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Les cahiers

juridiques
de la Chamb
re
des Mtiers

06 droit de
construc
la
tion

Gestion juridique et commerciale


Cahier juridique de la Chambre des Mtiers

Droit de la construction

Septembre 2013
Ce Cahier juridique a t rdig par Gilles Cabos, attach juridique la Chambre des M-
tiers, sous limpulsion et la direction de Tom Wirion, directeur adjoint de la Chambre des
Mtiers.

Nous remercions Sabrina Funk, lquipe de Contact Entreprise, et tous les collaborateurs
de la Chambre des Mtiers pour leur dvouement au service des artisans et sans qui ces
Cahiers juridiques nauraient pas pu tre raliss.

Les Cahiers juridiques ont comme objectif de synthtiser, lattention des artisans, les
rgles applicables, sous la forme de fiches thmatiques et de modles pratiques.

Nous attirons lattention des lecteurs que ces Cahiers juridiques ne peuvent pas remplacer
une consultation juridique sur un problme particulier, et que les modles qui sont prsen-
ts ne le sont qu titre indicatif et quils doivent tre adapts en fonction des besoins. La
Chambre des Mtiers dcline donc toute responsabilit relativement lutilisation qui pour-
rait tre faite de ces Cahiers juridiques.

La Chambre des Mtiers a apport le plus grand soin la rdaction de ce Cahier juridique.
Toutefois, elle dcline toute responsabilit concernant les erreurs ventuelles qui y seraient
contenues.

Les fiches et modles de documents du prsent Cahier juridique peuvent tre dchargs
sur notre site : www.cdm.lu

Contact: Contact Entreprise

Chambre des Mtiers

Tel. : 42 67 67 -1

Mail : contact@cdm.lu
Cahier juridique 6 - Droit de la construction 3
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Prface

La complexit croissante de l'environnement conomique et lgislatif ncessite de la part


des chefs d'entreprises une prise en considration systmatique des aspects juridiques
dans le cadre de leur gestion courante. Les entreprises accomplissent en effet quotidien-
nement des actes juridiques que ce soit en embauchant des salaris, en signant un contrat
ou devis, en tablissant une facture, etc. Or la mconnaissance respectivement la non-
observation des rgles juridiques lmentaires de forme et de fond peut entraner des con-
squences souvent fcheuses pour les entreprises.
Avec cette brochure, la Chambre des Mtiers entend complter son assistance juridique
d'ores et dj offerte aux entreprises artisanales travers ses diffrentes formations, s-
minaires et publications. Elle se propose d'aborder de faon succincte et claire les prin-
cipes essentiels de la gestion juridique d'une entreprise et ce dans une approche rsolu-
ment pratique. Cette brochure constitue ainsi un outil prcieux susceptible de permettre
aux chefs d'entreprises et aux crateurs d'entreprises d'viter des "fautes juridiques" et de
mieux relever les dfis poss par les problmes juridiques au quotidien.

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4 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Sommaire

Trs vaste matire, le droit de la construction est une branche du droit civil et du droit im-
mobilier qui traite tant des constructeurs et de leurs garanties et assurances que des con-
trats de construction ou de vente en tat futur d'achvement, par exemple.

Vous pourrez tre amen vous y intresser au gr de thmatiques diverses et varies,


abordes en dtails dans le prsent cahier juridique.

Les particularits du droit de la construction

En matire de droit de la construction, les obligations de renseignement et de conseil exis-


tent mme avant la formation du contrat et subsistent tout au long de son excution. Sa-
vez-vous exactement ce que cette obligation recouvre ? Quelles sont par ailleurs les diff-
rentes assurances spcifiques au secteur ?
Fiche 1

Le prix dans le contrat de louage douvrage

Savez-vous que le prix dun march peut tre dtermin sur devis ou selon un forfait et
que, selon les cas, les consquences en dcoulant ne seront pas les mmes ?
Fiche 2

La distinction entre louage douvrage et vente dimmeuble

Les notions de contrat de louage douvrage et de contrat de vente dimmeuble cons-


truire sont trs diffrentes. De fait, le rle tant de lacheteur que du constructeur va varier
en fonction du type de contrat conclu. Avez-vous connaissance des spcificits propres
chacun des contrats ?
Fiche 3

Lachvement et la rception des travaux

A quel moment un immeuble est-il rput achev ? Quelle en est la diffrence avec la
rception ?
Fiches 4 & 5

Le contrat de vente dimmeuble construire

Quelles sont les diffrences entre un contrat de rservation et un compromis de vente


? Quelles sont les formalits ncessaires une vente dimmeuble construire ? Quelles
mentions lacte de vente doit-il obligatoirement contenir ? Quelle est la diffrence entre une
vente terme et une vente en tat futur dachvement ?
Fiches 6 & 7

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 5
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La garantie des vices en matire de louage douvrage

En cette matire, avez-vous connaissance du fait quil existe une garantie biennale pour les
menus ouvrages et une garantie dcennale pour les gros ouvrages ? En ce sens, comment
distinguer un menu ouvrage dun gros ouvrage ?
Fiche 8

Les vices en matire de vente dimmeuble

La garantie des vices diffre selon quil sagisse dune vente dimmeuble construire ou
dune vente dimmeuble dj construit . Une distinction desdits rgimes est opre dans
le cahier juridique droit de la construction .
Fiches 9 & 10

La garantie des vices cachs, vue densemble

Ce cahier juridique fournit un rcapitulatif des rgimes de garantie en matire de vices ca-
chs, selon quil sagisse dimmeuble dj construit, dimmeuble construire ou de louage
douvrage.
Fiche 11

La garantie de conformit

En quoi la notion de dfaut de conformit est-elle diffrente de celle de vice ? Par ail-
leurs, que vise en pratique la garantie de conformit et sous quels dlais est-il possible
dagir ?
Fiche 12

Le contrat de sous-traitance

Savez-vous quen matire de sous-traitance, la responsabilit est en principe contractuelle


lorsque les parties sont directement lies par un contrat mais quelle est en revanche dlic-
tuelle entre non-contractants ? Il existe cependant des exceptions ce principe.
Fiche 13

Le paiement direct en matire de sous-traitance

Une loi du 23 juillet 1991 rglemente les activits de sous-traitance, protgeant le sous-
traitant de la dfaillance financire de lentrepreneur gnral en lui permettant de se faire
payer directement par le matre de louvrage. Quelles sont les conditions dapplication de
ce rgime lgal et les modalits de sa mise en uvre ?
Fiche 14
Modles 1 & 2

Les dlais daction en droit de la construction

Les dlais daction varient selon quil sagisse dun louage douvrage, dune vente
dimmeuble construire ou dune vente dimmeuble dj construit. Quels sont-ils exacte-
ment ?
Fiche 15

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6 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Prcisions terminologiques

Constructeur

Par constructeur, on dsignera ci-aprs tous les professionnels de la construction : en-


trepreneur de construction, charpentier, carreleur (etc).

Le constructeur peut intervenir juridiquement en qualit de locateur douvrage1 ou de


vendeur (cf. tableau ci-dessous).

Acqureur

Par acqureur on dsignera le bnficiaire du contrat de construction.

Lacqureur peut intervenir juridiquement en qualit de matre de louvrage ou de


simple acheteur (cf. tableau ci-dessous).

Tableau rcapitulatif

Louage douvrage Vente dimmeuble construire

Constructeur Locateur douvrage Vendeur et matre de


louvrage

Acqureur Matre de louvrage Acheteur

1
Le terme locateur douvrage est celui employ dans ce cahier juridique comme li la notion de contrat de louage
douvrage conformment au code civil, bien que la pratique emploie indiffremment la terminologie de prestataire de ser-
vice ou de contrat dentreprise .

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 7
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Table des matires

Les fiches

Fiche 1. Les particularits du droit de la construction ...................................... 9


Fiche 2. Devis ou forfait ?.................................................................................. 13
Fiche 3. Louage douvrage ou vente dimmeuble construire ? ................... 15
Fiche 4. Lachvement des travaux .................................................................. 16
Fiche 5. La rception des travaux ..................................................................... 18
Fiche 6. Le contrat de vente dimmeuble construire ................................... 20
Fiche 7. Vente terme ou en tat futur dachvement ? ............................... 22
Fiche 8. Les vices en matire de louage douvrage ........................................ 23
Fiche 9. Les vices en matire de vente dimmeuble dj construit ............... 27
Fiche 10. Les vices en matire de vente dimmeuble construire .................. 28
Fiche 11. La garantie des vices (synthse) ........................................................ 30
Fiche 12. La garantie des dfauts de conformit .............................................. 31
Fiche 13. Le contrat de sous-traitance ............................................................... 33
Fiche 14. Le paiement direct en matire de sous-traitance ............................. 35
Fiche 15. Les dlais daction en droit de la construction.................................. 37
Fiche 16. Liens, adresses et informations utiles ............................................... 38

Les modles

Modle 1. Demande dacceptation et dagrment en tant que sous-traitant 41

Modle 2. Lettre dacceptation et dagrment du matre de louvrage 42

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8 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Principales abrviations utilises

AG (AGO ; AGE) Assemble gnrale (Assemble gnrale ordinaire ; Assemble gnrale extraordinaire)

al. Alina

art. Article

ASBL Association sans but lucratif

BIJ Bulletin dInformation de la Jurisprudence

c.cass. Cour de Cassation

c.civ. Code Civil

c.com Code de Commerce

c.cons Code de la Consommation

c.trav. Code du Travail

CA Cour dAppel

CE Commission Europenne

CSJ Cour Suprieure de Justice

JOUE Journal Officiel de lUnion Europenne

JP Justice de Paix

NCPC Nouveau Code de Procdure Civile

p. Page

Pas. Pasicrisie

RCS Registre du Commerce et des Socits

RGD Rglement Grand-Ducal

s. Suivants

SA Socit Anonyme

Srl Socit Responsabilit Limite

SECA Socit en Commandite par Actions

SECS Socit en Commandite Simple

SNC Socit en Nom Collectif

TA Tribunal dArrondissement

TFUE Trait sur le Fonctionnement de lUnion Europenne

TT Tribunal du Travail

UE Union Europenne

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 9
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Fiches

Fiche 1. Les particularits du droit de la construction

1.1. Lapplication particulire des principes gnraux de la responsabilit contrac-


tuelle au droit de la construction

En cas de contestation, l'acqureur a le droit, soit de forcer le constructeur ngligent d'ex-


cuter son obligation, soit de demander la rsolution en justice avec dommages et intrts
(art.1184, c.civ.).2

Il convient de souligner qu dfaut dun nouvel accord pour annuler le contrat, la demande
doit tre faite en justice (art.1134 al.2, c.civ.).3

Pour les informations en matire dexpertise ou de mdiation, fiche 16

Le constructeur stant engag une obligation de faire un rsultat, il ne peut chapper


sa responsabilit quen prouvant une cause trangre ayant les caractres dune force ma-
jeure (art.1148, c.civ.).4

La force majeure ne peut rsulter que d'un vnement indpendant de la volont humaine
et qui n'tait pas prvoir (art.1147, c.civ.).5

Cahier juridique 1. Droit des contrats

1.2. Les obligations de renseignement et de conseil

Les obligations de renseignement et de conseil ont t dveloppes par la jurisprudence


dans un souci de protection du cocontractant profane ; elles concernent aussi bien le lo-
cateur douvrage (contrat de louage douvrage) que le vendeur (contrat de vente
dimmeuble).

Ces obligations existent avant la formation du contrat, au moment des pourparlers, et sub-
sistent pendant lexcution.

2
Art. 1184 : La condition rsolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas o l'une
des deux parties ne satisfera point son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point rsolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point t excut a le
choix ou de forcer l'autre l'excution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la rsolution avec dom-
mages et intrts.
La rsolution doit tre demande en justice, et il peut tre accord au dfendeur un dlai selon les circonstances.
3
En pratique il est conseill dacter la situation, par une lettre recommande avec accus de rception, et de mettre en de-
meure le cocontractant de respecter son engagement contractuel ; cette lettre peut valuer ce qui a t fait, ce qui reste
faire, et proposer une solution.
4
Art. 1148 : Il n'y a lieu aucun dommage et intrt lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le dbiteur a
t empch de donner ou de faire ce quoi il tait oblig, ou a fait ce qui lui tait interdit.
5
Art. 1147 : Le dbiteur est condamn, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intrts, soit raison de l'inexcution de
l'obligation, soit raison du retard dans l'excution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexcution provient d'une cause
trangre qui ne peut lui tre impute, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

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10 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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La difficult est que ltendue des obligations de renseignement et de conseil dpend de


plusieurs facteurs et notamment de lattitude plus ou moins active de lacqureur : si
lacqureur ne pose pas de question, les obligations sont allges.

Cahier juridique 3. Droit de la consommation

1.2.1. Obligation dinformation du cot des travaux

Il faut distinguer ici la nature du march : le prix est indicatif si cest un march sur de-
vis , le prix est fixe si cest un march forfait (cf supra fiche 2).

1.2.2. Obligation de prvention des risques

Lentrepreneur doit particulirement aviser le matre de louvrage de certaines considra-


tions denvironnement, et notamment il doit se renseigner sur la nature du sol.

Lobligation est cependant limite aux informations concernant le bien, mais pas les don-
nes extrieures.

1.2.3. Obligation de refus

Le constructeur a lobligation de refuser dexcuter des travaux dans le cas o un corps de


mtier prcdent a ralis des travaux prparatoires non conformes aux rgles de lart.

Cette obligation est souvent retenue contre le sous-traitant qui tente de rejeter la faute sur
lentrepreneur ou larchitecte :

une entreprise de toiture a t juge responsable indpendamment de la faute du


charpentier et de larchitecte (CA, 21.02.2001, n23827 du rle) ;

un sous-traitant qui ralise une chape ne rpondant pas la rsistance requise


pour lutilisation dun hall industriel est responsable mme sil sest conform au
contrat (CA, 23.01.2002, n25179 du rle).

1.2.4. Obligation de respecter la rglementation

La construction doit tre conforme aux normes ; ainsi, par exemple, les normes en matire
de performances nergtiques des btiments.

1.2.5. Obligation dachever la construction dans les dlais prvus

Il y a souvent des retards en matire de construction, et le traitement de ces retards va d-


pendre de ce qui est prvu, ou qui doit tre lgalement prvu, et plus gnralement de la
nature du contrat conclu.

1er cas : les parties nont rien prvu en matire de dlais

Le constructeur doit terminer les travaux dans un temps raisonnable eu gard la nature
et aux circonstances, le caractre normal du dlai de livraison tant soumis lapprciation
du tribunal (CA, 5.11.1975, pas.23 p.26).

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 11
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Il ne peut cependant y avoir de dommages-intrts du constructeur quaprs mise en de-


meure de finir les travaux.6

Ne constitue pas une mise en demeure une lettre, mme recommande, qui nimpartit
pas des dlais prcis et rigoureux lautre partie pour lexcution de ses obligations
(Cour, 15.01.1990, Schmit c/Gerstle).

2d cas : les parties ont convenu une date dachvement

Lachvement de limmeuble dans un dlai dtermin est une formalit essentielle en ma-
tire de vente dimmeuble construire (art.1601-6, c.civ.).

Le constructeur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour (art.1146 al.2, c.civ.)
et il peut tre condamn au paiement de dommages-intrts (art.1147, c.civ.).

Le contrat peut galement prvoir des pnalits de retard.

Il convient de prciser que la date de lachvement est une notion distincte de la date de la
rception : la rception ne constatant pas lachvement dans les dlais, mais la conformit
des travaux (cf. supra fiches 4 & 5).

1.3. Le rgime des assurances en matire de construction (aperu)

En rgle gnrale, il n'existe pas d'assurance obligatoire pour les entrepreneurs de cons-
truction au Luxembourg. Le march de l'assurance dlivre cependant des assurances sp-
cifiques dont les deux principales sont lassurance tous risques chantier et l'assurance
dcennale (appele encore: assurance contrle ).

1.3.1. Les assurances de responsabilit civile (ou : assurances RC )

Les assurances RC ont pour objet de couvrir la responsabilit civile extracontractuelle


lgard des tiers.7

On distingue :

- lassurance RC exploitation qui a trait aux dommages causs aux tiers pendant
lexercice des activits ;

- lassurance RC professionnelle qui concerne les dommages provenant de lexercice


de comptences particulires (p.ex. permis de construire, ou procdures commo-
do/incommodo).

6
Suivant larticle 1146 du code civil, Les dommages et intrts ne sont dus que lorsque le dbiteur est mis en demeure de
remplir son obligation, ().
7
Il sagit de la responsabilit dcoulant des articles 1382 1386 du code civil, de larticle 544 du code civil sur les troubles
de voisinage, et de la loi du 1er septembre 1988 relative la responsabilit de lEtat et des collectivits publiques.

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12 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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1.3.2. Lassurance tous risques chantier (ou : assurance TRC )

Lassurance TRC est une assurance permettant de couvrir lgard du matre de louvrage
tous les dommages accidentels8 ainsi que les consquences imputables aux matriaux d-
fectueux, malfaons, erreurs de plans.

Lassurance TRC vaut pour la dure des travaux et ventuellement quelques mois aprs
lagration des travaux.

Elle peut contenir un second volet couvrant la responsabilit des intervenants lgard des
tiers, y compris les troubles de voisinage.

1.3.3. Lassurance dcennale (ou : assurance contrle )

Lassurance dcennale couvre tous les intervenants lacte de btir, dans le cadre dun
contrat de louage douvrage, qui sont susceptibles de voir leur responsabilit dcennale
mise en cause sur la base des articles 1792 et 2270 du code civil (cf. supra fiche 8).

Cette assurance a pour objet principal de procder la rparation pcuniaire des dgts
occasionns louvrage assur laquelle les assurs pourraient tre tenus vis--vis du
matre de louvrage sur la base de la responsabilit dcennale.

Lassureur effectue un contrle ou dsigne un contrleur technique avant de dlivrer la ga-


rantie. Lassurance a une dure ferme de 10 ans partir de la rception de louvrage.

1.3.4. La garantie de lachvement

Le vendeur dun immeuble en tat futur dachvement (VEFA) doit obligatoirement prvoir
une garantie bancaire de lachvement complet de limmeuble.

Les exceptions dans lesquelles une garantie dachvement nest pas obligatoire sont les
suivantes :

- les travaux publics (art.1601-5.f), c.civ.);

- les maisons appartements multiples acquises par un propritaire unique


(art.1601-5.f) al.2, c.civ.);

- les immeubles usage mixte lorsque les locaux dhabitation forment laccessoire
des locaux usage professionnel (art.1601-4 al.2, c.civ.) (cf. supra fiche 7).

8
Incendies, explosions, inondations, affaissements de terrains p.ex.

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 13
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Fiche 2. Devis ou forfait ?


Le devis (prix estimatif) constitue la rgle et le forfait (prix fixe) est lexception. Il appartient
au matre de louvrage, allguant un march forfait, den rapporter la preuve (CA,
07.05.1996, n17310 du rle).

2.1. La construction est faite sur devis

Les parties sentendent sur un prix unitaire au mtre pour chaque catgorie pouvant va-
rier en fonction de limportance des travaux fournir. Si le devis ne comporte quune es-
timation il constitue cependant un lment de rfrence.

2.1.1. Dun ct, le devis ne comporte quune estimation du prix

Le prix dfinitif ne sera dtermin qu lachvement des travaux sur base dun mtr exact
en fonction des quantits et matriaux rellement utiliss (CA, 17.05.1995, n16175 du
rle).

Le matre douvrage supporte les risques de laugmentation des quantits ncessaires pour
la ralisation complte de louvrage, et il importe peu que cette augmentation rsulte
dalas non prvus ou derreurs ou domissions dans les plans (CA, 15.01.1990, n10661
du rle ; CA, 25.02.2003, n25830 du rle).

2.1.2. Dun autre ct, le devis constitue un lment de rfrence

Le devis doit donner aux parties une ide de limportance de leurs engagements.

Un dpassement considrable du devis par lentrepreneur, sans prvenir le matre de


louvrage, constitue une faute de la part de lentrepreneur.

Dans le cas dun dpassement de plus de 27%, il a t jug que lentrepreneur doit pren-
dre en charge le dpassement pour 15% (TA Lux., 20.03.1985 Sc/L. n30403 du rle).

Le dpassement du devis initial justifie un ddommagement du cocontractant si


larchitecte ou lentrepreneur ont manqu leur devoir de conseil et de prvision en
nattirant pas spcialement lattention de leur client aux multiples changements et sup-
plments apports successivement au plan initial (CA, 15.01.1990, Schmit c/ Gerstle
n10661 du rle).

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14 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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2.2. La construction est faite forfait (ou devis forfaitaire )

Le march forfait se caractrise par un prix fix davance et globalement pour des travaux
dont la nature et la consistance sont nettement dfinies. Le professionnel sengage effec-
tuer un travail prcis un prix ferme.

2.2.1. Les conditions pour caractriser un march forfait

Suivant la jurisprudence, il faut :

- une description des travaux aussi prcise que possible, dans le cadre dun plan ap-
prouv par les parties ;

- un prix dtermin globalement de faon prcise : la seule indication dun prix uni-
taire ou du prix des travaux en fonction de la qualit envisage, sans que soit prci-
s le caractre global et dfinitif du prix stipul, est insuffisante.

2.2.2. Les consquences dun march forfait

Le constructeur assume les risques

Les risques la charge du constructeur sont les risques lis aux plans, laugmentation du
prix des matriaux et de la main duvre au moment de lexcution du travail, ainsi que les
risques lis ses propres valuations concernant limportance du travail. 9

Les alas anormaux et extraordinaires ne sauraient cependant tre la charge de


lentrepreneur : il sagit de difficults dexcution auxquelles un homme de mtier ne pou-
vait sattendre qui entranent une erreur sur une qualit essentielle de la chose (TA, Die-
kirch, 26.06.2001, n10179 du rle).

Le matre de louvrage peut cependant approuver une augmentation du prix

Si le march forfait concerne la construction dun btiment, ou des modifications de gros


uvre, la loi impose que les supplments ait t autoriss par crit (art. 1793, c.civil).

9
Les clauses contractuelles de variation sont cependant valables si elles ne remettent pas en cause le principe dimmutabilit
du prix. Ainsi, par exemple, dune clause qui fait rfrence des causes objectives de variation, telles que laugmentation du
prix des matires et des salaires.

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 15
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Fiche 3. Louage douvrage ou vente dimmeuble construire ?


Lactivit de constructeur peut recouvrir deux situations juridiquement diffrentes :

- Le constructeur, locateur douvrage, qui est tenu un louage douvrage.

- Le constructeur, vendeur dimmeuble construire, qui est tenu une vente


dimmeuble.

Or, la distinction entre un louage douvrage et une vente dun immeuble construire est
parfois dlicate.

En cas de doute, il faut souligner que la qualification se fait daprs le contenu rel du con-
trat mme si la qualification des parties est diffrente (art.1156, c.civ.).

3.1. La dfinition dun contrat de louage douvrage

La dfinition du code civil est trs large : Une des parties sengage faire quelque chose
pour lautre, moyennant un prix convenu entre elles (art.1710, c.civ.).

Dans un contrat de louage douvrage, il faut distinguer :

- dune part, un locateur douvrage qui est charg de faire un ouvrage - en fournissant
son travail, son industrie et le cas chant le matriel mais sans lien de subordina-
tion ; le locateur peut tre, par exemple, un architecte, un entrepreneur, ou toute per-
sonne lie au matre de louvrage par un contrat de louage douvrage ;

- dautre part un matre de louvrage qui dirige louvrage et qui peut tre, par exemple, un
architecte, un constructeur, ou encore un particulier.

3.2. La dfinition dune vente dimmeuble construire

La vente dimmeuble construire est celle par laquelle le vendeur soblige difier un
immeuble dans un dlai dtermin par le contrat (art.1601-1, c.civ.).

Il y a un contrat de vente dimmeuble construire si le contrat est prdtermin par le


constructeur-vendeur qui se charge de la construction et promet la livraison dans un cer-
tain dlai.

3.3. Les problmes de qualification

Des problmes de qualification existent car, bien souvent, lacqureur dun ouvrage en
voie de construction se voit offrir la possibilit de prendre certaines dcisions (p.ex. sur les
aspects ou lquipement de louvrage).

Il faut alors dterminer dans quelle mesure lattitude positive de lacqureur est suscep-
tible de lui confrer la qualit de matre de louvrage. (CA, 13.07.2006, n30475 du rle).

Si le constructeur fournit les plans, il y a une prsomption dun contrat de vente


dimmeuble construire (et non de louage douvrage) mme sil nest pas propritaire du
sol.

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16 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 4. Lachvement des travaux


Lachvement des travaux est la constatation que le constructeur a excut, telle date,
les travaux de construction.

Lachvement ne signifie pas que les travaux ont t excuts conformment aux prvi-
sions du contrat de construction ; la conformit des travaux tant constate par la rcep-
tion des travaux.10

4.1. La notion dachvement

4.1.1. En matire de contrat de vente dimmeuble

Lachvement des travaux est proche de lobligation de dlivrance du vendeur dimmeuble.

Lobligation de dlivrance, en matire de vente dimmeuble, est prvue par larticle 1605
du code civil : lobligation de dlivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur
lorsquil a remis les clefs, sil sagit dun btiment, ou lorsquil a remis les titres de propri-
t.

4.1.2. En matire de contrat de vente dimmeuble construire

Lachvement des travaux est ici une formalit essentielle : le vendeur ayant lobligation d
difier un immeuble dans un dlai dtermin (art.1601-1, c.civ.).11

Le code civil prvoit, en matire de vente dimmeuble construire, que limmeuble est r-
put achev lorsque sont excuts les ouvrages et sont installs les lments
dquipement qui sont indispensables lutilisation, conformment sa destination, de
limmeuble faisant lobjet du contrat (art.1601-6, c.civ.).

Cet article prcise galement que la constatation de lachvement nemporte pas :

- ni la reconnaissance de la conformit aux provisions du contrat : ceci dpend de la r-


ception ;

- ni la dcharge des vices de construction apparents : ceci dpend de la rception et/ou


de la prise de possession.12

10
En droit de la construction, cest la date de la rception qui fait courir les garanties post-contractuelles, et non la date de
lachvement. Cf, supra, fiche 5.
11
Cf supra, fiche 7
12
La dcharge des vices de construction ne pouvant avoir lieu avant le plus tardif de ces deux vnements entre la rception
de louvrage par lacqureur ou le mois de la prise de possession (art.1642-1, c.civ.).

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 17
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4.2. La dtermination dun dlai de livraison

La dtermination du dlai de livraison constitue une clause essentielle du contrat de vente


dun immeuble construire afin de protger lacqureur dune trop grande incertitude.

Labsence dindication dun dlai de livraison entrane la nullit du contrat et cest une nul-
lit de protection (CA, 16.02.2000, n31446 du rle).

Lindication du dlai de livraison peut cependant ntre quapproximativement dans le


temps, notamment par lindication du trimestre au cours duquel aura lieu la livraison (CA,
16.02.2000, n31446 du rle).

Lachvement a une porte diffrente suivant que la vente dimmeuble construire est une
vente terme (VAT) ou une vente en tat futur dachvement (VEFA) :

- si la vente est une VEFA, le constructeur (vendeur) doit garantir lachvement dans un
certain dlai (la garantie dachvement) ;

- si la vente est terme (VAT), lachvement doit tre constat par les parties ou par une
personne qualifie et faire lobjet dun acte du notaire qui est dj dpositaire de
loriginal de lacte de vente terme.

Chambre des Mtiers


18 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 5. La rception des travaux


La rception des travaux est le constat de la conformit des travaux et dune excution
conforme aux rgles de lart, mais pas de lexcution dans les dlais.

Si la notion de la rception des travaux nest pas dfinie par le code civil, la date de la r-
ception est importante car cest le point de dpart des garanties.

5.1. La notion de rception

La rception peut tre juridiquement dfinie comme un acte unilatral manifestant la vo-
lont non-quivoque du cocontractant daccepter les travaux.

5.1.1. Rception expresse ou tacite ?

Si la rception est idalement ralise par ltablissement dun procs-verbal, elle est sou-
vent tacite par la manifestation dune volont non quivoque de lacqureur de recevoir
louvrage.

Les tribunaux ont tendance faire concider la date de la rception tacite avec la date
dachvement convenue entre les parties (TA Lux., 04.03.2009, n110706 du rle).

Pour confirmer une rception tacite, la jurisprudence considre les indices tels que :

- la prise de possession de limmeuble partir du moment o les travaux de construction


indispensables lutilisation de louvrage sont achevs ;

- le paiement complet des travaux ;

- labsence de protestation ;

- la circonstance de faire travailler dautres corps de mtiers au parachvement de


louvrage notamment.

5.1.2. La rception provisoire ou dfinitive

Lorsquune rception provisoire est prvue13, la rception est effectue en deux temps :

- Lors de la rception provisoire, le rceptionnaire constate des inachvements ou mal-


faons et le complment douvrage qui devra tre ralis.

- La rception nest ralise qu la rception dfinitive qui fera courir les dlais de ga-
rantie.

13
La rception provisoire est analyse comme une rception sous condition suspensive.

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 19
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5.1.3. La rception avec des rserves

Le procs-verbal de rception peut contenir des rserves concernant certains ouvrages ce


qui retarde le point de dpart des garanties pour les ouvrages viss par ces rserves (TA,
Lux., 11.11.1998, n59224 du rle).

Il a cependant t jug que le matre de louvrage a lobligation de recevoir les travaux et,
sil sy refuse, lentrepreneur peut ly contraindre par une action en justice (TA, Lux.,
11.11.1998, n59224 du rle).

5.2. Les effets de la rception des travaux

La rception fait courir les dlais des garanties biennales et dcennales.14

5.2.1. Avant la rception

Tant que la rception na pas lieu, cest la responsabilit de droit commun qui sapplique,
et notamment les rgles relatives la responsabilit contractuelle qui sappliquent
(art.1136 et s., art.1147 et s., c.civ.).

Cahier juridique 1. Droit des contrats

La responsabilit des intervenants peut tre mise en cause si le matre de louvrage se


plaint davoir subi un dommage et quil peut prouver que son dommage a bien t caus
par la faute de son contractant.

La prescription de laction est alors de 30 ans (sauf si elle sinscrit dans des relations nes
du commerce : elle est alors de 10 ans et court partir de la rception de louvrage).

5.2.2. Aprs la rception

Aprs rception, ce sont les rgimes spcifiques de responsabilits de 2 ou 10 ans qui


sappliquent, savoir :

- Les articles 1792 & 2270 du code civil en matire de louage douvrage.15

- Les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil en matire de vente dimmeuble cons-
truire.16

14
Cf. supra, fiche 8.
15
Cf. supra fiche 8.
16
Cf. supra fiche 10.

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20 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 6. Le contrat de vente dimmeuble construire


En pratique, on entend par vente dimmeuble construire toute vente dimmeuble non
entirement achev sil est dans lintrt des parties contractantes que le vendeur soblige
assurer lachvement de limmeuble.

Le contrat doit remplir trois conditions cumulatives afin de tomber sous les dispositions
spcifiques lgales en matire de vente dimmeuble construire prvues aux articles
1601-1 1601-14 du code civil :

1. le vendeur doit avoir la qualit de matre de louvrage (la personne qui dirige
louvrage);

2. limmeuble doit tre un immeuble usage dhabitation ou un immeuble usage


professionnel et dhabitation ;

3. la vente doit se faire moyennant des versements ou des dpts de fonds effec-
tuer avant lachvement de la construction.

On notera que les conditions concernent exclusivement la vente de la construction : il nest


pas ncessaire de savoir do vient le terrain.

6.1. Le contrat de rservation

6.1.1. Le contrat de rservation est spcifique pour les ventes dimmeubles cons-
truire

La vente dun immeuble construire peut tre prcde dun contrat prliminaire, appel
contrat de rservation, suivant lequel le vendeur (ou : le rservant ) s'engage rserver
l'acheteur (ou : le rservataire ) l'immeuble ou une partie de l'immeuble en contrepartie
dun dpt de garantie.

Le montant du dpt en garantie ne peut excder 2 % du prix prvisionnel (art.1601-13


al.3, c.civ.).

Lacheteur n'est jamais oblig d'acheter l'immeuble :

- s'il l'acquiert, le dpt de garantie lui sera restitu puisqu'il paiera le prix ;

- s'il renonce l'acquisition, le dpt sera attribu en guise de compensation au r-


servant.

Cependant, si le contrat dfinitif n'est pas conclu du fait du vendeur dans le dlai prvu au
contrat prliminaire ou si le contrat propos fait apparatre une diffrence importante par
rapport au contrat prliminaire17, les fonds doivent tre restitus au dposant.

17
Par exemple le prix de vente final excde de plus de 5 % les prvisions initiales ou si l'un des lments d'quipements pr-
vus n'a pas t ralis.

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 21
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6.1.2. Distinction avec le compromis de vente (vente dimmeuble dj construit).

Si toute vente immobilire doit tre passe sous la forme authentique (acte notari), les
parties peuvent rserver un immeuble dj construit par un compromis de vente.

Le compromis de vente vaut vente contrairement au contrat de rservation !

Ds le compromis, les parties sont en principe lies par la vente : le compromis est en effet
un acte juridique assimil une vente avec un accord sur la chose et sur le prix.18

Cet acte nest pas obligatoire, mais trs pratique, car il permet lacheteur potentiel de
prendre une option sur limmeuble en marquant sa volont ferme dacheter le bien au plus
tard une date dtermine, tout en lui laissant le temps de solliciter un financement au-
prs de sa banque.19

6.2. Les formalits pralables

6.2.1. Les autorisations de construire

Les contrats de vente dimmeuble construire ne peuvent tre conclus qu partir du mo-
ment o les autorisations requises pour la construction auront t dlivres par les admi-
nistrations comptentes.

6.2.2. Lacte notari

Lacte de vente doit tre pass par acte notari.

Lacte de vente doit contenir, sous peine de nullit, les indications suivantes :

Contrat de vente Annexe

- Description de limmeuble ou de la partie dimmeuble - Identit du propritaire du terrain et des constructions.


vendu et le degr dachvement convenu.
- Date de la dlivrance des autorisations administratives
- Le prix et les modalits de paiement de celui-ci. et les conditions.

- Le dlai de livraison de limmeuble. - Plans de construction.

- La garantie de lachvement complet de limmeuble - Notice descriptive.


(pour certaines VEFA).
- Rglement de coproprit (en cas de construction en
coproprit).

La nullit du contrat ne peut tre invoque que par lacqureur et avant lachvement des
travaux.

18
Lorsquun compromis est sign, lenregistrement est obligatoire (paiement dun droit fixe lenregistrement). Sinon, il fau-
dra payer des droits de mutations de 6% et non des droits de transcription.
19
La plupart du temps, le compromis est conclu sous condition suspensive de lacceptation du prt immobilier par la banque.
A dfaut dun dlai enfermant la ralisation de la condition suspensive, cette dernire reste valable et la seule limite rsidant
dans limpossibilit de raliser ladite condition (C.Cass. 26 mars 2009).

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22 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 7. Vente terme ou en tat futur dachvement ?


La vente dimmeuble construire peut tre prvue terme ou en tat futur dachvement ;
et si la vente est en tat futur dachvement, lachvement de limmeuble doit tre garanti
par une banque :

7.1. Les dfinitions

Le contrat de vente terme (ou : VAT ) est celui par lequel Le transfert de proprit est consta-
un vendeur s'engage livrer un immeuble son achvement t lachvement de limmeuble
(devant notaire) mais sopre de
un acheteur qui s'engage en prendre livraison et en
manire rtroactive la date du
payer le prix cette date. contrat.

La vente en tat futur d'achvement (ou : VEFA ) est le con- L'acqureur devient propritaire au
trat par lequel le vendeur transfre immdiatement l'ac- fur et mesure de l'avancement de
la construction et paie par tranches
qureur le droit de proprit sur la quote-part du terrain li
20
en fonction de cet avancement.
l'immeuble, ainsi que sur les constructions dj existantes.

7.2. La garantie dachvement (VEFA)

La garantie de lachvement complet de limmeuble doit tre obligatoirement prvue, en


matire de vente en tat futur dachvement, sauf exceptions.

Les exceptions dans lesquelles une garantie dachvement nest pas obligatoire sont les
suivantes :

(1) Les travaux publics (art.1601-5 point f), c.civ.).

(2) Les maisons appartements multiples acquises par un propritaire unique


(art.1601-5 point f), al.2 c.civ.).

(3) Les immeubles usage mixte lorsque les locaux dhabitation forment
laccessoire des locaux usage professionnel (art.1601-4 al.2, c.civ.).

La garantie dachvement est en pratique une garantie bancaire avec deux options pour la
Banque qui peut choisir entre garantir lachvement ou le remboursement.

Option 1 : Option 2 :
La garantie de lachvement La garantie du remboursement

En cas de faillite/disparition de lentrepreneur, la banque Si lon se situe au tout dbut des travaux, la banque peut
se charge de trouver un nouvel entrepreneur et fait conti- prfrer mettre en uvre la garantie de remboursement.
nuer les travaux suivant le cahier des charges qui avait t
Cette garantie porte sur toutes les sommes qui ont t dj
prvu.
payes par lacqureur pour la construction.

20
Le transfert de la proprit des droits sur le sol et, le cas chant des constructions dj existantes, a lieu ds la signature
du contrat.

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 23
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Fiche 8. Les vices en matire de louage douvrage


Les articles 2270 et 1792 du code civil instituent une double garantie compter de la r-
ception par le matre de louvrage21 :

- une garantie dcennale pour les vices dune certaine gravit affectant la solidit
des gros ouvrages ;

- une garantie biennale pour les vices sur les menus ouvrages sans distinguer la gra-
vit du vice.

La distinction entre vice et dfaut de conformit

Il y a un vice lorsque la chose est bien celle qui a t promise, mais elle est atteinte dune
anomalie, une dfectuosit intrinsque suffisamment importante.

Les dfauts mineurs courants, c'est--dire ceux qui ne peuvent tre vits ou ceux que lon
peut normalement prvoir, ne sont pas des vices susceptibles dengager la responsabilit
du locateur douvrage.

Fiche 12 : La garantie des dfauts de conformit

Les garanties sont dordre public

Toute clause tendant exclure les garanties est illicite et sans effets (CA, 12.04.1978,
Conrad c/ Dock, Peffer et autres ).

Le constructeur ne peut exciper ni du vice du sol, ni de celui des matriaux qui lui ont t
fournis (CA, 20.07.1876, pas.1, p.303).

Les garanties couvrent tous les vices quils soient cachs ou apparents

Il sagit dune prsomption de responsabilit qui pse sur le locateur douvrage : ce dernier
est tenu dune obligation de rsultat dexcuter des travaux exempts de vices (Cass,
11.01.1990, LJUS 99013497).

Le constructeur peut cependant sexonrer de cette prsomption de responsabilit en in-


voquant le fait dun tiers qui revt les caractres de la force majeure (CA Lux., 21.02.2001,
pas.32, p.30 et s.).

21
Article 2270 du code civil : Les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre de l'ouvrage par un contrat
de louage d'ouvrage sont dchargs de la garantie des ouvrages qu'ils ont faits ou dirigs aprs dix ans, s'il s'agit de gros ou-
vrages, aprs deux ans pour les menus ouvrages.

Article 1792 du code civil : Si l'difice prit en tout ou en partie par le vice de la construction, mme par le vice du sol, les
architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage en sont res-
ponsables pendant dix ans.

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24 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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8.1. Les vices graves affectant les gros ouvrages

La garantie des vices graves affectant les gros ouvrages est dcennale. Pour savoir si la ga-
rantie dcennale est due, il faut dfinir les notions de gros ouvrages et de vices
graves .

8.1.1. La notion de gros ouvrage

La distinction entre gros et menus ouvrages fait l'objet de nombreuses discussions avec la
tendance de la jurisprudence d'admettre de plus en plus la qualification de gros ouvrage.

Ont notamment t qualifis de gros ouvrages :

- La construction mme dun btiment (les lments immobiliers qui contribuent la structure de ldifice ou de
ses pices matresses) mais aussi les travaux de rfection, de soutnement ou dagrandissement effectus sur
des matires incorpores ldifice (CA, 6.12.1990, n11.555 du rle).

- Les murs extrieurs, mais aussi la faade.

- Les crpis, et rcemment les enduits de faade.

- Les plafonds (CA, 30.01.1985 & 06.07.1988 SADLER c/SNHBM ).

- La toiture (TA Lux., 5.03.1997, n52707 du rle).


22
- Les fentres et les portes extrieures (CA, 03.07.2003, n27112 du rle, BIJ 2003 p.123).

- Linstallation du chauffage central, la plomberie, lensemble de la tuyauterie dun immeuble (TA Lux., 03.12.2003,
n77113 du rle).

- Les chemins et conduits de chemins.

- Les chapes.

- Le carrelage sur les balcons (CA, 15.12.1988 Von Roesgen c/ Wagner et Klein ; CA, 06.12.1990, n11555 du
rle).

- Lisolation phonique mme lorsque les exigences minimales lgales et rglementaires ont t respectes.

8.1.2. Les critres de la gravit du vice

Pour que la garantie dcennale puisse tre mise en uvre, il faudrait en principe
leffondrement de ldifice (art.1792, c.civ.). Cependant, cette condition a t progressi-
vement abandonne, car avec lvolution des techniques et des matriaux les construc-
tions ne sont plus censes seffondrer, au profit de critres suivants :

- lampleur des dgts ou/et du cot de la rparation : sagit-il dune dfectuosit


grave dpassant la mesure des imperfections auxquelles on doit sattendre dans
une construction ? 23

- les rpercussions du vice sur la destination de louvrage : le vice rend-il louvrage


impropre sa destination ? 22

22
Dans cette affaire les juges ont considr que les fentres et portes extrieures sont destines assurer lisolation pho-
nique et thermique de limmeuble qui, sans elles, serait impropre sa destination qui est celle dtre habitable (CA,
03.07.2003, n27112 du rle, BIJ 2003 p.123).
23
CA, 04.07.1990, Renzon c/Van Kasteren ; TA Lux., 04.03.2009, n107449-111372, 110706 et 114675 du rle, in
JurisNews construction et immobilier vol.4 n2/2010.

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 25
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8.2. Les vices affectant les menus ouvrages

Les vices affectant les menus ouvrages sont garantis deux ans. Cependant les notions de
menus ouvrages et de vices prtent discussion.

8.2.1. La dfinition dun menu ouvrage

- les ouvrages conus et raliss qu titre de liaison, de dcoration des gros ou-
vrages ;

- les ouvrages qui ne participent pas linvestissement immobilier et dont le renou-


vellement serait admissible au titre de lentretien ou de la remise neuf sans des-
truction (TA Diekirch, 14.02.1989, n6808 du rle).

Ont notamment t qualifis de menus ouvrages :

- Les boiseries, portes et encadrements de fentres.

- Les radiateurs de chauffage.

- Les revtements de murs intrieurs.

- Les cramiques murales.

- Les boursouflures de lenduit appliqu au soubassement et murets du btiment ainsi que des dsordres appa-
rus aux siphons situs lentre du garage constituent des vices affectant un menu ouvrage (TA Lux. du
18.06.1993, n41.110 in Les Pandectes droit de la construction , n255 p.110)

8.2.2. La notion de vice

La garantie contre les vices affectant les menus ouvrages concerne tous les vices cachs
ou apparents, graves ou non.

La difficult est de distinguer ici le vice dun dfaut de conformit (cf. supra, fiche 12).

8.3. Les actions

Il faut distinguer le rgime spcifique des articles 1792 et 2270 du code civil qui con-
cerne les vices graves affectant le gros ouvrage et tous vices affectant le menu ouvrage
avec le droit commun qui concerne les vices qui ne sont pas garantis : savoir les vices
mineurs affectant le gros ouvrage.

8.3.1. La garantie spcifique (art. 2270 & 1792, c.civ.)

Il est communment admis que les dlais de garantie sont la fois des dlais de dnoncia-
tion et daction : laction en garantie devant tre introduite dans le dlai (de 2 ou 10 ans)
pour tre recevable (Cour, 10 07 1985 Schmit /Commune de Lintgen).24

Les vices ne doivent pas tre dnoncs dans un bref dlai partir de leur dcouverte :
une jurisprudence dsormais bien assise exclut lapplicabilit des dlais de larticle 1648
du code civil ds lors que le vice est rglement par les articles 1792 et 2270 (Cass., 11.
12.1986, commune de Differdange c/Alleva ; CA, 10.07.1985, Schmit /Commune de
Lintgen ).

24
En sens contraire, certaines dcisions ont dcid quil suffit que le vice se produise dans les 10 ans de la rception mais
que laction puisse tre introduite dans un dlai de 30 ans (TA Lux, 28.05.1980, Riga c/ELTPP ).

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26 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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8.3.2. La garantie des vices cachs

Les vices mineurs affectant les gros ouvrages ntant pas viss par la garantie spcifique,
cest le droit commun qui sapplique.

Certaines dcisions se rfrent la responsabilit contractuelle de droit commun et car-


tent lapplication des conditions et dlais de laction en garantie des vices cachs en ma-
tire de vente (art. 1641 et s., c.civil) au motif de ce qui est prvu en matire de vente nest
pas applicable au contrat dentreprise (p.ex., TA Lux., 26.05.2004 n80.293).

Dautres dcisions appliquent au contraire ces dispositions prvues pour la vente au con-
trat dentreprise au motif quelles constituent une application particulire la vente de
principes gnraux du droit .

Suivant le droit commun de la vente :

- le matre de louvrage est oblig de dnoncer les vices mineurs dans un bref dlai
et dagir dans lanne de cette dnonciation ;

- la responsabilit du locateur douvrage nest plus enferme dans les dlais dcen-
naux ou biennaux, mais du dlai de 30 ans.

Cahier juridique 1. Droit des contrats

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 27
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Fiche 9. Les vices en matire de vente dimmeuble dj construit


Lacqureur dun immeuble acquis bti ne bnficie pas dune garantie aussi protectrice
quen matire de louage douvrage ou quen matire de vente dimmeuble construire.

9.1. Les vices apparents sont pour lacheteur

Suivant larticle 1642 du code civil Le vendeur nest pas tenu des vices apparents et dont
lacheteur a pu se convaincre lui-mme.

9.1.1. Lapprciation abstraite du vice apparent

Le vice apparent est celui qui doit tre normalement dcel au moment de la rception par
un homme de diligence moyenne qui procde des vrifications lmentaires.

9.1.2. La raction immdiate de lacqureur

Sil y a un vice apparent lacqureur doit ragir immdiatement en refusant de prendre li-
vraison ou en formulant des rserves expresses.

A dfaut davoir manifest sa volont (refus ou rserves), lacqureur est prsum avoir
remarqu les vices apparents et les avoir finalement accepts.

9.2. La garantie des vices cachs

Cahier juridique 1. Droit des contrats

Lacqureur doit apporter la triple preuve de lexistence dun vice relativement grave25, du
caractre cach de ce vice26, et de lantriorit du vice la vente.

Les vices cachs sont garantis pendant 30 ans27 la double condition de dnonciation du
vice dans un bref dlai partir du moment o lacqureur les a constats ou aurait d les
constater, et daction dans lanne de cette dnonciation (art.1648, c.civ.).

25
Article 1641 du code civil : Le vendeur est tenu de la garantie raison des dfauts cachs de la chose vendue qui la
rendent impropre l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise,
ou n'en aurait donn qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
26
Le vice est cach si seul un technicien est capable de le dcouvrir.
27
Prescription de droit commun prvue larticle 2262 du code civil.

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28 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 10. Les vices en matire de vente dimmeuble construire


Le lgislateur a eu lintention de rapprocher la garantie due par un vendeur dimmeuble
construire de la garantie dun locateur douvrage (art.1646-1, c.civ.).28

Cependant, cette assimilation nest pas totale, et trois grandes diffrences subsistent :

- en matire de louage douvrage tous les vices sont garantis mme sils sont apparents,
alors quen matire de vente dimmeuble construire seuls les vices cachs aprs un
dlai dpreuve sont garantis ;

- en matire de louage douvrage les dfauts de conformit ne sont pas garantis, alors
quen matire de vente dimmeuble construire la jurisprudence interprte extensive-
ment les vices de construction toutes les malfaons courantes, ainsi que les dfauts
de conformit et de qualit (CA, 15.10.1987, pas.27, p.188) ; 29

- le locateur douvrage doit en principe une rparation par quivalent (art.1142, c.civ.)
alors que le vendeur dun immeuble construire peut imposer une rparation en na-
ture (art.1642-1 al.2, c.civ.).30

10.1. La garantie concerne les vices qui restent cachs aprs un dlai dpreuve

En matire de vente dimmeuble construire, la notion de vice apparent comprend une li-
mitation temporelle : le vice est apparent sil apparat pendant un dlai dpreuve .

10.1.1. Le dlai dpreuve

Suivant larticle 1642-1 du code civil31, le vice est cach sil napparat pas avant le plus
tardif de ces deux vnements :

- la date de la rception32 de louvrage par lacqureur33

- lexpiration dun dlai dun mois aprs la prise de possession de limmeuble par
lacqureur.

28
Article 1646-1 du code civil (L. 8 aot 1985) Le vendeur d'un immeuble construire est tenu pendant dix ans, compter
de la rception de l'ouvrage par l'acqureur, des vices cachs dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies
au matre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mmes tenus en application des articles 1792 et 2270
du prsent code.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans compter de la rception de l'ouvrage par l'acqureur
()
29
Pour la distinction entre vices et dfaut de conformit, cf. supra Fiche 12.
30
Pour plus dinformation sur la rparation contractuelle, cf. Cahier 1. Droit des contrats. Fiche 5.
31
Article 1642-1. du code civil (L. 8 aot 1985) Le vendeur d'un immeuble construire ne peut tre dcharg, ni avant la
rception de l'ouvrage par l'acqureur, ni avant l'expiration d'un dlai d'un mois aprs la prise de possession par l'acqureur
des vices de construction alors apparents. Il n'y aura pas lieu rsolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur
s'oblige rparer le vice.
32La rception peut tre simplement tacite et rsulter du comportement de lacheteur qui prend possession des lieux sans
rserves expresses et procde au paiement complet du prix.
33 Cette prcision dune rception par lacqureur est critiquable car elle ne vise pas la rception par un matre de
louvrage qui est souvent une personne diffrente de lacqureur (contrat de louage douvrage superpos un contrat de
vente dimmeuble construire par exemple).

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 29
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10.1.2. Le renvoi la responsabilit des locateurs douvrage

Ds que le vice est cach, larticle 1641-1 renvoie la responsabilit des locateurs
douvrage prvue aux articles 1792 et 2270 du code civil (cf. infra, fiche 8).

Il faut ds lors distinguer si le vice est :

Un vice grave portant sur un gros ouvrage : la garantie est dcennale.

Un vice qui affecte un menu ouvrage : la garantie est biennale.

Sil sagit dun vice mineur portant sur un gros ouvrage, un doute subsiste. Les articles
1792 et 2270 du code civil ne prvoyant pas de garantie des vices mineurs affectant les
gros ouvrages, deux thses saffrontent :

- le droit commun de la vente prvu aux articles 1641 et suivants du code civil (garantie
des vices cachs) sappliquerait au motif que ces dispositions constituent une applica-
tion particulire de principes gnraux du droit.

- la garantie dcennale du locateur douvrage sappliquerait par une apprciation exten-


sive de la volont du lgislateur de rapprocher la garantie due par le vendeur
dimmeuble construire celle due par le locateur douvrage.

10.2. Les garanties des vices qui apparaissent pendant le dlai dpreuve

Pendant ce dlai, le vendeur est tenu une garantie mais dont le rgime juridique nest
pas prcis.34

Pendant le dlai dpreuve, le code civil prcise :

- quaucune dcharge ne peut tre donne valablement au vendeur ;

- que le vendeur dimmeuble construire peut imposer lacqureur une rparation en


nature, en cas de vice apparent (art.1642-1 al.2, c.civ.).

34
A dfaut de prcisions, larticle 1642-1 suggre que lacqureur devra dnoncer le vice apparent sur le champ.
En ce qui concerne le dlai de laction en garantie pour les vices apparents, deux thses saffrontent.
1/ Laction ne serait pas limite dans le temps et lacqureur pourrait exercer laction pendant 30 ans.
2/ Laction serait enferme dans lanne de lexpiration du dlai dpreuve par rfrence au droit commun de la garantie
des vices, bien quil ne sagisse pas dun vice cach .

Chambre des Mtiers


30 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 11. La garantie des vices (synthse)

Vente dimmeuble Louage douvrage (fiche 8) Vente dimmeuble


dj construit (fiche 9). construire (fiche 10)

Domaine Vices cachs au moment de la rception. Vices cachs et vices apparents ; Vices cachs aprs un dlai
un critre de gravit pour les vices dpreuve .
affectant le gros ouvrage.

Dure Le vendeur est tenu une garantie trente- (art.1792 & 2270, c.civ.) (art.1646-1, c.civ.)
naire (ou dcennale sil sagit dun contrat
entre commerants). Distinction entre un gros ou un menu ouvrage :

- vice affectant un menu ouvrage : garantie biennale ;

- vice grave affectant un gros ouvrage : garantie dcennale.

Lacqureur peut : Le locateur douvrage peut impo- Le vendeur peut imposer lacqureur
ser une rparation en nature sous une rparation en nature (art.1642-1
Droit - soit rendre la chose en contrepartie de
certaines conditions jurispruden- al.2 & 1646-1, c.civ.).
la restitution du prix ;
tielles.
- soit garder la chose tout en se faisant
rendre une partie du prix (art.1644,
c.civ.).

Lacheteur doit : Rgime spcifique des articles 1792 & 2270 du code civil : le bnficiaire
de la garantie nest pas tenu, ni au bref dlai de dnonciation, ni dagir dans
Action - dnoncer les vices cachs au vendeur
lanne.
dans un bref dlai partir du moment
o il les a constats ou aurait d les Les dlais de 10 ans (garantie dcennale) ou de 2 ans (garantie biennale)
constater, et courent compter de la rception de louvrage.

- agir en justice dans lanne suivant


cette dnonciation. (art.1648 c.civ.).

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 31
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Fiche 12. La garantie des dfauts de conformit35


Si un dfaut de conformit cach est toujours garanti, un dfaut de conformit apparent ne
lest pas, contrairement aux vices apparents.36

La distinction entre dfaut de conformit et vice est donc importante, bien que sou-
vent dlicate.

12.1. La mise en uvre de la garantie des dfauts de conformit

12.1.1. La non-conformit apparente doit tre immdiatement releve

Labsence de garantie de non-conformit apparente oblige lacqureur une raction im-


mdiate : si le bien livr nest pas conforme ce qui a t command et que lacqureur
peut sen rendre compte immdiatement, il doit le refuser sous peine de ne plus pouvoir
exercer aucun recours.

12.1.2. Les dlais daction en cas de non-conformit cache

Ds lors que la nature du dfaut est qualifie en dfaut de conformit et que ce dfaut
tait cach lors de la rception ou la prise en possession, les dlais pour mettre en
uvre la garantie sont diffrents suivant le type de contrat.

En effet, les dfauts de conformit cachs sont assimils aux vices cachs en matire de
vente mais pas en matire de louage douvrage :

12.2. La distinction entre dfaut de conformit et vice

12.2.1. En thorie la distinction est facile faire

Il y a un dfaut de conformit si louvrage est diffrent - dans sa nature, sa qualit, ou sa


quantit - de louvrage qui avait t promis au contrat.

35 La garantie des dfauts de conformit en droit de la construction est une construction jurisprudentielle qui est distincte
de la garantie lgale de conformit du droit de la consommation. Par ailleurs, le code de la consommation prvoit que la
garantie lgale de conformit due par le vendeur professionnel, lorsquil vend un bien un consommateur, ne sapplique pas
en matire de vente dimmeuble (art. L.212-1 al.2, c.cons.).
36
Les vices apparents sont garantis en matire de louage douvrage, et, dans une certaine mesure, en matire de vente
dimmeuble construire, cf. infra Fiche 11.

Chambre des Mtiers


32 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Louvrage, bien quirrprochablement excut, ne rpond pas aux spcifications du plan ou


du contrat.

Une chose est atteinte dun vice quand elle est bien celle qui a t promise, mais elle est
impropre lusage auquel on la destine (cf. art.1641, c.civ.). Il y a une anomalie suffisam-
ment importante du bien, ou de la construction, une dfectuosit interne.

12.2.2. En pratique la distinction est souvent malaise

Le dfaut de conformit peut rendre la chose impropre lusage auquel on la destine

Dans cette hypothse, le dfaut de conformit peut tre requalifi en vice.

Ainsi, par exemple, si limmeuble qui est livr des murs dune paisseur moindre que ce
qui a t promis, il y a l un dfaut de conformit mais ce dfaut de conformit devient un
vice si les murs, en raison de leur paisseur moindre, prsentent des dfauts disolation
thermique ou phonique.

Le dfaut de conformit, qui diminue tellement lusage que lacheteur naurait pas conclu
le contrat, ou nen aurait pas donn le mme prix, a donc acquis les caractristiques dun
vice.

Invoquer un dfaut de conformit permet dchapper la forclusion de larticle 1648


du code civil prvu pour les vices cachs

Aussi, les tribunaux ont tendance, en matire de vente dimmeuble, requalifier certains
vices en dfauts de conformit afin dviter la forclusion du bref dlai de larticle 1648 du
code civil.

La Cour dAppel conclu un dfaut de conformit pour un systme de scurit (dit de d-


tection-intrusion) qui selon lexpert prsente de nombreux dfauts patents et ne constitue
nullement un systme homogne et efficace : (CA, 27.02.1989 Securitas Tech.c/ Bah-
bout ).

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 33
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Fiche 13. Le contrat de sous-traitance


En pratique, le contrat de sous-traitance intervient quasiment toujours sans lassentiment,
voire linsu, du matre douvrage.

A dfaut dacceptation, la superposition dun contrat de sous-traitance a pour effet la


coexistence de deux rgimes de responsabilit sous rserve dune action contractuelle qui
serait transmise avec une chose.

13.1. La nature contractuelle ou dlictuelle des responsabilits

En cas de sous-traitance, le matre douvrage ne peut agir contre le/les sous-traitant(s) que
sous le fondement de la responsabilit dlictuelle en application du principe de leffet rela-
tif des conventions pose par larticle 1165 du code civil.37

Responsabilit dlictuelle Responsabilit contractuelle

Domaine Entre non contractants (par exemple entre sous- Entre parties contractantes (par exemple entre sous-
traitant et matre douvrage). traitant et entrepreneur principal, ou entrepreneur
principal et matre douvrage).

Fondements de - Responsabilit pour faute (art.1382 & 1383, Responsabilit pour inexcution contractuelle
la responsabilit c.civ.). (art.1147, c.civ.).

- Responsabilit du fait dune personne ou dune Pour quune responsabilit contractuelle puisse
chose (art.1384, c.civ.). tre engage il ne faut pas que le dommage ait t
caus loccasion dun contrat, mais il faut que le
dommage rsulte de linexcution dune des obliga-
tions engendres par ce contrat (CA, 02.06.1970,
pas.21, p.309).

Rparation Rparation de lintgralit du dommage matriel et Rparation limite aux dommages prvisibles
moral. Il faut et il suffit que le dommage soit person- (art.1150, c.civ.).
nel, direct et certain. (CA, 27.11.1978, pas.24,
p.201).

Prescriptions Responsabilit trentenaire. Garantie dcennale ou biennale (art.1792 et 2270,


c.civ.).

13.2. Le dommage sur une chose transmise par une chane de contrat

Le matre de louvrage peut exercer une action en responsabilit contractuelle contre le


fournisseur auprs duquel lentrepreneur a acquis des matriaux pour les incorporer dans
louvrage : laction contractuelle est transmise avec la chose.

Il a t ainsi jug que laction en garantie biennale ou dcennale dcoulant des articles
1792 et 2270 du code civil est transmise comme un accessoire de la chose vendue aux
sous-acqureurs (TA Diekirch, 24.03.1904, pas.6, p.503 ; CA, 12.06.1996, pas.30, p.129).

37
Lobligation de rsultat dexcuter des travaux exempts de vices, laquelle le sous-traitant est tenu vis--vis de
lentrepreneur principal, a pour seul fondement les rapports contractuels et personnels existant entre eux et ne peut tre
invoque par le matre de louvrage, qui est tranger la convention de sous-traitance (Cass, 11.01.1990, pas.28, p.45). Le
matre de louvrage ne peut pas invoquer ni la garantie des vices ni le dfaut de conformit contre le sous-traitant ou le four-
nisseur (CJCE, 17.06.1992 St Jocob Hantke, JCP 1992.II.21927, note Larroumet).

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34 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Le matre de louvrage peut exercer laction contractuelle en garantie, prvue aux articles
1792 et 2270 du code civil, contre le fournisseur auprs duquel lentrepreneur a acquis
les matriaux pour les incorporer dans louvrage (CA, 16.02.2000, n22963 du rle).

Il convient de souligner que la transmission de laction contractuelle sapplique mme en


prsence de contrat htrogne comme un contrat de vente (entre un fournisseur et un en-
trepreneur) suivi dun contrat dentreprise (entre un entrepreneur et un maitre douvrage).

Acqureur
Action en responsabi-
lit dlictuelle (ab-
sence de contrat di- Responsabilits contractuelles (contrat principal ).
Action en responsabilit
rect). Action contrac- dlictuelle exclusivement
tuelle en garantie (absence de contrat di-
cependant possible
Constructeur
rect).
sur base du transfert
de proprit dune Responsabilits contractuelles (contrat de sous-traitance).
chose.

Sous-traitant

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 35
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Fiche 14. Le paiement direct en matire de sous-traitance


La loi du 23 juillet 1991 ayant pour objet de rglementer les activits de sous-traitance (ci-
aprs : Loi de 1991 ) a pour but de protger le sous-traitant de la dfaillance financire
de lentrepreneur principal en permettant au sous-traitant de se faire payer directement par
le matre de louvrage.

Cette loi pose deux principes:

(1) Lentrepreneur doit faire agrer le/les sous-traitant(s) par le matre de louvrage qui
seront alors pays directement par ce dernier - partir du moment o le contrat de
march priv ou march public dpasse un certain seuil. Le seuil est de 55.000 eu-
ros38;

(2) Si lentrepreneur ne fait pas agrer le sous-traitant, le sous-traitant garde la possibilit -


pendant toute la dure du contrat ou du march et quel que soit le montant du march
- de se faire agrer par le matre de louvrage afin dobtenir un paiement direct.

Cette loi ne connat pas un grand succs car elle demande aux entrepreneurs dtre
transparents , relativement aux contrats de sous-traitance quils concluent, sans pour au-
tant leur imposer cette transparence.

14.1. La demande de paiement direct

La demande dun paiement direct du sous-traitant par le matre de louvrage est ouverte
non seulement lentrepreneur principal, qui dcide dopter pour le mcanisme de la loi de
1991, mais aussi au sous-traitant.

La charge de la preuve de lapplication de la loi de 1991 repose toujours sur le sous-


traitant : si lentrepreneur principal ne fait pas les dmarches ncessaires, le sous-traitant
doit tre actif en contactant directement le matre de louvrage pour se faire accepter et
faire agrer ses conditions de paiement afin de palier la ngligence de lentreprise princi-
pale.

La demande dacceptation par le sous-traitant peut avoir lieu pendant toute la dure du
contrat ou du march (art.5, Loi de 1991).

La demande est subordonne une double acceptation du matre douvrage : ce dernier


devant accepter le sous-traitant et agrer ses conditions de paiement.

Modle 1 supra : demande dacceptation et dagrment en tant que sous-traitant.

Modle 2 supra : lettre dacceptation et dagrment en tant que matre de louvrage.

38
La rfrence de larticle 2 de la loi de 1991 nest plus jour : en effet, larticle 36 2 a) de la loi du 27 juillet 1936 telle
que modifie par la loi du 4 avril 1974 nexiste plus puisque la loi de 1974 prcite a t abroge par une loi du 10 juillet
2003 qui a elle-mme t abroge et remplace par la loi du 25 juin 2009 actuellement applicable en matire de marchs
publics. En revanche larticle 36 2 de la loi de 1936 existe toujours et fait rfrence au seuil applicable lorsque les travaux
ou fournitures pour lEtat doivent faire lobjet dune certaine publicit et concurrence. Il rsulte des diffrentes rformes l-
gales et rglementaires que le seuil vis est celui au-de duquel les marchs publics peuvent tre passs par procdure res-
treinte sans publication davis ou procdure ngocie qui est actuellement dfini par larticle 161 du rglement grand-ducal
modifi du 11 aot 2009.

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36 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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14.2. La mise en uvre du rgime de 1991

Les relations entre le matre de louvrage et le sous-traitant agr deviennent alors des re-
lations de nature contractuelle (art.10, Loi 1991).

Le mcanisme de paiement direct du sous-traitant par le matre de louvrage prvu par la


loi de 1991 peut tre schmatis comme suit :

Il convient de noter qu partir du moment o le sous-traitant bnficie du rgime de paie-


ment direct, le processus reste obligatoire mme si lentrepreneur principal est en tat de
faillite ou de gestion contrle (art.7, Loi de 1991).

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 37
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Fiche 15. Les dlais daction en droit de la construction


Le point de dpart des dlais est lacceptation des travaux qui peut tre tacite.

Dans un contrat de louage douvrage lutilit de la rception est finalement limite pour le
constructeur aux dfauts de conformit apparents car elle ne couvre pas les vices appa-
rents qui sont, comme les vices cachs, toujours soumis garantie.

Chambre des Mtiers


38 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Fiche 16. Liens, adresses et informations utiles

16.1. Le portail Luxembourgeois de la construction (ou : CRTI-B )

Le CRTI-B a comme objectif, notamment, de dfinir, de documenter, d'introduire et de tenir


jour des standards en matire de dossiers de soumission rgissant les marchs des pro-
jets de construction.

Des modles de clauses contractuelles et techniques sont disponibles

Site : www.crtib.lu

16.2. Le centre de mdiation civile et commerciale (ou : CMCC)

La mdiation est un mode de gestion des conflits qui prsente de nombreux avantages, et
en particulier la rapidit (une mdiation dure en principe 3 mois maximum), et l'conomie
de moyens. De plus, la mdiation, qui repose sur un accord concert, favorise la durabilit
des relations commerciales

Le CMCC a t cre par Chambre des Mtiers en partenariat avec lOrdre des Avocats du
Barreau de Luxembourg et la Chambre de Commerce.39

Pour contacter le CMCC :

Mail : info@cmcc.lu

Web : www.cmcc.lu

Tl. : +(352) 27 85 42-1

Fax. : +(352) 27 85 42-317

16.3. Lexpertise

Une expertise avant travaux peut tre prvue pour tablir ltat de limmeuble, dresser un
rapport sur les travaux raliss ou/et pour assurer un suivi des travaux.

Une procdure permet la nomination dun expert dans de brefs dlais dun commun accord
entre les parties contractantes : dans ce cas, il faut tablir une lettre conjointe pour tablir
la mission de lexpert.

39
En 2003 le centre tait dnomm Centre de Mdiation du Barreau de Luxembourg (ou : CMBL ) pour devenir CMCC
en 2012 la suite de la loi du 24.02.2012 sur la mdiation.

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 39
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Si un accord nest pas trouv pour nommer un expert, il faut introduire une action en rfr
devant le Prsident du Tribunal dArrondissement comptent selon le lieu de situation de
limmeuble (Luxembourg ou Diekirch) afin de se voir nommer un expert judiciaire.

La qualification expert nest pas prcise par un texte mais dpend de lexprience
dune personne. Lassermentation est un acte juridique pris par un tribunal. La liste des
experts asserments est disponible sur le site du Ministre de la justice

Site : www.mj.public.lu

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40 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Modles

Modle 1. Demande dacceptation et dagrment en tant que sous-traitant ....................... 41


Modle 2. Lettre dacceptation et dagrment du matre de louvrage .................................. 42

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Cahier juridique 6 - Droit de la construction 41
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Modle 1. Demande dacceptation et dagrment en tant que sous-traitant

A lattention de : la socit [XYZ] en qualit de maitre douvrage.

Objet : Acceptation et agrment de la Socit [AAA] en qualit de sous- traitant de la soci-


t [BBB] pour le chantier sis [lieu].

Rfrences :

- Contrat de sous-traitance du [date, lieu dexcution, ] en pice jointe n1.

- Loi du 23 juillet 1991 ayant pour objet de rglementer les activits de sous-
traitance (mmorial A n52 du 8.8.1991).

Madame, Monsieur,

A la suite de [nos conversations tlphoniques/ accords verbaux/] nous vous transmet-


tons notre demande de paiement direct pour le contrat susmentionn en rfrence.

Cette dmarche sinscrit dans le cadre de l'article 5 de la loi de 1991 en rfrence qui pr-
voit que " le sous-traitant peut se faire connatre lui-mme au matre de l'ouvrage, pendant
toute la dure du contrat ou du march, pour qu'il soit accept et ses conditions de paie-
ment agres".

Si vous acceptez notre mission de sous-traitant pour lexcution du contrat ci-joint ainsi que
lagrment de nos conditions de paiement (pices jointes n1 & 2), vous serez lgalement
valablement libr notre gard par un paiement direct.

Les factures que nous vous transmettrons pour paiement seront galement transmises
socit [BBB] pour accord.

La procdure de paiement direct est prvue par la loi et elle est dtaille dans le modle de
lettre dacceptation et dagrment que nous vous soumettons (pice jointe n3).

Ainsi, et dans la mesure o vous acceptez cette procdure de paiement direct, nous vous
prions de bien vouloir complter cette lettre et de nous la retourner signe dans vos meil-
leurs dlais.

[Formule de politesse]

Pices jointes :

n1. Contrat de sous-traitance

n2. Conditions de paiement

n3. Lettre dacceptation et dagrment [cf. modle (2.) ci-aprs]

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42 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Modle 2. Lettre dacceptation et dagrment du matre de louvrage

A lattention de : Socit [AAA] (sous-traitant)


LETTRE DACCEPTATION ET DAGREMENT DUN SOUS-
Objet :
TRAITANT POUR PAIEMENT DIRECT

Copie : Socit [BBB] (entrepreneur principal).

Annexes : A. Contrat de sous-traitance


B. Conditions de paiement
C. Rcapitulatif des sommes verses la socit
[BBB] dans le cadre du contrat de sous-traitance
en objet

JE SOUSSIGNE,

M. [nom, prnom]

EN QUALIT DE MANDATAIRE DE LA SOCIT [XYZ],

PAR LA PRSENTE :

1. Accepte, en qualit de matre douvrage, et conformment la loi du 23 juillet


1991 ayant pour objet de rglementer les activits de sous-traitance, la socit
[AAA] comme sous-traitant.

2. Agre les conditions de paiement de la socit [AAA] conformment aux lannexe


(ANNEXE B) et au contrat du [date] sign avec la socit [BBB] en qualit d'entre-
preneur principal, galement annex (ANNEXE A).

3. Sengage payer directement la socit [AAA] pour les montants non-repris


lannexe (ANNEXE C), et conformment aux conditions ci-prcises.

JUSQUA CE JOUR :

4. Dclare avoir pay le montant de H.T. euros la socit [BBB], pour


lexcution des prestations de [AAA] dans le cadre du contrat de sous-traitance en
pice jointe, conformment au document rcapitulatif ci-annex (ANNEXE C).

5. Dclare que toute demande de paiement direct qui serait relative lexcution de
prestations qui aurait dj t payes la socit [BBB], ainsi que reprises dans le
rcapitulatif ci-annex (ANNEXE C), est nulle et non-avenue.

A COMPTER DE CE JOUR

6. La socit [AAA] prsentera pour paiement direct par courrier recommand avec
accus de rception :

i. dune part, toutes les factures quelle a mises dans le cadre de lexcution
du contrat de sous-traitance ci-annex (ANNEXE A), et pour lesquelles elle

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 43
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na pas t paye, et dont les sommes ne sont pas reprises dans le rcapi-
tulatif (ANNEXE C) ;

ii. dautre part, les factures mettre conformment lexcution du contrat


de sous-traitance ci annex (ANNEXE C).

7. La socit [AAA] devra prsenter la preuve, la socit [XYZ], quune copie de


chaque facture, prsente pour paiement direct conformment au point 6 de la
prsente, a t concomitamment envoye pour contrle la socit [BBB] par
courrier recommand avec accus de rception.

8. La socit [AAA] devra galement prsenter la preuve, la socit [XYZ], quelle a


inform la socit [BBB] du dlai lgal de 15 jours / respectivement 6 semaines
pour le dcompte dfinitif, pour donner son accord la socit [XYZ] par courrier
recommand avec accus de rception et, qu dfaut daccord exprs dans les d-
lais susviss, laccord tacite sera prsum.

9. En cas de refus motiv de la socit [BBB] dans les dlais mentionns au point 8
de la prsente, la socit [XYZ] sera valablement libre si elle consigne les mon-
tants litigieux auprs de [ prciser : La Caisse des consignations ; la Banque ].

10. Le paiement direct prvu par la prsente donne le droit la socit [XYZ] de
sopposer aux demandes de paiement pouvant maner de la socit [BBB] concer-
nant lexcution de prestations de la socit [AAA] dans le cadre du contrat de
sous-traitance ci-annex qui nont pas encore t rgles ce jour, partir du mo-
ment o la socit [AAA] a prsent concomitamment une demande de paiement
direct pour lesdites prestations.

11. Pour lavenir, toute demande de paiement concernant lexcution de prestations de


la socit [AAA] dans le cadre du contrat de sous-traitance ci-annex devra tre di-
rectement prsente par la socit [AAA] conformment aux conditions et formali-
ts prcises par la prsente. Toute demande y relative manant de la socit
[BBB] sera rejete.

12. Conformment larticle 7 alina 2 de la loi du 23 juillet 1991 prcite, un tat de


faillite ou de gestion contrle de la socit [BBB] est sans influence sur la validit
du paiement direct effectu conformment la prsente.

[DATE]

[SIGNATURE]

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44 Cahier juridique 6 - Droit de la construction
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Plan dtaill des Fiches

Fiche 1. Les particularits du droit de la construction ...................................... 9


1.1. Lapplication particulire des principes gnraux de la responsabilit contractuelle au
droit de la construction ............................................................................................................ 9
1.2. Les obligations de renseignement et de conseil ................................................................... 9
1.2.1. Obligation dinformation du cot des travaux ............................................................ 10
1.2.2. Obligation de prvention des risques .......................................................................... 10
1.2.3. Obligation de refus ................................................................................................ 10
1.2.4. Obligation de respecter la rglementation.................................................................. 10
1.2.5. Obligation dachever la construction dans les dlais prvus ....................................... 10
1.3. Le rgime des assurances en matire de construction (aperu) ..................................... 11
1.3.1. Les assurances de responsabilit civile (ou : assurances RC ) ................................. 11
1.3.2. Lassurance tous risques chantier (ou : assurance TRC ) ........................................ 12
1.3.3. Lassurance dcennale (ou : assurance contrle ) .................................................. 12
1.3.4. La garantie de lachvement ....................................................................................... 12
Fiche 2. Devis ou forfait ?.................................................................................. 13
2.1. La construction est faite sur devis ....................................................................................... 13
2.1.1. Dun ct, le devis ne comporte quune estimation du prix ......................................... 13
2.1.2. Dun autre ct, le devis constitue un lment de rfrence ....................................... 13
2.2. La construction est faite forfait (ou devis forfaitaire ) ................................................ 14
2.2.1. Les conditions pour caractriser un march forfait .................................................. 14
2.2.2. Les consquences dun march forfait ...................................................................... 14
Fiche 3. Louage douvrage ou vente dimmeuble construire ? ................... 15
3.1. La dfinition dun contrat de louage douvrage .................................................................. 15
3.2. La dfinition dune vente dimmeuble construire ............................................................ 15
3.3. Les problmes de qualification ............................................................................................. 15
Fiche 4. Lachvement des travaux .................................................................. 16
4.1. La notion dachvement ........................................................................................................ 16
4.1.1. En matire de contrat de vente dimmeuble ............................................................... 16
4.1.2. En matire de contrat de vente dimmeuble construire ........................................... 16
4.2. La dtermination dun dlai de livraison ............................................................................. 17
Fiche 5. La rception des travaux ..................................................................... 18
5.1. La notion de rception ........................................................................................................... 18
5.1.1. Rception expresse ou tacite ?......................................................................... 18
5.1.2. La rception provisoire ou dfinitive ........................................................................... 18
5.1.3. La rception avec des rserves .................................................................................... 19
5.2. Les effets de la rception des travaux ................................................................................. 19
5.2.1. Avant la rception ....................................................................................................... 19
5.2.2. Aprs la rception ........................................................................................................ 19
Fiche 6. Le contrat de vente dimmeuble construire ................................... 20
6.1. Le contrat de rservation ...................................................................................................... 20
6.1.1. Le contrat de rservation est spcifique pour les ventes dimmeubles construire ... 20
6.1.2. Distinction avec le compromis de vente (vente dimmeuble dj construit). .............. 21
6.2. Les formalits pralables ...................................................................................................... 21

Chambre des Mtiers


Cahier juridique 6 - Droit de la construction 45
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6.2.1. Les autorisations de construire .................................................................................... 21


6.2.2. Lacte notari ............................................................................................................... 21
Fiche 7. Vente terme ou en tat futur dachvement ? ............................... 22
7.1. Les dfinitions ........................................................................................................................ 22
7.2. La garantie dachvement (VEFA) ........................................................................................ 22
Fiche 8. Les vices en matire de louage douvrage ........................................ 23
8.1. Les vices graves affectant les gros ouvrages ..................................................................... 24
8.1.1. La notion de gros ouvrage ........................................................................................... 24
8.1.2. Les critres de la gravit du vice .................................................................................. 24
8.2. Les vices affectant les menus ouvrages .............................................................................. 25
8.2.1. La dfinition dun menu ouvrage ................................................................................. 25
8.2.2. La notion de vice .......................................................................................................... 25
8.3. Les actions .............................................................................................................................. 25
8.3.1. La garantie spcifique (art. 2270 & 1792, c.civ.) ......................................................... 25
8.3.2. La garantie des vices cachs ........................................................................................ 26
Fiche 9. Les vices en matire de vente dimmeuble dj construit ............... 27
9.1. Les vices apparents sont pour lacheteur ............................................................................ 27
9.1.1. Lapprciation abstraite du vice apparent ................................................................... 27
9.1.2. La raction immdiate de lacqureur ......................................................................... 27
9.2. La garantie des vices cachs ................................................................................................ 27
Fiche 10. Les vices en matire de vente dimmeuble construire .................. 28
10.1. La garantie concerne les vices qui restent cachs aprs un dlai dpreuve ................ 28
10.1.1. Le dlai dpreuve ........................................................................................................ 28
10.1.2. Le renvoi la responsabilit des locateurs douvrage ................................................. 29
10.2. Les garanties des vices qui apparaissent pendant le dlai dpreuve ............................ 29
Fiche 11. La garantie des vices (synthse) ........................................................ 30
Fiche 12. La garantie des dfauts de conformit .............................................. 31
12.1. La mise en uvre de la garantie des dfauts de conformit ............................................ 31
12.1.1. La non-conformit apparente doit tre immdiatement releve ................................ 31
12.1.2. Les dlais daction en cas de non-conformit cache .................................................. 31
12.2. La distinction entre dfaut de conformit et vice .............................................................. 31
12.2.1. En thorie la distinction est facile faire..................................................................... 31
12.2.2. En pratique la distinction est souvent malaise .......................................................... 32
Fiche 13. Le contrat de sous-traitance ............................................................... 33
13.1. La nature contractuelle ou dlictuelle des responsabilits .............................................. 33
13.2. Le dommage sur une chose transmise par une chane de contrat .................................. 33
Fiche 14. Le paiement direct en matire de sous-traitance ............................. 35
14.1. La demande de paiement direct ........................................................................................... 35
14.2. La mise en uvre du rgime de 1991 ................................................................................. 36
Fiche 15. Les dlais daction en droit de la construction.................................. 37
Fiche 16. Liens, adresses et informations utiles ............................................... 38
16.1. Le portail Luxembourgeois de la construction (ou : CRTI-B ) ........................................ 38
16.2. Le centre de mdiation civile et commerciale (ou : CMCC) .............................................. 38
16.3. Lexpertise ............................................................................................................................... 38

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