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previo y por escrito de los titulares del Copyright.
5
PRLOGO
6
NDICE
Pg.
INTRODUCCIN.................................................................................................................. 9
7
Pg.
6. CONCLUSIONES ...................................................................................................... 96
8
INTRODUCCIN
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Por ltimo, se hace una referencia especfica y con cierto detalle a los
Senior Resort, la ltima y muy novedosa tendencia residencial, muy im-
portante si consideramos el progresivo envejecimiento que est sufriendo
toda Europa y especialmente Espaa. Esta tendencia est llamada en Eu-
ropa, y muy particular y especialmente en nuestro pas, a ser de una gran
importancia en los prximos aos.
Los autores del trabajo esperan que su investigacin, anlisis y aporta-
ciones sean de gran validez en la toma de decisiones empresariales en el
Sector Inmobiliario, dado que del estudio de los antecedentes del tema tra-
tado se ha observado que los anlisis, informes y estudios tienen un ca-
rcter fragmentario, no existiendo ningn estudio detallado que aborde en
profundidad todas las perspectivas eclcticas e integradas que se abordan
en el presente trabajo.
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1
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de expansin tipos de inters muy bajos, fuerte dinamismo del empleo
y elevada demanda exterior van a presentar una evolucin relativamen-
te favorable en el corto y medio plazo.
Los datos de los ltimos trimestres de 2005 confirman la tendencia de
moderacin ordenada del crecimiento de los precios inmobiliarios y las
previsiones apuntan a revalorizaciones entorno al 5-7 por ciento a finales
del presente ejercicio, con un nivel de transacciones ligeramente inferior
al de aos pasados.
Con respecto a la actividad, podemos decir que ha habido un impor-
tante crecimiento del nmero de viviendas. Este crecimiento hace refe-
rencia a factores de demanda, cuyo principal componente ha sido el de
origen demogrfico, rompindose el mito de que el envejecimiento de la
poblacin hara disminuir la formacin de hogares, ya que stos a dife-
rencia de lo que se esperaba han crecido debido a la inmigracin y a la dis-
minucin del tamao de los hogares. Otro factor de demanda ha sido la
compra de segundas viviendas.
En lo que respecta a los precios, stos se han visto favorecidos no slo
de tipos de inters bajos que han permitido la expansin del crdito con
garanta hipotecaria (en 2005 dicho epgrafe creci a tasas entorno al 25
por ciento), sino tambin de un alargamiento de los plazos de concesin
de las hipotecas.
Podemos concluir que los precios de las viviendas se explican por fac-
tores de oferta (escasez de suelo) y de demanda, siendo estos ltimos los
ms importantes.
La expansin inmobiliaria registrada en los ltimos aos en algunos
pases como EE.UU., Espaa o, en menor medida, Francia, parece res-
ponder en buena parte a fundamentos macroeconmicos. Ahora bien, to-
do apunta a que las favorables condiciones financieras, en un entorno de
abundante liquidez y tipos de inters muy bajos, han supuesto un estmu-
lo adicional.
Respecto al impacto de los precios de la vivienda sobre el consumo, ha-
bitualmente se identifican dos canales a travs de los cuales los precios in-
mobiliarios pueden afectar al consumo privado.
El primero, es el canal de la riqueza, ya que la vivienda representa una
parte significativa de la riqueza de las familias, y el aumento de los precios
inmobiliarios implica un aumento de su riqueza, por lo menos, de la de
aquellos que poseen vivienda. En cambio, los no propietarios pueden es-
tar peor, bien porque tengan que hacer frente a un alquiler ms alto, o por-
que tengan que ahorrar ms para una futura compra. El impacto agrega-
do, por tanto, no es tan directo como el de otros activos, ya que puede
producirse un aumento de los precios de la vivienda sin que eso implique
un incremento de la riqueza agregada de la economa.
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El segundo canal es el financiero. Un aumento de precios inmobiliarios
permite a las familias propietarias obtener ms crdito ms barato al in-
crementar el valor de su colateral disponible. Este impacto es especial-
mente relevante para aquellas familias con mayores restricciones de cr-
dito, que suelen ser las que cuentan, proporcionalmente, con un menor
peso de activos financieros en su riqueza total.
A lo largo de 2005, los precios residenciales continuaron con la tenden-
cia de moderacin paulatina y ordenada. Para 2006, las previsiones indi-
can tasas de crecimiento entorno al 6 por ciento a finales de ao.
En 2005 el mercado inmobiliario espaol continu mostrando el dina-
mismo de aos pasados, si bien, se intensificaron las seales de ralentiza-
cin, tanto en cantidades como en precios. Los indicios de moderacin es-
tn llegando no solo al segmento de las viviendas principales, sino tambin
al mercado de la segunda residencia. De todas formas, los avances de pre-
cios continan siendo de dos dgitos y las transacciones superaron la me-
dia de los ltimos cinco aos.
En este sentido, el precio medio de la vivienda en Espaa cerr 2005
con una revalorizacin del 12,8 por ciento, lo que supone una moderacin
de 4 puntos porcentuales respecto de las tasas de finales de 2004 y de 6
puntos porcentuales desde su momento de mximo crecimiento. Las pre-
visiones indican que, tambin en 2006, continuar esta tendencia de mo-
deracin.
Esta ralentizacin de los precios residenciales se est produciendo en
un entorno de menor empuje de la demanda, como pone de manifiesto el
descenso de los ritmos de ventas, con un nivel de oferta an creciente, tan-
to en el segmento de la vivienda nueva como en el de la usada, si bien es-
t siendo ms acusada en la vivienda usada, que ha tenido revalorizacio-
nes ms elevadas que la vivienda nueva desde principios de 2002.
La desaceleracin est siendo generalizada en casi todas las Comuni-
dades Autnomas: en el ltimo ao, en tan solo tres CC.AA. (Navarra, Ga-
licia y Comunidad Valenciana) los precios de las viviendas aceleraron su
ritmo de crecimiento, mientras que han sido las CC.AA. donde las revalo-
rizaciones aumentaron ms en 2004 (Murcia, Andaluca y Catalua) las
que han experimentado una desaceleracin ms intensa (entre 14 y 9 pun-
tos porcentuales) en 2005. En general, no se aprecian diferencias signifi-
cativas en la evolucin de los precios entre costa e interior, aunque s se
observan comportamientos dispares en las grandes ciudades.
En conjunto, la tendencia de los precios de la vivienda avanzaba a un
ritmo del 12,6 por ciento en tasas interanuales a finales de 2005, casi seis
puntos por debajo del mximo del tercer trimestre de 2003. Esta modera-
cin de los precios se est produciendo en casi todas las Comunidades Au-
tnomas, como ya se ha mencionado.
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En general, las moderaciones de precios ms acusadas se han produci-
do en aquellas comunidades donde las revalorizaciones han sido ms ele-
vadas, como en el caso de Baleares, Pas Vasco o Murcia. Por el contrario,
ha sido en las comunidades donde los precios mximos fueron menores
donde los ajustes estn siendo ms suaves.
La desaceleracin se est produciendo tanto en las CC.AA. del interior
como en las ms orientadas al turismo. Es de destacar, sin embargo, que
fue en las CC.AA. insulares donde primero se observ el auge de los pre-
cios y la moderacin de los mismos. Al igual que en Navarra y el Pas Vas-
co. En Madrid, Andaluca y Catalua, las ms pobladas, la tendencia de los
precios de la vivienda ha sido similar a la media nacional.
Esta evolucin de los precios se ha realizado en un contexto de suave
ralentizacin de las ventas. En 2005, las primeras estimaciones de tran-
sacciones de viviendas apuntan un ligero descenso en el nmero de ventas
y marcan una tendencia que llevar a un menor volumen de ventas en
2006. El ao pasado, se vendieron un total de ms de 1.175.000 viviendas,
mostrando un descenso del 2 por ciento respecto a las cifras de 2004.
Las previsiones indican que en el presente ao el nivel de ventas ser
superior a 1,1 millones de viviendas. Los descensos de ventas se estn pro-
duciendo tanto en la vivienda usada como en la nueva, y en prcticamen-
te todos los mercados.
La moderacin de la demanda residencial del ltimo ao est asociada
al deterioro que se ha producido en las condiciones de acceso a la vivien-
da por el endurecimiento del entorno financiero. Desde comienzos de la
presente dcada, el alza de los precios inmobiliarios ha afectado de forma
negativa a los indicadores de accesibilidad, efectos que eran parcialmente
mitigados por los continuos descensos de los tipos de inters y el alarga-
miento de los plazos de amortizacin.
En la actualidad, se estn produciendo ligeros aumentos de los tipos de
inters, los cuales no han impedido que aumentara la capacidad de finan-
ciacin de las familias, pero si han provocado cierto endurecimiento de los
indicadores de accesibilidad a la vivienda.
En el medio y largo plazo, la demanda de vivienda vendr condiciona-
da principalmente por la evolucin tanto de los fundamentos demogrfi-
cos como de los econmicos.
En relacin con los ingresos familiares, el precio medio de una vivien-
da en 2005 fue equivalente a algo ms de cinco aos de trabajo para una
familia media, con ingresos ponderados brutos de 1,65 salarios al ao. Es-
te ratio supera en dos aos el observado en 2000.
En trminos de pagos mensuales, la compra de una vivienda media con
financiacin hipotecaria supona destinar el 25 por ciento de los ingresos
familiares al pago de las cuotas derivadas de dicho prstamo, porcentaje
que se reduce al 20 por ciento si se tienen en cuenta las desgravaciones fis-
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cales a la compra. En los ltimos cinco aos, este ratio ha empeorado y la
tendencia indica que se producir un deterioro aadido a lo largo de 2006.
Este deterioro ser consecuencia de unos precios residenciales y tipos hi-
potecarios ligeramente ms altos.
Observando la elasticidad de los ratios de accesibilidad a la vivienda ante
alteraciones de tipos de inters o de los plazos de amortizacin de los prsta-
mos, se puede concluir que el incremento de un punto en los tipos de inters
hipotecarios implicara un deterioro de tres puntos porcentuales del esfuerzo
para acceder a una vivienda, a la vez que se producira un descenso de algo
ms del 8 por ciento en la capacidad de endeudamiento de los hogares.
La evolucin que tendr la demanda de viviendas en Espaa en el me-
dio y largo plazo es una de las preocupaciones ms generalizadas dentro
del sector inmobiliario en la actualidad, dado que afectar a la evolucin
de la oferta y, previsiblemente, tambin a los precios.
Segn el informe del BBVA sobre la situacin Inmobiliaria elabora-
do en febrero de 2006, las perspectivas muestran una mejor situacin
econmica en el conjunto de la UE que sostendrn la demanda de vi-
viendas y llevarn a revalorizaciones similares a las de 2005 en el con-
junto de la UE.
Se espera que las subidas de los tipos de inters sean suaves y dilatadas
en el tiempo, de manera que la capacidad financiera de las familias se man-
tenga en los niveles actuales. Si bien, este endurecimiento de la poltica mo-
netaria llevar a ratios de accesibilidad a la vivienda ms negativos.
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4. En Espaa los pisos se venden en un plazo de tiempo mucho me-
nor que en Irlanda y en Alemania. Adems, en Espaa se cobra una
comisin media del 5 por ciento a la hora de formalizar la compra
de un inmueble, frente al 3,19 por ciento de la media europea, y
muy superior al 2 por ciento de Grecia, Gran Bretaa u Holanda.
Slo nos superan las agencias francesas, que cobran de media un 6
por ciento del precio del piso en concepto de comisin.
5. Otro aspecto negativo del mercado inmobiliario espaol son los al-
tos costes para formalizar los documentos (papeleo), de notarios
y registros asociados al prstamo hipotecario, que suponen una
cantidad equivalente al 7 por ciento del precio de la vivienda (la
media europea es del 5,19 por ciento del valor del inmueble).
La especulacin inmobiliaria
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Socialmente, el encarecimiento del precio de la vivienda provoca que
dicho bien, de primera necesidad, sea inaccesible para enormes sectores
de la poblacin, al tiempo que empeoran las condiciones de vida de los in-
dividuos, al saturarse las infraestructuras y masificarse el territorio.
Econmicamente, conviene resaltar el hecho de que como hemos indi-
cado anteriormente, la economa espaola est excesivamente centrada en
el desarrollo urbanstico, lo que provoca graves desequilibrios, con conse-
cuencias importantes como son: incremento de la inflacin, reduccin de
la productividad (la construccin es un sector de baja productividad), ries-
go de estallido de la burbuja inmobiliaria, etc.
Ante la falta de otras alternativas ms rentables, gran parte del ahorro
ha ido a la compra de vivienda, fomentando as los comportamientos es-
peculativos. El ladrillo se ha convertido en la inversin preferente de
muchos ahorradores, guiados nicamente por la plusvala que se puede
obtener del activo.
Desde el punto de vista medioambiental, las actuaciones urbansticas
estn provocando la destruccin de nuestro entorno, en particular las cos-
tas espaolas y el entorno de las grandes urbes.
Tambin hay que tener en cuenta que las modernas prcticas urbans-
ticas se caracterizan por una creciente exigencia de suelo, agua, materia-
les, energa y otros recursos, tanto para su conformacin como para su
mantenimiento.
Y el suelo es tambin un recurso limitado al que el sector inmobiliario
le est sacando el mximo beneficio, gracias a una escalada de precios que
acenta el endeudamiento de las familias y agrava los problemas de acce-
so a la vivienda.
Desde el punto de vista poltico, los gobiernos autonmicos estn mo-
dificando los lmites de los espacios naturales protegidos, modifican las
normativas y autorizan viviendas, grandes infraestructuras, estaciones de
esqu, puertos deportivos, etc., provocando una degradacin del medio
ambiente y una prdida del patrimonio cultural, histrico y arquitectni-
co, que nicamente se pueden explicar desde las irregularidades urbans-
ticas y la corrupcin.
En la ltima dcada se han perdido miles de hectreas de suelo fores-
tal, mientras la cantidad de suelo urbanizable aumentaba a grandes tasas.
Por otra parte, Espaa figura en el grupo de pases que ha registrado cre-
cimientos ms acusados del precio de la vivienda, por lo que el acceso a la
vivienda sigue siendo uno de los principales problemas sociales.
En 2005 se batieron todos los record de construccin llegando a las
800.000 viviendas. La construccin ha pasado a convertirse en uno de los
principales negocios y el motor econmico del pas. Slo en 2005 la cons-
truccin en Espaa acapar el 40 por ciento del aumento del empleo total
generado y el 33 por ciento del crecimiento del PIB.
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En 2005 la relacin entre el crdito a las familias y la renta disponible
familiar ascendi al 115 por ciento. Es decir, los elevados niveles de cons-
truccin no estn produciendo descensos en los precios de las viviendas,
sin embargo, s estn creando importantes problemas ambientales.
Nunca hasta ahora, haba tenido lugar una ocupacin del suelo tan ex-
trema por sus dimensiones y su impacto como la que tiene lugar actual-
mente.
Por otra parte, no hay que olvidar que en Espaa se dan ciertos factores
que garantizan un volumen estable y relevante de la demanda de viviendas,
lo que hace que el estallido de la burbuja a corto plazo sea algo poco pro-
bable. Dichos factores son la inmigracin, la demanda extranjera de segun-
da residencia y las ventajas sobre otros activos de inversin (Bolsa).
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(compartida en la mayora de los casos), en la actualidad se est despla-
zando hacia la compra de forma creciente.
Por tanto, es necesario crear unas condiciones favorables para que los
inmigrantes puedan acceder a la compra de la vivienda o a un mercado de
alquiler con garantas para inquilinos y propietarios que absorba un gran
nmero de viviendas vacas y nicamente rentables desde la perspectiva
de sus expectativas de revalorizacin y especulacin.
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plias temporadas en Espaa, tambin hay un gran nmero de promotores
y agentes que viajan a diferentes pases para atraer inversores que no co-
nocen prcticamente lo que compran y son seducidos por las altas revalo-
rizaciones y rentabilidades de las inversiones de la vivienda en Espaa.
Dicha demanda especulativa es uno de los factores que puede desenca-
denar una alta perturbacin a la hora de hablar de un posible estallido
de la burbuja inmobiliaria en nuestro pas. El crecimiento de la demanda
no debera venir determinado por la demanda especulativa sino por las ne-
cesidades y preferencias del mercado real. De lo contrario, puede formar-
se una bolsa de inmuebles de baja calidad, urbanisticamente mal plantea-
dos, a precios demasiados altos que el mercado real no va a absorber en
muchos aos.
Una solucin para frenar esta burbuja inmobiliaria sera configurar un
slido y atractivo modelo para la expansin del mercado real de segunda
residencia de europeos que buscan en Espaa un pas para residir que por
sus condiciones y singularidades es nico en Europa.
Con respecto a la inversin extranjera en inmuebles (IEI) con carcter
residencial, podemos decir que sta ha experimentado una fuerte expan-
sin durante la ltima dcada. La entrada de Espaa en la Unin Europea
y la fuerte inversin en infraestructuras han permitido intensificar el de-
sarrollo de amplias zonas tursticas, dando cabida a un creciente nmero
de turistas tanto nacionales como extranjeros en el litoral mediterrneo y
en las islas espaolas.
El peso del turismo est estrechamente relacionado con el desarrollo
del mercado inmobiliario vacacional. As, el peso de la vivienda secunda-
ra en pases como Grecia, Espaa o Portugal es muy superior al del resto
de socios europeos.
Pero, adems de estos factores atrayentes, en los determinantes de de-
manda de vivienda turstica por parte de extranjeros tambin juegan un
papel importante los factores econmicos, como la evolucin de la renta
del potencial inversor, el nivel de renta respecto a la inversin a realizar, es
decir, la accesibilidad de ese inversor, as como otro tipo de factores como
el coste de vida relativo del pas de destino frente al de origen.
Por otro lado, existe una serie de factores estructurales que afectan
tambin al nivel de inversin como pueden ser la seguridad jurdica, la es-
tabilidad poltico-social o la estabilidad macroeconmica.
Durante la ltima dcada, la fuerte expansin inmobiliaria ha venido
acompaada de una importante entrada de capital extranjero en el sector
inmobiliario espaol. De hecho, el peso de la IEI en la economa espaola
se multiplic por siete entre 1993 y 2003 hasta alcanzar el 0,9 por ciento
del PIB. Desde entonces, los flujos de inversin se han ido desacelerando,
aunque en 2005 siguieron representando un 0,6 por ciento del PIB.
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El escaso dinamismo econmico de los principales pases demandantes
durante los ltimos dos aos y la prdida de competitividad de los inmue-
bles provocado por la fuerte revalorizacin de los activos inmobiliarios ha
llevado a un descenso del flujo neto de inversin extranjera.
La inversin extranjera en inmuebles ha tenido histricamente, al igual
que el mercado inmobiliario, un comportamiento marcadamente cclico.
De hecho, en los ltimos treinta aos se aprecian claramente dos periodos
de expansin, el primero entre los aos 1981 y 1989 y el segundo entre
1994 y 2003. Adems se observa que los ciclos de la IEI han estado rela-
cionados con la evolucin del precio de la vivienda, incluso adelantando
un poco los cambios de tendencia de los mismos.
El primer factor determinante de la IEI es la evolucin de la renta de
los pases inversores. La relacin entre el ndice de renta y la IEI es posi-
tiva, es decir, incrementos del PIB de los pases inversores llevan a un au-
mento de la inversin en inmuebles en Espaa.
Un segundo factor determinante es la evolucin del precio relativo de
la vivienda. En este caso, la relacin es negativa, ya que ante un aumento
de los precios inmobiliarios en Espaa superior al de los pases emisores,
la IEI tiende a contraerse.
Por otra parte, tambin es interesante notar que la variacin de la inver-
sin extranjera en inmuebles depende en el largo plazo de la evolucin de la
renta de los pases de origen de la inversin y del precio relativo de la vi-
vienda, mientras que en el corto plazo depende de la evolucin del ndice de
competitividad de la economa espaola frente a la Unin Europea.
Se observa que la evolucin de la renta es la variable ms importante,
teniendo una aportacin siempre positiva al crecimiento de la IEI que ha
sido compensada en parte por el deterioro de los precios relativos.
Por un lado, se espera una recuperacin del ndice de PIB de los pases
inversores, que en 2007 alcanzaran el mayor crecimiento de los ltimos
siete aos. Por otra, la continuacin en el proceso de desaceleracin que
se observa en el precio de la vivienda en Espaa desde finales de 2003 con-
tinuar en los prximos aos, lo que unido a una previsible mejora de la
evolucin del mercado inmobiliario en algunas economas europeas como
la alemana reducir de manera ostensible el deterioro de los precios rela-
tivos de la vivienda. Por lo que todo apunta a que la evolucin de los fac-
tores provocar una mejora de la IEI en el corto plazo.
Otros factores estructurales que afectan a la demanda de vivienda por
parte de los extranjeros es el proceso de globalizacin financiera, el desa-
rrollo de las comunicaciones y de las lneas areas de bajo coste experi-
mentados durante los ltimos aos.
Un porcentaje creciente de la inversin realizada en Europa en el sec-
tor inmobiliario se ha realizado a travs de operaciones entre pases. Esto
pone de manifiesto asimismo, el creciente acceso a la informacin nece-
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saria para acometer este tipo de inversiones, as como a los instrumentos
financieros, aunque el desarrollo de estos sea aun muy escaso. Gran parte
de estas inversiones la realizan los fondos de inversin inmobiliaria segn
los datos de Jones Lang LaSalle.
Adems, se est experimentando un desarrollo importante en las co-
municaciones que facilita la decisin de invertir en un activo inmobiliario
en el extranjero. Por una parte, en Espaa, se han realizado importantes
inversiones en infraestructuras viarias, que han mejorado de manera im-
portante tanto la comunicacin entre provincias como el acceso a las zo-
nas tursticas.
Por otro lado, el fuerte crecimiento experimentado por las lneas
areas de bajo coste, ha reducido de manera importante el gasto de des-
plazamiento entre pases europeos, lo que motivara la inversin en vi-
vienda secundaria en el extranjero. En 2005, se produjeron ms de 15 mi-
llones de entradas de pasajeros a travs de una compaa de bajo coste, lo
que supone el 30 por ciento de los pasajeros que entraron a travs de una
compaa area, lo que pone de manifiesto la relevancia que el desarrollo
de estas compaas est teniendo en el turismo.
Otra de las razones que han provocado el fuerte aumento de la IEI
est relacionada con la creciente proporcin de turistas extranjeros que
vienen a Espaa y optan por la vivienda propia en lugar del hotel o el
alquiler.
Este movimiento est liderado principalmente por ciudadanos britni-
cos y alemanes, que representan el 61 por ciento de este colectivo. No obs-
tante, es de destacar el dinamismo de otras nacionalidades como la italia-
na, que se ha triplicado en el ltimo quinquenio.
Adems, se observan diferencias en los patrones de inmigracin de ciu-
dadanos de los diferentes pases. As, mientras que los ciudadanos france-
ses e italianos que fijan su residencia en Espaa, se sitan en los tramos
de edad entre los 30 y los 40 aos, en el caso de los britnicos y los ale-
manes, la poblacin pertenece de forma predominante a la tercera edad.
(una tercera parte de la poblacin residente con estas nacionalidades tie-
ne ms de 60 aos).
La costa espaola se est convirtiendo de manera creciente en el prin-
cipal destino de residencia de una parte de la poblacin jubilada europea,
que adems, al no encontrar opciones de alquiler de larga estancia, opta
en muchas ocasiones por adquirir un inmueble.
De consolidarse como opcin residencial de retirados europeos, el po-
tencial de crecimiento de la IEI sera muy importante.
Por tanto, a pesar de que es de esperar que se desarrollen nuevas op-
ciones vacacionales en Europa y de que debe existir una limitacin para
poder contar con un desarrollo urbanstico sostenible, la costa espaola
contina teniendo potencial de crecimiento notable en el medio plazo.
22
BOLSA O VIVIENDA?
23
Este aumento de la actividad constructora ha llevado tambin a un in-
cremento de los costes en el sector superior a los del conjunto de la econo-
ma, especialmente en el caso de los materiales y consumos diversos que han
crecido a un ritmo del 8,5 por ciento de media en 2005. El coste de la mano
de obra, sin embargo, ha evolucionado ms en lnea con la del resto de los
sectores, creciendo por debajo de la inflacin. A lo largo de 2006 es de espe-
rar que continen las tensiones de costes en el sector de la construccin.
En 2005, por quinto ao consecutivo, la inversin en obra civil ha mos-
trado tasas positivas. El aumento de la licitacin del ao pasado asegura
un buen nivel de inversin en 2006. En 2005, la inversin en dicho seg-
mento creci a un ritmo medio superior al 6,5 por ciento, mostrando un
perfil de suave moderacin a final de ao.
La materializacin tanto de la inversin privada y pblica espaola co-
mo la de los fondos estructurales europeos est llevando a un nuevo dina-
mismo del segmento civil, que contina evolucionando a tasas positivas
desde finales de 2000.
En 2005, los contratos de obra ofertados por las administraciones p-
blicas y los organismos autnomos alcanzaron un volumen de casi 22.500
millones de euros, lo que supuso un aumento del 8,3 por ciento respecto
del volumen licitado en 2004.
Dentro de la oferta pblica de 2005, las inversiones destinadas a infra-
estructuras de transporte (carreteras, ferrocarriles, puertos y aeropuertos)
acapararon casi dos de cada tres euros licitados, mientras que a la inver-
sin destinada a regados, abastecimiento de agua y saneamientos le co-
rrespondi el 14,1 por ciento del total.
Este aumento de la licitacin pblica en 2005 se ver apoyado tambin
por la financiacin proveniente de los fondos estructurales y por la finan-
ciacin privada de algunos proyectos en marcha, de tal forma que la acti-
vidad en el segmento de la obra civil continuar aumentando a lo largo de
2006, si bien a un ritmo menor que en 2005.
La iniciacin de viviendas en 2005 alcanz de nuevo mximos histri-
cos. El menor volumen de vivienda demandada llevar a una ralentizacin
de nuevos proyectos en 2006.
En el conjunto del ao, los visados de los colegios de aparejadores
cuantificaron en 780.000 el nmero de viviendas a iniciar, lo que supondr
un aumento del 5,4 por ciento en tasas interanuales.
El empuje del segmento se ha producido principalmente en los munici-
pios ms tursticos de menor tamao, mientras que en las principales ciuda-
des, donde las tensiones en el mercado del suelo inciden con mayor intensi-
dad y la generacin de oferta de nueva vivienda es ms compleja, el nmero
de viviendas a iniciar descendi, siendo en los municipios o provincias co-
lindantes, por el contrario, donde se ha producido la expansin de la oferta.
24
A lo largo de 2005, los ritmos de venta han continuado moderndose de
forma casi generalizada, lo que llevar a una ralentizacin de la produc-
cin de viviendas en aquellas zonas ms saturadas de oferta.
El nmero de viviendas terminadas en 2005 aument casi un 6 por
ciento en relacin con el ao anterior, superando las 525.000 unidades. En
los ltimos cinco aos se han entregado ms de 2,25 millones de nuevas
viviendas, lo que supone un aumento del parque de viviendas del 10 por
ciento respecto de las existentes en el Censo de 2001. Para 2006, la ten-
dencia indica que se terminarn un total de casi 600.000 nuevas viviendas,
lo que supondr un mximo histrico.
La edificacin no residencial tambin se mostr dinmica. A pesar
de la desaceleracin de la inversin en oficinas y el suave retroceso de
la produccin de naves industriales, el mayor nmero de proyectos vi-
sados para espacios comerciales y almacenes, junto al aumento de la
construccin de otro tipo de superficies, como las dedicadas al ocio,
han permitido cambiar la tendencia de aos pasados y han llevado al
segmento a presentar tasas de crecimientos positivas en 2005.
El desarrollo de la promocin de superficies comerciales mantuvo una
dinmica creciente a lo largo de 2005, rompiendo la tendencia del ao an-
terior. La elevada rentabilidad obtenida por este tipo de proyectos en los
ltimos aos est siendo un importante aliciente para el aumento de este
tipo de superficies. As, en 2005 se visaron un total de 6,8 millones de me-
tros cuadrados.
La desaceleracin del consumo esperada en 2006 junto con una polti-
ca de aperturas ms restringida afectar al ritmo de promocin de nuevas
superficies comerciales, lo que llevar a un crecimiento ms moderado de
la actividad en este segmento.
En 2005, el mercado de oficinas continu con el bajo tono de meses an-
teriores y el volumen de obra nueva descendi casi un 9 por ciento, hasta
los 2,4 millones de metros cuadrados, un 5 por ciento inferior a la media
de los ltimos cinco aos. A pesar de que se est reduciendo el volumen de
superficie destinada a oficinas, no se est produciendo an un impulso
claro en la oferta de este tipo de superficies no residenciales. Un aumento
de los alquileres en este segmento sera un claro estimulo para la puesta
en el mercado de nueva oferta.
Los inversores cada vez aceptan mayores riesgos para obtener activos
inmobiliarios. Seguirn buscando nichos en los que se pueda aadir valor
25
mediante rehabilitacin o reposicionamiento de activos con el objetivo de
obtener un rendimiento adicional.
Los inversores inmobiliarios son optimistas sobre el potencial del sector
para generar ganancias sustanciales durante el prximo ejercicio, segn la
tercera edicin del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa
2006, elaborado por PriceWaterHouseCoopers y Urban Land Institute.
Los mejores mercados de inversin para obtener rendimiento con poco
riesgo sern Pars, Londres y Helsinki. Los tres estn experimentando una
mejora en el alquiler y cuentan con factores econmicos favorables.
Los mejores mercados en desarrollo, aunque con considerables riesgos
estn fuera de la UE. Estambul es un claro ejemplo, con posibilidades en la
mayora de los sectores, con una economa de elevado crecimiento y car-
gada de ideas emprendedoras. Mosc ofrece su enorme mercado potencial
y sus ingresos en aumento. Sin embargo, son los pases de Extremo Orien-
te y la India los que ofrecen oportunidades de inversin a gran escala.
Los mejores sectores para invertir sern las zonas comerciales (venta al
por menor y centros comerciales). Posteriormente se sitan los hoteles,
que se han beneficiado de la calidad de sus edificios y del incremento de
los viajes de ocio en Europa y la vivienda, nico sector en el que se consi-
dera ms probable que los rendimientos suban a que bajen.
Los menos favorecidos en 2006 sern los parques de negocios, oficinas
del extrarradio y fbricas. Para las zonas industriales, el declive es impor-
tante en la mayor parte de Europa.
Las perspectivas de inversin para 2006 han mejorado para el mercado
inmobiliario y para la renta variable en comparacin con hace un ao. Sor-
prendentemente, se sigue creyendo que el inmobiliario tiene las mejores
perspectivas en relacin con otros tipos de activos, a pesar del fenomenal
rendimiento del pasado ao (vase grfico en el anexo 2 de este Captulo).
Se prev que el mercado inmobiliario asitico va a ser el que ofrezca los
activos con mejores rendimientos, muchos inversores que actan a escala
mundial, tanto europeos como estadounidenses, se estn empezando a fi-
jar en l. Las oportunidades estn tocando a su fin en la mayora de los
mercados europeos y para hacer dinero, hay que irse al Este. Evidente-
mente, ninguna de estas opciones mencionadas es viable para los inverso-
res que buscan un rendimiento estable y liquidez a bajo riesgo.
La creciente demanda de valores inmobiliarios como activo es eviden-
te en las entidades de toda Europa. En sus esfuerzos por gestionar de un
modo ms efectivo y diversificar al objeto de reducir el riesgo, la mayora
ha aumentado los coeficientes de ponderacin objetivos con una visin es-
tratgica a largo plazo.
Evidentemente, las entidades no son los nicos inversores rebosantes
de dinero para invertir en activos inmobiliarios. Estn los fondos de pri-
vate equity, las empresas cotizadas, las sociedades limitadas, las ventures,
26
los hedge funds, los sindicatos privados, las personas con grandes patri-
monios netos, los fondos de Oriente Medio, etc.
La inversin paneuropea seguir amplindose en 2006. Las causas ha-
bituales de diversificacin y el potencial para conseguir un mayor rendi-
miento siguen estando ah. Por otra parte, la inversin transfronteriza se
increment durante 2005 en comparacin con el ao anterior, y no hay ra-
zn para esperar que el crecimiento se reduzca en 2006.
Sin embargo, los obstculos a la inversin en la Europa sin fronteras no
han disminuido. A pesar de todo lo dicho, sigue siendo difcil ir ms all
de las fronteras del propio pas. Las diferencias fiscales lo complican, y a
eso hay que aadirle las diferentes polticas de arrendamiento de cada
pas, los diferentes mtodos de medicin de los edificios, etc.
Los expertos jurdicos estn haciendo verdaderos esfuerzos para dar
con estructuras que permitan a los inversores de cualquier parte del mun-
do invertir en el sector inmobiliario del pas que deseen. Los asesores pro-
fesionales ya cuentan con una base de datos sobre cmo superar las ba-
rreras, y de este modo los inversores pueden tener ms idea de lo que les
costar cada operacin, de modo que lo tienen en cuenta a la hora de es-
tablecer precios. Tambin estn mejorando los datos sobre muchos mer-
cados, as como la transparencia. De todo ello se deriva un mayor inters
y una mayor participacin en inversiones transfronterizas. (Vanse grfi-
cos del anexo 2 de este captulo).
En cuanto a las perspectivas para 2006 de la actividad de la construc-
cin, se espera una tendencia positiva, especialmente en el segmento resi-
dencial debido a la mejora de dicha actividad en la segunda parte de 2005.
El ligero repunte de la economa europea en la segunda parte de 2005
ha tenido una incidencia positiva en el segmento de la construccin, que
en el tercer trimestre del ao mostr variaciones interanuales positivas por
primera vez desde comienzos de 2004. En el segundo y tercer trimestre de
2005, la actividad constructora mostr un mayor dinamismo y todo indi-
ca que se extender la tendencia a los primeros trimestres de 2006.
La recuperacin de la economa europea a lo largo de 2006 y el mayor
crecimiento esperado para 2007 tendrn un reflejo positivo en la evolucin
del sector. El segmento de la edificacin ser ms dinmico que el de la
obra civil, ms sujeto a restricciones presupuestarias.
La mejora de las expectativas est llevando a promover un mayor n-
mero de proyectos inmobiliarios, especialmente en el segmento residen-
cial mientras que la mejora de la inversin pblica en infraestructuras y la
mayor demanda residencial estn llevando tambin a un aumento de la ac-
tividad constructora en Europa y, especialmente, en los pases de la UEM.
De hecho, la reactivacin de la obra pblica en el Reino Unido y la menor
cada de la produccin en Alemania explican gran parte de esta recupera-
cin del sector.
27
Este optimismo tambin ha tenido un claro reflejo en el nmero de nue-
vos proyectos inmobiliarios a desarrollar, como pone de manifiesto el incre-
mento del 12,7 por ciento en el nmero de viviendas visadas para su cons-
truccin en los tres primeros trimestres del 2006 en el conjunto de la UEM.
Y en el empleo en el sector, que est aumentando a tasas del 1,5 por ciento.
Desde el punto de vista geogrfico, si bien el mayor dinamismo ha co-
rrespondido a las economas recin incorporadas de menor tamao, el
nuevo impulso que ha tomado la actividad constructora en Alemania jun-
to con el aumento de la inversin en Francia, Holanda y Reino Unido per-
miti que el sector presentara una tendencia creciente a finales de 2005.
Un avance ms intenso de la economa europea en 2006 y la conse-
cuente mejora del empleo en las principales economas de la Unin sern
los nuevos alicientes que ayudarn a impulsar la demanda residencial, que
deber acomodarse, sin embargo, a un entorno de tipos de inters cre-
ciente; si bien estos se mantendrn bajos a lo largo del presente ao.
Las mejores perspectivas de crecimiento de las principales economas
europeas auguran cierta mejora de la demanda, por lo que los precios se
mantendrn sostenidos en Alemania y continuarn avanzando en Francia,
Italia y los pases del entorno. En el caso de los mercados ms dinmicos,
como en Irlanda o Espaa, los datos de 2005 apuntan a crecimientos ms
moderados para 2006.
Las Oficinas
28
alquiler londinense tiene dos o tres aos de buen rendimiento por delan-
te, por su parte Pars sigue fuerte y su crecimiento debera continuar a lo
largo de 2006.
Los mercados principales de compra para el sector de oficinas son Hel-
sinki, Mosc, Lyon, Madrid y Estambul. Helsinki, Lyon y Madrid se consi-
deran mercados de bajo riesgo con razonables perspectivas de crecimien-
to de alquiler, y Mosc y Estambul tienen buenas perspectivas de
crecimiento. Con la excepcin de Madrid, la rentabilidad de las oficinas es
relativamente elevada en estos mercados.
Otros inversores en busca de valor seguirn peinando las ciudades fue-
ra de las capitales en 2006. Una respuesta tpica ha sido centrarse en ubi-
caciones con fuertes perspectivas de alquiler y con precios que an no se
han adaptado para reflejarlo. En el caso de Francia, dos ejemplos son Mar-
sella y Lyon, y para Espaa, Alicante y Valencia.
La tendencia tambin se est extendiendo a Italia, donde se experi-
mentar una reduccin de la demanda de oficinas en las principales ciu-
dades y aumentar en las ciudades de tamao medio, tanto para la pro-
mocin como para la inversin.
El RU es la excepcin que confirma la regla, pues hay mucha pruden-
cia con los mercados regionales, que suelen ser ms maduros en relacin
con los de las ciudades secundarias de la Europa continental. Es muy im-
portante fijarse en la oferta local de los mercados de oficinas regionales
del RU.
Advertencias
Es necesario ser prudente tanto en Alemania como en los Pases Bajos.
En el caso de Alemania, pocos inversores se quieren meter en Frankfurt y
Berln, pero las dems ciudades s tienen algunos mritos de cara a 2006.
Las preocupaciones sobre el rendimiento econmico siguen respaldando la
falta de confianza en el mercado alemn, pero donde hay menos desequili-
brios oferta/demanda, los mercados pueden recuperarse con ms rapidez.
En el caso de los Pases Bajos, la prudencia est ms relacionada con la
falta de producto, ya que habr escasez de oficinas de buena calidad en
unos aos.
El Retail
29
Los bajos niveles continuados de consumo privado en Europa estn
creando una cierta preocupacin entre los inversores. En este sentido, Es-
paa y el RU se enfrentan a un 2006 difcil. Alemania sigue dbil, por el
contrario, encontramos que Francia, al menos temporalmente, est supe-
rando las previsiones econmicas con relacin al consumo privado.
Las perspectivas para Alemania, Francia, el sur de Europa y la regin
nrdica son muy atractivas, pero no se puede decir lo mismo de los pre-
cios en el RU y la Europa central.
Advertencias
El RU, a pesar de su madurez, est marcado como un rea prohibida
para los inversores de retail en 2006, en Irlanda la situacin es similar.
El Sector Industrial
30
Las perspectivas para las fbricas no son muy buenas, mientras que pa-
ra la logstica son mejores, aunque la competencia de otros sectores la ha
hecho descender algunos puestos en comparacin con 2005.
El sector industrial se ha beneficiado de lleno del enorme flujo de capi-
tales del mercado, y todo ello empieza a reflejarse en la compresin de la
rentabilidad. Los rendimientos probablemente se mantendrn estables,
aunque no se descartan ms compresiones en 2006.
Puntos dbiles
En general las fbricas siguen siendo un sector debilitado en el merca-
do inmobiliario europeo, con perspectivas bastante bajas en cuanto a in-
cremento de alquileres en 2006. El incremento de alquileres para almace-
nes/distribucin no se espera que mejore demasiado (se mantendr en
niveles aceptables) y los inversores tendrn que tener en cuenta las pers-
pectivas de crecimiento del capital para prosperar en el sector de los al-
macenes en 2006.
Hoteles
31
El crecimiento de Francia resulta menos atractivo, mientras que Italia
ofrece oportunidades de consolidacin. Tiene hoteles, pero con una es-
tructura de propiedad fragmentada. En el sur, hay oportunidades de desa-
rrollo en complejos tursticos (resorts).
Polonia tambin presenta algunas oportunidades de inversin. Var-
sovia est experimentando una subida del precio de las habitaciones y
de la ocupacin, tras la crisis derivada de la sobreoferta de los ltimos
cinco aos. Las principales ciudades fuera de la capital tambin estn
ganando inters.
Promocin
Dos pases destacan especialmente en lo referente a nueva promocin:
Rusia y Turqua. En Mosc, la demanda de espacio hotelero supera cuatro
veces la capacidad real. La ciudad tambin tiene el rcord de incremento
de tarifa por habitacin. El mercado se ha beneficiado de unas perspecti-
vas de desarrollo de negocio en alza, su mayor importancia para los que
viajan por negocios y la falta de oferta.
Las oportunidades se extienden fuera de Mosc, pues los inversores fi-
jan sus miradas en regiones de ms de un milln de habitantes con pocos
hoteles de calidad como San Petersburgo.
En cuanto a Turqua, sta ya est preparada para explotar su potencial
como mercado turstico, y para ello necesita ms hoteles. El turismo de las
personas que juegan a golf es importante en ciudades como Estambul, Iz-
mir y Aegean, y tambin se necesitan hoteles de primera categora en los
destinos de nieve como Kartalkaya, Erzurum, Sarikamis y Kastamonu.
Sin embargo, en Estambul resulta complicado llevar a cabo promocin.
El Residencial
32
Asimismo, este sector espera los efectos de los cambios demogrficos,
pues las unidades familiares son cada vez ms pequeas. En el sector de
la vivienda, las tendencias estn cambiando, la media de la unidad fami-
liar ha descendido, y por tanto ahora se necesitan ms viviendas con una
o dos habitaciones, y menos con tres.
Advertencias
La mayora de los inversores niega que haya burbuja inmobiliaria en
general, pero cuando se trata de la vivienda en el RU o Espaa, no hay nin-
gn reparo en usar el trmino.
Sin duda, existe burbuja inmobiliaria en Espaa. La vivienda est un
20-25 por ciento por encima de su precio, adems el nmero de viviendas
que se construye caer desde los actuales niveles de 700.000 a aproxima-
damente 400.000. El mercado espaol de la vivienda es una oportunidad
de crecimiento lento, la sobreoferta ser evidente en 2006. Cualquier ajus-
te en el precio depender de los posibles incrementos de los tipos de inte-
rs y del ritmo de dichos aumentos.
33
Los altos precios del suelo han tentado a algunos a salir de las ciudades
principales en busca de mejores perspectivas, y se han dirigido a ciudades co-
mo Valencia, Murcia y Castelln, donde el suelo tiene an precios razonables.
Otros tienen la vista puesta en el mercado de segunda residencia, pues
consideran que es el que tiene un mayor potencial, ya que Espaa se est
convirtiendo en la opcin elegida por muchos europeos.
En el RU, existe la creencia de que el mercado de propiedad est afron-
tando una correccin de cuatro o cinco aos. Adems, se ha producido un
efecto desestabilizador, debido a las compras privadas de activos con el ob-
jeto de comprar para alquilar, y ahora esa tendencia sufrir porque no se
prev crecimiento para 2006.
Grecia tambin puede pasar por dificultades en 2006. Su mercado de
vivienda notar las consecuencias de la aplicacin del IVA a la nueva pro-
mocin, lo que comportar una desaceleracin en el mercado. El merca-
do de la vivienda en Grecia muestra una desaceleracin similar cada vez
que se introducen cambios fiscales; adems el reajuste del mercado suele
llevar entre un semestre y un ao. Con independencia de esto, el mensaje
de Grecia es que hay demanda en Atenas y en otras ciudades importantes.
Perspectivas
Est por ver hasta qu punto Europa sigue a los Estados Unidos hacia
un mercado residencial altamente segmentado, pero los cambios demo-
grficos que se avecinan estn ah; ms hogares y una poblacin que en-
vejece. Los primeros que entren en los mercados de vivienda para mayo-
res deberan beneficiarse de fuertes rendimientos a medida que el
mercado vaya madurando y se establezca como un nicho.
Los que dominen las zonas de las ciudades con buenos servicios, la re-
novacin y regeneracin urbanas y el uso mixto de las promociones, se ha-
rn populares entre los urbanistas y respondern satisfactoriamente a la
tendencia de la vivienda urbana.
Si bien es difcil generalizar, los planes urbansticos europeos parecen
incapaces de responder a la demanda latente de viviendas en los lugares
en que la gente quiere vivir y trabajar, dando lugar a un desequilibrio en-
tre la oferta y la demanda.
34
nia, Eslovaquia y Estonia, en una lista en la que Rumania ha sido el pas
que ms puestos ha ascendido.
El ranking, que se elabor por primera vez en el ao 2003, se establece
por medio del estudio de cerca de 50 factores de tipo poltico, econmico
e inmobiliario. Los cinco primeros puestos no han variado con respecto al
ao pasado, pero en sexta posicin se sita ahora Rusia, en detrimento de
Lituania, que baja dos puestos, hasta el octavo. El sptimo lugar lo ocupa
Letonia (que tambin sube una plaza).
Rusia es el pas que mayor crecimiento econmico espera experimen-
tar durante el presente ao, seguida por tres pases, todos ellos tambin
ubicados en la franja ms oriental del continente, dichos pases son Ru-
mania, Bulgaria, y Turqua.
Los rendimientos en la franja ms oriental de Europa duplican los que
se dan en la Europa Occidental y darn buenos resultados, especialmente
a aquellos inversores que hayan entrado en estos mercados en las fases
tempranas de su emergencia.
De los pases de la franja oriental, Rusia es el que ofrece un mayor
atractivo por varios factores, entre los que destacan el enorme tamao de
su mercado, que asciende a 143 millones de personas, y el dinamismo de
su economa, cuyo potencial augura un fuerte crecimiento. Los rendi-
mientos de los distritos de oficinas en la capital rusa, son aproximada-
mente el doble de los de las capitales de Europa Occidental y un 50 por
ciento ms altos que en otras capitales de la Europa Emergente.
En lo referente a otros sectores, se est proyectando un nuevo distrito co-
mercial en la ciudad, donde Mirax City construye el que ser el edificio ms
alto de Europa: la Torre Federacin, una construccin de uso mixto (resi-
dencial, oficinas y hotel), con una superficie total de 340.900 metros cua-
drados y cuya primera fase est previsto que se complete a finales de 2006.
El mercado de retail en Rusia es especialmente dinmico, gracias a la
incorporacin de ms de 1,3 millones de metros cuadrados de espacio de
centros comerciales entre 2005 y 2006. Ikea se ha convertido en uno de los
promotores ms activo, abriendo tres centros comerciales de ms de
150.000 metros cuadrados cada uno. Se prev que se inauguren otros cua-
tro centros en Rusia durante el ao 2006. Adems, Mosc est siendo con-
siderada una de las capitales europeas en las que el mercado hotelero da-
r unas mayores rentabilidades en un futuro prximo.
En algunos pases como la Repblica Checa, Polonia, Hungra y Eslo-
vaquia, sera necesaria la construccin de ms de nueve millones de vi-
viendas para igualar la media por habitante de los pases occidentales de
la Unin Europea, lo que nos da una idea clara de las posibilidades de es-
tos enclaves. Los mercados que se han considerado ms interesantes por
su potencial de desarrollo econmico fueron Polonia y Rumania, mientras
35
que Hungra y Repblica Checa se valoraron como los ms atractivos en
madurez y estabilidad econmica.
Asimismo, en este conjunto de pases, como en el mercado espaol y al
contrario de lo que ocurre en otras muchas zonas de Europa Occidental,
prima la propiedad sobre el rgimen de alquiler. La tasa de accesibilidad a
la vivienda es similar a la de Espaa, aunque algo superior, y el peso del
sector inmobiliario dentro de la inversin extranjera que est comenzan-
do a entrar en la zona, asciende al 10 por ciento de media sobre el total.
Todo apunta a que las empresas del sector inmobiliario espaol ven en
estas regiones de la Europa Emergente autnticas oportunidades de nego-
cio. Por un lado, estos pases disponen de grandes cantidades de suelo
donde construir promociones mientras que, por otro lado, existen sectores
de poblacin interesados en invertir en las costas espaolas, convirtindo-
se en potenciales clientes del asentado turismo residencial.
El atractivo de los nuevos pases europeos se debe a un compendio de
razones. En primer lugar, los fondos estructurales y coyunturales de la UE
vendrn a subvencionar proyectos urbansticos de importante envergadu-
ra con el objeto de modernizar las urbes. La inversin en suelo promete
rentabilidades satisfactorias a la hora de llevar a cabo actuaciones de obra
nueva mientras que, en terreno nacional, los resorts se preparan ante la
llegada de turistas checos, polacos o hngaros que buscan el sol y el mar.
Los promotores inmobiliarios espaoles han comenzado a apostar por
los pases de Europa del Este. El alto potencial de crecimiento y la alta
rentabilidad son algunas de las caractersticas de estos mercados. Europa
del Este ya no es un mercado incipiente para el sector inmobiliario, sino
que es una realidad.
Polonia, Hungra, Repblica Checa, Eslovaquia y Rumania, an lejos
de ser mercados maduros, necesitan ms de nueve millones de viviendas
para igualar la media del conjunto de la Unin Europea, que supera las
524 viviendas por cada 1000 habitantes.
Son mercados reales muy interesantes, especialmente para las empre-
sas medianas que quieren diversificar. Slo en Polonia el crecimiento ne-
cesario para el parque de viviendas supera los seis millones. Adems, las
empresas espaolas estn muy bien vistas en estos mercados.
Son mercados con un rgimen de propiedad similar al espaol, don-
de prevalece la vivienda en propiedad, hasta el 92 por ciento en Hun-
gra, menos en Repblica Checa donde este porcentaje no llega al 50 por
ciento.
Mientras que en Espaa entre el 40 por ciento y el 60 por ciento de la
estructura de costes corresponde al suelo, en los pases analizados (Polo-
nia, Hungra, Repblica Checa, Eslovaquia y Rumania) ste slo repre-
senta entre el 25 por ciento y el 30 por ciento del coste total. Sin embargo,
urbanizacin y construccin tienen un peso mayor y pueden alcanzar el 55
36
por ciento de la estructura total de costes, debido a la ausencia de infraes-
tructuras. Adems, estos pases pueden presentar riesgos, por ejemplo s-
lo Hungra cuenta con un registro de la propiedad, y el potencial de creci-
miento est muy concentrado en las grandes reas de poblacin,
especialmente en las capitales, mientras que la inversin en zonas rurales
es an arriesgada.
Ferrovial
El primero en cruzar la frontera fue Ferrovial en el ao 2000 a travs
de la adquisicin, por 140 millones de euros, de ms de la mitad del pri-
mer grupo constructor de Polonia: Budimex. El negocio residencial es el
frente en el que Budimex Nieruchomosci, la filial inmobiliaria, se ha he-
cho fuerte en ciudades como Varsovia, Cracovia o Poznan. Para Ferrovial,
el objetivo principal es consolidar su presencia, posicionarse en un mer-
cado en expansin a medio plazo y apuntar a Europa del Este como alter-
nativa al cambio de ciclo en Espaa.
Por otra parte, transmitir la identidad corporativa y la filosofa que lle-
va implcito el hecho de trabajar para Ferrovial, es un factor de integra-
cin fundamental. La formacin de profesionales naturales de Polonia en
el campo de la ingeniera y la administracin se lleva a cabo a travs de es-
tancias de 5-9 meses en nuestro pas.
Dragados
Si el caso de Ferrovial resulta sorprendente, el de Dragados lo es an ms.
Esta compaa, la primera del sector por volumen de negocio, considera la
formacin un pilar tan sumamente primordial, que lo est desarrollando an-
tes que las gestiones de suelo o la adquisicin de empresas participadas. La
constructora ha dado prioridad absoluta al fichaje de expertos polacos, pre-
parando el terreno para futuras inversiones en este pas.
Para esta compaa es mucho mejor contar con gente instruida bajo su
tutelaje que comprar directamente una empresa extranjera. Como en el ca-
so de Ferrovial, Dragados concede a la cultura empresarial un papel vital
dentro de sus planes de expansin: de esta forma, si a medio plazo la com-
paa encuentra una oportunidad para entrar en ese mercado, contara ya
con profesionales propios, naturales de Polonia, conocedores del pas y
formados por la empresa.
37
Fadesa y Grupo Pinar
Si bien la experiencia de Ferrovial est bastante lograda, la aventura de
la Europa del Este an no ha llegado a despegar. Este es el caso de Fade-
sa; la empresa gallega lleva casi dos aos estudiando a fondo las posibili-
dades en pases como Hungra, Eslovaquia y Polonia. El complicado sis-
tema hipotecario es uno de los mayores frenos que se ha encontrado
Fadesa, pero en materia de suelo todo resulta ms sencillo: estos pases
cuentan con muy buenas oportunidades para la compra de suelo en el cen-
tro de las ciudades, algo que en Espaa resulta casi imposible.
Otra de las empresas del sector que an est madurando la idea es Gru-
po Pinar. Desde la empresa se comenta que es hora de ir posicionndose
poco a poco en estos pases Repblica Checa, Hungra, Eslovenia y Po-
lonia, ya que cuentan con unas economas emergentes y con una clase
media-alta muy potente.
38
2
2.1.1. Definicin
39
La competitividad de los precios la define el mercado, pero tambin in-
fluye el marketing (conjunto de tcnicas de promover, vender, distribuir el
producto, etc). Con respecto a los costes, stos se determinan mediante
una estimacin.
Estudio de mercado
El estudio de mercado es bsico para la toma de decisiones y tiene por
objeto el anlisis del sector en que se ubica el nuevo negocio. Se pretende
estudiar la oferta y demanda existente actualmente en la zona.
40
Es necesario, por tanto, realizar estimaciones de tendencias a partir de
hiptesis sobre tasas de crecimiento familiar y migratorio, grupos de edad,
tamao medio familiar, etc. para de esta forma determinar la demanda po-
tencial.
Los autores de este trabajo hemos realizado una pequea investigacin
sobre oportunidades del sector inmobiliario debido a la gran preocupa-
cin que impera en Espaa y en el resto de Europa sobre el progresivo en-
vejecimiento de la poblacin; intentando descubrir algn nicho de merca-
do no cubierto para este tipo de personas, obteniendo como conclusin
que los Senior Resort son una novedosa tendencia de promocin residen-
cial con grandes oportunidades.
Las caractersticas, particularidades y tendencias generales de los Se-
nior Resort as como tambin, un breve resumen de las previsiones esta-
dsticas sobre el envejecimiento de la poblacin sern explicadas y co-
mentada en el Captulo 5 del presente trabajo.
El estudio de la oferta es ms sencillo, ya que la informacin es ms di-
recta. Las administraciones suelen publicar resultados de encuestas ofi-
ciales sobre viviendas iniciadas en los ltimos aos, etc. Algunas de estas
publicaciones las hemos recogido en el Anexo 1 del Captulo 1.
Por otro lado, la Normativa Urbanstica impone restricciones al diseo
arquitectnico, tambin existen condiciones de edificabilidad y volumen
que son las que limitan las superficies de las edificaciones que pueden
construirse en una parcela. Otro aspecto a tener en cuenta es que la legis-
lacin aplicable es muy variable, diversa y cambiante segn la Comunidad
Autnoma de que se trate.
En la Fase 2 de Plan Preliminar se detallan ms datos mediante una pla-
nificacin Temporal, Econmica y Financiera.
La planificacin temporal requiere la realizacin de unos procesos
como son:
Ordenacin de las actividades
Definicin Clculo
de las actividades del programa
41
Por otra parte, las actividades no son independientes entre s, sino que
estn ligadas por relaciones de dependencia, y hay que establecer un or-
den, identificando esas relaciones de dependencia (actividades que prece-
den, que siguen, si hay solapamientos, etc.). Las secuencias de las activi-
dades se representan tpicamente en forma de grafo (la teora de Grafos
constituye una rama de las matemticas que tiene muchas aplicaciones
prcticas).
La secuencia lgica de las actividades en una promocin inmobiliaria es:
Adquisicin del solar.
Obtencin del Proyecto y Licencia. El otorgamiento de la Licencia de
Obras nos permite:
Pedir ofertas inmediatamente con nuestro Proyecto de Ejecucin,
es decir Contratamos las Obras. A la contratacin de las obras le
sigue la Ejecucin de las Obras.
Iniciar la campaa de Ventas, ya que disponemos de Proyecto y
de Licencia de Obras, y posteriormente realizar la entrega.
La Planificacin Econmico-Financiera
42
En determinados casos, es interesante analizar fuentes de financiacin
alternativas a la bancaria, como son entidades de capital-riesgo, socieda-
des de garanta recproca, etc.
Plan de Amortizacin
Gastos Variables
Hay que analizar los gastos que mensualmente origina el negocio, tales
como luz, agua, telfono, alquileres, seguros, etc.
Cuenta de Resultados
Cuadro de Tesorera
43
nes de pago con que trabaja el negocio, con objeto de prever posibles pro-
blemas de tesorera a los que se enfrente.
Balance de Situacin
44
Desde la perspectiva financiera, una inversin se caracteriza por la exis-
tencia de una corriente o flujo de desembolso y de otra corriente de ingre-
sos que se extienden a lo largo de un intervalo de tiempo, que se denomi-
na duracin u horizonte econmico de la inversin.
Por lo tanto, para que un proyecto de inversin quede perfectamente
determinado es necesario conocer:
El conjunto de capitales que define esa corriente de desembolsos.
El conjunto de capitales que define la corriente de ingresos.
La duracin econmica de la inversin.
El desembolso inicial
Rendimientos Netos
Son los flujos financieros que, en cada perodo, genera la inversin. Du-
rante cada ao se producen unos cobros o entradas que se denominan Is y
unos pagos Cs, resultando una diferencia Is Cs = Rs que puede ser de signo
positivo o negativo y mide el rendimiento neto de la inversin en el ao s.
La estimacin de los cash-flows o rendimientos netos de una determi-
nada inversin es una labor ciertamente complicada, dado que con fre-
cuencia existe un cierto riesgo de que, en el futuro, los resultados difieran
de los previstos.
45
cin es larga un error en uno o dos aos no suele alterar los resultados sig-
nificativamente.
Es necesario destacar que para que dos proyectos de inversin sean
comparables con cualquier criterio de seleccin de inversiones es necesa-
rio que sean homogneos, es decir, que tengan el mismo desembolso ini-
cial y la misma duracin.
Una vez definidos los componentes de las inversiones financieras y de-
terminados los rendimientos netos de cada proyecto de inversin, se ha de
proceder a evaluarlos de acuerdo con uno o ms criterios, tarea que suele
recaer en el departamento financiero de la empresa.
Los distintos criterios de decisin de inversiones se pueden clasificar en
criterios de decisin parciales (no contemplan el momento en que vencen
los diferentes capitales) y criterios de decisin globales (si que tienen en
cuenta ese aspecto).
1 n
R
n s=1 s
TMR =
CO
Plazo de Recuperacin:
Este criterio mide el plazo que ha de transcurrir hasta que los rendi-
mientos netos igualen al desembolso o coste de la inversin. Llamando K
al tiempo que ha de transcurrir:
C0 = R1 + R2 + + Rk K
46
Debe observarse que este criterio presta ms atencin a la liquidez que
a la rentabilidad del proyecto. Otro problema de este criterio es que da el
mismo tratamiento a los capitales ms prximos que a los ms alejados
del origen del proyecto, es decir no tiene en cuenta el valor del dinero en
el tiempo. Este inconveniente se supera con una variante de este mtodo,
el Plazo de Recuperacin con Actualizacin o pay-back descontado.
47
Tanto de rendimiento interno (TIR)
48
La Evaluacin de Riesgos
El anlisis de sensibilidad
49
sultado es muy sensible para una variable determinada, es decir, cuando
pequeas variaciones de sta modifican en forma acusada aqul, se est
indicando que, sobre esta variable, ha de prestarse una mayor atencin y
cuidado al efectuar su estimacin. Al contrario ocurrir con las variables
que apenas modifican el resultado.
El coste inicial de la inversin Co suele ser conocido con certeza por tra-
tarse de cuantas cuyo vencimiento se produce al iniciar la puesta en mar-
cha del proyecto. Algunos especialistas destacan que su estimacin suele
pecar de optimista, ya que suelen olvidarse partidas tales como formacin
de personal, obras previas de acondicionamiento, etc.
Los rendimientos netos son ahora capitales aleatorios puesto que, al va-
riar el nivel de demanda en el mercado, los precios, los costes de explota-
cin, etc, los rendimientos netos tambin lo harn.
Otra cuestin importante es la determinacin de la distribucin de pro-
babilidad de estas variables. Las probabilidades a manejar son de carcter
subjetivo.
Para la elaboracin de un estudio de viabilidad inmobiliario existen di-
versas aplicaciones informticas, una de ellas es HEPI (Herramienta para
la Evaluacin de Promociones Inmobiliarias). Para ver con ms detalle
aplicaciones informticas del sector y al anlisis de las inversiones en
Excel vanse Anexos de este captulo.
50
a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento
financiero no ha sido desarrollado por todas las instituciones bancarias, si-
no tan solo por aquellas especializadas en el mbito inmobiliario.
En el sector inmobiliario se inician proyectos que implican inversiones
cuantiosas que exigen un mtodo de financiacin que ya no puede satisfa-
cer el tradicional prstamo hipotecario.
Mientras que el prstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca
que afecta al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada el capital
prestado, en el Project Finance ser el resultado del proyecto empresarial
el que garantice la devolucin de los crditos. Hay que tener en cuenta que
en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como m-
ximo el 10 por ciento del coste total de la operacin.
El Project Finance implica la financiacin de una unidad econmica in-
dependiente que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mis-
mo para generar un flujo de caja cash flow suficiente para amortizar los
crditos (principal e intereses) tras haber cubierto todos los dems gastos,
adems de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital propio
invertido. Es imprescindible hacer un examen detallado del proyecto: sus
contratos, riesgos, estructura de costes y de ingresos, cash flows, etc.
La diversificacin de los riesgos mediante un complejo entramado de
contratos es fundamental para que aquella parte que controle mejor un ries-
go especfico sea tambin la que asuma la mayor responsabilidad sobre el
mismo. Es fundamental que los riesgos estn adecuadamente cubiertos.
Este mtodo de financiacin ajena se ha venido utilizando esencial-
mente en empresas pblicas, en la propia Administracin Pblica, o en
grandes empresas de capital privado o mixto.
El Project Finance puede decirse que es una especie de prstamo priva-
do que est ligado a la evolucin de un proyecto concreto y que minimiza
el riesgo para la empresa matriz.
La exigencia principal para que se pueda dar este tipo de financiacin
es que sea posible aislar fsicamente el proyecto de la empresa y que se ga-
rantice al prestamista una seguridad real.
Surgi, por una parte, debido a la bsqueda de nuevas fuentes de finan-
ciacin, especialmente para los organismos pblicos (tanto administraciones
como empresas pblicas), sujetos a un presupuesto anual cada vez con ms
restricciones y arrastrando un endeudamiento significativo. Y, por otra par-
te, por la bsqueda que llevan a cabo las instituciones financieras de nuevos
instrumentos financieros con mrgenes de rentabilidad superiores.
A continuacin, se analizan las caractersticas del Project Finance desde el
punto de vista de su aplicacin en empresas medianas e incluso pequeas.
El Project Finance consiste en financiar proyectos de inversin a travs de
una sociedad nueva, creada especialmente para llevar a cabo un proyecto, te-
niendo dicha empresa personalidad jurdica independiente de sus accionis-
51
tas. (Fernando Carrillo de Albornoz: Project Finance y programacin mate-
mtica, Boletn de Estudios Econmicos, Vol. LIV, n. 166, abril 1999).
Se trata de un instrumento de financiacin a la medida, caracteriza-
do por su capacidad para generar recursos suficientes que garanticen el
pago de la financiacin del proyecto, dado que la amortizacin del princi-
pal y los intereses se realiza a travs de los cash flows generados por el pro-
pio proyecto (David Franco y David Muoz: Project Finance: estrategia y
configuracin, Actualidad Financiera, nueva poca, ao III, n. monogr-
fico 2. trimestre 1998).
De iniciativa privada:
Cogeneracin.
Plantas qumicas.
Explotaciones mineras.
Centros de ocio como parques temticos, de atracciones, cines
Fabricacin de elementos de transporte grandes: aviones, barcos...
52
En el encuentro especializado que sobre Project Finance se celebr en
Madrid en enero de 2001, organizado por el Grupo Recoletos, se expusie-
ron una serie de experiencias que vienen a ilustrar la clasificacin anterior,
y que fueron, entre otras:
Planta de Tratamiento de residuos slidos urbanos en A Corua, pro-
yecto de iniciativa pblica adjudicado por el Ayuntamiento en 1998 a
la UTE BKU tecmed.
Construccin del Aeropuerto internacional Arturo Merino Bentez,
en Santiago de Chile, inaugurado en 1997, de iniciativa pblica, y ad-
judicado a SCL Terminal Areo Santiago SA (sociedad constituida
por Agunsa, Dragados, FCC, Sabco y Yvr).
Construccin de un gaseoducto entre Bolivia y Brasil, proyecto con
participacin de entes pblicos y promotores privados.
Construccin de un proyecto hotelero en Espaa, Mjico y Estados
Unidos.
53
Compaas de seguros, que delimitan y cubren los riesgos que lleva
aparejado el proyecto y que pudieran perjudicar a la generacin de
fondos para ir pagando la deuda, es decir, los riesgos que asumen los
promotores y los prestamistas.
Administracin pblica, en su caso, que otorga permisos, concesio-
nes, subvenciones, etc, en el caso de infraestructuras privadas, y que
puede ser promotor en el caso de infraestructuras de servicios pbli-
cos, que suelen derivar en la gestin de dichos servicios pblicos, a
travs, normalmente, de una concesin.
54
Al no existir responsabilidades patrimoniales de los promotores, las
entidades que financian asumen un riesgo que hace aumentar el
coste financiero del proyecto.
Ingresos: Gastos:
Ventas
Alquileres
55
Los cuadros econmico-financieros, a los que se denomina Modelo
Econmico, permiten establecer los parmetros financieros ideales para
cubrir los objetivos del Project Finance, y hacer un seguimiento con an-
lisis de sensibilidad y diversos escenarios con respecto a variables funda-
mentales (tipos de inters, inflacin, etc.).
Para determinar todos los parmetros necesarios en la elaboracin del
esquema anterior, habr sido necesario analizar todos los aspectos relati-
vos al desarrollo del proyecto, como la inversin, la financiacin y cada
uno de los conceptos integrantes de los ingresos y los gastos.
Mediante la creacin de un modelo y de su anlisis econmico y finan-
ciero, a travs de un proceso de determinacin y cuantificacin de todos
los componentes que intervienen en el proyecto, se tratar de determinar
con exactitud si los flujos que se generan en el Project Finance son sufi-
cientes para atender el pago de intereses y devolucin de la deuda y para
la obtencin de una cierta rentabilidad a los inversores, como retribucin
al capital que van a aportar.
Es importante disear un modelo financiero fiable y que tenga la sufi-
ciente flexibilidad que nos permita realizar los anlisis actuales y de pre-
visin necesarios para asegurar y demostrar la viabilidad del proyecto y su
rentabilidad a todos los implicados en la financiacin del proyecto. Por
ello, el planteamiento del modelo deber ser real y coherente, a fin de que
los resultados sean correctos.
Los aspectos fundamentales en este proceso son:
Determinacin de la inversin necesaria (terrenos, edificios, insta-
laciones, maquinaria, obras, etc.).
Clculo de todas las partidas de ingresos y gastos variables y fijos,
con los que, debidamente ordenados, obtendremos los flujos de ca-
ja previsibles en cada perodo, que normalmente tendrn un saldo
negativo en los primeros momentos, en la fase de construccin y
preparacin, y saldo positivo en la explotacin.
Anlisis de la estructura de capital adecuada en el tiempo, financia-
cin con capital propio y ajeno, y su coste.
Costes de tramitacin administrativa (licencias, permisos, etc.).
Costes medioambientales del proyecto.
Coberturas de riesgos.
Estudio de los aspectos fiscales, con determinacin de los impues-
tos a pagar en cada momento.
56
Si bien la estructura financiera ser diferente segn el proyecto de que
se trate, bsicamente suele ser:
Capital, normalmente entre el 10 y el 30 por ciento, aunque no de-
bera ser menor al 25 por ciento; es aportado por los promotores,
sean privados, pblicos, entidades de capital riesgo, etc. Adems de
la aportacin de capital inicial, podran realizarse ampliaciones de
capital ya en la fase de explotacin del proyecto, o incluso en el mer-
cado de capitales.
Deuda subordinada, que suele situarse entre el 0 y el 15 por cien-
to y es aportada por los propios promotores del proyecto, a largo
plazo. Se la denomina as porque est subordinada al pago del
resto de deudas; es la ltima en pagarse, slo el capital social tie-
ne menor rango de exigibilidad. A efectos del clculo de algunos
ratios, se la considera como capital, aunque en realidad se trata
de un endeudamiento de menor coste, al estar suscrita por los
propios socios.
Deuda senior, que se suele situar entre el 60 y el 90 por ciento, y se
efecta con instituciones financieras o mercados de capital. Puede
realizarse a travs de un crdito sindicado, o por un acuerdo global
entre las entidades, va prstamo o va leasing.
57
En los crditos sindicados se nombra a una o varias de las entidades
bancarias como Lead Manager, Banco agente, y Banco de Clculo,
cuyas funciones son, respectivamente, negociar y controlar las condicio-
nes y garantas, distribuir entre el resto de los bancos los intereses y amor-
tizaciones, y calcular los ratios econmicos y financieros.
Si no se efecta crdito sindicado pero existen varias entidades fi-
nancieras que participan en el proyecto, se puede elaborar un acuerdo
global en el que se sealen las diferentes condiciones de los prstamos,
incluyendo acciones de coordinacin en caso de prdidas, garantas o as-
pectos legales.
En ambos casos, las entidades bancarias comprobarn la solvencia fi-
nanciera de los promotores y del resto de partcipes en el proyecto, y se
asegurarn de que el proyecto es viable en todos sus aspectos: tcnicos, ju-
rdicos, econmicos y medioambientales.
Adems de redactarse contratos financieros, se elaboran contratos de
garanta, cuyo fin es que los ingresos del proyecto estn afectos al pago de
la deuda, as como evitar que otros acreedores puedan disponer, median-
te pignoracin o hipoteca, de los activos de la sociedad vehculo del pro-
yecto.
Por ltimo, destacar que la operacin de leasing entra dentro de la fi-
nanciacin normal, en la que se efecta un arrendamiento financiero
entre una entidad y la sociedad vehculo del proyecto, a fin de financiar un
activo que al final, pasa a ser propiedad de la empresa.
58
Beneficio de Explotacin (BAI)
Impuesto de Sociedades
+ Amortizaciones
= Flujo de Caja Bruto
Inversin en activos fijos de explotacin
Inversin en circulante no financiero
= Flujo de Caja Libre
Intereses pagados
Amortizaciones del principal de la deuda
= Flujo de caja disponible para los accionistas
+ Intereses pagados
+ Amortizaciones del principal de la deuda
= Flujo de caja para la deuda
Se cumplir que el flujo de caja libre es igual a la suma del flujo de ca-
ja disponible para el accionista ms el flujo de caja para la deuda.
59
3
ESTRUCTURA
DE COSTES Y ANLISIS PRESUPUESTARIO
60
Las decisiones de los proyectos son irreversibles, en general no hay
oportunidad de corregirlas.
61
a los ingresos globales presupuestados, de donde se obtendra el va-
lor de las obras certificadas a origen, luego se determina el ingreso
del perodo y se obtiene el beneficio del periodo (ingresos del pero-
do-costes incurridos durante el mismo).
62
Proyecto de ejecucin. Constituye un desarrollo del proyecto bsico en
el que se detallan los materiales y acciones a desarrollar. Su conteni-
do es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar
las obras.
Direccin de obra: requiere una labor de coordinacin del equipo tc-
nico, la interpretacin tcnica y econmica del proyecto de ejecu-
cin, estableciendo las adaptaciones y modificaciones que sean pre-
cisas con objeto de llevar a cabo la ejecucin de las obras.
Por unidad de obra se entiende cada una de las partidas en que puede
dividirse la ejecucin de una obra y que puede ser medida o, al menos des-
crita y valorada. La unidad de obra suele estar compuesta por el coste de
los materiales especficos que consume, el importe de la mano de obra ne-
cesaria para su ejecucin y el coste de la utilizacin de la maquinaria y el
utillaje requeridos (medios auxiliares).
Por otra parte, el presupuesto completo se compone de tres apartados:
Estado de Mediciones, Estado de Precios y un Presupuesto Final.
1. Estado de Mediciones: en l se determinan con la mayor precisin
posible las cantidades de cada unidad de obra que han de ejecutar-
se, de acuerdo con los planos del proyecto, determinando para ca-
da partida el espacio fsico donde han de ser realizadas y el nme-
ro de unidades iguales a efectuar.
2. Estado de Precios: en l se detallan los clculos efectuados para de-
terminar los precios de las distintas unidades de obra y partidas al-
63
zadas que van a servir de referencia para elaborar los presupuestos,
determinando la forma en que se incorporan los costes directos e
indirectos.
El estado de precios deber recoger: el cuadro de precios de mate-
riales, de mano de obra, de trabajos y servicios auxiliares,
3. Presupuestos Finales: la aplicacin de los precios de cada unidad
de obra al estado de mediciones da como resultado el importe
presupuestado de dicha partida. La suma de las diferentes parti-
das de cada captulo proporciona el importe total del mismo y, fi-
nalmente, la suma de todos los captulos equivale al importe total
de la obra o importe de la ejecucin material. La acumulacin al
importe anterior de los gastos generales y del beneficio industrial
dar como resultado el importe del presupuesto de contrata y si, fi-
nalmente se aaden otra serie de conceptos tales como los hono-
rarios facultativos, tasas, etc., se obtendr el importe del presu-
puesto general. El Anexo 2 de este Captulo recoge un ejemplo de
presupuesto general.
64
3.1.2. Anlisis de costes en las Empresas Constructoras
Los costes en los que incurren las empresas constructoras, y por tanto
los que deben analizar son:
Los materiales.
Los trabajos realizados a subcontratistas.
Los trabajos realizados por otras empresas.
La mano de obra.
Los servicios exteriores.
Los tributos.
El coste financiero.
La amortizacin.
Las dotaciones a las provisiones y el coste de seguros y garantas.
Dichos costes se encuentran ampliamente desarrollados en el Anexo 5
de ste Captulo.
A una obra se le pueden asignar los siguientes productos:
Produccin:
Obra certificada.
Obra ejecutada pendiente de certificar (certificable sin problemas).
Obra ejecutada pendiente de certificar, en distintas fases de trmite.
Ingresos accesorios: son los originados en una obra que no tienen
naturaleza de produccin.
Venta de Residuos y chatarra.
Venta de hormigones y ridos.
Alquiler de maquinaria a terceros.
Prestaciones a subcontratistas.
Respecto a los costes asignables a una obra hay que distinguir entre:
Costes directos:
Consumo de materiales.
Mano de obra directa.
Mano de obra auxiliar.
Subcontratacin de mano de obra.
Alquiler de maquinaria ajena.
Utilizacin de maquinaria propia.
Gastos iniciales del proyecto o anteproyecto.
Coste de amortizacin.
Dotacin a la provisin.
65
Costes indirectos:
Imputacin por trabajos auxiliares.
Gastos generales de la propia obra.
Gastos financieros imputables a la obra.
Gastos de zona.
Gastos de servicios centrales imputables a la obra.
Cabe indicar que a una obra determinada se le pueden asignar, los si-
guientes componentes de inversin:
Inversiones fijas:
Elementos de Inmovilizado material implantados en la obra.
Fianzas y depsitos constituidos.
Inversiones operativas:
Obra ejecutada pendiente de certificar.
Certificaciones pendientes de cobro.
Anticipos a proveedores.
Anticipos al personal.
Caja de la obra.
Cuentas bancarias asignadas a la obra.
Beneficio y provisiones:
Beneficio de la obra.
Provisiones para terminacin, retirada y liquidacin de la obra.
66
tos, no resulta de particular relevancia diferenciar los sistemas de costes
completos y de costes variables.
En la prctica es preciso establecer el nivel de capacidad normal en fun-
cin del grado de utilizacin de los elementos de inmovilizado, en condicio-
nes habituales de trabajo en trminos econmicos racionales, habida cuenta
de las restricciones propias del proceso productivo, de la empresa y el mer-
cado. De este modo, es preciso determinar el grado de ocupacin del inmo-
vilizado, estableciendo el coeficiente de subactividad de la siguiente manera:
Capacidad Normal Capacidad Utilizada
Coeficiente de subactividad =
Capacidad Normal
Nivel de actividad = 1 Coeficiente de subactividad
67
llevadas a cabo hasta la fecha de su medicin, sin embargo, no expresan el
camino seguido hasta su consecucin.
El control de la gestin empresarial basado en indicadores de este tipo
no contempla, por tanto, los factores clave para el logro de su xito, pro-
pios y distintivos de cada organizacin, que llevarn a la misma a diferen-
ciarse de otras que operan en el mismo sector o en el mismo mercado.
Todo ello ha llevado a la necesidad de definir otro tipo de medidas para
las realizaciones de una organizacin, que la siten no slo ante los resulta-
dos a los que han llevado sus actuaciones pasadas, sino ante el camino que
la misma debera seguir para el logro de sus objetivos en el largo plazo.
Fue en este marco donde surgieron propuestas de nuevas herramientas
de gestin, encuadradas en los que podran denominarse nuevos sistemas
de contabilidad para la gestin (new management accounting systems), en-
tre los cuales se encuentra el Balanced Scorecard.
Uno de los rasgos ms novedosos de los nuevos modelos de contabili-
dad de gestin ha sido la introduccin de medidas de performance de ca-
rcter no financiero, con la pretensin de crear sistemas de medida que
enfaticen no slo los resultados alcanzados por la organizacin como con-
secuencia de acciones pasadas, sino tambin aquellos factores clave que
pueden llevar a la misma a la mejora de dichas realizaciones en el futuro.
Otro cambio producido, tal y como indican Kaplan y Norton (2000) ha
sido el paso de centrar la atencin en el control de la eficiencia y produc-
tividad de reas aisladas dentro de las organizaciones, a tomar en consi-
deracin los vnculos entre diferentes funciones, con objeto de promover
una mejora en las realizaciones de las entidades.
El Balanced Scorecard o Cuadro de Mando Integral, se compone de me-
didas de performance tanto de carcter financiero como no financiero,
que se conciben como los conductores del xito futuro de la organiza-
cin, agrupadas en cuatro perspectivas, desde las que se contempla la or-
ganizacin: financiera, del cliente, de los procesos internos, y de aprendi-
zaje y crecimiento. Estas cuatro perspectivas permiten a las empresas
traducir su misin y objetivos estratgicos en medidas operativas que pue-
dan ser seguidas por los empleados para estructurar nuevas relaciones con
los clientes, e identificar una gama amplia de procesos internos que debe-
ran llevarse a cabo adecuadamente, para la consecucin de los objetivos.
La gran aportacin del Balanced Scorecard no radica en la considera-
cin de medidas de carcter no financiero, sino en su calidad de instru-
mento integrador de las diferentes partes de una organizacin, al estable-
cer un entramado de relaciones causales entre los indicadores integrantes
de las cuatro perspectivas de las que se compone.
El cuadro de mando integral es una herramienta de gran utilidad para
plasmar en acciones concretas dentro de la organizacin la visin estrat-
gica de la misma. Sin embargo, no hay que olvidar, que el cuadro de man-
68
do integral no sustituye al aparato presupuestario de la empresa, sino que
ambos instrumentos son complementarios.
Ha sido grande el inters atrado por el Balanced Scorecard desde que
fue concebido por sus autores como instrumento de gestin estratgica al
servicio de la mejora de la gestin de las organizaciones.
El cuadro de mando integral, tal y como se ha indicado anteriormente,
se configura como una herramienta para traducir la visin y la estrategia
empresarial en las acciones concretas necesarias para el logro de los obje-
tivos estratgicos de la organizacin en la que se implante, al establecer
tanto los resultados a alcanzar como sus inductores.
El primer paso para la definicin e implantacin de un Cuadro de Man-
do consiste en la identificacin de la unidad de negocio a la que va a estar
referido. La misma habr de tener sus propios clientes, canales de distri-
bucin, medios de produccin, y sus propias medidas financieras.
Una vez definida la unidad de negocio, se estructurar la visin de la
misma desde cuatro perspectivas:
La perspectiva financiera: representa cmo la unidad de negocio
deseara ser vista por sus propietarios.
La perspectiva del cliente: muestra la forma en que desea ser vista
por sus clientes.
La perspectiva del proceso interno: describe los procesos a llevar a
cabo por la unidad de negocio, a los que debe prestar especial
atencin para satisfacer a sus propietarios y clientes.
La perspectiva de aprendizaje y crecimiento: refleja los cambios y
mejoras que se deben llevar a cabo en la organizacin para con-
seguir realizar su visin estratgica.
69
plantearse en qu procesos de negocio interno deben ser excelentes, noso-
tros creemos que deberan ofrecer servicios que el pblico objetivo valora
positivamente, que como se ver ms adelante son variedad gastronmi-
ca, reas deportivas donde practicar deportes como el Golf, servicios sani-
tarios muy especializados, etc.
De este modo, la estrategia de las empresas constructoras debe estar
guiada por el entorno, en la actualidad nos muestra un progresivo en-
vejecimiento de la poblacin que es muy beneficioso para este tipo de
construccin.
Tambin con una simple observacin del mercado inmobiliario, con
sus estadsticas y datos, se puede comprender que existe una burbuja in-
mobiliaria, pero este hecho no debe llevarnos a pensar que hay que aban-
donar el sector, sino que las empresas constructoras pueden seguir au-
mentando su cuota de mercado, incluso los precios, siempre y cuando esto
vaya unido una mejora de la calidad. Esta calidad puede ser percibida por
los clientes de muy diversas maneras, algunos clientes la perciben a travs
de un respeto del medioambiente (Sostenibilidad), otros a travs de cons-
trucciones como los tan mencionados Senior Resort, etc.
Formacin y feedback
Comunicacin
estratgico
70
El proceso de planificacin, establecimiento de objetivos e iniciativa es-
tratgica define unos objetivos de actuacin, cuantitativos y especficos pa-
ra la unidad de negocio, a travs de un conjunto equilibrado de inductores
de actuacin o de causa y de resultados o de efecto. Una comparacin de los
objetivos de actuacin deseados con los niveles actuales indicar las reas
en las que es necesario acometer iniciativas estratgicas.
Los inductores de resultados constituyen variables diseadas para re-
presentar los objetivos particulares para cada perspectiva en los que se
concretan los establecidos en trminos generales para el conjunto de la or-
ganizacin, y pueden reflejar los objetivos comunes de muchas estrategias.
Los valores que alcancen dichos inductores indicarn los resultados ob-
tenidos en cada perspectiva, pero no mostrarn la manera en la que los
mismos se han logrado, es decir, los caminos que han llevado a su conse-
cucin. Distintas organizaciones podrn disear diferentes rutas para el
logro de los mismos objetivos.
As pues, para que el Cuadro de Mando Integral pueda alcanzar su uti-
lidad plena, es preciso que tales indicadores de resultados se vean com-
plementados por otros que muestren el camino seguido hasta los efectos
reflejados por aqullos. Estos ltimos se conocen como inductores de ac-
tuacin, y reflejan la estrategia seguida por la unidad de negocio.
Se puede afirmar, por tanto, que los indicadores de efecto podran ser
comunes para diversas unidades de negocio, pero no as los inductores de
actuacin, que habrn de ser diseados especficamente para cada unidad
que se considere, en tanto que mostrarn la especificidad de su estrategia.
Estos tres procesos de gestin son vitales para poner en prctica la es-
trategia, pero, por s solos, resultan insuficientes e inadecuados para las
unidades econmicas actuales. En entornos como los actuales, es funda-
mental que los directivos de las empresas dispongan de una retroalimen-
tacin que les ayude a verificar si las estrategias inicialmente planificadas
siguen siendo vlidas en la situacin actual.
Es preciso conocer la Cadena de Valor de la empresa, que abarca el con-
junto de actividades desarrolladas para disear, producir, comercializar, en-
tregar y prestar servicios postventa de sus productos. El anlisis de la cadena
de valor, al explicitar la forma en la que se estn gestionando las relaciones
entre la empresa y sus empleados, proveedores y clientes, permitir detectar
las reas crticas en las que la entidad desarrolla su actividad:
De cara a la elaboracin del Cuadro de Mando Integral, el logro de
los objetivos financieros se condiciona a una gestin coordinada en
tres perspectivas (o reas crticas): clientes, procesos internos y for-
macin y crecimiento.
Para la Teora de los Agentes Interesados, en el logro del objetivo
primario de la entidad se identifican como reas crticas las vincu-
71
ladas con los restantes agentes: empleados, clientes, proveedores y
la comunidad.
Perspectiva financiera
Los objetivos financieros deben servir como enfoque para los objetivos
e indicadores de todas las dems perspectivas del Cuadro de Mando Inte-
gral. Cada una de las medidas seleccionadas para integrar ste debe for-
mar parte de una cadena de relaciones causales que habr de culminar en
la mejora del desempeo financiero de la unidad de negocio.
Las medidas financieras tpicas suelen estar relacionadas con la renta-
bilidad, el crecimiento y el valor de mercado de las acciones.
Los temas financieros que impulsan la estrategia empresarial son:
Crecimiento y diversificacin de los ingresos.
Reduccin de costes/mejora de la productividad.
Utilizacin de los activos/estrategia de inversin.
72
ptima relacin precio/calidad.
Respeto del medioambiente.
Aumentar la satisfaccin post-venta del cliente.
Cuota de mercado
Adquisicin Retencin
Rentabilidad de clientes
de Clientes de clientes
73
A travs del proceso operativo, que histricamente ha centrado la aten-
cin de los sistemas de medicin de la actuacin de la mayora de las or-
ganizaciones, se producen y entregan a los clientes los productos y servi-
cios existentes.
El tercer paso de la cadena de valor consiste en atender y servir al clien-
te despus de la entrega del producto o servicio.
La cadena genrica de valor pone de manifiesto que, pese a que la ex-
celencia en las operaciones y la reduccin de costes en los procesos de fa-
bricacin son objetivos importantes, no dejan de constituir slo un com-
ponente de toda una cadena de valor interna para alcanzar los objetivos
financieros y del cliente. La importancia relativa de dicha cadena de valor
variar en funcin del tipo de negocio considerado. As, en el caso de las
empresas constructoras que tienen largos ciclos de diseo y desarrollo la
fase de innovacin es de notable importancia.
Resultado
Retencin Productividad
del empleado del empleado
Satisfaccin
del empleado
74
La satisfaccin que los empleados sienten respecto al trabajo que de-
sempean constituye un aspecto de gran importancia; una fuerza de tra-
bajo satisfecha y motivada se convierte en una condicin previa indispen-
sable para el aumento de la productividad, la rapidez de reaccin, la
calidad y el servicio al cliente.
Otro de los aspectos importantes en la perspectiva de aprendizaje y cre-
cimiento es el trabajo en equipo; aquellas organizaciones que consideran
que la mejora en diferentes procesos requiere la creacin de equipos, pre-
cisarn objetivos e indicadores para controlar el xito de la constitucin y
la actuacin de dichos equipos.
Por su parte, la retencin de los empleados suele medirse a travs del
porcentaje de rotacin del personal clave. Para una organizacin es muy
importante retener a este personal, pues el mismo representa y lleva con-
sigo los valores de la organizacin, el conocimiento de sus procesos, y la
sensibilidad necesaria ante las necesidades de los clientes.
Todos los aspectos anteriormente mencionados en relacin con la con-
secucin de un buen clima laboral, la motivacin de los trabajadores y la
inversin de las compaas en la buena formacin de su personal pueden
desempear un papel fundamental de cara a la consecucin de buenos va-
lores en las tasas de retencin del personal clave.
Respecto a la productividad de los empleados, su indicador ms sencillo
lo constituyen los ingresos por empleado, medida representativa del resul-
tado que cada empleado puede generar.
Para la consecucin del xito de la organizacin, resulta imprescindi-
ble, que la misma disponga de unos sistemas de informacin oportunos y
eficientes, ya que sern ellos los que permitan dicha coordinacin y el ne-
cesario contacto con el entorno en el que se desenvuelve la actividad de la
empresa, as como tambin la necesaria alineacin de los objetivos indivi-
duales de los trabajadores con los genricos de la organizacin. Sin esta
retroalimentacin, el diseo e implantacin del Cuadro de Mando Integral
carecera de sentido.
La definicin de las relaciones causa-efecto de la estrategia son:
Perspectiva financiera: Si tenemos xito, cmo nos vern nuestros ac-
cionistas?
Perspectiva del cliente: Para alcanzar mi visin, cmo deben verme
mis clientes?.
Perspectiva Interna: Para satisfacer a mi cliente, en qu procesos de-
bo destacar?.
Perspectiva de aprendizaje y crecimiento: Para alcanzar mi visin c-
mo debe aprender y mejorar mi organizacin?.
75
3.2.2. Agentes del BSC del Sector Inmobiliario e indicadores
de gestin
Cliente
Promotor Contratista
Ayuntamiento
Hacienda
Notario
y Registrador
Aseguradora Propietario del terreno
FUENTE: AECA (2002). La contabilidad de Gestin en las empresas constructoras. Documento n. 25 AECA Contabi-
lidad de Gestin. Ed AECA. Pgina 22.
76
Beneficio antes de impuestos
Rentabilidad financiera (ROE) =
Recursos propios
tiempo transcurrido
Porcentaje de tiempo de ejecucin =
Tiempo Estimado
de ejecucin de la obra
% presupuestado de la obra efectuada
Grado de desfase temporal =
% de tiempo transcurrido
77
4
78
El valor catastral es fijado de acuerdo a determinados criterios como
por ejemplo, el uso al que se destina, habitabilidad, antigedad, deterioro,
localizacin, etc.
VC total = VC suelo + VC construccin
Dado que el valor de mercado de los bienes inmuebles crece sin cesar a
lo largo del tiempo, son necesarios dos mecanismos de correccin del va-
lor catastral.
La actualizacin del valor catastral (VC en adelante): se trata de un me-
canismo automtico para el cual no se precisa ningn acuerdo del Ayun-
tamiento. Pretende ajustar el VC a la inflacin, por tanto las actualizacio-
nes se realizan todos los aos.
Conforme pasa el tiempo la diferencia entre el valor de mercado y el va-
lor catastral es mayor, para solucionarlo se aplica un segundo mecanismo.
La revisin del VC: supone un mecanismo ms profundo de modifica-
cin, se lleva a cabo cada 10 aos y se necesita un acuerdo del Ayunta-
miento, no todos los Ayuntamientos hacen la revisin el mismo ao.
Tambin se recogen una serie de Bonificaciones como son:
Bonificacin del 50 por ciento de la cuota durante los tres periodos
siguientes al otorgamiento de la calificacin de Vivienda de Pro-
teccin Oficial.
Se puede regular una bonificacin de la cuota de hasta el 90 por
ciento para aquellos sujetos que ostenten la calificacin de titulares
de familia numerosa.
Se puede regular una bonificacin de la cuota de hasta el 50 por
ciento para los bienes inmuebles que hayan instalado sistemas para
el aprovechamiento trmico o elctrico de la energa proveniente
del Sol.
79
Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA)
80
En los Rendimientos del Capital Inmobiliario se consideran gastos de-
ducibles, todos los gastos necesarios para la obtencin de los rendimien-
tos, son los gastos en los que incurre el arrendador. En la Ley del IRPF
aparece una lista de gastos deducibles, la cual no es cerrada, entre otros
aparecen:
Intereses por los capitales ajenos invertidos en la adquisicin o me-
jora del inmueble.
Los Gastos de Conservacin del inmueble.
El impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Los Gastos de Administracin, Portera, etc.
Gastos de Amortizacin del inmueble siempre que respondan a su
depreciacin efectiva, que no puede ser superior al 3 por ciento del
mayor valor entre el valor catastral y el valor de adquisicin exclui-
do el suelo, ya que el suelo no se amortiza.
Existe adems una reduccin del 50 por ciento para los arrendamientos
de bienes inmuebles destinados a vivienda.
En el caso de enajenacin de la vivienda o venta de un fondo de inver-
sin inmobiliario se producir una Ganancia (Prdida) Patrimonial, que
son las modificaciones en el valor del patrimonio derivada de una modifi-
cacin en su composicin.
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisin Valor de Adquisicin.
81
GP = [V. transmisin V. adquisicin Coef. Actualizacin]
[100% %(n-2)]
Siendo:
n: Nmero de aos contados por exceso que hayan transcurrido desde
la fecha de compra del bien hasta el 31 de diciembre de 1996.
%: Porcentaje de reduccin que vara en funcin del bien que estamos
enajenando, porcentaje que en el caso de los inmuebles es del 11,11
por ciento.
De manera que si n = 11 o ms, la ganancia patrimonial generada por
la enajenacin del inmueble estar exenta.
Existe adems una exencin de la ganancia patrimonial por reinversin
en vivienda habitual. Se tiene que cumplir que lo que se venda sea una vi-
vienda habitual y lo que se adquiere sea tambin una vivienda habitual.
Estas variaciones patrimoniales tienen diferentes tratamientos en el
IRPF segn el periodo en que se generan, de tal forma que:
El saldo positivo de las variaciones patrimoniales obtenidas en un
periodo de tiempo inferior a un ao se llevan a la parte general de
la Base Imponible del impuesto y tributa, por tanto, al tipo de gra-
vamen marginal del contribuyente.
El saldo positivo de las variaciones patrimoniales obtenidas en un
periodo de tiempo superior al ao se lleva a la parte especial de la
Base Imponible y tributan al 15 por ciento.
82
Tambin existe otra deduccin por las aportaciones realizadas a una
cuenta de ahorro vivienda. Todo el importe que se ahorra en estas cuentas
se puede deducir al igual que en la adquisicin de la vivienda en un 15 por
ciento con el lmite de 9.015,18 . El lmite de dicha deduccin es de 4
aos, si durante esos cuatro aos no se ha adquirido una vivienda habr
que devolver todas las deducciones practicadas.
En lo que respecta a la fiscalidad de los Fondos de Inversin Inmobi-
liarios, stos no tributan ni en su compra, ni en el periodo de acumulacin,
nicamente tributarn en el momento de la enajenacin como una ga-
nancia o prdida patrimonial.
Los Anexos de este captulo recogen ejemplos prcticos de la fiscalidad
espaola.
83
A diferencia de Espaa, en otros pases europeos existen impuestos so-
bre las viviendas desocupadas que aumentan segn el tiempo y el nmero
de viviendas por propietario. En Francia por ejemplo se han realizado ac-
tuaciones directas de subvencin a la adquisicin, rehabilitacin o alqui-
ler de vivienda.
Por todo esto, ser muy difcil conseguir una armonizacin en este
campo debido a la disparidad existente en la tributacin relativa a los bie-
nes inmuebles.
Muchos expertos fiscales consideran que sera necesaria en Espaa una
reforma en la fiscalidad relativa a la vivienda, ya que se ha realizado una
fiscalidad demasiado centrada en la vivienda. Los ayuntamientos, las co-
munidades autnomas y hasta el Estado dependen del sector inmobiliario.
Unos gracias al IBI, al Impuesto de Plusvalas o a las tasas por servicios
urbansticos; otros al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurdicos Documentados,
Adems, es necesario un mayor control del fraude en dicho sector, ya
que al tratarse de un mercado muy atomizado puede producirse cierta
evasin.
Una de las polticas aplicables, que se podra implantar legislativamen-
te es la de la rebaja de las plusvalas; teniendo en cuenta, por otro lado, que
estas plusvalas deberan repercutir directamente en una mejora social,
cuando lo usual es que se las apropie el empresario.
Otra posibilidad es implementar medidas legales sobre el alquiler y las
viviendas desocupadas, no existe oferta de alquiler porque no se grava la
desocupacin de las viviendas.
84
quizs poco conocido y que es fundamental tener en una cartera balan-
ceada, es el sector inmobiliario.
En el patrimonio de las familias existe en un gran porcentaje el activo
de las propiedades donde se vive. Las inversiones del sector inmobiliario
no se refieren a estas propiedades que aunque son una inversin o pueden
serlo son parte de unos bienes patrimoniales. Los estudios de mercado se-
alan que la mayor parte de la gente adquiere una vivienda para su uso,
pero tambin apuntan que est creciendo el nmero de quienes eligen la
adquisicin de un inmueble como alternativa de gestin.
La compra de una vivienda se utiliza no tanto para obtener una gran
rentabilidad con su alquiler, como para sacar una buena plusvala con su
venta a corto plazo.
Los expertos coinciden en sealar que no es una alternativa rentable
para un ahorrador medio. Incluso empresas vinculadas al sector inmobi-
liario, como Sociedad de Tasacin, desaconsejan invertir en ladrillos. En
la mayora de las ocasiones, los impuestos y el mantenimiento del inmue-
ble se pueden comer parte de la rentabilidad.
Tambin conviene saber que Espaa es un pas deficitario en viviendas
de alquiler, fundamentalmente por la escasa movilidad geogrfica de los
trabajadores. Excepto en casos muy puntuales, los expertos creen que es
una opcin recomendable para empresas inmobiliarias especializadas en
el alquiler de viviendas, y no tanto para un inversor particular. Al margen
de su escasa rentabilidad, hay que sumar otros riesgos: desocupacin, im-
pago o deterioro.
Tampoco es una buena eleccin adquirir una segunda vivienda en la
costa exclusivamente como inversin, aunque algunos analistas puedan
aconsejarle lo contrario. Es cierto que se pagan alquileres muy altos du-
rante los meses de verano, pero tambin lo es que muchas de ellas perma-
necen cerradas la mayor parte del ao.
No hay que olvidar que para calcular la rentabilidad hay que descontar
todos los costes (impuestos, mantenimiento, etctera) y despus dividirlo
por 12 meses.
Si no se alquila, la otra posibilidad es revenderla para obtener una bue-
na plusvala. La vivienda es un activo que, por sus caractersticas, no con-
viene utilizar como elemento especulativo.
A los inversores con patrimonios ms altos que apuesten por los in-
muebles siempre les quedar otra posibilidad: los locales comerciales, ga-
rajes u oficinas. Sin duda, sta s puede ser una buena inversin, pero
siempre depender de la zona elegida, de su ubicacin y del momento eco-
nmico del pas.
Las inversiones del sector inmobiliario al no seguir el ritmo del merca-
do sino el suyo propio, pueden ser el elemento clave de una cartera o in-
versin diversificada.
85
En cualquier caso, las inversiones en este sector producen una diversi-
ficacin fundamental en una cartera bien construida. La correlacin con
otras clases de activos es mnima y puede seguir dando buenas satisfac-
ciones en un futuro. La mayora de los asesores estiman que estas carteras
deben tener un 10 por ciento de esta clase de activos.
86
Inversin Colectiva de carcter no financiero, cuyo objetivo es la captacin
pblica de fondos que se destinan a la compra de Inmuebles para su ex-
plotacin en rgimen de alquiler. Pueden invertir en viviendas, oficinas, lo-
cales y garajes. Se diferencian de los Fondos de Inversin Mobiliaria en
que stos tienen carcter financiero y su actividad se centra en la inversin
y gestin de activos financieros, mientras que los inmobiliarios se dedican
a la gestin y administracin de activos inmobiliarios.
El valor liquidativo de este tipo de fondos se suele fijar mensualmente
en lugar de diariamente. Se trata, por tanto, de inversiones a largo plazo.
En cuanto a la fiscalidad, sta es la misma que la de los Fondos de Inver-
sin Mobiliarios.
87
Estadsticas sobre los fondos de inversin inmobiliaria
FUENTE: INVERCO.
88
En la tabla siguiente, mostramos la evolucin del patrimonio y partci-
pes de las distintas categoras de instituciones de inversin colectiva:
Participes Variacin Acumulada
Millones de Patrimonio
Accionistas Patrimonio Patrimonio (%) Partcipes
F. I. MOBILIARIOS (1) 251.941 9.062.145 6.086 2,50% 505.530
SOC. INVERSIN (2) 28.691 421.522 1.074 3,90% 2.602
F. I. INMOBILIARIOS 7.586 146.291 1.109 17,10% 10.645
IIC EXTRANJERAS (3) 41.995 721.679 8.381 28,80% 161.197
TOTAL IIC 330.213 10.351.637 16.650 5,30% 679.974
FUENTE: INVERCO.
(1) Excluidas inversiones en Fondos de la propia Gestora.
(2) Datos a Marzo de 2006.
(3) Datos a Marzo de 2006.
89
Tipos de REIT
Los REIT se pueden clasificar en tres grandes grupos o categoras:
REITs de capital o patrimonial: son los que invierten directamente en
propiedad. Poseen y explotan propiedades inmobiliarias que produ-
cen renta. (constituyen ms del 95 por ciento del total de REIT).
REITs de crdito hipotecario: son los que invierten en deuda hipote-
caria. Prestan dinero directamente a los dueos de propiedades y a
sus gerentes, o indirectamente por medio de la adquisicin de prs-
tamos o activos financieros respaldados por crditos hipotecarios.
REITs hbridas o mixtos son las compaas que poseen propiedades y
hacen prstamos a los dueos y gerentes.
Los REIT patrimoniales invierten directamente en inmuebles tales co-
mo edificios de oficinas, vivienda, almacenes, hoteles y centros comercia-
les. Un REIT puede concentrar su actividad por rea, tipo de inmueble,
propsito o funcin. Los ingresos se basan en el dinero percibido por las
rentas generadas por dichos inmuebles. Fuentes adicionales de utilidades
son aquellas basadas en la venta de inmuebles as como tambin los ser-
vicios adicionales proporcionados a los arrendatarios.
Los REIT hipotecarios generan sus utilidades con el inters ganado
prestando el dinero a los propietarios de inmuebles, a menudo utilizando
el mismo activo como garanta.
90
Durante la dcada de los 90, el Congreso emiti nuevas leyes que flexi-
bilizaron la industria de los REIT, se limit adems la depreciacin acele-
rada de inmuebles, desincentivando as la inversin directa en inmuebles.
As, los REIT experimentaron una importante expansin.
En la actualidad hay aproximadamente 180 REITs negociados pblica-
mente en la Bolsa de Valores en los Estados Unidos, con acciones activas
que suman 375.000 millones de dlares.
Dado que los REITs deben distribuir casi toda su renta imponible entre
los accionistas, los inversores pueden confiar en los REITs para producir
dividendos slidos y significativos (tpicamente cuatro veces superiores
que los de otras acciones, de media).
Los REITs ofrecen por lo general una inversin de bajo riesgo y una com-
pensacin atractiva. Adems, los REITs pueden aumentar ganancias y/o re-
ducir riesgos cuando se aaden a una cartera diversificada de varias acciones.
Algo comn en los REIT es la exoneracin del pago de impuesto a la
renta bajo las siguientes condiciones:
Ser estructurado como una empresa o similar asociacin.
Ser manejado por un directorio o junta de administradores.
Que todas sus acciones sean transferibles.
Tener un mnimo de 100 accionistas.
Pagar, en forma de dividendos, un mnimo de 90 por ciento de la uti-
lidad neta.
Que no ms del 50 por ciento de las acciones pertenezcan a cinco o
menos personas durante la segunda mitad del ao fiscal.
Que por lo menos un 75 por ciento de la inversin total en activos se
destine a bienes races.
Derivar al menos un 75 por ciento de la utilidad bruta de rentas o in-
tereses de origen inmobiliario.
Que no ms del 30 por ciento de su utilidad bruta se derive de ventas
de propiedades mantenidas durante menos de cuatro aos.
Que no ms del 20 por ciento de los activos estn invertidos en ac-
ciones de subsidiarias sujetas al pago de impuesto a la renta.
91
5
5.1. LA SOSTENIBILIDAD
92
El desarrollo urbano sostenible (urbanismo sostenible) tiene el objetivo
de crear un entorno urbano que no atente contra el medio ambiente, y que
proporcione recursos urbansticos suficientes, no slo en cuanto a las for-
mas y la eficiencia energtica y del agua, sino tambin para su funcionali-
dad, como un lugar que sea mejor para vivir.
La actividad de las empresas inmobiliarias ocasiona un gran impacto am-
biental, debido a los productos utilizados, as como tambin debido al pro-
ceso de fabricacin de los materiales de construccin y consumo de energa,
que deriva en emisiones txicas a la atmsfera. Sin embargo la experiencia
ha demostrado que no resulta fcil cambiar el sistema de construccin de los
edificios y de gestionar su funcionamiento. Debe romperse con la rutina y los
hbitos adquiridos por el actual sistema de construccin que no ha tenido en
cuenta el papel finito de los recursos naturales.
Esto conlleva un cambio en la mentalidad de la industria y las estra-
tegias econmicas con la finalidad de priorizar el reciclaje, re-uso y re-
cuperacin de materiales frente a la tendencia tradicional de la extraccin
de materias naturales y de fomentar la utilizacin de procesos constructi-
vos y energticos basados en productos y en energas renovables.
Fenmenos como el cambio climtico, el deterioro de la capa de ozono, la
lluvia cida, la deforestacin o la prdida de biodiversidad, parecen estar pro-
vocados por las actuales actividades industriales y econmicas. Sin embargo,
es un error atribuir exclusivamente a la industria y al transporte el origen
principal de la contaminacin. Dentro de las actividades industriales, la acti-
vidad constructora es la mayor consumidora, junto con la industria asociada,
de recursos naturales como pueden ser madera, minerales, agua y energa.
93
ro tambin hay que destacar el creciente inters en las compaas espao-
las por hacer pblica su actuacin en estas materias.
Los sectores con ms tendencia a publicar memorias de sostenibilidad
son los que tienen un mayor impacto ambiental, como el qumico-sintti-
co el 100 por ciento emite estos informes; farmacutico (86%), elec-
trnico (84%), automovilstico (73%) y petrolero (58%). No obstante, se
constata el aumento de la publicacin de estas memorias en sectores que
antes omitan este tipo de informacin, como el financiero.
El Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas (ICAC) public la
Resolucin de 25 de marzo de 2002 por la que se aprueban normas para el
reconocimiento, valoracin e informacin de los aspectos medioambientales
en las cuentas anuales.
En esta resolucin se detalla el proceso para la contabilizacin de la
provisin para actuaciones medioambientales, que es la constituida como
consecuencia de obligaciones legales o contractuales de la empresa para
prevenir, reducir o reparar los daos al medio ambiente.
Los ndices Dow Jones Sustainability (creados en 1999) son los primeros
ndices internacionales que valoran el comportamiento financiero de las
principales sociedades del mundo que operan con criterios de sostenibilidad.
Los ndices Dow Jones Sustainability World (DJSI World) cubren el 10
por ciento de las empresas ms importantes dentro de las 2.500 que coti-
zan en el ndice Dow Jones World y analizan su dimensin econmica, me-
dioambiental y social. Los ndices Dow Jones STOXX Sustainability (DJSI
STOXX) sirven de referencia para las inversiones sostenibles europeas y
cubren el 20 por ciento de las empresas ms destacadas en trminos de
sostenibilidad de todas que cotizan en el Dow Jones STOXXSM 600.
De este modo, encontramos en dicho ndice la presencia de nueve em-
presas espaolas, de las cuales ABERTIS y FERROVIAL pertenecen al sec-
tor de la construccin. (Vanse Anexos 1 y 2 de ste Captulo).
Los mercados de todo el mundo estn sufriendo cambios debido a las
incalculables oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologas, el merca-
do inmobiliario es una de los mercados donde ms acogida estn tenien-
do dichas tecnologas.
El Hogar Digital es una vivienda y su entorno prximo, donde las ne-
cesidades de los habitantes, de seguridad, confort, gestin y control, ocio
y entretenimiento, telecomunicaciones, ahorro energtico, etc. son atendi-
das mediante la integracin y desarrollo de servicios, infraestructuras y
equipamiento basado en nuevas tecnologas.
Los productos y servicios que forman parte del hogar digital son, entre
otros:
Domtica (ahorro energtico con control y automatizacin de ilumi-
nacin, climatizacin, persianas, etc.).
94
Seguridad (alarmas de intrusin, alarmas tcnicas, alarmas de
SOS, ).
Multimedia (preinstalacin de cine en casa, pantallas de plasma, ca-
nal digital, audio/video multiroom, etc.) e Informtica (PCs, impre-
soras, scanners, etc.).
Telecomunicaciones (red de datos ethernet y WiFi, pasarelas residen-
ciales, ADSL, cable mdem, mdem PLC, etc.).
95
yores ha aumentado de forma importante, en detrimento de los menores
de 25 aos.
Si analizamos el envejecimiento en las distintas comunidades autno-
mas espaolas, las ms afectadas son Asturias, Galicia, Cantabria, Castilla
y Len, La Rioja, Catalua, Navarra, Aragn y el Pas Vasco, seguidas de
Castilla-La Mancha y Extremadura. Las ms jvenes son Canarias, Ceu-
ta, Melilla, Madrid, Murcia, Andaluca y Baleares.
Segn algunos estudios realizados, el turista senior da preferencia, en-
tre otros aspectos, a la gastronoma, la oferta cultural y la posibilidad de
practicar deportes en el destino elegido. Por eso en muchos estableci-
mientos la prctica de golf, las rutas de senderismo o el alquiler de bici-
cletas forman parte de la oferta.
En referencia a la restauracin, cada vez son ms los hoteles que ofre-
cen mens para diabticos, bajos en colesterol y sin grasas, convenientes
para los senior y para cualquier otro tipo de clientela. Esta tendencia glo-
bal refleja la adaptacin de las infraestructuras.
Uno de las aspectos ms espinosos de la creacin de productos desti-
nados al pblico senior, es que a muchos clientes no les gusta ser identifi-
cados como tal, incluso teniendo edad ms que suficiente para pertenecer
a este grupo. Por eso, en las campaas de marketing las imgenes corres-
ponden a parejas saludables, enrgicas, en un estado de salud envidiable.
La premisa de los senior es tener tiempo para aprovechar el tiempo,
hecho posible gracias a la buena salud, la curiosidad y el acceso a Internet.
Los Senior Resorts son la ltima tendencia residencial para la tercera
edad en Espaa. La oferta de complejos residenciales para mayores o Senior
Resorts en Espaa es actualmente limitada y se encuentra prcticamente en
su totalidad en fase de desarrollo. Dichos proyectos se ubican en su mayora
en la Costa del Sol y en la Costa Blanca. Aunque se trate de un producto in-
mobiliario que presenta ciertas incertidumbres por su carcter innovador, el
desajuste actual entre la demanda potencial y la oferta existente le otorgan
un potencial positivo de desarrollo, segn uno de los informes incluidos en el
ltimo Anlisis del Mercado Inmobiliario realizado por la consultora Irea.
El incremento de la esperanza de vida libre de discapacidades y con
buena salud (que en el caso particular de Espaa, aument un ao para
los hombres y 2,3 aos para las mujeres en la ltima dcada) ha derivado
en un retraso en el ingreso de los mayores en residencias, existiendo una
tendencia hacia el desarrollo de nuevos productos que van ms all de las
tradicionales residencias de la tercera edad, enfocados a jubilados o ma-
yores prximos a la jubilacin que pueden valerse por s mismos, sin dis-
capacidades o con un nivel leve de discapacidad.
Esta tendencia se materializa en forma de Senior Resorts. Este pro-
ducto, ya consolidado en otros pases como EEUU, y en fase embrionaria
en Espaa, consiste bsicamente en desarrollos residenciales, formados
96
generalmente por viviendas individuales (apartamentos, bungalows, villas,
etc.) construidas alrededor de un edificio central que alberga servicios m-
dicos y asistenciales, servicios de restauracin, ocio, etc., rodeados de am-
plias zonas verdes e incluyendo instalaciones deportivas para mayores.
Las localizaciones responden principalmente a una importante deman-
da potencial de origen extranjero, relacionada directamente con la afluen-
cia turstica y el fenmeno migratorio de jubilados europeos hacia los ci-
tados destinos.
A pesar de la dispersin en cuanto al diseo y definicin del producto,
hay una serie de tendencias generales y elementos comunes entre los que
estn en desarrollo o en proyecto, como son las siguientes:
Rgimen de explotacin de viviendas: predominio de frmulas de
venta, sujeto generalmente a la condicin de que el disfrute corres-
ponda a personas mayores por lo general de 55 aos.
Tipologa de viviendas: predominio de viviendas tipo apartamento en
bloque, predominando asimismo las tipologas de 1 y 2 dormitorios.
Perfil del cliente: mayores de 55 aos vlidos o con alguna discapacidad
leve. Abiertos a una demanda tanto nacional como extranjera, aunque
dada la ubicacin de los desarrollos y el alto poder adquisitivo de la de-
manda extranjera, es esta ltima el principal objetivo.
Instalaciones comunes: edificio principal que incluye generalmente
como departamentos bsicos un centro mdico, rea socio cultural,
rea de restauracin, gimnasio, rea comercial y rea de Spa.
97
residenciales para mayores en costa, lo cual representa un riesgo de com-
petencia para los desarrollos existentes en nuestro pas a largo plazo, aun-
que dicho riesgo, sin embargo, es limitado, dada la mayor estabilidad so-
ciopoltica, la cercana a los grandes mercados origen y la mayor
percepcin como destino seguro de Espaa frente a estos nuevos destinos.
Tambin nos gustara destacar determinados acontecimientos que con-
tribuyen al desarrollo urbanstico como son:
Zaragoza EXPO 2008 www.zaragozaexpo2008.es
III edicin del Foro Urbano Mundial de la ONU.
El Foro Urbano Mundial, que se lleva a cabo cada dos aos, fue esta-
blecido por las Naciones Unidas para examinar uno de los temas ms
apremiantes a los que el mundo se enfrenta en la actualidad: el creci-
miento de las ciudades de forma sostenible.
Esta III edicin se celebr en Vancouver durante los das 19 a 23 de ju-
nio, con una amplia participacin de todos los niveles de gobierno, au-
toridades locales, etc. Para esta edicin, el Ministerio de Vivienda se-
leccion a Ecociudad Valdespartera para representar a Espaa, de
manera que se d a conocer a nivel mundial el referente del nuevo ba-
rrio de Valdespartera de Zaragoza, donde se estn construyendo ms de
9.300 viviendas protegidas bajo criterios de mxima calidad medioam-
biental y eficiencia energtica, que se traducen en el fomento de apues-
ta por las energas renovables y en las ltimas tecnologas en innova-
cin de servicios pblicos, como la implantacin de la Recogida
Neumtica de basuras o la red de Telemando y Telegestin.
98
6
CONCLUSIONES
99
mayor volumen de evasin fiscal. Este hecho junto con una fiscalidad de-
masiado centrada en la vivienda, hacen que algunos expertos fiscales con-
sideren necesaria una reforma fiscal en Espaa relativa a la vivienda, con
medidas que incentiven el alquiler. No hay que olvidar que Espaa es un
pas deficitario en viviendas de alquiler.
Tambin es importante destacar la necesidad de una Construccin Sos-
tenible, que tenga un especial respeto y compromiso con el medio am-
biente, dado que la actividad constructora es la mayor consumidora de re-
cursos naturales.
En la actualidad, las empresas inmobiliarias y constructoras han au-
mentado la publicacin de informacin medioambiental, aunque dicha in-
formacin todava sigue siendo muy inferior a la que se publica en otros
pases como EEUU.
En el estudio realizado se han tratado otros temas de mxima actuali-
dad como son: los cambios que estn sufriendo los mercados de todo el
mundo debido a las incalculables oportunidades que ofrecen las nuevas
tecnologas, siendo el mercado inmobiliario el mercado donde ms acogi-
da estn teniendo estas nuevas tecnologas y el tema de los Senior Resorts,
aspecto de mxima actualidad, dado que son la ltima tendencia residen-
cial para la tercera edad.
Europa es el continente ms envejecido, siendo concretamente Espaa
uno de los pases que envejece ms rpidamente, por lo que los turistas se-
nior se estn convirtiendo en un objetivo de gran importancia para las em-
presas tursticas internacionales. Este turista da preferencia a la gastrono-
ma, la oferta cultural, la posibilidad de practicar algn deporte, etc., por
ello, las empresas inmobiliarias debern adaptar su oferta a este tipo de
clientes para de esta manera, satisfacer sus necesidades.
100
ANEXOS CAPTULO I
Anexo 1
GRFICOS Y TABLAS DEL SECTOR EN ESPAA
GRFICO 1
EVOLUCIN DEL NMERO DE VIVIENDAS LIBRES
EN ESPAA: 1991-2005*
101
GRFICO 2
EVOLUCIN DEL NMERO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS
EN ESPAA: 1991-2005*
GRFICO 3
EVOLUCIN DEL NMERO DE TASACIONES EN ESPAA
102
GRFICO 4
EVOLUCIN DEL NMERO DE TRANSACCIONES DE SUELO EN ESPAA
GRFICO 5
EVOLUCIN DEL NMERO DE EDIFICIOS EN ESPAA
103
GRFICO 6
DISTRIBUCIN DE LOS EDIFICIOS DE 2005 SEGN TIPO DE OBRA
En dicho grfico se observa que el 90,58 por ciento de los nuevos edificios fue-
ron edificios residenciales, mientras que el otro 9,42 por ciento corresponde a edi-
ficios no residenciales, edificios a rehabilitar y edificios a demoler.
El Grfico 7 refleja la evolucin en el nmero de licencias en Espaa, mos-
trando dicha variable un gran crecimiento a partir de 2001, al igual que el nme-
ro de edificios.
GRFICO 7
EVOLUCIN DEL NMERO DE LICENCIAS EN ESPAA
104
Por ltimo, mostramos la trayectoria del nmero de ocupados en el sector de
la construccin, as como tambin el porcentaje que dichos ocupados representan
respecto al total de ocupados en Espaa en los ltimos 15 aos.
GRFICO 8
EVOLUCIN DEL NMERO DE OCUPADOS
EN SECTOR DE LA CONSTRUCCIN *
GRFICO 9
OCUPADOS EN LA CONSTRUCCIN SOBRE EL TOTAL DE OCUPADOS *
105
En la Tabla 1 se puede apreciar el nmero de viviendas libres terminadas e ini-
ciadas en cada comunidad autnoma en 2005. Siendo Andaluca, Catalua y la
Comunidad Valenciana las comunidades donde se terminaron un mayor nmero
de este tipo de viviendas.
TABLA 1
VIVIENDAS LIBRES INICIADAS Y TERMINADAS POR CCAA
EN EL AO 2005
CCAA Terminadas Iniciadas
Andaluca 140.593 137.619
Catalua 89.063 91.053
Comunidad Valenciana 73.642 86.095
Madrid 47.330 48.936
Galicia 31.885 35.739
Castilla y Len 31.227 38.818
Castilla-La Mancha 28.286 43.635
Murcia 27.946 39.299
Canarias 27.671 28.834
Aragn 16.091 14.744
Pas Vasco 12.975 11.987
Asturias 12.956 14.334
Extremadura 8.499 9.293
Cantabria 7.932 9.857
Baleares 6.963 10.633
Navarra 6.547 6.552
Rioja (La) 5.544 7.494
FUENTE: Elaboracin Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
TABLA 2
VIVIENDAS PROTEGIDAS INICIADAS Y TERMINADAS POR CCAA
EN EL AO 2005
CCAA Terminadas Iniciadas
Madrid 12.276 20.662
Andaluca 11.279 14.142
Comunidad Valenciana 8.044 6.474
Catalua 5.039 6.932
Pas Vasco 4.025 4.687
Galicia 3.050 2.666
Castilla y Len 2.993 5.304
Castilla-La Mancha 2.577 4.230
(Contina pg. sig.)
106
TABLA 2 (Cont.)
VIVIENDAS PROTEGIDAS INICIADAS Y TERMINADAS POR CCAA
EN EL AO 2005
CCAA Terminadas Iniciadas
Canarias 2.407 1.229
Navarra 2.207 3.717
Extremadura 1.914 1.011
Aragn 1.889 2.171
Murcia 1.471 1.369
Asturias 1.060 1.769
Baleares 757 642
Rioja (La) 741 1.027
Cantabria 307 801
FUENTE: Elaboracin Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
TABLA 3
TRANSACCIONES DE SUELO POR CCAA EN EL AO 2005
CCAA Ao 2005
Catalua 19.753
Andaluca 11.630
Castilla La Mancha 7.184
Comunidad Valenciana 5.885
Castilla y Len 5.657
Madrid 4.848
Canarias 2.862
Baleares 2.769
Extremadura 2.737
Galicia 2.443
Aragn 2.308
Murcia 2.022
Pas Vasco 1.402
Navarra 1.322
Cantabria 1.201
Asturias 708
Rioja (La) 705
Fuente: Elaboracin Propia en base a datos del Ministerio de
Vivienda.
107
TABLA 4
NMERO DE TASACIONES POR CCAA EN 2005
Y PRIMER TRIMESTRE DE 2006
TABLA 5
NMERO DE EDIFICIOS SEGN TIPO DE OBRA
AO EDIFICIOS EDIFICIOS EDIFICIOS EDIFICIOS
RESIDENCIALES NO RESIDENCIALES A REHABILITAR A DEMOLER
108
T ABLA 6
NMERO DE LICENCIAS SEGN TIPO DE OBRA
109
ANEXOS CAPTULO I
Anexo 2
GRFICOS Y ESTADSTICAS
DEL SECTOR EN EUROPA
GRFICO 1
INVERSIONES PREVISTAS PARA 2006 SEGN TIPO DE ACTIVO
FUENTE: Elaboracin Propia en base a datos del estudio Nuevas Tendencias del Mercado Inmobiliario en
Europa 2006.
110
Las inversiones en el sector inmobiliario estn aumentando con el transcurso
del tiempo, ya que su rentabilidad esperada es muy superior a la que se espera de
otras inversiones como son las acciones y los bonos.
GRFICO 2
INVERSIN INMOBILIARIA DIRECTA EN EUROPA
111
GRFICO 3
INVERSIN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA POR PAS
GRFICO 4
PREVISIN DE BENEFICIOS DE LAS INMOBILIARIAS
112
GRFICO 5
CAMBIO DE LA DISPONIBILIDAD DE CAPITAL
PARA EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGN ORIGEN
113
GRFICO 6
CAMBIO DE LA DISPONIBILIDAD DE CAPITAL
PARA EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGN ORIGEN
114
ANEXOS CAPTULO II
Anexo 1
APLICACIONES INFORMTICAS
EN EL SECTOR INMOBILIARIO
PRESTO
BRICSNET
115
ANEXOS CAPTULO II
Anexo 2
ANLISIS DE LAS INVERSIONES EN EXCEL
La funcin VNA
Esta funcin calcula el valor actual neto de una serie de flujos monetarios en
el tiempo. Se suele utilizar para determinar la rentabilidad de una inversin.
En trminos generales, cualquier inversin cuyo VAN sea mayor que cero es
rentable. La forma de la funcin es:
= VNA (tipo inters; rend. periodo 1: rend. periodo n)
116
3. Otra operacin que es posible realizar, sera el clculo de un valor des-
conocido, que produzca un resultado deseado. Por ejemplo, determinar
la cantidad que deberemos aportar al proyecto como inversin inicial si
deseamos alcanzar un VAN de 30.000 .
Para resolverlo iremos al men HERRAMIENTAS/BUSCAR OBJETIVO y
aparece un cuadro de dilogo donde debemos rellenar tres casillas:
La primera hace referencia a la celda que contiene la frmula o funcin que
deseamos que alcance un determinado valor, en nuestro caso el VAN (No
tiene sentido definir un valor para una celda que no contiene una frmula,
ya que en ese caso el valor podemos teclearlo directamente en dicha celda).
La segunda se refiere al valor que deseamos que alcance dicha celda, en
nuestro caso 30.000 .
Por ltimo la celda que debe cambiar se refiere al valor que estamos bus-
cando, en nuestro caso el desembolso inicial.
117
FUNCIONES FINANCIERAS
PARA EL CLCULO DE PRSTAMOS EN EXCEL
Las funciones financieras que incorpora Excel para el clculo de los distintos
elementos de un prstamo, utilizan una serie de argumentos comunes a todas ellas
que definen los distintos elementos asociados a dicha operacin financiera. Estos
argumentos son:
Tasa: es el tipo de inters nominal por periodo.
Nper: es el nmero total de periodos de pago.
Pago: es el importe que se paga en cada periodo. Contiene una parte co-
rrespondiente al principal y otra a intereses.
Va: es el valor actual que se percibe (o se desembolsa) al principio de la ope-
racin. Se introduce en las frmulas con signo negativo cuando se trata de
un prstamo.
Vf: es el valor final o valor futuro que se percibe (o se desembolsa) al final
de la operacin.
Modelo: indica si la operacin es postpagable, en cuyo caso Tipo = 0, o si es
prepagable, en cuyo caso Tipo = 1.
1. Nos interesa comprar un terreno para construir, por el que nos piden
180.000 euros para lo cul vamos a necesitar un prstamo. Tras consul-
tar con varios bancos, la mejor oferta consiste en la concesin de una hi-
poteca por el 80 por ciento del valor del terreno, a un inters nominal
anual del 4,5 por ciento a devolver en 15 aos.
Calcular la cuota a pagar en caso de realizar pagos mensuales.
Construir la tabla de amortizacin del primer ao desglosando la parte de la
cuota que corresponde a intereses, as como la correspondiente a amortiza-
cin del principal.
118
PAGO
= PAGO(Tasa;Nper;Va;Vf;Tipo)
PAGOPRIN y PAGOINT
Estas funciones son una variante de la funcin PAGO, cuyos argumento son los
mismos que en el caso anterior, pero incluyen, antes del argumento Nper, el ar-
gumento Per que hace relacin al periodo concreto de que se trata, en el primer
periodo Per = 1, en el segundo periodo Per = 2, etc.
= PAGOPRIN(Tasa;Per;Nper;Va;Vf;Tipo)
= PAGOINT(Tasa;Per;Nper;Va;Vf;Tipo)
A pesar de que la funcin PAGO tiene cinco argumentos, podemos observar que
en este caso los dos ltimos son cero, dado que el valor final de un prstamo siempre
ser cero y si el modelo es postpagable el argumento Tipo = 0. En cualquiera de es-
tas funciones, cuando alguno de los argumentos es cero, puede obviarse de la fr-
mula, si bien, en el caso de no ser el ltimo habr que respetar el orden de los mis-
mos, con lo que habr que colocar los signos de separacin correspondientes.
Por otra parte, el argumento correspondiente al Valor actual se pondr con sig-
no negativo, dado que el valor actual representa lo que tenemos en este momento y
en el caso de un prstamo lo que tenemos es una deuda por el importe concedido.
En cuanto a la tabla de amortizacin, empezaremos poniendo en una columna los
nmeros correspondientes a los periodos, dado que se trata de pagos mensuales el
primer ao estar compuesto por doce periodos. A continuacin, en la siguiente co-
lumna escribiremos la funcin PAGO, en la siguiente la funcin PAGOPRIN y en la
siguiente la funcin PAGOINT.
Los valores de las funciones para los restantes periodos, los obtendremos co-
piando las funciones del primer periodo, pero hay que tener en cuenta que es lo
que va a variar de unos periodos a otros y que es lo que va a permanecer constan-
te. As, Tasa, Nper y Va, coincidirn en todos los periodos, lo que quiere decir que
las funciones deben hacer referencia a las mismas celdas en todos ellos. Por el con-
trario el argumento Per es variable por propia definicin.
Calcularemos adems los totales de cada columna para conocer el importe
amortizado al final del ao, as como los intereses totales pagados.
119
sonal). Para ello, ha decidido pagar una prima de 100.000 euros como premio al
empleado que consiga la mayor productividad a lo largo de los prximos 2 aos.
Dado que el pago se realizar al finalizar dicho periodo, el director financiero
ha decidido abrir una cuenta bancaria para constituir el capital necesario me-
diante aportaciones mensuales constantes durante este periodo de tiempo.
Los clculos a realizar mediante la aplicacin informtica Excel son:
1. Calcular la cuota mensual que tendr que pagar la empresa para consti-
tuir el capital necesario, es decir, para tener los 100.000 euros al final de
ese plazo, suponiendo que el tipo de inters es el 5 por ciento.
Para resolver este apartado podemos utilizar la funcin PAGO, es decir, la
misma que utilizbamos para calcular las cuotas de un prstamo de tipo fran-
cs. La razn que permite utilizar dicha funcin es que se trata en ambos ca-
sos de operaciones financieras de cuota constante:
= -PAGO(TASA; NPER; VA;VF;TIPO)
Siendo:
120
En nuestro ejemplo vamos a crear tres escenarios diferentes con una sola va-
riable, la relativa al tipo de inters. Para ello seleccionamos el men HE-
RRAMIENTAS/ESCENARIOS.
Para crear un escenario elegimos el botn Agregar y definimos el nombre del
escenario, en nuestro caso ALTO y la celda que contiene el dato que queremos
cambiar (tipo de inters nominal anual).
Al pulsar el botn Aceptar pasamos al siguiente cuadro de dilogo en el que
debemos definir los valores para cada celda cambiante, y el valor para el es-
cenario que estamos definiendo ser 5,25 por ciento. A continuacin seguire-
mos los mismos pasos para crear los dos escenarios restantes.
121
ANEXOS CAPTULO III
Anexo 1
NORMATIVA LEGAL DE LAS CONSTRUCTORAS
122
ANEXOS CAPTULO III
Anexo 2
ENFOQUE PRCTICO Y OPERATIVO
DEL PRESUPUESTO
EN EL SECTOR INMOBILIARIO
CAPTULO I. INFRAESTRUCTURAS
SUMA 6.768.500
SUMA 1.191.600
SUMA 7.257.980
123
Resumen
Infraestructuras 6768.500
Movimientos de Tierras 2.615.853
Cimentaciones 7.257.980
Estructuras 15.009.665
Albailera y mampostera 60.853.420
Cubiertas 25.775.685
Solado y Alicatado 12.043.890
Fontanera y saneamiento 10.335.675
Carpintera de madera 22.870.500
Carpintera metlica 1.850.600
Vidriera 6.120.750
Calefaccin 5.678.977
TOTAL EJECUCIN MATERIAL 177.181.495
15% gastos generales y beneficio industrial 26.577.224
TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA 203.758.719
124
ANEXOS CAPTULO III
Anexo 3
PROCESO PRESUPUESTARIO
1. PREVISIN DE VENTAS
2. PRESUPUESTOS OPERATIVOS
a) El presupuesto de ventas
b) El presupuesto de produccin
c) El presupuesto de compras
125
d) El presupuesto de gastos de ventas
Salvo en los casos de promocin propia de viviendas y edificaciones, la cons-
truccin bajo pedido no requiere incurrir en gastos directos de venta, salvo los de
relaciones pblicas y bsqueda de nuevos clientes o los de acceso a concursos y
adjudicaciones de obras.
El presupuesto comercial deber detallar, de acuerdo con el organigrama del
departamento de ventas, tanto los costes por naturaleza, como el desglose por sec-
ciones o puntos de venta y la imputacin a los proyectos concretos cuya promo-
cin se lleve a cabo.
e) El presupuesto de publicidad
Las partidas de publicidad genrica debern ser detalladas de forma indepen-
diente, establecindose, si fuera preciso, los criterios de reparto entre las promo-
ciones previstas.
f) El presupuesto de I+D
Salvo empresas de mediana y gran dimensin, no es frecuente que se incurra
en gastos de este tipo.
g) El presupuesto de administracin
Debe ser detallado por conceptos y funciones. Los elementos de coste recogi-
dos en este presupuesto suelen tener el carcter de fijos, si bien cabe imputar de-
terminados costes directos de administracin a las obras que los consumen, in-
cluyndose en este apartado las partidas de costes comunes y generales de
administracin de la empresa.
3. PRESUPUESTO DE INVERSIONES
126
4. PRESUPUESTO DE TESORERA
127
ANEXOS CAPTULO III
Anexo 4
EJEMPLO DE PRESUPUESTO
DE TESORERA GENERAL
128
ANEXOS CAPTULO III
Anexo 5
ANLISIS DE LOS COSTES
DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Los materiales:
Resulta de gran importancia llevar a cabo el correcto control del destino dado
a los consumos de las diversas partidas de materiales, ya que constituyen uno de
los componentes ms importantes del coste final de la obra. Cuando la facturacin
de la compra se destine en exclusiva a una obra concreta, el proceso de imputa-
cin de costes se simplifica mucho, a diferencia de cuando la compra se diversifi-
ca entre varias obras.
Resulta extremadamente complicado y costoso pormenorizar el destino de de-
terminados materiales de uso permanente como son las arenas, cemento, etc.
La mano de obra:
Junto con los materiales el coste de la mano de obra conforma el conjunto de
costes ms importantes de una obra de construccin. Incluso es posible afirmar
que este ltimo es un factor determinante de la eficiencia de la empresa.
Para llevar a cabo un adecuado control de los costes de personal es preciso dis-
poner de un informe diario del trabajo realizado por cada uno de los operarios
donde se detalle tanto la clase de trabajo realizado como el tiempo dedicado a ca-
da tarea.
La mano de obra directa se aplicar de forma inmediata a las unidades de
obra que la consumen, atendiendo a los tiempos y precios presupuestados. Por
otra parte, la mano de obra indirecta engloba el trabajo de aquellas personas
129
que no intervienen de forma directa en la ejecucin de la unidad de obra, como
el encargado, los capataces, guarda, etc.
La implantacin de adecuados sistemas de incentivos permite incrementar
la productividad de los trabajadores por encima del aumento de costes que el
incentivo genera; por ello es prctica habitual en el sector de la construccin
motivar adecuadamente a los operarios con objeto de mejorar dicha producti-
vidad.
Los tributos:
Los tributos que gravan la actividad de la construccin son muy diversos, dis-
tinguiendo entres tasas, contribucin especial e impuestos.
El coste financiero:
Dada la elevada cuanta de la inversin necesaria para llevar a cabo las obras
de construccin, as como la dilatacin en el tiempo del perodo de fabricacin,
constituye una prctica habitual en el sector acudir masivamente a la utilizacin
de financiacin ajena.
La amortizacin:
130
Estas distintas clases de costes dan origen a un escalonamiento en la determi-
nacin del margen de la obra. Este escalonamiento puede ser como sigue:
= MARGEN DE OBRA
Gastos de Zona imputados a la obra
Gastos de Servicios Centrales imputados a la obra
131
ANEXOS CAPTULO III
Anexo 6
ANLISIS DE DESVIACIONES
132
ANEXOS CAPTULO IV
Anexo 1
CASO PRCTICO DE FISCALIDAD
DE LOS INMUEBLES EN EL IBI
Los hermanos Pedro y Juan tienen en alquiler un bloque de oficinas de 8.000 me-
tros cuadrados de superficie, con valor catastral en 2004, (revisado en 1996), de
10.000.000 de Euros, de los que 2.000.000 corresponden al valor del suelo. El in-
mueble fue adquirido en febrero de 1998, por 6.000.000 euros. El inmueble se locali-
za en Teruel. Determinar la cuota tributaria en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
IBI:
Objeto Imponible: Patrimonio.
Hecho Imponible: Posesin de la Propiedad sobre un Bien Inmueble de natu-
raleza Urbana.
Devengo: Impuesto de Devengo Instantneo (01 de enero de 2004).
Sujeto Pasivo: Comunidad de Bienes formada por Pedro y Juan.
No hay Exenciones.
BI = Valor Catastral = 10.000.000 .
No se realizan reducciones.
B Liquidable = 10.000.000 .
CI = 10.000.000 t gravamen = Cuota Lquida.
133
ANEXOS CAPTULO IV
Anexo 2
CASO PRCTICO DE FISCALIDAD
DE LOS INMUEBLES EN EL IP
Los Bienes Inmuebles se valoran por el mayor valor entre el valor de adquisi-
cin, Valor Catastral o el Valor comprobado por la Administracin a efectos de
otros impuestos.
Los Bienes Inmuebles se valoran por 600.000 .
134
ANEXOS CAPTULO IV
Anexo 3
CASO PRCTICO DE FISCALIDAD
DE LOS INMUEBLES EN EL IRPF
135
ANEXOS CAPTULO V
Anexo 1
SOSTENIBILIDAD
136
ANEXOS CAPTULO V
Anexo 2
EJEMPLO DE UNA MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD
http://www.ferrovial.com/medioambiente/recursos/documentos/Medio_Ambiente.pdf
La poltica medioambiental de Ferrovial establece, entre otros requisitos y
compromisos:
La mejora progresiva del comportamiento medioambiental de sus activida-
des productivas, mediante el estudio, sobre la base de criterios tcnicos y
econmicos, de las mejores prcticas aplicables a sus sectores de actividad;
La optimizacin en el empleo de recursos naturales y la implantacin de cri-
terios de mxima eficiencia energtica;
El cumplimiento de la legislacin medioambiental aplicable a sus activi-
dades;
La implantacin de sistemas de gestin medioambiental certificados por en-
tidades acreditadas, en aquellas reas de negocio que conllevan riesgos am-
bientales relevantes, y
La comunicacin activa con la Administracin Pblica, ONGs y agentes so-
ciales, aportando soluciones para la proteccin del medio ambiente y la pre-
vencin de la contaminacin.
137
En 2005, las actividades con sistemas de gestin medioambiental certificados
generan un 63 por ciento de las ventas de la compaa. En las reas con mayores
implicaciones ambientales, construccin y servicios, el porcentaje alcanza el 76,4
por ciento.
138
ANEXOS CAPTULO V
Anexo 3
LA DOMTICA
139
Ventajas y descuentos de los que se beneficiarn las viviendas domticas
140
7
BIBLIOGRAFA
LIBROS
REVISTAS
INFORMES FINANCIEROS
ESTUDIO PLANNER-ASPRIMA 2006 elaborado por Grupo Analistas y dirigido por As-
prima.
ESTUDIO de Fay&Co junto con UHY Internacional sobre la fiscalidad de la adquisi-
cin de inmuebles.
141
INFORME DE TENDENCIAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN EUROPA 2006 elaborado por Pri-
ceWaterHouseCoopers y Urban Land Institude.
INFORME DEL BBVA: Situacin del Sector Inmobiliario de Febrero de 2006.
http://serviciodeestudios.bbva.com/TLBB/fbin/BBVA%20Situacion%
20Inmobiliaria%20022006_tcm208-57724.pdf
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO realizado por la Consultora Irea.
http://www.irea.es/
INFORME SOBRE PASES DE LA EUROPA EMERGENTE elaborado por la Consultora inmobi-
liaria Cushman&Wakefield Healey& Baker.
SNTESIS DEL ESTUDIO DE VIVIENDA NUEVA de julio de 2006 elaborado por Sociedad de
Tasacin, S.A. http://web.st-tasacion.es/html/index.php
PGINAS WEB
http://www.inmoley.com/noticias10-2000-4.htm.
www.camaradenavarra.com/archivos/creacion_de_empresas/
planes_de_viabilidad/20_11_2003/planviabilidad0.pdf.
www.ine.es
http://inmobiliaria.basefinanciera.com/vpo/introducc.htm
http://www.fef.es/archivos/Recensiones26_1.Burbuja.pdf
http://www.econ.upf.es/~montalvo/wp/resumen_ejecutivo.pdf
http://www.expansiondirecto.com/edicion/noticia/0,2458,155374,00.html
http://www.fapyd.mr.edu.ar/postgrado/actualizacion presto.htm
http://www.bricsnet.es/cad int opiniones.html.
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http://www.ferrovial.com/memoria2004/index.html
http://www.cofis.es/pdf/fys/fys13_09.pdf
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http://www.casadomo.com/promotor/index.asp
http://www.el-mundo.es/suvivienda/2003/313/1063892482.html
http://www.domotica.net/El_futuro_del_mercado_inmobiliario.htm
http://www.inmobusiness.es/Secciones/Empresas/Emp_senioresorts.htm
http://servicios.diariosm.es/pg050305/prensa/noticias/Turismo/200503/05/
SUR-TUR-25.html
http://www.editur.info/revistas/tecnohotel/2005/418/a2004021625375.xml
http://www.cincodias.com/articulo.html?xref=20051109cdscdiemp_33&type=
Tes&anchor=cdssec
http://www.esade.es/pfw_files/cma/GUIAME/flashes/sectoriales/inmobiliario.pdf
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reportajes_construccion_074_074
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http://www.investinreits.com/translations/SP_The_REIT_Story.cfm
142
http://www.morningstar.es/investabc/8.asp
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idnoticia = 1431165
http://www.alfredograf.com/es/articulo18.php
http://www.inverco.es/web/jsp/page.jsp?tipo=estadisticas/fondos_inversion&ru-
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LEGISLACIN
www.todalaley.com/mostrarLey61p1tn.htm
http://www.inmobarbanza.com/legislacion.asp
143