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Serie: Civil
NDICE
I. Introduccin
II. Tesis que se propone: necesidad de superar la distincin entre doble venta y
venta de cosa ajena como determinante de la aplicabilidad o inaplicabilidad del
artculo 1473 del Cdigo Civil
III. La relacin entre los artculos 33 de la Ley Hipotecaria y 1473 del Cdigo Civil
en el criterio de decisin superado por la Sentencia de 5 de marzo de 2007
IV. La llamada venta de cosa ajena excluida del mbito del artculo 1473 del
Cdigo Civil
V. Jurisprudencia que segua la lnea que aqu se propone
VI. El cambio de orientacin de la jurisprudencia: la exigencia del requisito de
una cierta coetaneidad cronolgica
VII. Consecuencias de este cambio de orientacin
VIII. Posibles causas de ese cambio de orientacin
IX. Conveniencia de corregir la interpretacin jurisprudencial del artculo 1473 del
Cdigo Civil
X. Pautas para una reinterpretacin del artculo 1473 del Cdigo Civil
XI. Algunas otras consideraciones
TEXTO
I. Introduccin
Estos tres principios parecen superar definitivamente los equvocos a que haban
dado lugar algunas sentencias de la Sala cuyo criterio de decisin se reflejaba a su
vez en no pocas sentencias de primera instancia y apelacin, pues al fin y al cabo
tambin constitua jurisprudencia por aparecer expresado en ms de una Sentencia
del Tribunal Supremo. As la Sentencia de 23 de mayo de 1989, que declar nulos el
embargo, la subasta y la adjudicacin de una finca por el hecho de haber sido
transmitida a otro antes del embargo en escritura pblica no inscrita en el Registro de
la Propiedad; la Sentencia de 8 de marzo de 1993 (recurso n. 2657/90) , que declar
propietarios a quienes casi cinco aos antes de la segunda transmisin, sta a
consecuencia de procedimiento de apremio, haban adquirido la finca mediante
escritura pblica no inscrita en el Registro de la Propiedad, entrando adems en
posesin material de aqulla; la Sentencia de 25 de marzo de 1994 (recurso n.
1647/91) , que deneg al segundo adquirente la proteccin del artculo 34 de la Ley
Hipotecaria al haber adquirido a non domino; o la Sentencia de 10 de junio de 2003
(recurso n. 3102/97), que asimismo deneg la proteccin registral del segundo
adquirente porque el adjudicatario no reviste condicin de tercero hipotecario y la
inscripcin que llev a cabo no convalida la adquisicin eficaz de la finca, por
prevalecer el artculo 33 de la Ley Hipotecaria, del que el 34 sera una excepcin. Y la
misma lnea se sigui en la Sentencia de 16 de junio de 2003 (recurso n. 3385/97)
para denegar la condicin de tercero hipotecario al acreedor adjudicatario de la finca
y en la Sentencia de 25 de mayo de 2006 (recurso n. 3844/99) , aunque en esta
ltima slo como argumento de refuerzo porque en realidad se apreciaba mala fe en
el adjudicatario de la finca.
II. Tesis que se propone: necesidad de superar la distincin entre doble venta y
venta de cosa ajena como determinante de la aplicabilidad o inaplicabilidad del
artculo 1473 del Cdigo Civil
A mi juicio la Sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 tendra que haber dado
un paso ms para esclarecer mejor la materia de que se trata. Si se leen en su
integridad las sentencias que negaban al artculo 34 de la Ley Hipotecaria su aptitud
para legitimar las adquisiciones a non domino se advertir en seguida que el
equvoco suele producirse al tratar del periodo previo a la segunda transmisin: se
considera, en sntesis, que cuando entre la primera transmisin y la segunda haya
pasado algn tiempo, la segunda no dar lugar a una hiptesis de doble venta
encuadrable en el artculo 1473 del Cdigo Civil y que por tanto quepa resolver
aplicando su prrafo segundo (atribucin de la propiedad a quien antes inscriba en el
Registro de la Propiedad), sino a una venta de cosa ajena.
La tesis que aqu se va a defender es que la distincin entre doble venta y venta
de cosa ajena como ndice de aplicabilidad del artculo 1473 del Cdigo Civil, en
funcin del tiempo transcurrido entre una y otra venta, no es acertada y responde a la
incardinacin en un mismo concepto, venta de cosa ajena, de dos figuras en s
mismas muy diferentes: una, la venta de cosa que todava no pertenece al vendedor
pero que para el Cdigo Civil no supone ninguna anomala porque el vendedor piensa
y puede acabar cumpliendo su obligacin de entregarla; y otra, la venta de cosa que
ya ha dejado de pertenecer al vendedor por habrsela transmitido a otro, de suerte
que no piensa ni puede entregrsela al comprador, hiptesis patolgica para nuestro
ordenamiento jurdico hasta el punto de poder ser constitutiva de un delito de estafa
tipificado en el artculo 251.1. del Cdigo Penal.
III. La relacin entre los artculos 33 de la Ley Hipotecaria y 1473 del Cdigo Civil
en el criterio de decisin superado por la Sentencia de 5 de marzo de 2007
Lo que ahora nos interesa desde la perspectiva del artculo 1473 del Cdigo Civil
es precisamente esta segunda figura, porque dicho precepto la contempla para
determinar a favor de quin se decide finalmente la propiedad aunque la segunda
venta sea ya de cosa ajena por haberla adquirido anteriormente el primer
comprador con arreglo al artculo 609 del mismo Cdigo.
La lectura sin prejuicios del artculo 1473 del Cdigo Civil demuestra que su
aplicabilidad no aparece condicionada a que entre las diferentes ventas de una
misma cosa, con tradicin, no haya transcurrido ms o menos tiempo.
Sin embargo la jurisprudencia empez a erradicar del mbito de tal precepto las
ventas de una finca por un mismo vendedor a diferentes compradores cuando la
primera hubiera sido seguida de tradicin y, por lo tanto, en la segunda se hubiera
vendido una cosa que, en rigor y con arreglo al artculo 609 del Cdigo civil, ya haba
dejado de pertenecer al vendedor. Se crea as, a mi juicio errneamente, la distincin
entre doble venta y venta de cosa ajena, reservando a la primera la aplicacin del
artculo 1473 y excluyendo de su mbito la llamada venta de cosa ajena.
El primer paso que habra de darse es desde luego el ms sencillo pero no por
eso el menos importante: leer sin ms el artculo 1473, olivndose de los nombres
acuados de doble venta y venta de cosa ajena y atendiendo, en cambio, a su
texto y a su ubicacin sistemtica.
En realidad, lo que hizo el artculo 1473 del Cdigo Civil fue coordinar este
Cuerpo legal con la Ley Hipotecaria de 1861, cuyo artculo 23 tena el contenido del
artculo 32 del vigente texto refundido de 1946. Se pretenda, en suma, fomentar la
inscripcin y la seguridad de la propiedad, y de ah el prrafo clave de la Exposicin
de Motivos de la Ley de 1861: si no se inscribe, aunque obtenga la posesin, ser
dueo con relacin al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan
cumplido con el requisito de la inscripcin.
Finalmente, conviene hacer una ltima precisin acerca del artculo 33 de la Ley
Hipotecaria para desvanecer la extendida creencia de que el artculo 34 constituye
una excepcin al mismo. Como seala CUENA CASAS, el principio consagrado en el
artculo 33 LH no resulta excepcionado nunca y viene a cumplir una funcin similar a
la que desempea la exigencia de un justo ttulo vlido en el instituto de la usucapin
ordinaria, institucin que, como veremos, viene a cumplir en el mbito extrarregistral
el mismo cometido que el principio de fe pblica registral: subsanar la falta de poder
de disposicin del transmitente (14).
Precisamente por eso la inscripcin del tercer adquirente de buena fe del artculo
34 de la Ley Hipotecaria no subsana las irregularidades del procedimiento de apremio
que pudieran ser determinantes de su nulidad, y precisamente por eso entre esas
irregularidades no se encuentra la circunstancia de que el deudor hubiera dejado de
ser propietario de la finca embargada por habrsela vendido anteriormente a otro.
NOTAS
(8) GORDILLO CAAS, La inscripcin, pgs. 16, 151 y 180 y ss., loc. cit. pg.
194.
(10) DEZ-PICAZO, Fundamentos, pgs. 474 y ss., loc. cit. pg. 478.