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Semana 2

Sbado
28 de enero, 2017

Hacienda San Patricio


Caso de estudio
Evaluacin Financiera de Proyectos y Valoracin de Empresas.

David Salomn Flores Girn, M.B.A.


GENERALES
EL PROYECTO:
Plantacin de pltano en Tipitapa, Nicaragua
Finca de 36 manzanas, con 33 manzanas aprovechables.

ASPECTOS TCNICOS:
Finca con terreno y clima ideal para el cultivo de pltano
Ph. D. en administracin est a cargo
Ingeniero agrnomo a cargo de la plantacin
Asistencia tcnica del gobierno
Carretera y acceso a electricidad.
GENERALES
ASPECTOS DE MERCADO:
Producto para la venta en el mercado local
Demanda de casi 105 mil toneladas mtricas por ao
Produccin nacional ha venido decreciendo
Producto muy consumido en Nicaragua
Existe
faltante en el mercado local que se llena con importaciones de
Honduras y Costa Rica (35% del consumo son importaciones)
Se saltara al mayorista para mejorar el ingreso neto para el proyecto
A solo 26 kilmetros de la capital, lo cual le da una ventaja comparativa
Cosecha todo el ao, lo cual le dar una ventaja cuando los productores
locales no cosechan (en verano).
Analicemos los nmeros
VARIABLES DEL PROYECTO

Extensin total del terreno (manzanas) 36


Valor de mercado del terreno $ 2,000.00
# de manzanas a cultivar 33
# de racimos por manzana promedio (ao 1) 1,080
# de racimos por manzana promedio (ao 2) 1,300
# de racimos por manzana promedio (ao 3) 1,400
# de pltanos por racimo promedio (ao 1) 25
# de pltanos por racimo promedio (ao 2) 30
Desperdicio por dao mecnico, plagas y transp. 5%
Precio base (crdobas por millar de dedos) C$ 785.00
Inflacin anual 20%
Imprevistos 10%
Impuesto sobre la renta 30%
Costo de oportunidad de recursos propios 36%
Apalancamiento del proyecto 0%
Tasa de inters anual (dlares) para financiacin 17%
Tipo de cambio al inicio (crdovas por dlar) C$ 8.00
Tasa de devaluacin anual 20%
Ingresos
Inflacin anual = 20%
Devaluacin anual = 20%
Tipo de cambio = 8.00 9.60 11.52 13.82 16.59 19.91 23.89 28.67 34.40 41.28 49.53

ESTIMADO DE PRODUCCIN Y VENTAS


Aos
Estimado de produccin y ventas 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
rea cultivable (manzanas) 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33
Racimos por manzana promedio 1,080 1,300 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400 1,400
Dedos por racimo (promedio) 25 30 30 30 30 30 30 30 30 30
Produccin bruta (en dedos) 891,000 1,287,000 1,386,000 1,386,000 1,386,000 1,386,000 1,386,000 1,386,000 1,386,000 1,386,000
Desperdicio por dao mecnico 44,550 64,350 69,300 69,300 69,300 69,300 69,300 69,300 69,300 69,300
Produccin neta (en dedos) 846,450 1,222,650 1,316,700 1,316,700 1,316,700 1,316,700 1,316,700 1,316,700 1,316,700 1,316,700
Precio (crdovas por millar de dedos) 785 942 1130 1356 1628 1953 2344 2813 3375 4050
Ingreso por ventas (crdobas) C$ 664,463 C$ 1,151,736 C$ 1,488,398 C$ 1,786,077 C$ 2,143,293 C$ 2,571,951 C$ 3,086,341 C$ 3,703,610 C$ 4,444,332 C$ 5,333,198

CLCULO DEL CAPITAL DE TRABAJO


Aos
Clculo del K de trabajo actualizado por inflacin 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Capital de trabajo C$ 14,630 C$ 17,556 C$ 21,067 C$ 25,281 C$ 30,337 C$ 36,404 C$ 43,685 C$ 52,422 C$ 62,906 C$ 75,488

Capital de Trabajo
Analicemos los nmeros
CLCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL LA HACIENDA

Precio de compra del inmueble


# de manzanas 36
x Precio de compra por manzana $ 2,000
= Precio de compra total (USD.) $ 72,000
x Tipo de cambio (ao cero) 8 por USD.
= Precio total en crdobas C$ 576,000

Clculo del tipo de cambio en el ao 10


Tipo de cambio (ao cero) C$ 8 por USD.
Devaluacin anual 20%
Tiempo transcurrido 10 aos
10
Tipo de cambio en el ao 10 = 8.00 x (1.20) = 49.53

Precio de venta del inmueble


# de manzanas 36
x Precio de venta por manzana $ 2,000
= Precio de venta total (US$) $ 72,000
x Tipo de cambio (ao 10) 49.53
= Precio de venta (en crdobas) 3,566,440 (a)
(-) Precio de compra C$ 576,000
= Utilidad generada por la venta 2,990,440
Impuesto sobre la renta (30%) 897,132 (b)
Valor residual (a-b) C$ 2,669,308
Analicemos los nmeros

Inversiones
CUADRO DE INVERSIONES (salidas de efectivo)
(cifras en crdobas)
Aos
Inversiones 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Terreno - 576,000
Cercado - 26,500
Drenajes - 32,000
Pozo de agua y bomba de riego - 554,400 Nueva
Construcciones - 99,200 Depreciacin
Bomba de fumigacin - 4,800 - 11,944 - 2,388.80
Vehculo (camin) - 120,000 - 49,765 - 9,953.00
Semilla - 171,000
Mano de Obra e Insumos - 146,300
Imprevistos - 115,420
Inversiones en K de trabajo - 14,630 - 2,926 - 3,511 - 4,213 - 5,056 - 6,067 - 7,281 - 8,737 - 10,484 - 12,581 Suma = - 75,488
Total de inversiones - 1,845,620 - 14,630 - 2,926 - 3,511 - 4,213 - 66,765 - 6,067 - 7,281 - 8,737 - 10,484 - 12,581
Analicemos los nmeros

Gastos
Inflacin anual = 20%

DETALLE DE GASTOS FIJOS (salidas de efectivo)


(cifras en crdobas)
Aos
Detalle 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Administracin
Sueldo administrador 76,800 92,160 110,592 132,710 159,252 191,103 229,324 275,188 330,226 396,271
Sueldo contador 12,000 14,400 17,280 20,736 24,883 29,860 35,832 42,998 51,598 61,917
Sueldo chofr 9,600 11,520 13,824 16,589 19,907 23,888 28,665 34,399 41,278 49,534
Seguridad (2 guardias) 19,200 23,040 27,648 33,178 39,813 47,776 57,331 68,797 82,556 99,068
Mantenimiento de camin 5,440 6,528 7,834 9,400 11,280 13,536 16,244 19,493 23,391 28,069
Seguros 13,824 16,589 19,907 23,888 28,665 34,399 41,278 49,534 59,441 71,329
Herramientas 4,000 4,800 5,760 6,912 8,294 9,953 11,944 14,333 17,199 20,639
Total de gastos de administracin 140,864 169,037 202,844 243,413 292,096 350,515 420,618 504,741 605,689 726,827

Ventas
Gastos de comercializacin 12,000 14,400 17,280 20,736 24,883 29,860 35,832 42,998 51,598 61,917
Total de gastos de ventas - 12,000 14,400 17,280 20,736 24,883 29,860 35,832 42,998 51,598 61,917
Analicemos los nmeros

Amortizaciones y depreciaciones
CUADRO DE DEPRECIACIONES Y AMORTIZACIONES (no salidas de efectivo)
(cifras en crdobas)
Valor Vida Aos
Detalle Original til 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Depreciaciones
Cercado 26,500 5 5,300 5,300 5,300 5,300 5,300
Drenajes 32,000 5 6,400 6,400 6,400 6,400 6,400
Riego, pozo y bomba 554,400 10 55,440 55,440 55,440 55,440 55,440 55,440 55,440 55,440 55,440 55,440
Construcciones 99,200 10 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920
Bombas de fumigacin 4,800 5 960 960 960 960 960 2,389 2,389 2,389 2,389 2,389
Vehculos (camin) 120,000 5 24,000 24,000 24,000 24,000 24,000 9,953 9,953 9,953 9,953 9,953
Total de depreciaciones 102,020 102,020 102,020 102,020 102,020 77,702 77,702 77,702 77,702 77,702

Amortizaciones
Semilla 171,000 5 34,200 34,200 34,200 34,200 34,200
Plantacin (Mano de obra e insumos) 146,300 5 29,260 29,260 29,260 29,260 29,260
Imprevistos 115,420 5 23,084 23,084 23,084 23,084 23,084
Total amortizaciones 86,544 86,544 86,544 86,544 86,544 - - - - -
Analicemos los nmeros

Estados de Resultados Proyectados


Inflacin anual = 20%
Devaluacin anual = 20%
Tipo de cambio (crdobas x USD.) = 8.00 9.60 11.52 13.82 16.59 19.91 23.89 28.67 34.40 41.28 49.53
ESTADOS DE RESULTADOS PROYECTADOS
(cifras en crdobas)
Aos
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos
Ventas 664,463 1,151,736 1,488,398 1,786,077 2,143,293 2,571,951 3,086,341 3,703,610 4,444,332 5,333,198

Egresos
Costos variables - 42,435 - 365,348 - 438,418 - 526,101 - 631,321 - 757,586 - 909,103 - 1,090,923 - 1,309,108 - 1,570,930
Gastos de administracin - 140,864 - 169,037 - 202,844 - 243,413 - 292,096 - 350,515 - 420,618 - 504,741 - 605,689 - 726,827
Gastos de venta - 12,000 - 14,400 - 17,280 - 20,736 - 24,883 - 29,860 - 35,832 - 42,998 - 51,598 - 61,917
Gastos financieros (intereses)
Depreciaciones (no salida de efectivo) - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 77,702 - 77,702 - 77,702 - 77,702 - 77,702
Amortizaciones (rubros del activo) - 86,544 - 86,544 - 86,544 - 86,544 - 86,544 - - - - -
Utilidad antes de impuestos 280,600 414,388 641,292 807,263 1,006,429 1,356,289 1,643,087 1,987,245 2,400,235 2,895,822
Impuesto sobre la renta (30%) 84,180 124,316 192,388 242,179 301,929 406,887 492,926 596,174 720,070 868,747
Resultado del ejercicio 196,420 290,071 448,904 565,084 704,500 949,402 1,150,161 1,391,072 1,680,164 2,027,075
Analicemos los nmeros

FCD 100% recursos propios


Inflacin anual = 20%
Devaluacin anual = 20%
Tipo de cambio (crdobas x USD.) = 8.00 9.60 11.52 13.82 16.59 19.91 23.89 28.67 34.40 41.28 49.53
FLUJOS DE CAJA PROYECTADOS
(cifras en crdobas)
Aos
Flujos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
+ Resultado del ejercicio 196,420 290,071 448,904 565,084 704,500 949,402 1,150,161 1,391,072 1,680,164 2,027,075
+ Depreciaciones (no salida de efectivo) 102,020 102,020 102,020 102,020 102,020 77,702 77,702 77,702 77,702 77,702
+ Amortizaciones (rubros del activo) 86,544 86,544 86,544 86,544 86,544 - - - - -
= Flujo de Efectivo Operativo (FEO) = 384,984 478,635 637,468 753,648 893,064 1,027,104 1,227,863 1,468,773 1,757,866 2,104,777
+/- Prstamos
- Inversiones - 1,845,620 - 14,630 - 2,926 - 3,511 - 4,213 - 66,765 - 6,067 - 7,281 - 8,737 - 10,484 - 12,581
+ Recuperacin del capital de trabajo 75,488
+ Valor residual del inmueble 2,669,308
= Flujo de Caja Neto (FCN) = - 1,845,620 370,354 475,709 633,957 749,435 826,299 1,021,037 1,220,582 1,460,037 1,747,382 4,836,992

TASA DE CORTE = 36%


VAN 36% = 93,780.46 crdobas VAN positivo
TIR = 37.40% Si debe invertir ya que la TIR es mayor a su tasa de corte (36%)
ESTADOS DE RESULTADOS PROYECTADOS
FCD 60% apalancado
(cifras en crdobas)
Aos
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos
Ventas 664,463 1,151,736 1,488,398 1,786,077 2,143,293 2,571,951 3,086,341 3,703,610 4,444,332 5,333,198

Egresos
Costos variables - 42,435 - 365,348 - 438,418 - 526,101 - 631,321 - 757,586 - 909,103 - 1,090,923 - 1,309,108 - 1,570,930
Gastos de administracin - 140,864 - 169,037 - 202,844 - 243,413 - 292,096 - 350,515 - 420,618 - 504,741 - 605,689 - 726,827
Gastos de venta - 12,000 - 14,400 - 17,280 - 20,736 - 24,883 - 29,860 - 35,832 - 42,998 - 51,598 - 61,917
Gastos financieros (intereses) - 224,335 - 227,441 - 211,428 - 166,342 - 75,483
Depreciaciones (no salida de efectivo) - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 77,702 - 77,702 - 77,702 - 77,702 - 77,702
Amortizaciones (rubros del activo) - 86,544 - 86,544 - 86,544 - 86,544 - 86,544 - - - - -
Utilidad antes de impuestos 56,265 186,947 429,864 640,921 930,945 1,356,289 1,643,087 1,987,245 2,400,235 2,895,822
Impuesto sobre la renta (30%) 16,880 56,084 128,959 192,276 279,284 406,887 492,926 596,174 720,070 868,747
Resultado del ejercicio 39,386 130,863 300,905 448,645 651,662 949,402 1,150,161 1,391,072 1,680,164 2,027,075

Inflacin anual = 20%


Devaluacin anual = 20%
Tipo de cambio (crdobas x USD.) = 8.00 9.60 11.52 13.82 16.59 19.91 23.89 28.67 34.40 41.28 49.53
FLUJOS DE CAJA PROYECTADOS
(cifras en crdobas)
Aos
Flujos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Resultado del ejercicio 39,386 130,863 300,905 448,645 651,662 949,402 1,150,161 1,391,072 1,680,164 2,027,075
Depreciaciones (no salida de efectivo) 102,020 102,020 102,020 102,020 102,020 77,702 77,702 77,702 77,702 77,702
Amortizaciones (rubros del activo) 86,544 86,544 86,544 86,544 86,544 - - - - -
Flujo de Efectivo Operativo (FEO) = 227,950 319,427 489,469 637,209 840,226 1,027,104 1,227,863 1,468,773 1,757,866 2,104,777
+ Prstamos (- abonos a k) 1,107,372 - 278,699 - 395,940 - 562,500 - 799,126
Inversiones - 1,845,620 - 14,630 - 2,926 - 3,511 - 4,213 - 66,765 - 6,067 - 7,281 - 8,737 - 10,484 - 12,581
Recuperacin del capital de trabajo 75,488
Valor residual del inmueble 2,669,308
Flujo de Caja Neto (FCN) = -738,248 213,320 37,802 90,018 70,496 -25,666 1,021,037 1,220,582 1,460,037 1,747,382 4,836,992

TASA DE CORTE = 36%


VAN 36% = 251,111.85 crdovas VAN positivo
TIR = 42.38% Si debe invertir ya que la TIR es mayor a su tasa de corte (36%)
ESTADOS DE RESULTADOS PROYECTADOS
FCD 90% apalancado
(cifras en crdobas)
Aos
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos
Ventas 664,463 1,151,736 1,488,398 1,786,077 2,143,293 2,571,951 3,086,341 3,703,610 4,444,332 5,333,198

Egresos
Costos variables - 42,435 - 365,348 - 438,418 - 526,101 - 631,321 - 757,586 - 909,103 - 1,090,923 - 1,309,108 - 1,570,930
Gastos de administracin - 140,864 - 169,037 - 202,844 - 243,413 - 292,096 - 350,515 - 420,618 - 504,741 - 605,689 - 726,827
Gastos de venta - 12,000 - 14,400 - 17,280 - 20,736 - 24,883 - 29,860 - 35,832 - 42,998 - 51,598 - 61,917
Gastos financieros (intereses) - 336,503 - 341,161 - 317,142 - 249,512 - 113,225
Depreciaciones (no salida de efectivo) - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 102,020 - 77,702 - 77,702 - 77,702 - 77,702 - 77,702
Amortizaciones (rubros del activo) - 86,544 - 86,544 - 86,544 - 86,544 - 86,544 - - - - -
Utilidad antes de impuestos - 55,902 73,227 324,150 557,751 893,204 1,356,289 1,643,087 1,987,245 2,400,235 2,895,822
Impuesto sobre la renta (30%) - 16,771 21,968 97,245 167,325 267,961 406,887 492,926 596,174 720,070 868,747
Resultado del ejercicio - 39,132 51,259 226,905 390,425 625,243 949,402 1,150,161 1,391,072 1,680,164 2,027,075

Inflacin anual = 20%


Devaluacin anual = 20%
Tipo de cambio (crdobas x USD.) = 8.00 9.60 11.52 13.82 16.59 19.91 23.89 28.67 34.40 41.28 49.53
FLUJOS DE CAJA PROYECTADOS
(cifras en crdobas)
Aos
Flujos 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Resultado del ejercicio - 39,132 51,259 226,905 390,425 625,243 949,402 1,150,161 1,391,072 1,680,164 2,027,075
Depreciaciones (no salida de efectivo) 102,020 102,020 102,020 102,020 102,020 77,702 77,702 77,702 77,702 77,702
Amortizaciones (rubros del activo) 86,544 86,544 86,544 86,544 86,544 - - - - -
Flujo de Efectivo Operativo (FEO) = 149,432 239,823 415,469 578,989 813,807 1,027,104 1,227,863 1,468,773 1,757,866 2,104,777
+ Prstamos (- abonos a k) 1,661,058 - 418,049 - 593,909 - 843,749 - 1,198,690
Inversiones - 1,845,620 - 14,630 - 2,926 - 3,511 - 4,213 - 66,765 - 6,067 - 7,281 - 8,737 - 10,484 - 12,581
Recuperacin del capital de trabajo 75,488
Valor residual del inmueble 2,669,308
Flujo de Caja Neto (FCN) = -184,562 134,802 -181,152 -181,952 -268,973 -451,648 1,021,037 1,220,582 1,460,037 1,747,382 4,836,992

TASA DE CORTE = 36%


VAN 36% = 329,777.55 crdovas VAN positivo
TIR = 50.43% Si debe invertir ya que la TIR es mayor a su tasa de corte (36%)
FINALMENTE
LECCIONES DE LA CLASE:
En los proyectos agrcolas un error comn es no considerar el costo de
adquisicin de la tierra, entre las inversiones.
Fjense que entre los costos fijos, el Sr. Luque no consider el tiempo que l
debe dedicar a administrar la finca. Una alternativa hubiera sido asignarse
un salario, entre los costos fijos.
Para evaluar correctamente un proyecto de inversin deben utilizarse
los flujos de efectivo (no las utilidades contables), descontados a la
tasa de corte. En este caso, la tasa de corte representa la rentabilidad
para el capital propietario en otro proyecto alternativo disponible.
Para tomar en cuenta el efecto de la inflacin y la devaluacin,
simplemente se deben identificar aquellos rubros de costo y de
beneficios que sean afectados por stas variables econmicas para
hacer el ajuste correspondiente.