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SO PAULO
2006
2
rea de Concentrao
Tecnologia da Arquitetura
Orientador
Prof. Dr. Emlio Haddad
SO PAULO
2006
3
Autorizo a reproduo e divulgao total ou parcial deste trabalho, por qualquer meio
convencional ou eletrnico, para fins de estudo e pesquisa, desde que citada a fonte.
Agradecimentos
Ao Professor Doutor Fbio Luiz Mariotto, que, com seu exemplo, me incentivou
a buscar padres mais altos.
tambm de muita instabilidade. A narrativa foi elaborada com base nas teorias
Abstract
and influence on the built environment. Research has been focused on how the
developers act and react depending on the public policies and urban laws and
how they could be stimulated to act according to the public interest. The
seven companies that have developed housing units in the So Paulo Real
Estate market, between 1960 and 1980,: Construtora Adolpho Lindenberg, Hindi
period of time, there had been economic development but also a great
instability. The narrative was enacted using case studies and historiography
business. The strategic model enables to get success in the housing market
when the opportunities has rise, but also has showed its limitations. This paper
also discusses the questions of innovation in Real Estate and the relationship
Key words: Real Estate market, developer, urban planning, business strategy,
Lista de Grficos
Lista de Figuras
Sumrio
Agradecimentos 5
Resumo 6
Abstract 8
Lista de Tabelas 6
Lista de Grficos 10
Lista de Figuras 11
1. Introduo
1.1. Objetivo 15
1.2. Justificativa 16
1.3. Ponto de Vista 18
1.4. Caractersticas do Perodo Estudado 20
1.5. Metodologia 27
1.6. Organizao em Captulos 30
4. Discusso 206
5. Concluso 225
Referncias
Bibliografia 237
Entrevistas 244
Fonte de Dados 244
14
1. Introduo
15
1.1. Objetivo
meio. Visando explorar esse tema, este trabalho pretende contribuir tanto
1.2. Justificativa
urbano.
A escolha das empresas se deu por vrios fatores. O mais importante deles foi
verticais coletivos, para as classes mdia e alta. Ainda como fator de interesse,
pesquisa.
18
quatro dcadas.
atua de maneira pessoal, buscaremos verificar como se deu sua formao, qual
desenvolvimento da atividade.
agncia norte americana U.S. Small Business Administration indicam que cerca
municpio subiu de 200 mil novas residncias por dcada, durante os anos 30 e
40, para 400 ou 500 mil a partir dos anos 50 (Grfico 1.1).
21
(Grfico 1.2).
1942, que congelou os valores dos aluguis, a demanda por novas habitaes,
habitao prpria subiu para uma mdia de 14 mil anuais, para 28 mil na
4.000.000 90%
2.856.180 70%
3.000.000
60%
2.500.000
50%
2.000.000 1.765.731
40%
1.500.000 1.273.551
1.090.449 30%
1.000.000 836.000
20%
455.417 380.583 437.551 492.180 515.986
500.000 278.125 177.292 10%
59.784 218.341
0 0%
1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000
12,0 4,0
3,5
10,0 Domiclios em Milhes
Habitantes em Milhes
3,0
8,0
2,5
6,0 2,0
1,5
4,0
1,0
2,0
0,5
0,0 0,0
1900 1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000
6000 120
5000 100
US$ por ano
4000 80
BASE 100
3000 60
2000 40
1000 20
0 0
47
51
55
59
63
67
71
75
79
83
87
91
95
99
03
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
locais de trabalho.
consistente.
1.3).
Nesse perodo, o Brasil viveu sua fase mais difcil em termos de poltica
120
100
80
% ao ano
60
40
20
0
1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985
Grfico 1.4 - Inflao Anual no Brasil IGP-FGV. Fonte: Fundao Getlio Vargas.
classes de renda mdia e alta e, trazer essa nova cultura ao hbito de morar era
agente de fomento.
O BNH foi fundado em 1964 para captar recursos a serem poupados pela
governo criou o FGTS, Fundo de Garantia por Tempo de Servio, com recursos
1986, o BNH foi incorporado pela Caixa Econmica Federal. Ainda que a razo
menos, a uma boa parte deles, j que o segmento de alta renda no utilizava
De fato, no perodo 60-80 tivemos uma combinao de fatores sui generis que
1.5. Metodologia
produtos imobilirios.
28
pesquisado. Para isso, foi feito um Grupo Focal com oito compradores de
pode ser uma tica um tanto particular. Para abrangncia necessria, a reunio
refletir sobre suas prprias aes, como se no tivessem tipo tempo para faz-
lo antes. Mintzberg (2000) cita as sbias palavras de Sam Goldwyn: Para sua
perodo 1960-1980.
de mercado.
2.1. Organizao
leitura das questes urbanas no Brasil, conforme nos lembra Fonseca (2003).
obras concludas.
1
Topalov, Christian, Ls Promoteurs Immobiliers, Mouton, Paris, 1974.
35
apresentada por Miles, Berens e Weiss (2000), no seu livro Real Estate
WEISS, 2000).
2
Uma anlise dos riscos intrnsecos aos negcios imobilirios desenvolvida no
prximo item.
36
O mercado imobilirio formal remonta aos anos 1930, nos Estados Unidos, a
(WEISS, 1987).
37
Vendia uma casa por US$ 7.990, US$ 1.500 a menos que a concorrncia, e
ainda com um lucro de US$ 1.000 por unidade. A estratgia consistia numa
dos anos 50, iniciou o que viria a ser sua maior e mais conhecida obra, o Dallas
Abraham Kazan foi o maior construtor de residncias para baixa renda dos
Iorque, o maior deles denominado Co-op City, com 15.000 unidades (MILES;
Ross Perot Jr. gosta de pensar grande e do poder centralizado que a cadeira de
aproveitou os bons ventos do incio dos anos 80, mas diminuiu seus
superofertado, o que lhe permitiu emergir com boa sade financeira, no incio
No artigo The man who blew US$ 10 billion, Hylton (1993) analisa um caso
de uma fortuna que rivalizava a da Rainha Elizabeth, nos anos 80, desprezou a
opinio de todos aqueles que discordavam dele, como uma criana que no
no pior cenrio, mas o que sucedeu de fato foi uma situao de insolvncia,
Reichmann, com dois de seus seis irmos, chegou a acumular US$ 25 bilhes
um caminho de altos riscos. No final, sua ambio superou seu talento, por
das perseguies nazistas. Paul logo se destacou como o mais talentoso dos
(HYLTON, 1993).
imaginava ser guiado por Deus! Aps a derrocada, Reichmann afirmou que o
fato de nunca ter falhado antes, deu-lhe vcios que o fizeram errar (BIANCO,
1997).
a famlia de, no mximo, US$ 100 milhes. Uma aposta de toda uma empresa,
Processo da Incorporao
recursos e interao entre as partes envolvidas. Para isso, ele usa a lgica e a
efetivadas).
3
Topalov, Christian, Ls Promoteurs Immobiliers, Mouton, Paris, 1974.
46
4
ocorridos no municpio de So Paulo no perodo 1985-1987 , verificamos que o
empresas foi de 150 vezes maior do que a das dez menores empresas.
original. Vale notar que, na amostra dos lanamentos de 1985-1987, 60,5% das
4
Dados fornecidos pela Embraesp - Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio Ltda.
5
No Captulo 3 comentamos mais detalhadamente as participaes das empresas.
6
A palavra verticalidade usada significando um conceito da cincia da
Administrao de Empresas, designando que a organizao possui diversas atividades
da cadeia produtiva, como neste caso. Ao tratar de residncias sobrepostas numa
edificao em condomnio, utilizaremos verticalizao.
47
7
lanamentos , aproximadamente metade era na modalidade conhecida como
8
Preo Fechado ou Preo Fixo e metade lanado a Preo de Custo .
7
Dados fornecidos pela Embraesp.
8
Evidentemente a amostra com lanamentos dos anos de 85, 86 e 87 deve ser tratada
em relao ao perodo pesquisado (1960-1980) como uma aproximao ou um exemplo
da constituio desse mercado, j que no dispomos de dados completos dos
lanamentos nessa mesma poca.
48
relativamente nova. Surgiu nos anos 60. As escolas de estratgia mais antigas
que se via nas organizaes, era uma dicotomia muito grande entre o
conferidos com a realidade. Muitas vezes, ficavam arquivados nas gavetas dos
(MARIOTTO, 2003).
Para Fahey, uma vez que o ambiente onde a empresa est inserida muda
publicaes acadmicas:
1. Escola do Design
2. Escola do Planejamento
3. Escola do Posicionamento
4. Escola Empreendedora
5. Escola Cognitiva
6. Escola do Aprendizado
7. Escola do Poder
8. Escola Cultural
9. Escola Ambiental
Escola Empreendedora deve ser uma boa pista para entender as estratgias das
empresas incorporadoras.
52
investe capital inicial, mas sim a pessoa com idia do negcio, esclarecendo:
melhor caminho:
controle do negcio, para que possa usar a intuio nas suas decises, sem
se: (1) dificuldade de lidar com o crescimento, uma vez que o tamanho da
amigos. Interessante nas lutas corpo a corpo, mas ineficaz nas situaes de
boa parte de seu capital total, o que configura uma aposta com elevados
valores em jogo.
negcios, mas hoje esto se tornando mais freqentes. No Brasil, porm, eles
de cultura prprio, descrito por Deal e Kennedy (1982). Nesse tipo de cultura, os
causa de uma nica deciso errada, duas decises erradas, entretanto, podem
cultura, cria um senso de determinao na empresa. Para se ter uma idia dos
Alameda Campinas, 1360 (Edifcio Quinta da Boa Vista), cujo valor das unidades
(US$ 6,9 milhes) era superior ao patrimnio lquido da empresa (US$ 5,0
milhes).
mgico, a pessoa com quem todos contam, quando as coisas ficam difceis. Ele
tem um estilo prprio e um carter inabalvel. Faz coisas que todos querem
massa e, por que tem uma perspectiva de longo prazo, torna-se vulnervel a
KENNEDY 1982).
tivemos disrupes de baixo mercado, que visavam atrair uma nova classe de
tradicionalmente ocupados por classes mais altas. Essa oferta foi facilitada, no
9
Esse problema tambm foi identificado no Condomnio Portal do Morumbi, da
Construtora Alfredo Mathias, conforme relato de Fernando Mathias Mazzucchelli e Luiz
de Alarcon Jr.
10
Muitas teorias, como, por exemplo, a Teoria da Dissonncia Cognitiva, analisam o
comportamento do ser humano com relao aos riscos e tomada de deciso. No
Grupo Focal, realizado com compradores de apartamentos, esses comportamentos
foram explicitados.
61
ritmo constante. Tal fato tambm pode ser considerado um alto risco, visto que
fluxo empresarial.
A anlise do mercado imobilirio, assim como das razes que levaram sua
entre estrangeiros e locais podem ser estudadas. (BENDIX, 1986, pg. 81-82).
unidades de produo e seu valor de uso reside no fato de que uma fora
SOMEKH, 1994).
Ao estudar a evoluo das habitaes e dos modos de vida, Villa (2002), analisa
Emerge uma nova sociedade onde a posse vai exprimir dali por diante o valor
Tambm ocorre uma mudana na estrutura dos grupos domsticos, que passa
de famlia extensa para nuclear, tanto para os ricos quanto para os operrios
(VILLA, 2002).
das plantas das novas edificaes. Em 1894, veio o Cdigo Sanitrio, que regia
mais de 100 mil trabalhavam como operrios nas nascentes fbricas paulistas
Souza denunciou a curiosa anomalia que fazia com que o brasileiro tivesse
68
2002).
11
No perodo 1910-30, a cidade expandiu-se a partir de seu ncleo central . O
11
O ncleo central de So Paulo frequentemente denominado Tringulo. o
espao formado pelas ruas So Bento, Direita e XV de Novembro.
69
de ocupao para cada uma delas. A altura do edifcio, por sua vez, era definida
Seo de Obras da Prefeitura por 27 anos, desde sua criao em 1899, pelo
mais propcio para uma implantao de uma diviso irregular, com traados
por trilhos havia sido estudado, em 1937, por uma firma alem, Gruen Bilfinger.
Mooca, Brs, Pari, Belm, Lapa, Bom Retiro, Ipiranga, e, de outro, formao
trao animal de vrias empresas trafegavam tanto pelos bairros dos operrios
quanto pelos da elite. Em 1900, a Cia. Light recebeu a concesso por 40 anos
sempre definiu as regies que deveriam ser beneficiadas e as que deveriam ser
Avenidas.
afluxo de imigrantes (REIS, 2004). Entre 1930 e 1954, a cidade cresceu duas
12
A Companhia City, City of So Paulo Improvements and Freehold Land Company
Limited, foi constituda por Edouard Laveleye, associados a investidores europeus e
paulistanos.Tinha escritrios em Londres, Paris e So Paulo (WOLFF, 2001).
74
O plano do Jardim Amrica foi desenhado por Raymond Unwin e Barry Parker,
materiais, essa arquitetura dos subrbios tinha uma aparncia que estabelecia
(WOLFF, 2001).
populao que acorria cidade criava uma crescente demanda por habitaes.
sua expanso, o ncleo urbano se depara com uma barreira fsica (o Rio
anos antes da chegada da Cia. City, os rumos dos bondes da Light j previam
Cdigo de Obras de 1934, que ampliou o ato que instituiu o bairro do Jardim
13
Para um bom entendimento da questo da Segregao Urbana, ver Villaa, Espao
Intra-urbano no Brasil, pg. 141. Os modelos de representao espacial so discutidos
em Barbon (2003).
78
(1998).
mais prximas do centro, ocasionando uma mudana cultural que, por razes
2003).
BARBOSA, 2001).
1981, apud VILLAA, 1998) concorda que os terrenos mais caros sero
ocupados pelas camadas de mais alta renda, mas lembra que a classe mdia
tambm pode adquirir imveis que consumam uma menor frao de terra, em
variveis.
9000 100%
8000 90%
7000 80%
reas em mil m2
70%
Participao
6000
60%
5000
50%
4000
40%
3000 30%
2000 20%
1000 10%
0 0%
57
59
61
63
65
67
69
71
73
75
77
79
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
europeu. No Rio de Janeiro, essa influncia foi notada mais cedo, no final da
(AZEVEDO, 1995).
82
fecundidade caiu de 5,8 filhos por mulher em 1960 para 3,5 em 1990 (VILLA,
Sistema a Preo de Custo, ainda adotado nos dias atuais, teve enorme
inflao, mas, aparentemente, no teria sido idealizado para tal. De acordo com
registrada pelo Banco Nacional Imobilirio, teria sido proposto pelo engenheiro
Carlos Caldeira Filho para Otvio Frias, em 1948, baseado nas experincias
2002).
14
As razes que levaram o Governo Getlio Vargas a adotar o congelamento dos
aluguis so debatidas em Bonduki (1994) e Fonseca (2004).
84
legislao municipal.
caractersticas:
15
Para mais dados sobre os incorporadores pr-BNH, ver Rossetto (2002) e Fonseca
(2004).
85
16
Rossetto (2002) apresenta o material de venda e analisa os nmeros da proposta de
venda do Edifcio Montreal.
86
Avenida Liberdade.
Vito (1952), Satlite (1955), Racy (1955), Paim (1956), Gama (1958), Mirante do
com mximo de seis vezes para edifcios comerciais e quatro para edifcios
residenciais.
outras razes: (a) o retardamento dos efeitos das alteraes estruturais nos
(FERREIRA, 1987).
17
Uma boa discusso sobre essa questo est em Rossetto (2002), com a carta-
desabafo publicada por Jorge Americano, em 1959.
89
2
paulistanos. Em verdade, a exigncia da cota mnima de 35 m de terreno por
2
unidade no impunha uma dimenso mnima de 140 ou 210 m para as
populao paulistana.
Esta foi uma das razes para que a maior parte dos empreendimentos
parte chamada nobre da cidade. Nunca fomos para o Brs, Moca, Cambuc.
90
97).
suas vidas profissionais exatamente nesse perodo, no incio dos anos 60.
mais). Segundo Joo Paulo dos Reis Velloso, que ocupou o Ministrio do
Banco Nacional da Habitao (BNH), fundado em 1964. Tal medida fazia parte
no aumento do PIB per capita, que subiu do patamar de US$ 200 em 1947
para US$ 300 em 1963, US$ 500 em 1971, US$ 1200 em 1975 e US$ 2000 em
1980 (IPEA).
LEITE, 2004).
foi visto com otimismo por alguns agentes do mercado e com desconfiana
1977).
setor tercirio que passou de 7,5 milhes em 1960 para 11,2 milhes em 1970,
projetava 18,2 milhes em 1980, 45% do total. Em 1940, 1/3 dos 40 milhes de
18
O SBPE foi criado para administrar os recursos captados pelas Cadernetas de
Poupana, os quais, em conjunto com os oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de
Servio (FGTS), eram aplicados no Sistema Financeiro de Habitao.
94
1977).
Estimando-se uma mdia de cinco pessoas para cada um, chegaramos a uma
crescimento da demanda.
Possuir casa prpria era um privilgio dos poucos que tinham acesso a
mais de 100 mil unidades, das quais 33 mil foram alugadas aos trabalhadores.
Assim, a criao do BNH teve duas metas: uma de natureza social e outra de
- em 1977- sobre US$ 100 bilhes) e 20% do mercado de renda fixa. Nos EUA,
Tabela 2.3 Recursos disponveis para financiamento pelo BNH - em US$ bilho
SBPE caderneta de
Ano FGTS
poupana
1972 2,3 1,2
1973 3,3 2,2
1974 4,4 3,9
1975 5,3 6,1
1976 8,8 8,8
Fonte: ABECIP, 1977.
pela ABECIP, vimos que havia um interesse maior dos agentes privados,
populares.
97
(AZEVEDO, 1988).
quais apenas 33,5% se destinaram aos setores populares, e 48,8% aos setores
de renda mdia.
inflao. A segunda crise do petrleo, em 1979, que veio junto com a alta das
militar (DANTAS, 2004). O efeito sobre o crescimento foi sentido a partir de 81,
quando o PIB caiu 4,3%, colocando o pas numa recesso. O pas solicitou
parcelamento: uma nova lei de uso e ocupao do solo, a Lei 7805/72, foi
uso Z2, cerca de 70% da zona urbana, de baixa densidade populacional, mas
no custo de produo que a nova lei trouxe. Nos anos que sucederam a
incorporao imobiliria.
3. Estudo das Estratgias
3.1. Introduo
tipo por qu?), assim como caracterizao do processo especfico pelo qual
como?). Segundo Yin (2001), o interesse nestes dois tipos de perguntas leva
mercadolgicos diferentes.
B) Participao de mercado
sculo de trabalho em 2003, com uma imagem positiva junto aos seus clientes.
B) Participao de Mercado
19
Os dados do mercado imobilirio passaram a ser coletados pela Embraesp ,
(1960-1980).
19
Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio.
106
brasileira e,
para o ranking das empresas, foi utilizado o critrio VGV Valor Geral de
18000 1000
16000 900
14000 800
VGV (US$ milhes)
700
12000
600
Unidades
10000
500
8000
400
6000
300
4000 200
2000 100
0 0
1977 1978 1979 1980
VGV Unidades
0,9% do mercado. A Hindi, que teve seu auge entre os anos 1967 e 1975, ficou
20
Para elaborar o ranking das empresas, utilizou-se o critrio de Valor Geral de Vendas,
ou seja, a soma dos valores das unidades lanadas.
21
As dificuldades da Construtora Alfredo Mathias, que culminaram com a decretao da
falncia, sero detalhadas frente.
109
dados foram levantados com dificuldade em alguns casos, o que pode trazer
caractersticas diferentes.
Adolpho
1960 1980 21 125 6,0
Lindenberg
Hindi 1968 1980 13 65 5,0
Anhembi /
1965 1980 16 21 1,3
Chap Chap
Sobloco 1966 1978 13 42 3,2
Luciano
1960 1976 17 10 0,6
Wertheim
Albuquerque
1969 1974 6 52 8,7
Takaoka
Alfredo No No
1960 1976 17
Mathias disponvel disponvel
Hindi, por diversas vezes. O levantamento de dados s foi possvel por meio de
Mathias Mazzucchelli, que atuou por dez anos na empresa nas reas
no perodo 1960-1980
casas para vender. Como ele mesmo conta, com o dinheiro da venda de uma
casa de meu pai, iniciei a construo de casas, com capital prprio e para
22
terceiros. Cheguei a ter 20 obras ao mesmo tempo .
22
Depoimento de Adolpho Lindenberg.
114
com os no compradores de casas. Sempre agi muito bem com eles e, ento,
entrada dos scios Alberto Luiz Du Plessis e Plnio Vidigal Xavier da Silveira,
23
Depoimento de Adolpho Lindenberg.
115
denominada Vila Penteado, casaro ainda hoje existente, sendo ocupado pela
salrio trs vezes maior que o meu. Mas valeu a pena. O fator pessoal
24
Depoimento de Adolpho Lindenberg.
116
governo Kubitschek. Para enfrentar o cenrio de inflao alta, a CAL adotou nos
obra.
Diante do sucesso atingido pela CAL, Lindenberg expandiu seus negcios para
outras regies e diversificou sua atuao. Uma das decises tomadas foi a de
25
Depoimento de Aureliano Carlos Fonseca.
26
Depoimento de Adolpho Lindenberg.
117
Grfico 3.2. Ali se v que, ao mesmo tempo em que o volume das obras
27
Todos os valores foram atualizados para Janeiro/04, utilizando a variao do ndice
Geral de Preos Disponibilidade Interna (IGP-DI), calculados pela Fundao Getlio
Vargas; a moeda vigente na ocasio, desde 15/05/1970, era o Cruzeiro, com smbolo
Cr$.
118
Alm disso, a CAL no foi bem sucedida nas empreitadas para terceiros. A
700000
600000
500000
rea Total (m)
400000
300000
200000
100000
0
1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980
28
Depoimento de Slvio Freitas.
29
Depoimento de Aureliano Carlos Fonseca.
119
que se viu foi a rentabilidade sobre o patrimnio caindo de 40% em 1971 para
23% em 1978, ano em que a receita atingiu nvel recorde. A margem lquida
Grfico 3.3).
ditar tendncias. Aps uma viagem pela Grcia, Lindenberg idealizou a adoo
feeling dele [Lindenberg] para o mercado era muito bom para o setor de alto
31
luxo .
30
Depoimento de Slvio Freitas.
31
Depoimento de Slvio Freitas.
120
emprstimos.
quando essa relao chega a cinco vezes, ou seja, um volume total de obras
Grfico 3.4).
nveis de atividade em 1977 e 1978 (ver Grfico 3.4), que reduziu os resultados
32
Todos os valores foram atualizados para Janeiro/04, utilizando a variao do ndice
Geral de Preos Disponibilidade Interna (IGP-DI), calculados pela Fundao Getlio
Vargas; a moeda vigente na ocasio, desde 15/05/1970, era o Cruzeiro, com smbolo Cr$
121
liquidar ativos, vendendo unidades de seu estoque por preos inferiores aos
meados dos anos 70. Evidentemente, a marca da empresa ainda tinha prestgio
450
Receita
400
Lucro
Patr. Lq.
350
Emprst. Ext.
250
200
150
100
50
-
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980
(50)
(100)
Grfico 3.3 Construtora Adolpho Lindenberg - Anlise de Receitas x Lucro. Fonte: CAL:
BALANO PATRIMONIAL, vrios anos.
600000 6
500000 5
R$ mil base Jan/04
Alavancagem
400000 4
300000 3
200000 2
100000 1
0 0
1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979
Como vimos a CAL iniciou suas atividades em 1953, mas somente no final da
verticais. Essa segunda fase tambm teve uma brusca interrupo, com o
100%, em relao dcada anterior. Houve declnio das regies mais centrais
Pelo levantamento dos dados desse perodo (FERREIRA 1987, ROSSETTO 2002,
ocorreu nos bairros Jardins, com 23 edifcios (28% do total), justamente nas
mediterrneo.
est na linha do trabalho de Haddad et al. (2005) que estudou a mecnica das
Ano
Edifcio Endereo Bairro
Lancto
Santo Elias Av Brigadeiro Luis Antnio, 966 Repblica 60
Santa Adlia R Antonio Carlos, 556 Cerqueira Cesar 60
Canuto Do Val R Canuto do Val, 44 Santa Ceclia 60
Deocliciana R Deocliciana, 124 Bom Retiro 60
Pedro Taques R Pedro Taques, 457 Cerqueira Cesar 60
Princesa Imperial R Piau, 595 Higienpolis 60
Dom Joao V Av Higienpolis, 370 Higienpolis 63
Flvia R Augusta Consolao 63
Rio Negro R Augusta, 541 Cerqueira Cesar 63
Jequitib R Pernambuco, 181 Pacaembu 63
Fbio Prado R Esccia, 2583 Jardim Europa 64
Moema Av Moema, 88 Moema 65
Augusto Meireles Reis
R Augusta, 356 Centro 65
Filho
Prncipe do Gro Par R Bela Cintra, 2080 Cerqueira Cesar 65
Wagran R Maranho, 565 Higienpolis 65
Uirapuru R Peixoto Gomide, 752 Cerqueira Cesar 65
Almir Barroso Av Brigadeiro Luis Antnio, 3175 Jardim Paulista 66
Adele R Baro de Capanema, 235 Cerqueira Cesar 66
Conde dos Arcos Al Casa Branca, 962 Cerqueira Cesar 67
Torre de Piza R Baronesa de It, 814 Higienpolis 67
Vila Real R da Consolao, 3721 Cerqueira Cesar 67
Infante Dom Henrique R Padre Joo Manuel, 1229 Cerqueira Cesar 67
Casa Branca Al Casa Branca, 1009 Cerqueira Cesar 68
Baro de Cocaes Al Casa Branca, 1116 Cerqueira Cesar 68
Ferraz Do Amaral Av Brigadeiro Luis Antnio, 2631 Cerqueira Cesar 68
Casa de Bragana R Bahia, 70 Higienpolis 68
Baro de Pinto Lima R Baro de Capanema, 236 Cerqueira Cesar 68
131
Hindi.
136
seja, de 1967 a 1983, a demanda por imveis residenciais era muito grande. A
cultura da venda a preo fixo ainda estava muito enraizada. Dessa forma, a
obra e o custo da obra. Fazamos uma planta padro, um projeto muito bem
elaborado que pudesse ser repetido muitas vezes, o que fizemos. At a dcada
de 70, essa velocidade permitia embutir a inflao nos preos de venda, mas,
com a alta nos nveis de flutuao de preos, a Hindi optou por indexar os
contratos.
estrutura no nvel do trreo. Para isso, desenvolvemos uma laje mista com
33
Depoimento de Srgio Vieira da Silva.
34
Depoimento de Srgio Vieira da Silva.
137
Alm disso, essa laje tinha a vantagem de ser mais espessa, portanto, com um
A estrutura de concreto armado foi inovada para se executar trs lajes por
podia ser comprovado quando ele discutia de igual para igual com todos os
Apesar das cobranas, Anuar era fiel com seus fornecedores. Estes se
35
Depoimento de Srgio Vieira da Silva.
36
Depoimento de Srgio Vieira da Silva.
37
Depoimento de Srgio Vieira da Silva.
138
funcionrios.
Ainda assim, Anuar Hindi afirma que participava pessoalmente das decises
Havia uma diretoria que participava das discusses, mas, se eu achasse que
alguns itens, como por exemplo, as fachadas, recebiam uma ateno particular.
38
financeiro autorizado a operar no Sistema Nacional da Habitao . Essa forma
prdio para morar. Propus que contratssemos a Hindi para construir, mas a
somente na classe mdia. Quando contei ao Anuar, ele ficou furioso e, logo em
ousado, o projeto P15. No P15, todos os dias vinham crachs para cada
38
Depoimento de Anuar Hindi.
39
Edifcio Palma de Montechiaro, Rua Rio de Janeiro, 33, Higienpolis.
140
para a construo era trazido apenas para cada etapa do trabalho, sem
estabeleceu uma estratgia que perdurou at o incio dos anos 80, quando suas
quatro bairros: Jardins (35%), Higienpolis (14%), Bela Vista e Paraso (12%
com dois (35%) e trs dormitrios (55%), em razo dos limites de valor de
Vila Nova
TREVIGLIA R Domingos Fernandes 700 3
Conceio
CARAVAGGIO R Alcino Braga 67 Paraso 3
ITAPARICA R Tiagem 251 Jaguar 2
Tabela 3.5 - Relao das Obras da Hindi, no perodo 1967-1980. Fonte: Srgio Vieira da
Silva.
150
40
Instituto de Previdncia do Estado de So Paulo. Tambm financiava a aquisio de
casa prpria aos funcionrios pblicos.
151
com essa parceria. Em meados dos anos 1960, essas iniciativas resultaram
prdios no Paraso, onde Romeu era radicado e conhecia muita gente. Tal
de obra a preo de custo eram maiores, o contrato era assinado 18 meses antes
de terminar a obra.
41
Inicialmente, o limite do RECON era 1800 UPCs , liberados em 12 meses com
aumentar o limite para 2250 UPCs, que passaram a ser liberados em 18 meses,
41
UPC significava Unidade Padro de Capital, uma unidade monetria forte, criada
em 1964, utilizada no segmento da construo civil.
152
A Anhembi, no incio dos anos 80, tambm experimentou lanar algumas obras
42
Depoimento de Romeu Chap Chap.
43
Depoimento de Romeu Chap Chap.
44
Depoimento de Romeu Chap Chap.
45
Depoimento de Romeu Chap Chap.
153
obras. O relacionamento com os clientes era muito bom, assim como com os
46
Depoimento de Romeu Chap Chap.
47
Depoimento de Romeu Chap Chap.
154
Desde as primeiras obras, o bairro do Paraso foi uma das regies preferidas
pela Construtora Anhembi. O Edifcio Mirage, localizado na Rua Sampaio Viana,
realizado em 1971, um exemplo das obras a preo de custo, de arquitetura
simples e bom nvel de acabamento.
155
A poltica das empresas dirigidas por Romeu Chap Chap foi de empreender
cresceu Romeu Chap Chap e boa parte da colnia libanesa. Para constituir os
mais recente (a partir de 74). Interessante notar que uma experincia isolada se
do Metr.
157
A empresa Sobloco Construtora S/A foi fundada em 1958, pelos scios Luiz
48
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
49
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
160
prprios proprietrios dos terrenos que eram pagos com uma participao no
50
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
51
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
52
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
161
53
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
54
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
55
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
162
mdia.
Ainda que tenha atingido marcas expressivas, com a execuo de mais de uma
Mudana de Estratgia
56
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
57
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
163
quebrem.
Quando verificou, no incio dos anos 80, que o BNH estava entrando numa rota
futuro de uma rea parcelada, poderia ser uma boa oportunidade. Na viso de
Luiz Carlos Pereira de Almeida foi eleito para a presidncia mundial da FIABCI
58
Depoimento de Luiz Carlos Pereira de Almeida.
164
valor. Ainda assim, alguma predominncia pode ser notada, dividida entre
empreendedores.
processo de verticalizao ainda era incipiente, como Vila Nova Conceio, Vila
CONJUNTO PALMEIRAS
R da Consolao, 3563 Jardins 68
IMPERIAIS
EDIFCIO SO JOO R da Mata, 168/180 Itaim 74
EDIFCIO SO MANOEL R da Mata,168/180 Itaim 74
EDIFCIO CAPODIMONTE R Dante Alighieri, 140 Vila Prudente 70
R Domingos de Moraes,
EDIFCIO AMLIA Vila Mariana 71
1346
EDIFCIO SILVIA GARNERO R Elvira Ferraz, 83 Vila Olimpia 76
EDIFCIO ELVIRA R Fausto Ferraz, 119 Bela Vista 71
EDIFCO GUARIT R Iguatemi, 335 Itaim 69
EDIFCIO MARQUS DE TRS
R Itacolomi, 423 Higienpolis 72
RIOS
EDIFCIO MARQUS DE VILA
R Itamb, 322 Higienpolis 69
RICA
EDIFCIO MARQUS DE
R Joo Julio, 296 Paraso 72
BRAGANA
EDIFCIO MARQUS DE
R Joo Julio, 296 Paraso 72
PIRACAIA
EDIFCIO BARO DE Vila Nova
R Joo Loureno, 655 77
MONJARDIM Conceio
EDIFCIO BARO DE DUPRAT R Ministro de Godoy, 1454 Perdizes 78
EDIFCIO PAULISTANO R Padre Joo Manuel, 1211 Jardins 66
EDIFCIO MARQUS DE SO
R Padre Joo Manuel, 1230 Jardins 75
JOO DEL REY
EDIFCIO IRUNDI R Par, 49 Higienpolis 67
EDIFCIO PINHAL R Rego Freitas, 165 Vila Buarque 69
EDIFCIO MARQUES DE
R Tabapu, 146 Itaim 73
REZENDE
EDIFCIO BARO DE QUELUZ R Tabapu, 1591 Itaim 73
EDIFCIO DR. NELSON L. B.
R Teixeira da Silva, 328 Jardins 72
NEVES
Vila Nova
EDIFCIO BRS CARDOSO R Brs Cardoso 79
Conceio
EDIFCIO CRISANTEMOS R dos Crisntemos, Vila Mariana 80
Tabela 3.7 - Relao das Obras da Sobloco, no perodo 1966-1980. Fonte: Sobloco.
171
59
Depoimento de Luciano Wertheim.
172
As vendas eram feitas com o prdio quase pronto, a fim de se ter o custo de
obra quase fechado. O financiamento era fixo, sem correo monetria, com
foram terceirizadas.
maior.
60
Depoimento de Luciano Wertheim.
173
Uma das fontes de risco alegadas era a demora para aprovao dos projetos,
61
Depoimento de Luciano Wertheim.
62
Depoimento de Luciano Wertheim.
63
Depoimento de Luciano Wertheim.
174
64
Depoimento de Luciano Wertheim.
175
Nas fotos dos Edifcios Gonalves Dias e Buarque, localizados na rua Maranho
e na rua Maria Antnia, Higienpolis, pode-se observar o carter quase
artesanal das construes da Construtora Luciano Wertheim. A qualidade dos
materiais de acabamento e da mo-de-obra aparenta bom estado de
conservao quase 40 anos depois. As linhas arquitetnicas so retas, com
estrutura ressaltada, uma caracterstica do modernismo.
176
Quando declara sua averso ao risco, Luciano Wertheim explica boa parte da
adquirentes.
foi muito rpido. A agilidade sempre foi uma das caractersticas principais de
D.O.P., construindo pontes (uma das maiores empresas do pas nesse ramo),
estratgia, pois obras rpidas faziam parte do modelo financeiro do BNH que,
65
O depoimento de Jos Augusto Queiroz , superintendente do Banco Antnio
de Queiroz, demonstra que, no incio, o novo sistema (do BNH) trazia uma
fazer apartamentos de trs dormitrios com a rea com que se fazia um de dois
65
Ver em Sacchi 2003, pg. 84 e 85.
182
Com sua maneira pessoal de tratar dos assuntos, Takaoka visitava as obras e os
construtivas.
66
O Sistema Financeiro da Habitao impunha um limite para o valor de venda das
unidades, impossvel de ser respeitado para os apartamentos grandes, que ento no
tinham a mesma possibilidade de financiamento em condies interessantes de prazo e
juros.
67
Ver em Sacchi, 2003, p. 113.
183
presena do governador Laudo Natel, mas a aceitao pelo mercado foi difcil,
nmero de moradores.
O prazo total de 18 meses para vender todas as unidades no era usual (em
a fase pico.
184
cidade com toda a infra-estrutura, nos moldes dos grandes projetos norte-
Godard.
ateno para sua convico inabalvel e pelo carter pessoal de fazer as coisas:
68
Ver em SACCHI, 2003, p. 279 e 280.
186
Uma boa estratgia adotada pelo incorporador foi a de adquirir algumas casas
vizinhas ao terreno, posicionando a entrada do condomnio no lado mais nobre
2
da rea de 28.473 m , junto s casas construdas na zona exclusivamente
residencial do loteamento da Companhia City, retirando a influncia indesejvel
que a imagem do conjunto Inocoop, vizinho ao empreendimento, poderia
causar. Na foto, o conjunto popular, com o Condomnio Ilha do Sul ao fundo.
189
excepcional mdia de 8,7 por ano. Tal volume foi possvel graas perfeita
tambm foi o maior, com seis edifcios. Representaram 12% da produo total
& Takaoka
191
fato, um toque de Midas. Empresrio com um alto grau de ousadia, foi bem
Morumbi.
nos bairros adjacentes, a preo de custo, como as galerias Nova Baro, entre as
Avenida Higienpolis.
proprietrios no empreendimento.
Mathias reservou 6.000 cotas para si, 10% do negcio, alm da taxa de
nada desprezvel, das receitas das lojas. Esse direito foi mantido sob seu
domnio todo o tempo sendo, aps sua morte, vendido pelo Esplio ao
69
O diretor se chamava Estanislau Zaremba. Segundo o professor Carlos Augusto
Faggin, Zaremba era um profissional de grande conhecimento e capacidade tcnica,
ousado e determinado nas suas convices.
70
Os relatos foram obtidos junto aos engenheiros Fernando Mathias Mazzucchelli,
sobrinho e funcionrio da empresa nas reas comercial e administrativa no perodo 71
a 80, e Luiz de Alarcon Jnior, funcionrio da rea tcnica.
195
71
Mathias achava que o negcio seria to bom . Na seqncia, a empresa
realizou outros dois Iguatemis, o de Salvador (1967), com 200 lojas e 37.000
2 2 2
m de construo e o de Campinas, com 60.000 m de construo e 100.000 m
Lapa, localizado na Rua Cato, com 118 lojas, inaugurado pelo prefeito Faria
Mogi das Cruzes (EEPG Vila Santa Tereza), So Jos dos Campos (EEPG Vila
71
Depoimento de Luiz de Alarcon Jnior.
72
Dados fornecidos pelo Engenheiro Luiz Alarcon Jr.
196
892 (Edifcio Bordeaux), com 48 unidades; no Itaim, na Rua da Mata, onde fez
73
Na modalidade, tambm conhecida como Piloto, o agente financeiro libera a vista o
montante de financiamento assumido pelos compradores, j que o empresrio
construiu a obra totalmente com recursos prprios.
197
rea construda.
74
Depoimento de Fernando Mathias Mazzucchelli.
75
Depoimento de Luiz de Alarcon Jnior.
76
Depoimento de Fernando Mathias Mazzucchelli.
198
Veio ento uma nova norma do Banco Central, proibindo o desconto daquele
empresas.
enorme prejuzo.
77
A Carteira Hipotecria, tambm conhecida como Faixa Livre, era a modalidade
utilizada para financiamento de imveis de alto padro, cujo valor de venda superava
os limites do Sistema Financeiro da Habitao.
78
Parte do preo que excedia o valor do financiamento, que deveria ser pago com
recursos prprios pelo comprador.
199
Em razo desse cenrio, por volta do ano 1977, sem perder a serenidade de
79
sempre , Mathias teve a idia de elaborar um dossi da empresa e procurar
80
uma autoridade fazendria da poca . O empresrio exps sua situao, e na
79
Depoimento de Luiz Alarcon Jnior.
80
Depoimento de Luiz Alarcon Jnior, que no se lembra se foi Mrio Henrique
Simonsen ou Karlos Rischbieter.
81
O nmero 63 se referia a uma resoluo do Banco Central e 4131/62 lei federal.
Ambas regulamentavam a captao de recursos estrangeiros.
200
inflacionria de suas dvidas, mas seu orgulho no permitia assumir algum tipo
era muito exigente. Quando visitava uma obra, atentava para todos os detalhes,
82
cobrando dos responsveis uma qualidade superior . Do ponto de vista
eram possveis pelo maior volume. Mathias tambm valorizava muito a funo
82
Depoimento de Luiz de Alarcon Jnior.
201
que lhe valeram grandes saltos a frente, mas que tambm lhe causaram danos
83
Depoimento de Luiz de Alarcon Jnior.
202
Figura 3.24 - BNH possibilita atuar para a Classe Mdia. Foto do autor.
Figura 3.27 - Portal do Morumbi torna-se referncia para a regio. Foto do autor.
dos dados. Por outro lado, olhar para trs permite conhecer a evoluo das
deliberadas.
BNH. Pertencem a esse grupo: Anuar Hindi, Jojiro Takaoka, Alfredo Mathias e
A dedicao pessoal (de tempo e esforo) pode ser constatada nos grandes
horas por dia, assim como Romeu que alm das dificuldades inerentes aos
todo o tempo, d uma boa noo da disposio para assumir riscos o terceiro
84
Linha do BNH para financiamento para materiais de construo. Ver histria da
Construtora Anhembi/Romeu Chap Chap, no captulo III.
85
Depoimento de Luciano Wertheim.
86
Relato de Sergio Vieira da Silva.
210
pelas empresas.
lugar, a maior parte das empresas era conduzida pelo acionista principal.
Nos casos de mais de um scio, h indcios de que tambm pode ter havido
questes com algum ceticismo. Outras empresas com vrios scios atuantes
Apesar das dificuldades, vimos que o crescimento das empresas era um norte a
em que fez sucesso, mas no suficiente para se acomodar, dando incio a outro
obras a preo de custo dos anos 60, para se lanar na prestao de servios de
Quem conhece o excelente apelo comercial do Condomnio Ilha do Sul nos dias
dos Jardins, o sucesso seria garantido. Mas no foi isso que ocorreu. Os
Nos levantamentos feitos nos anos 1977 a 1980, o ndice de empresas que
1977, ndice que caiu para 73% em 1980 e para 60% em 1987.
DIMENSES ESCOLA
ANHEMBI /
DE EMPREENDEDORA ADOLPHO
HINDI ROMEU
CONTEDO MINTZBERG LINDENBERG
CHAP CHAP
E PROCESSO (2000)
Incorporao: Incorporao:
Adolpho Romeu Chap
LIndenberg Chap
fazia. de investidores.
O comprador
que mudasse de Determinao, O feeling do
uma casa para Intuio Incorporador
um apartamento demonstrada muito
no deveria nas inmeras importante. .
sentir piorar seu inovaes.
padro de
moradia.
MANOBRVEL, Alto padro e Podamos As mudanas
CHEIA DE NICHOS. empreitadas para impor nosso freqentes
AMBIENTE
DIMENSES
ESCOLA
DE
EMPREENDEDORA LUCIANO ALBUQUERQUE
CONTEDO SOBLOCO
MINTZBERG WERTHEIM & TAKAOKA
E
(2000)
PROCESSO
PERSPECTIVA O mercado era Somente A agilidade
(VISO) PESSOAL E muito comprador iniciava uma adquirida nas
NICA COMO e ns obra, quando obras de
NICHO conseguimos dar dispuser de empreitada
segurana ao numerrio seriam
ESTRATGIA
DIMENSES
ESCOLA
DE
EMPREENDEDORA LUCIANO ALBUQUERQUE
CONTEDO SOBLOCO
MINTZBERG WERTHEIM & TAKAOKA
E
(2000)
PROCESSO
LDER. Na incorporao: Luciano Renato
Luiz Carlos Pereira Wertheim Albuquerque e
CENTRAL
AGENTE
arquiteto, pois
tomvamos as tinha muitas
era um
decises sobre dvidas e
sonhador.
novos muitos
empreendimentos receios e no O mundo
tinha com parecia estar
quem dividir desabando,
as decises. menos para o
Takaoka.
MANOBRVEL, A maior fonte de Com bons O mercado era
CHEIA DE NICHOS. risco era o pas, produtos, no comprador e os
com uma poltica havia financiamentos
AMBIENTE
ESCOLA
DIMENSES EMPREENDEDORA, ADOLPHO ROMEU CHAP
HINDI
CONTEXTUAIS SEGUNDO LINDENBERG CHAP
MINTZBERG
ESCOLA
DIMENSES EMPREENDEDORA, LUCIANO ALBUQUERQUE
SOBLOCO
CONTEXTUAIS SEGUNDO WERTHEIM & TAKAOKA
MINTZBERG
custos
polticas BNH atendeu
realizados antes
pblicas uma demanda
da
descontnuas. que deixou de
comercializao.
existir, o
No incio da
mercado vai
atividade, a dose
optar pelos
de ingenuidade
subrbios.
maior o que
faz que muitos
empreendedores
fracassem.
EMPREENDEDORA Por ser A execuo da Organizao
(SIMPLES, artesanal, a atividade vertical e atuao
IMPLICITAMENTE)
ORGANIZAO
Incorporadores e Arquitetos
2003).
vende.
imediata.
nobreza. A partir dessa viso construiu uma carreira, sem deixar tambm de
moderno.
222
assepsia dos ambientes internos do edifcio, o que quase nunca se via nos
decorrentes das altas taxas de juros, so, historicamente, elevados. Por outro
87
Taxa de rentabilidade acima da qual o investimento vivel.
5. Concluso
226
roteiro:
edifcios de apartamentos.
contexto nico predominante: o perodo 1960-1980, que coincide com uma fase
de Mintzberg (2000).
228
1.
incorporadoras.
2.
3.
4.
ambiente.
Na fala do incorporador Luiz Carlos Pereira de Almeida, podemos ter uma clara
5.
construtor. Weiss (1987) afirma que isso tambm ocorreu nos EUA, embora,
(1983), vemos que, apesar de o feed-back das duas atividades seja de longo
construo.
longo prazo.
incorporador.
233
6.
7.
vimos que o foco de sua energia era o de oferecer produtos imobilirios mais
8.
O caso das alteraes na lei do Zoneamento feitas em1972 d uma boa noo
edificar nas zonas Z3 e Z4, onde o coeficiente quatro vezes foi mantido. A
limitao dos riscos foi adotada, nesse caso, medida que os incorporadores
neste trabalho nos ajuda a pensar maneiras para aproveitar seu esprito
empreendedor.
e tudo isso precisa ser em resposta quele que pode ser um ambiente
exigente.
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1987.
YIN, R.K., Case study research: design and methods. 3rd. edition.
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244
Entrevistas
Adolpho Lindenberg
Anuar Hindi
Luciano Wertheim
Silvio Freitas
Fonte de Dados