FISCALIDAD EN LAS

OPERACIONES INMOBILIARIAS
 Tributacin en la adquisicin, tenencia y transmisin de bienes
inmuebles

Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana

(IIVTNU), plusvala municipal.

Tributacin por el arrendamiento y la tenencia de inmuebles.

Impuesto sobre el Patrimonio.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Aspectos a considerar en relacin a la Ley de medidas de lucha contra

el fraude fiscal.
 Tributacin en la Adquisicin,
Tenencia y Transmisin de Bienes
Inmuebles
 Momento 1 Adquisicin
Periodo 2 Tenencia
Momento 3 Transmisin

(Comprador) (Vendedor)

Adquisicin Transmisin

Tenencia
 Modalidades

Onerosa (compra)
Lucrativa (donacin)
Constitucin o ampliacin de capital en
una sociedad
 Impuestos que afectan

IVA
ITP y AJD
Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones
 Impuestos que afectan

IBI
IVA
Impuesto sobre el Patrimonio
IRPF
 Modalidades

Onerosa (venta)
Lucrativa (donacin)
Disolucin de Sociedades
 Impuestos que afectan

IVA
ITP y AJD
IRPF
Plusvala municipal
 Cuestiones previas

Tanto si el adquirente es una persona

fsica o una sociedad.
Compra o permuta
Vamos a tratar conjuntamente IVA e ITP
y AJD
 Principio fundamental

Para que una operacin de entrega de

bienes inmuebles est sujeta al IVA es
necesario que el transmitente sea un
empresario o profesional. Si la
operacin se realiza por un particular,
no est sujeta al IVA
 Concepto de empresario a efectos
del IVA

Quien realiza actividades empresariales

propiamente dichas de manera
habitual.
Sociedades mercantiles.
Arrendadores de bienes.
Promotores ocasionales para la venta
 Inicio de actividades empresariales

Desde el momento en que se realice la

adquisicin de bienes y servicios con
la intencin, confirmada por elementos
objetivos, de destinarlos al desarrollo
de tales actividades.
 Mecnica del IVA

El empresario repercute al adquirente (sea

empresario o profesional) y cobra el IVA
El empresario que ha repercutido ingresar en el
Tesoro Pblico el IVA cobrado, deducindose el IVA
soportado de adquisiciones de bienes y servicios.
Si el adquirente es empresario podr deducirse el
IVA soportado
Si el adquirente s particular, no puede deducir el IVA
soportado y ser un mayor coste para l.
 Sujecin, NO sujecin y exencin (IVA)

Operaciones llevadas a cabo por

empresario: en principio sujetas al IVA.
Operaciones empresariales expresamente
no sujetas.
Operaciones empresariales exentas
 Operaciones exentas

Transmisiones de terrenos rsticos y otros

no edificables.

Segundas y ulteriores transmisiones de

edificaciones.
 Anlisis de sujecin al IVA (1)

La transmisin se lleva a cabo por un

empresario o profesional en el ejercicio de sus
actividades empresariales o profesionales?

SI: Sujeta en principio al IVA y seguiremos

a la segunda pregunta.
NO: Sujeta al transmisiones
patrimoniales onerosas del ITP y AJD.
 Anlisis de sujecin al IVA (2)

Se trata de la transmisin de un conjunto

autnomo empresarial, dentro del cual estn
integrados los bienes inmuebles?

SI: No sujeta al IVA, pero sujeta a

transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y
AJD.
NO: Sujeta a transmisiones patrimoniales
onerosas del ITP y AJD.
 Anlisis de sujecin al IVA (3)

Se trata de alguna de las operaciones exentas del IVA?

SI: a) Se puede renunciar a la exencin. Inversin del

sujeto pasivo.
b) Considerarlas como exentas (no IVA) y sujetas
a transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD.
NO: Sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas
del ITP y AJD.
 Renuncia a la exencin: requisitos

Adquirente debe ser empresario o profesional.

Adquirente debe poder deducir el IVA soportado (total o
parcialmente).
Adquirente debe declarar lo anterior explcitamente.
La renuncia la hace el transmitente.
El transmitente lo ha de comunicar al adquirente.

NOTA PRACTICA: Todo ello se incluye en la escritura de

compraventa.
 Inversin del sujeto pasivo
Qu es?

Supuestos en que puede aplicarse:

Adquisiciones en procesos concursales.

Adquisiciones exentas, cuando se renuncia a la exencin.
Situaciones hipotecarias:
a.- Adquisiciones en ejecucin de la garanta constituida.
b.- Transmisiones a cambio de la extincin total o parcial
de l adeuda garantizada
c.- Transmisiones con la obligacin de extinguir la deuda
por el adquirente.
 Tipos aplicables en el IVA

Viviendas + 2 plazas de garaje + trasteros: 10 por 100

Viviendas de PO + 2 plazas de garaje + trasteros : 4 por 100

Resto de bienes inmuebles: 21 por 100

 Rgimen de ITP y AJD (1)
Transmisiones onerosas
Operaciones societarias
Actos Jurdicos Documentados:

a.- Documentos notariales.

b.- Documentos mercantiles.
c.- Documentos administrativos

NOTA: Los tipos que se indican en las prximas diapositivas se

refieren a la Comunidad Autnoma de las Illes Balears.
 Rgimen de ITP y AJD (2)

Operaciones no sujetas al IVA (por ser el transmitente un

particular)

Tipo: del 8 por 100 al 11 por 100

 Rgimen de ITP y AJD (3)

Operaciones sujetas al IVA

Tipo: 4 por 100, 10 por 100 o 21 por 100.

Sujeta a AJD-documentos notariales): 1,2 por 100

 Rgimen de ITP y AJD (4)

Operaciones expresamente no sujetas al IVA

Sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas del

ITP y AJD.

Tipos: del 8 por 100 al 11 por 100.

 Rgimen de ITP y AJD (5)
Operaciones exentas del IVA

Renuncia a la exencin:
IVA (inversin sujeto pasivo). Tipos: 10-21 por 100
Sujeta a AJD documentos notariales del ITP y AJD:
2 por 100.
No renuncia a la exencin:

Sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas del

ITP y AJD al tipo del 4 por 100.
 Escala del ITP (6)
Hasta 400,000 8 por 100
De 400,000 a 600,000 9 por 100
De 600,000 a 1,000,000 10 por 100
Ms de 1,000,000 11 por 100

Plazas de garaje a partir de la 3:

Hasta 30,000 8 por 100

De 30,000 en adelante 9 por 100
 Tipos especiales (7)
Inmuebles que hayan de constituir la sede del domicilio
fiscal o un centro de trabajo de sociedades o empresas de
nueva creacin: 3,5 por 100

Inmuebles situados en el mbito territorial del Parque Balear

de Innovacin Tecnolgica: 0,5 por 100.

Transmisiones onerosas de inmuebles sujetas y exentas del

IVA: 4 por 100
 Cuestiones generales
Nos referimos a las donaciones
No estn sujetas al IVA.
Estn sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Estn gravados en la Comunidad Autnoma en que estn
situados los inmuebles.
Quien ha de pagar el Impuesto es el donatario (el que recibe
el bien).
 Reducciones

Si la donacin es en beneficio a favor de los hijos del

donante menores de 36 aos o discapacitados de un
inmueble que vaya a constituir la vivienda habitual del
hijo, se aplicar una reduccin del 57 %: slo pagar
un 3 por 100. Se han de cumplir determinadas
condiciones.
 Tipo aplicable
Para hijos, cnyuge y ascendientes: 7 por 100

Resto: del 7,65 por 100 al 34 por 100, siendo muy

progresiva.

Definicin y Donacin Universal:

Hasta 700,000 1 por 100
De 700,000 a 1,000,000 8 por 100
De 1,000,000 a 2,000,000 11 por 100
De 2,000,000 a 3,000,000 15 por 100
Ms de 3,000,000 20 por 100
 Rgimen

Sujeto a IVA si cumple los requisitos

Exento de ITP y AJD.

 Compatibilidades e incompatibilidades
transmisiones patrimoniales onerosas incompatible con
operaciones societarias. Prima la segunda.
transmisiones patrimoniales onerosas incompatible con
AJD-documentos notariales. Prima la primera.
transmisiones patrimoniales onerosas incompatible con el
IVA. Prima la segunda.
operaciones societarias incompatible con AJD-
documentos notariales. Prima la primera
operaciones societarias compatible con IVA.
AJD-documentos notariales compatible con IVA.
 Concepto

Grava el incremento de valor de los terrenos urbanos

(a efectos del IBI).

Cuando stos se transmiten.

En cuanto a edificaciones se tiene en cuenta slo la

parte de valor del suelo.
 Exencin

La dacin en pago de la vivienda habitual del

deudor hipotecario o garante del mismo para la
cancelacin de las deudas garantizadas con
hipoteca.
 Contribuyente

A ttulo lucrativo: el adquirente del terreno.

A ttulo oneroso: el transmitente del terreno.

 Base imponible
Es el incremento del valor del terreno, calculado de una
manera sui generis.

BI= valor del terreno (IBI) (x) porcentaje anual (x) aos.

Porcentaje anual mximo entre 3 y 3,7 (los fija cada

ayuntamiento)
 Cuota y bonificaciones
INTEGRA: Base imponible (x) tipo de gravamen (los fija cada
ayuntamiento).

BONIFICACIONES: A fijas por los ayuntamientos:

Transmisiones por causa de muerte.
 Disminuciones de valor

Recurso cuando se producen

Tributacin por la tenencia de inmuebles
en personas fsicas:

- Impuesto sobre Bienes inmuebles

- Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas
- Impuesto sobre el Patrimonio
Caractersticas generales del IBI:
Tributo directo

Titularidad municipal

Grava el valor catastral de los bienes inmuebles

Devengo peridico

Hecho imponible: la titularidad de alguno de los siguientes

derechos sobre los bienes inmuebles:
De una concesin administrativa sobre los propios inmuebles o sobre
los servicios pblicos a que se hallen afectos.
De un derecho real de superficie.
De un derecho real de usufructo.
Del derecho de propiedad.
Sujeto pasivo: quien ostente la titularidad del derecho (persona
fsica, jurdica, comunidades de bienes) a fecha 1 de enero
del ao natural.
Puede ser el inquilino sujeto pasivo del IBI por dicho
inmueble?
NO, ya que si bien la LAU permite a los propietarios repercutir
la cuota tributaria sobre el arrendatario, ello no supone la
traslacin de la condicin de sujeto pasivo, el sujeto pasivo
seguir siendo el propietario y ser a ste a quien exija el pago
del impuesto.

Base imponible: Valor catastral del inmueble.

Devengo: el periodo impositivo coincide con el ao natural y el IBI
se devenga el primer da del ao.
Ejemplo: Operacin de venta (15-01-2016), el IBI son 1.250,
quin debe satisfacer el pago del impuesto? El vendedor.
Sin embargo, y dado que el comprador va a ser el titular
propietario casi todo el ao 2016, se sugieren dos alternativas:
a.- Se aumenta el precio de forma proporcional, tomando como
base IBI ao 2015.
b.- Se pacta el prorrateo del IBI, es decir, 15 das los pagar el
vendedor, retenindose del precio pactado la cantidad
correspondiente al IBI de esos 15 das el comprador.
Indicndose en la Escritura que el comprador se compromete al
pago del IBI 2016.
Se considera rentas inmobiliarias imputadas aquellas rentas
que el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser
propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre
bienes inmuebles.

Requisitos:
1.- Inmuebles urbanos no afectos a actividades econmicas
2.- No arrendados.
3.- No constituyan la vivienda habitual del contribuyente.
4.- No se trate de suelo no edificado ni de inmuebles en
construccin
El importe de la renta imputable se calcular de
la siguiente manera:

El 2% del valor catastral del inmueble, con

carcter general
El 1,1% del valor catastral si ste ha sido
revisado de forma colectiva en todo el municipio
en los 10 ltimos ejercicios (novedad 2015).
 ngela quiere analizar su situacin patrimonial y los impuestos que
deber satisfacer en 2016, para lo que acude a su abogado fiscal y
le hace una relacin de los bienes y derechos de los que es titular,
as como el rendimiento por arrendamiento de alguno de ellos:

Inmueble Uso - rendimiento Impuestos afectos

Vivienda en Portixol Vivienda habitual IP, IBI

2 residencia en La Rapita Uso propio IP, IBI, e IRPF (uso propio)
Local en Palma Arrendado IP, IBI, IRPF (Rto Capital Inmob) e IVA (arrendamiento)
Vivienda en Llubi Arrendado IP, IBI, IRPF (Rto Capital Inmob) y TPO (arrendamiento)

A satisfacer por
el propietario A satisfacer por
el arrendatario
Qu grava el Impuesto sobre el Patrimonio (IP)?

Es un tributo que grava la titularidad de bienes y derechos

(inmuebles, acciones, dinero depositado en cuentas
bancarias, ttulos de deuda, fondos de inversin, coches,
joyas, ...), no los ingresos que generan.

El Impuesto sobre Patrimonio es un impuesto cedido por

el Estado a la CCAA que grava el patrimonio neto de las
personas fsicas a 31 de diciembre de cada ao.
1. Exencin por vivienda habitual
Mnimo exento por vivienda habitual 300.000 euros.
Coincide con el mnimo exento en Baleares.

2. Importe mnimo exento

Importe de la reduccin en la base imponible en
concepto de mnimo exento, 700.000 euros. Coincide
con el mnimo exento en Baleares.
 Naturaleza jurdica: directa y personal

Sujeto pasivo: persona fsica titular

Devengo: 31 de diciembre de cada ao

Hecho imponible: Titularidad por el sujeto pasivo del

Patrimonio Neto en el momento del devengo.
+ Bienes y derechos de contenido econmico
- Cargas y gravmenes que disminuyen su valor
- Deudas y obligaciones de las que responde el sujeto pasivo
PATRIMONIO NETO
Normas de valoracin de los Bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se valorarn por el mayor de:

Valor catastral.
Valor comprobado por la Administracin
a efectos de otros tributos.
Precio, contraprestacin o valor de adquisicin.
 Tipo Impositivo en las Islas Baleares:
Base liquidable Resto base liquidable Tipo de
Cuota ntegra ()
desde hasta gravamen (%)
- - 170.472,04 0,28%
170.472,04 477,32 170.465,00 0,41%
340.937,04 1.176,23 340.932,71 0,69%
681.869,75 3.528,67 654.869,76 1,24%
1.336.739,51 11.649,06 1.390.739,49 1,79%
2.727.479,00 36.543,30 2.727.479,00 2,35%
5.454.958,00 100.639,06 5.454.957,99 2,90%
10.909.951,99 258.832,84 En adelante 3,45%
 Siguiendo con el ejemplo anterior
Inmueble Valor de adquisicin Valor catastral Valor comprobado Valor a efectos de IP

Vivienda habitual 550.000,00 160.000,00 - 550.000,00

2 residencia en La Rapita 450.000,00 120.000,00 - 450.000,00
Local en Palma 210.000,00 70.000,00 250.000,00 250.000,00
Vivienda en Llubi 35.000,00 55.000,00 - 55.000,00

IP
Hecho
Base imponible Tributacin
imponible
Vivienda habitual Titularidad 550.000,00
Exencin v.habitual - 300.000,00
2 residencia en La Rapita Titularidad 450.000,00 1.028,91
Local en Palma Titularidad 250.000,00
Vivienda en Llubi Titularidad 55.000,00
TOTAL 1.005.000,00
Mnimo exento: - 700.000,00
BASE IMPONIBLE 305.000,00
 Tributacin por el arrendamiento de
inmuebles en personas fsicas:

A.- Arrendador:
- Impuesto sobre Bienes inmuebles

- Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas

- Impuesto sobre el Patrimonio

B.- Arrendatario:
- Impuesto sobre el Valor Aadido

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Arrendamiento de vivienda
Se encuentra sujeto a TPO. Sujeto pasivo: arrendatario.

Base Imponible: La cantidad total que haya de satisfacerse

por todo el perodo de duracin del contrato. Mnimo 3 aos
(LAU). Cuando no conste duracin: se girar la liquidacin
computndose 6.

Sujeto pasivo: El arrendatario.

Sin embargo, el arrendador se convierte en responsable
subsidiario si hubiere percibido la 1a mensualidad sin exigirle
al arrendatario el abono del impuesto,
Tarifas TPO por el arrendamiento de vivienda:
Ejemplo: Marian formaliza un contrato de arrendamiento
de vivienda el da 1 de enero de 2016, por un periodo de 3
aos. Fija con el arrendador una renta mensual de 2,850
euros. Deber satisfacer Marian algn impuesto?

Operacin sujeta a TPO.

Base imponible : Base : 2.850 x 12 x 3 = 102.600 euros.
Hasta 7.692, 96 -------- 30,77
Resto 94.907,04 -------- 379,6281 ( 0,024040 POR CADA 6,01 )
TOTAL CUOTA 410,39 EUROS
Arrendamiento de local de negocio
Se encuentra sujeto a IVA (21%). Sujeto pasivo:
arrendatario

Base Imponible: importe total de la contraprestacin, renta

ms las cantidades asimiladas a la renta y otras
accesorias a la misma siempre que se repercutan al
arrendatario (gastos de comunidad, IBI, agua, luz...).

OJO! Arrendamiento con opcin de compra: si la compra va sujeta a

IVA, el arrendamiento tambin, y al mismo tipo, y si se eleva a
pblico: AJD
 Los rendimientos procedentes del arrendamiento constituyen
para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

Cuantificacin del
rendimiento:
(+) Ingresos arrendamiento
(-) Gastos
(-) Reducciones

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades

percibidas por el subarrendador se consideran rendimiento
del capital mobiliario.
 nicamente si el arrendamiento se realiza como
actividad econmica las cantidades obtenidas no tienen
la consideracin de rendimientos del capital inmobiliario,
sino de actividades econmicas.

Se entiende que el arrendamiento se realiza como

actividad econmica cuando en el desarrollo de la
actividad exista, al menos, una persona empleada con
contrato laboral y a jornada completa, para el
desempeo de dicha gestin. Importante: Necesariedad
de tener personal.
Son deducibles los gastos que se deriven del arrendamiento de
vivienda:
Intereses y dems gastos de financiacin.

Los gastos de formalizacin del arrendamiento y los de defensa de

carcter jurdico.
Los gastos de conservacin y reparacin (no ampliacin o mejora).

Los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo,

rotura de cristales u otros de naturaleza anloga).
Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua,
gas, telfono).
El importe que se destine a la amortizacin de la vivienda, siempre
que responda a su depreciacin efectiva. 3% sobre el mayor de los
siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor
catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
 Mientras el contrato de arrendamiento est en vigor se
devenga todos los meses el recibo de alquiler,
independientemente de que si se ha cobrado o no (criterio
de devengo, no de caja).
Sin embargo, se permite al arrendador deducir de esos
ingresos aquellos que sean de dudoso cobro -> hayan
transcurrido 6 meses entre el primer recibo impagado y la
finalizacin del ao (es decir, no se podrn incluir los recibos
de Julio a Diciembre).
En caso de que se haya interpuesto una demanda de
desahucio por impago o el arrendatario est en situacin de
concurso, no ser necesario aplicar la regla de los 6 meses,
Una vez que a los ingresos obtenidos por el alquiler se han
descontado los gastos por los que se puede deducir, se
aplican las siguientes reducciones (Art. 23.2 LIRPF):

A.- Los arrendadores podrn practicar una reduccin

del 60% al Rendimiento Neto por el arrendamiento de
vivienda, sin importar la edad de los inquilinos.
B.- Rendimientos con perodo de generacin superior a dos
aos, siempre que se imputen a un nico periodo
impositivo, u obtenidos de forma notoriamente irregular en
el tiempo: Reduccin 30% una vez aplicada la reduccin A
anterior.
Jaime decide el 1 de enero de 2015, arrendar una vivienda, por 1.000
al mes. Para ello ha invertido 500 en pintar la casa. En el contrato se
indica que los gastos de IBI (150 /ao, tasas de basura (25 /ao) y
Comunidad de vecinos (90eur/ao) irn a su cargo, habiendo pagado
ste 350 por la formalizacin del contrato y 50 por el seguro del
hogar.
Renta anual 2015: 12.000,00
Cul ser su rendimiento neto? Gastos deducibles: 1.165,00
podr aplicar alguna reduccin? - Gastos conservacin y reparacin 500,00
- IBI 150,00
- Tasa Basuras 25,00
- Comunidad de vecinos 90,00
- Formalizacin del contrato 350,00
- Seguros 50,00
Rendimiento Neto 10.835,00

Reduccin 60% 6.501,00

Rendimiento neto reducido 3.900,60

Qu ingresos debera considerar Jaime en su
declaracin renta 2016 si a partir del mes de marzo, el
inquilino no paga a Jaime la renta acordada?
- Ingresos (criterio devengo): 12.000 euros
- Clientes dudoso cobro: marzo, abril, mayo y junio (a
fecha 31 diciembre son los nicos recibos que han
pasado de 6 meses): 4.000 euros
Renta anual 2015: 12.000,00
Gastos deducibles (IBI, tasa, seguros..) 1.165,00
Clientes dudoso cobro 4.000,00
Rendimiento Neto 6.835,00

Reduccin 60% 4.101,00

Rendimiento neto reducido 2.460,60

Arrendamiento

Uso del
Impuesto a satisfacer por el Impuesto a satisfacer
Arrendador inmueble:
inquilino por el arrendador
arrendado
Local IVA IRPF (rendimiento)
Persona fsica
Vivienda TPO IBI
Persona Local IVA IS (ingreso)
jurdica Vivienda TPO IBI

Tenencia inmueble

Uso del
Impuesto a satisfacer por el
Propietario inmueble:
titular
propio
Local IRPF (uso propio), IBI, IP
Persona fsica
Vivienda IRPF (uso propio), IBI, IP
Persona Local IBI, IP *
jurdica Vivienda IBI, IP *
* Indirectamente el socio persona fsica si podria pagar por IP, salvo que estuviera exento.
 Se limitan los pagos en efectivo a menos de 2.500 euros
para operaciones entre empresas y/o profesionales
La limitacin ser de 15.000 euros cuando el pagador
sea un particular no residente.
El incumplimiento de la medida supone una infraccin
administrativa tanto para el pagador como el receptor,
con una sancin del 25% del valor del pago
El contribuyente que voluntariamente comunique el
pago en efectivo a la Administracin antes del
transcurso de tres meses ser exonerado de la sancin.