CESIONES Y OBLIGACIONES URBANSTICAS PARA TRATAMIENTO DE

DESARROLLO Y RENOVACIN URBANA

EN BOGOT

JUAN SEBASTIN PRECIADO PACHN

CD. 70122134

POLTICAS PBLICAS

ADRIANA MARCELA SANCHEZ OSPINA

UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE CIENCIAS DEL HBITAT
ARQUITECTURA
BOGOT
2016
Tabla de contenido

Definiciones ........................................................................................................................................ 3
Tratamientos Urbansticos .............................................................................................................. 3
Tratamiento de desarrollo .............................................................................................................. 3
Tratamiento de renovacin urbana ................................................................................................ 3

Cesiones .............................................................................................................................................. 5
Cesiones tratamiento Desarrollo .................................................................................................... 5
Cesiones tratamiento Renovacin urbana .................................................................................... 12

Obligaciones...................................................................................................................................... 13
Obligaciones tratamiento Desarrollo ............................................................................................ 13
Obligaciones tratamiento Renovacin urbana.............................................................................. 14

Bibliografa ........................................................................................................................................ 15
2
DEFINICIONES:

Tratamientos urbansticos:

Son instrumentos normativos que orientan de manera diferenciada, las

intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el espacio pblico y las
edificaciones segn las caractersticas fsicas y las dinmicas del mbito de
aplicacin, acorde al Modelo de Ordenamiento adoptado en este Plan.1

Tratamiento de desarrollo:

Es aquel que se aplica a zonas del suelo urbano o de expansin, urbanizables no

urbanizados, que deban incorporarse al desarrollo, mediante el adelanto de
procesos de urbanizacin. Para la implementacin de este tratamiento, se
establecen las siguientes modalidades y reas de aplicacin del Tratamiento de
Desarrollo:

- Plan parcial: Donde existen suelos urbanos y de expansin no

desarrollados que requieren un plan parcial previo al proceso de
urbanizacin.
- Normas en reas urbanas: Donde existe suelo urbano no urbanizado,
menor a 10 hectreas.
- Desarrollo Progresivo: Donde se ejecutan proyectos de vivienda de
inters prioritario o social, en cualquiera de las modalidades anteriores. Se 3
permite nicamente que algunas obras finales (cubrimiento asfaltico,
andenes, sardineles) se completen, mediante un proceso concertado con
los promotores, la comunidad y la administracin municipal.2

Tratamiento de renovacin urbana:

Es aquel que busca la transformacin de zonas desarrolladas de la ciudad que

tienen condiciones de subutilizacin de las estructuras fsicas existentes, para
aprovechar al mximo su potencial de desarrollo. Estas zonas se encuentran en
una de las siguientes situaciones: 1) Deterioro ambiental, fsico, o social; conflicto
funcional interno o con el sector inmediato. 2) Potencial estratgico de desarrollo
de conformidad con el modelo de ordenamiento adoptado por este Plan. El
tratamiento de renovacin urbana tendr las siguientes modalidades para las
diferentes reas de aplicacin:

- Redesarrollo: Sectores donde se requiere un reordenamiento para generar

un nuevo espacio urbano, con sustitucin total o parcial de los sistemas
generales, del espacio edificado, e introduccin de nuevos usos con un

1
Definicin tratamientos urbansticos. Obtenida en: revistaescala.com/attachments/554_Tratamientos-
Urbanisticos.pdf.
2
Definicin tratamiento de desarrollo. Obtenida en: revistaescala.com/attachments/554_Tratamientos-
Urbanisticos.pdf.
 aprovechamiento constructivo ms alto, generando el espacio pblico
requerido.
- Reactivacin: Sectores donde se requiere la habilitacin y mejoramiento
parcial del espacio pblico con sustitucin parcial y paulatina del espacio
edificado. Incluye intensificacin en la utilizacin del suelo y de las
condiciones de edificabilidad (ocupacin y construccin).3

3
Definicin tratamiento renovacin urbana. Obtenido del decreto 619 de 2000.
CESIONES

Las cesiones urbansticas son las porciones de suelo que tienen el deber de ceder
los promotores de una actuacin urbanstica con destino a la conformacin del
espacio pblico, los equipamientos y las vas que permiten darle efectivamente
soportes urbanos a un desarrollo inmobiliario. Estas cesiones son uno de los
mecanismos con los que cuentan los municipios para la obtencin de suelos que
se destinan a usos pblicos. Como consecuencia de los procesos de urbanizacin,
los municipios reciben porciones de terrenos que se destinan a la satisfaccin de
necesidades urbanas colectivas: vas, zonas verdes o zonas para equipamientos
colectivos.4

Cesiones tratamiento desarrollo.

Todos los proyectos que generen un proceso de urbanizacin bajo el tratamiento

de desarrollo deben tener en cuenta que, segn el decreto 327 de 2004, con el
objetivo de complementar los sistemas generales, se tienen que plantear reas de
cesin pblica para contemplar la creacin de parques y equipamientos, los cuales
como mnimo al 25% del rea neta urbanizable, las cuales sern distribuidas en un
17% para parques y un 8% para equipamiento comunal pblico. Los usos
dotacionales deben prever el 8% de rea neta urbanizable como cesin obligatoria
y gratuita para el espacio pblico, exceptuando los equipamientos que
correspondan a parques pblicos.
5
Dentro de la normativa vigente para dichas cesiones, el artculo 13 de dicho
decreto menciona los siguientes parmetros:

- Cuando el total de dicha cesin sea menor a 2000 m2, el urbanizador podr
cancelar el equivalente en dinero en el Fondo para el Pago Compensatorio
de Cesiones Pblicas para Parques y Equipamientos, teniendo en cuenta
que se debe ejecutar este pago antes de obtener la licencia de
urbanizacin.

- Los parques de escala regional, metropolitana y zonal, generados dentro

del proceso de desarrollo por urbanizacin, debern contar con un Plan
Director formulado por el urbanizador, el cual contendr, como mnimo, los
aspectos determinados en el artculo 252 del Decreto 190 de 2004 y dems
lineamientos definidos por las autoridades competentes.

- La cesin obtenida de los proyectos dotacionales, sern destinadas para la

construccin de elementos que se conecten con el resto del sistema
estructurante de la ciudad.

4
Las Cesiones Urbansticas Obligatorias en la jurisprudencia colombiana. Lecciones sobre su naturaleza y
alcance.
 - La localizacin de las cesiones destinadas a parques podrn ser destinadas
en reas de reserva ambiental donde se podr contabilizar hasta un 30%
de dicha cesin, y esta a su vez tendr que ser contabilizada por el doble
de cada unidad, es decir si se cede un metro cuadrado (1 m2), en la zona
de reserva se sumaran dos metros cuadrados (2 m2).

- Las reas de cesin destinadas para equipamientos, podr ser objeto de

traslado hasta de un 100% a zonas con dficit de equipamientos, El
traslado se har bajo las condiciones de equivalencia que establece el
artculo 45 del decreto mencionado.5

A su vez, las cesiones correspondientes a parques y equipamientos se deben regir

a las siguientes condiciones:

- Distribucin espacial: El total de cesin exigida para parques en cada

proyecto se distribuir de la siguiente manera: el 50% en un solo globo y el
resto en globos con rea mnima de 1,000 m2. Se entiende por un solo
globo de cesin aquellas reas de cesin que ofrecen continuidad del
espacio pblico y aquellas que estn articuladas espacialmente. Los
proyectos cuya cesin total sea inferior a 2,000 m2, quedan exceptuados de
esta disposicin, caso en el cual el rea de la cesin ser la mnima
admisible y se concentrar en un solo globo.

- Se debe garantizar el acceso a dichas cesiones por medio de una via 6

pblica vehicular que los conecte.

- Dentro de los criterios de localizacin se debe contemplar:

o Conectar los elementos que puedan existir de parte de la estructura

ecolgica principal del sector.

o Ubicarse en espacios cercanos a zonas residenciales.

o Proveer reas contiguas a zonas con dficit de espacio pblico y

equipamientos.

- No se permite ubicar dichas cesiones en predios inundables, zonas de alto

riesgo no mitigable o en predios donde la pendiente sea mayor al 25%.

- Configuracin geomtrica:

5
Articulo 13, Decreto 327 de 2004.
 o Todos los puntos del permetro de la cesin deben proyectarse hacia
el espacio pblico, sin interrupcin por reas privadas.

o Debern cumplir las siguientes proporciones:

Cuando el frente de la cesin sea entre 20 y 50m, su fondo

deber tener como mximo 3 veces el frente y como mnimo
20 m.

Cuando el frente de la cesin sea entre 50m y menor de

100m, su fondo deber tener como mximo 4 veces el frente y
como mnimo la mitad del frente.

Cuando el frente de la cesin sea superior a 100 m se regulan

por las condiciones que establezca el Plan Parcial. Cuando el
proyecto no est sujeto a plan parcial, aplicarn las
condiciones establecidas en el punto anterior.

Las cesiones para vas-parque debern contar con un ancho

mnimo de 15m.

o Las cesiones dispuestas como parte de Vas-Parque debern 7

contar con un ancho mnimo de15 metros.

- Licencias para la intervencin del espacio pblico: Las

intervenciones en espacio pblico, que hagan parte del proceso de
urbanizacin, se entienden autorizadas con el otorgamiento de la
correspondiente licencia de urbanismo.6

Seguido s estas condiciones, se establecen los diferentes usos que se pueden

otorgar a dichas cesiones, estos se determinan por el rea que corresponda a
dicha cesin y se disponen de la siguiente manera:

- Mayores de 0,5 y hasta 0,8 hectreas Escala Vecinal.

o Educativo: Colegio.

o Cultural: Saln comunal.

6
Articulo 14, Decreto 327 de 2004.
 o Centros de Atencin Inmediata (CAI)

o Bienestar Social: Sala cunas, jardines infantiles, guarderas, casas

vecinales y Hogares de Bienestar hasta de 20 nios.

o Centros locales de atencin a la familia, la mujer, la infancia, la 3

edad, la juventud y otros grupos vulnerables.

- Mayores de 0,2 y hasta 0,5 hectreas Escala Vecinal.

o Cultural: Saln comunal.

o Bienestar Social: Sala cunas, jardines infantiles, guarderas, casas

vecinales y Hogares de Bienestar hasta de 20 nios.

- Inferiores a 0,2 hectreas

o Parques.7

Desde las condiciones de ocupacin, edificabilidad y volumetra para

equipamientos, se contara con un ndice de ocupacin mximo de 0.5 y un ndice
de construccin mximo de 1.4, calculados sobre el rea til de la cesin; el resto 8
de la normativa para la edificabilidad se ver regida por la normativa establecida
en el artculo 29 del mismo decreto.8

Para la malla vial, se deben tener en cuenta las siguientes previsiones:

- El suelo requerido para la construccin de la malla vial, va arterial,

contemplado en el decreto distrital 190 de 2004.

- Las reas de cesin obligatorias y gratuitas de la malla vial local, basado en

el artculo 169 del decreto 190 de 2004.

- Las reas de cesin obligatorias y gratuitas correspondientes a las

infraestructuras de servicios pblicos.

- Las franjas de control ambiental sobre las vas de la malla vial

arterial y complementaria V-0, V-1, V-2, V-3 y V-3E, con un ancho
mnimo de 10 metros a cada lado de la va.9

7
Articulo 15, Decreto 327 de 2004.
8
Articulo 16, Decreto 327 de 2004.
9
Articulo 17, Decreto 327 de 2004.
La malla vial se regir por las siguientes condiciones:

- Los perfiles estn determinados en el anexo 3 del decreto 190 de 2004. El

ancho de las vas se definir de acuerdo al uso predominante en el sector
ya sea industrial, institucional, comercial o residencial, de conformidad con
los anchos mnimos establecidos en el artculo 177 del Decreto 190 de
2004. Por lo menos una de las vas que rodean las supermanzanas que se
proyectan, deber tener un ancho mnimo 16.00 metros (V-6) en reas
residenciales y de 18.00 metros (V-5) en reas industriales, institucionales o
comerciales y para el acceso a barrios.

- Se deber dar continuidad a la malla local vial propuesta o construida en el

sector.

- Se debe garantizar que los radios de giro sean los adecuados y posean las
caractersticas de visibilidad y disposicin de la correcta forma para su buen
funcionamiento.

- La pendiente permitida en vas vehiculares deber ser del 10% en tramos

no mayores a 200 metros.

- El diseo y trazado de vas locales sealadas en los planos topogrficos e

incluidos en la cartografa oficial, solamente podrn ser modificados en el
marco de planes parciales o en proyectos urbansticos que no requieran de 9
plan parcial.

- Cuando un proyecto solamente cuente con posibilidad de acceso desde

una va de la malla vial arterial sin construir, el urbanizador deber construir
una va con un ancho mnimo equivalente a una va V-6, la cual har parte
de la seccin transversal definitiva.

La malla local peatonal se regir por las siguientes condiciones:

- La longitud tiene que corresponder al tramo vial generado entre dos vas
vehiculares, o entre una va vehicular y una peatonal, o entre una va
vehicular y una zona verde que contenga un sendero peatonal.

- El ancho se determina de la siguiente manera:

o Longitud menor de 90m: Ancho mnimo 8.0m.

o Longitud entre 90m y 120m: Ancho mnimo 9.0m.

o Longitud mayor de 120m: Ancho mnimo 15m.

 - Toda va peatonal debe proyectarse con un ancho completo dentro del
predio proponente, salvo en aquellos casos en los cuales se requiera
completar el ancho necesario de una va peatonal ya existente.

- Se podrn plantear como mximo tres vas peatonales consecutivas en

sentido paralelo; en los casos donde la pendiente del terreno sea superior
al 10% y no sea posible plantear una va vehicular el DAPD podr aprobar
propuestas alternativas al presente literal.

- Sin perjuicio de la posibilidad de realizar empates contra culatas o

aislamientos de predios vecinos, cuando se planteen vas peatonales a lo
largo de un lindero de un predio, estas debern ser localizadas, en su
totalidad, dentro del predio proponente.

- Los senderos tendrn un ancho mnimo de tres (3.00) metros y se

permitirn nicamente para acceder peatonalmente a lotes ubicados en un
solo costado del sendero, siempre que en el otro costado exista o se
plantee una zona verde de cesin para parques o reas de control
ambiental.10

10

10
Articulo 18, Decreto 327 de 2004.
Cesiones tratamiento renovacin urbana.

Modalidad Reactivacin.

La ubicacin, inclinacin, traza, configuracin geomtrica y las variables de los

terrenos englobados debe responder a una perspectiva de mejoramiento y
continuidad del espacio pblico existente en la zona.

Bajo estos parmetros, las cesiones se van a manejar de la siguiente manera:

- reas de cesin para parques y espacios peatonales.

o Los globos destinados para parques pblicos debern estar

delimitados por vas pblicas vehiculares, peatonales o peatonales
con trnsito vehicular restringido.

o El rea a ceder para espacios peatonales podr destinarse a la

conformacin de plazoletas, vas peatonales, alamedas, reas de
control ambiental o sobre-anchos de andn.

o La configuracin geomtrica de los globos de terreno cedidos para

parques se debe definir de manera que al interior sea posible
inscribir una circunferencia cuya rea sea un tercio (1/3), como
mnimo, del rea total del respectivo globo de terreno. Ejemplo de 11
ello es que si tenemos un rea de cesin de 2100 m 2 tenemos que
localizar una circunferencia que como mnimo tenga 700 m2.

- reas de cesin para equipamiento comunal pblico.

o Las reas de cesin para equipamiento publico debe tener como

mnimo 300 m2 de rea y 15 m de frente, y tener acceso
independiente mnimo de una va vehicular con conexin a malla
intermedia o arterial.

o En estas reas aplican las normas sobre volumetras, aislamientos y

edificabilidad definidas en el sector correspondiente. El tipo de uso
dotacional es el que defina la SDP segn el rea de actividad del
POT en la que se ubique.

- reas de cesin para vas de la malla intermedia y local.

o En concordancia con lo perfiles viales definidos en el Plan de

Ordenamiento Territorial, se deben prever los radios de giro
establecidos en el Anexo No. 2 "Radios de Giro" del presente
Decreto. En predios esquineros sin antejardn el paramento del
 primer piso debe definirse descontando el rea requerida para el
radio de giro correspondiente.

o El rea a ceder para vas de la malla vial local se definir de acuerdo

con los requerimientos del proyecto, independientemente de lo
sealado en los planos urbansticos, de legalizacin o, en su defecto,
en los planos topogrficos correspondientes.

o Las vas vehiculares propuestas no pueden tener una pendiente

mayor al 12% en tramos no mayores a 200 metros.

o Cuando un proyecto solamente cuente con posibilidad de acceso

desde una va de la malla vial arterial sin construir, el urbanizador
deber construir una va con un ancho mnimo equivalente a una va
V-6, la cual har parte de la seccin transversal definitiva.11

Modalidad Redesarrollo.

Mediante el Decreto de adopcin del Plan Parcial se puede autorizar el cambio de

destinacin de los bienes de uso pblico, en los trminos establecidos en Plan de
Ordenamiento Territorial. Cuando ello sea procedente, al inicio del proceso de
formulacin del Plan Parcial, el interesado deber solicitar la verificacin de la
documentacin disponible, producto del estudio de ttulos, ante el Departamento
Administrativo de la Defensora del Espacio Pblico - DADEP Y la entidad que 12
tenga a cargo el rea o zona objeto de redefinicin, para que realicen las
gestiones administrativas e interadministrativas requeridas, y se hagan parte,
conjuntamente con los actores privados, de las licencias de urbanizacin para las
Unidades de Actuacin Urbanstica o de Gestin del Plan Parcial a que haya
lugar.12

11
Articulo 21, Decreto 564 de 2014.
12
Articulo 39, Decreto 564 de 2014.
OBLIGACIONES

Obligaciones tratamiento desarrollo

Los urbanizadores, mediante el proceso de desarrollo tanto en sectores de

intervencin en suelo de expansin, como en terrenos en sectores urbanos no
urbanizados deben cumplir con las siguientes obligaciones:

- Se deben generar cesiones para parques, equipamientos comunales

pblicos, a su vez de debe realizar control ambiental y planteamiento de
vas locales. efectuar la entrega y su respectiva escrituracin. Todo esto
basado en la Ley 388 de 1997.

- Se debe dotar las zonas para parque pblicos, bajo las condiciones que
predispone el Instituto Distrital de Recreacin y Deporte IDRD.

- Se debe plantear un plan director sobre el cual se ejecuten los parque de

escala regional, metropolitana y local.

- Se debe proponer quien manejar y administrar las cesiones concedidas a

espacio pblico.

- Se debern ejecutar vas y andenes de uso pblico para los sectores

intervenidos, tal y como lo dicta el decreto 1003 de 2000. 13

- Es obligacin del urbanizador establecer las redes de servicios pblicos

para sus proyectos tales como alcantarillado, acueducto, gas y energa
elctrica.

- Es una obligacin del urbanizador el hecho de garantizar la salubridad y

seguridad del proyecto en relacin a las personas.

- Se debe tener en cuenta que las cuestiones de planimetra del proyecto

tienen que estar al da ante los cambios que se puedan presentar y siempre
estar disponibles en el lugar.

- Se tiene que garantizar un carcter accesible e inclusivo en el diseo

urbano propuesto, elocuente a las actividades que all se realicen.

- Se debe hacer uso de las herramientas para la mitigacin de riesgos de ser

necesario.

- Solicitar las plizas y seguros para el sano desarrollo del proyecto.

- Es obligacin del urbanizador dar cumplimiento a tiempos los establecidos

para el desarrollo del proyecto.
 - Segn el artculo 41 del decreto 190 de 2004. Se deben incluir y hace parte
de las obligaciones las licencias de urbanismo donde conste el reparto de
cargas, las obligaciones de construccin de las obras derivadas del reparto
de cargas.13

Obligaciones tratamiento renovacin urbana

El reparto equitativo de cargas y beneficios se hace por medio de un mecanismo

de gestin y financiacin que tiene como propsito generar el equilibrio entre los
beneficios que se otorgan por las condiciones fsicas de edificabilidad contenidas
en el plan parcial y las cargas derivadas de las necesidades de soportes urbanos
relacionados con espacio pblico, infraestructura vial, equipamientos y servicios
pblicos, en el marco del plan parcial.

Segn el artculo 29 el cual enfatiza en las obligaciones que corresponden a las

cesiones del suelo en m2 donde son las mnimas y pueden incrementarse en
funcin de las particularidades del plan parcial.

Pargrafo. Los proyectos asociativos que se desarrollen en el marco de un plan

parcial pueden reducir el porcentaje mnimo de destinacin de suelo para VIP en
un 40%.

Artculo 30. Cumplimiento de las obligaciones urbansticas en el marco de los 14

planes parciales.

En caso de que el rea derivada de la obligacin sea menor a 2.000 m2, esta
obligacin podr ser trasladada total o parcialmente a zonas objeto de tratamiento
de mejoramiento integral.

Reduccin de las obligaciones Urbansticas.

- Cuando se supera el rea construida para el cumplimiento de la destinacin

del porcentaje de suelo en VIP, el 70% del rea construida adicional
destinada a VIP no se contar dentro del ndice de construccin para la
aplicacin del factor de obligacin.

- Los proyectos que intervengan e integren Bienes de Inters Cultural de

orden distrital o nacional estn exentos de cumplir con el equipamiento
comunal privado exigido.

- Los proyectos asociativos pueden reducir las obligaciones urbansticas

establecidas en el presente decreto, en un 20%.14

13
Articulo 49, Decreto 327 de 2004.
14
Articulos 29 y 30, Decreto 562 de 2014.
 BIBLIOGRAFA

- Garzn, L. (2004, 10). Decreto 327 de 2004. Alcalda de Bogot. Obtenido

11, 2016, de http://www.alcaldiabogota.gov.co/

- Petro, G. (2014, 12). Decreto 562 de 2014. Alcaldia de Bogot. Obtenido

11, 2016, de http://www.alcaldiabogota.gov.co/

- Escala, R. (2010, 01). Tratamientos Urbanisticos. Revista Escala. Obtenido

11, 2016, de http://www.revistaescala.com/

- Universidad Nacional, (2011, 06). Debates de Gobierno Urbano. Instituto

de Estudios Urbanos. Obtenido 11, 2016, de
http://www.institutodeestudiosurbanos.info/

15