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IRPF
Los rendimientos del capital son las contraprestaciones (ya sean dinerarias o en
especie) que provengan de elementos patrimoniales (ya sean bienes o
derechos) que son propiedad del contribuyente y no se hallen afectos a
actividades econmicas realizadas por ste.
Ejemplo
Aplicando un 2% del valor catastral de esa vivienda. Salvo en los municipios que
hayan revisado el valor catastral con posterioridad al 1-1-1994 en cuyo caso
aplicarn el 1,10%.
Recuerda
Si un inmueble ha estado arrendado 4 meses, y el resto del ao ha estado a
disposicin de sus titulares, siempre y cuando no haya constituido su vivienda
habitual, deber declarar como rendimiento de capital inmobiliario los importes
correspondientes a esos 4 meses, mientras que para los 8 meses restantes
deber calcular las rentas presuntas generada segn lo expuesto en el apartado
anterior por los mencionados 8 meses.
1.3. CALCULAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL: INGRESOS,
Este tipo de Rendimientos se calculan por diferencia entre los ingresos ntegros que
el arrendamiento genera y los gastos deducibles necesarios para ese bien.
Ingresos ntegros
Los ingresos del arrendador estn constituidos por el importe final de todos los
conceptos que recibe el arrendatario, ya sea en metlico o en especie.
Gastos deducibles
Sern deducibles todos los gastos necesarios para la obtencin de los ingresos.
Segn el reglamento del IRPF, son gastos deducibles:
Recuerda
No obstante el importe mximo deducible por la totalidad de los gastos
mencionados (intereses y gastos de reparacin y conservacin) no puede
exceder, para cada bien o derecho, de la cuanta de los rendimientos
ntegros obtenidos. Pero el exceso se podr deducir en los cuatro aos
siguientes.
Los tributos y recargos no estatales, as como las tasas, recargos y
contribuciones estatales (que no tengan carcter sancionador).
Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios
directos, tales como los del administrador de fincas, los de vigilancia, los
gastos de un portero, etc.
Los gastos ocasionados por la preparacin de los contratos de
arrendamiento o subarriendo y los de defensa jurdica.
Los saldos de dudoso cobro. Se producen cuando el arrendatario deja de
pagar el alquiler. As cuando entre la 1 gestin de cobro por el arrendatario
y la fecha de devengo del Impuesto hubieran transcurrido ms de 6 meses y
no se hubiera producido la renovacin del crdito, el mismo es deducible.
El importe de las primas de seguros (seguro de robo, incendio).
Las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, gas, luz).
Las cantidades destinadas a la amortizacin de acuerdo a los siguientes
criterios:
Bienes inmuebles: el 3% sobre el mayor valor entre el coste de
adquisicin y el valor catastral del inmueble, excluido el valor del
suelo.
Bienes muebles cedidos con los inmuebles susceptibles de ser
utilizados por un periodo superior al ao y cedidos conjuntamente
con el inmueble. Se amortizarn de acuerdo con la tabla simplificada
que se expone a continuacin:
Por tanto, una vez que he deducido los gastos de los ingresos obtengo el
Rendimiento Neto.
El Sr. Martnez alquila una casa en la playa por 12.000 anuales. Sus gastos relativos a esta
casa son:
REDUCCIONES
Dicha reduccin ser del 100% cuando el arrendatario tenga una edad
comprendida entre 18 y 35 aos y perciba rendimientos netos de
trabajo o de actividades econmicas en el perodo impositivo superiores
a determinada cuanta (=indicador pblico de renta de efectos
mltiples).
NOVEDAD: desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida: Se reduce la edad del arrendatario de
35 a 30 aos.
Dicha reduccin ser del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida
entre 18 y 30 aos y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades econmicas
en el perodo impositivo superiores al indicador pblico de renta de efectos mltiples.
Ejemplo
Se arrienda un local por un perodo de 4 aos a 40.000/ao,
concertando el pago del mismo el ltimo ao:
Perodo de Generacin: 4 aos.
Perodo de Fraccionamiento: 1 ao.
En este caso los 40.000 que cobrara el arrendador el cuarto ao
tendran una reduccin del 40%, es decir, este contribuyente slo
tendra que imputarse como rendimientos del capital inmobiliario
24.000: 40.000 -40%(40.000) = 24.000 .
Ahora vamos a asegurar que hemos comprendido los conceptos comentados hasta
el momento.
(*) Fjate que el gasto era de 9.300 euros pero slo vamos a poder deducir hasta el
importe de los ingresos. Es decir, 8.000. As es que el resto de esos gastos los
deduciremos en los 4 ejercicios siguientes.
Pues bien una vez determinada la Ganancia patrimonial obtenida segn los
apartados sta puede ser objeto de reduccin por aplicacin de los
correspondientes porcentajes reductores o de abatimiento del rgimen transitorio.
Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:
GyP = GyP total (1.000) x N das desde la adq hasta 19/01/06 (4764)
N de das desde la adquisicin hasta la transmisin (5.840)
Queda, por tanto, no sujeta la parte de las GP obtenidas antes del 20-1-
2.006 cuando hayan transcurrido, respectivamente, ms de 10, 5 y 8
aos desde la fecha de adquisicin hasta el 31-12-1.996.
Ejemplo: suponemos que hemos vendido una vivienda habitual por 250 y la
Ganancia patrimonial por dicha venta ha sido de 75. Pues bien, si yo
reinvierto 250 en la compra de otra VH la GP que he obtenido (75) estar
totalmente exenta. Si en cambio slo he reinvertido 125 en la compra de
otra VH la GP exenta ser slo 375.
DEDUCCIONES ESTATALES
Tambin los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros
anuales podrn aplicar esta deduccin por las cantidades que se depositen en
entidades de crdito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalizacin y
disposicin que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la
primera adquisicin o rehabilitacin de la vivienda habitual.
cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040
euros anuales.
cuando la base imponible est comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros
Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales
que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011
o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construccin de la
misma, tendrn como base mxima de deduccin respecto de dicha vivienda la
establecida 31 de diciembre de 2010, an cuando su base imponible sea igual o
superior a 24.107,20 euros anuales. Igualmente, la base mxima de deduccin ser
la prevista en el prrafo anterior respecto de las obras de rehabilitacin o
ampliacin de la vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades
con anterioridad a 1 de enero de 2011 y las citadas obras estn terminadas antes
de 1 de enero de 2015.
2. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales
que hubieran satisfecho cantidades para la realizacin de obras e instalaciones de
adecuacin de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con
anterioridad a 1 de enero de 2011, tendrn como base mxima de deduccin
respecto de las mismas la establecida en el artculo 68.1.4 de esta Ley en su
redaccin en vigor a 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando las citadas obras o
instalaciones estn concluidas antes de 1 de enero de 2015, an cuando su base
imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
No dan derecho a practicar esta deduccin las cantidades satisfechas a las personas
o entidades que realicen las obras mediante entregas de dinero de curso legal; ni
las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e
instalaciones deportivas y otros elementos anlogos; ni las cantidades satisfechas
por las que el contribuyente practique la deduccin por inversin en vivienda
habitual.
La base de esta deduccin est constituida por las cantidades satisfechas, mediante
tarjeta de crdito o dbito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en
cuentas en entidades de crdito, a las personas o entidades que realicen tales
obras. La base mxima anual de esta deduccin es de:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 33.007,20 euros anuales: 4.000
euros anuales.
Novedad: Para las obras que se realicen desde 7 de Mayo de 2011 hasta el 31 de
diciembre de 2012, se ampla tanto el objeto de la deduccin, pues no se limita solo
a las obras que se realicen en la vivienda habitual (sino en cualquier vivienda),
como el colectivo de potenciales beneficiarios al incrementarse el lmite anual de
base imponible para acceder a la misma (Base imponible < 71.007,20 Euros). Al
mismo tiempo se mejora la propia cuanta de la deduccin elevndose el % (del 10
al 20%) y la base anual mxima de la deduccin:
o 9.015 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000
euros anuales.
Desde 1 de Enero de 2011: se modifican las cuantas anteriores tal como sigue: Los
contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrn
deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el perodo impositivo por el
alquiler de su vivienda habitual. La base mxima de esta deduccin ser de:
cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040
euros anuales.
cuando la base imponible est comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros
anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia
entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.
Con efectos a partir del 1-1-2010 se modifican los porcentajes de deduccin por
inversin en vivienda habitual que pasan a ser los siguientes:
a) Con carcter general, el 6%, excepto para los contribuyentes que cumplan
alguna de las siguientes condiciones, en cuyo caso el porcentaje es del 9%:
c) Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100
de los rendimientos netos del contribuyente.
IVA.- TRIBUTACION OPERACIONES INMOBILIARIAS
La ley del IVA establece que estn sujetas y no exentas del IVA las entregas de
terrenos edificables, as como las primeras entregas de edificaciones, y las entregas
de edificaciones para su rehabilitacin y para su demolicin.
A sensu contrario estn sujetas pero exentas del IVA las entregas de terrenos no
edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
Sin embargo la ley del IVA establece la posibilidad, slo para determinados sujetos
pasivos, de renunciar a la exencin del iva de dichas operaciones inmobiliarias,
siendo ello posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que acte en el
ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la
deduccin total del iva soportado por las adquisiciones de los inmuebles.
Cuando ello se produce y la operacin queda finalmente sujeta a IVA, por haber
renunciado a la exencin, dicho acto queda sometido al gravmen de AJD al 15%.
Por otro lado, cuando no hay renuncia a la exencin del IVA, el acto queda sujeto al
ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a un tipo del 8% en
Catalua.
No edificables . Exentas
Excepciones:
- urbanizados o en curso efectuadas por el urbanizador. No exentas
- con edificaciones en curso o terminadas cuyas entregas no estn exentasNo
exentas
Primera entrega
(Efectuada por el promotor antes de su utilizacin superior a dos aos) .. No
exentas
2. ARRENDAMIENTOS
2.1. DE TERRENOS
2.2 DE EDIFICACIONES
Viviendas ...Exentos
Asimiladas a viviendas No exentos
Subarrendadas ..No exentas
Con opcin de compra cuando la entrega de la vivienda est gravada No
exentos
- que se refieran a viviendas utilizadas por personas fsicas que no acten como
empresarios o profesionales o que se presten a comunidades de propietarios;
- que la construccin o rehabilitacin de la vivienda a la que se refieren las obras
haya concluido al menos dos aos antes del inicio de estas ltimas. Debe
entenderse que se haya usado tambin al menos durante dos aos antes del inicio
de las obras de albailera;
- que la persona que realice las obras no aporte materiales o, si los aporta, que su
coste no exceda del 33% de la base imponible de la operacin (hasta el 14-4-2010,
dicho lmite de coste no poda exceder del 20%).
C. Construccin de viviendas