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mais assez complt

Guide simpli de la gestion locative


POUR PARTICULIERS BAILLEURS QUI GRENT
EUX-MMES LEUR PATRIMOINE IMMOBILIER
1. FIXER LE LOYER

2. TROUVER UN LOCATAIRE
2.1 Vous recherchez vous-mme votre locataire
2.2 Vous souhaitez charger un professionnel de cette
recherche

3. SIGNATURE DU BAIL
3.1 Le contrat de bail
3.2 Les clauses obligatoires
3.3 Les clauses facultatives
3.4 Les clauses abusives
3.5 Liste des documents annexes
3.6 Ltat des lieux
3.7 Le dpt de garantie
3.8 La caution
3.9 Les assurances

4. PENDANT LA LOCATION
4.1 Quittance
4.2 Rvision du loyer
4.3 Rgularisation des charges
4.4 Travaux de rnovation et dentretien

5. LA FIN DU BAIL
5.1 Cong donn par le propritaire
5.2 Cong donn par le locataire
5.3 Etat des lieux des sorties
5.4 Travaux de rnovation et dentretien

6. EN CAS DE LITIGES
6.1 Etapes suivre en cas de litige
6.2 Calendrier respecter en cas de retard de paiement du
loyer

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Grer seul son bien est la
solution la plus conomique
et Rentila.com vous fournit
les outils pour vous aider
simplifier et optimiser votre
gestion locative immobilire.

1 FIXER LE LOYER
En tant que propritaire, vous pourriez tre concern par la loi Alur
(publie au journal officiel le 26 mars 2014) qui prvoit un encadrement
des loyers dans les zones dites tendues .

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Un plafonnement des loyers sera fix sur la base dun loyer mdian tabli
par agglomration.

Paris est la premire ville dans laquelle ces nouvelles rgles


dencadrement entrent en vigueur, au 1er Aout 2015. Dautres villes sont
susceptibles de mettre en place des mesures similaires.

De plus, si vous investissez via des systmes de dfiscalisation (Pinel


notamment) ou que lappartement est dj occup, l aussi vous ntes
pas libre de fixer le montant du loyer.

Pour trouver et conserver des locataires, mieux vaut de toute manire


pratiquer des tarifs ralistes. Pour les connatre, menez une petite
enqute de voisinage, consultez les cotes des loyers sur Internet ou
consultez les annonces immobilires dans votre rgion

2 TROUVER UN LOCATAIRE
Pour la recherche du locataire vous avez 2 possibilits : Soit rechercher
vous-mme votre locataire, soit charger un professionnel de cette
recherche. Pour plus de scurit nous vous conseillons dutiliser un
professionnel pour la recherche de votre locataire. Ils vont faire les visites,
trier les dossiers et leur frais sont souvent la charge du locataire.

2.1 VOUS RECHERCHEZ VOUS-MEME VOTRE


LOCATAIRE

Premier rflexe avoir : s'assurer du montant des ressources de votre


futur locataire. Pour cela, demandez-lui ses dernires fiches de paie et sa
dernire dclaration fiscale.

ATTENTION ! La loi vous interdit de demander les pices suivantes :


photographie d'identit, carte d'assur social, copie de relev de compte
bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal
(art. 22-2 de la loi n 2002-73 du 17.01.2002). En revanche, pour vous
prmunir du mieux possible des risques d'impays de loyers, vous pouvez
exiger la caution d'un tiers, une caution bancaire ou bien encore souscrire une
assurance contre les risques d'impays de loyers.

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Voici une liste de documents demander votre locataire :

- Les attestations de revenus pour les trois derniers mois (fiches


de paye, de pension, dAssedic ou contrat dembauche).
- Les quittances de loyers de sa prcdente location.
- Les quittances dlectricit ou de tlphone.
- La dclaration dimpt sur le revenu.
- Les coordonnes de son ancien propritaire et de son
employeur.
- Si besoin, les fiches de revenus de la personne qui se portera
caution.
- Pour les non-rsidents qui nont pas de revenus en France vous
pouvez demander une caution bancaire de 1 an (un an de loyers
fermes)

Attention, la liste exhaustive des documents quun propritaire peut


exiger dans un dossier de location, afin de vrifier la solvabilit de son
futur locataire sera publie dans le cadre de la loi Alur. Il faut toutefois
encore attendre le dcret dapplication.

Si vous dcidez de passer une annonce en tant que particulier nous vous
conseillons leboncoin.fr, pap,fr et entreparticuliers.com

2.2 VOUS SOUHAITEZ CHARGER UN PROFESSIONNEL


DE CETTE RECHERCHE

Par l'intermdiaire d'un agent immobilier : C'est une profession trs


rglemente.

Vrifiez que le numro de la carte professionnelle "Transactions sur


immeubles et fonds de commerce" est bien affich dans l'agence
(obligatoire).

Vrifiez ensuite le nom et l'adresse de la socit mutuelle qui garantit la


responsabilit professionnelle de l'agent immobilier (ces renseignements
doivent tre nots sur tous les documents de l'agence).

Si l'agent que vous avez choisi prsente bien toutes ces garanties, vous
pouvez alors lui confier un mandat crit (voir notre mandat pour
exemple). C'est dans ce document que vous dfinirez prcisment sa

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mission. C'est ce moment-l aussi que vous devrez ngocier ses
honoraires (c'est--dire sa commission).

Par l'intermdiaire d'un notaire : Sa rmunration, ainsi que le montant


des frais de rdaction du contrat de location, sont rglements.

IMPORTANT ! Le montant des honoraires autrefois libre, est dsormais


encadr par la loi Alur. Le montant des frais dagence est prsent plafonn
selon la surface habitable du logement lou et ce depuis le 15 septembre 2014

A NOTER : Les honoraires du professionnel sont de plus prsent partags


raison de 50 % la charge du propritaire et 50 % la charge du locataire,
toujours suite la loi Alur.

3 SIGNATURE DU BAIL
3.1 LE CONTRAT DE BAIL

Le contrat de bail est sign en deux exemplaires au moins et par les deux
parties. Le bailleur peut le rdiger sur papier libre avec toutes les
mentions lgales ncessaires.

La Loi Alur a instaur un modle de contrat de bail type pour les locations
nues. Les contrats de location devront dsormais respecter ce texte type,
dont le contenu figure au sein du dcret du 29 mai 2015.

Ce contrat de bail type vise principalement renforcer et encadrer les


clauses du contrat portant sur ltat des lieux, la liste des quipements
que le bailleur mettra disposition du locataire, le montant du loyer de
rfrence ou encore la nature des travaux qui ont ts effectus dans le
logement depuis la fin du prcdent contrat de bail sign par le
propritaire.

Le contrat-type Alur contient les clauses essentielles du bail dont la loi


impose la mention. Mais au moment de rdiger le contrat, le bailleur n'est
pas pour autant limit au contenu du modle de bail type. Il est ainsi libre
de rajouter les clauses de son choix au sein du contrat qu'il soumettra au

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locataire. Sous rserve, bien entendu, que ces rajouts ne constituent pas
des clauses abusives.

Tlchargez ici le contrat-type Alur

De plus une notice d'information doit obligatoirement tre remise lors de


la signature du contrat de location et doit tre annexe ce contrat. Elle
est destine mieux informer les locataires et les bailleurs sur les droits
et obligations respectifs.

Tlchargez ici la notice dinformation

Vous trouverez des modles de baux auprs des associations de


locataires ou de propritaires ou en libraire.
Nous vous proposons galement en tlchargement gratuit (sur notre site
http://www.rentila.com/documents) des contrats type pour:

- Modle de bail location vide (Tlcharger)


- Modle bail location meuble (Tlcharger)
- Modle bail location parking garage (Tlcharger)

3.2 LES CLAUSES OBLIGATOIRES

Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les lments essentiels
de la location:

- Le nom et l'adresse du propritaire, le locataire et ventuellement


de l'intermdiaire professionnel.

- Adresse du logement.

- La description du logement et des annexes (maison ou


appartement, numro du lot, tage, nombre de pices, jardin,
caves, parking)

- L'numration des parties communes

- Date de prise d'effet de la location : elle fixe le point de dpart de


tous les dlais lgaux (remise des cls, hausse annuelle, ).

- La dure du bail

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- La destination du logement lou (location usage d'habitation,
professionnel ou mixte).

- Le montant du loyer, la date de paiement et les conditions de la


rvision du montant du loyer.

- Le montant du dpt de garantie.

- La superficie du logement pour les locations nues loues comme


rsidence principale.

- Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de


rception des services de tlvision, par voie hertzienne ou
numrique (TNT) et s'il faut contacter ou pas un distributeur pour
en bnficier, dans ce cas les coordonnes d'un distributeur de
service devront tre indiques. Cette information doit tre annexe
au contrat de location. Ces lments n'ont qu'une valeur
informative.

3.3 LES CLAUSES FACULTATIVES

Les clauses facultatives permettent de prvoir d'autres dispositions,


conformes la loi et signes par les deux parties.

Ces mentions sont trs diverses et peuvent porter par exemple sur
l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudire, sur la
remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de
rnovation par le locataire, sur le rglement d'avances sur charges. Le bail
peut aussi prvoir une dure de location plus longue que celle fixe par la
loi.

3.4 LES CLAUSES ABUSIVES

Certaines clauses du contrat de location peuvent tre rputes non


crites et donc nulles : ce sont les clauses abusives.

Est rpute non crite toute clause :

- Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local


lou, laisser visiter celui-ci les jours fris ou plus de deux heures
les jours ouvrables ;

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- Par laquelle le locataire est oblig de souscrire une assurance
auprs d'une compagnie choisie par le bailleur ;

- Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de


prlvement automatique sur le compte courant du locataire ou la
signature par avance de traites ou de billets ordre ;

- Par laquelle le locataire autorise le bailleur prlever ou faire


prlever les loyers directement sur son salaire dans la limite
cessible ;

- Qui prvoit la responsabilit collective des locataires en cas de


dgradation d'un lment commun de la chose loue ;

- Par laquelle le locataire s'engage par avance des


remboursements sur la base d'une estimation faite unilatralement
par le bailleur au titre des rparations locatives ;

- Qui prvoit la rsiliation de plein droit du contrat en cas


d'inexcution des obligations du locataire pour un motif autre que
le non-paiement du loyer, des charges, du dpt de garantie, la non
souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect
de l'obligation d'user paisiblement des locaux lous, rsultant de
troubles de voisinage constats par une dcision de justice passe
en force de chose juge ;

- Qui autorise le bailleur diminuer ou supprimer, sans


contrepartie quivalente, des prestations stipules au contrat ;

- Qui autorise le bailleur percevoir des amendes en cas


d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un rglement
intrieur l'immeuble ;

- Qui interdit au locataire l'exercice d'une activit politique,


syndicale, associative ou confessionnelle ;

- Qui impose au locataire la facturation de l'tat des lieux ds lors


que celui-ci n'est pas tabli par un huissier de justice dans le cas
prvu par l'article 3 ;

- Qui prvoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour


une dure infrieure celle prvue l'article 10 ;

- Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilit du bailleur


ou qui exonre le bailleur de toute responsabilit ;

- Qui interdit au locataire d'hberger des personnes ne vivant pas


habituellement avec lui ;

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- Qui impose au locataire le versement, lors de l'entre dans les
lieux, de sommes d'argent en plus de celles prvues aux articles 5
et 22 ;

- Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expdition


de la quittance ainsi que les frais de procdure en plus des sommes
verses au titre des dpens et de l'article 700 du code de procdure
civile ;

- Qui prvoit que le locataire est automatiquement responsable des


dgradations constates dans le logement ;

- Qui interdit au locataire de demander une indemnit au bailleur


lorsque ce dernier ralise des travaux d'une dure suprieure
quarante jours ;

- Qui permet au bailleur d'obtenir la rsiliation de plein droit du bail


au moyen d'une simple ordonnance de rfr insusceptible
d'appel.

3.5 LISTE DES DOCUMENTS ANNEXES

Voici la liste des documents qui doivent tre annexs au contrat de


location:

- Lattestation dassurance du locataire contre les risques locatifs

- La caution signe lorsquelle est exige par le propritaire

- Un tat des lieux sign par les deux parties

- Les diagnostics obligatoires pour les locations

- Inventaire des meubles en cas de location meuble

Lorsque le bien lou est en coproprit, le propritaire doit fournir une


copie des extraits concernant :

- La destination de limmeuble (usage professionnel, priv ou


mixte).

- Lusage des parties communes et prives

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- Le nombre de millime soumis aux charges.

IMPORTANT ! Pour la signature du bail, ou loccasion de son


renouvellement, le propritaire doit remettre son locataire un dossier de
diagnostic technique, compos de plusieurs diagnostics :

- Ltat des risques naturels et technologiques,


- Le diagnostic de performance nergtique,
- Le constat de risque dexposition au plomb.

IMPORTANT ! En cas de litige il vous faudra ventuellement prouver que


la caution a reu un exemplaire du bail c'est pourquoi la signature de la
caution sur le bail reste la seule preuve en votre dcharge.

3.6 LETAT DES LIEUX

L'tat des lieux sert comparer l'tat du logement au dbut et la fin de


la location. C'est aprs ce constat que vous devrez rendre le dpt de
garantie votre locataire, en dduisant des sommes dues au titre des
rparations ou dgradations dont il aura t dclar responsable mais
uniquement sur justificatifs des travaux engags pour la remise en tat.

Lors d'une location deux tats des lieux sont tablis :

- A l'entre : lors de la remise des cls avant que le locataire y ait


amnag.

- A la sortie : la restitution des cls, lorsque le logement est vide.

IMPORTANT ! Le nouveau contrat type de bail Alur renforce et encadre les


clauses du contrat portant sur ltat des lieux.

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Nous vous conseillons d'utiliser ce mme type de documents pour l'tat
des lieux d'entre et de sortie, cela facilitera la comparaison.

Il doit tre effectu par crit, dat, sign et rdig en autant d'exemplaires
que de personnes intresses au contrat de location. Il doit tre le plus
dtaill possible, dcrivez le logement dans ses moindres dtails.

L'tat des lieux peut tre tablit directement par vous-mme, ou par votre
mandataire (administrateur de biens, agent immobilier...) Il est
indispensable que vous (ou votre mandataire) et votre locataire soyez
prsent lors de son tablissement.

3.7 LE DEPOT DE GARANTIE

Le dpt de garantie, ou caution, est la somme (gale au maximum 1


mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour une
location meuble pour tout bail sign depuis mars 2014) remise au
propritaire par le locataire la signature du contrat de location. Il
garantit le propritaire contre d'ventuelles dgradations du logement et

IMPORTANT ! Depuis le 10 Fvrier 2008, le montant du dpt de garantie


est au maximum d'un mois de loyer hors charges pour les locations vides.

impays de loyer et charges. Il n'est pas rvisable en cours de bail.

Le dlai maximum pour restituer le dpt de garantie au dpart du


locataire est de 2 mois aprs la remise des clefs, et il est mme rduit
dsormais 1 mois avec la loi Alur lorsque que ltat des lieux de sortie
est conforme ltat des lieux dentre.

A NOTER : Le propritaire n'est pas imposable, au titre de l'impt sur le


revenu, sur le dpt de garantie vers par le locataire, sauf s'il l'utilise pour
la remise en tat du logement ou pour couvrir des impays au titre du
loyer.

3.8 LA CAUTION

La caution est une garantie de paiement demande par le propritaire. Il


peut exiger qu'un proche solvable ou un organisme s'engage, en cas de

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dfaillance de la part du locataire, payer le loyer et les charges. En cas
de dettes, cette caution se substituera au locataire, en cas d'impay, pour
rgler le montant du loyer et toute autre charge prvue dans le
cautionnement.

Vous pouvez demander votre locataire de vous fournir la garantie d'une


banque (garantie bancaire) sous forme de cautionnement pour un
montant dtermin (souvent 12 mois).

La caution simple et la caution solidaire :

- La caution simple : le risque est limit et le garant ne paiera la


place du locataire que lorsque toutes les poursuites contre lui ont
chou et qu'il est insolvable. Cependant si vous avez renonc au
bnfice de discussion dans l'acte, le bailleur peut s'adresser
vous sans avoir effectu de poursuites contre le locataire.

- La caution solidaire : la caution s'engage payer les loyers et les


charges la place du locataire si ce dernier n'en a pas les moyens
ou s'il refuse de payer. Le propritaire est en droit de se retourner
vers la caution sans poursuivre le locataire.

Deux dures de caution existent:

- Dure dtermine : une date est prcise dans l'acte de caution.

- Dure indtermine : l'acte de cautionnement ne comporte


aucune
indication de dure donc il correspond la dure du bail (qu'il
s'agisse du bail initial, renouvel ou reconduit).

La caution prend fin au terme prvu, l'expiration du bail en cours si cela


a t demand, ou au remboursement total de la dette.

L'obligation de prise en charge des impays du locataire cesse la date de


dnonciation du bail en cours, par contre l'obligation de paiement
subsiste pour toutes les dettes nes durant la priode de couverture.

IMPORTANT ! Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propritaires


bailleurs qui ont souscrit une assurance Garantie Risques Locatifs ne
peuvent plus demander de cautionnement leur locataire.

La loi du 24 novembre 2009 prvoit dsormais deux exceptions cette


interdiction :

- Si le locataire est un tudiant


- Si le locataire est un apprenti

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A NOTER : La loi Alur prvoit la mise en place dune Garantie Universelle
des loyers (avec toutefois toujours la possibilit au bailleur de faire appel
un cautionnaire sil le prfre), avec un entre en vigueur au 1er janvier
2016. Cette GUL pourrait toutefois ne pas tre gnralise et ne sappliquer
que selon certains critres.

3.9 LES ASSURANCES


Voici la liste des assurances lies une location :

- Le propritaire est oblig de prendre une assurance non occupant.

- Le locataire est oblig par la loi de prendre une assurance habitation. Le


propritaire peut lui demander lattestation au moment de la signature du
bail.

- Le propritaire peut prendre une assurance de loyers impays. Le


bailleur qui souscrit une assurance impay ne peut demander de
caution au candidat la location (voir 3.8 La caution).

4 PENDANT LA LOCATION
4.1. QUITTANCES

La quittance de loyer est le reu attestant quun locataire a pay un loyer.


Elle doit faire apparatre les informations suivantes : les coordonnes du
locataire et du propritaire, ladresse du bien lou, la priode concerne,
le dtail du paiement (montant du loyer, charges, aides et allocations
directement perues).

La quittance du loyer nest pas obligatoire. Le bailleur doit la dlivrer


gratuitement la demande du locataire (art 21 de la loi du 06/07/1989).

Le bailleur peut procder la transmission de la quittance de loyer sous


forme lectronique, dmatrialise.

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Notre logiciel gnre une quittance automatique chaque mois que vous
pouvez tlcharger dans la rubrique Finances. Si vous donnez accs
Rentila.com votre locataire, il pourrait tlcharger sa quittance lui
mme.

4.2 REVISION DE LOYER

Une fois par an, la date anniversaire du contrat, il est dusage de rviser
le montant du loyer.

Vous pouvez faire la rvision du loyer en utilisant notre outil dans la


rubrique Locations .

A NOTER : La formule pour faire une rvisons du loyer : Nouveau loyer =


loyer en cours x l'indice de rfrence des loyers correspondant au trimestre
de rfrence prvu dans le contrat / l'indice de rfrence des loyers du
mme trimestre de l'anne prcdente.

4.2 REGULARISATION DES CHARGES

Le locataire doit payer des charges correspondant 3 grandes catgories


de dpenses :

- Les dpenses pour services rendus lis l'usage du logement :


frais de fonctionnement de l'ascenseur, chauffage collectif, eau potable,
clairage de la cage d'escalier, etc.

- Les dpenses d'entretien et les petites rparations des parties


communes de l'immeuble : nettoyage des parties communes, entretien
des espaces verts, etc.

- Les taxes correspondant des services dont bnficie le locataire :


taxe d'enlvement des ordures mnagres, taxe de balayage, etc.

Cette liste de charges est fixe par dcret du 26 aot 1987. Les charges
qui ne sont pas mentionnes dans ce texte ne peuvent pas tre factures
au locataire. Toutes les autres dpenses (exemples : grosses rparations,
rfection totale des peintures) restent la charge du propritaire.

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Si les charges sont payes par provision, une rgularisation annuelle doit
tre effectue pour ajuster les versements du locataire aux dpenses
relles.

Les pices justificatives des charges (factures, contrats de fournitures)


doivent tre tenues la disposition du locataire pendant 6 mois aprs
lenvoi du dcompte des charges.

Vous pouvez faire une rgularisation des charges en utilisant notre outil
dans la rubrique Locations .

4.3. TRAVAUX DENTRETIEN ET AMELIORATION

Le propritaire doit dlivrer un logement en bon tat dusage et de


rparation au locataire.

Il doit prendre sa charge toutes les rparations ne correspondant pas


la dfinition des rparations locatives.

La liste de rparations ayant le caractre de rparations locatives est


disponible ici sur le site Legifrance.fr.

IMPORTANT ! Le locataire doit laisser les travaux se faire dans le


logement quil occupe, une rduction de loyer proportionnelle devant tre
applique si ces travaux durent plus de 21 jours

5 LA FIN DU BAIL
Le propritaire et le locataire tablissent, ensemble, ltat des lieux de
sortie lors de la visite de sortie du locataire.

Il est souhaitable deffectuer un relev des compteurs : eau, gaz,


lectricit, lors de ltat des lieux de sortie.

Nous vous conseillons de prendre des photos et les comparer celles


prises lors de ltat des lieux dentre.

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Concernant le remboursement du dpt de garantie Larticle 22 de la loi
du 6 juillet 1989 fixe le dlai maximum deux mois aprs le dpart du
locataire, et la loi Alur rduit mme ce dlai 1 mois si aucune anomalie
na t constat entre ltat des lieux de sortie et dentre.

IMPORTANT ! Pensez signaler aux impts les entres/dparts de vos


locataires, sinon, en cas de problme, les impts vous demanderont de
payer la taxe dhabitation.

5.1 CONGE DONNE PAR LE PROPRIETAIRE

Le propritaire peut donner cong au locataire en fin de bail uniquement


pour l'une des 3 raisons :

- Reprendre le logement pour en faire sa rsidence principale ou le


faire habiter par un proche.

- Vendre le logement.

- Invoquer un motif lgitime et srieux.

Le propritaire doit donner cong par lettre recommande avec accus


de rception ou par acte d'huissier au moins 6 mois (le dlai de pravis est
de 3 mois pour une location meuble) avant la fin du bail. Ce dlai court
compter du jour de la rception de la lettre recommande ou de la
signification de l'acte d'huissier.

La lettre de cong doit imprativement prciser le motif du cong. En


l'absence de ces informations, le cong est nul, le bail est alors reconduit
pour la mme dure.

Le cong doit tre dlivr chacun des conjoints, concubins ou


partenaires lis par un PACS. Toutefois, le cong signifi un seul

A NOTER : Quel que soit le motif du cong, le propritaire doit


proposer, un locataire de plus de 70 ans et dont les ressources
annuelles sont infrieures une fois et demie le montant annuel du
SMIC, un logement correspondant ses possibilits (moyens
financiers) et ses besoins (accessibilit, ascenseur...) proximit de
son logement actuel. Les ressources s'apprcient la date de la
notification de la lettre de cong et les conditions d'ge la date
d'chance du contrat de bail.

De plus, avec la loi Alur, les conditions lies lge et aux revenus des
locataires protgs sont assouplies au profit du locataire et les
bailleurs quiLOGICIEL
achtent DE un logement
GESTION occup
LOCATIVE ne pouvant
IMMOBILIERE plus donner
RENTILA.COM 16
cong immdiatement au locataire pour revendre ou reprendre le
bien.
membre du couple est valable, si le mariage, le concubinage ou le PACS
n'ont pas t port la connaissance du propritaire.

5.2 CONGE DONNE PAR LE LOCATAIRE

Le locataire qui dsire quitter son logement peut le faire tout moment,
en respectant les conditions de forme et de dlai prvues par la loi.

Le contenu du cong donn par le locataire n'est prvu par aucun texte. Il
suffit donc au locataire d'indiquer qu'il souhaite quitter le logement qu'il
occupe et qu'il donne son cong. Il peut prciser la date laquelle il
souhaite quitter le logement.

Le cong doit tre adress au bailleur par lettre recommande avec


accus de rception ou par acte d'huissier.

Le dlai est de 3 mois (le dlai de pravis est de 1 mois pour une location
meuble).

Toutefois, il peut tre rduit 1 mois lorsque le locataire se trouve dans


l'une des situations suivantes :

- Mutation professionnelle : peu importe que la mutation ait t


impose ou qu'elle ait t demande ds lors que la dcision
dfinitive est subordonne la volont de l'employeur. En outre, il
n'y a aucune condition d'loignement.

- Perte d'emploi : licenciement ou fin d'un CDD. En revanche, le


dpart la retraite, la dmission, le changement d'activit
professionnelle et la rupture conventionnelle d'un CDI ne sont pas
ici considrs comme une perte d'emploi. A noter que l'arrive en
fin de droits de l'Assdic ne justifie pas l'utilisation du pravis
rduit.

- Nouvel emploi conscutif une perte d'emploi,

- Obtention du premier emploi,

- Locataire d'un logement conventionn, appartenant notamment


aux organismes HLM, qui se voit attribuer par le mme bailleur un
autre logement conventionn dans le mme parc. Toutefois, ce
dlai de pravis de 1 mois est ramen 2 mois lorsque le nouveau
logement conventionn lou par le locataire appartient un autre
bailleur.

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- la loi Alur prvoit galement un pravis rduit 1 mois si le
locataire obtient un logement social

- sil est bnficiaire de lAllocation aux Adultes Handicaps (AAH)

- pour raisons de sant dun locataire de plus de 60 ans, constat


par certificat mdical, lobligeant changer de domicile.

- Sil habite dans une ville situe en zone tendue, et que le bail a t
sign aprs le 27 mars 2014.

5.3 ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Au moment de la remise des cls, un tat des lieux de sortie doit tre
tabli entre le bailleur et le locataire.

En cas de dsaccord, l'tat des lieux est tabli par acte d'huissier.

6 EN CAS DE LITIGE
A l'occasion de la location d'un logement vide ou meubl, les litiges sont
frquents entre locataires et bailleurs et dbouchent parfois sur des
actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et
vite l'encombrement des tribunaux.

En gnral, les cas qui peuvent entraner un litige sont lis :

- Aux clauses rsolutoires du bail de location

- A une modification des conditions du bail en cours

- A une ou plusieurs clauses abusives du bail d'habitation

- A une rsiliation du bail abusive ou illicite par le locataire ou le


bailleur.

6.1 ETAPES A SUIVRE EN CAS DE LITIGE

Si le litige n'a pas pu tre rgl l'amiable, les demandes doivent donc

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passer par le tribunal d'instance de la commune o se situe le logement
concern.

En cas d'impays de loyers et de charges et aprs avoir recherch une


solution l'amiable avec le locataire, le bailleur peut demander la
rsiliation du bail autorisant ainsi l'expulsion du locataire.

Voici les tapes habituelles suivre en cas de litige entre propritaire et


locataire.

tape 1 : Mise en demeure

- Le bailleur envoie une lettre de mise en demeure du locataire de


rgulariser sa situation : payer ses loyers, charges...

- Le locataire accepte ou non

tape 2 : Un huissier dlivre au locataire un commandement de "Payer"


(si le litige n'est pas rsolu l'tape prcdente).

- Si le locataire ne ragit pas, le bailleur peut faire valoir la clause


rsolutoire. Il peut l'assigner devant le juge d'instance ou de
proximit (pour un dlit n'excdent pas la somme de 1 500) qui
pourra prononcer la rsiliation du bail, le bailleur peut ensuite
engager une procdure d'expulsion du locataire en envoyant par
huissier au locataire une assignation comparatre (la date
d'audience doit tre au minimum 2 mois aprs la date d'envoi de
l'assignation comparatre)

- Le locataire a 2 mois pour rgulariser sa situation, il peut saisir le


juge des rfrs (tribunal d'instance) pour avoir des dlais
supplmentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou
chelonnement

tape 3 : Un huissier dlivre au locataire un commandement de "Faire" (si


le litige n'est pas rsolu l'tape prcdente).

- Si le locataire ne ragit pas dans le dlai imparti, il doit quitter les


lieux sous peine d'expulsion, le bail est rompu

- Le locataire a 1 mois pour rgulariser sa situation (il n'est pas


possible d'obtenir des dlais supplmentaires)

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tape 4 : Dcision d'expulsion (si le litige n'est pas rsolu l'tape
prcdente)

- Au cours de l'audience et au vu de la situation financire du


locataire, le tribunal peut dcider d'accorder des dlais de
paiement (24 mois maximum) s'il estime que sa situation lui permet
de rgler sa dette. Dans ce cas, le bail n'est pas rsili. Si ce n'est
pas le cas, le tribunal peut prononcer la rsiliation du bail et
l'expulsion du locataire. Suite la dcision de justice ordonnant la
rsiliation du bail et l'expulsion du locataire, le bailleur doit lui
signifier un commandement de quitter les lieux. Le locataire
dispose alors de 2 mois compter de la rception de cet acte pour
quitter le logement.

- Le locataire doit payer une indemnit d'occupation fixe par le


juge (en remplacement du loyer). Si le juge qui a ordonn l'expulsion
n'a pas accord au locataire de dlai, ou si les dlais accords n'ont
pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire a 15
jours pour saisir le tribunal de grande instance afin d'obtenir des
dlais pour quitter le logement. Le tribunal de grande instance
peut, en fonction de la situation de l'intress (ge, tat de sant,
situation de famille), accorder un dlai supplmentaire (d'1 mois
minimum 1 an maximum).

tape 4 : Commandement de quitter les lieux

- Lorsque le jugement a prononc la rsiliation du bail et


lexpulsion, lhuissier envoie au locataire (ainsi qu'au prfet) un
commandement de quitter les lieux.

- A partir du jour de la rception de ce commandement, le locataire


a gnralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut
dcider de prolonger ce dlai (de 3 mois minimum 36 mois
maximum) en cas de difficults familiales du locataire.

tape 5 : Procdure dexpulsion

Un huissier doit intervenir pour procder l'expulsion du locataire.

L'huissier peut annoncer pralablement sa visite, mais ce n'est pas


obligatoire.

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Il peut se prsenter au logement les jours ouvrables (du lundi au
vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures.

Plusieurs cas de figures peuvent se prsenter :

- Le locataire est prsent le jour de l'expulsion et n'met aucune


protestation : l'huissier dresse un procs-verbal dans lequel il
procde l'inventaire des meubles et indique les lieux o ils sont
dposs et rcupre les cls du logement.

- Le locataire est prsent le jour de l'expulsion et refuse d'ouvrir la


porte: l'huissier dresse un procs-verbal de tentative d'expulsion
qui relate son chec et fait appel une autorit de police.

- Le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut


pntrer dans le logement que s'il est accompagn d'une autorit
de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procs-
verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il
informe le locataire par une affiche placarde sur la porte par
laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pntrer dans le logement.

A NOTER : La trve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) n'empche pas


le bailleur d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant
ouvrir une procdure d'expulsion.

ATTENTION ! Le bailleur ne peut en aucun cas prendre l'initiative de


pntrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer
la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites son encontre
pour violation de domicile.

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