Vous êtes sur la page 1sur 26

Universidad Abierta para Adultos

UAPA

Facultad de Ciencias Jurdicas y Polticas


(Carrera de Derecho)

Asignatura:
Derecho Inmobiliario

Tema:
Confeccin de un Reglamento de Condominio
(Trabajo Final)

Facilitador(a):
Licda. Liz Patricia Fras Sahdal

Participante(s):
Matricula(s):
Irene De Len Valerio 12-
5554

Santo Domingo Este, R.D.-


20 de Junio 2015

1
Tabla de contenido

INTRODUCCION..................................................................................................3

CONFECCIN DE UN REGLAMENTO

DE CONDOMINIO

Concepto y Generalidades.................................................................................4

Reglamentacin Legal.......................................................................................5

Inters de la Ley de Condominios......................................................................5

mbito de aplicacin de la Ley 50-38................................................................6

Procedimiento para la Constitucin de Condominio..........................................6

Autoridades Administrativas para la aprobacin de los proyectos......................7

Declaratoria de Condominio de la Propiedad Inmobiliaria.................................7

Requisitos bsicos para someter un inmueble al rgimen de condominios segn

Ley 5038...........................................................................................................9

Expedicin de los Ttulos a partir de la Constitucin en Condominio................9

rganos de Direccin y Administracin...........................................................10

El Reglamento del condominio........................................................................10

El condominio en proceso de construccin......................................................11

CONCLUSIN....................................................................................................13

BIBLIOGRAFIA..................................................................................................14

ANEXO..............................................................................................................15

2
INTRODUCCION

En la presente investigacin, hablare sobre la confeccin de un rgimen de

condominio en la Republica Dominicana. De conformidad con las

disposiciones combinadas de las leyes 5038, del 21 de noviembre de 1958,

y la 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el rgimen de condominio es el

derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con

independencia funcional y salida directa o indirecta a la va pblica, se

establecen como propiedad exclusiva de una o ms personas, las que a su

vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.

Por esa razn es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan

con el rgimen de condominios en Repblica Dominicana. Las normativas

vigentes no slo sirven para organizarse cuando se constituye un

condominio nuevo, sino tambin para ubicar los procedimientos y

escenarios donde deben dirimirse las diferencias y conflictos que en

ocasiones afectan la convivencia.

3
CONFECCIN DE UN REGLAMENTO
DE CONDOMINIO

Concepto y Generalidades

Antes de la promulgacin de la Ley 5038 del 21 de Noviembre de 1958,

eran pocas las construcciones multipisos, y las que existan estaban

regidas por las disposiciones establecidas por el Cdigo Civil.

Dichas edificaciones pertenecan a un solo propietario. En caso de una

unidad habitacional, lo que suceda era que se haca un contrato de venta

solicitando al Registrador de Ttulos que expidiera una certificacin a favor

del comprador. Como no se reglamentaba el uso de reas comunes sta era

una permanente fuente de conflictos, lo que dio lugar a la necesidad de

crear una legislacin que regulara dicho uso.

Se denomina condominio a la propiedad por pisos o departamentos regida

por una legislacin especial. El Vocabulario Jurdico de Capitant lo define

como: Derecho de Propiedad existente a favor de varias personas sobre un

bien mueble o inmueble, bajo la forma de cuotas partes o partes ideales,

es decir, fracciones. Permite a cada propietario usar de la cosa bajo

condicin de respetar los derechos concurrentes de los otros, gozar de ella

y en principio disponer del bien libremente, en la medida de su cuota

parte.

4
El muy conocido Diccionario El Pequeo Larousse lo define as: Edificio

posedo en rgimen de propiedad horizontal.

A los propietarios o inquilinos del condominio se les denomina

Condmines.

Reglamentacin Legal

La Ley de Condominios No. 5038 del 21 de noviembre de 1958, G. O. 8308,

que crea un rgimen especial que rige los condominios, es la que establece

las reglamentaciones y normas jurdicas bsicas que deben tener en

cuenta para la realizacin de la propiedad construida por pisos.

La Ley No. 404 del 18 de octubre de 1972, es la Ley que rige todas las

construcciones de un solo piso divididas por paredes o tabiques, que

pertenezcan a diversos propietarios.

El 18 de junio de 1971 se promulga la Ley No. 173 sobre Promocin e

Incentivo Turstico. Es a partir de esta Ley que se introduce un nuevo

elemento al crear los Operadores Hoteleros, que son personas jurdicas

que administran el condominio en su calidad profesional. Es por esto que

se ampli el mbito de aplicacin de la Ley de Condominio al sector

turstico y con ello comienzan a crearse los Condominios Tursticos.

5
Inters de la Ley de Condominios

La Ley No. 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958 ha sido intensamente

empleada por los abogados, propietarios y constructores de edificios de

varios pisos o plantas, que contienen unidades habitacionales o locales

comerciales independientes.

La legislacin en materia de condominio en la Repblica Dominicana viene

a resolver un conflicto de carcter econmico, jurdico y social.

Econmico, porque representa la posibilidad de dinamizar la economa

nacional por medio de las operaciones financieras y de compra y venta que

se dan con las unidades habitacionales o de locales comerciales.

Jurdico, porque delimita claramente el mbito de aplicacin de la Ley:

regir las construcciones que se constituyen en condominios, realizadas

sobre terreno registrado.

Social, pues el rgimen de condominios ha servido para enfrentar un serio

problema social que tienen los pases pobres y dependientes como el

nuestro, el dficit habitacional.

mbito de aplicacin de la Ley 50-38

El mbito de aplicacin de la Ley 50-38 est definido por la misma Ley, que

comprende de manera global a todas aquellas construcciones de carcter

multi-viviendas o multilocales que han sido construidas en nuestro pas y

tratan en lo posible de evitar los conflictos a que este modo de vivir obliga.

6
En cuanto a la propiedad exclusiva, es decir, ya individualizada,

perteneciente a cada uno de los Condmines, la Ley es muy precisa en su

mbito de aplicacin.

Procedimiento para la Constitucin de Condominio.

La solicitud de rgimen ser acompaado por el reglamento de

copropiedad y un plano de divisin en condominio del inmueble.

No se registrar ningn edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios

no hacen registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo

menos lo siguiente:

Especificacin de cada una de las partes de propiedad

exclusiva en que est dividido el edificio, con indicacin del nmero

o letra o cualquier otra designacin que sirva para identificarlas.

Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones

de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueto de cada pode

del edificio de propiedad exclusiva.

7
Porcentaje con que deber contribuir cada propietario a

los gastos y cargas comunes

Bases para la remuneracin que se deber pagar al

administrador.

Destino de las diferentes partes del inmueble.

Autoridades Administrativas para la aprobacin de los proyectos.

Las Autoridades Administrativas que pueden aprobar los planos antes

mencionados son:

El Ayuntamiento: La aprobacin se dar por la emisin de un

Certificado de Uso emitido por la Direccin General de Planeamiento

Urbano de dicha entidad.

La Secretara de Estado de Obras Pblicas a travs de su Oficina de

Tramitacin de Planos.

8
Declaratoria de Condominio de la Propiedad Inmobiliaria

Para declarar una propiedad inmobiliaria en condominio se debe redactar

un reglamento en el cual se declaran esas propiedades condominio.

Hay que tener en cuenta los siguientes pasos:

a. Haber redactado un reglamento constitutivo del Condominio.

b. Que la persona que vaya a constituir un condominio tenga la prueba

fehaciente que lo acredite como propietario real de tal terreno, como

lo es la posesin del Certificado de Ttulo.

c. Que el propietario haga constar que la constitucin, o lo que est por

constituirse sobre dicho inmueble tiene la intencin de declararlo en

condominio de acuerdo a las disposiciones de las leyes No. 5038 y

404. Hay veces que desde antes de construirse la obra puede

establecerse el correspondiente procedimiento para la constitucin

en condominio.

d. Determinacin del nombre de condominio o como se denominar el

condominio legalmente.

e. Obtencin de todos los diseos y planos y de todas las

autorizaciones y aprobaciones ya mencionadas.

f. Determinacin de las unidades de propiedad exclusiva y de uso

comn y nominacin o identificacin de las mismas.

9
g. Es necesario que fundamentalmente se tenga en cuenta el contenido

del Art. 9 de la Ley 5038 que establece que el Consorcio de

Propietarios tiene Personalidad Jurdica y que dichos poderes se

limitan al goce y administracin de las reas comunes.

h. La declaracin de que l es propietario nico del terreno o de la

parcela donde se explique detalladamente todo lo concerniente a la

propiedad inmobiliaria. Es decir, todos los detalles del inmueble.


i. Objetivo del Condominio.

j. Sede y domicilio social del condominio.

Requisitos bsicos para someter un inmueble al rgimen de


condominios segn Ley 5038.

Dentro de los requisitos bsicos tenemos:

Instancia elevada al Tribunal Superior de Tierras (cuadruplicado)

solicitando el Registro del Condominio.

Certificado de Ttulos.

Declaracin de Condominio suscrita por el propietario del inmueble,

debidamente legalizada por un notario pblico, conteniendo en sta, todo

lo concerniente al inmueble (descripciones, denominaciones, etc.).

Reglamentos que regirn el Condominio.

Planos de Construccin, con la aprobacin del Ayuntamiento y por

la Secretara de Estado de Obras Pblicas.

10
Expedicin de los Ttulos a partir de la Constitucin en
Condominio.

Antes de que una propiedad inmobiliaria sea instituida en Condominio

solamente ser expedido un ttulo sobre ese inmueble, pero al ser

constituida en Condominio el Tribunal Superior de Tierras tendr la

obligacin de ordenar la expedicin de ttulos nuevos para cada uno de los

espacios habitacionales individualizados como local o propiedad exclusiva.

rganos de Direccin y Administracin

Los rganos de Direccin y Administracin de un Condominio resultan ser

segn lo dispone la Ley:

La Asamblea de Condmines o Consorcio de Propietarios.

El Comit Ejecutivo o Consejo de Direccin y Administracin.

Los Administradores.

El Reglamento del condominio

Es el documento instrumentado con el fin de Regular los derechos y

obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto de unidades

sometido al rgimen de condominio.

En este, estn contenidas las reglas concernientes al uso de los elementos

comunes y la regulacin de los derechos sobre elementos a los que

abarcan cierta independencia funcional.

11
Debe contener las condiciones establecidas en el Art. 112 del Reglamento

General de Registros de Ttulos:

La determinacin de las reas comunes y del terreno sobre el cual se

constituye el condominio.

La determinacin de cada una de las unidades de propiedad

exclusiva en que est dividido el inmueble, indicando el nmero,

letra o cualquier otra designacin que sirva para identificarlas.

EL porcentaje de copropiedad de cada condmino sobre las reas

comunes y del terreno.

El nmero de votos que corresponde a cada condmino en la

asamblea del consorcio de propietarios.

El porcentaje en que deber contribuir cada condmine a los gastos

y cargas comunes.

El sistema de administracin del condominio que deber incluir la

forma de efectuar las liquidaciones de los gastos y cargas comunes, y

el esquema de remuneracin del administrador.

Dems datos requeridos por la Direccin Nacional de Registro de

Ttulos, si lo hubiere.

12
El condominio en proceso de construccin

La inscripcin de la voluntad de afectar el inmueble al rgimen de

condominio, genera un bloqueo registral en la parcela, habilitando

nicamente el registro de las operaciones concernientes al futuro

condominio.

El Registrador queda facultado para hacer la anotacin concerniente en el

registro complementario y emitir las certificaciones de reserva de prioridad

a favor de los adquirientes de las futuras unidades.

Estas certificaciones se emiten con la anuencia del propietario y la entidad

financiadora si existiere.

El pago de la contribucin especial para el fondo de garanta de inmuebles

registrados sobre las unidades del condominio de la construccin en

proceso, se realiza una vez que se termine totalmente la construccin y se

emitan los certificados definitivos correspondientes a cada una de las

unidades, mientras esto no ocurra el Fondo de Garanta no cubre las

operaciones realizadas sobre estas unidades de condominio.

Cuando el Registro de Ttulos emita el certificado de ttulo de cada unidad

de condominio correspondiente a una construccin en proceso, se colocar

en el texto del certificado la nota aclaratoria, y se habilitar un registro

complementario para cada unidad, en caso de que existiere hipotecas, la

que quedar afectada con la proporcin de la hipoteca que le corresponda

a la unidad, conforme el contrato instrumentado al respecto.

13
CONCLUSIN

En conclusin, puedo decir que el Rgimen de Condominio es el marco

normativo en el cual se regulan los derechos sobre los distintos elementos

14
funcionales susceptibles de aprovechamiento independiente, as como las

distintas relaciones jurdicas que recaen sobre los elementos comunes.

Por esta razn el derecho del propietario es un derecho doble, privativo

sobre el departamento y un derecho de copropiedad con indivisin forzosa

sobre las partes comunes, siendo los instrumentos jurdicos aplicables

para su constitucin y aplicacin: el Reglamento General de Registro de

Ttulos, la Ley de Condominios 5038 y la Ley 108-05 sobre Registro

Inmobiliario.

15
BIBLIOGRAFIA

Ley de Condominios 5038

Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario

www.drleyes.com

www.buenastareas.com

16
http://www.listin.com.do/economia-and-

negocios/2008/7/17/66468/Las-normas-que-rigen-la-vida-en-

condominios

17
ANEXO

DECLARACION DE CONSTITUCION DEL CONDOMINIO EDIFICIO

El suscrito, ___________________, dominicano, mayor de edad, abogado,

estado civil___________________, provisto de la cdula de identidad y

electoral No. ___________________, domiciliado y residente en

18
___________________, por medio del presente documento declara lo

siguiente:

REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR APARTAMENTOS DEL

EDIFICIO___________________

Art. 1.- Que siendo dueo en pleno dominio del inmueble siguiente:

SOLAR NO. ___________________ (___________________B), MANZANA No.

___________________, (___________________), DEL DISTRITO CATASTRAL

NUMERO___________________ (___________________), DEL DISTRITO

NACIONAL, con una extensin superficial de ___________________ METROS

CUADARADOS ___________________ marcado con el nmero

___________________ (___________________) de la calle ___________________, de

esta misma ciudad de ___________________, dentro de los lmites siguientes:

AL NORTE: ___________________; AL ESTE: ___________________ (Solar No.

___________________); AL SUR: ___________________ (Solar No.

___________________); Y AL OESTE: ___________________, amparado el

derecho de propiedad en el Certificado de Ttulo No. ___________________,

libro nmero ___________________, expedido en fecha ___________________ de

___________________ de ___________________ por el Registrador de Ttulos del

Distrito Nacional.

Art. 2.- Que habindose erigido sobre dicho inmueble ___________________

(___________________) edificio de ___________________ plantas con un total de

19
___________________ (___________________) apartamentos, de manera

independiente, todos con acceso de entrada y salida a la Va Pblica a

travs de la escalera principal, las de circulacin del frente, los cuales son

susceptibles de pertenecer en propiedad a distintas personas, quienes

sern titulares de un derecho de copropietario sobre las cosas comunes

necesarias para el adecuado uso y disfrute de cada uno de sus

apartamentos.

Art. 3.- Que siendo los apartamentos acabados de sealar susceptibles de

propiedad individual, el otorgante, en su calidad de nico propietario del

inmueble precedentemente descrito y de las mejoras sobre el mismo

construidas, por medio del presente acto, DECLARA formalmente su

voluntad de someter, tanto el antes sealado solar como las mejoras sobre

l construidas, al rgimen jurdico instituido por la Ley No. 5038, del 21 de

noviembre, 1958, la cual crea un sistema especial para la propiedad

horizontal por pisos o departamentos, individualizando cada uno de los

apartamentos que componen las mejoras antes dichas para ser registrados

como unidades separadas e independientes en el Registro de Ttulos del

Distrito Nacional.

EL DECLARANTE por medio del presente acto, solicita formalmente al

Registrador de Ttulos del Distrito Nacional por va del Tribunal Superior

de Tierras, de conformidad con la ley mencionada, el registro de las

mejoras y su solar antes descrito, bajo el rgimen que dicha ley instituye.

El inmueble que por el presente acto se constituye en rgimen de

propiedad horizontal se regir por las disposiciones de la Ley No. 5038, del

20
21 de noviembre, 1958, antes mencionada y por las disposiciones del

presente acto, el cual contiene ms adelante el Reglamento del Estatuto de

la Copropiedad y de la Administracin del Condominio y sern obligatorias

las normas que fueron aprobadas de conformidad con el mismo.

Art. 4.- Las mejoras construidas, antes descritas constan de las partes que

se sealan ms adelante, tal como consta en los planos levantados por la

suscrita, que forman parte de este acto y que se depositan para ser

registrados conjuntamente con el presente acto en el Registro de ttulos del

Distrito Nacional, por va del Tribunal Superior de Tierras.

A. UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Las unidades de propiedad exclusiva estn constituidas de la forma

siguiente:

Un edificio de bloques, cemento y hormign armado, ubicado en la calle

___________________ No. ___________________, del sector ___________________

de la Ciudad de ___________________, de dos plantas conteniendo

___________________ apartamentos para viviendas o locales comerciales,

con su frente para el ___________________, los cuales se describen de la

forma siguiente:

PRIMER PISO:

APARTAMENTO No. ___________________.- La parte exclusiva de este

apartamento ubicado en la primera planta, tiene una extensin superficial

21
de ___________________ (___________________) metros cuadrados, y un

stano con ___________________ metros cuadrados con un total general de

___________________ metros cuadrados.- Consta de: (Galera, sala comedor,

cocina, estar, cuarto de servicio con su bao), ___________________

dormitorios, (terraza).

SEGUNDO PISO:

APARTAMENTO No. ___________________.- La parte exclusiva de este

apartamento ubicado en la primera planta, tiene una extensin superficial

de ___________________ (___________________) metros cuadrados, y un

stano con ___________________ metros cuadrados con un total general de

___________________ metros cuadrados.- Consta de: (Galera, sala comedor,

cocina, estar, cuarto de servicio con su bao), ___________________

dormitorios, (terraza).

Todos los apartamentos que han sido descritos precedentemente

constituyen una parte de un todo y no pueden ser objeto de subdivisiones.

B. ELEMENTOS COMUNES

Los propietarios tendrn el goce de las cosas comunes. El edificio tiene los

elementos comunes siguientes:

a. Vas peatonales;

22
b. Las instalaciones centrales de energa elctrica, de agua telfonos,

sanitarias y pluviales, siempre y cuando se encuentren dentro de los pisos,

muros o tabiques, con exclusin de los accesorios y aditamentos que se

encuentren en el interior de los apartamentos.

c. Las partes estructurales del edificio y de los apartamentos, tales como

los cimientos, paredes maestras y medianeras, techos, columnas,

escaleras, pasarelas, pasillos de accesos a los apartamentos y cualquier

otra parte de la construccin que pueda ser considerada como obra

gruesa;

d. Todas aquellas partes del edificio sobre las cuales ningn propietario

pueda invocar derecho a uso exclusivo, segn su ttulo de propiedad;

Las cosas comunes y los bienes de propiedad comn que son las de

beneficio y uso comn, en ningn momento podrn perder su condicin de

tales, salvo decisin unnime de los propietarios.

Todos los propietarios tienen derecho al goce de las cosas comunes

incluyendo los servicios del Condominio.

El valor de las mejores del inmueble que constituyen el Condominio es de

RD$___________________ (___________________) valor que representa un

porcentaje del ___________________ (___________________) del precio total del

Condominio.

C. VALOR Y PORCENTAJE

23
El valor de los pisos o apartamentos y el porcentaje que corresponde a los

propietarios de cada uno de ellos, a los fines de determinar su

participacin en los gastos y derechos sobre elementos o bienes de

propiedad comn son los siguientes:

No. de Apto. Valor cada uno Total

___________________ RD$___________________ RD$___________________

___________________ RD$___________________ RD$___________________00

TOTAL ___________________APTOS.

Esta proporcin es definitiva para todos los efectos legales y

reglamentarios sin que en caso alguno pueda tenerse en cuenta el

acrecentamiento resultante de las mejoras y obras de embellecimiento que

un propietario introdujere en el interior del rea de propiedad exclusiva.

Art. 5.- Se declara expresamente que la declarante y otorgante en el

presente acto, es la nica propietaria de la totalidad de las unidades de

apartamentos que integran este Condominio.

Art. 6.- De acuerdo con el prrafo segundo del artculo 12 de la Ley No.

5038 del 21 de noviembre de 1958, cada persona que en lo futuro adquiera

24
la propiedad exclusiva de una unidad de apartamento en este condominio,

tendr derecho a un voto en las Asambleas del Consorcio de Propietarios.

Art. 7.- Se hace constar que la otorgante del presente acto ha redactado un

Reglamento de la Copropiedad y Administracin relativo al Condominio

que por el presente acto se constituye, el cual regir las relaciones de los

que puedan resultar propietarios en el futuro, y forma parte del presente

acto, de manera que todo condominio (propietario) o tercero que acte o

contrate con relacin a cualquier unidad de propiedad individual en este

Condominio, est sujeto a las disposiciones del referido Reglamento.

Art. 8.- En los casos en que el propietario de un apartamento de los que

integran el Condominio grave su unidad, necesitar la previa autorizacin

por escrito del Acreedor de dicho gravamen para remodelar, modificar, o en

alguna otra forma alterar la apariencia fsica de las mejoras, igualmente

necesitar la aprobacin para ejercer su derecho a voto en las asambleas o

reuniones del Consorcio de Propietarios, en las que se pretenda modificar,

alterar o revocar las clusulas y disposiciones establecidas en esta

declaracin o en el Reglamento de la Copropiedad y Administracin del

Condominio.

Art. 9.- El declarante ___________________ ha hecho eleccin de domicilio

par los fines y consecuencias de la presente declaracin en la Secretara de

la ___________________ de lo Civil y Comercial de la ___________________

Circunscripcin del Juzgado de Primera Instancia de ___________________.

HECHO Y FIRMADO en ___________________ originales, uno para cada

apartamento, uno para el declarante y tres para ser sometidos al Tribunal

25
Superior de Tierras, en la Ciudad de ___________________, Repblica

Dominicana, hoy da ___________________ (___________________) del mes de

___________________ del ao ___________________ (___________________).

26