Presentacion Tecnicas Residuales 2014

03/04/2014
Clnica de Valuacin
Aplicacin de Tcnicas Residuales.
Procedimiento Tcnico PT-RES INDAABIN
Ing. Luis Cuellar Ulloa

Ing. Alfonso Medina Meave
Abril 2014
OBJETIVO.
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Objetivo.
o Establecer los criterios generales para la

aplicacin de la Tcnica Residual, para la
estimacin de valor de bienes inmuebles,
a partir de valores de venta o renta.
o Conocer la metodologa de los criterios

residuales esttico y dinmico en la
evaluacin de un proyecto inmobiliario.

Contenido.
1. Introduccin
1.1 Generalidades
1.2 Antecedentes Histricos
1.3 Uso de las Tcnicas Residuales
1.4 Premisas y Limitantes de las Tcnicas Residuales
1.5 Conceptos y Definiciones
2. Procedimientos Tcnicos
2.1 Tcnica Residual Esttica
2.2 Tcnica Residual Dinmica
2.3 Aplicacin de Mtodos Indirectos
3. Taller de Valuacin
3.1 Casos Prcticos. Residual Esttico
3.2 Casos Prcticos. Residual Dinmico
4. Conclusiones y Recomendaciones
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1. INTRODUCCION.
1.1. Generalidades.
Histricamente se le conoce como Mtodo

Residual para la Valuacin de Terrenos en Brea
simplemente Mtodo Residual , al procedimiento
aplicado para la estimacin del valor de un terreno,
cuyo Mayor y Mejor Uso sea subdividirlo en
porciones de menor tamao o lotes, para
desarrollar un complejo habitacional, comercial,
industrial o mixto.
El mtodo consiste en estimar el valor de un terreno

baldo en funcin de los ingresos probables de su
uso potencial, mediante el anlisis de un proyecto
hipottico que sea susceptible de producir ingresos
por la venta de unidades individuales o lotes.

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1.1. Generalidades.
A los ingresos totales se restan los costos - como

licencias, permisos, costos de construccin, costos
financieros y utilidad del emprendedor, entre otros -
para obtener una diferencia o residuo igual al
monto que podra pagarse por el inmueble en el
estado actual.
Los datos necesarios para la aplicacin del mtodo

debern estar apoyados en la correcta aplicacin de
los Enfoques: Comparativo de Mercado, de
Costos y de Ingresos.

1.1. Generalidades.
De lo anterior concluimos que esta metodologa agrupa la

aplicacin de los tres enfoques de valuacin conocidos y
por ello no debiera considerarse como otro mtodo. De
hecho es una tcnica para la solucin de un caso
particular, que llamaremos simplemente Tcnica
Residual.
La Tcnica Residual ha sido utilizada en la valuacin de

diferentes tipos de propiedad: fraccionamientos
residenciales, parques industriales, desarrollos
comerciales, edificios de oficinas, condominios o bien
en otros tipos de propiedad donde sus componentes
susceptibles de subdivisin - lotes, departamentos,
locales comerciales, oficinas, bodegas, etc. - pretendan
ser vendidas en un periodo especfico de tiempo.
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1.1. Generalidades.
Finalmente, resulta evidente comentar que el

comn denominador de estos casos es la
estimacin del Valor Presente del grupo de
unidades que ser individualizado o subdividido.
La aplicacin de esta tcnica, para la estimacin del

valor presente del grupo de unidades, se le conoce
como Tcnica de Desarrollos de Subdivisin.

1.2. Antecedentes.
Los primeros trabajos de valuacin en Mxico,

aplicando el mtodo residual o avalo residual
datan del mediados del siglo pasado 1949 ,
cuando se requiri conocer el valor de los terrenos
que ocupaban los patios de los Ferrocarriles
Nacionales de Mxico, en Buenavista, ciudad de
Mxico, avalo que fuera encomendado al entonces
Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras
Pblicas, S.A., ahora Banobras.
Se trataba de realizar una valuacin inmobiliaria a

travs de un anlisis econmico financiero de un
negocio de fraccionamiento.

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1.2. Antecedentes.
Posteriormente se practicaron otros estudios

residuales en los patios de las estaciones de
Monterrey, N.L., Puebla, Pue., Jalapa, Ver., Nuevo
Laredo, Tamps, Cd. Jurez, Chih. y la antigua
Estacin central de Guadalajara, Jal. ,
aprovechndose la experiencia adquirida para
valuar los terrenos del campo Militar de Aviacin de
la Cd. de Mxico y en otros terrenos adquiridos por
el IMSS y por Pemex, para instalaciones
hospitalarias y colonias de sus trabajadores.

1.2. Antecedentes.
Vlido resulta comentar que la aplicacin del

mtodo resultaba de alta sensibilidad, derivado
principalmente de la ausencia de Planes
Parciales de Desarrollo y Cartas de Uso del
Suelo, que permitieran establecer parmetros
definidos de densidad habitacional para los
estudios de fraccionamientos.

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1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Las Tcnicas Residuales son procedimientos
indirectos utilizados en la estimacin del valor de
terrenos. Se emplean donde el Mtodo Comparativo de
Mercado no puede desarrollarse, o bien el resultado
obtenido es poco confiable producto de la falta de
informacin de mercado, veraz, oportuna y
homognea en la zona.
Derivado de lo anterior y atendiendo al tipo y

complejidad del problema valuatorio, estas tcnicas
pueden desarrollarse siguiendo dos escenarios de
anlisis:
Estudios Residuales Estticos
Estudios Residuales Dinmicos

La Tcnica Residual Esttica es aplicable en

aquellos casos en donde la informacin necesaria -
valores de venta, costos, gastos y beneficios del
emprendedor - no contempla el valor del dinero en
el tiempo por considerarse ocurren en el instante
mismo de su evaluacin o en periodos menores a un
ao (algunos autores as lo sugieren) y por ende son
considerados a valores actuales.
El Procedimiento Tcnico PT- RES INDAABIN para la

elaboracin de trabajos valuatorios que permitan
dictaminar el valor de terrenos urbanos y terrenos
urbanos con construccin por el mtodo residual,
publicado en el DOF el 9/02/2009 establece:
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Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la

reparacin, conclusin de las obras y la operacin de
compraventa del inmueble analizado.
Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y

por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un
terreno o terreno con construcciones a partir de la simple
diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado
genera en un momento dado.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis

deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos.


La Tcnica Residual Esttica es aplicable a la
valuacin tanto de terrenos individuales como
de terrenos susceptibles de subdivisin.
Para la valuacin de lotes de terreno

individuales, existen otros criterios residuales
que pudieran estar comprendidos dentro de las
tcnicas estticas y son:
Asignacin proporcional Terreno

Construccin
Extraccin
Tcnicas de Capitalizacin Directa.

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Asignacin Proporcional Terreno Construccin.
Se basa en la premisa de la relacin constante que
puede existir entre el valor del terreno y el valor total de la
propiedad, para cierto tipo de inmuebles en ciertas
localidades.
Es muy til en zonas donde las ventas de terrenos
vacantes son muy escasas pero existe un mercado activo
de inmuebles construidos.
Del valor total de la propiedad y de la relacin:
Valor Total - Valor Terreno - Valor Construccin, se puede
deducir el valor del terreno.
Depende de la disponibilidad relativa a ventas de terrenos
e inmuebles construidos en zonas semejantes.


Ejemplo. La propiedad sujeto es una casa habitacin
unifamiliar que recientemente se vendi en $ 1600,000.
No existen terrenos vacantes en la zona de ubicacin del
sujeto, sin embargo se tiene informacin de terrenos
recientemente vendidos y de inmuebles construidos en
zonas semejantes en la ciudad.
UBICACIN SUJETO COLONIA A COLONIA B COLONIA C
VALOR TIPICO DEL LOTE EN LA
N/A $450,000 $300,000 $610,000
COLONIA
VALOR TIPICO DE CASAS

$1,600,000 $2,250,000 $1,400,000 $2,500,000
HABITACION EN LA COLONIA
PORCENTAJE DEL VALOR DEL

TERRENO EN RELACION AL 20.00% 21.43% 24.40%
VALOR TOTAL
Estimar el valor del terreno en la zona de ubicacin del

sujeto.
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Solucin.
De acuerdo a la informacin mostrada con anterioridad, el valor
del terreno con relacin al valor total de la propiedad oscila
entre 20 % 24.40 %.
Si calculamos un promedio ponderado de esta informacin,
daremos mas peso al porcentaje que ocupa la colonia B, ya que
el valor del sujeto es mas parecido al valor de las propiedades
en esta colonia.
As pues, si consideramos los porcentajes de asignacin de 30
%, 50 % y 20% respectivamente a los vecindarios A, B y C, el
promedio ponderado de porcentaje de valor de terreno con
relacin al valor total de la propiedad es de 21.59 %.
Valor Terreno = $ 1,600,000 X 0.2159 = $ 345,440

Extraccin.
Se calcula el valor del terreno mediante el proceso de
restar el valor estimado de las construcciones
depreciadas, del precio de venta conocido de la
propiedad.
Este procedimiento es utilizado frecuentemente cuando

el valor de las construcciones es relativamente bajo o
puede calcularse fcilmente (construcciones nuevas
que no sufren de obsolescencias funcionales y/o
externas).

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Ejemplo. El sujeto es un terreno en una zona donde
existen muy pocas ventas reales de terrenos vacantes.
La siguiente tabla muestra 4 ventas recientes de
propiedades similares al sujeto, excepto por las mejoras
que contienen.
VENTA PRECIO DE
COMENTARIOS
NUMERO VENTA
Incluye una pequea construccion que se estima
1 $ 1,200,000
contribuye al valor en $ 200,000
Incluye plataforma de tepetate y algunas instalaciones
2 $ 1,150,000
que se estima valen $ 75,000
Incluye una pequea bodega de 120 m2 que se estima
3 $ 1,260,000
contribuye al valor total en $ 1,500 /m2
Incluye una servidumbre legal de paso que se estima
4 $ 1,075,000
vale $ 45,000
Estimar el valor del terreno sujeto con base en la

informacin proporcionada.

Solucin.
La siguiente tabla muestra los ajustes realizados a las ventas
para extraer el valor del terreno en la zona.
VENTA 1 VENTA 2 VENTA 3 VENTA 4
Precio Venta $1,200,000 $1,150,000 $1,260,000 $1,075,000
Menos la contribucin de
$200,000 $75,000 $180,000 $45,000
las mejoras
Valor Indicado $1,000,000 $1,075,000 $1,080,000 $1,030,000
Como la venta 4 fue la que menos ajustes recibi, el valor

de $ 1,030,000 se estima razonable para la propiedad
sujeto.

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Tcnicas de Capitalizacin Directa.
Capitalizacin Separada Terreno Construccin: En
esta tcnica, el Ingreso Neto de Operacin o Renta Neta
Anual atribuible al terreno, es aislado y capitalizado para
obtener el valor con que contribuye el terreno al valor total
del inmueble.
Este procedimiento es utilizado cuando se conoce el valor

de las construcciones y la renta del inmueble.

La Tcnica Residual Dinmica, es aplicable a la

valuacin de terrenos de dimensiones mayores
susceptibles a ser subdivididos en lotes y manzanas, a
los que se les ha dotado de calles, servicios pblicos y
reas verdes para fines residenciales, comerciales,
industriales o mixtos.
Esta tcnica considera que las mejoras y venta del
producto terminado es un negocio empresarial que,
como tal, implica un riesgo asociado al inventario de
unidades que sern individualizadas en un tiempo
determinado. La tcnica est diseada para simular el
comportamiento tpico de los participantes del mercado
involucrados en los flujos de caja (ingresos y gastos) y
en el momento preciso en que se presentan.

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El Procedimiento Tcnico PT- RES INDAABIN publicado

en el DOF el 9/02/2009 establece:
Se identifica como residual dinmico al anlisis que
considera la operacin de compraventa o renta en un plazo
cuantificable del inmueble analizado.
En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el
tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede
asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir
del valor presente neto de los flujos de efectivo que el
inmueble analizado generar en el futuro.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis
deben estimarse tomando en cuenta el momento de su
ocurrencia.

1.3.1 Casos Aplicables en la Valuacin Comercial.
Como se ha mencionado, el uso de las Tcnicas
Residuales tradicionalmente se han venido
aplicando para estimar el valor de los siguientes
inmuebles:
Lotes de terrenos urbanos
Terrenos urbanos susceptibles de subdivisin
Terrenos con construcciones y/o mejoras
Sin embargo el empleo de estas tcnicas no se limita
exclusivamente a estos tipos de inmuebles.

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1.3.1 Casos Aplicables en la Valuacin Comercial

Tambin son utilizadas para valuar:
Edificios de oficinas,
Condominios habitacionales o comerciales,
Centros comerciales
Parques industriales, etc.
y as conocer su valor en diferentes etapas de su
desarrollo:
o Valor de mercado del terreno en brea,
o Valor del terreno con permisos y trmites efectuados,
o Valor del terreno con construcciones en proceso

1.3.1 Casos Aplicables en la Valuacin Comercial
o Valor del terreno con construcciones terminadas lista

para su venta o renta,
o O conocer el valor de mercado de un grupo de
unidades bajo el escenario de venta al mayoreo.
A estas tcnicas se les conoce como Tcnicas de

Desarrollos de Subdivisin.

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1.3.2 Criterios Tcnicos Establecidos por INDAABIN
El Instituto de Administracin de Avalos de Bienes
Nacionales, INDAABIN, en su procedimiento tcnico
PT-RES, publicado en el Diario Oficial de la
Federacin del viernes 6 de febrero de 2009,
establece los Criterios Tcnicos para la Elaboracin
de los Trabajos Valuatorios que Permitan Dictaminar
el Valor de Terrenos Urbanos y Terrenos Urbanos
con Construccin por el Mtodo Residual. Este
documento seala en sus apartados:
1.1 Generalidades:
En el presente Procedimiento se establecen en forma
documental las bases que permiten unificar y clarificar la
utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las directivas
1.3.2 Criterios Establecidos por INDAABIN

bsicas para la ejecucin de trabajos valuatorios que permitan
estimar el valor de terrenos y terrenos con construccin por el
mtodo residual.
Es prctica usual que el valor de un terreno en brea o dotado
parcial o totalmente de servicios que incluya o no
construcciones, se estime con base en el anlisis de las
caractersticas extrnsecas (ubicacin, tipo y calidad en los
servicios pblicos, vistas panormicas, uso de suelo en la zona,
entre otros) y de las caractersticas intrnsecas (superficie,
topografa, forma, frente, tipo y calidad de la construccin,
equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado,
infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al mismo
bien, as como con base en la observacin del mercado
inmobiliario y a la aplicacin y ponderacin de las variables
predominantes.
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Sin embargo, cuando la informacin de mercado es insuficiente,
errtica, o heterognea, o las caractersticas del inmueble no
permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el
Enfoque Comparativo de Mercado es realmente el ms
representativo, se hace necesaria la utilizacin del Mtodo
Residual (Enfoque de Ingresos), basado en el mejor y mayor
uso del inmueble.
Su propsito es unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y

procedimientos relativos a la aplicacin de tcnicas residuales,
en la solucin de problemas valuatorios.


1.2 Criterios Tcnicos en que Aplica:
Por ser un procedimiento tcnico relacionado con casos en los
que la valuacin de terrenos urbanos y terrenos urbanos con
construccin por el mtodo residual es comn en otros, aplica en
los siguientes criterios tcnicos:
I. AD- BI Adquisicin de Bienes Inmuebles
II. EN- BI Enajenacin de Bienes Inmuebles
III. CO- BI Concesin de Bienes Inmuebles
IV. DJ- BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

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1.3. Premisas de la Valuacin de Terrenos Urbanos y
Terrenos Urbanos con Construccin por el Mtodo Residual.
a ) El valor residual de terrenos urbanos es de aplicacin
obligada en los casos en que la investigacin de mercado no
proporciona informacin para determinar su valor comercial,
bien sea porque no haya en el mercado terrenos similares al
sujeto en estudio, o porque la informacin no est disponible.
b ) Es tambin, una base determinante para la toma de

decisiones en operaciones de compra, venta o
arrendamiento de terrenos urbanos en mercados
perturbados por fenmenos coyunturales, como
devaluaciones, pocas inflacionarias, etapas de ajuste
derivadas de modificaciones en el uso del suelo en los
programas de desarrollo urbano o movimientos sociales.
c) El valor residual de terrenos urbanos es una componente de

decisin trascendente en los proyectos de maduracin
superior al ao, al incorporar al anlisis factores de riesgo
que deben ser considerados por el inversionista o el
vendedor para definir la conveniencia de comprar o vender
ahora o en el futuro, y el precio.
Comentario: El valor residual de terrenos

urbanos tambin es una componente de
decisin transcendente en proyectos de
maduracin inferior al ao.

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d ) Un terreno puede tener tantos valores residuales como

proyectos posibles existan, de ah que, adems de identificar
a los proyectos posibles, se hace necesario realizar una
labor de depuracin para seleccionar a los proyectos que
proporcionen la informacin buscada, segn el propsito del
avalo.
Comentario: El valor COMERCIAL conclusivo del

terreno, obtenido mediante la aplicacin de
tcnicas residuales, es NICO ya que siempre
deber ser estimado a partir de su Mayor y Mejor
Uso (MMU). Este uso siempre deber estar
debidamente soportado por el estudio y anlisis
del mercado de la zona. Ver inciso h)


e ) En este procedimiento, se consideran terrenos que por su
ubicacin se encuentran dentro de una traza urbana, y que
tienen asignado el uso del suelo como urbano y estn libres
de mejoras.
Comentario: No necesariamente debern estar
libres de mejoras ya que estas tcnicas son muy
aplicadas en la estimacin del valor de mercado
de inmuebles con mejoras inconclusas (valor
como esta).
f) Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho
pasos del proceso valuatorio establecidos en las
metodologas y criterios de carcter tcnico, considerando
en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo
valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste
en la Recepcin de solicitud
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g ) Todos los componentes y las acciones indicadas en

consecuencia consideradas en este procedimiento han sido
incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal
vigente.
h ) En este procedimiento se estimar el valor comercial de
mercado del terreno considerando su mayor y mejor uso.
i) Todos los trminos utilizados en este procedimiento se
apegan al Glosario de Trminos de Valuacin de Bienes
Nacionales del INDAABIN
j) El valuador de bienes nacionales debe hacer constar en su
trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales
que originan y justifican el uso del mtodo residual.

k) La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo

este procedimiento tcnico, considera las condiciones
fsicas, tcnicas, econmicas, polticas y sociales imperantes
a la fecha de valores.

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1.4. Premisas y Limitantes de las Tcnicas Residuales
Premisas Bsicas de Anlisis.

En la valuacin de terrenos urbanos es pertinentes
destacar aspectos como:
Ubicacin (dentro de la traza urbana)
Uso del suelo y la densidad habitacional,
Caractersticas fsicas (v.gr.ejemplo, las
dimensiones de los terrenos del proyecto - rea),
Aspectos econmicos (investigacin exhaustiva
del mercado de comparables y su posible
homologacin, tasas de absorcin, etc.) y
Limitaciones legales (uso del suelo, reas de
vialidades y donacin, etc.).
En los cuadros que se anexan en el apartado 1.4.3.

se ejemplifican algunas condiciones pertenecientes a
los aspectos legales y fsicos, de una poblacin
determinada, informacin que indudablemente son
una herramienta indispensable para el desarrollo de
las tcnicas residuales.
La ausencia de estos datos origina una variedad de

soluciones que le restan certidumbre a las tcnicas
aplicables.

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1.4.1 La Investigacin de Mercado. Anlisis

La valuacin de inmuebles usando tcnicas residuales es
aplicable en los casos en que no existe informacin de
mercado suficiente y confiable de inmuebles
comparables para estimar el valor del bien (terreno o
terreno con construcciones) a partir de la correcta
aplicacin de la Tcnica Comparativa de Mercado.
Esta situacin se presenta particularmente en los casos

de terrenos de gran extensin o de un solo terreno
en una zona construida en su totalidad, y por ende,
sin la posibilidad de encontrar bienes comparables o de
caractersticas similares.

1.4.1. La Investigacin de Mercado. Anlisis
De conformidad con los procedimientos establecidos

para las tcnicas residuales, en la generalidad de los
casos se parte de la hiptesis de que existe
informacin relativa al Valor de Venta (o Renta, en
su caso) de las unidades o lotes de terrenos que
puedan atribuirse al desarrollo proyectado y restar
los costos y gastos correspondientes a las inversiones
necesarias para llevar a cabo el referido proyecto.
Como los inmuebles tienen un potencial de uso
mltiple, es necesario definir bajo que uso se
valuar, cuando se utilizar y quines sern los
participantes del mercado para ese uso.

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Si el objeto del avalo es estimar el valor de mercado,
el inmueble deber ser valuado con Mayor y Mejor
uso.
Cuando no sea este el caso, el uso considerado para
el inmueble no es una decisin del valuador y deber
ser informado por el cliente y acordado en el alcance
del estudio.
Algunas opiniones de valor que no requieren de la
determinacin del mayor y mejor uso del inmueble
son: Valor en Uso, Valor Fiscal, Valor de Rescate,
Valor de Inversin y Valor Asegurable, entre otras.


En la mayora de los casos, con independencia de la
opinin de valor a desarrollar, es necesario efectuar un
anlisis de mercado que sirva para diagnosticar y
pronosticar el comportamiento actual y futuro de la
demanda para el uso actual o posible de la propiedad en
estudio y definir cul es su Mayor y Mejor Uso (MMU).
El Anlisis de Mercado, es definido como el estudio de

las condiciones de mercado (demanda y oferta) para un
tipo de propiedad especfico y su rea geogrfica donde
existe el mercado para ese tipo de propiedad.

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El mercado, es el entorno en que se comercializan

bienes y servicios a travs de un mecanismo de precios.
Se divide en : Mercado Potencial y Mercado Actual.
En ambos tipos se identifican tres ingredientes en
comn: Demanda (compradores potenciales), Oferta
(vendedores potenciales) y Precio (modo de
intercambio). La diferencia entre ellos radica en un
cuarto ingrediente conocido como la absorcin.
La absorcin es la evidencia de que transacciones
sobre bienes similares haya ocurrido. Sin este cuarto
ingrediente no se tiene la prueba de que un mercado
actual exista o haya existido.

En el mbito inmobiliario, la existencia de un mercado

actual y no potencial, puede ser demostrada mediante la
evidencia de renta o venta de inmuebles similares;
adicional a esto, es importante conocer cuan activo es
este mercado o cual es su tasa de absorcin.
La tasa de absorcin es una medida de la velocidad a
la que se vende o renta el inventario de propiedades en
un mercado especfico.
La tasa de absorcin es esencialmente un mtodo de
clculo de la cantidad de tiempo para vender o rentar las
unidades que estn ofertndose en el mercado, o bien
para estimar el tiempo necesario que se requiere para
vender el inventario de bienes resultantes producto de la
subdivisin en anlisis residuales dinmicos.
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En la estimacin del precio los vendedores se basan en

el valor de mercado de las viviendas en su vecindario.
Aunque en algunos casos es eficaz, este criterio no
indica cuantas propiedades estn a la venta al mismo
tiempo.
La tasa de absorcin puede ser utilizada como una
herramienta que ayude a compradores y vendedores a
comprender mejor que acontece en el mercado
inmobiliario.
Los desarrolladores revisan la demanda y los precios de
viviendas nuevas en comparacin con la oferta local.
Ello les permite conocer la tasa de absorcin, y en ltima
instancia su capacidad de vender bienes nuevos en esa
zona.
Otro concepto importante dentro del anlisis de mercado

es la identificacin del rea de mercado.
El rea de mercado esta definida como la delimitacin
geogrfica donde se encuentra la mayor parte de la
demanda y competencia para inmueble en estudio.
Estas reas pueden ser muy especficas o amplias. Un
rea de mercado muy especfica pudiera estar dentro de
alguna ciudad para el caso de oficinas en renta u hoteles
en destinos tursticos.
Un rea de mercado amplia pudiera darse en el caso
de centros comerciales o vivienda.

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Las tcnicas de anlisis de mercado pueden ser

altamente sofisticadas y estar fuera de los alcances
normales de un avalo.
En tales casos es recomendable el valuador se apoye en
estudios efectuados por compaas especializadas a la
investigacin y anlisis de mercados para complementar
su avalo.
No obstante lo anterior, los valuadores debe tener
conocimiento de todas las tcnicas necesarias para
realizar estudios bsicos sobre la demanda.

El anlisis del mercado tambin significa que el valuador

debe conocer las caractersticas del mercado del
producto a desarrollar, lo que implica que para
seleccionar el valor de venta o renta que vaya a utilizar en
su anlisis deber realizar una investigacin detallada
del mercado de bienes comparables al del producto
proyectado, basndose en las premisas de mayor y
mejor uso, usos de suelo, demanda potencial, etc.,
aspectos que en su conjunto permitan definir con
certidumbre ese valor de venta o renta, que es el origen
de todo estudio residual.

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La investigacin del mercado de los bienes de referencia,

deber atender a las tcnicas usuales del Enfoque de
Mercado, entendido ste como el procedimiento para
estimar el valor o valores aplicables al proyecto, despus
de la adecuada comparacin con las propiedades
similares y atendiendo los aspectos siguientes:
o Homogeneidad de los comparables
o Presencia de un mercado abierto en el que concurre

un nmero suficiente de compradores y vendedores (o
arrendadores y arrendatarios)

o En su caso, la homologacin aplicada deber

considerar los ajustes en forma razonada,
incluyendo los relativos a datos de anuncios u
ofertas, utilizando criterios matemticos para evitar
la subjetividad.
o Utilizar modelos estadsticos aplicables a muestras
de mercado homologadas. El resultado de este
diagnstico debe considerar el anlisis de la
desviacin estndar y el coeficiente de
variacin y no concluir con la media aritmtica de
los valores ajustados sino mediante el promedio
ponderado de datos de la muestra.

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o En su caso, la homologacin aplicada deber

considerar los ajustes en forma razonada,
incluyendo los relativos a datos de anuncios u
ofertas, utilizando criterios matemticos para evitar
la subjetividad.
o Utilizar modelos estadsticos aplicables a muestras
de mercado homologadas. El resultado de este
diagnstico debe considerar el anlisis de la
desviacin estndar y el coeficiente de
variacin y no concluir con la media aritmtica de
los valores ajustados sino mediante el promedio
ponderado de datos de la muestra.

1.4.2 Principio de Mayor y Mejor Uso (MMU HBU)

Se ha mencionado, que el objeto del avalo es estimar el
valor de mercado, por lo tanto es requisito indispensable
estudiar al inmueble bajo el uso que se considere como
mayor y mejor.
Este uso, que puede no ser el actual, estar definido
por el propio mercado y deber estar apoyado en todo
momento en las conclusiones obtenidas en el anlisis de
mercado.
E l Mayor y Mejor Uso de un Inmueble es definido como
e l uso legal y razonablemente probable de un terreno
vacante o con mejoras que sea fsicamente posible,
financieramente factible que resulte con su ms alto
valor.
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1.4.2. Principio de Mayor y Mejor Uso
A travs del mayor y mejor uso, el valuador interpreta las

fuerzas y factores que influyen en el valor de los bienes e
identifica el uso o usos probables en que se basa la
estimacin final del valor.
En la mayora de los casos, los usos probables de una

propiedad son claramente identificables a primera
vista pero en otro tipo de casos, esta no es una tarea
fcil, ms an cuando nos encontramos en poca de
crisis cuando la demanda de inmuebles se encuentra
contrada.

1.4.2. Principio de Mayor y Mejor Uso
El mayor y mejor uso de una propiedad debe cumplir con

cuatro condiciones, a saber:
Legalmente Fsicamente Econmicamente Mxima

Permisible Posible Viable Productividad
Las condiciones deben cumplirse en forma secuencial ya

que no tendra caso proponer un uso econmicamente
viable si no es legalmente permisible o fsicamente
posible.
La conclusin sobre el Mayor y Mejor Uso debe
especificar el uso o usos ptimos y quienes seran los
compradores o usuarios ms probables del inmueble.
28
03/04/2014
1.4.3 Uso del Suelo. Planes de Desarrollo Urbano.

Otra de las premisas de anlisis de las tcnicas
residuales es la relativa a la seleccin del tipo de
inmueble a desarrollar en el proyecto hipottico.
Este producto debe corresponder puntualmente al
Uso de Suelo y a la Densidad Habitacional de la
zona de ubicacin.
Esta informacin deber consultarse en los Planes
de Desarrollo Urbano, o en su caso, del proyecto
autorizado y en proceso de ejecucin.

1.4.3. Uso del Suelo. Planes de Desarrollo Urbano
La presentacin e informacin obtenida de estos

documentos es variada, pero en la medida en que se
definan las caractersticas de los usos autorizados
para las diferentes densidades habitacionales,
reas desplante y de construccin mnimas y/o
mximas posibles, nmero de niveles, COS y
CUS, etc., el proyecto tendr ms certidumbre y
consecuentemente el resultado del estudio ser
confiable.
A manera de ejemplo, en las lminas siguientes se
ilustran los casos de diversas densidades obtenidas
del PMDU de Celaya, Gto. y Metepec, Estado de
Mxico.

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03/04/2014

Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Celaya, Gto.


Plan Municipal de Desarrollo Urbano, Metepec, Edo. de Mxico

30
03/04/2014


31
03/04/2014


32
03/04/2014
1.4.4 Limitantes de las Tcnicas Residuales. Certidumbre.

La solucin de todo problema valuatorio, atendiendo al
proceso seguido para su obtencin, requiere de la
aplicacin de los tres Enfoques de Valuacin
Internacionalmente conocidos: Costos, Ingresos y
Mercado.
Una vez desarrollados estos enfoques, corresponde
ahora al valuador analizar los valores obtenidos por
cada enfoque para concluir con un valor final.
An y cuando cada enfoque haya sido efectuado sin
errores, cada indicador de valor ser diferente por lo
que se requiere evaluar objetivamente la validez de los
mtodos empleados y su resultado obtenido para
sustentar y justificar el rango de valores o valor final
estimado.
1.4.4 Limitantes de las Tcnicas Residuales. Certidumbre
Para validar el resultado obtenido en cualquier

enfoque, el valuador deber considerar y justificar:
Cantidad y confiabilidad de los datos

recolectados en cada mtodo,
Aciertos y debilidades de cada mtodo para el
caso particular de estudio,
Credibilidad al resultado de un enfoque en
particular en relacin a los otros empleados,
En su caso, las causas que lo condujeron a
desechar el resultado obtenido por alguno de los
enfoques.

33
03/04/2014
Al proceso de evaluacin y anlisis de los enfoques

de valor para concluir con el valor final se le conoce
como conciliacin de valores.
La tcnica residual, entendida como el
procedimiento que agrupa la aplicacin de los tres
enfoques de valuacin y dado que en todo avalo
se requiere conciliar los valores obtenidos por los
enfoques aplicados, tiene las mismas limitantes y
bondades que los enfoques de valor de los que se
compone y su certidumbre radica en la justificacin,
evaluacin, anlisis objetivo y veracidad de la
informacin empleada para el desarrollo de los
mismos.

Las tcnicas residuales dinmicas, apoyadas

principalmente en el desarrollo del enfoque de
ingresos a travs de modelos financieros del tipo flujo
de caja descontado (FCD), son altamente sensibles
ante pequeas variaciones de los datos utilizados
en el anlisis.
Esta variabilidad obliga al valuador a ser en extremo
cuidadoso con el origen y seleccin de los mismos a
fin de simular, con razonable precisin, el proceso de
toma de decisiones de los actores del mercado,
(inversionistas, compradores, vendedores,
instituciones de crdito, etc.).

34
03/04/2014
A fin de minimizar la variabilidad en los resultados

obtenidos mediante la aplicacin de estas tcnicas, se
sugiere analizar y soportar adecuadamente la
informacin relativa a:
a) Mayor y Mejor Uso.
La alternativa que sea seleccionada como mayor y
mejor uso, deber contar con un adecuado soporte
legal (uso de suelo autorizado), ser fsicamente
posible (contar con factibilidades de dotacin de
servicios municipales, por ejemplo) y que los
estudios de factibilidad financiera estn basados
en la normativa vigente dentro de los Planes
Parciales de Desarrollo o en la Normativa autorizada
en la localidad (densidad habitacional, COS, CUS,
etc).
Ante la ausencia de informacin necesaria para

soportar los datos, hechos y suposiciones contenidos
en el anlisis, se recomienda limitar o condicionar
el avalo mediante el establecimiento de
supuestos extraordinarios.
Un supuesto extraordinario se establece cuando se

presume verdadera cierta informacin relevante o
hecho, cuando puede no serlo. Si se encuentra que es
falso, este supuesto puede afectar la opinin o
conclusin del avalo.

35
03/04/2014
El supuesto extraordinario puede ser utilizado en un

avalo slo si:
Se cuenta con fundamentos slidos para hacer
ese supuesto;
El supuesto sea necesario para el desarrollo de
anlisis razonables y
Ayuda al desarrollo de opiniones y conclusiones
fidedignas acerca de la propiedad valuada.

b) Informacin de Mercado y su Anlisis.

En el inciso 1.4.1, se seal que todo proyecto
propuesto requiere de un anlisis de mercado que
sirva para diagnosticar y pronosticar el
comportamiento actual y futuro de la demanda
para el uso actual o posible de la propiedad.
Es a travs de este estudio que se pueden
obtener evidencias de actividad del mercado
inmobiliario (absorcin) y con ello justificar las
premisas de anlisis necesarias en la aplicacin
de las tcnicas residuales.

36
03/04/2014
c) Clculo de las Tasas de Absorcin.

La tasa de absorcin, entendida como la velocidad a
la que se vende o renta el inventario de propiedades
en un mercado especfico, es una medida de cuan
activo es el mercado para ese bien en particular.
La tasa de absorcin es particularmente til para
estimar el tiempo necesario para la venta del inventario
de bienes resultantes, producto de la subdivisin, en
anlisis residuales dinmicos.
Informacin histrica sobre ventas en la zona y
zonas semejantes, estudios de mercado, datos
socioeconmicos, Planes de Desarrollo Urbano,
nmero de licencias de construccin otorgadas, son
datos comnmente empleados para su clculo y
soporte.

37
03/04/2014


d) Tasa de Descuento.
Los modelos financieros de Flujo de Caja
Descontado son herramientas de anlisis para la
toma de decisiones en proyectos de inversin
empresarial y estn compuestos principalmente de
Flujos de Caja y Tasa de Descuento.
La veracidad de los resultados en estos anlisis
radica en la precisin con que sean estimados los
componentes.
Los flujos de caja, son la suma algebraica de los
ingresos y gastos del proyecto en el momento en
que se producen, y se calculan en funcin a la
ocurrencia de las premisas y supuestos empleados
para su clculo.
38
03/04/2014
Un adecuado soporte a las mismas, garantizarn en

gran medida su precisin.
En la estimacin y justificacin de la tasa de
descuento o rendimiento - vista como una medida de
la rentabilidad mnima exigible del proyecto cuando el
valor presente de los flujos de caja descontados es
igual a cero (TIR) - es necesario tener presente el
rendimiento que se da a un capital sin riesgo (tasa
real), la tasas activas tpicas de financiamiento para
proyectos inmobiliarios de desarrollo y el riesgo que
los inversionistas asocian a este tipo de proyectos.
La escasa informacin disponible y la
confidencialidad con que es manejada por parte de
los inversionistas, hacen que no sea una tarea fcil
para el valuador.
En el apartado 2.2 Tcnica Residual Dinmica.

Frmula y procedimiento FCD, una alternativa de
solucin en la justificacin y estimacin de la Tasa
Interna de Rendimiento es dividirla en sus dos
componentes:
La tasa de descuento relativa al costo del
capital invertido (mezcla de financiamiento
y capital propio con tasas de inters y
rendimiento tpicas de mercado)
La tasa correspondiente a la utilidad del
emprendedor o inversionista,
comnmente esperada para proyectos
inmobiliarios.

39
03/04/2014
La separacin de la tasa de descuento o TIR en sus

componentes, permite sensibilizarnos sobre
cualquiera de ellos y contar con ms elementos de
juicio critico en su estimacin global.
Es importante recalcar la relevancia que tiene la
estimacin de una tasa de descuento apropiada al
tipo de proyecto inmobiliario que se analiza, ya que
de nada servira ser extremadamente cuidadoso en
la estimacin de los flujos de caja que intervienen si
no se analiza y justifica con el mismo cuidado la
tasa.
Los modelos financieros DCF son altamente
sensibles a variaciones en las tasas de descuento.

e) Aprovechamiento de reas Vendibles

Cuando la normatividad vigente no precise la
participacin del valor de la tierra en el valor total de
la inversin, dicho porcentaje deber sustentarse en
datos de desarrollos de subdivisin similares al del
proyecto en estudio (cuadro de reas del uso del
suelo provenientes de los planos de los
fraccionamientos comparables).
Las siguientes tablas presentan los cuadros de
dosificacin de reas de diversos fraccionamientos.

40
03/04/2014
Porcentaje destinado a vivienda del 45.3% para 732 casas unifamiliares con lote
tipo predominante de 180.00 m2 . El exiguo aprovechamiento se debe a la
excesiva irregularidad en la forma y configuracin topogrfica del terreno.
Desarrollo Habitacional Tipo Medio

La Cantera, Celaya, Gto.

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03/04/2014
Desarrollo Habitacional Tipo Medio

Puerta de Piedra, Celaya, Gto.

Del ejemplo se concluye que la forma y dimensiones

de los terrenos de los desarrollos comparables y/o
de los proyectos propuestos para un estudio
residual, inciden en la definicin de las reas
aprovechables.
Otras caractersticas que inciden en el
aprovechamiento del terreno de los proyectos
comparables y que pueden atender a estrategias de
mercado son: variedad de lotes o viviendas que
integran el desarrollo, amenidades incorporadas,
proyecto de calles y forma de los lotes, etc.

42
03/04/2014
Del PT-RES de INDAABIN, en el apartado 1.4

Conceptos y Definiciones a usar en este
procedimiento tcnico se destacan los siguientes:
.....
1.4.5 Criterio tcnico.- Es la directriz que involucra el proceso
valuatorio y le permite al valuador de bienes nacionales vincular
por tipo de bien la metodologa que resulte aplicable con el
procedimiento tcnico correspondiente.
1.4.6 Edificio de productos.- Se entiende por edificio de
productos al conjunto de terreno, construcciones e instalaciones
electromecnicas e hidrosanitarias que se ofrece como un
producto inmobiliario en compra, venta o en arrendamiento.


1.4.7. Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el mtodo para
estimar el indicador de valor de bienes que pueden ser analizados
con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en
la investigacin de la oferta y la demanda de dichos bienes,
operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o
alquiler, y que mediante una homologacin de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un indicador de valor comparativo de
mercado. El supuesto que justifica el empleo de este mtodo, se basa
en que un inversionista no pagar ms por una propiedad que lo que
estara dispuesto a pagar por una propiedad similar, de utilidad
comparable y disponible en el mercado. El enfoque comparativo de
mercado incorpora los conceptos contenidos en los principios de
Sustitucin, de la Oferta y la Demanda, de Homogeneidad o
Conformidad, de Cambio, de Progresin y Regresin, de Crecimiento,
Equilibrio y Declinacin, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.
43
03/04/2014

1.4.8. Enfoque de Ingresos.- Es el mtodo para estimar el indicador
de valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la
propiedad que se est valuando, y estima el valor mediante el
proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona el ingreso
(normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido,
convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor
presente. Este proceso puede considerar una capitalizacin directa
(en donde una tasa de capitalizacin global o todos los riesgos que se
rinden se aplican al ingreso de un solo ao), o bien una capitalizacin
de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento
se aplican a una serie de ingresos en un periodo proyectado). El
enfoque de ingresos incorpora los conceptos contenidos en los
principios de Anticipacin, de la Oferta y la Demanda, de
Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresin y
Regresin, de Crecimiento, Equilibrio y Declinacin, de Competencia
y de Mayor y Mejor Uso.

1.4.9. Enfoque de Costos.- Es el mtodo para estimar el
indicador de valor de una propiedad o de otro activo que considera
la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podra construir o
adquirir otra propiedad rplica del original o una que pueda
proporcionar una utilidad equivalente. Tratndose de un bien
inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de
reproduccin o reemplazo de la construccin y sus accesorios
menos la depreciacin total (acumulada), ms el valor del
terreno, al que se le agrega comnmente un estimado de la
utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador. El enfoque
de costos refleja los principios de Sustitucin, de Homogeneidad o
Conformidad, de Cambio, de Progresin y Regresin, de
Crecimiento, Equilibrio y Declinacin y de Mayor y Mejor Uso.

44
03/04/2014
1.4.10. Factor de ajuste.- Es la cifra que establece el grado de

igualdad y semejanza expresado en fraccin decimal, que existe
entre las caractersticas particulares del bien que se est
valuando y otro del mismo gnero, para hacerlos comparables
entre s y que es la considerada en una homologacin.
1.4.11. Fecha de inspeccin.- Es la fecha en la cual el valuador
de bienes nacionales realiza la vista de inspeccin al bien
valuado.
1.4.12 . Fecha de valores.- Es la fecha que el valuador de
bienes nacionales determina para el valor conclusivo y la asienta
en el trabajo y dictamen valuatorio, asumiendo que se conservan
las mismas condiciones del bien a la fecha de la inspeccin.

1.4.13. Fecha de emisin . . . .

1.4.14. Finalidad del dictamen.- Es el concepto que
determina la aplicacin del resultado del dictamen como el
monto mximo o mnimo, para efectos del pago o cobro de una
prestacin pecuniaria segn lo establece el artculo 145 de la
Ley General de Bienes Nacionales, derivada de un acto
jurdico, en el que intervengan las dependencias, la
Procuradura General de la Repblica, las unidades
administrativas de la Presidencia de la Repblica y las
entidades de la Administracin Pblica Federal.

45
03/04/2014

1.4.15. Homologacin.- Es la accin de poner en relacin de
igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir
variables fsicas que las diferencian, tales como:
conservacin, superficie, zona, ubicacin, edad consumida,
calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime
prudente incluir para un razonable anlisis comparativo de
mercado.
1.4.16. Mayor y mejor uso del bien.- Es el uso ms probable
y procedente para un bien cuando es permitido legalmente,
fsicamente posible, econmicamente viable y tcnicamente
factible, y que resulta en el mayor valor del bien que se est
valuando. La estimacin del valor comercial de un bien debe
ser realizada considerando el escenario del mayor y mejor uso
del bien.

1.4.17. Propsito del avalo.- Es la intencin expresa de
determinar un tipo de valor que ser estimado en funcin de
los bienes a valuar y del Uso del avalo sealado por el
promovente.
A manera de ejemplo: estimar el Valor Comercial, estimar el

Valor de Realizacin Ordenada, estimar el Valor en Uso,
estimar el Valor Neto de Reposicin, entre otros.

46
03/04/2014

1.4.18. Terreno.- Es una porcin de la superficie de la tierra
delimitada por medio de linderos determinados geogrfica y
jurdicamente.
1.4.18.1 Terrenos urbanos.- Son aquellos terrenos que por
su ubicacin se encuentran dentro de una traza urbana, y
que tienen asignado el uso del suelo como urbano
(pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o
equipamiento, entre otros), los que pueden contar adems
parcial o totalmente con servicios pblicos como: drenaje y
alcantarillado, agua potable, energa elctrica y alumbrado
pblico, banquetas y vas pavimentadas y deben estar
libres de construcciones. No son urbanos, los terrenos que
carezcan del uso de suelo urbano, aunque tengan servicios
pblicos; en su caso se considerarn terrenos en transicin.

1.4.20. Valor Comercial.- Es el precio ms probable estimado,
por el cual una propiedad se intercambiara en la fecha del
avalo entre un comprador y un vendedor actuando por
voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan
con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y
sin compulsin.
Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros
valuatorios que toman en cuenta indicadores de mercado, a
saber: indicador de valor fsico o neto de reposicin (Enfoque
de Costos), indicador de valor de capitalizacin de rentas
(Enfoque de Ingresos) e indicador de valor comparativo de
mercado (Enfoque Comparativo de Mercado), con base en el
mayor y mejor uso del bien.
47
03/04/2014
1.4.21.Valor Residual.- Es el que resulta del anlisis de la

diferencia entre los beneficios y los costos de un inversionista
que adquiere un bien inmueble, ya sea un terreno con
construcciones o bien un terreno en brea urbano, o con
vocacin urbana, para desarrollar en l un proyecto especfico,
considerando el mayor y mejor uso para el aprovechamiento
del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del
terreno, del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica,
jurdica, social, econmica y financiera del proyecto, as como
el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el
mercado absorba el proyecto.


1.4.22. Valor Potencial.- Es el valor de un bien, basado en
los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar
situaciones potencialmente factibles de tipo jurdico,
econmico, poltico o social.
1.4.23. Valor de Realizacin Ordenada.- Es el precio
estimado que podra ser obtenido a partir de una venta en el
mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para
encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor
tiene urgencia de vender, donde ambas partes actan con
conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden
en el lugar y en el estado en que se encuentran.

48
03/04/2014
Del PT-RES de INDAABIN, en el apartado 1.4

Conceptos y Definiciones a usar en este
procedimiento tcnico se destacan los siguientes:
.....
1.4.5 Criterio tcnico.- Es la directriz que involucra el proceso
valuatorio y le permite al valuador de bienes nacionales vincular
por tipo de bien la metodologa que resulte aplicable con el
procedimiento tcnico correspondiente.
1.4.6 Edificio de productos.- Se entiende por edificio de
productos al conjunto de terreno, construcciones e instalaciones
electromecnicas e hidrosanitarias que se ofrece como un
producto inmobiliario en compra, venta o en arrendamiento.


De las Normas Internacionales de Valuacion IVS
(2005), Nota de Gua nmero 1 Valuacin de
Bienes Inmuebles se desprenden los siguientes
conceptos:
.
5.25 Los Mtodos bsicos para la valuacin de terrenos son:
5.25.1. Una tcnica de comparacin de ventas para la
valuacin de terrenos incluye la comparacin directa del
bien objeto de valuacin con parcelas similares para las
que haya disponibles datos actuales sobre operaciones de
mercado. Aunque las ventas son las ms importantes, el
anlisis de anuncios y ofertas para parcelas similares que
compitan con las que se valora pueden contribuir a un
mayor entendimiento del mercado.
49
03/04/2014

5.25.2. Una tcnica de desarrollo de subdivisin
tambin se puede aplicar a la valuacin de terrenos. Este
proceso implica proyectar la subdivisin de un determinado
terreno en una serie de subparcelas, desarrollando los
ingresos y gastos asociados con el proceso, y descontando
los ingresos netos en un indicador de valor. Esta tcnica
puede respaldarse en algunas situaciones, pero est
sujeta a una serie de hiptesis que pueden ser
extremadamente difciles de asociar con la definicin de
Valor de Mercado. Se recomienda mucha precaucin en el
desarrollo de esas hiptesis, que se recomienda que el
valuador explique en sus informes.
Cuando no se pueden realizar comparaciones directas
de terrenos, se pueden aplicar, con cautela, los
siguientes mtodos.

5.25.3 La repercusin es una tcnica de comparacin
indirecta que establece un cociente entre el valor del
terreno y de la construccin u otra relacin entre los
componentes del inmueble. El resultado es una medida
que determina la repercusin de terreno y de la
construccin sobre el precio total de mercado para fines
comparativos.
5.25.4 La extraccin es otra tcnica de comparacin (a
veces denominada abstraccin). Provee una estimacin de
valor de la construccin, mediante un anlisis de coste
menos amortizacin y la resta o extraccin del resultado
del precio total de los comparables. El resto o residuo es
un indicador del posible valor del terreno.

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03/04/2014
5.25.5 La tcnica residual del terreno tambin emplea

datos de ingresos y gastos como elementos de anlisis. Se
realiza un anlisis financiero de la renta neta que se puede
obtener a travs de un uso generador de renta y se deduce
el retorno financiero aplicable a la construccin. La renta
restante se considera el residuo que corresponde al
terreno y se capitaliza como indicador de valor. El mtodo
se limita a inmuebles generadores de rentas y se aplica
mejor a bienes nuevos para los que haya que establecer
menos hiptesis.


5.25.6 El terreno tambin se puede valorar por
capitalizacin de rentas de suelo. Si el terreno puede
producir rentas de forma independiente, dichas rentas
pueden capitalizarse en un indicador de Valor de Mercado
cuando haya suficientes datos de mercado. Se debe tener
cuidado, sin embargo, de no dejarse confundir por
trminos y condiciones especiales de un arrendamiento
que no sea necesariamente representativo del mercado
concreto. Adems, en tanto que los arrendamientos
rsticos pueden haberse establecido muchos aos antes
de la fecha de valuacin, las rentas pueden estar
desfasadas, y las tasas de capitalizacin actuales pueden
ser difciles de obtener.

51
03/04/2014

De la Nota de Gua nmero 9 Anlisis de
Descuento de Flujos de Efectivo para Valuaciones
Basadas y No Basadas en el Mercado se
desprenden los siguientes conceptos:
1.1 El anlisis de descuento de flujos de efectivo (DCF) es
una tcnica de modelizacin financiera basada en la hiptesis
sobre los ingresos y gastos futuros que generar el bien o la
empresa. Estas hiptesis estn relacionadas con la cantidad,
calidad, variabilidad, momento y duracin de los flujos de
entrada y salida que se descuentan al valor actual. El anlisis
DCF, siempre que se pueda contar con datos y tasas de
descuento suficientemente adecuadas y fidedignas, representa
una de las metodologas de valuacin que gozan de mayor
aceptacin junto con el enfoque de capitalizacin de rentas. . . .
1.2 Las valuaciones DCF, como ya ocurre con otras

valuaciones basadas en los ingresos, parten del anlisis de
datos histricos y de hiptesis sobre las condiciones futuras de
mercado que afectan la oferta, demanda, ingresos, gastos y el
riesgo potencial.
1.3 Tasa de Descuento. Tasa de retorno utilizada para
convertir una suma monetaria, a pagar o a recibir en el futuro,
en un valor actual. Tericamente deber reflejar el coste de
oportunidad del capital, i.e. la tasa de retorno que el capital
puede rendir si se coloca en otros usos de similar riesgo.
Tambin se llama tasa de rentabilidad.

52
03/04/2014

1.4 Tasa Interna de Retorno (TIR). Tasa de descuento que
iguala el valor actual de los flujos de efectivo netos de un
proyecto con el valor actual de la inversin. Es la tasa a la que
el valor actualizado neto (VAN) se hace cero. La TIR refleja
tanto el retorno sobre los capitales invertidos como el retorno
de la inversin original, que son las consideraciones bsicas
que hacen los potenciales inversores. Por ello, obtener la TIR
del anlisis de operaciones de mercado de inmuebles similares
que tengan patrones de renta comparables es un mtodo
adecuado para desarrollar tasas de descuento de mercado
para su uso en valuaciones que busquen el Valor de Mercado.


1.5 Valor Actualizado Neto (VAN). Medida de la diferencia
entre los ingresos o flujos de entrada, y los costes o flujos de
salida, descontados en un anlisis DCF. En una valuacin
realizada para obtener el Valor de Mercado, en la que los flujos
de entrada y salida y las tasas de descuento se derivan del
mercado, el VAN resultante debera ser indicativo del Valor de
Mercado mediante el enfoque de renta.

53
03/04/2014
2. PROCEDIMIENTOS TECNICOS.
Las tcnicas residuales aplicadas en la valuacin de

terrenos urbanos son desarrolladas en funcin a la
consideracin temporal de los ingresos y gastos.
Cuando stos son producidos en el momento actual o en
periodos de tiempo inferiores a un ao, se utilizan
tcnicas residuales estticas.
Cuando los ingresos y gastos se producen en periodos
superiores a un ao e implican un estudio temporal de los
mismos, se utilizan tcnicas residuales dinmicas.
Con independencia del tipo de tcnica residual a emplear,
el proceso de aplicacin puede ser resumido con base en
el siguiente diagrama:

54
03/04/2014
Diagnstico de la Economa Urbana

- Investigacin de Mercado
- Anlisis de Mercado
Usos o proyectos
posibles
- Legalmente Permisible
- Fsicamente Desarrollable
- Financieramente Factible
- Mxima Productividad Mayor y Mejor Uso
+ Ingresos
- Gastos
= Flujo de Efectivo
Valor Residual

2.1. Tcnica Residual Esttica
Como ya se mencion, la aplicacin de esta tcnica

tiene la particularidad que tanto el valor de venta del
inmueble como los costos, gastos y utilidad del
emprendedor a sustraer, son considerados a valores
actuales.
Del procedimiento tcnico PT-RES de INDAABIN, en el

apartado 2.4.1.1 El Residual Esttico se reproduce lo
siguiente:
o El valor residual por el procedimiento esttico se calcular

aplicando la siguiente frmula:

55
03/04/2014
F = VM - Ci - b
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble analizado.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender.
b = Beneficio neto del promotor.
C i = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.

o Los elementos que intervienen en el anlisis residual esttico

son los siguientes:
a ) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de
mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando
sus caractersticas comerciales:
I. Valor unitario de venta, determinado con base en una
exhaustiva investigacin de mercado, de productos
inmobiliarios similares. El perito deber considerar el
producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
II. Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las
densidades permitidas en los programas de uso del
suelo vigentes.
56
03/04/2014
b ) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la

que se ubica el inmueble valuado:
I. reas de vialidades y donacin,
II. Coeficiente de Ocupacin del Suelo,
III. Coeficiente de Uso de Suelo,
IV. Limitantes en cuanto reas libres de construccin,
altura, entre otros.


c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo
residual, identificadas a partir de un levantamiento
minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en
trminos de:
I. Urbanizacin,
II. Dotacin de servicios,
III. Acceso,
IV. Movimiento de tierras,
V. Obras de estabilizacin y proteccin,
VI. Cimentacin,
VII. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o
inconclusas).
57
03/04/2014

d ) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones
en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones:
I. Urbanizacin,
III. Acceso,
VI. Cimentacin,
inconclusas)
VIII. Obras complementarias, bardas, cercas, patios,
pavimentos, entre otros.

e ) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se
ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de
los mismos.
f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios,

mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios
identificados.
g ) Factores de costos de administracin, financiamiento,

indirectos y utilidad del promotor inmobiliario
h ) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios

58
03/04/2014

Los datos anteriores se utilizan en la construccin de una tabla
como la sealada en el documento PT-RES de INDAABIN
( DOF el 9/02/2009, Pg. 10 ) que en resumen establece:
CONCEPTO
Valor de venta
MENOS
Costos de Urbanizacin :( Terraceras, Pavimento, A.P. Drenaje, etc.)
MENOS
Inversiones: ( Accesos, Mov. de Tierras, Cimentacin, Edificaciones, etc. )
MENOS
Otros gastos; ( Predial, Servs.,Mtto.,Vig., gastos admtvos. y financ.)
Indirectos,
Comisin por ventas, etc.
IGUAL
VALOR RESIDUAL
En la tabla del documento PT-RES, de referencia se advierte lo

siguiente:
* De estos conceptos el valuador de bienes nacionales habr de
incluir solo aquellos que formando parte del producto vendible, no se
encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que
se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en
estos conceptos.
** Estos conceptos se incluirn nicamente si se considera que la

venta no sea inmediata. El valuador de bienes nacionales deber
considerar la inclusin de estos factores en el anlisis, a fin de no
duplicarlos cuando se trate de determinar el valor de realizacin
ordenada.

59
03/04/2014
Nota: La frmula antes mencionada, tambin puede

ser expresada de la siguiente forma:
F = VM (1 - b ) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble analizado.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender.
b = Utilidad del promotor en %
C i = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.

Ejercicio Ilustrativo 1.
El ejercicio ilustrativo se resuelve en el Tema 3. Taller de
Valuacin en archivo de Excel . Los datos se indican en
la Pag. 15 del Procedimiento Tcnico PT-RES
INDAABIN.
En la siguiente tabla se presentan los resultados, con
algunos comentarios pertinentes.
Nota: En el referido Tema 3, inciso 3.1. Casos Prcticos,
se ilustra otro ejercicio de un residual esttico
desarrollado con base en el documento titulado Criterios
y Metodologas de Valuacin editado por la entonces
Comisin de Avalos de Bienes Nacionales en enero de
1987.
60
03/04/2014

Superficie P.U . % Sobre
Concepto Cantidad Importe
M2 $/m2 Ventas
Ingreso por ventas
44 43 4, 186.05 $ 7,920,000 100 %
Viviendas.
COMENTARIO: Debe ser ingreso NETO por ventas sin utilidad del promotor.
MENOS
Costo de construccin
44 43 2,961.71 $ 5,603,555.32 70.75 %
vivienda
COMENTARIO: Los costos de publicaiones paramtricas solo incluyen utilidad del promotor
IGUAL A
Valor de Tierra
$ 2,316,444.68 29.25 %
Urbanizada
MENOS
Costo de urbanizacin 6,000 $ 289.69 $ 1,738,140.00 21.95 %
COMENTARIO: Los costos de publicaciones paramtricas solo incluyen utilidad del promotor
Valor Tierra en brea 6,000 $ 578,304.68

2.2. Tcnica Residual Dinmica
La aplicacin de la tcnica residual dinmica parte de la

consideracin que la construccin y venta del inmueble
en estudio es concebida desde un principio como un
proyecto de inversin empresarial, con ingresos y gastos
generados en el horizonte de tiempo previamente
establecido y que busca un rendimiento del capital
invertido acorde al nivel de riesgo del proyecto.
Los ingresos que se generan corresponden a la venta del
inmueble terminado y los gastos a todos aquellos
relacionados con la produccin (construccin y/o
urbanizacin) comercializacin (publicidad, comisiones,
etc.) impuestos (prediales, no ISR), utilidad del
emprendedor (para el caso de anlisis), etc.

61
03/04/2014
Del anlisis de los flujos y de su descuento a valor

presente a una tasa acorde al riesgo del proyecto, se
deduce el valor del suelo mximo (valor residual) que se
podra pagar para que el proyecto fuera viable.
Del procedimiento tcnico PT-RES de INDAABIN, en el

apartado 2.4.1.2 El Residual Dinmico se reproduce lo
siguiente:
o El valor residual del inmueble objeto calculado por el
procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de
los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado
y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos
y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la
siguiente frmula:

tj

C - P
F =

j j

( 1 + i ) tj
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

C j = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
tj = Nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valuacin
hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos.
i = Tasa de descuento.

62
03/04/2014
2.2. Tcnica Residual Dinmica.

o Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico
son los siguientes:
a ) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de
mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando
sus caractersticas comerciales:
I. Valor unitario de venta, determinado con base en una
exhaustiva investigacin de mercado, de productos
inmobiliarios similares. El perito deber considerar el
producto que mayormente se ofrezca y pueda
comercializarse en la zona.
II. Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las
densidades permitidas en los programas de uso del suelo
vigentes.
III. Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios
seleccionados.

b ) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la
que se ubica el inmueble valuado:
I. reas de vialidades y donacin,
II. Coeficiente de Ocupacin del Suelo,
III. Coeficiente de Uso de Suelo,
IV. Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura,
entre otros.

63
03/04/2014
2.2. Tcnica Residual Dinmica . . .

c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo
residual, identificadas a partir de un levantamiento
minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en
trminos de:
I. Urbanizacin,
III. Acceso,
VI. Cimentacin,
inconclusas)


d ) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones
en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones:
I. Urbanizacin,
III. Acceso,
VI. Cimentacin,
inconclusas)
IX. Programa de ejecucin de obras de urbanizacin,
mejoramiento y edificacin.

64
03/04/2014

e ) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se
ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de
los mismos.
f) Programa de ventas o rentas
g ) n). Costos por concepto de impuesto predial, servicios,
mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios
identificados.
h ) Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad
del promotor inmobiliario
i) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios


o Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la
siguiente, que permita conocer el Valor Residual del inmueble
analizado. Los periodos sealados podrn ser meses o aos.
o En la tabla que se muestra a continuacin, el valuador de bienes
nacionales deber identificar tanto los montos como la
temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se
puedan identificar los flujos de efectivo en cada periodo.
o Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a
calcular el valor presente de los flujos, mediante la aplicacin de
una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio inmobiliario
que se plantea. valuador de bienes nacionales seleccionar la tasa
de descuento, que podr ser real o nominal, antes o despus de
impuestos, a partir de las caractersticas del mercado inmobiliario y
de capitales, as como del planteamiento de los flujos de efectivo.
65
03/04/2014
o El valuador de bienes nacionales seleccionar la tasa de

descuento, que podr ser real o nominal, antes o despus de
impuestos, a partir de las caractersticas del mercado inmobiliario y
de capitales, as como del planteamiento de los flujos de efectivo.
Comentario: Se debe poner especial cuidado en el clculo y seleccin
de la tasa de descuento ya que sta deber ser acorde al clculo de los
Flujos de Caja.
El utilizar Tasas Reales implica que los flujos debern estar expresados
en PESOS CONSTANTES y el utilizar Tasas Nominales que estn
expresados a PESOS CORRIENTES.
Si el objeto del avalo es estimar el VALOR DE MERCADO, los flujos de
efectivo SIEMPRE debern estar expresados ANTES DEL PAGO DE
IMPUESTOS y por ende la tasa de descuento tambin deber ser
calculada antes de impuestos.

o Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo libre, se deber

definir la tasa de descuento bajo la cual ste se ha de descontar a
valor presente; para ello el valuador de bienes nacionales deber
definir la tasa de descuento de acuerdo al objetivo del estudio,
utilizando distintos mtodos financieros generalmente aceptados,
como pueden ser: el Modelo para la Valoracin de los Activos de
Capital (CAPM, por sus siglas en ingls), Teora de Fijacin de
Precios por Arbitraje, el Costo de Capital Promedio Ponderado
(CPC o WACC de sus siglas en ingls), Costo del Capital por
Comparables de Negocios del mismo Sector, de acuerdo al
Procedimiento Tcnico (PT-TD) para determinar tasas de
descuento, entre otros.

66
03/04/2014

o Al final del horizonte de valuacin se deber establecer el valor
terminal del negocio, considerando en algunos casos un valor
continuo del negocio, asumiendo su operacin a perpetuidad, o en
otros, considerando el valor de rescate de los activos menos los
costos de cierre de la unidad econmica. El valor terminal se
aplicar siempre y cuando la naturaleza de la unidad econmica lo
requiera y deber determinarse mediante principios financieros
generalmente aceptados.
Comentario: En la estimacin del valor de terrenos en brea,
que sean susceptibles de subdivisin, mediante la aplicacin
de tcnicas residuales dinmicas, el valor terminal del
proyecto siempre ser cero (este anlisis contempla que en
el horizonte de tiempo establecido, el total del inventario de
las unidades subdivididas ha sido vendida).

o La Tabla del residual dinmico se ilustra en la Pg. 12 del
Procedimiento Tcnico PT-RES INDAABIN y se reproduce en
la Pg. 36 de los apuntes

67
03/04/2014

2.2.1 Tcnicas de Capitalizacin. Conceptos
Capitalizacin Directa Valor Presente de los Ingresos
Constantes a Perpetuidad es un mtodo para calcular el
valor de la propiedad en un solo paso, basndose en los
ingresos esperados en un ao (RNA NOI) y una tasa de
capitalizacin denominada Tasa Global de Capitalizacin
(Ro) o multiplicador de ingresos.
La tasa o multiplicador empleado (recproco de la tasa),
debe ser el producto de la investigacin de la relacin que
guardan los ingresos y el valor de propiedades similares
observadas en el mercado, misma que deber ser
suficientemente atractiva para un inversionista tpico que
prev obtener un beneficio monetario futuro superior a la
cantidad originalmente invertida.

2.2.1. Tcnicas de Capitalizacin. Conceptos
El uso de esta tcnica es para inmuebles cuyos ingresos

netos anuales se prev no tendrn cambios significativos
en el tiempo (ocupacin estabilizada ) .
El procedimiento de aplicacin puede resumirse en los

siguientes pasos:
a) Estimar lo Ingresos Netos para un ao (regularmente
deben considerarse los anticipados para el siguiente
ao).
b) Seleccionar una Tasa de Capitalizacin Global (Ro),

tasa real, que represente satisfactoriamente las
expectativas de rendimiento y recuperacin de
capital para un inversionista tpico.

68
03/04/2014
c) Aplicar el modelo

La Capitalizacin de Rendimientos Flujo de Caja

Descontado (DCF) es un mtodo para calcular el valor
de una propiedad mediante la suma de una serie de
ingresos esperados en el tiempo, debidamente
descontados a una Tasa de Descuento apropiada (Yo). Al
igual que la capitalizacin directa, este mtodo debe
reflejar el comportamiento del mercado.
Esta tcnica es aplicable a la valuacin de inmuebles
cuyos Ingresos Netos de Operacin son variables durante
el periodo requerido para una ocupacin estabilizada.
(Centros Comerciales en integracin o de reciente
apertura, Hoteles nuevos o en remodelacin, en los que
igualmente se prev una ocupacin creciente hasta los
lmites previstos para los niveles de ingresos
estabilizados).
69
03/04/2014
Tambin se utiliza como herramienta en el Enfoque

Residual, para estimar el Valor de un Terreno en un
desarrollo inmobiliario en proceso de construccin, en
donde resulta difcil encontrar comparables en tamao
(rea) y uso del suelo (vocacin).
El procedimiento de aplicacin puede resumirse en los
siguientes pasos:
a ) Seleccionar el periodo de anlisis (8 a 12 aos mximo).
b ) Estimar los Ingresos Netos de Operacin para cada
periodo (Flujos de Caja NOI)
c) Seleccionar la Tasa de Descuento apropiada (Yo), que
refleje las expectativas de rendimiento de un inversionista
tpico.

d ) Calcular el Valor Presente de cada flujo de caja (NOI,

descontado).
e ) Estimar el ingreso en el periodo (n+1), para fines de
clculo del valor terminal o precio de venta. Resulta
evidente comentar que de tratarse de un flujo estabilizado,
el Valor Terminal se calcular con el valor del ltimo flujo.
f) Calcular el Valor Terminal o Precio de Venta mediante la
capitalizacin del ingreso del periodo (n+1), considerando
la tasa terminal de capitalizacin (Rn).
g ) Descontar el Valor Terminal a Valor Presente.

70
03/04/2014
h ) NOTA : La Tasa de Descuento aplicada al Valor Terminal,

pudiera ser diferente (mayor) de la aplicable a los flujos
dado que lleva implcito un mayor riesgo (incertidumbre).
i) Sumar todos los flujos descontados para encontrar el Valor
Presente.
j) Aplicar el modelo:


2.2.2 Capitalizacin de Rendimientos. FCD
La capitalizacin de rendimientos busca convertir los
beneficios futuros a recibir de una propiedad en valores
presentes mediante la aplicacin de tasas de
rendimiento apropiadas.
Tasa de Rendimiento: Porcentaje que, aplicado al

monto de inversin, muestra la ganancia de la inversin.
El procedimiento usado para convertir los ingresos futuros

en un valor actual se conoce como descuento. La frmula
usual para descontar el valor futuro a valor presente es:
F
P =
(1 + i ) n
71
03/04/2014
2.2.2. Capitalizacin de Rendimientos. FCD
En el modelo, el valor de F podr ser el Ingreso Neto

Efectivo (NOI), el Flujo de Efectivo Antes de Impuestos
(PTCF) o el Flujo de Efectivo Despus del Pago de
Impuestos (BTCF) . El trmino ( i Yo ) es la tasa de
rendimiento global ( o tasa de descuento ) esperada
por el inversionista y ( n ) es el nmero de periodos a
que ser descontado el flujo.

Recordemos
Tabla 2.2 Niveles de Ingresos
Ingreso Bruto Potencial (IBP PGI) $ 1500,000
Menos Vacos (7.5 %) $ 112,500
Ingreso Bruto Efectivo (IBE EGI) $ 1,387,500
Menos Gastos de Operacin (35 %) $ 485,625
Ingreso Neto de Operacin (NOI Io) $ 901,875
Menos Servicio de la Deuda (IM) $ 225,000
Flujo de Efectivo Antes del Pago de

$ 676,875
Impuestos (PTCF IE)
Menos Impuesto sobre la Renta $ 225,000

Flujo de Efectivo Despus del Pago
$ 451,875
de Impuestos (ATCF)
72
03/04/2014

La suma de cada flujo descontado durante el periodo
de anlisis, incluyendo el valor futuro de la propiedad
pronosticado al final del periodo de tenencia o vida
econmica restante (conocido como reversin) ser el
Valor Actual del Inmueble.
En la estimacin el valor de mercado mediante la
aplicacin de esta tcnica, la tasa de rendimiento global
(o tasa de descuento) deber ser la esperada por
inversionistas tpicos en inversiones de riesgo
semejante.


2.2.3 Capitalizacin de Rentas Constantes a Tiempo Finito
El mtodo consiste en estimar el valor presente neto de
un flujo de rentas netas, iguales, a pesos constantes,
en un plazo equivalente a la vida econmica o til del
inmueble.
En el procedimiento se conserva constante el monto
anual de las rentas hasta el plazo determinado por la
vida til o econmica de las construcciones, (n = VUR)
o vida til remanente, al trmino de la cual, se tomar
en cuenta el Valor de Rescate integrado por el valor del
terreno slo ( y en su caso el valor de rescate de las
edificaciones ), considerando una tasa de real de
retorno, es decir, descontando la inflacin.

73
03/04/2014
2.2.3 Capitalizacin de Rentas Constantes a Tiempo Finito
El criterio corresponde al diagrama de flujo siguiente:


2.2.4 Capitalizacin de Rentas Variables a Tiempo Finito
El mtodo consiste en:
Estimar el Ingreso Neto Mensual. Tratndose de Pesos
Constantes, la Renta Neta Anual (RNA NOI) del primer
ao ser el Valor de la Renta Neta Mensual por 12.
Estimar las proyecciones de las Rentas Netas Anuales
subsecuentes, en funcin de las ocupaciones previstas,
incluyendo los comportamientos cclicos de gastos.
Calcular el Valor Presente de los beneficios futuros
mediante el criterio de Flujo de Caja Descontado (DCF),
utilizando la tasa real de descuento aplicable al caso, e
incluyendo, en su caso, el Valor Terminal o Valor de la
Reversin calculada a perpetuidad.

74
03/04/2014
2.2.4 Capitalizacin de Rentas Variables a Tiempo Finito
Diagrama

2.3. Valor del Terreno por Mtodos Indirectos

2.3.1 Capitalizacin de Rentas Separando Valores de
Terreno y Construcciones
Esta basada en el siguiente supuesto:
RNA = R L + R C
en donde:
Rna = Renta neta anual,
R L = Renta neta correspondiente al Terreno,
R C = Renta neta correspondiente a las Construcciones.
O bien puede expresarse
RNA = T tna + C (tna + a )

75
03/04/2014
2.3.1 Capitalizacin Separada T - C

en donde:
RNA = Renta neta anual,
T = Valor del Terreno
C = Valor de las construcciones
a = Amortizacin de las construcciones
a = 1/n (criterio lnea recta)
n = Vida remanente de las construcciones
la frmula tambin se puede expresar:
RNA = (T + C) tna + C a
en donde T + C = VNR = Valor Neto de Reposicin.

despejando el valor del terreno se obtiene la frmula:
Rna - C (tna + a )
T=
tna
que corresponde al Valor Residual del Terreno calculado
en funcin de las rentas y del valor de las construcciones,
aplicable en una zona totalmente edificada zonas
comerciales cntricas de una poblacin en la cual no
existen comparables para estos predios.

76
03/04/2014
Tambin es posible utilizar este criterio de rentas

separado para terrenos y construcciones, para calcular la
tasa global R o tg , mediante la siguiente frmula:
tg = Ro = tna + % Ca
en donde:
tg = Ro = tasa global.
tna = Tasa neta anual para el terreno.
C = Valor Neto de Reposicin de las construcciones.
a = Tasa de amortizacin de las construcciones.

2.3. Valor del Terreno por Mtodos Indirectos

2.3.2 Amortizacin de las Construcciones
La recuperacin de capital nicamente corresponde al
porcentaje de participacin de las mejoras con
relacin al valor total del inmueble (% C) y el
anualizador a es calculado, dependiendo del criterio
empleado, con las siguientes frmulas:
ts = tasa segura ( safe rate ).

77
03/04/2014
3. SOLUCIN DE CASOS PRACTICOS.
4. CONCLUSIONES
CONCLUSIONES..
78
03/04/2014
Conclusiones
Se reconoce la utilidad de las tcnicas residuales para

la valuacin de terrenos de gran extensin, en aquellas
zonas en donde se dispone de escasa o nula
informacin de mercado, sin embargo es pertinente
advertir la sensibilidad de los modelos aplicables en su
operacin, que en no pocas ocasiones conduce a
resultados ilgicos o fuera de mercado.
Las tcnicas residuales deben soportarse atendiendo
puntualmente al Uso de Suelo y en el caso de vivienda,
a la Densidad Habitacional, informacin que deber
obtenerse de los Planes Parciales de Desarrollo
Urbano.

Conclusiones
Los costos de las mejoras proyectadas (construccin,

urbanizacin, etc.) debern soportarse con los anlisis
respectivos o provenientes de manuales y revistas
especializados.
La certidumbre de la aplicacin de las tcnicas
residuales, radican en el conocimiento especfico de
sus limitantes.
*******
Muchas Gracias ! ! !
79

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03/04/2014

Ing. Luis Cuellar Ulloa

o Establecer los criterios generales para la

o Conocer la metodologa de los criterios

Ing. Luis Cuellar Ulloa

Histricamente se le conoce como Mtodo

El mtodo consiste en estimar el valor de un terreno

Ing. Luis Cuellar Ulloa

A los ingresos totales se restan los costos - como

Los datos necesarios para la aplicacin del mtodo

Ing. Luis Cuellar Ulloa

De lo anterior concluimos que esta metodologa agrupa la

La Tcnica Residual ha sido utilizada en la valuacin de

Finalmente, resulta evidente comentar que el

La aplicacin de esta tcnica, para la estimacin del

Ing. Luis Cuellar Ulloa

Los primeros trabajos de valuacin en Mxico,

Se trataba de realizar una valuacin inmobiliaria a

Ing. Luis Cuellar Ulloa

Posteriormente se practicaron otros estudios

Ing. Luis Cuellar Ulloa

Vlido resulta comentar que la aplicacin del

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Derivado de lo anterior y atendiendo al tipo y

Estudios Residuales Dinmicos

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

La Tcnica Residual Esttica es aplicable en

El Procedimiento Tcnico PT- RES INDAABIN para la

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la

Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y

Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Para la valuacin de lotes de terreno

Asignacin proporcional Terreno

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

VALOR TIPICO DE CASAS

PORCENTAJE DEL VALOR DEL

Estimar el valor del terreno en la zona de ubicacin del

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Valor Terreno = $ 1,600,000 X 0.2159 = $ 345,440

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Este procedimiento es utilizado frecuentemente cuando

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Estimar el valor del terreno sujeto con base en la

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

VENTA 1 VENTA 2 VENTA 3 VENTA 4

Precio Venta $1,200,000 $1,150,000 $1,260,000 $1,075,000

Valor Indicado $1,000,000 $1,075,000 $1,080,000 $1,030,000

Como la venta 4 fue la que menos ajustes recibi, el valor

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

Este procedimiento es utilizado cuando se conoce el valor

Ing. Luis Cuellar Ulloa

1.3. Uso de las Tcnicas Residuales

La Tcnica Residual Dinmica, es aplicable a la

Ing. Luis Cuellar Ulloa