralisations effectues.

LE DROIT DE PREMPTION URBAIN (DPU)


L'usage du DPU est rserv aux communes dotes
d'un PLU, d'un PLUI ou d'un Plan d'Occupation des
Sols.
Ce droit permet la commune qui souhaite mener des
projets damnagement, dacqurir prioritairement
un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur
le point dtre vendu. Lorsquun propritaire vend un
terrain ou une maison un acheteur, avant que la
vente ne soit conclue, la commune doit sexprimer
sur sa volont duser de son droit de premption. Si
elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour
lacquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours
normal.

11

CHAP. 3

LE

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DU

LOGEMENT AID
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Comment raliser
une opration
de logement aid ?
Lobjectif est damnager en lien avec la ralit
du territoire. Une opration damnagement
de logements peut tre mene travers loutil
de la Zone dAmnagement Concert (ZAC)
ou de lotissement et les lus locaux peuvent
sappuyer sur une SEM (Socit dconomie
Mixte) ou des bailleurs sociaux.

2 / L'AMNAGEMENT
LES OUTILS

LES ACTEURS

La ZAC est une opration damnagement dinitiative


publique permettant la collectivit de matriser le
programme durbanisation et notamment, le contenu, la
densit, la forme, et la typologie des logements mais aussi
la ralisation significative dquipements publics quelle
finance ou quelle fait financer. Elle sexerce sur une superficie
dune certaine ampleur. Autrement dit, la ZAC permet la
commune de mettre en uvre un projet rglementaire sur
mesure, intgrant des logements alternatifs.

Les SEM sont aptes raliser des oprations


d'amnagement et de construction ou exploiter des
services publics caractre industriel ou commercial
ainsi que toutes autres activits d'intrt gnral. Les
collectivits locales ne peuvent leur confier des missions
qu'au terme d'une mise en concurrence.

LA ZONE DAMNAGEMENT CONCERT (ZAC)

LES LOTISSEMENTS

Dinitiative publique ou prive, le lotissement constitue


une opration damnagement qui a pour objet, sur une
priode de moins de 10 ans, la division dune ou plusieurs
proprits foncires en vue de la ralisation de logements,
dquipements publics, de dveloppement conomique
Les lotissements sont soumis trs souvent lobtention
dun permis damnager, voire dune dclaration pralable
suivant la nature du projet.

Si la ZAC et le lotissement constituent des outils


damnagement particulirement adapts pour
crer de nouveaux quartiers, il ne faut pas pour autant perdre de vue les enjeux lis au renouvellement
urbain et la reconqute de centres bourgs qui, dans
un contexte de rarfaction des ressources et de rationalisation des consommations foncires, prsentent de nombreuses opportunits de dveloppement
pour les communes.

12

LES SOCITS DCONOMIE MIXTE (SEM)

La Socit dquipement des Pays de lAdour (SEPA)


La SEPA aide les territoires capitaliser leurs
dynamiques conomiques et urbaines, que ce soit
pour le dveloppement de zones d'habitat, de zones
d'activits conomiques, de zones touristiques, ou
d'espaces publics en centre-ville ou en centre-bourg.
La SEPA assure la matrise financire des projets pour
en optimiser la gestion administrative et comptable,
de leur faisabilit pr-oprationnelle leur mise en
oeuvre concrte. Elle gre galement la planification
des oprations ainsi que les procdures administratives
et juridiques affrentes aux projets.
SEPA
Technocit btiment Astria
5 rue Joseph Szydlowski - BP 18385
64183 Bayonne Cedex
Tl. : 05 59 59 33 33

4l'amnagement

La Socit dAmnagement des Territoires et


dquipement des Landes (SATEL)
La SATEL a vocation de raliser, pour le compte des
collectivits landaises, des oprations publiques
damnagement destines au dveloppement conomique et touristique ainsi qu lhabitat (extension
ou restructuration de quartiers, ramnagement
de bourgs). Elle pilote galement l'amnagement
d'quipements ou infrastructures publics ainsi que
des programmes visant la prservation et la mise
en valeur de lenvironnement.
SATEL
24 boulevard Saint-Vincent de Paul
40 990 Saint Paul Ls Dax
Tl. : 05 58 91 20 90
www.satel40.fr

LES SOCITS PUBLIQUES LOCALES


DAMNAGEMENT (SPLA)
Les SPLA sont des socits anonymes exclusivement
publiques. Elles peuvent piloter, outre les oprations
damnagement, des oprations de construction et
de rhabilitation immobilire ainsi que la ralisation
des tudes pralables, lacquisition et la cession
dimmeubles, de baux commerciaux la diffrence
des SEM, les SPLA ne peuvent intervenir que pour
leurs actionnaires publics et sur leurs seuls territoires.

LES BAILLEURS SOCIAUX

Les organismes de logement social, tout comme les


SEM, peuvent raliser le projet pour la collectivit
dans le cadre dune convention qui fixe les
engagements financiers des partenaires.
Afin de pallier la raret du
foncier Biarritz, lOffice 64
a choisi une solution
originale en ralisant
lextension dune rsidence
existante ( Parme )
avec des logements
modulaires en bois

La rsidence Canope,
ralise par le COL au
Squ Bayonne, a
reu le prix
Architecture et
Matrise dOuvrage
Habitat Architecture
et Environnement 2013

13

CHAP. 3

LE

GUIDE

Comment raliser
une opration
de logement aid ?

DU

LOGEMENT AID
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La ralisation de logements aids passe


par la construction de logements neufs,
lacquisition de btiments anciens afin de
les revaloriser en logements aids ou bien
lacquisition en Vente en lEtat de Futur
Achvement (achat de logements dans
les oprations prives pour rpondre aux
obligations de mixit sociale).

3 / LA CONSTRUCTION
LES BAILLEURS SOCIAUX LOCAUX
Exemple :

OPRATION
JOUANICOT
La Ville dAnglet
a
cd
prs
2
de 10 000 m de
terrains Habitat Sud
Atlantic dans le cadre dun bail
construction dune dure de 55 ans pour
les logements locatifs sur llot Jouanicot
et dune cession pour les terrains de llot
Truillet. Au total, 72 logements locatifs
sociaux et 13 logements en accession
ont t livrs en 2014. La Ville a t
notamment consulte pour le choix
du parti pris architectural, lintgration
dans le site, la composition et la densit
du programme, dans le cadre dune
dmarche habitat, environnement et
dveloppement durable .

Le Pays Basque et Sud des Landes comptent 4 bailleurs sociaux


locaux (leur sige social est implant sur le territoire)*. Ils
peuvent raliser des oprations damnagement (acquisitions
foncires, oprations de rnovation, ZAC) mais aussi des
constructions (habitations locatives, habitations en location
ou en accession la proprit, hbergement vocation
sociale) tout en tant les gestionnaires de leurs biens locatifs.
OFFICE 64 DE LHABITAT
5 alle de Laplane CS 88531
64185 Bayonne Cedex
Tl. : 05 59 43 86 86
www.office64.fr
OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES LANDES
953 avenue du colonel Rozannoff BP 341
40 011 Mont-de-Marsan Cedex
Tl. : 05 58 05 31 80
www.oph40.fr
HABITAT SUD ATLANTIC
2 chemin Abb Edouard Cestac
64100 Bayonne
Tl. : 05 59 58 40 00
www.habitatsudatlantic.fr
COMIT OUVRIER DU LOGEMENT
73 rue de Lamouly
64601 Anglet Cedex
Tl. : 05 59 52 32 15
www.le-col.com
* D'autres bailleurs sociaux interviennent sur le Pays Basque
et Sud des Landes

14

Rhabilitation des logements de l'ancien presbytre de Villefranque par HSA

4 / LA RHABILITATION DU PARC EXISTANT


LE BAIL RHABILITATION
Cest un dispositif qui permet aux propritaires de
logements, voire dimmeubles en mauvais tat, de
les faire rhabiliter sans en assurer la gestion, par un
organisme qui les mettra ensuite en location des
personnes dfavorises.
Le preneur (une association agre, un organisme HLM,
une SEM, une collectivit locale) sengage raliser des
travaux damlioration sur le logement et le conserver
en bon tat en vue de le louer usage dhabitation. Le
bail rhabilitation est conclu pour une dure minimale
de douze annes. Cest lorganisme preneur qui assure
entirement la gestion du logement et les frais. Au
terme du bail, le propritaire rcupre son bien.
LES ASSOCIATIONS AGRES TELLES QUE LE PACT-HD :
Le PACT-HD Pays Basque Protection Amlioration
Conservation Transformation Habitat Dveloppement
est une association spcialise dans lanimation et
llaboration de programmes daction habitat et
logements des personnes dfavorises . Depuis
plus de 20 ans, le PACT-HD Pays Basque a mont une
trentaine doprations en bail rhabilitation et a
permis la cration de plus de 90 logements dont une
majorit en partenariat avec les collectivits locales.
EXEMPLE : La ville dHendaye a sign un bail
rhabilitation avec le PACT-HD Pays Basque aprs avoir
acquis en 2009 un immeuble en centre-ville afin dviter
une opration immobilire spculative et de pouvoir
dvelopper des logements loyer conventionn.
Lintervention du PACT-HD a permis notamment de
trouver les subventions et financements auxquels les
collectivits locales seules nont pas accs. En 2011, aprs
11 mois de travaux, 5 logements T3 (loyer entre 330 e et
415 e) favorisant la mixit sociale, et un commerce ont
t crs.

PACT HD Pays Basque


9, rue Jacques Laffitte - 64100 Bayonne
Tl. : 05 59 46 31 31 - www.habitatpaysbasque.com

Le PACT HD 40 a mont une trentaine doprations en


bail rhabilitation, et a depuis 2 ans transfr cette
activit lUnion dconomie Sociale PACT Sud Ouest.
Plusieurs oprations ont t ralises sur le Sud Landes
(3 logements durgence Saint-Martin-de-Seignanx,
3 logements conventionns Ondres). Dans le cadre
du PLH, un partenariat troit avec les oprateurs du
secteur, a permis de conventionner avec le FJT de Tarnos
la production de logements pour les jeunes dans toutes
les nouvelles oprations dhabitat social. Plusieurs
projets sont en cours sur ce secteur dont une maison
relais de 19 logements Labenne, porte par lUES.
PACT HD des Landes
46 rue Baffert - 40100 Dax
Tl. : 05 58 90 90 50 - www.pactdeslandes.org

LES LOGEMENTS COMMUNAUX

AMLIORATION DIRECTE PAR LES COMMUNES


Le Conseil gnral des Pyrnes-Atlantiques, dlgataire
des aides la pierre, dlivre la Prime lAmlioration
de Logements Usage Locatif et Occupation Sociale
(P.A.L.U.L.O.S. communale). Cette prime contribue
la mise sur le march de logements locatifs aids, le
plus souvent inoccups, appartenant au domaine priv
dune commune ou grs par celle-ci.
Seules les communes ne disposant pas dtablissement
public plac sous leur tutelle peuvent faire une
demande de P.A.L.U.L.O.S. et elle concerne uniquement
des btiments achevs depuis au moins 15 ans, avec
des logements existants rhabiliter. Les logements
crs par changement dusage ne sont pas ligibles
la P.A.L.U.L.O.S. Les communes peuvent cependant crer
une offre locative nouvelle finance sous certaines
conditions l'aide d'un Prt Locatif Usage Social..
LA GESTION LOCATIVE ET PATRIMONIALE
La gestion locative peut tre effectue par la commune,
mais elle est de plus en plus confie un organisme de
logement social ou une agence immobilire sociale type
SIRES (Service Immobilier et Social) gre par les PACT.

15

CHAP. 3

LE

GUIDE

Comment raliser
une opration
de logement aid ?

DU

LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

Le logement locatif aid bnficie de


prts bonifis de la Caisse des Dpts
et Consignations, et daides publiques
(subventions de ltat, des collectivits locales,
1% Logement d'aides publiques ou prives).
Des fonds propres chaque bailleur social
viennent complter le financement.

5 / LE FINANCEMENT
Si les parts de chacun sont variables, le schma pour
parvenir lquilibre de lopration est presque toujours
le mme :

Pour les communauts dagglomration, la dlgation


est adosse notamment au PLH pour lequel lEtat
donne un avis. Son objectif est de soutenir la production
de logements locatifs publics loyers matriss, mieux
adapts aux ralits de la situation locale.

14%

subventions

16%

fonds
propres

70%
prts

Source : bailleurs
sociaux - 2013

LA DLGATION DE COMPTENCES DES


AIDES LA PIERRE

Le territoire des Pyrnes-Atlantiques est l'un des seuls


tre couvert par des dlgations de comptence pour
la gestion des aides la pierre. Sur le territoire du Pays
Basque, deux collectivits sont dlgataires : le Conseil
gnral des Pyrnes-Atlantiques et lAgglomration
Cte Basque Adour (ACBA). Ces collectivits locales
peuvent ainsi se voir dlguer la dcision des aides
de ltat et de lAnah (Agence nationale de lhabitat)
concernant le logement du parc public et du parc priv

16

ancien. Cest--dire que les collectivits dcident des


aides et signent, pour le compte de ltat et de lAnah, les
crdits et conventions APL.

Conseil gnral des Pyrnes-Atlantiques


4 alles des platanes
64104 Bayonne
Tl. : 05 59 46 50 50
www.cg64.fr
Agglomration Cte Basque Adour (ACBA)
15 avenue marchal Foch
64185 Bayonne Cedex
Tl. : 05 59 44 72 72
www.agglo-cotebasque.net
Dans le dpartement des Landes, il ny a aucun
dlgataire. La Direction Dpartementale des Territoires
et de la Mer 40 assure le suivi de la programmation,
linstruction des dossiers et dcide de loctroi des crdits
dEtat.
Direction Dpartementale des Territoires et de la Mer 40
351 boulevard Saint-Mdard BP 369
40012 Mont-de-Marsan Cedex
Tl. : 05 58 51 30 00

4le financement

LES PRTS DE LA CAISSE DES DPTS ET


CONSIGNATIONS

La Caisse des Dpts et Consignations est le financeur


principal des organismes de logements sociaux. Elle
accorde des prts en fonction du type de logement
social souhait et les taux sont indexs sur le taux du
livret A.
Le prt locatif usage social (PLUS) pour des
logements accessibles aux deux tiers de la
population.
Le prt locatif aid dintgration (PLAI) pour des
logements destins des mnages qui cumulent
de faibles ressources et des difficults sociales.
Le prt locatif social (PLS) qui finance en grande
partie des tablissements de type foyer de vie,
EHPAD et, de manire complmentaire, des
logements familiaux.
La prime lamlioration des logements usage locatif et
occupation sociale (PALULOS communal), destine financer la
rhabilitation du parc de logements locatifs soit par la Caisse
des Dpts et des Consignations soit par un tablissement
bancaire habilit.

LA PARTICIPATION DU BAILLEUR SOCIAL

Il sagit des fonds propres de lorganisme de logement


social qui reprsentent en moyenne 16% du financement,
selon le type dopration.

LES AIDES PUBLIQUES

TAT : il sagit des aides la pierre qui sont destines


la construction, lacquisition et la rhabilitation de
logements ou la transformation de locaux nonrsidentiels en logements. Dautre part, ltat apporte
des aides indirectes (taux rduit de TVA, exonration de
taxe foncire sur les proprits bties)
COLLECTIVITS LOCALES : elles peuvent apporter des
aides directes dont les montants sont variables ou bien
proposer du foncier un prix avantageux. Les aides
des collectivits locales sont frquentes et tout aussi
ncessaires lquilibre financier des oprations. Elles
peuvent prendre des formes diverses : subventions
dinvestissement directes, garantie demprunt pour
permettre le prt auprs de la Caisse des Dpts,
cession de foncier avec dcote, exonration en matire
de contraintes durbanisme

ACTION LOGEMENT (EX 1% LOGEMENT)

Les salaris du secteur priv ligible au 1% Logement


peuvent bnficier de logements locatifs dans des
programmes raliss par les bailleurs sociaux. Gr par les
CIL (Comit Interprofessionnel du Logement), ce dispositif
s'adresse tant aux salaris qu'aux jeunes de moins de 30
ans en contrat de professionnalisation ou d'insertion qui
peuvent bnficier de logements spcifiques temporaires.
ALIANCE Territoires (ex CILSO)
1, rue de Donzac - 64103 Bayonne - Tl. : 05 59 59 09 40
Domaine Dupin - 40100 Dax - Tl : 05 58 05 72 00
www.alianceterritoires.fr

17

CHAP. 3

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

Comment raliser
une opration
de logement aid ?

Le logement aid vise rpondre aux attentes


des populations qui ne peuvent se loger
aux prix du march. Chaque demande est
examine au cas par cas par une commission
en tenant compte des situations durgence,
de lanciennet de la demande ou encore
de la composition familiale. Pour exemple,
en 2009 on dnombrait dj plus de 8600
demandeurs sur le Pays Basque (source : DDTM 64)

6 / LA GESTION
QUI PEUT PRTENDRE AU LOGEMENT
LOCATIF SOCIAL ?

Toute personne de nationalit franaise ou trangre


munie dun titre de sjour en cours de validit qui cherche
un logement en tant que rsidence principale. En fonction
du lieu dhabitation et du nombre de personnes charge,
le futur locataire ne devra pas excder un certain plafond
de ressources. On estime que 75% (Source : PDH PyrnesAtlantiques diagnostic 2013) de la population peut prtendre
un logement social classique. Les loyers sont encadrs et
plafonns et ouvrent la plupart du temps droit lAPL (Aide
Personnalise au Logement).

COMMENT ATTRIBUER UN LOGEMENT ?

La dcision appartient une commission dattribution compose de 6 membres dsigns par le conseil dadministration
de lorganisme. Lun des membres a la qualit de reprsentants des locataires. En outre, le Maire est membre de droit
de toutes les commissions dattribution pour les logements
situs sur sa commune. Il dtient une voix prpondrante
en cas dgalit des votes. Les prsidents dtablissement
Public de Coopration Intercommunale, comptents en matire de Programme Local de lHabitat peuvent participer
avec voix consultative ainsi que le reprsentant dassociation agre par le Prfet et menant des actions dinsertion
sur la commune. Enfin, le prfet du dpartement peut, sil
le souhaite, assister sur sa demande toute runion de la
commission.
La commission doit veiller au bon quilibre social en prenant
en compte la diversit de la demande, favoriser lgalit des
chances des demandeurs et assurer la mixit sociale.

18

DES EXEMPLES :
PRT :

Pour obtenir un logement financ en PLUS (prt


locatif usage social) en 2014, un couple sans
enfant ne doit pas dpasser 2 475 nets/mois et
une personne seule avec un enfant ne doit pas
excder un revenu net de plus de 2976 par mois.

LOYER :

En 2014, le loyer dun T2 dans un logement aid est


de 293 euros (hors charges) en moyenne et le loyer
dun T3 environ 353 euros (hors charges) en Pays
Basque et sud des Landes.

DEVENIR PROPRITAIRE :
Pour un couple avec 2 enfants dont les revenus
imposables sont de lordre de 55 988 , il faudra
compter, pour une accession sociale la proprit,
un prix de vente plafonn au m2 2 732 pour
les communes de Saint-Pierre dIrube, Biarritz,
Saint-Jean-de-Luz et de 2 384 le m2 pour des
communes comme Ascain, Biriatou, Hasparren,
Ustaritz.
Chiffres valables pour lanne 2014

CHAP. 4

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID

Laccession
sociale la proprit

e n P a ys Basque et Sud L andes

En 2013, 62% des Franais se dclaraient


propritaires parmi lesquels 26%* taient en
cours daccession la proprit. Le prix de
limmobilier na cess daugmenter et pour les
mnages disposant de ressources modestes,
le rve dun logement devient possible grce
laccession sociale la proprit. La plupart
des organismes de logement social ralisent
ce type d'opration qui n'entre pas dans la loi
SRU. (Source : http://www.avendrealouer.fr)

L'accession sociale est un produit logement qui contribue la


mixit sociale.
LACCESSION DIRECTE

Le mnage devient propritaire ds la signature, sous


conditions de ressources et un prix plafonn. Le prix
de son logement tient compte dun taux de TVA fix
20 % et il bnficie de 2 annes dexonration de
taxe foncire.

LACCESSION DIFFRE
OU PROGRESSIVE

Grce cette formule, galement appele locationaccession, le mnage peut tester son futur achat
en devenant locataire du bien pendant 4 ans au
maximum. Il paiera son loyer + une part acquisitive
qui constituera son apport personnel lors de lachat
effectif du logement. Lun des avantages de cette
formule est un taux de TVA 5,5% mais aussi une
exonration de taxe foncire de 15 ans.

PROGRAMME ELGAR
La Ville de Saint-Jean-de-Luz a mont un projet en partenariat avec
lOffice 64 de lHabitat dans le quartier dErromardie. Lensemble
immobilier Elgar, livr dbut 2014, comprend la moiti de logements
en location et lautre en accession sociale la proprit, associant
maisons individuelles et petits collectifs, du T2 au T4. Le projet rpond
notamment aux besoins des jeunes mnages avec enfant, dont les
ressources sont infrieures 5 000 nets mensuels. La revente a t
encadre par des clauses anti-spculatives (sauf cas de force majeure)
et lOffice 64 a mis en place une offre d'assurance-revente, les garanties
de rachat mais aussi de relogement.

19

CHAP. 5

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

Le logement aid
dans le parc priv
Les propritaires bailleurs et occupants peuvent
bnficier de subventions publiques de lAgence
Nationale de lHabitat (Anah), des collectivits
locales et dautres partenaires (caisse de
retraite, Procivis, PACT-HD) pour amliorer ou
rhabiliter leur logement. Les aides concernent
la remise en tat de logements trs dgrads ou
indignes, les conomies dnergie et le maintien
domicile. Ces logements ainsi conventionns
entrent dans le quota de la loi SRU.

LES AVANTAGES POUR LE PROPRITAIRE


BAILLEUR
AIDES AUX TRAVAUX : Si le propritaire dun logement
dj lou ou quil sapprte louer souhaite raliser des
travaux, il peut, sous certaines conditions, bnficier
notamment des aides de l'Anah et des collectivits
territoriales. Idem pour des bailleurs en coproprit. Les
collectivits territoriales accompagnent galement les
propritaires bailleurs dans leur dmarche permettant la
ralisation des travaux (Assistance Matrise dOuvrage
ou AMO) avec des oprateurs tels que les PACT-HD.

Remise en tat dun logement indigne


Pour les logements ou immeubles insalubres prsentant
une dangerosit (sant, hygine) ou tombant en ruine,
habitats prcaires
des performances nergtiques
LesAmlioration
objectifs du Grenelle de lenvironnement, rapports

lAquitaine, correspondent 24 000 logements sociaux


(hors chauffage lectrique) amliorer dici 2020, ce qui
fixe un objectif de 2 000 logements par an.
du logement pour le maintien domicile
CesAdaptation
aides sont lies aux personnes ges et/ou souffrant

dun handicap et concernant par exemple des travaux


daccs au logement, la salle de bain etc.
DDUCTION FISCALE : Le propritaire bailleur bnficie
dune dduction fiscale sur ses revenus fonciers bruts
(de 30 60%).

20

SON ENGAGEMENT
Le propritaire bailleur sengage, en signant une
convention avec lAnah (Agence nationale de lhabitat),
louer un prix matris et plafonn (intermdiaire,
social ou trs social) des mnages aux revenus faibles,
personnes ges ou souffrant dun handicap pendant
une dure minimale de 9 ans.
231 : le nombre de propritaires bailleurs qui ont
[ 1sign
une convention avec lAnah depuis 2008 dans
le dpartement.

Le Conseil gnral et l'ACBA sont dlgataires des aides


de l'Anah sur le territoire du Pays Basque.
Anah dlgation des Pyrnes-Atlantiques
Cit administrative
Boulevard Tourasse - 64032 Pau
Tl. : 05 59 80 87 04
Anah dlgation des Landes
351 boulevard Saint-Mdard - BP 369
40 012 Mont-de-Marsan Cedex
Tl. : 05 58 51 31 08
LES COLLECTIVITS LOCALES (CG, EPCI, COMMUNES)
PEUVENT CONSULTER DES OPRATEURS TELS QUE
LES PACT-HD.

LES AVANTAGES POUR LE PROPRITAIRE


OCCUPANT

AIDES AUX TRAVAUX : Les propritaires occupants


peuvent obtenir des aides de l'Anah et des collectivits
locales sous certaines conditions, notamment le plafond
des ressources. La nature des travaux est la mme que
pour les propritaires bailleurs. (voir page 20)
Que ce soit pour des travaux ou leur financement, les
PACT-HD du Pays Basque et des Landes interviennent
galement auprs des propritaires occupants.

85 : le nombre de logements indignes ou trs


dgrads rhabilits en 2014 dans le dpartement
(hors agglos de Bayonne et de Pau).

OUTILS DE FINANCEMENT : La Socit Anonyme


Cooprative dIntrt Collectif pour lAccession la
Proprit (SACICAP) Procivis Aquitaine Sud vient en
aide aux propritaires occupants modestes. Elle met en
uvre des outils de financement : prts travaux sans
intrts et/ou prfinancement de subventions. En 2010,
61 prts ont t accords en Aquitaine Sud par Procivis
pour un montant de 749 926 .
Procivis Aquitaine Sud
48 et 50 av. du 8 mai 1945
Espace Mendi Alde - 64100 Bayonne
Tl. : 09 72 47 77 47 et 06 38 05 52 56
www.procivis.fr
SON ENGAGEMENT

Le propritaire occupant sengage auprs de lAnah


habiter le logement pendant 6 ans au titre de rsidence
principale.

Quatre dispositifs oprationnels, visant les


propritaires occupants et bailleurs, sont en cours
sur le Pays Basque et le Sud Landes :
O.P.A.H. (Opration Programme dAmlioration de
lHabitat) de renouvellement urbain de Bayonne centre
ancien (Ville de Bayonne) : jusqu juillet 2016
P.I.G. (Programme dIntrt Gnral) Habitat Indigne
et Prcarit Energtique (Agglomration Cte Basque
Adour) : jusqu fvrier 2015
PIG (Programme dIntrt Gnral) Habitat Indigne
sur le dpartement des Landes
PIG HOME 64 (Conseil gnral 64) sur le dpartement
des Pyrnes-Atlantiques (hors agglomrations
dlgataires) jusquau 31/12/2014.
Prparation en cours dun prochain programme
partenarial dpartemental pour 2015.

LES DISPOSITIFS OPRATIONNELS


DE LA FONDATION ABB PIERRE
"TOITS DABORD"
Ce programme national de logements trs sociaux de la
Fondation Abb Pierre permet de produire des logements
loyer trs social dont lensemble du cot dusage,
notamment les dpenses nergtiques, est matris.
Le soutien apport est une aide linvestissement
pouvant aller jusqu 10% du prix de revient des
oprations. Lobjectif est de ramener la dpense
contrainte pour les locataires un niveau acceptable et
compatible avec une insertion durable des locataires.
"SOS TAUDIS"
Ce programme national lutte contre l'habitat indigne
travers un accompagnement global et durable qui
permet dagir pour mais aussi avec les personnes.
La Fondation renforce son soutien aux propritaires
occupants les plus en difficult pour les aider raliser
des travaux dans leur logement. Dans ce cadre, elle peut
apporter une subvention en complment des aides
publiques et prts travaux existants.
Fondation Abb Pierre pour le logement des dfavoriss
6 rue de la Passerelle - 33100 BORDEAUX
Accueil : 05 56 33 28 28

21

CHAP. 6

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

Des rponses
adaptes aux
besoins spcifiques

certains moments de la vie, laccs ou le maintien


dans le logement peut tre compliqu. Cest
pourquoi le logement aid doit rpondre aux
attentes de tous les citoyens. Que ce soient les
personnes ges, celles qui souffrent dun handicap,
les jeunes et les saisonniers, les salaris du secteur
priv mais aussi tous ceux qui ont besoin dun
hbergement d'urgence, d'insertion ou temporaire,
les personnes dfavorises, les demandeurs dasile
ou encore les Gens du voyage.

LES PERSONNES GES

LE SCHMA DPARTEMENTAL DAUTONOMIE


De plus en plus de personnes ges se tournent vers les
organismes de logement social car leur logement est
devenu trop grand, trop cher, loign des commerces
et services, inadapt leur tat de sant En 2017, la
part dpartementale des personnes de 60 ans ou plus
sera suprieure de prs de 3 points par rapport la part
nationale rapporte le Conseil gnral 64 (extrait de ltat
des lieux du schma dpartemental dautonomie 2013-2017).

En association troite avec lAgence Rgionale de Sant,


le Conseil gnral des Pyrnes-Atlantiques a lanc son
schma dpartemental dautonomie. Il a t labor
de manire participative et a permis de faire ressortir 3
axes directeurs :

& Structurer la coordination des actions et la


coopration entre acteurs

& Conforter la vie domicile


& Diversifier loffre en tablissements
Q Voir galement les aides pour le maintien
domicile dans le chapitre 5 pages 20 et 21
POUR LES PERSONNES AUTONOMES

Les organismes de logement social ont adapt leur


gestion
aux plus ges et ont dvelopp des rponses
adaptes en matire de services la personne.

22

EXEMPLE : La rsidence Karrikarte

Saint-Pe-sur-Nivelle
Fin fvrier 2014, lOffice 64 de lHabitat a livr 21
logements au centre du bourg de Saint-Pe-surNivelle. Les T2 ont t rservs aux personnes ges
valides ayant des revenus modestes. Une salle permet
de recevoir la famille, une assistante sociale y tient
une permanence et une animatrice organise des
animations, et aide aux courses.

Le foyer logement

En Pyrnes-Atlantiques, ce sont gnralement les


CCAS qui grent le foyer logement. Ces foyers composs
de studios et de T2 sont destins aux personnes ges
autonomes dans leur vie quotidienne et aux revenus
relativement modestes. Ces logements bnficient de
diverses prestations (mnage, blanchisserie) et des
lieux de vie communs pour rompre lisolement.

EXEMPLE : Le Foyer Soleil Bayonne

Ces logements accueillent des personnes partir de 60


ans souhaitant conserver leur autonomie et sont situs
au cur des rsidences Breuer avec une salle collective et
de restauration en rez-de-chausse, entirement rnove.
Dans le Sud Landes, plusieurs projets sont en tude
dhabitat regroup en partenariat avec le PACT HD des
Landes.

"La Fabrique" : un projet


commun dans un immeuble
rnov par le COL et qui
revisite l'image des FJT.

LES PERSONNES HANDICAPES

En 2010, le dpartement des Pyrnes-Atlantiques a


accueilli la plus grande part de bnficiaires dans la
rgion Aquitaine. Et ce chiffre tend augmenter chaque
anne. Les organismes de logement social apportent
des rponses individualises en adaptant des logements
dans le parc existant et en produisant une offre de
logements neufs accessibles.
Dans les Landes, la MDPH (Maison Dpartementale
des Personnes Handicapes) a initi le dispositif
Adalogis40 permettant de reprer les logements
adapts, adaptables et accessibles, pour les proposer
aux personnes prioritaires. www.adalogis40.org

LES JEUNES
Les Foyers des Jeunes Travailleurs de la Cte Basque et de
Tarnos ont pour mission daccueillir les jeunes de 16 30
ans, en mobilit professionnelle, en parcours dinsertion
ou en formation. Ils offrent un hbergement souple et
conomique accompagn de services tout en veillant
promouvoir la mixit sociale. Les projets socio-ducatifs
de ces foyers visent faciliter lintgration des jeunes
dans la vie sociale et permettent leur mancipation par
lhabitat.
Le FJT de Tarnos gre 84 logements soit 122 places et
continue son dveloppement avec dici la fin 2014, une
capacit daccueil porte 100 logements implants sur
6 communes.
Le FJT Cte Basque gre 153 logements soit 196 places.
FJT Cte Basque
42 boulevard du rempart Lachepaillet - 64100 Bayonne
Tl. : 05 59 59 33 30
www.fjtcotebasque.com

LES SAISONNIERS

On compte prs de 4 000 saisonniers au Pays Basque


et 1 sur 6 dclare sa rsidence principale plus de
100 km de son travail (source : La Maison de l'Emploi
de l'Agglomration bayonnaise et du Pays Basque 2012). C'est une vritable problmatique et certaines
structures contribuent au logement des saisonniers
comme les PACT-HD, les FJT, les auberges de jeunesse.

Un projet commun :
La Fabrique
Les FJT de Tarnos et de la Cte Basque proposent
4 logements dans un immeuble communal de
Boucau destins de jeunes couples ayant du mal
accder un logement, des jeunes en situation
demploi qui cherchent une colocation et de jeunes
locaux en situation de dcohabitation familiale en
partenariat avec les acteurs sociaux du territoire.

HBERGEMENT DURGENCE ET DINSERTION

Bnficiaires : toute personne ou famille, sans abri,


ou prsentant des difficults sociales ou personnelles
lourdes et qui ne sont pas en capacit d'accder un
logement autonome.
Prestations proposes : accueil, hbergement,
accompagnement social, adaptation la vie active,
insertion sociale, restauration, accs aux soins.

FJT Tarnos
1 rue de la Grande Baye - 40 220 Tarnos
Tl. : 05 59 74 57 45
www.fjt-tarnos.org

23

CHAP. 6

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

HBERGEMENT D'URGENCE :

La Maison de Gilles Biarritz

Construite en 2012 par lACBA et gre par lassociation


Atherbea, la Maison de Gilles peut accueillir 35 personnes
isoles ou en famille, sans domicile fixe ou stable, en
accueil durgence toute lanne. 40 institutions ont mis
en place ce projet. Diriges vers cette maison par le 115
ou le Service intgr de laccueil et de lorientation, ces
personnes bnficient dun accompagnement social
global.
La communaut Emmas
La communaut Emmas Landes-Pays Basque accueille
50 compagnons qui, en redonnant vie aux objets, ont une
seconde chance et un nouveau dpart. La communaut
participe l'accueil d'urgence en hbergeant, pour une nuit
ou plus, les passagers qui auront le gte et le couvert.
Certains passagers s'installent durablement et participent
une immense chane de solidarit. En 2013, 256 familles
ont t secourues par une aide matrielle ou alimentaire.
Communaut Emmas Landes-Pays Basque
361 route Abb Pierre - 40220 Tarnos
Tl. : 05 59 55 23 13 - www.planete-emmaus.org

HBERGEMENT EN LOGEMENT TEMPORAIRE D'INSERTION

Lassociation Atherbea gre 23 places (dont 10 places pour


des jeunes de 18 24 ans ayant un projet dinsertion social
et professionnel) conventionnes par ltat dans des
logements lous dans le parc priv ou social pour des sjours
de 6 mois. Le financement des loyers et charges est vers
lassociation par lAide au Logement Temporaire (ALT).
Atherbea
10 rue Louis Seguin - 64100 Bayonne - Tl. : 05 59 52 55 00

24

Des rponses
adaptes aux
besoins spcifiques

HBERGEMENT EN LOGEMENT TEMPORAIRE

Les CCAS, le PACT-HD Pays Basque et lANPAA (Agence


Nationale de Prvention en Alcoologie et Addictologie)
grent plus de 100 places dans des logements lous dans le
parc priv ou social pour une dure de 6 mois voire au-del.

HBERGEMENT DINSERTION

Lassociation Atherbea offre 120 places dans les deux


centres dhbergement et de rinsertion sociale qu'elle
gre, dont 85 places au Foyer Atherbea, 35 places au Foyer
Les Mouettes.

HBERGEMENT EN MAISON RELAIS

Le PACT-HD Pays Basque et la SEAPB (Sauvegarde de


lEnfance lAdulte du Pays Basque) sont responsables de
52 places en maison relais.

HTEL ADOUR :

UN EXEMPLE DE MOBILISATION PARTENARIALE


En vue du ramnagement du quartier de la gare de
Bayonne, lEtablissement Public Foncier Local Pays
Basque a acquis, pour le compte de la commune de
Bayonne, lancien Htel Adour. Afin de ne pas laisser les
biens inoccups jusqu la dmolition de limmeuble,
lEPFL a sign, avec le PACT-HD Pays Basque et le
SIRES (lagence immobilire sociale du rseau PACTHD), une convention de gestion locative destination
dtudiants, de jeunes actifs en mobilit, de travailleurs
intrimaires par le biais du Foyer des Jeunes
Travailleurs de Tarnos et Atherbea. Ce montage, bien
que limit dans le temps, a permis de disposer dune
quinzaine de logements pendant 4 ans.

Le PACT HD 40 et lUES PACT Sud Ouest grent une vingtaine


de logements en htels sociaux, et finalisent Labenne, une
maison relais de 19 logements avec lassociation Suerte.

LES SALARIS DU SECTEUR PRIV

Les Comits Interprofessionnels du Logement ont


mission de loger les salaris et jeunes en formation, pour
les entreprises de plus de 20 salaris. 500 000 familles
ont bnfici en France en 2013 de services comme: des
prts taux rduits pour laccession principale ou les
travaux, des aides au dpt de garantie ou la mobilit
professionnelle, lattribution de logements locatifs
sociaux et en accession sociale Des aides et des
logements spcifiques ont aussi t mis en place pour
les jeunes en formation, alternance et apprentissage.
Aliance Territoires (ex CILSO)
1, rue de Donzac - 64103 Bayonne - Tl. : 05 59 59 09 40
Domaine Dupin - 40100 Dax - Tl : 05 58 05 72 00
www.alianceterritoires.fr

LES PERSONNES DFAVORISES

Le PACT-HD Pays Basque propose un accompagnement


social pour les personnes dfavorises. Cela se
traduit par l'aide la recherche d'un logement et
l'accompagnement au maintien dans le logement
(rduire les risques dimpays etc).

LES DEMANDEURS DASILE

Lhbergement seffectue en Centre dAccueil pour


Demandeurs dAsile (CADA) sur orientation de lOFII
(Office Franais de lImmigration et de lIntgration)
Paris, au service du ministre de lIntrieur. Lassociation
Atherbea gre les 81 places ouvertes en Pays Basque
pour les trangers demandant un statut de rfugi au
titre des perscutions subies dans leur pays dorigine.

LES GENS DU VOYAGE

La loi Besson (qui date du 5 juillet 2000) impose aux


communes de plus de 5 000 habitants de crer des aires
daccueil pour les populations itinrantes et distingue
deux types de structures : les aires daccueil (de 15
40 places environ) et les aires de grand passage pour
accueillir jusqu 200 caravanes pour une courte dure
(lors de rassemblements).

Il peut tre recens notamment :


LES AIRES DACCUEIL :
Aire de l'ACBA : Landa Tipia avec 32 emplacements
et 64 places.

Aire de la communaut d'Errobi Itxassou, (8 places).


LES AIRES DE GRAND PASSAGE :
Aire de Saint-Jean-de-Luz Erromardie avec 50
places.

Aire de la Communaut de la communes du

Seignanx Ondres avec une superficie de 1,5 ha.


Cette aire a t ralise en 2005.

LES COMMUNES ONT DES OBLIGATIONS :


Mettre disposition une (ou des) aire(s) daccueil
amnage(s) et entretenue(s)

Transfrer cette comptence un Etablissement

Public Intercommunal, charg de la mise en uvre


du schma
Contribuer financirement lamnagement et
lentretien daire(s) daccueil situe(s) sur une autre
commune, dans le cadre dune, ou de convention(s)
intercommunale(s).
Ds lors quune commune a rempli ces obligations, le
maire peut, par arrt, interdire en dehors des aires
daccueil amnages, le stationnement des caravanes,
sur le territoire de sa commune.
soutient financirement la ralisation
4 L'Etat
des aires d'accueil permanente et de grand

[ En

passage.

crant des aires daccueil et de grand


passage, non seulement la commune rpond
aux obligations lgales mais accueille ainsi les
Gens du voyage dans des conditions correctes
pour eux et le voisinage, dans le respect des
modes de vie de tous. Les lus responsabilisent
les usagers au respect du site (versement dune
caution de la famille locataire) et luttent
contre les installations illicites, les dgradations
ventuelles tout en favorisant le lien social.

25

CHAP. 6

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes

CARAVANES ET HABITAT LOCATIF


CONVENTIONN

Des exprimentations ont t engages dans le


dpartement des Pyrnes-Atlantiques mixant
caravanes et habitat locatif conventionn, et
traitant le groupe familial dans son ensemble.
Ainsi, en 2005, un terrain familial a t cr et gr
par lACBA sur le terrain municipal de Girouette
Anglet. Ce terrain est depuis 2012 gr par lOffice
64 qui a ralis les travaux de rfection des
btiments.

FOCUS SUR L'ASSOCIATION


GADJ-VOYAGEURS 64
AGV64 travaille, entre autres, la promotion et
l'insertion sociale et professionnelle des Gens du voyage
dans le respect de leur identit culturelle par des actions,
notamment dans les domaines de l'habitat.
Contact secteur Cte basque :
Michel Molina au 06 50 55 20 87

26

Des rponses
adaptes aux
besoins spcifiques

LADIL

LAgence Dpartementale dInformation sur le Logement


(ADIL) dlivre gratuitement et en toute neutralit des
informations juridiques, financires et fiscales dans le
domaine du logement. Les conseils sont par exemple
de lordre de la location (bail, loyers), de la coprorit
(travaux, charges), des assurances.
LADIL apporte ce titre son expertise l'laboration,
l'orientation et le suivi des politiques publiques locales
de l'habitat auprs de ses partenaires. LADIL apporte
son concours la mise en uvre du Droit au logement
au sein des diffrents dispositifs institutionnels du
Plan Dpartemental d'Action pour le Logement des
Personnes Dfavorises.
ADIL Bayonne
1 rue Ulysse Darracq - 64100 Bayonne
Tl. : 05 59 59 11 00
www.adil64.org
ADIL Dax
14 avenue du sablar - immeuble Le Rubens, 3me tage
40 100 Dax
Tl. : 05 58 91 00 11
www.adil40.fr

Remerciements
Aprs plus dune anne de travail en quipe projet, la Confrence Habitat Social
Pays Basque Sud Landes est heureuse de proposer cet outil pratique et dynamique
destination des lus, mais aussi des associations, des oprateurs de la Maitrise
dOuvrage dInsertion : Le Guide du Logement Aid en Pays Basque et Sud Landes.
Il sagit dune premire ralisation concrte qui en appelle dautres, au caractre tout
aussi pratique, parce que les membres de la confrence sont conscients que produire,
entretenir, rnover du logement social est compliqu, accompagner, soutenir, informer
les mnages les plus fragiles lest tout autant. Alors, parce quelle est linitiative de la
constitution de ce groupe dallis locaux et de la ralisation de ce guide, la Fondation
Abb Pierre tient remercier chaleureusement les participants contributeurs la
Confrence, pour leur engagement professionnel et militant de la lutte contre le mallogement sous toutes ses formes.
Des remerciements aussi Ludivine notre rdactrice, pour la qualit de son travail et le
rendu partir dun matriau complexe, et souvent trs technique dans ses formulations.
Merci donc davoir su vulgariser sans perdre le sens des crits professionnels de chacun.
Et maintenant
Edit 1 500 exemplaires, le guide va tre prsent aux lus, aux excutifs locaux. Une
opration publique de lancement est programme. Une dmarche daccompagnement
de son utilisation, en vue de la mise en uvre des outils proposs dans le document
est prvue. Les membres de la Confrence Habitat Social Pays Basque Sud Landes, en
binmes, viendront la rencontre et /ou recevront les lus dsireux de se saisir des
dispositifs dcrits dans le guide.
Merci tous.
Pascal Paoli,
Directeur Rgional de la Fondation Abb Pierre
pour le logement des dfavoriss
bpailler@fondation-abbe-pierre.fr

Comit de rdaction : Confrence Habitat Social Pays Basque-Sud Landes / Rdaction et coordination du guide : Ludivine Charniguet
Conception : Sylvette Perrin / Impression :
(page 7 et page 13), FJT Tarnos, HSA, Office 64 de l'Habitat, COL.

/ Crdits photos et illustrations : Google images, Ph Glorieux

LE

GUIDE

DU

LOGEMENT AID
en Pays Basque et Sud Landes

LES ORGANISMES RUNIS AU SEIN DE LA CONFRENCE


HABITAT SOCIAL PAYS BASQUE-SUD LANDES