MANUTENO E DESEMEPENHO CONTRIBUIES DA

INSPEO PREDIAL TOTAL EM EDIFICAES

Tito Lvio Ferreira Gomide
Jernimo Cabral Pereira Fagundes Neto
Marco Antnio Gullo
Uma nova dinmica ser imposta entre os intervenientes do processo
construtivo, com o advento e publicao da Norma de Desempenho em
Edificaes, consignada na NBR 15.5751 da ABNT, Associao Brasileira de
Normas Tcnicas. Tal Publicao instituir de forma incisiva as
responsabilidades impostas para cada responsvel pelas diversas fases que
compem o ciclo produtivo do processo da construo dos edifcios, que
envolvem as etapas distinguidas como PPEEU, consagradas pela doutrina
preconizada pela Engenharia Diagnstica em Edificaes.
A manifestao em pauta abordar, sobretudo, a Manuteno2 das
edificaes, dada a importncia e relevncia do tema, cuja divulgao vem
progredindo, pela crescente conscientizao dos respectivos interessados.
A mudana de cultura vem se consolidando pela transformao de
pensamento, mas, sobretudo, de atitude, em relao aos cuidados que
devem ser permanentemente dedicados com a sua construo visando a
preservao fsica da mesma, que deve extrapolar o momento da entrega da
obra, estendendo-se por toda a fase de uso e operao das edificaes,
conforme declinado, inclusive, na introduo da NBR 56743 da ABNT.
Note que as aes de manuteno devem recair dentre as principais
obrigaes do Usurio, traduzidas atravs dos cuidados com o bom uso,
operao segura e manuteno continuada das construes, mesmo
durante o perodo de garantia da sua edificao. A lgica de ao pode ser
comparada ao zelo que os proprietrios dos veculos conferem aos seus
automveis, tomando-se como exemplo, a troca do leo, das correias,
limpeza peridica dos mesmos, dentre outros servios e providncias de
manuteno que implementam, ainda na fase de garantia, no momento
seguinte aps a aquisio do automvel, segundo a orientao do
respectivo manual do proprietrio. Tanto o veculo como o imvel, devem
ser entregues, ao primeiro proprietrio, sempre acompanhados desse
documento fundamental, para possibilitar a consolidao da longevidade do
bem adquirido. Tal entendimento em relao ao veculo instantneo, em
relao s edificaes, ainda tem um longo mas promissor caminho a ser
percorrido.
A difuso da cultura da manuteno atravs da conscientizao dos
intervenientes ir desonerar Incorporadores e Construtores ao diferenciar a

1
NBR 15.575 da ABNT Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho Parte 1 a 6
2
Manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas e respectivos recursos para conservar
ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de seus sistemas constituintes de atender
as necessidades e segurana dos seus usurios
NBR 15.575 da ABNT
3
NBR 5674 da ABNT Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de Manuteno
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Assistncia Tcnica (de obrigao dos primeiros), da Manuteno (que recai
sobre proprietrios ou condomnios). A Assistncia Tcnica trata dos
reparos de eventuais anomalias Endgenas, (incidentes durante a fase da
Garantia), enquanto a Manuteno diz respeito aos servios regulares de
reparos e conservao do bem imvel, a serem desenvolvidos pelos
Usurios: Proprietrios ou Condomnio, na fase ps entrega da edificao,
ao longo do uso.
O produto imobilirio representa e requer um investimento muito maior do
usurio comparado ao montante que o mesmo destinar na compra e
manuteno do seu automvel, dessa forma, com maior nfase, desejvel
que o produto imobilirio seja disponibilizado com o respectivo manual.
Tudo isso para que o usurio, Proprietrio ou Condomnio, sejam
orientados, corretamente, sobre a forma mais adequada para dispor do seu
imvel e mant-lo, ao longo da vida til, especialmente para preservar a sua
integridade fsica, bom funcionamento e resguardar a valorizao
patrimonial. Nessa linha dever seguir as orientaes quanto ao bom uso e
operao do seu imvel, para que o seu patrimnio seja preservado fsica e
economicamente, assegurando que a garantia seja resguardada e o mesmo
atinja a longevidade esperada, prevista ainda na fase do projeto atravs da
implantao do PLANO DE MANUTENO para o seu imvel.
A figura a seguir apresentada, extrada da doutrina difundida e disseminada
pela Engenharia Diagnstica, demonstra as fases que compem o ciclo do
processo construtivo das edificaes.

TPI TPI TPI TPI

P
PLANEJAMENTO
P
PROJETO
E
EXECUO
E
ENTREGA
U USO

TPI TPI TPI TPI

-TCNICA
-PRODUTIVIDADE
-INOVAO

O ciclo se inicia ainda na fase do PLANEJAMENTO, quando os estudos

preliminares so desenvolvidos pelo Empreendedor, para a concepo do
produto imobilirio, quando ir estabelecer as diretrizes para o seu
lanamento, definindo a tipologia e o padro construtivo, dentre os
principais parmetros para possibilitar a elaborao do projeto a ser
desenvolvido na fase seguinte.
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A fase do PROJETO executada atravs da formalizao das plantas, dos
planos de obra, enquadrados na observncia das normas e legislao
edilcia vigentes, includos os produtos e sistemas adotados que iro
compor a construo, observados os requisitos definidos para a edificao.
Os Projetistas contratados pelo Incorporador ou Construtor, iro definir e
especificar os materiais a serem empregados na obra. Ressalta-se que
nessa fase caber aos mesmos a determinao do nvel de desempenho
para a edificao, baseado na classificao da Norma de Desempenho, NBR
15.574, a saber: Mnimo: M; Intermedirio: I; ou Superior: S. A
definio dos materiais ser influenciada, especialmente, pelo ambiente ou
atmosfera em que a obra estiver inserida entretanto deve levar em conta o
nvel de desempenho proposto para a edificao. Os componentes, os
elementos integrantes dos sistemas construtivos devem ser especificados
em consonncia com o nvel a ser atingido, para que tenham desempenho
compatvel durante o uso, ao longo da vida til prevista. Caber ao
Projetista determinar a vida til das edificaes, e indicar as aes de
manuteno, que j devero constar do escopo dos projetos, para os
sistemas integrantes da edificao, que devero ser projetados, inclusive,
sob a observncia dos princpios da Manutenabilidade4.
A etapa seguinte considera a EXECUO da obra, que pode ser associada a
fase de gestao propriamente dita do empreendimento, impingindo ao
Construtor a responsabilidade pela compra e aplicao dos materiais que
foram escolhidos ou indicados nos Projetos e memoriais descritivos
elaborados na fase anterior. No se pode relevar a mo-de-obra a ser
utilizada, que dever ser treinada pelo Construtor, para o emprego da boa
tcnica construtiva, favorecendo a correta aplicao dos materiais
fabricados e disponibilizados no mercado, segundo as orientaes dos
fornecedores ou fabricantes e obedecidos os critrios de projeto. A correta
conduo dessa fase contribui para o resultado final do produto e
contribuir dentre outros requisitos, para a boa esttica do
empreendimento.
A nova fase que sucede pode ser equiparada ao nascimento do produto
imobilirio e coincide com a Concluso ou Entrega da obra. Essa fase se
apresenta e surge de forma quase que instantnea e constitui a data
marco, adotada para a contagem dos prazos de garantia. Tal condio
impe a sua importncia e destaque no ciclo do processo construtivo.
Polmicas a parte, em relao determinao exata da data da entrega,
especialmente das reas comuns dos condomnios, cuja interpretao ainda
suscita dvidas, que somente sero elucidadas mediante a consolidao de
jurisprudncia sobre o tema, caber ao Construtor ou Incorporador
disponibilizar ao primeiro proprietrio ou Condomnio, o Manual de Uso

4
Manutenabilidade: Grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente em ser mantido
ou recolocado no estado no qual pode executar suas funes requeridas, sob condies de uso
especificadas, quando a manuteno executada sob condies determinadas, procedimentos
e meios prescritos - NBR 15.575 da ABNT

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Operao e Manuteno5 da edificao. Os referidos manuais contem,
dentre os principais tpicos a serem abordados, a apresentao das
caractersticas dos produtos imobilirios, indicao dos fornecedores,
informaes sobre as condies de operao, uso e limpeza e relaciona as
sugestes sobre a implementao dos programas de manuteno, com
previso de modelos do programa de manuteno contemplando
procedimentos e periodicidade de manuteno, baseada nos informes e
prescries dos projetos e respectivos nvel de desempenho do produto
imobilirio. As diretrizes para elaborao dos Manuais das edificaes esto
consolidadas na NBR 14.0376 da ABNT, cujo foco est voltado para a
qualidade da documentao tcnica produzida ao longo das fases de
projeto e execuo. Alm disso, visa o seu direcionamento para esclarecer
dvidas relativas s etapas de uso, manuteno e operao dos
equipamentos, apresentados em forma de manuais, para melhorar a
comunicao no processo entre os interessados na durabilidade das
edificaes.
A fase final do ciclo se consolida na fase do USO quando caber ao Usurio
do produto imobilirio dispor e utilizar o imvel, observadas as premissas
declinadas no Manual de Uso, Operao e Manuteno da edificao. Nesse
passo ser desenvolvido, implantado e controlado, pelo Usurio, sob a sua
nica responsabilidade e nus, o Plano de Manuteno da Edificao,
baseado nas prescries contidas na NBR 5674 da ABNT.

A manuteno7 das edificaes premissa bsica para que as mesmas

atinjam a sua vida til, prevista nos projetos, caso contrrio, tero de ser
substitudas precocemente, gerando custos e resduos indesejveis,
determinando, consequentemente, os indesejveis impactos ambientais.
Essa substituio consumir insumos e recursos naturais, na contramo
dos princpios e recomendaes propagados pelos critrios de
Sustentabilidade que precisam estar presentes nos empreendimentos em
geral, no dia a dia dos cidados, devendo se manifestar, marcantemente, em
todas as fases do ciclo da construo.
A observncia das normas pressupe a ao dos intervenientes em todas
as fases do ciclo do produto imobilirio, sem exceo, implicando
diretamente na qualidade do produto atravs do enquadramento dentro de
parmetros mnimos e requisitos de desempenho desde o incio do ciclo. A
aplicao das normas desde o incio do ciclo favorece alcanar a meta de

5
Manual de operao, uso e manuteno: Manual destinado a orientar o usurio quanto ao correto
uso, operao e manuteno do imvel
NOTA Tambm conhecido como manual do proprietrio, quando aplicado para as unidades autnomas, e
manual das reas comuns ou manual do sndico, quando aplicado para as reas de uso comum. NBR
15.575 da ABNT
6
NBR 14.037 da ABNT Diretrizes para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das
edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos
7
Manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas e respectivos recursos para conservar
ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de seus sistemas constituintes de atender
as necessidades e segurana dos seus usurios
NBR 15.575 da ABNT

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vida til, estabelecida na fase de Projeto. Na outra ponta do ciclo caber ao
usurio a implantao dos planos de manuteno para assegurar a
durabilidade prevista para as edificaes. Sem embargo das normas que
precisam ser revistas, pelo carter anacrnico que muitas vezes assumem
ao longo dos tempos, quer seja por contradies identificadas nas
prescries por vezes conflitantes que podem ser coligidas entre
determinadas normas vigentes, ressalta-se o esprito crtico que deve ser
assumido pelos tcnicos, para que as normas sejam permanentemente
aperfeioadas e representem, efetivamente, os avanos das inovaes
tecnolgicas e possibilitem a sua aplicabilidade desejvel.
As interaes entre as partes intervenientes, aliadas observncia das
normas, possibilitam a instituio de um clima propcio melhoria no
entendimento entre produtores e consumidores ao promover uma inter-
relao mais saudvel no mercado, gerando um nvel diferenciado de
confiana mtua. Tudo isso pressupe que as regras do jogo sero
respeitadas, assegurando um nvel pr-determinado de qualidade tcnica do
produto, acessvel a todos que se dispuserem a adotar os preceitos
normativos vigentes. Esse aspecto pode permitir um melhor balizamento na
concorrncia entre as empresas e tambm favorece a escolha do
Consumidor que saber, antecipadamente, as condies e expectativa da
sua durabilidade do seu imvel, ressaltando nesse caso a sua
responsabilidade pela manuteno do mesmo, sem olvidar a
responsabilidade do Incorporador e Construtor pelas demais fases do
produto imobilirio.
A figura indicada a seguir, explica de que maneira a ao da manuteno
pode incidir em ganho de vida til, podendo at prolong-la ou ainda, pelo
contrrio, em caso de negligncia por parte do Usurio, ensejar a
deteriorao precoce e a consequente e indesejvel desvalorizao
patrimonial. Tal condio perfeitamente previsvel, portanto evitvel, pode
ser minimizada em caso da atuao da manuteno, atravs da implantao
do plano de manuteno das edificaes, pelo Usurio.

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O enfoque previsto pelos princpios da Inspeo Predial Total destaca
outros aspectos fundamentais que no podem ser esquecidos, ressaltando
outros fatores externos, que fogem ao controle do Incorporador ou
Construtor, que devem ser simultaneamente analisados e implantados,
como premissa para que a vida til da edificao seja alcanada, a saber:
A implementao de planos de manuteno pelo proprietrio e usurio;
Os cuidados no uso e operao dos sistemas e seus componentes;
Os parmetros de projetos devem ser mantidos: as condies climticas no
entorno da edificao e o uso previsto no projeto, devem ser preservados
ao longo do tempo.

A diretrizes preconizadas pela Norma de Inspeo Predial Total mostra o

alcance e aplicabilidade dessa importante ferramenta da Engenharia
Diagnstica, visando a verificao e ao corretiva do ciclo de qualidade da
construo, com nfase fase de manuteno.

Outras normas devem ser desenvolvidas para monitorar o ciclo do processo

construtivo, nas suas diversas fases, possibilitando atravs da Viso
Sistmica Tridimensional (tcnica, uso e manuteno) e ao pr-ativa,
especialmente para complementar os nveis de controle das diversas etapas
do ciclo em pauta.

Destaca-se a prpria Norma de desempenho, NBR 15.575 da ABNT que

recomenda a utilizao da ferramenta: INSPEO PREDIAL DE USO E
MANUTENO8, para anlise do cumprimento dos itens pr-estabelecidos
no projeto e das condies de uso e manuteno do edifcio.

A Viso Sistmica Tridimensional (VST) uma metodologia de modelagem

da anlise tcnica da edificao, dentre as principais premissas, permitindo
avaliar as variantes que envolvem o desempenho dos elementos edificantes,
possibilitando ajustar e introduzir tcnicas de manuteno predial visando
alcanar a qualidade total predial.
O conceito de Inspeo Predial Total at ento consagrado pela literatura
tcnica, recentemente ajustada na publicao Engenharia Diagnstica em
Edificaes, conforme prescreve na sua definio:
Inspeo Predial a anlise das condies tcnicas, de uso e de
manuteno da edificao, visando orientar a Manuteno e a
Qualidade Predial Total
A anlise da qualidade predial total abrange, necessariamente, as correes
construtivas, a condies de uso e de manuteno, podendo assim ser
subdividida conforme ordenao dos princpios da Inspeo Predial Total, a
saber:

8
Inspeo predial de uso e manuteno:
Verificao, atravs de metodologia tcnica, das condies de uso e de manuteno preventiva
e corretiva da edificao NBR 15.575 da ABNT

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 Condio Tcnica Construtiva:

A inspeo predial total pressupe o enfoque que preconiza a identificao

dos sistemas e/ou elementos construtivos aparentes de reconhecida baixa
qualidade ou em desacordo com as especificaes usuais para o uso e
padro da edificao. Alm disso, prev a indicao das irregularidades
tcnicas legais aparentes construtivas ou de projeto, em relao s normas
tcnicas e legislao vigente. As inspees devem ser pautadas na anlise
das falhas ou anomalias que impem riscos solidez ou a vida e sade do
usurio, assim como da perda de desempenho ou funcionalidade das
instalaes.

Condies de Uso

Pressupe nesse tpico o enfoque e anlise da rotina predial, sobretudo as

condies de operao das instalaes, verificando se as condies de
habitabilidade e de ocupao/uso do edifcio colocam em risco a segurana
e a sade dos usurios ou podem trazer perda de desempenho ou da
funcionalidade das instalaes, assim como algum acometimento ao meio
ambiente.

Procedimentos de Manuteno

Nesse item indica a anlise dos procedimentos de manuteno, incluindo a

verificao do programa e registros (quando existentes) alm da anlise da
operao e seu desempenho.
Analisar tecnicamente o programa ou planejamento da manuteno,
avaliados sob o aspecto da periodicidade de interveno. A
especialidade e experincia profissional do engenheiro diagnstico
deve ser privilegiada, para que possa analisar a razoabilidade, ou no,
das periodicidades propostas.

A experincia profissional do engenheiro diagnstico tambm deve

ser utilizada para analisar as operaes e os procedimentos do
processo executivo no que se refere s tcnicas executivas
empregadas e na avaliao da razoabilidade dos procedimentos
empregados e/ou utilizados.

As condies de funcionamento e funcionalidade das instalaes que

compem a edificao devem ser analisados, em relao s
condies aparentes de manuteno (verificando-se eventuais
deterioraes precoces ou anmalas)

CONSIDERAES FINAIS
A Engenharia Diagnstica atravs da Inspeo Predial Total se consolidada
como ferramenta imprescindvel, indispensvel para verificao das
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condies fsicas e da manuteno dos edifcios. O Laudo de Inspeo alm
de fornecer subsdios para orientar o PROGRAMA DE MANUTENO,
tambm pode promover ou sugerir a atualizao de sistemas, de
equipamentos ou ainda aconselhar eventual necessidade de alterao de
uso, atravs das recomendaes tcnicas consubstanciadas no documento
tcnico produzido que resulta no Laudo de Inspeo Predial Total. Colabora
em ltima anlise e instrui, de forma fundamentada e com respaldo tcnico,
toda ao a ser promovida pelo proprietrio, ou pelo corpo diretivo da
administrao condominial, incluindo-se a orientao para priorizar a
arrecadao de fundos para as obras eleitas, norteadas pela prioridade de
interveno, conforme indicativas, no Laudo.

A implantao do PLANO DE MANUTENO, sob a tica da Inspeo

Predial Total possibilita aos gestores da manuteno uma anlise, ao longo
do tempo, dos benefcios gerados e a evoluo da qualidade predial, e do
retorno financeiro promovido pelos investimentos despendidos, ao longo da
vida til, no seu imvel.

Alm disso, nota-se que a proposta da sustentabilidade nas edificaes

deve nortear, de forma irreversvel, os projetos para desenvolvimento dos
produtos imobilirios em geral, exigindo a mobilizao de todos os
intervenientes e interessados no ciclo do processo construtivo das
edificaes, com reflexos, inclusive, na qualidade de vida dos usurios. O
advento de produtos inovadores tambm sobrevir dessa feita sob o novo
enfoque da Responsabilidade Social, nova vertente que dever ser
incorporada e buscada como meta pela sociedade civilizada, instituindo
essa nova exigncia dos usurios. Tal prtica dever ser implantada desde
os canteiros de obras, estendida aos operrios, mas, sobretudo no
funcionamento das edificaes, durante o uso regular das mesma,
fomentando a interao e a melhoria das relaes entre os seus ocupantes,
ao longo da vida til das edificaes.

REFERNCIA BILIOGRFICA:
GOMIDE, Tito Lvio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jernimo Cabral P. e GULLO, M.A.
Normas tcnicas para engenharia diagnstica em edificaes. - So Paulo: Pini, 2009
GOMIDE, Tito Lvio Ferreira; FAGUNDES NETO, Jernimo Cabral P. e GULLO, M.A.
Inspeo predial total Diretrizes e laudos no enfoque da qualidade total e da
engenharia diagnstica. - So Paulo: Pini, 2009
PINI, Mrio Sergio e Autores. Desempenho, manuteno e inspeo predial total em
edificaes Manuteno Predial So Paulo: Pini 2011

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