Secciones

Finanzas Fiscalidad Hipotecas Economa Inversin Emprendedores Hogar Laboral Tecnologa

Cmo reclamar los gastos de

formalizacin de la hipoteca que
te cobr indebidamente el banco
Autor: equipo 02 diciembre 2016, 8:22

121.445 80

Artculo escrito por Carmen Gimnez, abogado titular deG&GAbogados.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declar

abusiva la clusulaen la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos
los gastos, tributos y comisiones derivados del prstamo hipotecario, y cuyo
texto es el siguiente:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos lostributos,

comisiones ygastosocasionados por la preparacin, formalizacin,
subsanacin, tramitacin deescrituras, modificacin -incluyendo divisin,
segregacin o cualquier cambio quesuponga alteracin de la garanta- y
ejecucin de este contrato, y por lospagos yreintegrosderivados del
mismo, as como por laconstitucin, conservacin ycancelacinde su
garanta, siendo igualmente a su cargo las primas y dems
gastoscorrespondientes alseguro de daos, que la parte prestataria se
obliga a tener vigente.

Contina dicha clusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este

ltimo le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total
inscripcin de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, aadiendo los
gastos, tambin a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la
reclamacin judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de
Abogado y Procurador, y ello aunque su intervencin no sea obligatoria.
Dichas cantidades quedarn incluso garantizadas con la propia hipoteca o
garanta real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idntica, se encuentra redactada dicha

clusula en la casi totalidad de los contratos de prstamo hipotecario.

Cmo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al

resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una
clusula en idntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre
redactada de distinta forma?.
Al igual que ocurri con las clusulas suelo, redactadas de diferente manera
por los distintos Bancos o Entidades, estas clusulas de atribucin al
consumidor de todos los gastos derivados de la concertacin y desarrollo del
contrato, sern nulas; pero para ello ser necesario que el prestatario o
deudor realice la oportuna reclamacin ante el Servicio de Atencin al Cliente
del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es as, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base

a la falta de concrecin en el propio contrato de prstamo, de los gastos,
comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genrica.

Cul es la forma de proceder si el contrato contiene una clusula por la

que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos
del prstamo con garanta hipotecaria?
En primer lugar deber de hacerse una reclamacin ante el Servicio de
Atencin al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrat el prstamo
hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya
absorbido a aqul a quien se le pidi el dinero para la constitucin de la
hipoteca (aqu puedes descargarte el modelo de reclamacin de los gastos de
formalizacin de la hipoteca ).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamacin, haya contestado o no el

Servicio de Atencin al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de
haberla, haya sido negativa, se podr proceder a interponer la
correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del
prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.
Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, ser
la nulidad de la clusula por abusiva, y la restitucin de los gastos abonados
como consecuencia de dicho pacto, los que debern de ir perfectamente
documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de
procedimiento que se ha de interponer, ser necesaria la intervencin de
Abogado y Procurador.

Qu gastos, tributos y comisiones s se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitucin de los gastos
correspondientes a la formalizacin de la hipoteca, y no de la compraventa,
sern objeto de reclamacin los siguientes:

1. Facturas de Notara y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo

dice en su sentencia que, en lo que respecta a la formalizacin
deescrituras notariales e inscripcin de las mismas (necesaria para la
constitucin de la garanta real o sea la hipoteca-), tantoel arancel de los
notarios como el de losregistradores de lapropiedad, atribuyen
laobligacin de pago al solicitante del servicio de que se trate o acuyo
favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el intersprincipal en la
documentacin e inscripcin de la escritura de prstamo con
garantahipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues as obtiene un ttulo
ejecutivo, constituye la garanta real, y adquiere la posibilidadde ejecucin
especial.

Al no permitirse una mnima reciprocidad en la distribucin de los gastos

producidos como consecuencia de la intervencin notarial y registral,
haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al
consumidor, por lo que la clusula es abusiva.

2. Impuesto de Actos Jurdicos Documentados. De acuerdo a la Ley que

regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos
Documentados: ser sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o
derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los
documentos notariales o aqullos en cuyo inters se expidan.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos

Jurdicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista.
Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su
cuota fija timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es
precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es
un tributo a incluir en la reclamacin.

Aunque en algn blog he ledo que el Reglamento que desarrolla la Ley del
Impuesto contradice a esta ltima, en el sentido de que es el prestatario el
obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarqua normativa y,
por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado
por Ley, por lo que ser de aplicacin lo que dice esta ltima.

Qu plazo hay para solicitar la nulidad de la clusula y reclamar la

restitucin de las cantidades pagadas?
El plazo, para aqullas hipotecas que se encuentran todava vigentes, es el de
cuatro aos a contar desde el da siguiente a la fecha de la Sentencia del
Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizar el 24 de diciembre de 2019;
y para aqullas que hayan sido totalmente abonadas, se podr proceder a la
reclamacin, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 aos anteriores
al 23 de Diciembre de 2015.

Ver comentarios (80)

Ver ms noticias de:
Hipotecas en Espaa Clasulas abusivas Comisiones bancarias Legislacin
Carmen Gimenez G&G Abogados Gastos hipoteca

Publicidad

Recibe nuestra seleccin de noticias en tu mail

covadonga.miguel@gmail.com

Resumen diario

Resumen semanal

Suscribirse

Lo ms ledo
Las 20 casas de lujo ms deseadas de
Espaa

Dime con qu banco firmaste la hipoteca y

te dir cunto puedes reclamar por la
clusula suelo
Todo lo que tienes que saber sobre las
clusulas suelo y cmo reclamar tu dinero

Las mejores ciudades europeas para

empezar las rebajas
Retroactividad de las clusulas suelo: qu
efectos tiene la sentencia del TJUE y cmo
reclamar

Comprar Alquilar Compartir

Viviendas A Corua

Pon tu anuncio gratis Buscar

Inmobiliario Finanzas
Vivienda Fiscalidad
Oficinas Hipotecas
Locales Inversin
Empresas Economa
Construccin Hogar
Top idealista Laboral
Internacional Tecnologa
Blog idealista Emprendedores

Vacacional Deco
Destinos tursticos Estancias
Alojamientos Consejos
Hoteles con encanto Casas de famosos
Mercado vacacional Casas de ensueo
Rural
Herramientas
Foro
Estadsticas
Archivo de noticias

Especiales de news

idealista/news Copyright 2000-2017

Contacto
Publicidad en /news
Sala de prensa
Informes de precios
Poltica de comentarios
idealista/news Italia
idealista/news Portugal

idealista
Buscar casas y pisos
Hipotecas
idealista/labs
idealista (casas en Italia)
idealista (casas en Portugal)

Sguenos en

Nuestros mejores vdeos y apariciones