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lES mini-GUIDES DE PLANte coproprit

Audit nergtique obligatoire en Coproprit

Comment obtenir
un audit efficace ?

Par Plante Coproprit

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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
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SOMMAIRE

INTRODUCTION___________________________________________________ 4
Pourquoi les audits nergtiques sont-ils si souvent dcevants ?
Le problme est prcisment de savoir pourquoi les audits sont si souvent dcevants et
par l inefficaces

Chapitre 1 : Rappel de la rglementation__________________________ 6


Les textes applicables : un dcret du 27 janvier 2012 et un arrt du 28 fvrier 2013
Quelles sont les coproprits concernes par les audits nergtiques obligatoires ?
Comment les audits doivent-ils tre faits en cas de pluralit de btiments ?
Cas dune coproprit comprenant plusieurs btiments dont un avec chauffage individuel
Un audit, cest quoi et a sert quoi ?
Ce guide a t rdig par les personnes suivantes,
tous membres de Plante Coproprit
Chapitre 2 : Que doit contenir laudit nergtique ?________________ 9
La prparation de laudit ou le recueil des donnes et documents indispensables
Le droulement et les oprations danalyse de laudit
Julien ALLIX - ARC Chapitre 3 : Un danger...________________________________________ 34
Estelle BARON - ARC Audits low-cost donnant lieu des accords globaux
Olivier BRANE - Avocat Honoraire Audits qui ouvrent la porte aux fournisseurs dnergie ou leurs filiales
Renaud DHONT - ARC
Autre cas
Xavier FAURE - DEVEKO
Des audits financs en sous-main par les CEE (Certificats dconomies dnergie)
Luc FLYE SAINTE MARIE - Bureau dtudes Eneos
Florent LOUSSOUARN - Pouget Consultant Chapitre 4 : comment obtenir des audits efficaces ?_______________ 36
Camille MOREL - Habitat et dveloppement Prsentation de la dmarche et de la mthode
Alain PAPADOPOULOS - Universimmo Le Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.)
Jean-Loup TAEB - Prsident de Plante Coproprit
Annexe 1 : le rle du conseil syndical dans laudit________________ 42
Premire disposition
Deuxime disposition
Troisime disposition

Annexe 2 : glossaire___________________________________________ 44
ANNEXE 3 : larrt du 28 fvrier 2013____________________________ 46
ANNEXE 4 : le dcret du 17 Janvier 2012___________________________ 50
TITRE Ier : PRLIMINAIRES
TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS
TITRE III : SYNTHSE DES DONNES RECUEILLIES
TITRE IV : MODLISATION DU BTIMENT
TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX
TITRE VI : RAPPORT SYNTHTIQUE
TITRE VII : COMPTENCES DE LAUDITEUR

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INTRODUCTION

Pourquoi les audits nergtiques sont-ils Le problme est prcisment de savoir pourquoi les audits
si souvent dcevants ? sont si souvent dcevants et par l inefficaces
Depuis 1er janvier 2012, les coproprits de 50 lots et plus (lots annexes inclus), Selon nous, pour au moins six sries de raisons :
quipes dun chauffage collectif sont dans lobligation de faire raliser un audit
nergtique dici fin dcembre 2016. 1. ces audits se rsument frquemment des calculs thoriques compliqus et
incomplets (ainsi les aspects lis la ventilation sont-ils mal pris en compte)
noter que le nombre de lots (50) concerne aussi bien les lots principaux (loge- ; dautre part ils ngligent galement les problmes vcus par les occupants
ments et commerces) que les lots dits annexes (caves, parkings), y compris les lots (surchauffe, sous-chauffe, moisissures, etc.) ainsi que les problmes lis la
non raccords au chauffage collectif. gestion du chauffage, assure de faon insuffisamment rigoureuse sans que les
audits nen disent mot ;
Par exemple une coproprit de 16 logements, 2 commerces et avec 16 parkings et
16 caves, soit en tout 50 lots, est concerne par cette obligation. 2. en second lieu ces audits se contentent galement trop souvent de prconiser
des solutions la fois basiques (changement de chaudire, changement de
fentres, isolation des parois, etc.) et grossires (conomies calcules avec
Pourquoi un audit nergtique obligatoire ? beaucoup dapproximation) ;
3. les prconisations faites sont elles mmes frquemment dconnectes des
Lide des pouvoirs publics est quen obligeant les copropritaires faire procder besoins rels en gros travaux des coproprits ainsi que de ltat du bti, les
des audits nergtiques, ces derniers parviendront des prconisations adaptes thermiciens ntant pas des techniciens du btiment et sassociant rarement
chaque immeuble en matire de travaux dconomies dnergie, ce qui permettra des architectes ;
dclairer les copropritaires et - ensuite les inciter voter ces travaux.
4. les mtrs sont-l aussi trop frquemment approximatifs ce qui induit des
Les audits nergtiques sont ainsi censs tre des dclencheurs . conclusions errones ;
En fait ce nest pas si simple et seuls des audits respectant certaines rgles pourront 5. par ailleurs les prconisations de ces audits ne tiennent aucunement compte
dclencher un processus permettant daboutir des travaux. des problmes de financement par les copropritaires ;

Cest pour prciser ces rgles et sassurer que les audits nergtiques obligatoires 6. dernire raison mais qui est la plus importante aussi : ces au-
qui vont tre raliss dans toutes les coproprits seront efficaces (dclencheurs) dits raliss par des thermiciens trs comptents se font presque
que nous avons dcid de raliser ce petit guide lusage des copropritaires, des toujours SANS participation active du conseil syndical et sans re-
syndics, mais aussi de tous ceux qui aident les coproprits et les copropritaires : lation suffisante avec les copropritaires et occupants. Ceci est compr-
EIE, ALEC, collectivits territoriales et les bureaux dtudes eux-mmes. hensible, car cette relation prend du temps et que ce temps cote cher.
Dans ce petit guide, nous allons essayer de montrer comment il faut faire pour
Ce guide a t ralis grce aux retours dexpriences des personnes, associations viter ces cueils et donc ce quil faut faire et ne pas faire.
ou oprateurs qui conseillent et accompagnent les coproprits ralisant des audits
nergtiques. Ces audits, pourtant conformes au cahier des charges de lADEME Nous verrons :
(version 2009) et aux prescriptions du dcret du 27 janvier 2012 (relatif aux audits -- ce que doit comporter un audit pour tre un bon audit et donc tre efficace ;
nergtiques pour les coproprits de 50 lots ou plus quipes dun chauffage col- -- les comptences diverses qui doivent tre celles du bureau dtudes et quon
lectif) savrent souvent dcevants. doit exiger de lui ;
-- enfin le rle qui doit tre celui du conseil syndical avant, pendant et la fin de
laudit.
Nous vous invitons dailleurs en ce qui concerne ce dernier point lire trs attentive-
ment lannexe 1 qui prcise les droits nouveaux du conseil syndical en ce domaine.
Bonne lecture.

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Chapitre 1 : Rappel de la rglementation

vous avez un petit glossaire en annexe que vous avez peut-tre III. Comment les audits doivent-ils tre faits en cas de plura-
lit de btiments ?
intrt lire demble pour mieux
Larrt rpond la question suivante : Comment procder lorsquune coproprit
comprendre certains passages de ce guide. usage principal dhabitation de 50 lots et plus est constitue par plusieurs bti-
ments ?
I. Les textes applicables : un dcret du 27 janvier 2012 et un La rponse est la suivante : il faut faire un audit spcifique par btiment, mme si
arrt du 28 fvrier 2013 chaque btiment fait - lui seul - moins de 50 lots annexes ou principaux.
Cest la loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, qui a instaur dans son article 1 Cela peut surprendre, mais sexplique ainsi : lorsquil y a plusieurs btiments, cha-
lobligation - pour toutes les coproprits de plus de 49 lots disposant dun chauf- cun a souvent des caractristiques propres (orientation ; nombre dtages, environ-
fage collectif - de faire procder un audit nergtique dont le contenu est prcis nement, etc.).
par le dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 et larrt du 28 fvrier 2013 relatif au Ds lors il est ncessaire - si lon veut tre rigoureux - de procder un audit par
contenu et aux modalits de ralisation dun audit nergtique. btiment.

Ces dispositions lgales ont t introduites en noter :


France par les obligations rglementaires europennes si les btiments sont accols et que lon peut faire un seul audit
provenant des Directives nergie. pour tous les btiments, ce sera possible, mais cest le bureau
dtudes qui dcidera...
Rappelons que les coproprits avec chauffage collectif de moins de 49 lots sont
astreintes, de leur ct, faire procder un simple Diagnostic de Performance Naturellement si les btiments sont identiques et construits la mme anne, le
nergtique (D.P.E.) tel que le stipule le dcret du 3 dcembre 2012. conseil syndical devra exiger que le syndic signe un seul march avec le bureau
dtudes et demander ce que laudit donne - si besoin - des rsultats par btiment.
II. Quelles sont les coproprits concernes par les audits
IV. Cas dune coproprit comprenant plusieurs btiments
nergtiques obligatoires ?
dont un avec chauffage individuel
Les audits sont obligatoires dans le cas des coproprits qui ont les trois ca-
ractristiques suivantes simultanes : ATTENTION : si une coproprit de plus de 49 lots comprend plusieurs btiments
dont deux sur trois seulement ont le chauffage collectif, laudit doit-il port sur les
1. il faut quelles aient plus de 49 lots (principaux ou annexes) ; on doit compter trois btiments ou sur deux ?
TOUS les lots inscrits sur le rglement de coproprit quils soient raccords ou
non au chauffage (mme les caves, les parkings, les commerces, etc.) ; REPONSE : seulement sur les deux btiments avec chauffage collectif ; cela rsulte
de larticle R.134-14 du Code de la construction et de lhabitation qui dispose que
2. il faut quelles soient usage principal dhabitation cest--dire (comme le pr- sont concerns par laudit seulement les btiments quips dune installation col-
cise larrt) que la surface des lots usage dhabitation (logements ET annexes lective.
rattaches ces logements) doit reprsenter plus de la moiti de la surface hors
Par ailleurs, si les deux btiments eux deux font moins de 50 lots, laudit simpose-
uvre nette totale ;
ra sur ces deux btiments puisque la coproprit fait - elle - plus de 49 lots.
3. enfin il faut quelles disposent dune installation collective de chauffage (ou de
climatisation) ; larrt prcise - curieusement - quune coproprit est dite dis- V. Un audit, cest quoi et a sert quoi ?
poser dune installation collective lorsque cette installation dessert plus de 90 %
des lots usage dhabitation (donc si 85 % des lots usage dhabitation sont Le dcret dispose que laudit doit faire merger des propositions dconomies
desservis ce nest PAS une installation dite collective...). dnergie concernant :
-- les quipements de chauffage, de production deau chaude,
de ventilation et dclairage ;
-- lenveloppe du ou des btiments : faades, fentres, toiture, etc.,.

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Chapitre 2 : Que doit contenir laudit nergtique ?
Pour cela les thermiciens doivent dabord bien tudier la situation sur place, y com- La thorie, la ralit, nos conseils...
pris procder des mesures de rendement des installations, comme on le verra.
Ils doivent par ailleurs recueillir un maximum de donnes pour pouvoir raliser une partir du dcret du 27 janvier 2012 et de larrt du 28 fvrier 2013 voyons donc
simulation thermique des consommations actuelles de la coproprit. Cest--dire pour chaque point de laudit ce quil faut faire, mais aussi quels sont les retours
quils vont tablir une modlisation du ou des btiments grce un logiciel pour dexpriences des adhrents de Plante Coproprit et quels sont les conseils et
dterminer combien de quantit dnergie (ou de kWh) schappe par la toiture, les enseignements qui en dcoulent.
fentres, les faades, etc., et ainsi pouvoir chiffrer les conomies dnergie poten-
tielles en cas de travaux damlioration thermique. I. La prparation de laudit ou le recueil des donnes et docu-
Nous dtaillons au chapitre 2, point II, 7 ce quest une simulation thermique. ments indispensables

Selon le dcret, les propositions damliorations thermiques doivent tre hi- Un conseil : ne sautez surtout pas ce point I. Il est le socle sur
rarchises et prsentes en prenant en compte les paramtres suivants : lequel reposera laudit et sa solidit est essentiellement fonction du
-- ltat du bti et des quipements ; travail du conseil syndical comme nous allons le voir.
-- la gestion actuelle des installations de chauffage ;
-- les attentes des occupants ; Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-16.] (...)
-- la situation financire des copropritaires ; Le syndic de coproprit fournit la personne qui ralise laudit :
-- lestimation du cot des travaux prconiss ;
-- leur efficacit nergtique ; -- La quantit annuelle dnergie consomme pour la coproprit par linstalla-
-- lestimation des aides mobilisables (aides individuelles comme aides collec- tion collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas chant, la
tives). production deau chaude sanitaire.
-- Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de
Enfin le dcret prcise les modalits participatives et pdagogiques mettre chauffage, de refroidissement ou de production deau chaude sanitaire, et
en uvre, savoir minima : leur mode de gestion.
-- une enqute auprs des occupants et bailleurs ; -- Les contrats dexploitation, de maintenance, dentretien et dapprovisionne-
-- une prsentation du rapport au conseil syndical ; ment en nergie.
-- une synthse devant tre communique lensemble des copropritaires. -- Le dernier rapport de contrle priodique de la ou des chaudires.
II. - Le syndic fournit galement la personne en charge de la ralisation de
Ainsi, les comptences pour raliser un audit sont-elles nombreuses et laudit nergtique, tout autre document en sa possession ncessaire son
concernent : tablissement. La liste de ces documents est dfinie par arrt (...)
-- a connaissance des btiments anciens et de leurs vtusts ; NB : il sagit de larrt du 28 fvrier 2013 (ci-dessous)
-- des connaissances pousses en thermique du btiment ;
-- des connaissances et une exprience dans la gestion des quipements Ce que dit larrt [Article 5]
(chaufferie, ventilation, clairage) ; Le syndic fournit la personne qui ralise laudit :
-- une matrise des outils de communication adapts aux copropritaires ; -- les consommations dnergie des parties communes [Note de lARC : donc
-- et enfin des connaissances pousses et mises jour concernant le finance- les factures dlectricit galement] ;
ment des travaux en coproprit. -- le carnet dentretien prvu larticle 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Au chapitre suivant nous reprenons point par point les obligations issues du dcret -- le contrat dexploitation et de maintenance de linstallation collective ;
du 27 janvier 2012 et de larrt du 28 fvrier 2013 sur les audits nergtiques et -- les coefficients de rpartition des charges de chauffage, de refroidissement
donnons les cls et conseils permettant dobtenir un audit efficace. et, le cas chant, de production deau chaude sanitaire appliqus aux lots ;
-- le procs-verbal de la dernire assemble gnrale des copropritaires,
-- les factures des travaux raliss, les devis des travaux ventuellement
envisags,
-- les plans de la coproprit ;
-- le diagnostic de performance nergtique ventuellement ralis sur le btiment .

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Tout autre document ou tude informelle permettant dapprcier la qualit ner pour en conserver un exemplaire...). Elle ncessite donc un conseil
thermique de la coproprit est galement fourni . syndical bien organis et un syndic ractif. Notez que ce travail partenarial
Le dcret et larrt visent donc un travail de prparation trs important, qui pourra donner loccasion au conseil syndical de compiler les consomma-
nest pas du ressort du bureau dtudes, mais bien de la coproprit donc du tions dnergie issues des factures sur un tableur et connatre le niveau de
syndic et - comme on le verra - du conseil syndical. consommations sur quelques annes. Concernant les plans de la copropri-
t, si le syndic nen a pas, il est possible daller les chercher aux services
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) municipaux (services techniques pour les permis de construire) et dparte-
Les BET ne perdent pas de temps aller chercher ces documents. Dune mentaux (services des hypothques).
part ils ny sont pas contraints, et dautre part, ils sont rarement trs deman-
deurs : il est plus simple et plus rapide de rentrer des estimations dans un Un outil indispensable : le guide du B.I.C.
logiciel thermique que daller chercher dans diffrents documents des infor- Ce travail qui doit tre fait soigneusement est expliqu et dtaill dans le guide
mations prcises et spcifiques . du Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.) que lassociation Plante Coproprit
a mis en place pour aider les copropritaires runir tous les documents et
Analyse et points de vigilance toutes les informations ncessaires avant le lancement de laudit.
Voil pourquoi, les adhrents de Plante Coproprit pensent que les Il faut savoir que ce travail est long et fastidieux, mais trs intressant !
coproprits doivent assurer ce travail de recueil puisquil permettra dadapter
laudit la situation concrte de chaque coproprit. Avec des informations Avec des documents exhaustifs, le bureau dtudes pourra :
exhaustives, le bureau dtudes pourra faire du sur-mesure . -- Comprendre les relations entre vos consommations relles, votre contrat
Il sagit donc dtre en capacit de fournir un grand nombre de docu- dexploitation, et le rendement de vos chaudires (ce quil pourra aussi affi-
ments sur plusieurs annes dexercice (au moins 3), pas toujours faciles ner lors de la visite de vos installations).
se procurer ; en effet : -- Reprer des surcots au niveau de la fourniture dnergie (par exemple des
-- les factures dnergie sont parfois fondes sur des estimations, fournisseurs trop chers).
-- les plans sont souvent introuvables, -- Reprer dans les contrats dentretien des anomalies pouvant expliquer des
-- les contrats de fournitures ou dentretien peuvent avoir fait lobjet de surconsommations, comme des contrats intressement mal ngocis.
plusieurs avenants). -- Savoir en fonction de la dure des contrats, quels types de montage pr-
coniser (Contrat de Performance Energtique ou plan pluriannuel)
Nos conseils : -- Alerter la coproprit sur limpact que dventuels travaux pourront avoir sur
qui doit assurer le regroupement des documents ncessaires laudit ? les contrats (rengociation de lobjectif de consommation).
Le dcret dsigne le syndic nanmoins sil est vrai que cest le syndic qui -- Prendre en compte quels sont les travaux dj prvus pour les annes
conserve les archives de la coproprit, leur compilation nest pas un travail venir (cas par exemple si la coproprit dispose dj dun contrat P3 avec
ngligeable et le syndic na pas forcment la disponibilit suffisante pour ef- programmation du renouvellement), et adapter en consquence ses prco-
fectuer cette tche avec toute lattention ncessaire. nisations ou bien adapter le contrat.

Aujourdhui il y a deux possibilits :


II. Le droulement et les oprations danalyse de laudit
-- La premire est que le syndic sen occupe seul : le syndic ne pouvant
facturer dhonoraires hors forfait (larrt du 19 mars 2010, prvoit que la 1. Le descriptif du bti et des installations et de leur entretien
gestion de tous audits/dossiers obligatoires entre dans la gestion courante,
et sont de faits intgrs au forfait de base du syndic) il y a un risque quil ne Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, a)]
runisse quun ensemble de documents incomplet (omettant notamment les (Laudit comprend dabord) un descriptif des parties communes et privatives
factures et contrats dj archivs). Le bureau dtudes thermiques sera du btiment. Ce descriptif sappuie sur les caractristiques pertinentes du
alors oblig pour faire ses calculs de faire des approximations ou dutili- btiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de
ser des ratios moyens (nous en verrons les consquences dans les points refroidissement et de ses quipements collectifs de production deau chaude
suivants). sanitaire, de ventilation et dclairage. Il dcrit les conditions dutilisation et de
-- La seconde possibilit - celle que nous prconisons - est que le conseil gestion de ces quipements.
syndical assiste le syndic pour runir tous les documents utiles (et les scan-

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Ce que dit larrt [Article 3, a) et b)] ne sont pas dcrits, et lon note galement un regard peu critique des
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une thermiciens sur la gestion du chauffage collectif et une absence danalyse des
visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ contrats P2 (petit entretien) et P3 (gros entretien) ainsi que sur les interventions
du syndic et du prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil effectues, et possibles optimisations.
existe. Cette visite inclut : Le poste clairage (halls, escaliers, circulations, parkings) nest, quant
a) lapprciation de lenvironnement extrieur, de la valeur patrimoniale du lui, souvent ni dcrit ni analys.
btiment et des lments ayant des incidences sur les consommations ner- Concernant les parties privatives, la description des fentres est souvent trs
gtiques de celui-ci : localisation et orientation du btiment, masques solaires, succincte, car cela prend trop de temps aux bureaux dtudes : il ny a souvent
mitoyennet, lments architecturaux ; aucun dcompte de fentres rnoves, ni danalyses de leurs pathologies.
b) linspection dtaille des parties communes et de leurs quipements (dispositifs Idem pour les volets. De plus les types de radiateurs dans les appartements et
dclairage et de ventilation, rseaux de distribution, metteurs), des gaines tech- leurs organes de rglages sont mal ou non dcrits .
niques et de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, compre- Nos conseils
nant des mesures in situ afin dvaluer le rendement nergtique de linstallation.
Ces observations sont plutt alarmantes puisque le dcret prcise que les
Elle sappuie sur le dernier rapport de contrle ou la dernire attestation den-
propositions de travaux de laudit devront tenir compte au premier rang de
tretien de la chaudire .
ltat du ou des btiments.
Analyse et points de vigilance Or, les bureaux dtudes thermiques se cantonnent trop souvent aux calculs
Le descriptif vis par le dcret concerne donc lensemble de la de dperditions, dapports nergtiques, de rendements En effet :
coproprit les parties communes et privatives doivent tre dcrites et 1. les thermiciens ne sont pas des spcialistes des pathologies du bti,
analyses. Il sagit :
2. le descriptif des parties privatives, qui demande beaucoup de temps,
-- des lments btis relatifs lenveloppe du ou des btiments : faades,
risque dtre insuffisant,
toiture, combles, fentres, sous-sols, etc.
-- des quipements collectifs et privatifs : chaufferie, radiateurs, production 3. le diagnostic de lclairage et des installations lectriques nest pas
deau chaude, ventilation, clairage, gaines techniques. encore entr dans les pratiques des thermiciens,
Le bureau dtudes devra non seulement dtailler, mais apprcier ce qui va ET 4. enfin, tous les thermiciens ne sont pas spcialistes des chaufferies et
ce qui ne va pas concernant la gestion des quipements et les lments btis. des rseaux de distribution de chauffage.
La visite de la coproprit Ainsi les adhrents de Plante Coproprit se sont aperus quun ing-
nieur thermicien, seul, permet difficilement dtablir des prconisations
Notons que le conseil syndical est directement partie prenante dans le
de travaux adaptes et donc dtre un dclencheur de campagnes de
droulement des visites. Le lgislateur reconnat ainsi son rle primordial pour le
travaux au sein des coproprits
bon droul de laudit. Il faut galement retenir que tous les lments ayant des
incidences sur les consommations nergtiques doivent tre mis en vidence, Cest pour cela quils pensent, comme de plus en plus de bureaux
et que des mesures de rendements sur les quipements de chauffage doivent dtudes thermiques, quil est essentiel quun technicien du btiment ou
tre effectues. un architecte puisse tre associ au travail de reprage et de diagnostic
ds le dpart.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) : Deux cas de figure se prsentent :
Concernant les parties communes, les matriaux du gros uvre ne sont pas 1. Soit le bureau dtudes thermique qui fait une proposition la coproprit, sat-
tous identifis (il y a souvent diffrents types de murs dans un btiment) et les tache les services dun technicien ou dun architecte pour que ce dernier ralise
pathologies du btiment sont rarement dcrites. un diagnostic technique, voire architectural et patrimonial de la coproprit joint
Parfois, alors que la coproprit est compose de plusieurs btiments, les laudit ; cest ce que Plante Coproprit nomme laudit global partag ,
calculs de laudit ne sont fonds que sur un seul btiment qui reprsenterait 2. Soit les copropritaires missionnent un technicien ou un architecte ind-
lensemble. pendant qui va travailler conjointement la ralisation de laudit.
Les organes de distribution du chauffage (vannes dquilibrages, rgulateurs)

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Quel est lintrt dassocier un technicien ds la ralisation de laudit ? Aujourdhui des techniques de questionnaires en ligne permettent la saisie
Le technicien grce son expertise sur le bti (matriaux, entretien, usage et rapide, et donc facilitent grandement leur analyse.
pathologies) et aux changes avec les copropritaires, pourra conseiller le bureau Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
dtudes thermique au moment des prconisations pour que ces dernires soient
Lorsque le conseil syndical est mobilis, les taux de retours sont bons : entre
rellement adaptes et non gnriques .
60% et 87%. En gnral les occupants ont un rel besoin dexprimer leurs
Par ailleurs, dans une seconde phase, une fois laudit termin, il sera de toute opinions.
faon ncessaire de missionner un matre duvre pour mettre au point et
Nanmoins il y a parfois des taux de retour 15%... voire moins lorsque les
finaliser le programme des travaux, tablir les cahiers des charges pour les
fiches denqutes sont trop longues et trop techniques (parfois jusqu sept
consultations dentreprises et enfin, pour diriger lexcution des travaux. Cest
pages de questions)
donc bien le matre duvre qui sera le vritable chef dorchestre de la
rnovation nergtique de votre coproprit. De plus les bureaux dtudes thermiques ont des difficults pour saisir,
analyser et exploiter les enqutes. Par exemple :
2. Lenqute auprs des occupants -- Les problmes rcurrents de surchauffe et de sous-chauffe identifis ne
sont pas tudis en dtail dans laudit et naboutissent pas des prconi-
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, b)] sations particulires,
Une enqute auprs des occupants devra tre ralise et, le cas chant, des -- Les attentes des copropritaires ne servent pas hirarchiser les prconi-
propritaires non occupants, visant valuer leurs consommations nerg- sations de laudit.
tiques, leur confort thermique, lutilisation et la gestion de leurs quipements et Nos conseils
leurs attentes relatives lamlioration thermique de leur logement .
Notons que la ralisation denqutes est un exercice nouveau pour les thermi-
Ce que dit larrt [Article 4] ciens. Ils nont pas lhabitude dlaborer des questionnaires denqutes, qui
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ou le syn- de plus, doivent tre adapts aux particularits de la coproprit (par exemple
dic transmet, par courrier simple, un questionnaire tous les occupants de si le chauffage collectif est mixte , car coupl avec des radiateurs lec-
la coproprit, visant obtenir des informations qualitatives sur le confort triques privatifs, il faudra demander des informations spcifiques). Si certains
thermique et sur ltat des quipements privatifs et du bti. Ce questionnaire bureaux dtudes commencent tre bien outills et produisent des ques-
contient au moins : tionnaires bien adapts et en intgrent les rsultats dans laudit, ce nest pas
-- une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ; malheureusement encore le cas de tous.
-- une rubrique sur lutilisation et la gestion de leurs quipements ; Pour faciliter cette tche, Plante Coproprit a rdig le questionnaire den-
-- une rubrique sur lvaluation de leurs consommations nergtiques et de qute type suivant adaptable chaque coproprit.
leurs charges mensuelles ;
-- une rubrique sur les travaux raliss ou envisags visant amliorer la perfor- A noter : on peut maintenant faire une gestion
mance nergtique de leur logement ; par mail des questionnaires (envoi et retour),
-- une rubrique relative leur positionnement quant la possibilit de raliser
des travaux importants lchelle de la coproprit.
ce qui est simple et peu coteux...
Ce questionnaire est synthtique et ne comporte quun nombre limit de Afin dtre sr que lenqute soit utile, il convient, lors des appels doffres
questions afin de le rendre pertinent et accessible tous . daudit, de demander :
Analyse et points de vigilance -- des exemples denqutes dj ralises,
-- un engagement sur les taux de retours des questionnaires atteindre,
Cette enqute doit sadresser aux copropritaires occupants, aux bailleurs,
-- les outils utiliss par le bureau dtudes pour lexploitation des donnes
mais aussi aux locataires. Nous regrettons quaucun taux de retour ne soit
recueillies dans les questionnaires,
exig.
-- des prcisions sur la faon, dont les rsultats de ces enqutes seront
Lintrt dune bonne enqute auprs des rsidants est double : mieux identi- intgrs laudit.
fier les problmes techniques ainsi que les situations dinconfort et mobiliser
les copropritaires.
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16 17

utilise pour les radiateurs dappoint. Nanmoins les thermiciens peuvent tout
fait demander des copies de quelques factures dlectricits pour certains
appartements stratgiques (rez-de-chausse, dernier tage, pignons) et appli-
quer des ratios pour dterminer la part des kWh affects au chauffage (notam-
ment en comparant les consommations pendant les mois dt et pendant les
mois dhiver).

3. Visite de la coproprit et des logements

Ce que dit le dcret [article 1, article R.134-15, c)]


Le dcret prvoit aussi c) la visite dun chantillon de logements et, le cas
chant, des parties privatives usage tertiaire (bureaux), sous rserve de lac-
cord des occupants concerns .
Ce que dit larrt [article 3 c)]
La visite inclut (...)
c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux usage tertiaire et dun
chantillon de logements. Cet chantillon contient au moins :
-- un logement au rez-de-chausse ;
-- un logement au dernier niveau ;
-- un logement dun tage courant ;
-- un logement sur mr pignon.
Figure 1 : exemple de rsultats denqute inclus dans le rapport daudit. La visite de chaque logement saccompagne dun descriptif des principales
noter : le dcret fixe galement comme objectif lenqute caractristiques thermiques et gomtriques du logement et de ses quipe-
ments nergtiques de chauffage ou de refroidissement (metteurs et appoints
dvaluer les consommations nergtiques des logements. ventuels), de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage.
Comment un simple questionnaire pourrait-il permettre de Lors de la visite, les occupants sont interrogs sur leurs habitudes dutili-
recueillir de faon raliste ce type dinformations ? sation et de gestion des diffrents quipements du logement (ouvertures des
fentres, puisage deau chaude et deau froide, rgulation des metteurs...),
Comment connatre le montant des charges chauffage par appartement ? sur les dpenses annuelles lies ces quipements et sur lapprciation de
Souvent les rsidants ne connaissent pas le montant des charges lies au leur confort thermique .
chauffage qui, de surcrot, inclut souvent la production deau chaude sanitaire. Analyse et points de vigilance
Il faut donc les inviter regarder sur leur bordereau de rgularisation des
charges annuelles communiqu par le syndic les cots dtaills qui y appa- La visite des logements est trs importante et l encore le conseil syndical
raissent. joue un rle majeur. Bien faite, cette visite permettra :
Par ailleurs, les rsidants ne sont pas toujours quips de thermomtres et 1. de reprer des problmes non encore identifis jusque-l par les conseil-
nont de fait pas dide sur la temprature quil fait dans leur logement. Il faut lers syndicaux ou par le syndic ;
donc les inviter se procurer un simple thermomtre pour ainsi mesurer la 2. de prciser les problmes identifis par lintermdiaire des questionnaires ;
temprature dans le salon et les chambres en milieu de journe et pendant la
3. dapprofondir des problmes dj reprs avant laudit ;
nuit.
4. danalyser ensuite lorigine de ces problmes (qui sont comme des symp-
Comment faire en cas de chauffage mixte (collectif + appoint lectrique) ? tmes) pour comprendre les pathologies du bti ou des quipements ;
En cas de chauffage mixte, il est difficile de dterminer la part dlectricit
5. dintgrer dans les futures prconisations le traitement de lensemble des
problmes reprs.
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La visite des appartements est galement loccasion dapprofondir certains 4. Estimation des quantits dnergie et montants des dpenses
points de lenqute sur parties communes.
On note finalement que ces visites sont assez bien encadres par les textes Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, c)]
; cette obligation tant trs rcente, une attention particulire devra tre appor- Laudit doit estimer les quantits annuelles dnergie effectivement consom-
te son respect, car il est craindre que la ralit ne soit pas aussi belle . mes pour chaque catgorie dquipements collectifs viss au point a
[cest--dire au chauffage, au refroidissement, la production deau chaude
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) sanitaire, lclairage et la ventilation] ainsi que les montants des dpenses
Des visites sont ralises, mais il y a rarement de synthse des visites annuelles correspondants .
rcapitulant :
-- nombre, emplacement et typologie des logements visits Ce que dit larrt [Article 2]
-- mesures de temprature et dhumidit Cette estimation sappuie sur les factures nergtiques de linstallation
-- dbits des ventilations mesures collective de chauffage ou de refroidissement et des quipements communs
Ainsi lon ne sait pas si ces visites ont t utiles et si les thermiciens ont enrichi des trois dernires annes ainsi que des contrats de fourniture dnergie
leur diagnostic ou pas . associs. Elle intgre des redressements climatiques et saccompagne dune
analyse, sur les trois dernires annes de lvolution des consommations ner-
Le deuxime problme identifi est le calcul de la temprature moyenne in-
gtiques.
tgre dans le logiciel pour modliser le btiment. En effet le thermicien doit
Dans le cas o linstallation collective de chauffage sert la production deau
calculer cette temprature moyenne partir des prises de tempratures effec-
chaude sanitaire, laudit nergtique sappuie galement sur les relevs des
tues dans les appartements au moment des visites .
compteurs individuels et collectifs deau chaude et deau froide, si ces relevs
Nos conseils existent .
Pour que les visites soient utiles, les adhrents de Plante Coproprit Analyse et points de vigilance
pensent quil faut exiger dans le cahier des charges :
Pour le chauffage, on remarque que larrt va plus loin que le dcret. Lanalyse
-- un nombre de visites adapt la taille de la coproprit annuelle des consommations pondres en fonction de la rigueur climatique,
-- a visite de logements posant problme, reprs avec le questionnaire ; est obligatoire. Cet exercice est primordial : il permet de juger la qualit de
-- le reprage du systme de distribution du chauffage (o sont les colonnes lentretien de votre chaufferie. Cependant nous conseillons tous les conseil-
montantes ?), des metteurs (radiateurs, etc.) et de leurs moyens de r- lers syndicaux de raliser cet exercice avant mme de commander un audit.
glages, des entres dair, etc.
En effet il est la fois trs simple et trs instructif, mais peut prendre du temps.
En pratique, il est ncessaire que le conseil syndical et le syndic organisent les De plus il est indispensable que le conseil syndical sache comment actualiser
visites en informant les propritaires occupants et les bailleurs (jours et heures les donnes relatives aux consommations anne par anne. Cela vitera donc
des visites) et en prvoyant laccs (se faire confier les clefs) aux logements que lauditeur ne perde un temps prcieux et alimentera ses analyses.
tmoins . LARC a dit un guide permettant de suivre les consommations dune co-
Sinon, il y a un fort risque de ne visiter que les logements des personnes pr- proprit : le guide du Bilan Energtique Simplifi tlchargeable sur le site
sentes en journe par hasard. de lUNARC.

Lors de la recherche du bureau dtudes thermique qui ralisera laudit, Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
nous conseillons de demander aux thermiciens : Ce point pose le problme de la difficile rcupration des documents de
-- comment font-ils le choix des logements ? la coproprit lors de la prparation de laudit. Les bureaux dtudes ther-
-- quels nombres de logements seront visits ? miques, en labsence de documents exhaustifs (factures, plans...), remplissent
-- quelles mesures seront prises ? leurs tableaux avec des approximations et saccommodent de labsence de
-- comment la synthse sera intgre laudit ? connaissance et de suivi de la part des copropritaires et du syndic sur des
points importants, par exemple :
-- la correspondance entre les compteurs lectriques et les quipements des-
servis ;
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-- le suivi des index des consommations individuelles deau chaude par rapport Laudit doit dans un premier temps prsenter les consommations dnergie
au comptage gnral et lvaluation des m3 consomms, poste par poste puis les consommations dnergie de 5 usages : chauffage,
-- le calcul approximatif des surfaces chauffes (voir dans le guide du BIC eau chaude, ventilation, clairage et climatisation en tenant compte de la
Bilan Initial de Coproprit comment calculer la surface des appartements SHON (Surface Hors uvre Nette). Ensuite laudit doit prsenter les consom-
de votre coproprit), mations comme le prvoient les textes relatifs au DPE, soit seulement sur 3
-- labsence danalyse ou lanalyse succincte des consommations relles usages (chauffage, climatisation et eau chaude) et rapportes la surface
de chauffage qui permet pourtant dapprcier la qualit de la conduite de habitable et non plus la SHON. Tout ceci est un peu incroyable (5 usages
chauffe, dun ct ; 3 usages de lautre ; SHON dun ct, SHAB - Surface Habitable
-- lanalyse succincte des consommations deau chaude. de lautre...) et montre que les textes rglementaires sont parfois rdigs en
Nos conseils dpit du bon sens.

Cest pour toutes ces raisons que les adhrents de Plante Coproprit in- Pourtant bien que laudit reprenne sur ce point les mmes calculs que ceux du
sistent beaucoup sur limportance de fournir les bons chiffres, TOUS les bons DPE, il ne peut pas valoir directement un DPE (obligatoire pour la vente ou la
chiffres au bureau dtudes thermiques (et aussi dorganiser pralablement les location dun appartement), sauf si vous en faites expressment la demande.
visites des logements les plus reprsentatifs). Ainsi dans un audit nergtique, les thermiciens vont indiquer que le niveau
des kWhep consomms par m par an quivaut une tiquette A, ou B, ou
5. Classement nergtique du ou des btiments et classement des missions C.... mais cette analyse ne pourra pas servir de DPE lors dune vente ou dune
de gaz effet de serre location. Il en est de mme pour le nombre de kg de CO2/an (tiquette GES-
gaz effet de serre).
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, e)]
La mention du classement nergtique et du classement des missions de Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
gaz effet de serre du btiment sur les chelles de rfrence . Ce point nous permet daborder le problme des surfaces prises en compte
pour les calculs des consommations nergtiques : SHAB, SHON, surfaces
Ce que dit larrt [Article 6] chauffes (avec ou sans les circulations pour le cas o elles sont chauffes)
Laudit nergtique tablit : et des documents ncessaires aux modalits de calculs (plans, coupes et
a) la consommation annuelle dnergie primaire du btiment rapporte faades notamment).
la surface hors uvre nette (SHON) du btiment exprime en kWhEP/m2 En effet, une fois le nombre de kWhep/m/an dtermin, le thermicien le divise
SHON/an pour chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidisse- par le nombre de m chauffs : cest--dire la somme des surfaces habitables
ment, la production deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ; de tous les appartements + les surfaces de tous les autres locaux chauffs
b) la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment pour len- (bureaux, loge de gardiens, halls, couloirs et paliers si chauffs).
semble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ;
Article 7. Les quantits annuelles dnergies consommes et les quantits
annuelles dmissions de gaz effet de serre [de la mme manire que pour
un DPE]
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique explique les
raisons pour lesquelles les consommations prvues aux articles 6 et 7 du pr-
sent arrt sont diffrentes en faisant notamment valoir la prise en compte
dun nombre de postes de consommation diffrent et lutilisation de mthodes
de calcul diffrentes .

Analyse et points de vigilance


Ce point soulve plusieurs questions, car il est souvent sujet une mauvaise
interprtation. Figure 2 : exemple dtiquettes nergie et climat.

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Mais comment trouver ces surfaces sil ny a aucun plan cot ? miques. Certains sont trs pointus sur le fonctionnement et la gestion des
Voici nos conseils : chaufferies, dautres beaucoup moins.
1. voir la fiche pratique nA du BIC qui vous fournit la dmarche dtaille ; Ainsi il y aura l deux sortes daudits : ceux qui se contenteront de donner des
2. aller aux services municipaux et dpartementaux (voir point I. sur la prpa- conseils gnraux (ceux lists dans larrt) valables pour tous les cas et
ration de laudit) ; ceux qui donneront des conseils prcis correspondant bien linstallation de
3. consulter www.cadastre.gouv et mesurer directement sur le plan en ligne votre coproprit et entranant ces conomies rapides sans travaux.
avec les outils avancs . Nos conseils
Comment choisir le bon bureau dtude thermique ?
6. Prconisations damlioration du fonctionnement des quipements En fonction de ltat de votre chaufferie (plus ou moins bien entretenue) et
notamment du chauffage de la volont des copropritaires dagir sur la gestion du chauffage, il faudra
choisir un bureau dtudes expriment dans les chaufferies et les fluides .
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, g)] Demander des rfrences reste encore le meilleur moyen.
(Laudit doit fournir) g) des prconisations visant optimiser lutilisation, lex-
ploitation et la gestion des quipements dfinis au point a , et notamment En effet, un spcialiste sait exactement ce quil faut faire pour optimiser
de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement . la consommation nergtique des installations collectives, par exemple
il peut prconiser dagir sur :
Ce que dit larrt [Article 9] -- les rglages des chaudires et de la rgulation ;
I.- Laudit nergtique comprend une liste de prconisations visant am- -- lentretien et le rglage des organes de distributions, et des pompes ;
liorer la performance et la gestion des quipements privatifs et communs, et -- lentretien et le rglage des metteurs (radiateurs...) ;
notamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement . -- les dates de mise en route et darrt du chauffage ;
Ces actions ponctuelles, mais indispensables au bon fonctionnement des -- les tempratures et les ralentis de nuit ;
quipements concernent notamment la mise en place dun systme de rgu- -- les clauses contractuelles obligeant une plus grande rigueur de la gestion
lation ou de programmation des quipements nergtiques, lquilibrage de du chauffage et de leau chaude ;
linstallation, le dsembouage et le calorifugeage des rseaux de distribution, -- la tenue effective du carnet de chaufferie.
la mise en place de robinets thermostatiques ou la purge des metteurs de On le voit les prconisations damliorations du fonctionnement des quipe-
chaleurs. ments ne se rsument pas uniquement des propositions de travaux.
Chaque prconisation propose est accompagne dune estimation du cot
de mise en uvre et des conomies attendues . 7. Propositions de travaux

Analyse et points de vigilance Ce que dit le dcret [Article 1, article L.134-15, h)]
Les prconisations imposes par le dcret correspondent donc des Il sagit l de la partie la plus importante de laudit du moins celle qui sera
amliorations immdiates, et sans travaux, de lexistant. la plus mise en avant. Le dcret prcise :
Cette obligation est trs importante et il faudra veiller ce que les thermi- (laudit nergtique comprend (...) h) des propositions de travaux amliorant
ciens proposent effectivement des prconisations dtailles et chiffres. la performance nergtique des btiments. Ces propositions sont HIERAR-
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) CHISEES en tenant compte de ltat du btiment et de ses quipements, des
attentes et des caractristiques socio-conomiques des propritaires, de les-
Absence totale de prconisations sur les quipements collectifs. timation du cot des actions envisages et de leur efficacit nergtique, no-
Les thermiciens vont souvent se contenter de formuler des conseils de bon tamment en ce qui concerne la rduction des dperditions nergtiques, ainsi
sens sur les comportements individuels (chauffer 19, fermer les volets la que des aides financires mobilisables la date de prsentation de laudit
journe en t et au coucher du soleil en hiver). nergtique en assemble gnrale des copropritaires. Ces propositions de
Les adhrents de Plante Coproprit ont malheureusement constat que le travaux sappuient sur une modlisation du btiment et de ses quipements
respect de ce point est trs variable en fonction des bureaux dtudes ther- par une mthode de calcul dont les paramtres et les scnarios doccupation
sont ajusts la situation particulire du btiment concern .

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Ce que dit larrt [Article 9, III] Le rsultat de ces calculs logiciels sera compar avec les consommations
relles dnergie (gaz, lectricit, fioul) recueillies partir des factures relles
Laudit nergtique comprend des propositions de travaux amliorant la per-
de la coproprit. Si lcart est de 5% environ, alors le calcul logiciel est valid.
formance nergtique du btiment, sappuyant sur les simulations ralises
conformment larticle 8 du prsent arrt, et prsentes sous la forme de Quest-ce quune modlisation thermique ?
scnarios de rnovation nergtique. Pour chaque scnario, laudit nerg-
La modlisation est le travail principal du thermicien. Il sagit dentrer les ca-
tique prcise :
ractristiques thermiques (nature des matriaux, surfaces chauffes, type
-- la consommation annuelle dnergie primaire du btiment aprs travaux rap-
dquipements) dun btiment dans un logiciel de simulation thermique afin
porte sa surface hors uvre nette exprime en kWhEP/m2 SHON/an pour
de quantifier les dperditions postes par postes.
chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la pro-
duction deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ; Une fois cela fait le logiciel permet de simuler les conomies dnergie engen-
-- la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment aprs tra- dres grce aux amliorations thermiques prconises.
vaux pour lensemble des usages de lnergie prcite exprime en kWhEP/ Les diffrentes simulations thermiques
an ;
-- le nouveau classement nergtique du btiment ; Il existe de nombreux outils de simulations on peut les classer en 3
-- lestimation des conomies dnergie en nergie primaire puis en euros g- groupes :
nres par la ralisation de ce scnario par rapport la situation de rfrence 1. les simulations thermiques rglementaires dites RT
modlise conformment larticle 8 du prsent arrt ; (RT pour Rglementation Thermique) ;
-- lestimation du cot total du scnario en dtaillant ce cot par action ; 2. les simulations thermiques statiques ;
-- les aides financires mobilisables pour ce scnario. 3. les simulations thermiques dynamiques.

Ces scnarios sont hirarchiss selon les critres suivants :


-- la cohrence globale des travaux tenant compte des qualits architecturales
et constructives du btiment ;
-- lconomie dnergie ;
-- le cot dinvestissement et son temps de retour ;
-- le caractre urgent des travaux li notamment la vtust ou la dgrada-
tion des quipements et des ouvrages.
Laudit nergtique propose, dans la mesure du possible, des scnarios per-
mettant de diminuer les consommations dfinies larticle 6 du prsent arrt,
respectivement dau moins 20 % et dau moins 38 %. Il peut galement tre
propos des scnarios permettant datteindre les niveaux de consommations
viss par les labels haute performante nergtique en rnovation dfinis
par larrt du 29 septembre 2009.
Les scnarios proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par
ailleurs par les copropritaires .

Analyse et points de vigilance


Ce point concernant les propositions de travaux est le rsultat le plus attendu
de laudit. Cen est laboutissement qui doit aider les copropritaires dcider
des futurs travaux engager. Il repose sur une modlisation thermique du b-
timent qui sert laborer des scnarios de travaux.
A. Les estimations sont effectues grce un logiciel de calcul qui permet
aux thermiciens de raliser une modlisation (voir encart) du ou des btiments.

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1- Les simulations thermiques rglementaires ne tiennent pas compte des ment la question des lments singuliers comme les balcons dans le cadre
usages rels de la coproprit, mais des usages conventionnels. Dans ce cas, dune Isolation Thermique par lExtrieur (ITE), au contexte environnemental
le nombre dhabitants, les consommations deau, la temprature moyenne et (orientation, prsence de masques naturels), la prsence de volets roulants
la consigne de chauffage sont normaliss. (Exemple : la temprature est fixe par rapport la mise en place dentres dair dhygrorglables... .
19 mme si cela ne correspond pas la ralit dusage dans le btiment). Aucune rfrence nest donne, par exemple : le label des isolants, la rsis-
Cette simulation permet de comparer des immeubles entre eux sans tenir tance requise dans le cadre de la rglementation thermique en vigueur, des
compte de loccupation et de la gestion des quipements. conseils de mise en uvre, des schmas, lindication des normes de mise
en uvre (avis technique). De ce fait les prconisations restent vagues et les
2 et 3 - Les simulations statiques et dynamiques tiennent compte des financements aussi (NB : ceci est dautant plus regrettable que certaines aides
consommations relles et des tempratures relles observes dans le bti- sont accordes uniquement en fonction du label des matriaux...)
ment. Le dcret et larrt imposent que lusage rel soit pris en compte.
Sur les estimations du cot des actions envisages et de leur efficacit
Notez que les simulations dynamiques sont plus prcises que les simulations
nergtique :
statiques, mais elles sont galement beaucoup plus onreuses. Les simula-
tions dynamiques permettent de tenir compte de lensoleillement, du vent, et Les ratios par m sont levs et gnralement non fonds sur lexprience.
ainsi de tenir compte des problmes de confort dt et de trouver des solu- On observe aussi un manque de clart sur le contenu des enveloppes finan-
tions adaptes. cires. Les travaux de remise en tat lidentique ne sont jamais chiffrs. On
ne peut donc pas comparer la diffrence entre un ravalement simple et un
Ceci dit, dans lhabitat collectif existant et si des problmes de confort dtat
ravalement avec isolation. En effet le temps de retour sur investissement doit
sont reprs, les solutions sont bien connues et il est inutile deffectuer des
se faire uniquement avec le complment dinvestissement li lnergie
simulations dynamiques.
Les adhrents de Plante Coproprit recommandent donc lutilisation dune Sur les estimations des aides financires mobilisables :
mthode statique qui sera satisfaisante pour un immeuble dhabitation. Atten- Elles sont globalement trs succinctes et non jour .
tion de nombreux bureaux dtude ne proposent dutiliser quune mthode r- Tous ces tmoignages parlent deux-mmes et invitent la plus grande vigi-
glementaire, qui ne tient pas compte de lusage rel et qui par consquent ne lance.
correspond pas la ralit et nest pas conforme aux exigences des dcrets
et larrt concernant laudit obligatoire. Lexprience montre que la technique du btiment et des travaux nest
pas assez maitrise par les bureaux dtudes thermiques notamment au
B. Les propositions de travaux niveau des points singuliers du btiment comme) :
Larrt prcise quau moins deux programmes de travaux permettant dat- -- les balcons, les acrotres ;
teindre des objectifs dconomies dnergie de moins 20 % et moins 38 % -- les tableaux des fentres, la fixation des volets, des gardes corps ;
doivent tre prsents (-20% et -38% par rapport la situation initiale) et que -- les entres dair sur faades ;
les propositions doivent tenir compte des autres travaux en cours ou en projet -- les gouttires et la couverture.
de la coproprit. Les prconisations sont souvent des prconisations types prsentes uni-
Pourquoi 38 % ? Tout simplement parce que la loi Grenelle 1 a fix un ob- quement sous forme de temps de retour brut : il en rsulte une grande frustra-
jectif de moins 38 % pour lhabitat priv horizon 2020. tion de la part des copropritaires ou un rejet immdiat des prconisations
Ceci montre encore une fois la grande importance porte aux attentes et ca- cause des cots et des temps de retour affichs.
pacits des copropritaires et le souci de proposer des scnarios crdibles.
Nos conseils
Cest pour cela que le conseil syndical est largement cit et que son rle est
mis en avant, car indispensable la russite de laudit et de ses suites. 1. Comment faire pour que les prconisations travaux soient
constructives ?
Retours dexpriences (ce que disent les observateurs)
Comme on la dj dit, les adhrents de Plante Coproprit pensent quil est
Sur les propositions de travaux amliorant la performance nergtique
indispensable quun architecte ou un cabinet de matrise duvre soit associ
du btiment :
laudit nergtique ds le dbut de laudit, car cest lui qui pourra adapter les
Des prconisations mises sans adaptations relles au contexte bti notam-

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De surcrot, afin que les prconisations de travaux soient financirement r-


alistes, une concertation troite est ncessaire entre lquipe daudit et les
copropritaires mobiliss afin que des critres fins et sensibles comme la si-
tuation financire des copropritaires et leurs attentes puissent rellement
tre prises en compte.
Or la diffrence est norme.
Lexprience nous montre que le financement dun projet est le point le plus
anxiogne dans les prises de dcision des copropritaires et que le moindre
doute peut reporter dun an, voire annuler un projet de rnovation.
Il faut rappeler que le mtier de thermicien est diffrent de celui dexpert en
financement, alors que les rdacteurs du dcret semblent demander que le
bureau dtudes thermiques soit comptent sur ce point.

Comment faire autrement ?


Il existe des organismes spcialiss auxquels il est possible
de sadresser :
-- les EIE (Espaces Info Energie) et les ADIL (agences dpartementales
informations sur le logement) qui sauront vous indiquer gratuitement les infor-
mations ncessaires sur les crdits dimpt notamment.
-- les oprateurs traditionnels - associations PACT, Habitat & Dveloppement
et Urbanis (tous adhrents de Plante Coproprit) - qui sont des organismes
spcialiss dans le montage de dossiers de financement des travaux (aides in-
dividuelles et collectives) auprs de ltat, des dpartements, des rgions, mais
aussi des caisses de retraite et des organismes sociaux ;
-- des oprateurs privs appels planificateurs financiers .
Tableau de synthse des combinaisons de travaux : Btiment A Plante Coproprit tient jour une liste de professionnels comptents pouvant
intgrer lquipe daudit et rpondre correctement aux questions de financement
prconisations grce son expertise technique et son exprience. Il pourra de manire approprie.
galement aider les thermiciens ajuster les estimations du cot des travaux.
Ces audits nergtique globaux comme les nomme Plante Coproprit 3. Cependant la grande avance de larrt est la prise en compte de
(voir chapitre 4 de ce guide), sont beaucoup plus pragmatiques et permettent lavis des copropritaires et du conseil syndical dans llaboration des
dcarter les solutions thoriques trop complexes mettre en uvre et de scnarios :
trouver un quilibre entre les travaux dentretien raliser courts termes, Article 3 : Les scnarios proposs sont cohrents avec les travaux vots ou
moyens termes, etc. et les conomies dnergie. prvus par ailleurs par les copropritaires.
2. Comment faire pour que les audits fournissent les estimations des Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R.
aides financires mobilisables ? 134-14, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise
lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe,
Les adhrents de Plante Coproprit ont constat que trs peu daudits
une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de
fournissent autre chose quune liste gnrale daides mobilisables. Trs peu
recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble
fournissent donc une estimation des aides mobilisables (collectives ou indivi-
gnrale des copropritaires.
duelles) en fonction des diffrents scnarios et en fonction de la ralit cono-
mique des copropritaires.

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noter : une runion permettant de prsenter et dadapter La synthse de laudit pour la restitution devant les copropritaires est
du mme type.
les scnarios est donc obligatoire (rglementairement) AVANT
Ce travail de retranscription dun travail dexpertise en direction dun public
la prsentation du rapport en assemble gnrale. Afin davoir non connaisseur est trs difficile raliser. De plus les thermiciens nont pas
le temps de modifier les scnarios, Plante Coproprit pr- spcifiquement de comptences en communication et manquent de pratique.
conise de prvoir cette runion au moins deux mois avant la Nos conseils
tenue de lassemble gnrale. Lexprience montre que cet exercice de communication auprs des copro-
pritaires est primordial quant la faon dont les rsultats de laudit seront
compris et perus. Leur prsentation doit de surcrot tre autant que possible
8. Le rapport de synthse
prcde dune communication rgulire sur lavancement de laudit. Notam-
ment en organisant des runions dinformations techniques et/ou financires,
Ce que dit le dcret [Article 1, article L.134-15, h)]
et en rdigeant des lettres dinformation. Lorsque le conseil syndical souhaite
(laudit comprend) h) un rapport faisant la synthse des points permettant rellement voter un plan de travaux permettant danticiper les gros travaux
aux copropritaires dapprcier la qualit de leur btiment et de juger la perti- de la coproprit, les adhrents de Plante Coproprit ont constat que la
nence des travaux proposs. communication auprs des copropritaires sur lavance de laudit doit tre
Le syndic inscrit lordre du jour de lassemble gnrale des copropri- rgulire.
taires qui suit la ralisation de laudit nergtique la prsentation du rapport Mais qui doit organiser tout cela ? Qui va prparer les documents diffuser
synthtique par la personne en charge de la ralisation de cet audit. auprs des copropritaires ? Limplication du conseil syndical est videmment
Ce rapport est pralablement joint la convocation de lassemble gnrale essentielle pour cela.
des copropritaires. ce sujet, Plante Coproprit ditera fin 2013 un guide sur la mobilisation
des copropritaires qui traitera de ces points prcis.
Ce que dit larrt [Article 9, III)]
Larrt introduit une nouvelle obligation : une runion pralable avant 9. Qui peut raliser laudit nergtique ?
lassemble gnrale :
Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R. Ce que dit le dcret [Article 1, article R. 134-17]
134-15, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifier auprs
lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, des personnes pour lesquelles elles ralisent ces audits :
une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de
soit de lobtention dun diplme sanctionnant une formation du niveau
recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble
de lenseignement postsecondaire dune dure minimale de trois ans dans le
gnrale des copropritaires
domaine des techniques du btiment et dune exprience professionnelle dau
Analyse et points de vigilance moins trois ans dans un bureau dtudes thermiques ;
Ce point concerne le recueil du travail effectu par les thermiciens depuis le soit dune exprience professionnelle dau moins huit ans dans un bureau
dbut de laudit, et doit bien videmment contenir tous les points dcrits plus dtudes thermiques.
haut. Ce recueil est vritablement le support de communication de laudit en Elles doivent justifier dune exprience suffisante dans la ralisation daudits
direction des copropritaires. nergtiques par au moins trois rfrences sur des prestations similaires.
(...)
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifier de leur
Les rapports sont en langage cod avec des tableaux de chiffres et des
souscription une assurance leur permettant de couvrir les consquences
units que ne connaissent pas les copropritaires. La mise en page, la qua-
dun engagement de leur responsabilit en raison de leurs interventions.
lit des graphiques et des schmas sil y en a, sont basiques et souvent mal
reprsents Elles doivent justifier de leur impartialit et de leur indpendance lgard des

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32 33

syndics, des fournisseurs dnergie et des entreprises pouvant intervenir sur le Nos conseils
btiment et les quipements sur lesquels porte laudit nergtique .
Peut-on associer dautres professionnels lquipe daudit ?
Ce que dit larrt [Article 11] Bien sr la rglementation est un minimum, si au moins une personne est
Article. 11. Afin de justifier le respect des critres de comptence comptente sur la partie thermique, il est possible et mme fortement recom-
viss larticle R. 134-17, les personnes qui postulent pour raliser lau- mand de faire travailler ensemble le thermicien, un expert en btiment (archi-
dit nergtique doivent prsenter au syndicat des copropritaires et au tecte, ingnieur ou conomiste) et un spcialiste du financement des projets
conseil syndical, sil existe, au cours de la procdure de mise en concur- en coproprit.
rence pralable au choix du prestataire, les lments suivants : Qui ne peut pas raliser laudit nergtique ?
-- la copie dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseigne- Les textes ne visent que les personnes et les assurances quelles doivent four-
ment postsecondaire dune dure minimale de trois ans ou dune dure nir. Il nest jamais question du secteur dactivit. Aujourdhui, suite une juris-
quivalente temps partiel dans le domaine des techniques du btiment, prudence rcente (Cour administrative dappel de Bordeaux., 10 avril 2012. n
dispense dans une universit ou un tablissement denseignement sup- 11 BX 01482), la tendance est que les contrleurs techniques (type VERITAS,
rieur ou dans un autre tablissement de niveau quivalent, ce diplme ayant SOCOTEC) ne peuvent raliser daudit nergtique en application de larticle
t dlivr par une autorit comptente dun tat de lUnion europenne L.111-25 du code de la construction et de lhabitation. Cet article dit que
ou partie laccord sur lespace conomique europen, ou la copie dun lactivit de contrle technique est soumise agrment. Elle est incompatible
titre professionnel ou dune certification de qualification professionnelle de avec lexercice de toute activit de conception, dexcution ou dexpertise
niveau quivalent ; dun ouvrage. La dcision dagrment tient compte de la comptence tech-
nique et de la moralit professionnelle
-- la preuve par tous moyens dune exprience professionnelle, dune dure
compatible avec les conditions dexprience requises par larticle R. 134-
17, de technicien ou dagent de matrise du btiment ou dans des fonctions
dun niveau professionnel quivalent dans un bureau dtudes thermiques ;
-- au moins trois audits nergtiques raliss sur des btiments en copropri-
t quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement
comprenant, a minima, les lments des articles 2, 3, 6, 8 et 9 du prsent
arrt. [ndlr : cest--dire sans tablissement de lenqute.]

Analyse et points de vigilance


Les textes sont stricts, et permettent en thorie dviter larrive de personnes
ne connaissant pas les coproprits et nayant pas dexprience en matire
daudit nergtique. Le dcret prvoit donc les conditions que lauditeur doit
respecter savoir 3 ans dtudes aprs le bac plus 3 ans dexprience ou 8
ans dexprience en bureau dtude. Larrt prvoit les preuves apporter : la
copie du diplme, le CV et - surtout -des exemples daudits raliss.
Point intressant : le conseil syndical doit galement tre destinataire des
attestations et preuves, ceci permet dviter que le syndic ne gre seul le
dossier. Cela assure au conseil syndical dtre impliqu avant de recevoir les
convocations dassemble gnrale, condition indispensable la russite du
projet.

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Chapitre 3 : Un danger, les audits orients

Les accords passs entre syndics et bureaux dtudes ; 3. Autre cas


Les audits raliss le seront par des bureaux dtudes lis des groupements
les audits orients dentreprises avec qui - l encore - les syndics auront sign des accords et
qui vont dboucher sur des propositions de C.P.E. (Contrat de Performance
Energtique)
IL FAUT FAIRE TRES ATTENTION : il apparat, en effet que certains syndics (des
gros, des moyens, des petits) prennent des accords avec des bureaux dtudes Comme dans le cas prcdent, ces bureaux dtudes sont partiaux et orientent
thermiques pour proposer (nous allions dire : imposer) des audits nergtiques les coproprits vers une solution qui va dans le sens de lintrt des entreprises
aux coproprits de 50 lots et plus, audits raliser obligatoirement avant 2017. avec lesquelles ils sont en relation.
Or, ces accords se rvlent - malgr les apparences et pour les raisons que nous
allons examiner - plutt ngatifs, voire pernicieux. Il y a plusieurs types daccord.
4. Des audits financs en sous-main par les CEE (Certificats
Passons-les en revue. dconomies dnergie)
Que lon soit dans les cas numro 1, 2 ou 3, nous nous sommes aperus que si
1. Audits low-cost (bon march) donnant lieu des des syndics et des bureaux dtudes proposaient des audits nergtiques trs bon
accords globaux march, cest souvent parce que les bureaux dtudes captaient les C.E.E. (Cer-
tificats dconomies dnergie) sans que les coproprits ne soient au courant ! Ce
Certains bureaux dtudes flairant la bonne affaire proposent aux syndics des audits nest ni lgal ni... correct !
bon march condition quun accord soit pass pour toutes leurs coproprits.
Or un audit bon march est, comme on la vu dans ce guide, forcment un
audit bcl, car les auditeurs ne peuvent pas consacrer suffisamment de temps
au conseil syndical et aux copropritaires, ni prendre le temps dapprofondir les Conclusion
problmes (problmes thermiques, mais aussi, comme on la dit, techniques et du
Il faut tre vigilant et ne pas se laisser manipuler par des syndics professionnels
bti, problmes lis la ventilation comme la gestion actuelle du chauffage ; enfin,
ou par des bureaux dtudes qui vous diront avoir ngoci des accords intressants.
problmes socio-conomiques lis aux financements).
En fait les syndics nont rien ngoci du tout, si ce nest peut-tre des avantages
Par ailleurs nous craignons que certains syndics ne soient ristourns ou intres-
pour eux... Par contre ces accords pourront savrer trs ngatifs pour les copro-
ss dune faon ou dune autre dans le cadre de tels accords.
pritaires.
On la vu, ces audits seront soit mdiocres, soit partiaux et vous dirigeront vers des
Notre conseil : refusez ces bureaux dtudes et ces accords et solutions qui pourront ne pas tre bonnes pour les copropritaires, voire tre
exigez une mise en concurrence franchement mauvaises . Donc...
contactez-nous, pour obtenir des bons conseils ce sujet

2. Audits qui ouvrent la porte aux fournisseurs dnergie


ou leurs filiales
Dautres syndics (parmi les plus gros) ont pass des accords avec les grands four-
nisseurs dnergie ou leurs filiales. Dans ces cas, ces fournisseurs dirigent les syn-
dics vers certains bureaux dtudes orients.
L encore, il faut faire videmment trs attention : on se doute, en effet, que les
prconisations de travaux de ces bureaux dtudes iront dans le sens des intrts de
ces fournisseurs plutt que dans le sens des intrts de la coproprit.

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Chapitre 4 : comment obtenir des audits efficaces ?
Si vous avez lu les chapitres prcdents concernant laudit nergtique, vous -- mauvaises relations entre les copropritaires et plus gnralement les occu-
avez compris que le terme mme daudit nergtique ne correspond pas vrai- pants, etc.
ment la ralit puisque cet audit ncessite de raliser :
3. Il faut galement que toutes les comptences ncessaires laudit soient
-- lanalyse du bti et des quipements de la coproprit, runies par lquipe ralisant laudit.
-- lanalyse des besoins et des attentes des occupants,
-- lanalyse des situations socio-conomiques donc des capacits de finance- Or nous avons vu dans les pages prcdentes que ces comptences sont nom-
ment des copropritaires. breuses, et par consquent quelles ne peuvent tre le fait dune seule personne.
Lquipe devra donc tre compose dun thermicien pour les calculs thermiques,
En fait laudit nergtique bien fait va forcment trs au-del de ce que lon
dun architecte ou technicien du btiment pour consolider les prconisations de
connat en ce domaine.
travaux et affiner les chiffrages et dun planificateur financier permettant de savoir
Par ailleurs, pourquoi se contenter dun audit nergtique alors que chacun sait quil comment financer le projet.
y a dans toutes les coproprits des problmes tout aussi importants concernant
la vtust de certaines parties du btiment, dquipements ou de rseaux (eau ; 4. De plus nous conseillons aux conseillers syndicaux de rdiger un cahier des
lectricit), mais aussi les problmes de bruit, dhumidit, de stockage des ordures charges prcis pour la recherche du bureau dtudes thermique qui ralisera
mnagres, dassainissement des caves, etc. laudit. Ce cahier des charges comprendra :
Voil pourquoi les adhrents de Plante Coproprit pensent quil faut aller un tout -- La prsentation de la coproprit
petit plus loin et faire procder non pas un simple audit nergtique, mais un -- Les attentes de la coproprit, le primtre dintervention et les points particu-
audit global intgrant un BON audit nergtique. liers qui devront tre tudis
-- La manire dont se droulera laudit : les runions, lorganisation des visites et
Cest la dmarche et la mthode appele audit global partag les chances de rendu.
que nous allons donc vous prsenter pour expliquer comment -- Les documents dont dispose la coproprit

raliser un bon audit qui soit, aussi, nergtique. 5. Enfin, pour que les auditeurs soient les plus efficaces possible une fois lau-
dit lanc, il faut quils soient aids et accompagns par le conseil syndical, qui
I. Prsentation de la dmarche et de la mthode favorisera :
De plus en plus de coproprits se posent les questions suivantes : -- le recueil des documents et des donnes ncessaires un travail approfondi ;
-- la mise en relation avec les copropritaires ;
Quels sont les gros travaux dentretien que nous devrons effectuer dans les
-- la communication permanente - pendant laudit, et jusqu sa restitution finale
prochaines annes ? entre la coproprit et les auditeurs.
En particulier quels travaux devrons-nous procder en matire nergtique ? Pour atteindre ces objectifs, Plante Coproprit a dfini :
Pouvons-nous financer ces travaux et comment ? -- une phase pralable laudit permettant de faire le point et qui repose sur ce
La conclusion de Plante Coproprit est que, pour garantir quun audit soit que nous appelons le Bilan Initial de Coproprit - BIC - ;
efficace, il faut runir plusieurs conditions : -- un dispositif daccompagnement permettant au conseil syndical davancer
son rythme.
1. Il faut tout dabord que le conseil syndical - dans son ensemble - soit le mo- -- Un cahier des charges type daudit adapter chaque coproprit et permet-
teur de la dmarche et puisse participer la dfinition du contenu de laudit et de tant de raliser un audit global partag .
ses objectifs, ceci en partant non seulement des problmes vcus par les copro-
pritaires, mais aussi de leurs attentes. II. Le Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.)
2. Il faut ensuite que la coproprit soit en tat de bonne marche . A. Ralisation du BIC par le conseil syndical
Inutile, en effet, de sengager dans des audits si la coproprit na pas rsolu les Le cahier du BIC disponible en tlchargement sur le site de Plante Coproprit
problmes de base qui peuvent tre les siens : ou le site de lUNARC permet au conseil syndical de recenser les informations n-
-- charges trop leves et non matrises ; cessaires la ralisation dun premier tat des lieux de la situation de la coproprit,
-- absence de traitement des impays ; aussi bien du point de vue de la gestion, de son fonctionnement, de ses quilibres
-- mauvaises relations de travail avec le syndic, financiers, que du point de vue technique et de ses besoins de travaux.

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B. Analyse du BIC
Les informations recenses grce au BIC sont analyses par le conseil syndi-
cal, aid ventuellement par un accompagnateur comptent (EIE, association Nous reprenons ces grandes tapes de faon synthtique dans le schma ci-aprs
ARC...)
C. Mise en place dun premier plan de traitement des problmes de gestion
Ce premier tat des lieux permettra dorienter la coproprit vers des actions
de renforcement du fonctionnement de la coproprit si besoin (actions dites
de mise niveau par exemple concernant la matrise des charges ou des
impays) ou directement vers la constitution dun dossier dappel doffres
pour un audit.
D. Prparation de laudit global partag
Une fois le BIC ralis, la coproprit aura une bonne vision de ses points forts
et de ses points faibles et sera mme, avec laide de son accompagnateur
de savoir si elle est prte ou non passer en phase daudit. Si cest le cas,
laccompagnateur aidera dterminer le type daudit ncessaire pour dfinir
un plan de gros travaux dentretien et de rnovation adapt ses besoins et
ses capacits.
Cest ce que nous appelons laudit global partag. Global car il nest pas
focalis sur lnergie, mais aussi sur les autres problmatiques dentretien ; et
partag car le conseil syndical se doit dy jouer un rle actif.
Ainsi laudit sera adapt la coproprit et non un prt--porter .
Par ailleurs, ce travail de recensement des informations ncessaires la ra-
lisation dun audit nergtique permettra la coproprit de mieux ngocier
financirement les conditions de ralisation dun audit efficace, une partie du
travail de laudit ayant dj t prpare et le droulement de celui-ci faisant
lobjet dune aide du conseil syndical.
E. Lancement de laudit global partag
Pour effectuer un audit global partag, seule une quipe pluridisciplinaire est
en mesure de rpondre aux conditions de comptences ncessaires. Plante
Coproprit a dfini la dmarche de laudit et a identifi des binmes archi-
tectes-thermiciens capables dassurer ce travail collaboratif.
Laccompagnateur aidera la coproprit finaliser le cahier des charges de
laudit qui intgrera les attentes et remarques issues du BIC, et consolider
les informations ncessaires la ralisation de laudit. Une srie de fiches a
t mise au point permettant laccompagnateur et au conseil syndical de
constituer le dossier complet.
Il est important de rappeler que la finalit de laudit global partag est de d-
finir un plan dentretien et de rnovation moyen terme intgrant des travaux
dconomies dnergie cohrents par rapport la stratgie densemble.

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I. Les tapes de laudit global partag le conseil syndical, le syndic et lingnieur financier. Pour cela, les membres
de ce binme doivent savoir travailler ensemble et organiser leur communi-
Laudit global partag se droule ainsi : cation interne.
1. tat des lieux -- Du planificateur financier, indispensable. Il permet aux reprsentants de la
Action 1 Rception des documents ncessaires laudit coproprit (conseil syndical et syndic) de juger de la faisabilit conomique
Action 2 Runion de dmarrage avec lensemble de lquipe projet des projets labors avec les techniciens. Sa mission est de prsenter les
Action 3 Ralisation de lenqute auprs des occupants et des bailleurs diffrentes aides disponibles et de dterminer pour chaque scnario quelles
Action 4 Visites techniques de la coproprit et des logements seront les mensualits de chaque copropritaire en fonction des possibilits
et analyse des donnes de prts, des apports personnels, et des aides existantes
Action 5 Rdaction et prsentation de ltat des lieux ;
rapport intermdiaire n1 Cette quipe a une obligation de rsultat :
2. laboration des prconisations -- le bilan des besoins de la coproprit doit tre appropriable par lensemble
Action 6 Rdaction et prsentation des prconisations ; des copropritaires, grce des supports pdagogiques et des explications
rapport intermdiaire n2 adaptes un public non professionnel. Pour cela laccompagnateur, mais
aussi les structures de conseils gratuits locales (E.I.E. et Agences Locales de
3. Dfinition des plans de travaux et des plans de financement associs lEnvironnement) ont un rle important jouer ;
Action 7 Finalisation du rapport daudit technique
-- lquipe doit dfinir 3 plans de travaux plus ou moins onreux accompa-
Action 8 Finalisation du plan de financement prvisionnel
gns chacun dun plan de financement raliste aux yeux du conseil syndical
4. Restitution de laudit et continuit du projet et du syndic.
Action 9 Organisation de la ou des runions de restitution de laudit
Action 10 Prparation de lassemble gnrale des copropritaires

comparaison entre un audit nergtique et un audit global


II. Lquipe de laudit global partag

Plante Coproprit a rdig un protocole de ralisation de laudit global


partag dtaillant les missions respectives de chaque acteur de laudit
global partag permettant de mener bien la mission. Il sagit :

-- Du syndic et du conseil syndical, reprsentant la matrise douvrage. Le


syndic doit faciliter au mieux la mission des professionnels et le conseil syn-
dical a pour rle daider les ingnieurs pour lorganisation de lenqute, des
visites, des runions. Un rfrent au sein de la coproprit est dsign afin
de faciliter la communication avec les autres acteurs.
-- De laccompagnateur, qui aide le conseil syndical et le syndic assumer
leur rle de matre douvrage en leur donnant les outils et les cls de la
russite dun projet. Il veille la bonne communication au sein de lquipe et
sassure quun plan de communication est tabli lattention du reste des
copropritaires.
-- Du binme architecte - thermicien, qui doit prsenter aux copropritaires
un diagnostic complet des besoins du btiment et des copropritaires et
remettre en fin de mission plusieurs hypothses de travaux labors avec

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Annexe 1 : le rle du conseil syndical dans laudit
Comment et en quoi larrt du 28 fvrier 2013 oblige faire participer le conseil noter que - comme le prcise le reste de larticle
syndical laudit : avant ; pendant et la fin 3 cette visite inclut aussi la visite des logements tmoins.
Larrt du 28 fvrier 2013 sur laudit nergtique obligatoire qui complte le dcret Nous conseillons dailleurs au conseil syndical, l encore, daller plus loin, en
du 27 janvier 2012 a introduit trois dispositions qui concernent lobligation faite particulier :
lauditeur soit dinformer, soit dassocier le conseil syndical laudit.
-- de vrifier que les logements-tmoins sont bien choisis ;
Cest pour nous dautant plus important que nous considrons depuis longtemps, -- de prparer les visites en rassurant les occupants et en leur expliquant
comme nous lavons dit de multiples reprises dans ce guide, quil ne peut y avoir limportance de cette visite ;
de bons et efficaces audits que si le conseil syndical est trs actif dans sa prpara- -- de sassurer que les occupants seront l ou donneront leurs cls ;
tion, son droulement, ses conclusions. -- de vrifier que les questionnaires seront bien remplis et bien utiliss par lauditeur.
Disons que cette reconnaissance rglementaire du rle essentiel du conseil syndical
vient confirmer et conforter limportance de son rle mthodologique mis en avant III. Troisime disposition
par Plante Coproprit depuis longtemps. La troisime disposition est galement trs intressante et trs efficace ; elle
Ainsi un audit qui ne respecterait pas ces dispositions non seulement ne serait pas concerne dabord lauditeur, mais implique totalement le conseil syndical.
un bon audit, mais ne serait pas non plus conforme. De quoi sagit-il ?
Voyons ces trois dispositions.
Larrt prvoit ceci (article 9) :
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise lattention
I. Premire disposition
du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une runion de pr-
-- Les justificatifs concernant laptitude de lauditeur (ou des auditeurs), son exp- sentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir leur approbation
rience, ses rfrences professionnelles DOIVENT tre prsentes aussi au sur les scnarios qui seront proposs en assemble gnrale des copropritaires .
conseil syndical (en plus du syndic).
Cette disposition a deux avantages :
Cela rsulte de larticle 11 de larrt : -- elle vite que la discussion sur les prconisations et conclusions de laudit
nait lieu quen assemble gnrale (entre deux autres questions, meilleur
Afin de justifier le respect des critres de comptence viss larticle R. 134-
moyen de bcler cette discussion) ;
17, les personnes qui postulent pour raliser laudit nergtique doivent prsenter
-- elle prvoit de recueillir lapprobation sur les scnarios donc sur leur perti-
au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au cours de la
nence et leur adaptation la coproprit.
procdure de mise en concurrence pralable au choix du prestataire, les lments
suivants (...) . noter que cette runion nest pas organise par le syndic, mais par lauditeur.
Rappelons que nous conseillons au conseil syndical daller encore plus loin et :
videmment si le pauvre auditeur est laiss lui-mme, il aura beaucoup de
mal organiser efficacement cette runion.
-- de rechercher lui-mme des bureaux dtudes en ne se contentant pas de
celui ou ceux proposs par le syndic ; Or celle-ci est dterminante : il faut quil y ait un maximum de personnes ; il
-- de fixer un cahier des charges daudit rigoureux. faut que les ventuels opposants soient l ; il faut que lorganisation prvoie :
-- des prsentations simples ;
II. Deuxime disposition -- des temps dchanges ;
-- Le conseil syndical DOIT tre invit participer la visite complte de la co- -- une volont de dgager des pistes oprationnelles communes tous.
proprit prvue par le dcret et ralise par le bureau dtudes. On comprend donc toute limportance quil y a ce que le conseil syndical participe
trs activement la prparation et au droulement de cette runion.
Voir article 3 du dcret qui dispose :
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du Comme on le voit, le conseil syndical doit tre associ avant,
site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du pendant et la fin. Ceci doit tre rappel et au syndic et au bureau
prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe .
dtudes qui a en charge laudit.

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Annexe 2 : glossaire
Bilan Energtique Simplifi : outil de suivi des consommations dnergie en tenant Matrise duvre : cest la personne ou lentit charge de diriger les travaux pour
compte des conditions climatiques et des consommations deau chaude. Dispo- le compte de la matrise douvrage (exemple : un architecte, un matre doeuvre ou
nible gratuitement sur www.unarc.asso.fr ( Bote outils : unarc.fr/f2ud) un ingnieur).

Certificats dconomies dnergie (CEE) : dispositif mis en place par la loi sur P1, P2, P3 : ce sont les diffrents types de contrat de chauffage. P1 correspond la
lnergie de 2005 qui vise faire participer les fournisseurs dnergie et de car- fourniture de combustible, P2 est le contrat dentretien courant (cest le contrat de
burants aux conomies dnergie en leur fixant des objectifs dconomies at- base) et P3 correspond la garantie totale incluant le renouvellement du matriel. Il
teindre. Pour cela, ils doivent raliser des travaux damlioration nergtique est possible de signer des contrats P1 + P2 ou P2 + P3 voire P1 + P2 + P3.
ou inciter leurs clients en faire et, dans ce cas, leur versent une prime cor-
ces contrats peuvent se rajouter (encore trs rare) un P4 qui quivaut au finance-
respondant au montant de kWh conomiss par ces nouvelles installations.
ment du matriel.
Cest donc, pour les coproprits, une opportunit pour financer une partie de ses
travaux damlioration nergtique.
Rglementation Thermique (RT) : suite au premier choc ptrolier de 1973 et laug-
mentation trs forte du cot de lnergie, des mesures dconomies dnergie ont
Contrat de Performance Energtique (CPE) : le principe est intressant : t prises lchelle nationale. Dans le btiment, elles se sont matrialises par la
la coproprit dfinit contractuellement un objectif de consommation dner- rglementation thermique qui dfinit une limite de consommation nergtique maxi-
gie avec un prestataire (chauffagiste), bien sr infrieur la consommation male pour les btiments neufs et existants sur les postes chauffage, refroidissement,
antrieure au contrat, et le prestataire sengage alors prendre en charge ventilation, eau chaude sanitaire et clairage. La dernire RT est la RT 2012, qui sera
les travaux damlioration ncessaires. Il se rmunre sur les conomies en- remplace par la RT 2020.
gendres et dont les modalits de rpartition sont dfinies dans le contrat.
En pratique, ces contrats sont difficiles bien ngocier et sont souvent dsquili-
SHAB : Surface Habitable. Elle se mesure lintrieur des murs et des cloisons et
brs au bnfice du prestataire.
correspond donc la surface habitable de chaque pice utilisable pour lhabitation,
dduction faite des parties de la pice dont la hauteur sous plafond serait infrieure
Diagnostic de Performance Energtique (DPE) : il est compos de 4 volets : 1,80 m.
dabord, la consommation annuelle dnergie primaire exprime en kWh et en
euros (pour les postes de chauffage, refroidissement et eau chaude sanitaire),
SHON : Surface Hors duvre Nette. Elle correspond la Surface Hors duvre
ensuite, deux tiquettes permettant de positionner le bien sur une chelle de
Brute (la SHOB, cest--dire la surface totale des planchers) laquelle on retire cer-
consommation en kWh dnergie primaire* par m par an et en mission de gaz
taines surfaces (par exemple les combles et sous-sols dont la hauteur sous plafond
effet de serre en Kg quivalent CO2 par m et par an, puis un descriptif rapide
est infrieure 1,80 m, les parkings, etc.).
du bti et des quipements et enfin, des propositions chiffres damlioration.
Il est obligatoire, depuis 2006, en cas de vente ou de location (DPE individuel), mais
aussi, depuis le dcret du 3 dcembre 2012, titre collectif pour les coproprits de
moins de 50 lots quipes dun chauffage collectif ( raliser dici fin 2016).

nergie primaire : lnergie primaire est lnergie puise sa source, dans la nature.
On la distingue de lnergie finale qui est lnergie que lon paie au compteur. Pour une
mme source dnergie, lnergie primaire est plus consquente que lnergie finale
puisquelle tient compte des transformations, du stockage et du dplacement et donc
des pertes de rendement. Un exemple, pour llectricit, la consommation finale (fac-
ture) est affecte dun facteur 2,58 pour obtenir la consommation en nergie primaire.
Cest lnergie primaire qui est utilise pour chiffrer les consommations rglemen-
taires (DPE, audit, Rglementation Thermique, RT).

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ANNEXE 3 : le dcret du 17 Janvier 2012
Dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif lobligation de d) Lestimation des quantits annuelles dnergie effectivement consommes pour
chaque catgorie dquipements collectifs viss au a ainsi que les montants des
ralisation dun audit nergtique pour les btiments usage prin- dpenses annuelles correspondants ;
cipal dhabitation en coproprit de cinquante lots ou plus et la e) La mention du classement nergtique du btiment sur lchelle de rfrence
rglementation thermique des btiments neufs prvue par le e de larticle R. 134-2 qui prcise la quantit annuelle dnergie
consomme prvue par le b du mme article ;
Article 1er. - Il est cr dans le chapitre IV du titre III du livre Ier de la partie rgle- f) La mention du classement des missions de gaz effet de serre du btiment
mentaire du code de la construction et de lhabitation une section 4 ainsi rdige : sur lchelle de rfrence prvue par le f de larticle R. 134-2 qui prcise la quantit
annuelle dmissions de gaz effet de serre prvue par le c du mme article ;
Section 4 g) Des prconisations visant optimiser lutilisation, lexploitation et la gestion
Audit nergtique des quipements dfinis au a, et notamment de linstallation collective de chauf-
fage ou de refroidissement ;
Art. R. 134-14. Dans les btiments usage principal dhabitation dun im-
h) Des propositions de travaux amliorant la performance nergtique du bti-
meuble ou dun groupe dimmeubles en coproprit de cinquante lots ou plus,
ment. Ces propositions sont hirarchises en tenant compte de ltat du btiment
quelle que soit laffectation des lots, quips dune installation collective de
et de ses quipements, des attentes et des caractristiques socio-conomiques
chauffage ou de refroidissement et dont la date de dpt de la demande de per-
des propritaires, de lestimation du cot des actions envisages et de leur effi-
mis de construire est antrieure au 1er juin 2001, le syndic de coproprit ins-
cacit nergtique, notamment en ce qui concerne la rduction des dperditions
crit lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires la ralisation
nergtiques, ainsi que des aides financires mobilisables la date de prsentation
dun audit nergtique conformment aux dispositions des articles R. 134-15
de laudit nergtique en assemble gnrale des copropritaires. Ces proposi-
R. 134-17 dans des dlais compatibles avec ceux prvus par larticle R. 134-18.
tions de travaux sappuient sur une modlisation du btiment et de ses quipe-
Le syndic inscrit lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires qui
ments par une mthode de calcul dont les paramtres et les scnarios doccupa-
suit la ralisation de laudit nergtique la prsentation du rapport synthtique dfini
tion sont ajusts la situation particulire du btiment concern ;
au i de larticle
i) Un rapport faisant la synthse des points a h permettant aux copropritaires
R. 134-15 par la personne en charge de la ralisation de cet audit. Ce rapport est dapprcier la qualit de leur btiment et de juger la pertinence des travaux propo-
pralablement joint la convocation de lassemble gnrale des copropritaires. ss.
Les syndicats de copropritaires ayant fait raliser, au cours des cinq annes pr-
Art. R. 134-16. - I. Le propritaire de linstallation collective de chauffage ou
cdant le 1er janvier 2012, un audit nergtique doivent lactualiser et le complter
de refroidissement, son mandataire ou le syndic de coproprit fournit la
afin dobtenir un audit nergtique conforme aux dispositions des articles R. 134-15
personne qui ralise laudit :
et R. 134-17, dans le dlai prvu larticle R. 134-18.
a) La quantit annuelle dnergie consomme pour la coproprit par linstallation
Art. R. 134-15. -Laudit nergtique comprend a minima : collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas chant, la production
deau chaude sanitaire
a) Un descriptif des parties communes et privatives du btiment. Ce descriptif
sappuie sur les caractristiques pertinentes du btiment et sur un descriptif de ses b) Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauf-
installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses quipements fage, de refroidissement ou de production deau chaude sanitaire, et leur mode
collectifs de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage. Il dcrit de gestion ;
les conditions dutilisation et de gestion de ces quipements ; c) Les contrats dexploitation, de maintenance, dentretien et dapprovisionne-
b) Une enqute auprs des occupants et, le cas chant, des propritaires non ment en nergie
occupants, visant valuer leurs consommations nergtiques, leur confort ther- d) Le dernier rapport de contrle priodique de la ou des chaudires.
mique, lutilisation et la gestion de leurs quipements et leurs attentes relatives II. Le syndic fournit galement la personne en charge de la ralisation de laudit
lamlioration thermique de leur logement ; nergtique, tout autre document en sa possession ncessaire son tablisse-
c) La visite dun chantillon de logements et, le cas chant, des parties privatives ment. La liste de ces documents est dfinie par arrt dans les conditions pr-
usage tertiaire, sous rserve de laccord des occupants concerns ; vues larticle 2 du dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif lobligation de

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ralisation dun audit nergtique pour les btiments usage principal dhabitation II.-Le 2 de larticle 4 du dcret du 18 mai 2011 susvis est remplac par
en coproprit de cinquante lots ou plus et la rglementation thermique des les dispositions suivantes :
btiments neufs. 2 A tous les projets de construction de btiments usage dhabitation fai-
sant lobjet dune demande de permis de construire ou dune dclaration pr-
Art. R. 134-17. -Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justi-
alable dpose compter du 1er mars 2012 et :
fier auprs des personnes pour lesquelles elles ralisent ces audits :
a) Prvus par les conventions pluriannuelles mentionnes aux articles 10 et
soit de lobtention dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lensei-
10-1 de la loi n 2003-710 du 1er aot 2003 dorientation et de programmation
gnement post-secondaire dune dure minimale de trois ans dans le domaine des
pour la ville et la rnovation urbaine ;
techniques du btiment et dune exprience professionnelle dau moins trois ans
dans un bureau dtudes thermiques ; b) Bnficiant des dispositions dfinies au 11 du I de larticle 278 sexies du
code gnral des impts.
soit dune exprience professionnelle dau moins huit ans dans un bureau dtudes
thermiques. Elles doivent justifier dune exprience suffisante dans la ralisation III.-Le troisime alina de larticle R. 111-20-4 du code de la construction
daudits nergtiques par au moins trois rfrences sur des prestations similaires. et de lhabitation est remplac par les dispositions suivantes :
La liste des lments justificatifs que doivent fournir les personnes qui ralisent une personne rpondant aux conditions exiges pour raliser le diagnostic
des audits nergtiques est prcise par un arrt des ministres chargs de la de performance nergtique prvu larticle L. 134-1 dans le cas dune mai-
construction et de la justice. son individuelle ou accole ; .
Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifier de leur sous-
Article -4. - La ministre de lcologie, du dveloppement durable, des transports et
cription une assurance leur permettant de couvrir les consquences dun enga-
du logement, le garde des Sceaux, ministre de la Justice et des Liberts, le ministre
gement de leur responsabilit en raison de leurs interventions. Elles doivent justifier
de lconomie, des Finances et de lIndustrie et le secrtaire dtat auprs de la
de leur impartialit et de leur indpendance lgard des syndics, des fournisseurs
ministre de lcologie, du dveloppement durable, des transports et du logement,
dnergie et des entreprises pouvant intervenir sur le btiment et les quipements
charg du logement, sont chargs, chacun en ce qui le concerne, de lexcution du
sur lequel porte laudit nergtique.
prsent dcret, qui sera publi au Journal officiel de la Rpublique franaise.
Art. R. 134-18. - Laudit nergtique est ralis dans un dlai maximum de cinq
ans compter du 1er janvier 2012. Fait le 27 janvier 2012.
Article - 2 . - Un arrt conjoint des ministres chargs de la construction et de la Franois Fillon
justice dtermine les modalits dapplication des articles R. 134-14 R. 134-18 du
code de la construction et de lhabitation, issus de larticle 1er du prsent dcret,
notamment les comptences des personnes en charge de la ralisation des audits
nergtiques.

Article -3. I. Le 2 de larticle 2 du dcret du 26 octobre 2010 susvis est rem-


plac par les dispositions suivantes :
2 A tous les projets de construction de btiments usage dhabitation fai-
sant lobjet dune demande de permis de construire ou dune dclaration pr-
alable dpose compter du 1er mars 2012 et :
a) Prvus par les conventions pluriannuelles mentionnes aux articles 10 et
10-1 de la loi n 2003-710 du 1er aot 2003 dorientation et de programmation
pour la ville et la rnovation urbaine ;
b) Bnficiant des dispositions dfinies au 11 du I de larticle 278 sexies du
code gnral des impts.

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ANNEXE 4 : larrt du 28 fvrier 2013

Arrt du 28 fvrier 2013 relatif au contenu des questionnaires dfinis larticle 4. Le cas chant, ces consommations sont
dtermines par une mthode permettant destimer les consommations relles
et aux modalits de ralisation dun audit nergtique sur la base des tempratures de consigne, des scenarii doccupation, du climat
et de la performance nergtique du btiment.
TITRE PREMIer : PRLIMINAIRES 2. Le bilan nergtique du btiment sappuie sur les donnes gomtriques ex-
Article 1 traites des plans fournis par le syndic. Ces donnes permettent notamment de
dterminer la quantit annuelle dnergie primaire consomme rapporte la sur-
1. Le prsent arrt vise dfinir le contenu et les modalits de ralisation de laudit
face du btiment.
nergtique prvu aux articles R. 134-14 R. 134-18 du code de la construction
et de lhabitation. Les dispositions du prsent arrt sont applicables en France Article 3
mtropolitaine.
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du
2. Pour chaque btiment dfini conformment au premier alina de larticle R. 134- site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du
14 du code de la construction et de lhabitation, un audit nergtique est ralis. prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe. Cette visite
Nanmoins, lorsque la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique inclut :
le juge pertinent, un audit nergtique unique peut tre ralis pour plusieurs
a) Lapprciation de lenvironnement extrieur, de la valeur patrimoniale du b-
btiments ds lors que ceux-ci sont accols, au sens de larrt du 26 octobre
timent et des lments ayant des incidences sur les consommations nergtiques
2010 susvis, et relis la mme installation collective de chauffage ou de refroi-
de celui-ci : localisation et orientation du btiment, masques solaires, mitoyennet,
dissement.
lments architecturaux ;
3. Une installation de chauffage ou de refroidissement est dite collective, au sens
b) Linspection dtaille des parties communes et de leurs quipements (dis-
du prsent arrt, lorsquelle dessert, a minima, plus de 90 % des lots usage
positifs dclairage et de ventilation, rseaux de distribution, metteurs), des gaines
dhabitation du btiment.
techniques et de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, com-
4. Un btiment est usage principal dhabitation, au sens du prsent arrt, ds lors prenant des mesures in situ afin dvaluer le rendement nergtique de linstallation.
que la surface hors uvre nette totale du btiment, dans sa dfinition applicable Elle sappuie sur le dernier rapport de contrle ou la dernire attestation dentretien
avant lentre en vigueur de lordonnance n 2011-1539 du 16 novembre 2011 de la chaudire ;
portant rforme de la surface de plancher, est reprsente pour plus de la moiti
c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux usage tertiaire et dun
par des lots usage dhabitation.
chantillon de logements. Cet chantillon contient au moins :
TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS -- un logement au rez-de-chausse ;
-- un logement au dernier niveau ;
Article 2 -- un logement dun tage courant ;
1. Laudit nergtique dfini larticle R. 134-14 du code de la construction et de -- un logement sur mr pignon.
lhabitation comprend, pour chaque btiment de la coproprit, lestimation de La visite de chaque logement saccompagne dun descriptif des principales carac-
la consommation annuelle dnergie du btiment lie au chauffage, au refroidis- tristiques thermiques et gomtriques du logement et de ses quipements ner-
sement, la production deau chaude sanitaire, lclairage et la ventilation. gtiques de chauffage ou de refroidissement (metteurs et appoints ventuels), de
Cette estimation sappuie sur les factures nergtiques de linstallation col- production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage.
lective de chauffage ou de refroidissement et des quipements communs des Lors de la visite, les occupants sont interrogs sur leurs habitudes dutilisation et
trois dernires annes ainsi que des contrats de fourniture dnergie associs. de gestion des diffrents quipements du logement (ouvertures des fentres, pui-
Elle intgre des redressements climatiques et saccompagne dune analyse, sage deau chaude et deau froide, rgulation des metteurs...), sur les dpenses
sur les trois dernires annes de lvolution des consommations nergtiques. annuelles lies ces quipements et sur lapprciation de leur confort thermique.
Dans le cas o linstallation collective de chauffage sert la production deau
Article 4
chaude sanitaire, laudit nergtique sappuie galement sur les relevs des comp-
teurs individuels et collectifs deau chaude et deau froide, si ces relevs existent. La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ou le syndic trans-
Les consommations nergtiques des quipements privatifs sont values la met, par courrier simple, un questionnaire tous les occupants de la coproprit,
suite des visites ralises dans les conditions de larticle 3 du prsent arrt et visant obtenir des informations qualitatives sur le confort thermique et sur ltat des
quipements privatifs et du bti.

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52 53

Ce questionnaire contient au moins : blies conformment au chapitre III de larrt du 15 septembre 2006 susvis.
-- une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ; La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique explique les raisons
-- une rubrique sur lutilisation et la gestion de leurs quipements ; pour lesquelles les consommations prvues aux articles 6 et 7 du prsent arrt sont
-- une rubrique sur lvaluation de leurs consommations nergtiques et de leurs diffrentes en faisant notamment valoir la prise en compte dun nombre de postes
charges mensuelles ; de consommation diffrent et lutilisation de mthodes de calcul diffrentes.
-- une rubrique sur les travaux raliss ou envisags visant amliorer la perfor-
mance nergtique de leur logement ; TITRE IV : MODLISATION DU BTIMENT
-- une rubrique relative leur positionnement quant la possibilit de raliser
des travaux importants lchelle de la coproprit. Article 8
Ce questionnaire est synthtique et ne comporte quun nombre limit de questions Laudit nergtique comprend la modlisation du btiment au moyen dun logiciel de
afin de le rendre pertinent et accessible tous. simulation thermique. Les donnes dentres du modle sont ajustes sur les condi-
tions rellement observes. Les conditions doccupation des logements modliss
Article 5 dans la simulation sont notamment conformes aux conditions observes lors de la
Le syndic fournit la personne qui ralise laudit les consommations dnergie des visite du site.
parties communes, le carnet dentretien prvu larticle 18 de la loi n 65-557 du 10 Cette modlisation aboutit des consommations nergtiques simules approchant
juillet 1965, le contrat dexploitation et de maintenance de linstallation collective, les les consommations relles tablies conformment larticle 6 de cet arrt.
coefficients de rpartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas La modlisation permet dmettre des propositions pertinentes dactions dam-
chant, de production deau chaude sanitaire appliqus aux lots, le procs-verbal lioration de la performance nergtique du btiment en simulant la ralisation de
de la dernire assemble gnrale des copropritaires, les factures des travaux r- travaux portant sur :
aliss, les devis des travaux ventuellement envisags, les plans de la coproprit -- les lments constitutifs de lenveloppe du btiment (parois opaques et vitres) ;
et le diagnostic de performance nergtique ventuellement ralis sur le btiment. -- linstallation collective de chauffage et de refroidissement ;
Tout autre document ou tude informelle permettant dapprcier la qualit thermique -- les quipements de production deau chaude sanitaire ;
de la coproprit est galement fourni. -- les quipements de ventilation ;
-- les quipements dclairage ;
TITRE III : SYNTHSE DES DONNES RECUEILLIES -- les quipements de production dlectricit demeure.
Article 6
TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX
Laudit nergtique tablit, sur la base des informations recueillies conformment au
titre II du prsent arrt, de leurs analyses et dventuels complments de donnes : Article 9
a) La consommation annuelle dnergie primaire du btiment rapporte la surface 1. Laudit nergtique comprend une liste de prconisations visant amlio-
hors uvre nette du btiment exprime en kWhEP/mSHON/an pour chaque usage rer la performance et la gestion des quipements privatifs et communs, et no-
suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la production deau chaude tamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement. Ces
sanitaire, la ventilation et lclairage ; actions ponctuelles mais indispensables au bon fonctionnement des quipe-
b) La consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment pour lensemble ments concernent notamment la mise en place dun systme de rgulation ou
des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ; de programmation des quipements nergtiques, lquilibrage de linstalla-
tion, le dsembouage et le calorifugeage des rseaux de distribution, la mise
c) Lvolution de cette consommation au cours des trois dernires annes ; en place de robinets thermostatiques ou la purge des metteurs de chaleurs.
d) Les qualits architecturales et thermiques prexistantes du btiment et ses Chaque prconisation propose est accompagne dune estimation du cot de
dfauts majeurs ncessitant des travaux damlioration de la performance nergtique. mise en uvre et des conomies attendues.
Article 7 2. Laudit nergtique comprend des recommandations visant inciter
les occupants dvelopper des comportements sobres nergtiquement
Les quantits annuelles dnergie consommes et les quantits annuelles dmis- Laudit nergtique comprend des propositions de travaux amliorant la
sions de gaz effet de serre prvues respectivement par le e et le f de larticle R. performance nergtique du btiment, sappuyant sur les simulations r-
134-15 ainsi que les chelles de rfrence mentionnes ce mme article sont ta- alises conformment larticle 8 du prsent arrt, et prsentes sous l

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Comment optenir un audit efficace

forme de scenarii de rnovation nergtique. Pour chaque scnario, laudit a) Lensemble des lments prvus larticle 6 du prsent arrt ;
nergtique prcise : b) Lensemble des lments prvus larticle 7 du prsent arrt ;
-- la consommation annuelle dnergie primaire du btiment aprs travaux rap-
c) La liste de prconisations visant amliorer la performance et la gestion des qui-
porte sa surface hors uvre nette exprime en kWhEP/mSHON/an pour
pements communs ainsi que les recommandations portant sur le comportement des
chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la pro-
occupants prvues larticle 9 du prsent arrt ;
duction deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ;
-- la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment aprs travaux d) Les scenarii de rnovation nergtique retenus aprs avis du conseil syndical
pour lensemble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ; dont les scenarii 20 % et 38 % , et les scenarii correspondant aux labels
-- le nouveau classement nergtique du btiment ; haute performance nergtique en rnovation dfinis larticle 9 du prsent arrt.
-- lestimation des conomies dnergie en nergie primaire puis en euros g-
TITRE VII : COMPTENCES DE LAUDITEUR
nres par la ralisation de ce scnario par rapport la situation de rfrence
modlise conformment larticle 8 du prsent arrt ; Article 11
-- lestimation du cot total du scnario en dtaillant ce cot par action ; Afin de justifier le respect des critres de comptence viss larticle R. 134-
-- les aides financires mobilisables pour ce scnario. 17, les personnes qui postulent pour raliser laudit nergtique doivent pr-
-- Ces scenarii sont hirarchiss selon les critres suivants : senter au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au
-- la cohrence globale des travaux tenant compte des qualits architecturales cours de la procdure de mise en concurrence pralable au choix du presta-
et constructives du btiment ; taire, les lments suivants :
-- lconomie dnergie ; -- la copie dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseignement
-- le cot dinvestissement et son temps de retour ; postsecondaire dune dure minimale de trois ans ou dune dure quivalente
-- le caractre urgent des travaux li notamment la vtust ou la dgradation temps partiel dans le domaine des techniques du btiment, dispense dans
des quipements et des ouvrages. une universit ou un tablissement denseignement suprieur ou dans un autre
3. Laudit nergtique propose, dans la mesure du possible, des scenarii permet- tablissement de niveau quivalent, ce diplme ayant t dlivr par une autorit
tant de diminuer les consommations dfinies larticle 6 du prsent arrt, res- comptente dun Etat de lUnion europenne ou partie laccord sur lespace
pectivement dau moins 20 % et dau moins 38 %. Il peut galement tre propo- conomique europen, ou la copie dun titre professionnel ou dune certification
s des scenarii permettant datteindre les niveaux de consommations viss par de qualification professionnelle de niveau quivalent ;
les labels haute performante nergtique en rnovation dfinis par larrt du -- la preuve par tous moyens dune exprience professionnelle, dune dure compa-
29 septembre 2009 susvis. tible avec les conditions dexprience requises par larticle R. 134-17, de techni-
4. Les scenarii proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par ail- cien ou dagent de matrise du btiment ou dans des fonctions dun niveau pro-
leurs par les copropritaires. fessionnel quivalent dans un bureau dtudes thermiques ;
-- au moins trois audits nergtiques raliss sur des btiments en coproprit qui-
5. Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R.
ps dune installation collective de chauffage ou de refroidissement comprenant,
134-14, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise
a minima, les lments des articles 2, 3, 6, 8 et 9 du prsent arrt.
lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une
runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir Article 12
leur approbation sur les scenarii qui seront proposs en assemble gnrale
Le directeur de lhabitat, de lurbanisme et des paysages, le directeur des affaires
des copropritaires.
civiles et du sceau et le directeur gnral de lnergie et du climat sont chargs,
TITRE VI : RAPPORT SYNTHTIQUE chacun en ce qui le concerne, de lexcution du prsent arrt, qui sera publi au
Journal officiel de la Rpublique franaise.
Article 10
Fait le 28 fvrier 2013 .
Le rapport synthtique prsent par la personne en charge de sa ralisation
lassemble gnrale des copropritaires suivant la ralisation de laudit ner-
gtique comporte :

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