Lap Phan Tich Du An Dau Tu BDS

-1-
Mc lc
Li cm n.............................................................................4
phn m u.........................................................................5
1. S cn thit ca ti:....................................................5
2. i tng v phm vi nghin cu............................................6
3. Phng php nghin cu......................................................6
4. ngha khoa hc v thc tin ca ti.........................6
5. Cu trc lun vn................................................................7
Chng I: Nhng vn chung v hot ng u t v kinh

doanh BS.............................................................................. 8
1.1 Nhng vn chung v d n u t bt ng sn
................................................................................8
1.1.1 Khi nim v bt ng sn v phn loi bt ng sn
............................................................................................... 8
1.1.1.1 Khi nim bt ng sn.............................................8
1.1.1.2 Phn loi bt ng sn..............................................8
1.1.2 Khi nim v phn loi d n u t bt ng sn.......9
1.1.2.1 Khi nim v d n u t bt ng sn....................9
1.1.2.2 Phn loi d n u t bt ng sn........................11
1.1.3 Nhng vn v qun l hot ng u t bt ng
sn........................................................................................ 13
1.1.3.1. Qun l ca Nh nc i vi hot ng u t bt
ng sn.............................................................................. 13
1.1.3.2. Qun l d n u t BS ca cc t chc, c nhn c
lin quan:.............................................................................. 25
1.2 Nhng vn chung v khai thc kinh doanh bt
ng sn................................................................29
-2-
1.2.1 Nhng c im ca khai thc vn hnh d n u t

BS.......................................................................................29
1.2.2 Hot ng cung cu trong th trng bt ng sn
nh hng quyt nh n kinh doanh bt ng sn........31
1.2.3 nh gi hiu qu ca d n u t BS a vo s dng
............................................................................................. 36
1.2.3.1. Khi nim v hiu qu ca u t BS....................36
1.2.3.2. H ch tiu nh gi hiu qu ca d n u t BS
khi a vo s dng..............................................................37
1.2.4 Qun l hot ng kinh doanh BS khi d n u t BS
i vo hot ng.................................................................38
1.2.4.1 Qun l v mua, bn................................................38
1.2.4.2 Qun l v chuyn nhng.........................................39
1.2.4.3 Qun l cho thu.......................................................40
1.2.4.4 Qun l th chp:.....................................................40
1.2.4.5 Bo hnh nh, cng trnh xy dng bn............41
Chng II: tnh hnh hot ng u t bt ng sn v kinh

doanh khai thc d n ca Cng ty C phn u t bt ng sn
h ni..................................................................................43
2.1 Gii thiu Cng ty...............................................43
2.2. Tnh hnh u t cc d n BS trong mt s nm
qua.........................................................................47
2.2.1 V quy m u t theo d n v theo thi gian............48
2.2.2. V c cu u t xt theo loi bt ng sn:............57
2.2.3. Tnh hnh lp, thm nh ph duyt d n.............59
2.2.4. Tnh hnh thc hin D n u t bt ng sn......63
2.2.4.1 V cng tc gii phng mt bng:...........................63
2.2.4.2. Giai on qun l thi cng cng trnh:...................65
-3-
2.2.5. Tnh hnh huy ng vn cho thc hin d n..........67

2.2.5.1 Ngun vn huy ng cho cc d n..........................67
2.2.5.2 nh gi chung v tnh hnh huy ng vn cho thc
hin d n:...........................................................................68
2.2.6 nh gi chung v tnh hnh thc hin d n u t
BS.......................................................................................72
2.3. Tnh hnh khai thc d n u t bt ng sn
ca Cng ty c phn u t bt ng sn H Ni.......73
2.3.1. Tnh hnh bn nh....................................................73
2.3.2. Tnh hnh cho thu...................................................74
2.3.3 Hiu qu ca qu trnh khai thc................................77
Chng III: Mt s gii php nng cao cht lng lp, thc hin v
khai thc c hiu qu d n u t bt ng sn ca Cng ty cp
u t bs h ni..................................................................80
3.1 Gii php v nh hng chin lc u t, la chn th t u
tin u t hp l.................................................................... 80
3.2.Gii php v ci tin b my qun tr cng ty:..............85
3.2.1. Vi cc cn b qun l..................................................85
3.2.2 Chin lc pht trin ngun nhn lc...........................87
3.3 Nng cao cht lng la chn t chc t vn lp d n v
gim st thi cng:..................................................................89
3.4 To qu t tt cho d n:.............................................90
3.5 Nghin cu la chn th trng mc tiu..........................92
3.6 Nng cao cht lng ca quy hoch kin trc d n:........93
3.7. Gii php v n b gii phng mt bng...................94
3.8. Gii php huy ng vn................................................95
3.9. Nng cao cht lng qun l thi cng xy dng cng
trnh:................................................................................. 100
-4-
3.10. Gii php v chnh sch gi bn, cho thu.................101

3.11. Gii php v qung co, tip th...............................102
3.12. Gii php v bo hnh, bo tr.................................103
3.13. Gii php v cung cp cc dch v v tin ch cho ngi
s dng mt cch tt nht..................................................104
Kt lun v kin ngh........................................................106
Ti liu tham kho..............................................................108

-5-
Li cm n
Ti xin trn thnh cm n s hng dn qu bu,

nhit tnh ca cn b hng dn: Tin s inh Vn
Khin.
Ti rt bit n s gip thng xuyn ca cc thy
c gio Trng i hc Xy dng H Ni, Khoa o
to sau i hc, s gip v to iu kin ca
khoa Kinh t xy dng cng nh cc n v khc
trong trng.
Ti xin trn thnh cm n cc thy c trong Hi
ng khoa hc ng gp kin, nhng li
khuyn qu gi cho bn lun vn ny.
Ti xin trn thnh cm n cc nh khoa hc, cc
bn b gip , ng vin ti thc hin lun vn.
Cui cng, ti xin gi li cm n n lnh o cng
ty c phn u t Bt ng sn H Ni v cc c
quan chc nng trc thuc B Xy dng cho
php v to iu kin cho ti hon thnh lun vn
ny.
Ti xin trn trng cm n!
H ni, ngy 30 thng 6

nm 2008
Phm Th Thu
Thu
-6-
phn m u
1. S cn thit ca ti:
Th trng bt ng sn (BS) Vit Nam trong giai on
va qua c nhng bc pht trin tch cc. Nhiu d n
nh , khu cng nghip, vn phng, khch sn c trin
khai u t xy dng nhm p ng nhu cu v ch ca
nhn dn cng nh nhu cu pht trin kinh t - x hi, gp
phn lm thay i b mt ca th v nng thn trong
c nc. V nh i vi lnh vc nh , trong 5 nm va qua qu
nh ti khu vc th bnh qun mi nm tng thm
khong 17,5triu m2, trong qu nh do cc doanh
nghip u t kinh doanh bt ng sn tham gia u t xy
dng chim khong 25% (ring thnh ph H Ni mi nm
pht trin thm khong 1,2triu m2, thnh ph H Ch Minh
mi nm tng trn 3triu m2). T l tng trng nh th
bnh qun hng nm t trn 15%. Nhng, cng nh nhiu nc
pht trin khc trn th gii, nhu cu v nh , v cho thu
vn phng, siu th ti cc khu th ngy cng tng cao -
th trng bt ng sn ti Vit Nam ang phi i mt vi
thc trng cung khng p ng cu.
Trc tnh hnh , Cng ty c phn u t bt ng
sn H Ni nm bt c c hi u t v tim nng pht
trin ca th trng bt ng sn. Cng ty c b dy kinh
nghim gn 40 nm thi cng xy dng, cng vi s pht trin
ln mnh ca kinh t t nc, Cng ty pht trin ngy cng ln
mnh trong lnh vc xy dng v kt hp pht trin u t
kinh doanh BS. Mc d Cng ty t c mt s thnh tu
-7-
trong u t kinh doanh BS, nhng vn l lnh vc cn mi

m, v vy cng vi vic nh hng pht trin th trng trong
nhng nm tip theo, cn phi h thng ho, r sot, nh
gi li qu trnh u t kinh doanh cc d n BS, tm ra
nhng thiu st, nhng vng mc c th gii quyt c, a
cc gii php nng cao hiu qu ca u t kinh doanh cc
d n u t BS ca Cng ty.
Xut pht t nhng l do trn, vic nghin cu cc gii
php nng cao cht lng lp, thc hin v khai thc c hiu
qu d n u t bt ng sn ti cng ty c phn u t bt
ng sn H Ni l v cng quan trng v cp thit trong
tnh hnh pht trin hin nay.
2. i tng v phm vi nghin cu
- i tng nghin cu: cc d n u t kinh doanh Bt

ng sn ca Cng ty c phn u t bt ng sn H Ni.
- Phm vi nghin cu: Khu th mi, xy dng h tng
k thut, u t xy dng cng trnh bn v cho thu
nh nh , chung c, bit th, khch sn, vn phng... T chc
qun l cc khu th sau khi hon thnh d n a vo s
dng.
3. Phng php nghin cu
Phng php thu thp s liu, phng php phn tch
tng hp kt hp vi phng php nghin cu nh tnh v
nh lng, m hnh ho cc s liu iu tra thc t, thng
k, phn tch so snh... ca nhng d n u t bt ng
sn do cng ty c phn u t bt ng sn H Ni lm ch
u t.
-8-
Phn tch thc trng tnh hnh u t v khai thc d

n bt ng sn ti cng ty c phn u t bt ng sn H
Ni.
Tng kt, nh gi, a ra cc gii php nhm pht
trin nhng d n kinh doanh bt ng sn ca cng ty.
4. ngha khoa hc v thc tin ca ti
- Gp phn h thng ha c s l lun v u t kinh
doanh bt ng sn ni chung v nhng vn v khai
thc kinh doanh bt ng sn.
- Phn tch v nh gi thc trng tnh hnh u t v
kinh doanh khai thc d n bt ng sn tm ra nhng
nguyn nhn, tn ti trong qu trnh thc hin u t cc d
n kinh doanh bt ng sn ca cng ty c phn u t bt
ng sn H Ni.
- xut mt s gii php ch yu nhm nng cao cht
lng lp, thc hin v khai thc c hiu qu cc d n kinh
doanh bt ng sn ca cng ty c phn u t bt ng
sn H Ni.
5. Cu trc lun vn
Tn ti: Nghin cu cc gii php nng cao cht l-
ng lp, thc hin v khai thc c hiu qu d n u t bt
ng sn ti cng ty c phn u t bt ng sn H Ni.
Lun vn bao gm cc ni dung sau:
Phn m u
Chng I: Nhng vn chung v hot ng u t v
kinh doanh bt ng sn.
-9-
Chng II: Tnh hnh hot ng u t bt ng sn

v kinh doanh khai thc d n ca cng ty c phn u t bt
ng sn H Ni.
Chng III: Mt s gii php nng cao cht lng lp, thc
hin v khai thc c hiu qu d n u t bt ng sn ca
cng ty c phn u t bt ng sn H Ni
Kt lun v kin ngh
Ti liu tham kho
-10-
Chng I: Nhng vn chung v hot ng u t v

kinh doanh BS
1.1 Nhng vn chung v d n u t bt ng

sn
1.1.1 Khi nim v bt ng sn v phn loi bt
ng sn
1.1.1.1 Khi nim bt ng sn
Bt ng sn l cc ti sn khng th di di bao gm:
- t ai;
- Nh , cc cng trnh xy dng gn lin vi t
ai k c cc ti sn gn lin nh , cng trnh xy dng
;
- Cc ti sn khc gn lin vi t;
- Cc ti sn khc do php lut quy nh.
(Ngun: iu 181 B Lut Dn s quy nh)
1.1.1.2 Phn loi bt ng sn
Vi quan nim nh trn, bt ng sn thng c phn
chia thnh nhng nhm sau y:
- t ai: phi l t khng di di c hoc di di c
nhng khng ng k tnh cht, cng nng, hnh thi ca
n khng thay i (nhng t ai c th di di nh t
trng cy cnh, t lm vt liu xy dng khng phi l
bt ng sn); phi l t ai c xc nh ch quyn,
t ai c o lng bng gi tr (cn c vo s lng v
cht lng ca t ai ).
- Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t ai:
k c cc ti sn gn lin vi nh , cng trnh xy dng
-11-
l: nh , trung tm thng mi, khch sn, vn phng; cc

cng trnh xy dng cng nghip, giao thng nh: cu cng,
ng x, bn cng, sn bay, bi ... c xy dng gn vi
t ai;
- Cc ti sn khc gn lin vi t ai: vn cy lu
nm: bao gm c cy trng v t trng cy; cc cng
trnh nui trng thu sn, cnh ng lm mui; cc cng
trnh du lch, vui chi, th thao; Mt s cng trnh khai
thc hm m (hm l) v cc ti sn khc do php lut quy
nh.
1.1.2 Khi nim v phn loi d n u t bt
ng sn
1.1.2.1 Khi nim v d n u t bt ng sn
a. D n u t:
l tp hp cc xut c cn c khoa hc v c s
php l v mt k thut, cng ngh, t chc sn xut, ti
chnh, kinh t v x hi lm c s cho vic quyt nh b
vn u t vi hiu qu ti chnh em li cho doanh nghip
v hiu qu kinh t x hi em li cho quc gia v x hi ln
nht trong mt khong thi gian nht nh.
b. D n u t bt ng sn:
D n u t bt ng sn l tp hp cc xut c lin
quan n b vn to dng ra ti sn l BS nh: nh, cng
trnh xy dng, to lp qu t c h tng... kinh doanh
sinh li trong mt khong thi gian nht nh.
c. Qu trnh u t vo d n u t bt ng sn:
Mt d n u t thng ko di nhiu nm. Qu trnh
u t mt d n ni chung cng nh mt d n u t kinh
-12-
doanh bt ng sn thng bao gm cc giai on sau:

- Giai on chun b u t:
Tt c cc d n nh u t u phi tri qua giai
on chun b u t, giai on ny bao gm mt lot cc bc
sau y:
+ Nghin cu xc nh s cn thit phi u t v quy
m u t xy dng d n
+ Thm d kho st th trng tm ngun cung ng
vt t, thit b tiu th sn phm, kh nng c th huy ng
cc ngun vn u t v la chn hnh thc u t.
+ iu tra kho st, chn a im xy dng
+ Lp d n u t, phc v lp d n u t d n
kinh doanh bt ng sn cn cn phi lp quy hoch 1/2000,
quy hoch chi tit 1/500 v c S quy hoch kin trc a
phng chp thun. i vi vic s dng t, cn c S ti
nguyn v mi trng chp thun bn giao t hoc cho thu
t dng cho d n.
+ Gi h s d n v cc vn bn trnh n ngi c
thm quyn quyn quyt nh u t, t chc cho vay vn
u t v c quan thm nh d n.
- Giai on thc hin u t:
y l giai on gi vai tr quyt nh trong vic thc
hin qu trnh u t nhm vt cht ho vn u t thnh ti
sn cho doanh nghip. giai on ny trc ht cn lm tt
cng tc chun b xy dng. Ch u t cn c trch nhim
lm cc cng vic c th sau:
+ Lp k hoch u t v huy ng vn cho d n
+ Xin giao t hoc thu t theo quy nh ca Nh
-13-
nc
+ n b v gii phng mt bng, bn giao mt bng
+ Kho st xy dng
+ Thit k xy dng
+ La chn nh thu xy dng v cung ng thit b
+ Thi cng xy dng v lp t thit b trong bao
gm:
- Qun l khi lng, chi ph
- Qun l cht lng, an ton, v sinh mi trng.
- Qun l tin trong hp ng
- Nghim thu bn giao, thanh ton
- Giai on kt thc xy dng a vo vn hnh: Cc d
n khi hon thnh qu trnh xy dng a vo vn hnh khai
thc. Ni dung cng vic ca giai on kt thc xy dng -
a cng trnh vo khai thc s dng bao gm:
+ Nghim thu, bn giao cng trnh cho ngi s dng
theo thit k c duyt v nghim thu t cht lng;
+ Quyt ton, kt thc xy dng lm th tc xc lp v
quyn s dng t, quyn s hu nh, cng trnh xy
dng bn, chuyn nhng cho khch hng, ...
+ Thc hin kt thc cng trnh, lu v np lu tr h s
d n, h s thit k v h s hon cng nh, cng trnh
xy dng theo quy nh ca php lut.
+ Thc hin ch bo co theo quy nh ca php
lut v chu s thanh tra, kim tra ca c quan nh nc c
thm quyn.
+ Vn hnh khai thc cng trnh.
Khi cc d n u t kinh doanh bt ng sn a vo
-14-
khai thc, tu theo chc nng cc loi bt ng sn khc nhau

u phi tun th theo cc quy nh khc nhau ca php
lut nh sau:
i vi cc khu th mi, cc khu cng nghip: t
chc qun l vn hnh theo quy nh php lut v qun l
Khu th mi nh: Ngh nh s 02/2005/N-CP ngy 05
thng 01 nm 2006 ca Chnh ph v vic ban hnh Quy
ch khu th mi; Quyt nh 65/2005/Q-UB ca UBND
thnh ph H Ni v qun l vn hnh khu th mi, Quyt
nh 153/Q-UB ngy 31/8/2006 ca UBND TP H Ni v
qun l u t kinh doanh cc d n khu th mi, khu nh
trn a bn Thnh ph...
i vi cc khu chung c khi xy dng xong a vo vn
hnh phi tun th theo Quy ch qun l nh chung c ban
hnh km theo quyt nh s 06/Q-BXD ngy thng nm
2005 ca B Xy dng.
i vi bt ng sn l trung tm thng mi, vn
phng cho thu, khch sn th s qun l vn hnh chng
cng tun th theo cc vn bn trn trong trng hp nm
trong khu th mi hoc cc quy nh ring trong kinh
doanh cc loi hnh dch v c th.
Thng t s 14/2008/TT-BXD ngy 02/6/2008 ca B
xy dng v vic hng dn phn hng nh chung c.
1.1.2.2 Phn loi d n u t bt ng sn
a) Phn loi theo tnh cht c im ca bt ng
sn c u t:
-15-
u t kinh doanh nh : nh lin k, nh bit th,

chung c.
u t kinh doanh vn phng cao cp.
u t kinh doanh siu th, trung tm thng mi.
u t kinh doanh khch sn.
u t kinh doanh cc khu du lch sinh thi.
u t kinh doanh cc khu cng nghip.
Cc khu vui chi gii tr, th thao: sn gn, khu
cng vin
b) Phn chia theo hnh thc giao dch:
u t xy dng ra cc bt ng sn bn, cho thu,
cho thu mua.
Mua nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cho
thu mua.
Thu nh cng trnh xy dng cho thu li.
u t ci to t v u t cc cng trnh h tng trn
t thu cho thu t c h tng.
Nhn chuyn nhng quyn s dng t, u t cng
trnh h tng chuyn nhng, cho thu, thu quyn s
dng t c h tng cho thu li.
c) Phn loi theo hnh thc u t bt ng sn bao
gm:
- Theo ch u t v hnh thc php l ca Doanh
nghip u t kinh doanh bt ng sn c phn thnh cc
loi sau:
-16-
+ Cc doanh nghip kinh doanh BS: cng ty c

phn, cng ty trch nhim hu hn, cng ty hp
danh, doanh nghip t nhn
+ Hp tc x
- Theo ngun vn u t cho d n BS
u t t vn u t pht trin ca Doanh nghip
Ngun vn u t t nc ngoi
Ngun vn tn dng
Ngun vn huy ng t cc i tng khc.
- Theo tnh cht hnh thnh BS
+ Xy dng mi, ci to, m rng cc BS hin c
+ Mua cc BS kinh doanh khai thc
1.1.3 Nhng vn v qun l hot ng u t
bt ng sn
1.1.3.1. Qun l ca Nh nc i vi hot ng u t
bt ng sn
i hi i biu ln th VII ca ng Cng sn Vit Nam
xc nh: "qun l cht ch t ai v th trng bt
ng sn" l mt trong bn hot ng ch yu "to lp
ng b cc yu t th trng". i hi nh hng cho hot
ng ny trong thi k 1996-2000 l "ban hnh nhng quy
ch c th v s dng v s hu BS ". Nm 2003 Lut t
ai mi ra i thay th cho Lut t ai 1993 v Lut ny
c hiu lc vo ngy 1 thng 7 nm 2004. Cho n nay Nh
nc ban hnh nhiu quy nh c th v quyn s dng
t, quy nh vic tnh gi tr quyn s dng t trong gi
tr bt ng sn, tin t ho bt ng sn thuc s hu
-17-
nh nc lm c s cho vic hoch nh chnh sch u t

xy dng c s h tng, c phn ho mt s doanh nghip
Nh nc, ban hnh chnh sch pht trin cc khu cng
nghip, khu dn c mi v nh . Nhng quy nh ca Nh n-
c v qun l th trng BS l yu t mang tnh quyt nh
n s hnh thnh v pht trin th trng BS nc ta.
Nng cao hiu lc qun l nh nc v hot ng u t
BS l lm tng tnh hu hiu cc tc ng cu nh nc
vic kim sot, iu tit hnh vi ca cc ch th tham gia
sm t c cc mc tiu nh hng ra. Vic nng cao
hiu lc qun l Nh nc v BS bao gm nhiu ni dung,
trong hon thin cc ni dung qun l l vn ct li
mang tnh quyt nh.
Nhng ni dung ch yu ca qun l nh nc i vi
hot ng u t BS l:
a) Ban hnh h thng vn bn php lut lm c s qun l:
BS tham gia vo hu ht cc quan h kinh t x hi, do
vy c rt nhiu cc quy nh ca php lut c lin quan v
chi phi t nhiu n hot ng cu th trng BS. Trong s
, h thng vn bn php lut c vai tr chi phi trc tip
n hot ng ca th trng BS gm: lut t ai, lut
kinh doanh bt ng sn, lut xy dng, lut nh , cc lut
thu lin quan n s dng, chim hu v giao dch t
ai, BS... Cng vi h thng vn bn di lut nh cc Php
lnh, ngh nh, thng t, ch th... c th ho v hng dn
thi hnh cc lut trn. Vic ban hnh cc vn bn php lut
ny, c bit l m bo tnh ng b, phi hp gia cc
vn bn lut trong vic iu tit cc quan h v BS tng
-18-
tng lnh vc khc nhau c vai tr ht sc quan trng, m

bo cho cc vn phm php lut c thc thi trong cuc sng.
Ban hnh v hon thin cc chnh sch, gii php, h
thng cc nh ch h tr qun l hot ng cho th trng
BS.
+ Ban hnh cc chnh sch v ti chnh, thu i vi
ng k BS cc loi hnh giao dch BS nh khung gi t,
khung gi nh...
+ Ban hnh cc chnh sch n b, bi thng, gii
phng mt bng trong thu hi t.
+ Pht hnh tri phiu vi nh t, BS; gn th trng
BS vi h thng chng khon...
+ Ban hnh cc quy nh v ng k hnh ngh kinh
doanh cc loi dch v BS nh: t vn, mi gii, qun l, nh
gi, giao dch BS.
b) Xy dng v qun l v chin lc pht trin kinh t x hi
+ Chin lc v c cu chng loi sn phm v khi lng
sn phm u t BS.
+ Chin lc u t bt ng sn theo chiu su, chiu
rng, hay kt hp. Chin lc v c cu u t nht l u t c
km theo cc bin php v xy dng. C cu u t c xt
theo cc mt nh: c cu theo cc loi d n v vn u t, c
cu u t theo ngun vn, theo cc d n u t BS h tng
v phi h tng.
+ Chin lc thu ht ngun vn u t vo lnh vc BS.
+ Chin lc v s dng cc ngun vn u t, m bo
hon vn
c) Qun l v t ai:
-19-
Nh nc phi ng vai tr chnh trong vic hnh thnh

chnh sch t ai v cc nguyn tc ca h thng qun l
t ai bao gm php lut t ai v php lut lin quan
n t ai. Trong cng vic ny, Nh nc phi xc nh
mt s ni dung ch yu nh sau: s phi hp gia cc c
quan Nh nc; v tr ca c quan ng k t ai; vai tr
ca lnh vc cng v t nhn; qun l cc ti liu a chnh;
qun l ngun nhn lc; nghin cu; gio dc v o to; tr
gip v chuyn gia t vn v k thut; hp tc quc t.
Ni dung qun l nh nc v t ai trong u t BS:
+ iu tra kho st o c lp bn a chnh v
nh ga cc loi t.
+ Quy hoch v k hoch s dng t
+ Giao t, cho thu t
+ Thu hi t xy dng d n
+ ng k v cp giy chng nhn quyn s dng t
+ Lm th tc chuyn quyn s dng t
+ Thanh tra gii quyt cc tranh chp, gii quyt khiu
ni t co v x l cc vi phm v t ai.
Qun l t ai bao gm nhng chc nng bao hm
nhng quy tc cho vic s dng v pht trin t ai cng
vi nhng li nhun thu c t t (thng qua bn, cho thu,
hoc thu) v gii quyt nhng tranh chp lin quan n
quyn s hu v quyn s dng t. Qun l t ai lin
quan n c hai i tng: t cng v t t, bao gm: o
c t ai, ng k t ai, nh gi t, gim st v
qun l s dng t ai, c s h tng cho cng tc qun l.
Qun l t ai l qu trnh lu gi v cp nht nhng
-20-
thng tin v s hu, gi tr, s dng t v cc ngun thng

tin lin quan n t ai. V vy qun l t ai bao gm
vic xc nh hoc iu chnh cc quyn v cc thuc
tnh khc ca t, iu tra m t, nhng ti liu chi tit v
tha t v cung cp nhng thng tin v t ai lin quan
n th trng bt ng sn.
Qun l t ai i hi phi c nhng hiu bit.
Nhng hiu bit ph thuc vo thng tin v thng tin li ph
thuc vo phng php thu thp, cch x l chng trn c s
cng ngh thng tin. Thng tin t ai l ngun thng tin
quan trng v t gi, v vy phi c qun l s dng c
hiu qu ti a li ch tim tng ca n. Qun l thng tin
t ai bao gm: xc nh nhng yu cu ca Nh nc v
cng ng ni chung v thng tin lin quan n t ai;
kim tra sao cho thng tin lin quan n t ai c s
dng thng xuyn trong qu trnh quyt nh cng vic,
sao cho dng thng tin t ngi sn xut n ngi s dng -
c thng sut; pht trin cc chnh sch cho vic xc nh
cc u tin, cung cp cc ngun lc cn thit, h tr cho cc
hot ng v thit lp cc chun cho vic trnh by cng
nh cc phng php kim tra gim st.
d) Qun l v quy hoch, k hoch:
Quy hoch, k hoch pht trin th trng bt ng sn
l nh hng chin lc v c th ho cc nh hng .
Chng chnh l mt trong nhng cng c ch yu trong qun
l ca nh nc v bt ng sn, l nhng cn c, c s quan
trng cho s pht trin ca th trng bt ng sn.
-21-
Theo lut xy dng quy hoch chung phi m bo xc

nh tng mt bng khu t s dng theo quy m dn s
ca tng giai on quy hoch, mt dn s, h s s dng
t v cc ch tiu kinh t k thut khc. Quy hoch chi tit
phi xc nh c cc ni dung sau: xc nh mt bng,
din tch xy dng cc loi cng trnh trong khu vc lp quy
hoch chi tit, xc nh ch gii ng , ch gii xy
dng... Thng qua quy hoch, k hoch, h thng bt ng
sn v th trng bt ng sn mi c m bo tnh thng
nht, tnh kh thi v tnh hiu qu.
e) Thnh lp v kim sot h thng giao dch BS
Th trng BS phi c giao dch ti cc sn giao dch.
Thc cht cc sn giao dch chnh l cc "ch" BS. Khi u,
cc ch hnh thnh t pht theo quan h giao dch trn th
trng, tuy nhin khi tr thnh tt yu, Nh nc cn phi
ng ra t chc v iu tit. Nh nc cn nh hng, t
chc h thng cc sn giao dch theo hng x hi ho ho,
m bo p ng c yu cu giao dch, m bo hot
ng c hiu qu, cung gp cu, th trng tim
nng tr thnh hin thc.
f) Qun l v lp, thm nh, ph duyt d n u t bt
ng sn
1.V lp d n u t BS
Khi u t xy dng d n, ch u t phi t chc lp
d n lm r s cn thit phi u t v hiu qu u t
xy dng cng trnh:
Ni dung ca d n bao gm phn thuyt minh v phn
thit k c s ca d n.
-22-
Ni dung phn thuyt minh ca d n:

1. S cn thit v mc tiu u t; nh gi nhu cu th
trng, tiu th sn phm i vi d n sn xut; kinh doanh
hnh thc u t xy dng cng trnh; a im xy
dng, nhu cu s dng t; iu kin cung cp nguyn liu,
nhin liu v cc yu t u vo khc.
2. M t v quy m v din tch xy dng cng trnh,
hng mc cng trnh bao gm cng trnh chnh, cng trnh
ph v cc cng trnh khc; phn tch la chn phng n k
thut, cng ngh v cng sut.
3. Cc gii php thc hin bao gm:
- Phng n gii phng mt bng, ti nh c v phng n
h tr xy dng h tng k thut nu c;
- Cc phng n thit k kin trc i vi cng trnh
trong th v cc cng trnh c yu cu kin trc;
- Phng n khai thc d n v s dng lao ng;
- Phn on thc hin, tin thc hin v hnh thc
qun l d n.
4. nh gi tc ng mi trng, cc gii php phng,
chng chy, n v cc yu cu v an ninh, quc phng.
5. Tng mc u t ca d n; kh nng thu xp vn,
ngun vn v kh nng cp vn theo tin ; phng n hon
tr vn i vi d n c yu cu thu hi vn; cc ch tiu ti
chnh v phn tch nh gi hiu qu kinh t, hiu qu x
hi ca d n.
Ni dung thit k c s ca d n:
1. Ni dung thit k c s bao gm phn thit minh v
phn bn v, bo m th hin c cc phng n thit k,
-23-
l cn c xc nh tng mc u t v trin khai cc bc

thit k tip theo.
2. Phn thuyt minh thit k c s bao gm cc ni
dung:
- c im tng mt bng; phng n tuyn cng
trnh i vi cng trnh xy dng theo tuyn; phng n
kin trc i vi cng trnh c yu cu kin trc;
- Kt cu chu lc chnh ca cng trnh; phng chng
chy, n; bo v mi trng; h thng k thut v h thng
h tng k thut cng trnh, s kt ni vi cc cng trnh h
tng k thut ngoi hng ro;
- M t c im ti trng v cc tc ng i vi
cng trnh;
- Danh mc cc quy chun, tiu chun c p dng.
3. Phn bn v thit k c s c th hin cc kch thc
ch yu, bao gm:
- Bn v tng mt bng, phng n tuyn cng tnh
i vi cng trnh xy dng theo tuyn;
- Bn v th hin phng n kin trc i vi cng trnh
c yu cu kin trc.
- Bn v th hin kt cu chu lc chnh ca cng
trnh; bn v h thng k thut v h thng h tng k thut
cng trnh.
2. V h s trnh ph duyt d n:
- T trnh ph duyt d n
- D n bao gm phn thuyt minh v thit k c s;
- Cc vn bn thm nh ca c quan c thm quyn;
3. V thm nh d n u t xy dng cng trnh
-24-
V thm quyn thm nh thit k c s i vi d n

u t kinh doanh BS quy nh nh sau:
S Xy dng t chc thm nh thit k c s ca
cc d n u t xy dng cng trnh dn dng, cng
nghip vt liu xy dng v cc d n u t xy dng cng
trnh khc do Ch tch U ban nhn dn cp tnh yu cu.
Ring thit k c s cc cng trnh h tng k thut
th a phng (bao gm cc cng trnh: H, ng
th, cp nc, thot nc, chiu sng, cng vin, cy xanh, x l
rc thi th, ngha trang, bi xe trong th) do S
Xy dng, S Giao thng cng chnh hoc S Giao thng
vn ti t chc thm nh ph hp vi chc nng, nhim v
do U ban nhn dn cp tnh quy nh.
i vi cc d n u t xy dng cng trnh lin quan
ti nhiu chuyn ngnh, th ni dung ca thit k c s lin
quan nhiu n S no th S l u mi t chc thm
nh thit k c s ca d n. S u mi thm nh thit
k c s c trch nhim ly kin ca S lin quan n
phn cng ngh chnh v cc S, Ban, ngnh khc c lin
quan n ni dung thm nh thit k c s.
i vi cc d n u t xy dng cng trnh c k
thut phc tp, p dng cng ngh mi, cng ngh cao, ... th
S c thm quyn thm nh thit k c s c th bo co
U ban nhn dn cp tnh ngh B c thm quyn
thm nh thit k c s ca d n .
C quan thm nh thit k c s c trch nhim gi
kt qu thm nh thit k c s ti n v u mi thm
nh d n theo thi gian i vi cc d n u t kinh doanh
-25-
BS l 10-15 ngy k t ngy nhn h s hp l ng

thi gi mt bn ti S Xy dng a phng ni xy dng
cng trnh.
4. V ni dung thm nh thit k c s:
Ni dung thm nh thit k c s trong d n u t
xy dng cng trnh bt ng sn bao gm:
1. S ph hp ca thit k c s vi quy hoch pht trin
ngnh, quy hoch xy dng. S hp l v b tr mt bng,
tuyn cng trnh, cc im u ni vi cng trnh h tng
k thut,.
2. S ph hp ca thit k c s vi thuyt minh ca d
n v quy m xy dng, cng ngh, cng sut thit k, cp
cng trnh; cc s liu s dng trong thit k; cc quy
chun, tiu chun p dng.
3. S ph hp ca thit k c s vi phng n kin trc
c la chn thng qua thi tuyn i vi trng hp c thi
tuyn thit k kin trc.
4. Cc tiu chun c p dng trong cc gii php thit
k.
5. iu kin nng lc hot ng xy dng ca t chc
t vn, nng lc hnh ngh ca c nhn lp d n v thit k
c s theo quy nh.
5. V thm quyn quyt nh u t xy dng cng
trnh:
Ch u t t quyt nh u t v chu trch nhim
i vi cc d n kinh doanh BS. Ngi quyt nh u t
ch c quyt nh u t khi c kit qu thm nh d
n.
-26-
6. V iu chnh d n u t xy dng
D n u t xy dng c quyt nh u t ch
c iu chnh khi c mt trong nhng trng hp sau :
- Xut hin cc yu t bt kh khng do thin tai nh
ng t, bo, l lt, lc, sng thn, l t; chin tranh
hoc c nguy c xy ra chin tranh;
- Do bin ng bt thng ca gi nguyn vt liu, do
thay i chnh sch mi c quy nh c thay i mt
bng gi u t xy dng cng trnh
- Do ngi quyt nh u t hoc ch u t thay i
khi thy xut hin nhng yu t mi em li hiu qu kinh
t x hi cao hn cho d n.
- Khi quy hoch xy dng c duyt thay i c
nh hng trc tip n d n.
Khi iu chnh d n khng lm thay i quy m, mc
tiu u t v khng vt tng mc u t c ph duyt
th ch u t c php t iu chnh d n. Trng hp
iu chnh d n lm thay i thit k c s v kin trc,
quy hoch, quy m, mc tiu u t ban u hoc vt tng
mc u t c ph duyt th ch u t phi trnh ngi
quyt nh u t xem xt, quyt nh. Nhng ni dung
thay i phi c thm nh li.
Ngi quyt nh iu chnh d n u t xy dng
cng trnh phi chu trch nhim trc php lut v quyt
nh u t ca mnh.
g) Qun l thc hin d n u t bt ng sn
1. V thit k, d ton xy dng cng trnh:
-27-
- i vi cc d n u t vo lnh vc BS th thit k
thng 2 bc bao gm: thit k c s v thit k bn v thi
cng.
- Ti liu lm cn c thit k:
+ Cc ti liu kho st xy dng, kh tng thu vn v
cc vn bn php l lin quan;
+ Thit k c s;
+ Danh mc quy chun, tiu chun xy dng c p
dng;
+ Cc quy nh v kin trc, quy hoch xy dng.
2. V thm nh, ph duyt thit k d ton cng
trnh:
- Thm nh ph duyt: Ch u t t t chc thm
nh, ph duyt thit k k thut, thit k bn v thi cng,
d ton, tng d ton i vi cng trnh phi lp d n;
- Thit k bn v thi cng v d ton ca hng mc, cng
trnh trc khi a ra thi cng phi c thm nh, ph duyt.
- Ch u t khng iu kin nng lc thm nh
th pc php thu cc t chc, c nhn t vn c iu
kin nng lc thm tra thit k, d ton cng trnh lm
c s cho vic ph duyt.
3. V giy php xy dng
Trc khi khi cng xy dng d n, ch u t phi c
giy php xy dng.
H s xin cp giy php xy dng i vi cc d n
kinh doanh BS gm:
+ n xin cp giy php xy dng.
-28-
+ Bn sao mt trong nhng giy t v quyn s dng

t theo quy nh ca php lut v t ai c cng chng.
+ Bn v thit k th hin c v tr mt bng, mt
ct, mt ng in hnh; mt bng mng ca cng
trnh; s v tr hoc tuyn cng trnh.
4. Qun l thi cng xy dng:
Qun l thi cng xy dng cng trnh bao gm qun l
cht lng xy dng, qun l tin xy dng, qun l khi
lng thi cng xy dng cng trnh, qun l an ton lao ng
trn cng trng xy dng, qun l mi trng xy dng.
- Qun l tin thi cng xy dng:
+ Cng trnh xy dng trc khi trin khai phi c lp
tin thi cng xy dng. i vi cng trnh xy dng
c quy m ln, thi gian thi cng ko di th tin
xy dng cng trnh phi c lp cho tng giai on,
thng, qu, nm.
- Qun l khi lng thi cng xy dng
+ Vic thi cng xy dng cng trnh phi c thc
hin theo khi lng ca thit k c duyt.
+ Khi lng thi cng xy dng c tnh ton, xc nhn
gia ch u t, nh thu thi cng xy dng, v t vn
gim st theo thi gian hoc giai on thi cng v c
i chiu vi khi lng thit k c duyt lm c s
nghim thu, thanh ton theo hp ng.
+ Khi c khi lng pht sinh ngoi thit k, d ton xy
dng cng trnh c duyt th ch u t v nh thu
thi cng xy dng phi xem xt x l. Khi lng pht
-29-
sinh c ch u t, ngi quyt nh u t chp thun,

ph duyt l c s thanh ton, quyt ton cng trnh.
- Qun l an ton lao ng trn cng trng xy dng:
Nh thu thi cng phi lp cc bin php an ton cho
ngi v cng trnh xy dng. Bin php an ton, ni quy an
ton phi c th thin cng khai trn cng trng xy dng
mi ngi bit v chp hnh. nhng v tr nguy him
trn cng trng, phi b tr ngi hng dn, cnh bo
phng tai nn.
- Qun l mi trng xy dng:
Nh thu thi cng phi thc hin cc bin php m
bo mi trng cho ngi lao ng trn cng trng v bo v
mi trng xung quanh, bao gm c bin php chng bi,
chng n, x l ph thi v thu dn hin trng. i vi cng
trnh xy dng trong khu vc th th cn phi thc
hin cc bin php bao che, thu dn ph thi a n ni
quy nh.
5. Cc hnh thc qun l d n:
Cn c iu kin nng lc ca t chc, c nhn, yu
cu ca d n, ngi quyt nh u t xy dng cng trnh
quyt nh la chn mt trong cc hnh thc qun l d n
u t xy dng cng trnh sau y:
+ Thu t chc t vn qun l d n khi ch u t xy
dng cng trnh khng iu kin nng lc;
+ Trc tip qun l d n khi ch u t xy dng cng
trnh c iu kin nng lc v qun l d n.
Trng hp ch u t trc tip qun l d n th ch
u t c th thnh lp Ban qun l d n. Ban qun l d n
-30-
chu trch nhim trc php lut v ch u t theo nhim v

v quyn hn c giao.
h) Qun l v cc u i trong u t bt ng sn:
Nh nc c cc chnh sch u i, khuyn khch u t
bt ng sn nh iu 12 ca Lut kinh doanh bt ng sn.
Mt khc theo Quy ch khu th mi iu 26 c quy
nh:
Nh nc h tr v u i cc ch u t thc hin d n
khu th mi nh sau:
1. H tr:
- Cung cp min ph cc thng tin v quy hoch xy
dng, pht trin cc d n khu th mi.
- u t v h tr u t xy dng cc cng trnh h tng
k thut v h tng x hi thuc trch nhim ca Nh nc
trong v ngoi hng ro ca d n ph hp vi tin thc
hin khu th mi;
- Trc tip u t v vn ng t chc, c nhn thuc
mi thnh phn kinh t u t cc d n nhm tng cng
nng lc dch v cng ch th ph hp vi k hoch pht
trin cc khu th mi;
- u t xy dng cc cng trnh tr s c quan hnh
chnh a phng nm trong khu vc d n khu th mi;
- H tr ch u t trong cng tc gii phng mt bng
d n khu th mi.
2. u i:
- Cho vay u i u t i vi cc d n thnh phn xy
dng nh cho ngi ngho v ngi c thu nhp thp;
-31-
Cho php huy ng vn di dng tri phiu d n theo

quy nh ca Nh nc;
- Min ph s dng t i vi din tch t xy
dng cc cng trnh sau:
+ Cng trnh h tng k thut v h tng x hi c
chuyn giao cho Nh nc hoc khng tnh doanh.
+ Cng trnh nh chung c cho cc i tng chnh sch,
ngi thu nhp thp.
- Dch v qun l nh chung c c hng u i nh i vi
dch v cng ch.
Theo iu 64 Lut Nh
Nh nc, t chc kinh t, t chc x hi, cng ng
dn c thc hin vic h tr, to iu kin cc i tng
thuc din chnh sch x hi c ci thin nh theo mt
trong cc hnh thc sau y:
H tr kinh ph hc mua nh tr chm, tr dn
hoc thu nh ;
Min, gim tin s dng t khi mua nh thuc s hu
hoc c Nh nc giao t lm nh ;
H tr kinh ph, vt liu, nhn cng trong vic sa
cha, ci to hoc xy dng nh ;
Tng nh tnh ngha, nh tnh thng.
1.1.3.2. Qun l d n u t BS ca cc t chc, c
nhn c lin quan:
a) Qun l ca Ch u t i vi d n
Ch u t thc hin nhim v, quyn hn k t giai
on chun b d n u t BS, thc hin d n n
nghim thu bn giao a cng trnh vo khai thc, a vo
-32-
kinh doanh d n BS. Ch u t c trch nhim thnh lp

Ban qun l d n gip Ch u t qun l thc hin d
n. Vic giao nhim v v u quyn cho ban qun l d n
phi c th hin quyt nh thnh lp Ban qun l d n.
Ch u t c trch nhim ch o, kim tra v chu trch
nhim v kt qu thc hin nhim v, quyn hn ca Ban
qun l d n.
Trch nhim v quyn hn ca ch u t:
+ T chc lp thm nh v ph duyt d n thit k,
d ton u t xy dng BS, bao gm cc bc sau :
1. Ngi quyt nh u t ch nh n v chuyn
mn trc thuc lm u mi t chc thm nh d n trc
khi ph duyt.
2. Ch u t gi h s d n (bao gm c phn thuyt
minh d n v phn thit k c s) n ngi quyt nh
u t t chc thm nh.
3. Vi cc d n u t kinh doanh BS, ngi quyt nh
u t t t chc thm nh, ph duyt d n v t chu
trch nhim v quyt nh ca mnh.
4. n v u mi t chc thm nh d n c trch
nhim gi h s d n (bao gm c phn thuyt minh d n
v phn thit k c s) ti c quan c thm quyn thm
nh thit k c s thm nh thit k c s theo quy
nh; ng thi gi h s d n ti cc c quan, n v c
lin quan ly kin v nhng ni dung lin quan n d
n.
5. n v u mi thm nh d n c trch nhim
tng hp kin ca cc c quan, n v c lin quan v kt
-33-
qu thm nh thit k c s nh gi v xut

kin ngi quyt nh u t xem xt quyt nh.
+ T chc thc hin u t bao gm: T chc u
thu la chn nh thu, k kt hp ng v thc hin
hp ng theo ng quy nh ca php lut.
+ Ch u t c trch nhim ton din, lin tc v qun
l s dng mi ngun vn u t t khu chun b, thc hin
v a d n vo hot ng, thu hi v hon tr vn u t.
+ Tr n vn vay ng k hn v ng cam kt.
+ Trng hp ch u t trc tip qun l d n phi c b
my c nng lc qun l d n v ng k ti c quan c
thm quyn.
* Ban qun l d n c nhim v v quyn hn sau:
+ Thc hin cc th tc v giao t, xin giy php xy
dng, chun b mt bng xy dng v cc cng vic khc
phc v cho vic xy dng cng trnh;
+ Chun b h s thit k, d ton, tng d ton xy
dng ch u t t chc thm nh, ph duyt.
+ Lp h s mi thu, t chc la chn nh thu;
+ m phn, k kt hp ng vi cc nh thu theo u
quyn ca ch u t;
+ Thc hin nhim v gim st thi cng xy dng cng
tnh khi c iu kin nng lc;
+ Nghim thu, thanh ton, quyt ton theo hp ng k
kt;
+ Qun l cht lng, khi lng, tin , chi ph xy
dng, an ton v v sinh mi trng ca cng trnh xy
dng;
-34-
+ Nghim thu, bn giao cng trnh;

b) Qun l ca t vn trong giai on lp, thm tra d n v
thc hin d n
i vi cc hot ng u t BS th trch nhim v
quyn hn ca t vn qun l d n trong trng hp ch u t
thu t vn qun l d n cng ging nh hot ng qun l t
vn trong giai on thc hin xy dng ni chung.
Ch u t c trch nhim la chn v k hp ng vi
t chc t vn qun l d n c iu kin nng lc t
chc qun l gip ch u t qun l thc hin d n. Ch
u t c trch nhim kim tra, theo di vic thc hin hp
ng ca t vn qun l d n.
+ T chc t vn u t v xy dng l cc t chc
ngh nghip thuc cc thnh phn kinh t, c t cch php
nhn, c ng k kinh doanh v t vn theo quy nh ca
php lut. T vn qun l d n c trch nhim trc php lut
v ch u t v vic thc hin cc cam kt trong hp ng
bao gm: T vn v vn bn quy phm php lut, v c ch
chnh sch u t v xy dng, lp cc d n u t, qun l
d n u t, thit k, son tho h s mi thu, gim st v
qun l qu trnh thi cng xy lp, qun l chi ph xy
dng, nghim thu cng trnh T chc t vn c th k hp
ng li vi cc t chc t vn u t v xy dng khc
thc hin mt phn vic t vn no .
+ Trch nhim ca cc t chc t vn v xy dng:
ng k hot ng t vn u t v xy dng ti c quan
c thm quyn theo php lut.
-35-
Chu trch nhim trc php lut v ch u t v thc

hin hp ng t vn k kt v cht lng t vn.
Thc hin ch bo him ngh nghip theo quy
nh. Thng tin rng ri v nng lc t vn cc ch u t
la chn.
c) Qun l ca Nh thu xy dng
*) Cc d n u t BS, ch u t c quyn v ngha
v ca nh thu thi cng xy dng cng trnh bao gm:
(iu 64 d tho Lut trnh Quc hi ti k hp th 3)
1. Nh thu thi cng xy dng d n BS c cc quyn
sau y:
- T chi thc hin nhng yu cu tri php lut;
- xut sa i thit k cho ph hp vi thc t
bo m cht lng v hiu qu cng trnh;
- Yu cu thanh ton gi tr khi lng xy dng hon
thnh theo ng hp ng;
- Dng thi cng xy dng cng trnh nu bn giao thu
khng thc hin ng cam kt trong hp ng k kt
gy tr ngi v thit hi cho nh thu;
- Yu cu bi thng thit hi do li ca bn thu xy dng
cng trnh gy ra;
- Cc quyn khc theo quy nh ca php lut.
2. Nh thu thi cng xy dng d n BS c cc ngha
v sau y:
- Thc hin theo ng hp ng k kt;
- Thi cng xy dng theo ng thit k, tiu chun
xy dng, bo m cht lng, tin , an ton v v sinh
mi trng;
-36-
- C nht k thi cng xy dng cng trnh;

- Kim nh vt liu, sn phm xy dng;
- Qun l cng nhn xy dng trn cng trng, bo
m an ninh, trt t, khng gy nh hng n cc khu dn
c xung quanh;
- Lp bn v hon cng, tham gia nghim thu cng
trnh;
- Bo hnh cng trnh;
- Mua cc loi bo him theo quy nh ca php lut v
bo him;
- Bi thng thit hi khi vi phm hp ng, s dng vt
liu khng ng chng loi, thi cng khng bo m cht l-
ng, gy nhim mi trng v cc hnh vi vi phm khc gy
thit hi do li ca mnh gy ra;
- Chu trch nhim v cht lng thi cng xy dng cng
trnh do mnh m nhn;
- Cc ngha v khc theo quy nh ca php lut.
*) Trng hp ch u t thu n v thi cng xy dng
d n th vic qun l nh thu xy dng nh sau:
+ Nh thu l t chc c t cch hp l khi c cc
iu kin sau: Giy ng k kinh doanh, giy chng nhn
u t c cp theo quy nh ca php lut hoc c quyt
nh thnh lp i vi cc t chc khng c ng k kinh
doanh trong trng hp l nh thu trong nc; c ng k hot
ng do c quan c thm quyn ca nc m nh thu mang
quc tch cp trong trng hp l nh thu nc ngoi; Hoch
ton kinh t c lp; Khng b c quan c thm quyn kt
lun v tnh hnh ti chnh khng lnh mnh, ang lm
-37-
vo tnh trng ph sn hoc n ng khng c kh nng chi

tr; ang trong qu trnh gii th;
+ Nh thu l c nhn c t cch hp l khi c cc
iu kin sau: Nng lc hnh vi dn s y theo quy
nh php lut ca nc m c nhn l cng dn: ng k
hot ng hp php hoc chng ch chuyn mn ph hp do
c quan c thm quyn cp; Khng b truy cu trch nhim
hnh s;
Nh thu nc ngoi tham d u thu quc t v xy
lp ti Vit Nam phi lin doanh vi t nht mt nh thu Vit
Nam c nng lc v phi xc nh r cc ni dung cam
kt v phm vi cng vic v gi c trong h s mi thu. Khi
trng thu nu nh thu nc ngoi khng thc hin cc cam
kt th ch u t c quyn hu b kt qu u thu.
+ Nghim cm cc n v trng thu bn thu li cho
cc t chc, c nhn khai thc thc hin di bt k hnh
thc no.
1.2 Nhng vn chung v khai thc kinh doanh
bt ng sn
1.2.1 Nhng c im ca khai thc vn hnh d
n u t BS
Sau khi nhn bn giao cng trnh, ch u t c trch nhim
khai thc, s dng nng lc cng trnh, ng b ho t chc
sn xut, kinh doanh dch v, hon thin t chc v phng
php qun l nhm pht huy y cc ch tiu kinh t
k thut c ra trong d n.
-38-
u t d n BS l hnh thc u t xy dng c bit,

khc vi cc loi u t thng thng nn khai thc vn hnh d
n u t BS cng c nhng c im ring nh sau:
- Tnh d bit ring ca khai thc BS
Mi BS l mt ti sn ring bit, c sn xut n
chic v u c cc yu t ring bit khng ging vi bt k
mt BS no khc. S khc bit ca BS trc ht l do s khc
nhau v v tr l t; khc nhau v kt cu v kin trc;
khc nhau v hng; khc nhau v cnh quan v cc vt ngoi
cnh; khc nhau v c hnh thc kinh doanh BS (to lp,
mua, nhn chuyn nhng, thu, cho mua li...). Do vy trong
qu trnh khai thc cn ch n c im tnh d bit
ca mi d n lm tng kh nng sinh li.
- Qu trnh khai thc d n u t BS thng ko di.
V BS l mt loi ti sn c gi tr cao do gi tr ca
t ai cao, chi ph u t xy dng ln, kh nng sinh li
cao ng thi c th to vn mi. V vy, u t kinh doanh
BS cn c vn ln v vn u t di hn. Chnh v th m
qu trnh khai thc cc d n u t BS thng ko di nhiu
nm, ng thi do c im ny nn hot ng kinh doanh
BS lun cn n s tham gia ca ngn hng v cc t
chc tn dng.
- Cung v BS phn ng chm hn so vi bin ng v
cu v gi c BS
i vi hng ho thng thng, quan h cung cu v gi
c thng din ra theo quy lut chung l : khi cu tng y
gi ln cao s kch thch cung cn bng vi cu v ko theo
gi quay tr v mc cn bng. Nhng i vi BS th cu
-39-
tng, cung kh phn ng nhanh nh vi cc loi hng ho khc.

l do c im ca BS cn c thi gian to ra
chng, thng xy dng cc cng trnh cn phi c thi
gian di tm hiu mi thng tin v t ai, lm th tc
chuyn nhng, xin php xy dng, thit k, thi cng...
- Gi tr v cng nng, kh nng khai thc hng ho BS
ph thuc rt ln vo nng lc qun l. V BS thng c gi tr
ln, bao gm nhiu chng loi nn vic qun l chung kh
phc tp, do , i hi ngi qun l phi c nng lc cao.
Vic qun l rt a dng gm cc khu qun l sau:
Qun l v mt mi trng thu gom rc thi, cung cp
in, nc cho cc khu h v cc khu dch v, cng cng.
T chc trng gi xe v cc dch v cng cng khc
cho khu chung c vi doanh thu ch mang tnh cht phc v.
Qun l v mt hnh chnh, an ton v sinh m
bo cho khu nh hot ng trong mi trng sng lnh
mnh v an ninh, sinh hot thm m...
Qun l ti u t my mc thit b khu chung c
thuc quyn qun l ca ch u t.
Qun l duy tu bo dng cng trnh chung c thuc
quyn qun l cu ch u t.
Ban qun l c trch nhim thu tin in, nc, v
sinh gi xe, in thoi, truyn hnh v cc dch v
cng cng khc t cc h m bo chi tr cho cc
n v phc v.
- Th trng BS l th trng kh thm nhp
-40-
S d hng ho BS khng by bn trn th trng nh cc

loi hng ho khc, ngi mua v ngi bn BS khng c c hi
v lng thng tin la chn c th trng ph hp vi BS
cn giao dch.
- Qu trnh khai thc d n u t BS chu s chi phi
ca php lut. S tham gia ca Nh nc vo th trng BS
thng qua yu t php lut s lm cho th trng BS n
nh hn v an ton hn. BS c ng k theo ng php
lut s c gi tr hn, chng c tham gia vo tt c cc giao
dch, mua bn, chuyn nhng, trao i, cho thu, th chp...
Thng qua kim sot th trng BS, nh nc tng c ngun
thu ngn sch t thu i vi cc giao dch BS.
1.2.2 Hot ng cung cu trong th trng bt
ng sn nh hng quyt nh n kinh doanh bt
ng sn.
* Cu bt ng sn
Cu BS l khi lng hng ho bt ng sn m ngi tiu
dng sn sng chp nhn v c kh nng thanh ton vi mt
mc gi nht nh nhn c BS trn th trng ti
nhng thi im nht nh.
Cu v BS xut hin trn c s xut hin cc iu

kin sau:
+ S xut hin nhu cu tiu dng v mt dng nh t

no m nhu cu khng th t tho mn bng cc qu
nh t sn c ca chnh bn thn h;
+ Phi c cc ngun lc ti chnh m bo kh

nng thanh ton cho cc nhu cu ny. Ch khi c cc ngun
-41-
lc ti chnh cho thanh ton th nhu cu mi c chuyn

thnh cu trn th trng;
+ Tnh cht v iu kin ca th trng to ln c hi

cho nhng ngi u c ch BS tng gi kim li;
+ Phi c s hot ng ca th trng nhu cu c

kh nng thanh ton c iu kin gp c cung; v cu
thc s tr thnh cu xut hin trn th trng. Chnh th tr-
ng l mi trng nhu cu c kh nng thanh ton c tr
thnh cu thc t v c tho mn.
Cu v BS c nhiu loi khc nhau, song cu v t

ai v nh l lng cu c bn v ch yu ca th trng
BS. Cu v t ai bao gm t ai cho sn xut, t
ai cho cng nghip, giao thng, cc cng trnh cng cng,
dch v, du lch, cu v t xy dng cc loi nh v cc
cng trnh BS khc. Cu v t v nh l cu xut hin
rng ri nht v si ng nht trn th trng BS. Do th
trng nh t l th trng si ng nht v l b phn ch
yu trong th trng BS. Trn th trng BS, trong quan h th-
ng mi, ngoi cu nh t thng thng, cn xut hin cu
gi to ca nhng ngi bun bn bt ng sn. l cu ca
nhng nh u t bun bn bt ng sn mua t v nh
u c trc li. iu lm tng gi to nhu cu v nh
, c th gy ra cng thng thm quan h cung cu nh
v lm gi nh t tng ln ti thi im nht nh.
* Cung bt ng sn
-42-
Cung BS trn th trng l ton b khi lng hng ho

BS sn sng a ra th trng trao i ti mt thi
im no vi mt mc gi gii hn nht nh.
Cc iu kin hnh thnh cung BS trn th trng: ngi
ch s hu BS c nhu cu bn, gi c phi ph hp vi sc
mua (kh nng thanh ton) c coi l gi th trng c c ng-
i mua v ngi bn BS chp nhn.
Ngun cung cp bt ng sn bao gm ngun cung t
Nh nc, do cc c quan, doanh nghip Nh nc u t xy
dng nh bng ngun vn ngn sch v cc qu nh khc
thuc s hu Nh nc. Thng qua khu vc cng cng, nh nc
can thip, iu tit vo quan h cung cu BS trn th tr-
ng. Bn cnh khu vc Nh nc, ngun cung cp BS ch yu
c hnh thnh t khu vc t nhn.
C nhiu nhn t nh hng n cung BS trn th tr-
ng trong nhn t c tnh quyt nh l cung v qu
t pht trin bt ng sn trong quy hoch ca Chnh ph.
y l c s quan trng nht quyt nh n tng cung
v nh t. S pht trin ca h thng kt cu h tng cng
l mt nhn tt quan trng lm thay i cung nh t. Cc
yu t u vo v chi ph pht trin nh nh . Ngun
nguyn liu, vt liu cho xy dng nh sn c, phong ph
th lm cho tc xy dng nh mnh hn. Gi c
nguyn vt liu xy dng thp th gi thnh xy dng thp
lm tng kh nng cung v nh ...
V mt l thuyt, th trng BS cng phn ng ging
nh bt c th trng no i vi s thay i cung v cu. Tuy
nhin, do mt s tnh cht c th ca th trng BS gn
-43-
lin vi t cng c hn, cu v BS tng rt nhanh so vi tc

tng ca cung, thng tin v hng ho BS khng y
... Do vy, s mt cn bng cung cu trn th trng BS
thng do s tc ng t pha cu. Tuy th trng lun c xu h-
ng tin ti v tr cn bng nhng khng phi cn bng
trng thi cnh tranh hon ho m thng cn bng mc gi
cao hn mc gi ti im cn bng trc .
Quan h cung cu BS din ra nh sau:
Khi cung nh hn cu c ngha l khi lng hng ho
cung ng trn th trng khng p ng c nhu cu dn
n gi c th trng hng ho tng ln. Khi cung bng
cu c ngha l khi lng hng ho p ng nhu cu s
dn n gi c cn bng. Khi cung ln hn cu tc l khi l-
ng hng ho cung ng vt qu cu lm gi c th trng gim
xung.
Trong th trng cnh tranh, gi c iu tit lng cung
cu. Gi c th trng ca mt hng ho no tng ln s
kch thch cung lm cho khi lng cung tng ln, ng thi
hn ch cu lm cho cu gim xung. Ngc li, trong trng hp
gi c th trng gim xung s kch thch cu, hn ch cung
(cu tng, cung gim)
Mc d tng cung v tng cu v BS l c nh, tuy
nhin cung t cho tng mc ch s dng c th c th
thay i. Vic xy dng nh thng mt nhiu thi gian, bi
vy cung nh t khng th phn ng nhanh chng vi s
thay i ca cu.
Trong ngn hn: Cung mt loi hng ho BS c th co
dn t so vi gi, trong khi cu v BS thng thay i nhanh
-44-
hn. Do vy, nu cu BS t nhin tng ln, s lm cho th

trng b thiu ht mt lng cung. S thiu ht ny s gy sc
p ln gi, lm cho gi c tng vt. Mc gi tng li c tc dng
hn ch cu, lm cho cu gim xung. Mc gi s tng ln ti
mt thi im m ti , cung v cu tr li trng thi cn
bng. Ti thi im cn bng mi, mc gi cn bng cao
hn mc gi cn bng ban u. Qu trnh ngc li s din ra
nu nh cu gim t ngt. Tuy nhin trng hp ny thng t
xy ra.
Trong di hn: Li nhun ca nh u t s l yu t
quyt nh im cn bng ca th trng trong di hn. Cc
nh u t ch quyt nh xy dng thm nhng din
tch nh mi khi m chi ph cn bin cho vic xy dng
chng cn thp hn gi bn, ngha l nh u t cn c li
nhun. Khi m h khng thu c li nhun th h s dng vic
xy dng thm nhng din tch nh mi. Nu cu tng ln,
gi c b sc p ca cu nn cng tng ln theo. Gi c tng
cao hn chi ph xy dng cn bin cho nhng din tch nh
mi s khuyn khch cc nh u t tip tc xy dng v
cung ng BS p ng nhu cu ca th trng, lm cho
cung hng ho BS trn th trng tng ln. Khi li nhun ca
nh u t tng ln, gi c c cc yu t u vo cng theo
tng ln. im cn bng mi s t c khi chi ph bin
bng gi bn. Trong di hn, cung BS co dn nhiu hn so vi
trong ngn hn. Do vy gi c BS trong di hn bin ng t
hn v th trng BS s n nh hn.
Phn tch mt c ch hnh thnh cn st gi nh t
trong th trng BS c nhng t bin v cu trong khi cung
-45-
khng c dn. i vi th trng BS, c cung v cu hng ho

BS u co dn so vi gi c. Do vy ng biu din cung
(S0) v cu D0 u dc hn so vi cc hng ho khc. Trong
iu kin th trng cn bng, giao im gia cu D 0 v
cung S0 ta c im cn bng th trng ti O tng ng vi
khi lng BS giao dch l Q0 vi mc gi l P0
Do mt s yu t khch quan, cu tng t Q 0 ln Q1 lm
ng cu D0 dch chuyn v bn phi thnh ng D1 gp
ng cung ban u S0ti im O1. im O1l giao gia -
ng cung S0v cu D1. Ngi cu mi chp nhn mua vi mc
gi P1. Ti mc gi ny nu cu co gin so vi gi c th ng
cu D0 s dch chuyn v bn tri gim mc tiu th
xung Q02 nhng do cu BS l cu khng co dn theo gi c do
vy cu D0 vn gi nguyn. Nu gi P0 ln P1 th cung tng
thm mt lng t Q0 n Q2 tc l ng cung S0 dch chuyn
v bn phi thnh ng cung S1.
Khng chp nhn vi bn vi mc gi P0 nng gi bn
ln P1 cng c ngha l nhng ngi cung c gim i mt lng
cung trn th trng tng ng mt on t Q0 n Q02 khi
ng cung c S0 dch chuyn v bn tri thnh ng S2.
Giao nhau gia cung S2 v D1 ti O2 lm gi th trng tng ln
P2. Nh vy, ch s tng ca cu t D1 ln D2 lm cho gi
th trng lin tc tng t P0 ln P1 v P2. Khi hnh thnh
mc gi cao nht P2 chnh l cn st gi ca th trng BS.
-46-
Hnh 1.1: S phn tch cn st gi nh t trn th tr-

ng BS
1.2.3 nh gi hiu qu ca d n u t BS a
vo s dng
1.2.3.1. Khi nim v hiu qu ca u t BS
Hiu qu d n u t l ton b mc tiu ra ca d
n, c c trng bng cc ch tiu nh tnh (th hin
cc loi hiu qu t c) v bng cc ch tiu nh lng
(th hin quan h gia cc kt qu t c v chi ph b
ra ca d n).
-47-
1.2.3.2. H ch tiu nh gi hiu qu ca d n u t

BS khi a vo s dng
nh gi d n u t kinh doanh BS trong giai on a
vo s dng ging nh nh gi hiu qu sn xut kinh doanh
ca doanh nghip kinh doanh BS (nu d n i vo khai
thc hnh thnh mt doanh nghip). Cc ch tiu nh gi
hiu qu kinh u t BS khi a vo s dng gm cc ch
tiu ch yu sau:
T sut doanh li ca vn t c c tnh bng li nhn
thu c theo tng nm ca tng d n trn vn t c ca d
n kinh doanh BS.
T sut doanh li chung ca tng vn u t vo d n
BS c tnh bng tng li nhun thu c ca tng nm trn
vn chung ca d n k c vn t c v vn i vay.
T sut doanh li so vi doanh thu hng nm.
*) Cc ch tiu hiu qu kinh t x hi ca d n:
Ch tiu ny phn nh li ch ca Cng ng, li ch ca
quc gia c hng li t d n. Cc ch tiu ny c th trc
tip hoc gin tip t d n. i vi cc d n kinh doanh bt
ng sn cc ch tiu ch yu gm:
- Cc khon thu ng gp cho nh nc ca d n gm:
thu s dng t, thu chuyn nhng quyn s dng t,
thu VAT, thu thu nhp doanh nghip.
- Thu nhp ngoi t hng nm do d n to ra
- Gi tr sn phm gia tng to ra hng nm
- Gi tr sn phm gia tng hng nm so vi vn ca d
n.
- Mc ng gp h tr a phng.
-48-
- Bn giao h tng th cho a phng ni u t d

n nh:
+ H tng k thut: H thng ng giao thng, in, n-
c, cng vin cy xanh, h thng thng tin lin lc
+ H thng h tng x hi: Trng hc, bnh vin trong
d n.
- Thu nhp ca ngi lao ng.
- Nng cao cht lng mi trng quanh d n
1.2.4 Qun l hot ng kinh doanh BS khi d n

u t BS i vo hot ng
1.2.4.1 Qun l v mua, bn
- Nh, cng trnh xy dng c mua bn bao gm nh,
cng trnh xy dng c sn, ang xy dng hoc c
hnh thnh trong tng lai theo d n, thit k v tin
c ph duyt.
- Vic bn nh, cng trnh xy dng phi km theo
chuyn nhng quyn s dng t c quy nh nh sau:
+ i vi bit th, nh ring l ti th phi ng thi
chuyn quyn s dng t;
+ i vi nh cng trnh xy dng khc th vic
chuyn quyn s dng t c thc hin theo quy nh
ca php lut v t ai.
Trng hp bn cn h chung c hoc mt phn nh chung
c th phi gn vi quyn s dng t, cc phn s dng
chung v cc trang b, thit b trong nh thuc s hu
chung.
- Bn nh, cng trnh xy dng phi km theo h s v
nh, cng trnh xy dng, h s v nh, cng trnh xy
-49-
dng bao gm cc loi giy t v vic to lp, v quyn s

hu, qu trnh thay i v tnh trng php l ca nh, cng
trnh xy dng.
- Vic mua bn nh, cng trnh xy dng phi c lp
thnh hp ng theo quy nh ca Lut ny v cc quy
nh khc ca php lut c lin quan; trng hp bn nh,
cng trnh xy dng c hnh thnh trong tng lai th cc
bn phi tho thun trong hp ng v gi mua bn ti thi
im k hp ng, khng ph thuc thi gian giao nh, cng
trnh xy dng.
Theo iu 14 Lut kinh doanh bt ng sn c quy
nh trng hp mua bn, chuyn nhng bt ng sn theo
hnh thc ng tin trc, tr chm, tr dn:
Cc bn c tho thun trong hp ng v vic mua
bn, chuyn nhng bt ng sn theo hnh thc tr chm,
tr dn v phi bo m cc nguyn tc sau y:
+ S tin tr chm, tr dn; thi gian tr chm, tr dn
phi c tho thun trong hp ng;
+ Bn bn, bn chuyn nhng c bo lu quyn s hu,
quyn s dng BS cho n khi bn mua, bn nhn chuyn
nhng tr tin v thc hin cc ngha v khc trong
hp ng, tr trng hp cc bn c tho thun khc;
+ Bn mua, bn nhn chuyn nhng BS c s dng
BS, c quyn s hu, quyn s dng BS sau khi tr ht
tin v thc hin cc ngha v khc trong hp ng, tr tr-
ng hp c bn c tho thun khc.
-50-
1.2.4.2 Qun l v chuyn nhng

Theo iu 21 Lut kinh doanh bt ng sn quy nh
nh sau:
Chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu
nh , d n h tng k thut khu cng nghip.
1. Vic chuyn nhng ton b d n khu th mi, d
n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip phi -
c c quan nh nc c thm quyn ng bng vn bn.
2. Ch u t nhn chuyn nhng phi t chc, c nhn
kinh doanh bt ng sn c cc iu kin quy nh ti
khon 1 iu 8 ca Lut ny (T chc, c nhn khi kinh
doanh bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp
tc x, phi c vn php nh v ng k kinh doanh bt
ng sn theo quy nh ca php lut). Ch u t nhn
chuyn nhng c trch nhim thc hin y cc ngha
v ca Ch u t chuyn nhng.
3. Vic chuyn nhng ton b d n khu th mi, d
n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip phi -
c lp thnh hp ng bng vn bn.
4. Chnh ph quy nh c th v chuyn nhng ton
b d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k
thut khu cng nghip.
1.2.4.3 Qun l cho thu
Th trng cho thu BS nh vn phng, cng s, dch v...
xut hin v pht trin cc to nh cao tng cho thu vn
phng cc thnh ph ln, ni tp trung ng cc vn phng
i din, cc c s giao dch ca cc cng ty trong v ngoi
nc, cc t chc quc t. Mt s cng trnh BS phc v kinh
-51-
doanh thng mi, vui chi gii tr cng c u t pht trin

cho thu mt bng kinh doanh thng mi dch v... Vai
tr ca Nh nc i vi th trng cho thu bt ng sn ch
yu thng qua cc cng tc quy hoch v chnh sch, quy
nh ca php lut nh Lut kinh doanh bt ng sn, Lut
nh , Ngh nh 02/2006/N-CP v ban hnh quy ch khu
th mi.
- Vic cho thu nh v cn h phi c thng bo cng
khai trn cc phng tin thng tin i chng v thi gian,
a im, phng thc, th tc, iu kin, gi c cho thu.
Bn cho thu chu trch nhim trc php lut v tnh cng
khai v hp php ca vic cho thu.
- Quyn, ngha v ca bn cho thu v bn thu do hai
bn tho thun trong hp ng thu cng trnh theo ng
quy nh ca php lut.
- Bn cho thu cng trnh chu trch nhim v cht l-
ng, an ton cng trnh, phng chng chy n, cung cp
dch v cng cng v cc dch v khc, bo tr cng trnh
c vn hnh bnh thng theo ng cng nng v thit k.
- i vi cng trnh nh chung c, nh v cc cng
trnh khc c hng u tin, u i ca Nh nc phc v cc
i tng c th do Nh nc yu cu th gi cho thu c hnh
thnh theo nguyn tc do Nh nc quy nh v chu s
kim tra ca c quan nh nc c thm quyn v gi cho thu
v i tng c thu.
1.2.4.4 Qun l th chp:
+ Th chp nh thuc s hu chung phi c s
ng bng vn bn ca cc ch s hu nh thuc s hu
-52-
chung. Cc ch s hu nh thuc s hu chung c trch

nhim lin i trong vic thc hin ngha v ca bn th
chp nh theo quy nh ca php lut.
+ Th chp nh ang cho thu:
Ch s hu nh c quyn th chp nh ang cho
thu nhng phi thng bo bng vn bn cho bn thu nh
bit vic th chp. Bn thu nh c tip tc thu n ht
thi hn hp ng thu nh .
Trong trng hp nh ang thu b pht mi thc
hin ngha v ca bn th chp nh th bn thu nh -
c tip tc thu n ht hn hp ng, tr trng hp cc bn
c tho thun khc.
1.2.4.5 Bo hnh nh, cng trnh xy dng bn
Theo iu 23 Lut kinh doanh BS c quy nh nh sau:
+ Bn bn c trch nhim bo hnh nh, cng trnh
xy dng bn cho bn mua, tr trng hp hai bn c tho
thun khc. Ni dung, thi hn v phng thc bo hnh do
hai bn tho thun trong hp ng.
+ Trong thi hn bo hnh, bn bn c trch nhim sa
cha, khc phc nhng khim khuyt, h hng ca nh,
cng trnh xy dng v bo m cc tiu chun cht lng
theo quy nh ca php lut hoc theo tho thun trong hp
ng, k c cc thit b cng trnh v cc phn s dng
chung ca nh chung c.
+ i vi nh, cng trnh xy dng mi th thi hn bo
hnh khng ngn hn thi hn bo hnh cng trnh xy
dng theo quy nh ca php lut v xy dng.
-53-
Ni dung trong Ngh nh 90/2006/N-CP ca Chnh

ph v vic hng dn thc hin Lut nh c lin quan n
kinh doanh bt ng sn:
Kinh ph bo tr phn s hu chung nh chung c ca
nhiu ch s hu
i vi nh chung c c bn k t ngy Lut nh c
hiu lc thi hnh th ch u t c trch nhim np cc
khon kinh ph sau phc v cho cng tc bo tr nh
chung c:
i vi din tch nh bn th phi np 2% tin bn.
Khon tin ny c tnh vo tin bn nh m ngi mua phi
tr;
i vi phn din tch nh m ch u t gi li, khng
bn (khng tnh phn din tch s dng chung) th phi np
2% gi tr ca phn din tch . Phn gi tr ny c tnh
theo gi bn cn h c gi cao nht ca chung c .
Cc khon kinh ph ny c trch trc thu np (Nh
nc khng thu thu i vi khon kinh ph ny).
i vi nh chung c c bn t trc ngy Lut nh c
hiu lc thi hnh m ch u t cha thu 2% th kinh ph bo
tr c phn b nh sau:
Ch u t c phn din tch gi li (khng tnh phn
din tch s dng chung) ng gp chi ph bo tr c
phn b tng ng vi din tch gi li;
Cc ch s hu cn h ng gp 70% kinh ph bo
tr c phn b tng ng vi din tch ring. Ngn sch
a phng h tr 30% kinh ph cn li cho cc ch s hu
thc hin vic bo tr.
-54-
Kinh ph bo tr c gi vo ngn hng thng mi v

do Ban qun tr nh chung c qun l phc v cho cng
tc bo tr theo quy nh ca Quy ch qun l nh chung c.
Trong trng hp kinh ph thu c bo tr khng
th huy ng t ng gp ca cc ch s hu tng ng vi
phn din tch s hu ring ca tng ch s hu. Trng hp
nh chung c phi ph d m kinh ph bo tr theo quy nh
ti im a khon 1 iu ny cha s dng ht th c s
dng h tr ti nh c khi xy dng li nh chung c hoc
a vo qu bo tr nh chung c sau khi xy dng li.
-55-
Chng II: tnh hnh hot ng u t bt ng sn v

kinh doanh khai thc d n ca Cng ty C phn
u t bt ng sn h ni
2.1 Gii thiu Cng ty

Tn Cng ty : Cng ty c phn u t bt ng sn H Ni
Tn giao dch quc t : ha noi real estate investment joint stock company
Tn vit tt : cland
Tr s cng ty :
a ch : S 156 - Ng X n 2 - Nam ng - ng a
- H Ni.
Tel : (04) 8523763, 5727441, 5727962, 8521640
Fax : (04) 5727940
Cc ngnh ngh kinh doanh chnh
- Lp, qun l v thc hin cc d n u t xy dng :
Khu th mi, khu cng nghip, h tng k thut, khu dn c,
vn phng cho thu, dch v cng cng.
- Kinh doanh, xut nhp khu vt liu xy dng, my
mc, thit b chuyn ngnh xy dng, sn xut, lp t
kt cu khung thp, lp t thang my.
- Kinh doanh mua bn nh, kinh doanh khch sn, dch
v vn ha, vui chi gii tr th dc th thao.
- T vn v u t xy dng, nh t, l hnh du lch;
- Xy dng cc cng trnh : dn dng, cng nghip, h
tng k thut th (cp, thot nc, chiu sng) giao thng,
bu in, nng nghip, thy li, th dc th thao, cng trnh
vn ha, vui chi gii tr.
- Thi cng xy lp ng dy v trm bin p, in
chiu sng, in dn dng (ng dy n 35KV, bin p
n 2500KVA).
-56-
- Thi cng lp t h thng iu ha khng kh,

thit b in lnh.
- Sn xut kinh doanh ru vang v nc gii kht;
- Kinh doanh thng mi tng hp, bn bun bn l, u
thc i l hng cng ngh phm, kim kh in my, in
t dn dng.
Qu trnh pht trin
- Cng ty c thnh lp ngy 20 thng 10 nm 1970.
- Quyt nh s 1391/Q-UB do UBND Thnh ph H ni
cp ngy 03/4/1993 v vic thnh lp doanh nghip Nh nc :
Cng ty Xy dng Thanh nin H Ni.
- ng k kinh doanh s 0106000282 cp ln u ngy
26/4/1993, cp ln 9 ngy 18/8/2004.
- Quyt nh s 2576/Q-UB ngy 12 thng 5 nm 2003
ca UBND Thnh ph H Ni v vic chuyn giao nguyn
trng Cng ty Xy dng Thanh nin H Ni v Tng cng ty
u t v Pht trin nh H Ni.
- Quyt nh s 3276/Q-UB ngy 25 thng 5 nm 2004
ca UBND Thnh ph H Ni v vic i tn v xc nh li
chc nng nhim v cho Cng ty.
- Quyt nh s 871/Q-UBND ngy 8/3/2007 ca
UBND Thnh ph H Ni v vic chuyn doanh nghip nh
nc Cng ty u t v pht trin nh H Ni s 25 thnh Cng
ty c phn u t bt ng sn H Ni.
-57-
S t chc b my cng ty
hi ng qun tr
Ban kim sot
ban gim c iu hnh
phng phng phng phng phng phng Ban chi chi ban
t hnh ti k qun kinh qun nhnh nhnh tr
chc chnh chnh hoch l doanh l h thi l
lao qun k tng xy d ty nguyn th
ng tr ton n k
hp lp
X X X X X X X X X
nghi Trun
nghi nghi nghi nghi nghi nghi nghi nghi
p g
p p p p p p p p
tm
xy xy xy xy xy xy xy xy TMD
xy
lp V
dn dn dn dn dn dn dn dn
g g g g g g g Long
g
i
-58-
Chc nng, nhim v ca cc Phng, Ban chc nng

ca Cng ty c phn u t BS H Ni
1. Ban tr l th k
Tham mu, gip vic cho HQT Ban gim c trong
cng tc iu hnh hot ng sn xut kinh doanh ca Cng
ty: lp, thng v theo di lch lm vic hng tun ca ton
Cng ty; cng tc thi ua khen thng, quan h bo ch,
qung co, tip khch, i ngoi, giao dch; t chc hu
cn, pht hnh giy mi, im danh, ghi chp hi tho, hi
ngh...
2. Phng t chc lao ng
Thc hin cc cng tc v t chc cn b, lao ng,
tin lng.
3. Phng hnh chnh qun tr
Tham mu gip vic cho gim c cng ty trong cng tc
hnh chnh, qun tr vn phng.
4. Phng k hoch tng hp
Thc hin cc cng tc xy dng k hoch sn xut kinh
doanh, chng trnh thc hin, kim tra k hoch, th trng,
u t lin doanh lin kt, tham d thu, u thu cc cng
trnh, d n u t, k kt hp ng kinh t giao nhn thu
xy lp.
5. Phng ti chnh k ton
Thc hin ch hch ton c lp, cc cng tc v ti
chnh k ton trong hot ng sn xut kinh doanh ph hp
vi iu l t chc hot ng, quy ch ti chnh ca cng
-59-
ty, lut doanh nghip, lut k ton v cc quy nh khc ca

php lut hin hnh.
6. Phng kinh doanh
- Nghin cu, kho st tnh hnh kinh doanh BS trong
iu kin c th xc nh phng n kinh doanh i vi
cc d n u t do cng ty qun l thc hin;
- Thc hin iu hnh qun l cc d n i vo khai
thc. Qun l, theo di k kt, thanh l cc hp ng lin
quan n gp vn u t, mua bn nh , vn phng cho
thu... cc hp ng kinh doanh nh , cho thu vn phng...
7. Phng qun l xy lp
- Qun l khi lng, cht lng, tin , bo h lao ng,
AT-VSL. PCCN, VSMT, phng chng thin tai;
- Nghin cu, ng dng, s dng cc vt liu mi, cng
ngh thi cng tin tin;
- Nghin cu, xut phng n u t thit b, dy
chuyn cng ngh phc v thi cng; qun l my mc thit
b thi cng ca cng ty;
- Duy tr thc hin h thng qun l cht lng theo tiu
chun ISO;
8. Ban qun l d n
- Qun l, trin khai thc hin cc d n u t xy
dng do cng ty lm ch u t thc hin theo quy nh
hin hnh ca Nh nc v qun l u t xy dng.
9. Cc x nghip trc thuc
Thc hin thi cng xy lp cc cng trnh khi cng ty
giao.
-60-
2.2. Tnh hnh u t cc d n BS trong mt s

nm qua
Cng vi s ln mnh ca th trng BS trong nc, Cng ty

c phn u t Bt ng sn vi mc tiu phn u thnh mt
cng ty mnh, hot ng a lnh vc sn xut kinh doanh.
Cng ty v ang tng bc m rng hot ng kinh doanh
u t pht trin nh bn v cho thu l mt trong nhng
nh hng kinh doanh chnh, c bit l lnh vc u t nh
kinh doanh. Trong mt s nm qua tnh hnh hot ng
u t cc d n BS ca cng ty c phn nh qua giai on
lp, thc hin d n c th v cc mt nh sau:
- V quy m u t theo d n v theo thi gian

- V c cu u t xt theo loi BS
- V tnh hnh lp, thm nh, ph duyt d n
- V tnh hnh thc hin d n u t BS
- V tnh hnh huy ng vn thc hin d n
2.2.1 V quy m u t theo d n v theo thi
gian
Bao gm cc d n u t sau:
1. D n nh bn phng Kim Giang
Khu t xy dng nm gia hai phng Kim Giang v H

nh qun Thanh Xun H ni
Pha ng gip vi nh vn ho phng, khu cy xanh d
kin quy hoch
Pha Ty gip vi cc h dn v t canh tc
Pha Bc gip vi X nghip nha i Kim
-61-
Pha Nam gip khu nh 9 tng di dn gii phng mt

bng
Quy m xy dng: xy th 4 tng, to thm c 17 cn
h vi din tch sn l 2.998 m2.
Tng din tch t: 12.387m2, trong :
Din tch d n: 3.230m2
Thi gian thc hin d n:
- Giai on chun b u t: t qu II/2003 n qu
III/2004
- Giai on thc hin d n: t qu IV/2004 n qu
IV/2005
Tng mc u t: 7.706 triu ng
2. D n: Khu nh bn ti x M nh.
a im xy dng: x M nh huyn T Lim H

Ni
Khu t c din tch 2544,6m2. Hin trng khu t

khng c a hnh tng i bng phng cao thay
i t ct +5.60m n +5.94m, trong khun vin khu t
cn c 2 nh cp 4 mt tng.
Quy m xy dng:
Din tch khu t xy dng

2.544,6m
2
Din tch xy dng
1.113,2m
2
Din tch sn, cy xanh, ng
-62-
giao thng 1.431,4m

2
Tng din tch sn xy dng 7.506,9m
+ Din tch sn xy dng tng 2
hm
+ Din tch sn xy dng t 1.113,2m
tng 1-16 2
6.393,7m
2
Tng s cn h 150
Mt xy dng 43,74%
H s s dng t 6,44
- Giai on chun b u t: t qu II/2003 n qu
III/2004
- Giai on thc hin d n: t qu IV/2004 n qu
IV/2005

61.51
+ Chi ph xy lp triu ng
3
+ Chi ph thit b 4.152 triu ng
+ Chi ph khc 9.938 triu ng
+ D phng ph (10%) 7.560 triu ng
+ Li vay trong thi gian xy
triu ng
dng 1.760
84.92 triu
Tng cng
4 ng
3. D n: T hp vn phng v nh cao tng
-63-
V tr khu t u t xy dng T hp vn phng v

nh cao tng bn ti khu t s 156 ng X n 2
Qun ng a H Ni c tng din tch t xy dng
2.419m2 v c gii hn theo cc hng sau:
- Pha Ty Bc gip ng X n 2 v khu tp th Qun
khu Th (ch yu l nh c lp cao 3-4 tng)
- Pha Ty Nam gip ng X n 2 v Trng PTTH L Qu
n cao 4 tng.
- Pha ng Bc gip khu tp th Vin k thut qun s
(ch yu l nh c lp cao 3-4 tng).
- Pha ng Nam gip khu tp th Tng i Thanh nin
xy dng kinh t Th (ton khu tp th ny nm trong
phm vi m rng ng quy hoch v khu vc cy xanh cng
cng ven h X n)
Sau khi m ng theo quy hoch, pha Ty nam khu
t tip gip ngay vi ng quy hoch v h X n.
T hp cng trnh kin trc c hp khi bi 2 hng

mc: khi nh 17 tng kt hp dch v cng cng v siu
th v khi vn phng cho thu 19 tng.
Din tch khu t xy dng 2.419m2

Din tch xy dng 1.028m2
Tng din tch sn xy dng (khng 19.580m
k tng hm) 2
Tng s cn h 55 cn
Mt xy dng 42,4%
H s s dng t 8,09 ln
Cp cng trnh Cp 1
Thi gian thc hin d n: t nm 2005 n nm 2010
Tng mc u t d n: 121.207 triu ng
Trong :
-64-
1. Chi ph xy lp v thit b 93.782 triu

ng
2. Chi ph thu, chuyn i mc 7.721 triu
ch s dng t ng
3. Chi ph khc 7.171 triu
ng
4. D phng ph 10.095 triu
ng
5. Li vay trong thi gian xy dng 2.436 triu
ng
4. Nh cao tng - CT3
a im xy dng: ng L c Th- x M nh- T Lim -

H Ni
V tr cng trnh:
- Pha Bc gip dn c thn Ph M
- Pha ng gip trng Dn lp Tr c ( d kin)
- Pha Nam gip th canh x M nh
- Pha Ty gip ng L c Th
Cc ch tiu kinh t k thut
- Din tch khu t nghin cu : 2.400 m2
- Din tch t xy dng (din tch trng u gi) :
1.658 m2
- Din tch t xy dng cng trnh :
1.170 m2
- Tng din tch sn : 10.200
m2
- Mt xy dng :48 %
- H s s dng t : 4.3 ln
- Tng cao : 2 v 12 tng
-65-
M t chi tit cng nng:

- Tng hm l ni xe my, xe p phc v ton
cng trnh, mt phn din tch dnh lm phng k thut n-
c, phng bm, b pht, b nc ngm.
- Tng 1 l ni b tr cc gian hng dch v cng cng
(siu th). Phn din tch cn li l khng gian sinh hot cng
ng, k thut in, k thut nc, thu rc, bo v.
- Tng 2 l khu vc ch yu dnh cho siu th, mt phn
nh b tr kho v cc phng k thut to nh.
- Tng 312 b tr chia thnh cc cn h nh khp
kn, vi din tch cc cn h t 102 - 187 m2.
- Tng mi b tr h thng b nc sinh hot, b nc cha
chy, h thng ng ten thu truyn hnh.
D n a vo khai thc s dng gp vo qu nh ca
thnh ph 7436 m2 sn hon chnh, p ng nhu cu ch
cho 56 h gia nh vi khong 280 ngi, phc v cng cuc
th ho.
Thi hn xy dng:
- Giai on chun b u t : Qu III nm 2007
- Tin hnh xy dng cng trnh : Qu II nm
2008
- Hon thnh a vo s dng : Qu IV nm
2010
Tng mc u t 108.343 triu ng.
Trong :
60.30
1. Chi ph xy dng: 7 triu ng
2. Chi ph thit b: 7.520 triu ng
-66-
3. Chi ph qun l d
n: 1.085 triu ng
4. Chi ph t vn: 3.983 triu ng
5. Chi ph khc: 1.692 triu ng
6. Li vay trong xy
dng: 6.983 triu ng
7. Chi ph d phng: 7.458 triu ng
19.31
8. Chi ph s dng t: 2 triu ng
5. Tuyn ng t quc l 32 i ng 23 (ng
sng Hng) huyn T Lim, H Ni.
Huyn T Lim - H Ni l mt huyn ngoi thnh gip vi
qun Cu Giy c v tr a l nm ca ng pha Ty -
Ty Bc th H Ni. Theo s quy hoch nh hng
pht trin khng gian thnh ph H Ni n nm 2020 ti
Quyt nh s 108/Q-TTg ngy 20/6/1998 ca Th tng
Chnh ph. Huyn T Lim l khu vc c tp trung u t
pht trin kinh t theo hng y mnh qu trnh th ha.
Cc khu cng nghip ln nm trong huyn T Lim c
u t xy dng ti x Thy Phng, x Minh Khai, khu cng
nghip Nam Thng Long nm trong x Lin Mc l mt khu
cng nghip ln thu ht cc d n u t ca cc doanh
nghip trong v ngoi nc.
Thnh ph H Ni c ch trng trin khai thc hin u t
xy dng tuyn ng t Quc l 32 i ng 23 ( Sng
Hng) thuc a bn huyn T Lim, tuyn ng d kin i
qua cc x Ty Tu, x Minh Khai, n khu cng nghip Nam
Thng Long v ko di n ng 23 ( Sng Hng). Vic
u t xy dng tuyn ng t ng 32 i ng 23 (
sng Hng) l kt qu nghin cu quy hoch pht trin Th
-67-
, xy dng tuyn ng ny l ht sc cn thit nhm

thc y nhanh chin lc m rng pht trin kinh t - x hi
Thnh ph t nay n nm 2020.
on tuyn c chiu di 4km m mi hon ton.
+ Pha Bc: gip ni vi ng i cng Thng Ct.
+ Pha Nam: gip ng 32 thuc a bn x Xun Ph-
ng.
+ Pha ng: gip a bn x Minh Khai v d n khu cng
nghip Nam Thng Long.
+ Pha Ty: gip a bn x Ty Tu, x Thng Ct.
- Giai on chun b u t: 5 thng
- Giai on thc hin d n: 24 thng
+ Khi cng tuyn ng: Ngay sau khi d n c GPMB
(d kin l nm 2008)
+ Hon thnh cng trnh: nm 2010
220.8 Triu
+ Chi ph xy dng
37 ng
Triu
+ Chi ph qun l d n
2.924 ng
+ Chi ph t vn u t v xy Triu
dng 7.816 ng
Triu
+ Chi ph khc
4.035 ng
28.99 Triu
+ D phng ph (10%)
0 ng
54.28 Triu
+ Chi ph n b GPMB
7 ng
+ Li vay trong thi gian xy 34.43 Triu
-68-
dng 9 ng
353.3 Triu
Tng cng
31 ng
6. Trung tm thng mi - Vn phng v Dch v
cng cng Vnh Tuy
a im xy dng: Khu vc cu Vnh Tuy, phng Long
Bin, qun Long Bin, H Ni.
Khu t d n nm khu vc cu Vnh Tuy, phng Long
Bin, qun Long Bin, H Ni, khu t nm trong khun vin
khu th mi, c ba pha u tip gip vi khu dn c, pha
bc gip ng quy hoch hng ln nt giao thng khc ct.
Ni chung v tr khu t d n c rt nhiu thun li xy
dng cng trnh vi chc nng lm cng trnh cng cng cao
tng.
Hnh thc u t: Xy dng mi ton b cng trnh cao 11
tng + 1 tng hm.
M t chi tit cng nng :
- Tng hm c chc nng lm khu xe.
- Tng 1 n tng 3 c chc nng lm khu vc siu th,
ca hng.
- Tng 4 n tng 11 c chc nng lm vn phng.

Din tch khu t : 9.572,58m2

Tng din tch sn : 30.864m2

Din tch tng hm : 3.896m2

Din tch siu th : 10.384m2

Din tch vn phng : 20.480m2

Mt xy dng : 40,70%

H s s dng t : 3.22 ln
-69-
Thi gian d kin thc hin d n: T thng 12/2006

n nm 2010
Triu
1 Chi ph s dng t 6.380
ng
147.35 Triu
2 Vn xy lp
4 ng
Triu
3 Vn thit b 34.511
ng
Triu
4 Chi ph khc 11.283
ng
Tng cng 199.52 Triu
(1+2+3+4) 9 ng
Triu
5 D phng 5% 9.657
ng
Tng cng 209.18 Triu
(XL+TB+K+DP) 7 ng
215.41 Triu
Tng mc u t
5 ng
7. D n Trm khch s 5 Nguyn Tri Phng Thnh
ph Hi Phng
V tr ca khu t c gii hn nh sau:
- Pha Ty gip ng Nguyn Tri Phng.
- Ph ng v Bc gip khu dn c
- Pha Nam gip ng Hong Vn Th.
- Din tch khu t: 4.126,7 m2
- Din tch xy dng: 1730 m2
- Mt xy dng: 41,9%
- Din tch sn xy dng: 11.642 m2
- H s s dng t: 2,82 ln
- Tng cao: 9 tng
M t cng nng:
-70-
u t xy dng Trm khch nh 9 tng, din tch xy

dng l 1730 m2, tng din tch sn xy dng l
11.642m2, chiu cao to nh 43,4m. Gm 105 phng ngh =
3863.8m2 sn; Phng hi ngh, hi tho p ng c 574
ch = 644m2 sn (Phng hi tho 1 cng sut 342 ch din
tch l 282; Phng hi tho 2 cng sut 120 ch c din tch
l 174m2 v phng hi tho 3 c cng sut 112 ch c din
tch 188m2); Qun l hnh chnh v phc v hi chc nng,
gii kht = 1.309m2 sn; Phng n, phng bp = 1.309m2;
Thi gian thc hin:
- Bt u t qu III/2006 v kt thc vo qu
IV/2011.
8. D n khu t xy dng nh x Minh Khai,
huyn T Lim
V tr: Ven tuyn ng BT- huyn T Lim
M t cng vic:
Khu t thuc x Minh Khai nm ven tuyn ng BT c
quy m khong 8,5ha.
- Din tch xy dng cng trnh: 31.000m2
- Din tch h tng k thut: 54.000m2
Tng mc u t d kin: 590 t ng
Hin d n ny ang trong giai on chun b u t.
9. D n khu th mi Kiu Mai x Ph Din

huyn T Lim H Ni
V tr : huyn T Lim H Ni
D n khu nh Kiu Mai Ph Din c UBND
Thnh ph H Ni giao cho Cng ty lm ch u t lp quy
-71-
hoch theo quyt nh s 3175/Q-UBND ngy 12/07/2006.

Tng khu t nghin cu lp quy hoch l 22ha, trong
phn t xy dng mi ca d n khong 8ha, phn cn li
t ci to chnh trang lng xm. Tng mc u t: 650 t
ng
Thi gian thc hin: t nm 2008 2011.
Bng 2.1 : tng hp tnh hnh u t cc d n BS
ca Cng ty c phn u t BS h ni
TT Tn d n DT t DT xy Tin Tng mc
(m2) dng (m2) u t
(tr)
1. D n nh bn 12.387 3.230 2003- 7.706
phng Kim Giang 2005
2. Khu nh bn ti 2.545 1.113 2003- 84.924
x M nh 2005
3. T hp vn phng v 2.419 1.028 2005- 121.207
nh cao tng 2010
4. Nh cao tng - CT3 2.400 1.658 2007- 108.343
2010
5. Tuyn ng t quc 181.000 165.000 2008- 353.331
l 32 i ng 23 - T 2010
Lim, H Ni
6. Trung tm thng mi 9.573 8.530 2006- 215.415
- Vn phng v Dch 2010
v cng cng Vnh
Tuy
7. Trm khch s 5 4.127 1730 2006- 38.485
Nguyn Tri Phng 2011
Thnh ph Hi Phng
-72-
8. D n khu t xy 8,5ha 2008- 590.000

dng nh x Minh 2013
Khai, huyn T Lim
9. Khu th mi Kiu 8ha 2008- 650.000
Mai x Ph Din T 2011
Lim H Ni
Vic u t BS ti cng ty c phn u t BS H Ni

theo quy m d n v thi gian cho thy tnh hnh u t
kinh doanh vo lnh vc BS cng mi ch trin khai bt
u t nm 2003. Lnh vc u t BS ca cng ty c
m rng, ngoi sn phm truyn thng nh xy dng chung
c cao tng v thp tng, th cng ty m rng sang xy
dng h tng k thut, xy dng tuyn ng 32 i ng 23
( sng Hng), con ng di 4km. Tuyn ng xy dng
mang li hiu qu kinh t rt ln: tit kim thi gian cho hnh
khch, tit kim chi ph vn hnh s ci thin iu kin
chy xe ng thi rt ngn thi gian vn chuyn hng ho
v hnh khch, gip tit kim c chi ph bin i, gp
phn thc y tng trng kinh t ca vng.
Tuy nhin tnh hnh u t theo quy m v theo thi
gian cc d n BS ti cng ty c mt s hn ch sau:
Mt s hn ch:
- Cc d n ca cng ty vn cn t, hin nay ch c hai
d n: d n Kim giang v d n nh bn ti M nh
a vo s dng. Cn li hu nh cc d n ang trong giai
on thc hin v chun b u t.
- Cc d n nh bn ch yu tp trung ti thnh ph H
Ni.
-73-
Nguyn nhn ch yu v tnh hnh u t BS ca

cng ty vn cha c nhiu qu t cho cc d n.
- Mt s d n vi tng vn u khng cao, nhng ko
di thi gian.
2.2.2. V c cu u t xt theo loi bt ng sn:

Hin nay tnh hnh u t BS ca cng ty bao gm cc
loi hnh sn phm: nh , vn phng cho thu, siu th,
trung tm thng mi, khch sn, khu vui chi gii tr sn
gn Tng hp ton b cc d n ca cng ty, xt theo c
cu u t c th hin qua bng 2.2 v hnh 2.1 sau y:
Bng 2.2: Tnh hnh c cu u t BS ca Cng ty
TT Loi hnh u t Din tch T l

(m2)
1 Nh 34.560 46,1
0
2 Vn phng 31.535 42,0
7
3 Siu th, trung tm th- 3.638 4,85
ng mi
4 Khch sn 3.863 5,15
5 Khu vui chi, gii tr 1.369 1,83
Tng 74.965 100
%
-74-
Hnh 2.1: Bng c cu sn phm ca cng ty

Qua bng 2.2 cho thy tnh hnh u t ngoi cc sn
phm truyn thng l xy dng nh v vn phng cho thu
chim t trng ln trong ton b cc lnh vc u t BS.
Cng ty bc u m rng u t cc d n khch sn, trung
tm thng mi v vn phng cht lng tt, xy dng h tng
k thut... vn chim t l rt nh trong tng c cu u t
ca cng ty. Mc u t vo nh l 428.458 triu ng,
trong khi u t cho trung tm thng mi l 45.076 triu
ng (rt thp). Tnh trng u t cha ng u.
2.2.3. Tnh hnh lp, thm nh ph duyt d n
Hin nay cng tc lp cc d n u t BS ca cng ty

u phi thu t vn lp. Sau khi nhn y h s th tc
ban u t pha Ch u t nh: bn hin trng khu t
t l 1/500, bn v xc nh ch gii ng , bn v quy
hoch mt bng, bo co kho st i cht, cc vn bn php
l khc lin quan n th tc xin php u t ca cc cng
-75-
trnh... n v t vn thit k lp thuyt minh d n, thuyt

minh thit k c s theo ng yu cu ca Ch u t v cc
quy nh v qun l u t xy dng hin hnh.
V c bn cc bc thc hin trong giai on lp, thm

nh ph duyt d n tun th theo ng cc quy nh h-
ng dn ca Nh nc, cht lng sn phm t vn c nng ln
r rt. Nguyn nhn khch quan ca vn ny: do nhng
quy nh php l ca Nh nc: lut t ai, lut kinh doanh
bt ng sn, Lut xy dng, lut nh v cc lut thu lin
quan n s dng, chim hu v giao dch t ai, BS...
Cng vi h thng cc vn bn di lut nh cc Php lnh, Ngh
nh, thng t, ch th... c th ho v hng dn thi hnh cc
lut trn, v ang c cc c quan chc nng thc hin
y mnh hot ng ca th trng BS, ng thi dn
dn a th trng ny vo qu o c th kim sot c.
Cc quy nh ca Nh nc to mi trng thun li cho cc
Doanh nghip cc thnh phn kinh t khc nhau c tham
gia tip cn t ai pht trin nh .
Tuy nhin mt s d n v ang thc hin lp, thm

nh, ph duyt cng c nhng hn ch nht nh :
- Cht lng t vn cha t yu cu: h s t vn ca nhiu

hng mc cng trnh cha c u t ng mc, cn n
iu, thiu t duy sng to, thm ch dp khun, my mc,
i ph, tc trch dn n cht lng thp, lng ph. Vic th
hin h s trong nhiu trng hp cn thiu tnh h thng,
thiu tnh khoa hc v thiu tnh chuyn nghip. Cn thiu
s phi hp tt gia cc b mn. Vai tr ca ngi lm t vn
-76-
cn b hn ch. D n trm khch s 5 Nguyn Tri Phng

Hi Phng l mt th d. H s sau khi thm nh, vi phng
n thit k c la chn th vt tng mc u t cho php
dn n hiu qu kinh t d n km, chnh v vy phi
chnh sa phng n. Lm d n chm tin .
D n trm khch s 5 Nguyn Tri Phng Hi Phng:

qu IV/2006 ch u t thu t vn lp d n, tng mc u t
l: 38.485 triu ng. Nhng phi n thi im qu II/2007
sau khi c thm nh d n th mc tng u t cho d n
l: 49.363 triu ng.
Tng mc u t ca d n (thi 49.36 triu
im Qu II/2007) 3 ng
Trong :
35.25 triu
- Chi ph xy lp:
6 ng
triu
- Chi ph thit b: 6.185
ng
triu
- Chi ph khc: 3.434
ng
triu
+ Giai on chun b u t: 385
ng
triu
+ Giai on thc hin u t: 2.850
ng
+ Giai on kt thc a d n vo khai triu
198
thc s dng: ng
triu
- D phng ph: 4.487
ng
+ Cc d n lp nn cha phn tch su yu t th tr-
ng, cn mang tnh hnh thc. C th phn tch d bo nhu
cu giai on tng lai v sn phm, phn tch v kh
-77-
nng thm nhp th trng ca sn phm ang xt... ch -

a ra cc s liu thiu tnh khch quan iu nh hng rt
ln n vic ra quyt nh ca doanh nghip.
+ Vic sai lch trong tnh ton xc nh quy m cng

sut v la chn cng sut cn cha ph hp vi mt s d n,
v d d n Nh cao tng - CT3 l mt trng hp khi lp d
n vi quy m xy dng 17 tng, tuy nhin khi thm nh d
n, phn tch li hiu qu ti chnh ca d n li phi chnh
sa, thay i thit k 12 tng th mi mang li hiu qu
cao trong khai thc n.
+ Khi phn tch d n, vn lm pht kinh t v trt

gi ca dng tin thu chi cha c xem xt y , nu
khng tnh n yu t trt gi th d n l ng gi, nhng
nu chuyn sang phn tch c xt n yu t trn th d
n khng cn ng gi, dn n ri ro cho doanh nghip
u t.
- Xc nh mc tiu ca d n: cha xc nh r rng,

cn mang tnh trng u t t, thiu s phn tch k lng.
Vic xc nh u t xy mi, ci to, u t to lp nh cho
thu, bn, u t vn phng, siu th cn mang tnh ch
quan, cha phn tch c yu t th trng.
- Do bin ng ln ca gi c th trng, do thi gian

thm nh ko di, do thay i cc ngh nh, thng t h-
ng dn iu chnh chi ph xy dng... lm cho chi ph
u t ca d n tng ln. Trung tm thng mi - Vn phng
v Dch v cng cng Vnh Tuy l mt v d:
-78-
Tng mc u t c duyt: 215.415 triu ng. Nhng

n thi im ph duyt d n tng mc u t mi c
duyt l: 261.362 triu ng.
Bng so snh tng mc u t ca d n: Trung tm th-
ng mi - Vn phng v Dch v cng cng Vnh Tuy
VT: triu ng
Khi ph duyt d
TT Khon mc chi ph Khi lp d n
n
1 Chi ph s dng t 6.380 6.991
2 Vn xy lp 147.354 169.952
3 Vn thit b 34.511 48.510
4 Chi ph khc 11.283 12.785
Tng cng
199.529 238.238
(1+2+3+4)
5 D phng 9.657 23.124
Tng mc u t 215.415 261.362
- Trc khi c Ngh nh 16/N-CP, d n ca cng ty gi
ln c quan qun l cp trn l Tng cng ty u t v pht
trin nh H ni v vy mt s hi ng thm nh mang
tnh hnh thc, cha quy nh c th v nng lc ca cc
thnh vin trong hi ng thm nh nn cha c s ong
gp kin ca cc nh chuyn mn.
- Theo quy nh vic thm nh d n phi c ph

duyt trc khi trin khai thi cng, nhng trong qu trnh ch
kt qu thm nh, th d n vn c trin khai theo ng
tin . iu ny gy nn tnh trng ni dung trong thm
nh c phn s tri vi thc t thi cng, dn n tnh trng
lng ph, d n khng hiu qu.
- Th tc hnh chnh rm r, gi qua nhiu S, ban,

ngnh mt nhiu thi gian trong khu chun b u t nh
-79-
ph duyt quy hoch chi tit, bn giao t...lm d n chm

tin nh hng rt ln n tnh hnh hot ng sn xut
chung ca Doanh nghip.
Tng hp nhng hn ch ca tnh hnh lp, ph duyt,
thm nh d n u t BS ti cng ty:
Ch a phn tch su
yu t thtr ng
Cht l ng t vn Sai lch trong tnh ton

ch a t yu cu xc nh quy m,
la chn cng sut
Ch a xem xt y
yu t lm pht kinh t
v tr t gi ca dng tin t
Nhng hn chca lp,

Thi gian thm nh
ph duyt, thm nh ko di
d n u t B S
Ch a quy nh r
nng lc thnh vin
trong hi ng thm nh
Th tc hnh chnh
r m r
2.2.4. Tnh hnh thc hin D n u t bt ng

sn
2.2.4.1 V cng tc gii phng mt bng:
Hin nay cc d n ca cng ty v ang thc hin

xong v cng tc gii phng mt bng gm: D n nh
-80-
bn phng Kim Giang, Khu nh bn ti x M nh, Trm

khch s 5 Nguyn Tri Phng Thnh ph Hi Phng.
Vic thc hin gii phng mt bng ca mt s d n

do d n nm trong khun vin ca cng ty s dng hoc do
khu t c xc nh ranh gii khng c tranh chp
khiu kin g nn khi thc hin d n khng kh khn, khng
phi n b t ai, hoa mu... Chnh v vy, vic gii
phng mt bng khng nh hng n khu vc ln cn. Chi
ph gii phng mt bng ch l khu ph d cng trnh c.
Tuy nhin trong cng tc gii phng mt bng ca cc

d n u t BS ca gp mt s tn ng sau lm gim
hiu qu u t cc d n:
Cc hn ch trong cng tc gii phng mt bng:
- Kh khn v phc tp trong cng tc gii phng mt

bng. N lin quan n nhng vn dn sinh, ti nh c,
h tr lm thay i cuc sng ca nhng ngi dn ang
sinh sng, gieo trng trn mnh t b di di. i vi d n
Kim Giang ton b din tch thuc khu vc d n l UBND ph-
ng Kim Giang qun l, hin ti mt s h dn phng H
nh tranh th t hoang ho trng rau ci thin i.
Nn khi gii phng mt bng phi n b din tch c th l
3.230m2 trong :
+ Mt phn din tch l t trng rau: 325m2
+ Mt phn din tch l t ao trng: 1.872m2
+ Phn cn li l t hoang ho: 1.033m2
+ Vt kin trc khc, mt phn t ngm: 12 m

-81-
- Cc c ch chnh sch n b ca Nh nc cha tho

ng vi ngi dn. Chnh v vy dn n nhiu vn
kh khn trong cng tc gii phng mt bng, d n khng
hon thnh theo ng tin .
D n nh bn phng Kim giang l mt minh chng in
hnh: sau mt thi gian di p dng khung gi t theo Ngh
nh 87/CP tr nn bt cp vi thc t v khng phn nh
ng gi tr s dng ca t ai. Gi t c xy dng
theo khung gi quy nh ca Chnh ph ti a phng mi
ch bng 30-60%, gi tr t c trao i trn th trng.Vi
mc gi trn vic bi thng dt khi gii phng mt bng gp
nhiu kh khn, ngi dn b thu hi t khng chp
nhn gi bi thng di chuyn dn n chi ph cho cng
tc gii phng mt bng tng so vi khi d n c thm
nh, tng chi ph u t. Trc khi gii phng mt bng, d
ton chi ph l 284.830.000, sau qu trnh gii phng mt
bng chi ph tng ln: 415.390.000, tng 69% so vi d ton
ban u.
Chi ph cho cng tc gii phng mt bng ca d n nh bn

Kim giang c th:
Chi ph h tr n b cho 349.680.00

khu t 0
Chi ph n b m m 7.200.00
0
Chi ph h tr tin t di 12.360.00
chuyn 0
Chi ph cho cng tc n b 46.150.00
GPMB 0
Tng cng 415.390.00
-82-
0
- Thi gian cho cng tc gii phng mt bng ko di,
chm tin theo k hoch ra.
2.2.4.2. Giai on qun l thi cng cng trnh:

- Kim tra h thng qun l cht lng ph hp vi yu cu
nu trong hp ng giao nhn thu gia ch u t vi n
v thi cng (l cc x nghip trc thuc cng ty), quy trnh
v phng n t kim tra cht lng ca doanh nghip.
- Kim tra s ph hp v thit b thi cng, nhn lc c
la chn.
- Kim tra cu kin, vt liu, sn phm xy dng ti
hin trng thng qua chng ch cht lng sn phm.
- Kim tra thit b thi cng, bin php thi cng, bin
php an ton lao ng
- Kim tra, kim nh cht lng, khi lng, tin thi
cng v cc sn phm xy dng.
- Ch tr phi hp cng cc bn tham gia tin hnh
nghim thu.
nh gi chung v tnh hnh thc hin cc d n u t

BS:
*) u im:
Cng ty c phn u t Bt ng sn H Ni l mt
doanh nghip xy dng vi gn 40 nm hot ng trong cc
lnh vc xy dng cng nghip, dn dng, giao thng, thy
li h tng k thut v u t kinh doanh bt ng sn... Cng
ty lun t ho khi tn tui ca mnh gn lin vi s thnh
-83-
cng ca hng trm cng trnh, d n u t c cht lng cao

v nhng dch v hon ho trn khp c nc.
Cng ty qua qu trnh lin danh lin kt vi cc Cng ty
hot ng trong cng lnh vc hc hi, c rt ra nhiu
kinh nghim qu bu trong qu trnh qun l vn hnh d n.
Cng ty c Nh nc xp hng doanh nghip hng I,
thng 4/2006 Th tng Chnh ph tng c n v dn u
phong tro thi ua nm 2005. Cng vi hng lot cc cng
trnh xy dng t huy chng vng cht lng cao v c
gn bin cho mng cc ngy l ln ca Th v c nc.
- Vi nng lc my mc thit b hin c ca cng ty to
iu kin rt thun li cho cng tc thi cng, gim chi ph
u t xy dng. Vi i ng cng nhn c trnh tay
ngh cao.
- Cc d n Cng ty t lm ch u t v hot ng c
lp nn thun li v em li hiu qu kinh t cao.
- Cc gii php v quy hoch, kin trc, k thut cng
trnh, cc d n nh c h thng k thut mi, ng b,
p ng cung cp nhu cu in nc, to mi trng trong
sch... theo ng quy chun, tiu chun hin hnh ca nh n-
c. Tnh nng s dng ca cc cng trnh u rt ph hp vi
mong mun ca ngi mua nh.
*) Vic thc hin d n cn mt s tn ng:
- Vn qun l iu hnh cc d n ang trin khai

cha tt, nhiu vic chng cho gia cc Phng ban trong
Cng ty, cha phn nh r trch nhim ca Phng Qun l
-84-
xy lp v Ban qun l d n i vi vic thc hin cc d

n do Cng ty lm ch u t.
- Ngun nhn lc cn hn ch, s thiu ht v cn b

c trnh nng lc cao ng vai tr ch huy trng cng
trnh trong cc d n mang tnh phc tp, i hi yu cu
cht lng cao (m bn thn doanh nghip cha c kinh
nghim thi cng).
2.2.5. Tnh hnh huy ng vn cho thc hin d

n
2.2.5.1 Ngun vn huy ng cho cc d n
Cng ty ch trng s dng ti v c hiu qu mi

ngun vn c th huy ng c, bao gm cc ngun vn nh
sau:
- Vn t c ca doanh nghip thc hin giai on

chun b u t.
- Vn huy ng t khch hng tr trc theo tng giai

on thc hin ca d n bng cch nh sau:
+ Khch hng ng k mua cn h s phi np 5% gi tr

cn h
+ Sau khi thi cng xong phn mng ch u t s bt

u k hp ng vi khch hng thu v thu trc 50% gi
tr cn h.
+ Sau khi thi cng xong phn th kt hoch ng tip l

20% gi tr cn h
-85-
+ Sau khi hon thin chun b bn giao cng trnh cc

h thanh ton gi tr cn li l 25%
- Vay vn ngn hng thng mi
Vi ch trng v khai thc v s dng vn nh vy, nhu

cu huy ng vn cho tng d n theo thi gian c s khc
nhau. Ta c th thy tnh hnh huy ng vn d n BS ca
cng ty qua 2 d n BS hin nay a vo khai thc nh
sau:
D n nh bn phng Kim Giang:
Bng 2.4: tng hp s dng vn cho d n Kim giang
Vn t c, huy ng 3.706,5 triu ng
Vn vay ngn hng thng 4.000,0 triu ng

mi
D n: Khu nh bn ti x M nh huyn T Lim
Bng 2.5: tng hp s dng vn cho d n M nh
Thi gian Tng vn s Huy ng ca Vn vay

dng khch hng
Qu II/2003 1.073.206.472 1.073.206.472
Qu III/2003 1.119.347.407 1.119.347.407
Qu IV/2003 3.062.081.489 32.328.913.61

7
Qu I-IV/2004 38.953.308.98 9.686.476.857

-86-
Qu I-III/2005 31.418.068.50 25.863.130.89 5.554.937.614

8 4
Qu IV/2005 7.537.803.372 6.465.782.723 1.072.020.648
Tng cng 64.657.827.23 18.505.988.99

4 8
2.2.5.2 nh gi chung v tnh hnh huy ng vn cho

thc hin d n:
*) u im:
- Do tnh hnh hin nay nhu cu v nh ang rt

thiu, cung khng cu nn vic huy ng vn t khch
hng tr trc l rt thun li cho doanh nghip.
Mt phn do: th trng BS nhng nm gn y lun

trong tnh trng cung cha p ng cu. V th vic c
nhng cn st hay tng gi qu nhanh l iu khng trnh
khi. Cc nh u t chuyn ngun vn u t ca h sang
th trng d sinh li nhun v t mo him ny. Nn kinh t
tng trng mnh, vic Vit Nam gia nhp WTO, i sng ngi
dn pht trin, thu nhp cao, ngun tin nhn ri trong dn
ln mnh, nhu cu u t v u c cao, tin trnh c phn
ho ca cc cng ty Nh nc cng dn ti tng nhu cu v vn
phng cht lng cao, to thm p lc trn th trng. Cu tng
cao cha tng c t ra i hi cp thit v ngun cung cc
dch v vn phng, khch sn, khu vc bn l, cn h. Theo
nghin cu ca Tp on CB Richard Ellis (M) Cng ty dch
v bt ng sn ln nht th gii c 500 chi nhnh ti cc nc
-87-
nh gi th y l thi im v cng quan trng u

t vo lnh vc bt ng sn ti Vit Nam vi k vng nm
2008 s tip tc pht trin hn na.
Mt khc: cc d n ca cng ty c c v tr p, cht

lng thi cng t yu cu theo ng quy nh hin hnh ca
nh nc, do thng hiu ca cng ty nn vic bn tr trc, cho
thu cc vn phng, siu th rt thun li, khng gp vng
mc. iu ng ngha vi vic cng ty s huy ng
ngun vn khch hng khng kh khn.
*) Hn ch trong vic huy ng vn:
- Vn huy ng t khch hng cha cao khu khch

hng s ng trc khon tin ng k mua nh 5%.
- Vn vay ngn hng trong cc d n ang chun b

u t, thc hin u t l kh khn.
+ Mt s d n chun b u t ca Cng ty ang trong

thi gian chun b u t c quy m ln, thi gian thu hi vn
di nn gii quyt vn vn cho d n rt kh khn. Doanh
nghip gp rt kh khn trong vic huy ng vn ca d n:
Tuyn ng t quc l 32 i ng 23 - T Lim, H Ni; d
n: D n khu t xy dng nh x Minh Khai, huyn T
Lim lm cc d n vn cha trin khai c.
+ Nguyn nhn khch quan tnh hnh hot ng km

lnh mnh, tnh trng ng bng ca th trng BS trong
nhng nm qua l do nhiu nguyn nhn khc nhau: do bt
cp v mi trng php l, c ch chnh sch, qun l nh nc
cha tht s ng b, s bin ng ca gi vng, tc ng
-88-
nng ca th trng chng khon... Trong ni ln mt

nguyn nhn hin ang c d lun quan tm l kh
khn trong vic huy ng vn cho hot ng u t kinh
doanh BS. Vn hin ang l bi ton kh i vi cc Doanh
nghip kinh doanh BS. Hin nay, ngoi ngun vn t c ca
c nhn, t chc kinh doanh BS th ngun vn vay cho hot
ng kinh doanh BS Vit Nam ch yu l vay t cc t
chc ti chnh tn dng, mt phn t cc cng ty bo him,
cc qu u t. Tnh n nm 2008 ton quc c 7 ngn
hng quc doanh, 38 ngn hng thng mi c phn, 4
ngn hng lin doanh, 28 chi nhnh ngn hng nc ngoi, vi
tng s d n trn 28 nghn t ng. Theo thng k gn y
ca Vin nghin cu a chnh (B ti nguyn v Mi trng)
c khong 18% tng d n ca ngn hng c u t vo cc
d n bt ng sn. Thi im trc khi th trng "ng
bng" hng lot d n c trin khai, thu ht mt lng ln vn
ca ngn hng. Tc cho vay cc d n BS c khi ln n
25%, cc khon vay trung hn u t nh t chim 82%.
Nhiu ngn hng phi huy ng 30% vn ngn hn cho
vay trung hn v di hn. Khi th trng BS "ng bng", cc
ngn hng b "chn" mt lng vn th trng ny. Bi vy,
va qua, cc ngn hng tht cht vic cho vay i vi
th trng ny. Ti H Ni, d n BS khong 9 nghn t ng,
chim 10% tng d n. l cha tnh ti vic cc chuyn gia
cha th thng k c s tin m khch hng t trc vo cc
-89-
d n, nhng do gp kh khn, d n trin khai chm, t v

nh cha c giao ng hn khin cho mt lng vn ln ca
nh u t c nhn cng b "ngm" trong d n ny. Trc
tnh trng trn, sau mt thi gian m ca cho vay u t
BS th hin nay, cc ngn hng tr nn thn trng hn,
t chi nhiu d n u t kinh doanh BS. V vy, tc
tng trng cho vay u t BS ca h thng ngn hng
gim t 25% nm 2005, xung cn 9% nm 2006 v trong
nm 2007 l 6-7%.
+ Nguyn nhn ch quan t pha doanh nghip l

Ngun vn t c ca cng ty khng kh cung cp vn cho
ton b cc d n u t BS trin khai cng thi im. Di
y l bng m t nng lc ti chnh ca Cng ty trong 3
nm 2005-2007. Tng s vn tn dng: 42 t ng.
Bng 2.6: nng lc ti chnh t nm 2005 2007
TT Ti sn n v nm 2005 nm 2006 nm 2007
1 Tng s ti sn c Triu 109.22 140.71 185.57

ng 5 4 0
2 Ti sn c lu ng nt 106.11 123.71 177.79

9 8 7
3 Tng s ti sn n nt 109.22 140.71 185.57

5 4 0
4 Ti sn n lu ng nt 102.12 116.42 160.78

9 9 8
5 Li nhun trc thu nt 2.269 8.598 1.807
6 Li nhun sau thu nt 1.634 6.186 1.301

-90-
7 Doanh thu thun nt 127.56 133.74 139.49

4 9 9
8 Np ngn sch nt 2.644 6.244 6.862
9 Vn lun chuyn vng 1,29 1,07 0,86
Hnh 2.2: Biu doanh thu v gi tr sn lng ca cng ty

trong 3 nm 2005 2007
T ng
250
201,03
196,6
200 171,3
139,5
127,5 133,7
150
100
50
N m 2005 N m 2006 N m 2007
2.2.6 nhDoanh t hu
gi chung Sn l ng
v tnh hnh thc hin d n
u t BS
Vi tnh hnh thc hin d n u t BS ti cng ty c
phn tch trn, c th hin qua bng tng hp di y nh
sau:
-91-
Cc hn ch trong thc hin d n u t BS
2.3. Tnh hnh khai thc d n u t bt ng

sn ca Cng ty c phn u t bt ng sn H Ni.
Cc d n BS ca cng ty hu nh ang trong giai on
chun b u t, thc hin d n. Tnh hnh khai thc d n
u t BS ca Cng ty ch l 2 d n nh bao gm d n nh
bn phng Kim Giang, d n khu nh bn M nh
bn giao a vo s dng, ang trong qu trnh khai thc,
vn hnh.
2.3.1. Tnh hnh bn nh
D n: Nh bn phng Kim giang
Theo ch trng ca cng ty d n ny qu IV nm 2005

l ch xy dng phn th bn cho cc khch hng.
Din tch bn (m2 sn) 2.998m2
Gi bn (triu ng/m2 sn) 5,3

-92-
Doanh thu bn nh 15.889,4 triu ng
Bng:2.7 Hch ton l li d n kim giang
vt: triu ng
Din gii Gi tr
Doanh thu 15.889,4
Chi cho xy dng 7.706,5
Tr li vay 312
Thu GTGT phi np 407,9
Qung co, bi dng, 158,9

QLKD
Thu chuyn quyn s 4.845

dng t
Thu TNDN 1.211,3

Li nhun sau thu 1.248
D n: Khu nh bn ti x M nh huyn T
Lim
Theo quyt nh s 123/Q-UB phc v cng tc gii

phng mt bng ca Thnh ph, ch u t phi bn giao li
30% din tch cn h. Tuy nhin thun li trong cng tc
qun l v kinh doanh Ch u t ngh trch li phn
chnh lch gia gi bn v gi thnh ca 30% din tch phn
cn h phi bn giao cho Thnh ph lm qu u t pht
trin nh .
Bng 2.8 : Bng hch ton l li ca d n M nh
Din tch sn Gi bn (ng) Thnh tin

-93-
(ng)
601,29m2 6.866.640 61.932.629.4
84
163,38m2 6.732.000 16.498.112.4
00
140,84m2 6.597.360 13.937.582.7
36
Tng tin t dch v bn cn 92.368.324.6
h 20
Thu GTGT t dch v bn cn 8.397.120.42
h 0
Doanh thu thun t dch v 83.971.204.2
bn cn h 00
Chnh lch din tch tr TP 1.950.898.00
0
Tng doanh thu thun t 79.548.640.0
dch v bn cn h theo gi 00
thnh
Thu nhp trc thu 4.082.627.00
0
Thu thu nhp doanh nghip 1.143.136.00
0
Li nhun 2.939.492.00
0
2.3.2. Tnh hnh cho thu
Tu theo cc d n u t BS Cng ty a ra cc chin lc

kinh doanh cho thu i vi cc d n xy dng khc nhau.
Cho n thi im hin nay, cc d n ca cng ty ch c
d Khu nh bn ti x M nh huyn T Lim l a
vo khai thc cho thu.
-94-
Tng hm c din tch l 1.113,2m2, l ni xe p,

xe my, t t ca cc h dn sng trong khu nh chung c.
Tng 1: tng dch v c din tch 1.113,2m2 l ni b

tr khng gian dch v cng cng phc v cho cc h dn
sng trong chung c v phc v cho cc h dn sng xung
quanh khu vc ca d n.
Phng n kinh doanh: Phn vn phng v siu th:
Phn din tch kinh doanh khu siu th ch u t s cho

thu hoc s dng m bo thu hi vn u t v ph
hp vi gi c th trng.
+ 40% din tch khu vn phng ch u t s s dng

lm vn phng ca cng ty v trch khu hao theo quy
nh.
+ 60% din tch vn phng cn li ch u t s cho thu

theo gi th trng m bo thu hi vn v c li.
+ Thi hn khu hao ca khu kinh doanh dch v v vn

phng l 20 nm.
+ i vi khu vc gi xe t v xe my s do Ban qun l

chung c qun l v khai thc ch mang tnh cht phc v
v cc chi ph.
+ Ch u t s huy ng t khch hng mun ng k

thu vn phng k hp ng 5 nm v np tin trc 5 nm
u tin.
Bng 2.9 :Tng hp doanh thu t cho thu tng hm,

tng 1:
-95-
T Ni dung S l- n Doanh Doanh thu

T n ng gi thu cho 1 cho 1 nm
v cho thng
thu
1 Tng hm 18.350.0 220.200.0
00 00
a Dch v cho ch 150 50.00 7.500.000 90.000.00
thu xe 0 0
my
b Dch v cho ch 37 20.00 740.000 8.880.000
thu xe 0
p
c Dch v cho ch 150 1.000 9.000.000 108.000.0
gi xe my ban 00
ngy
d Dch v cho ch 37 500 1.110.000 13.320.00
gi xe p ban 0
ngy
2 Cho thu tng m2 631,3 77.50 48.929.62 587.155.5
1 (gi 5 0 5 00
5USD/m2/thn
g)
3 Doanh thu t h 150 200.0 30.000.00 360.000.0
thu tin cc 00 0 00
cn h sau
u t
Cng 48.350.0 1.167.355
00 .500
Bng 2.10 : Kt qu kinh doanh t hot ng cho thu tng 1
v tng hm
TT Ni dung n nm 2006 Nm 2007

-96-
v
1 Tng doanh thu t dch 1.000 817.149 1.167.35
v cho thu tng 1, tng 6
hm
2 Thu GTGT (10%) 1.000 74.286 106.123

3 Doanh thu thun (1-2) 1.000 742.863 1.061.23
2
4 Chi ph cho tng 1, tng 1.000 929.645 929.645
hm
5 Li nhun t dch v cho 1.000 -186.783 131.587
thu tng 1, tng hm
(3-4)
6 Li nhun dch v bn 1.000 2.939.49 0
nh 2
7 Li nhun gp (5+6) 1.000 2.752.70 131.587
9
8 Thu thu nhp doanh 1.000 823.058 36.844
nghip
9 Li nhun thun 1.000 1.929.65 94.743
1
Cng dn 1.000 1.929.65 2.024.394
2.3.3 Hiu qu ca qu trnh khai thc
Bng 2.11: Tng hp Hiu qu kinh t ca cc d n: (v

tnh: triu ng)
Cc ch tiu DT Li nhun Thu Thu

thun rng GTGT TNDN
Tn d n
-97-
Nh bn Kim giang 18.89 1.248 408 1211

0
Nh bn M 83.97 2.939 4.082 1.143

nh 1
T hp vn phng v 342.8 186.383 33.811 16.438
nh cao tng 65
Nh cao tng CT3 91.26 6.212 9.126 2.416

0
- Vic kinh doanh khai thc cc d n ca cng ty ang

rt thun li, cc d n nh bn ra u bn rt nhanh, thu hi
c ngun vn b ra.
- Cc d n kinh doanh ca cng u mang li hiu qu

kinh t cao, hng nm ng gp vo ngn sch Nh nc.
- Khi d n bn giao cho ngi s dng, cng tc bo

hnh, bo tr cng trnh, Ch u t lun c trch nhim
sa cha, khc phc nhng khim khuyt, h hng ca nh
v bo m tiu chun cht lng theo tho thun trong hp
ng.
- Vic t chc hot ng ca Ban qun l nh ti cc
khu nh bn ca cng ty rt c trch nhim, qun l v mt
hnh chnh, an ton v sinh m bo cho khu nh hot
ng trong mi trng sng lnh mnh v an ninh, sinh hot
thm m v cc lnh vc khc. Hot ng ca ban qun nh
c ngi dn tin tng, to uy tn rt ln cho doanh nghip,
tng lng khch hng tim nng.
Bn cnh cn c mt s hn ch:
-98-
+ Trn thc t, cc nh bn u c giao cho ch nh.

Nhng cc ch nh mua nhng khng n (c th do nhiu
nguyn nhn khc nhau) gy kh khn cho vic qun l
chung ca chung c: chi ph qun l tng ln nh v m bo
an ninh, dch v cng cng ca khu...
+ Quy trnh mua bn phc tp, qua nhiu khu trung
gian khng cn thit, tn nhiu thi gian v chi ph giao
dch.
Mi hot ng giao dch u c s tham gia ca cc c
quan c thm quyn ca Nh nc, t nhiu mang tnh cht
xin cho. hon tt mt hp ng giao dch dn s, cc
bn tham gia phi qua nhiu bc vi nhiu loi th tc cc
a im khc nhau, i hi phi i li nhiu ln. (ch
ring vic np tin thu v ph v BS cng i hi ch
h phi i li nhiu ln qua nhiu c quan, rt tn km thi
gian v sc lc).
+ Gi c rt d bin ng, c ni, c lc theo hng
nhy vt, trong khi tng giao dch trn thc t khng tng
t bin. Cn tn ti h thng hai gi, mt bng gi thiu
nhiu cn c nh hng. y l yu tt gy bt n cho cc
nh kinh doanh trong vic d bo nhu cu BS u t
p ng nhu cu th trng, nh hng tiu cc n cc hot
ng u t pht trin.
+ Thng tin mua bn, cho thu nh khch hng kh tip
cn, khng y , thiu minh bch.
+ Chnh sch qung co rt quan trng khi doanh nghip

c nhiu d n nh bn, vn phng cho thu i vo hot
ng. Hin nay Doanh nghip cn lng tng trong cch tip
-99-
th BS ng cch n vi cc khch hng mc tiu ca

mnh. Mt trong nhng nguyn nhn phi k n tnh
trng trn l Doanh nghip hn ch v vn, khng mun b
thi gian v chi ph nghin cu th trng mt cch bi bn,
cha quen tip cn khch hng chuyn nghip. c bit l
thiu nhn ti trong hot ng ny. Nu c vic tip th,
qung co, th cn rt n iu, ch n thun l pht t
ri qung co, a bu thip c in a ch lin h. Cc qung
co ng trn bo th li c thit k tng t nhau, cha thc
s to nn s khc bit v cha nhm c ti ng phn khc
khch hng ca mnh. Khi thiu chin lc tip th ng
n, Doanh nghip s lng ph ngun lc, lm xi mn hnh
nh thng hiu, ng thi cng khng mang li hiu qu
trong hot ng u t kinh doanh BS.
Tng hp nhng phn tch v tnh hnh khai thc BS

nh sau:
-100-
Cc ch h mua nh
khng n ht
Thng tin mua bn nh

ch a cng khai minh bch
Hn ch
trong qu tr
nh khai thc
Cn lng tng trong kh u
tip th, qung co B S
Chnh sch mua bn

ch a hp dn khch hng
-101-
Chng III: Mt s gii php nng cao cht lng lp,

thc hin v khai thc c hiu qu d n u t bt
ng sn ca Cng ty cp u t bs h ni.
Khi xy dng gii php c th phn bit theo giai

on, theo cc nguyn nhn v ni dung ca gii php. V
mt s gii php a ra thng c lin quan n c cc giai
on v nguyn nhn... V vy trong lun vn ny, xin c
trnh by cc gii php theo ni dung ca tng gii php. Vi
cch xut nh trn, cc gii php bao gm:
3.1 Gii php v nh hng chin lc u t, la
chn th t u tin u t hp l
Nhu cu v nh ti cc khu vc th ang ngy cng

tng. Nh cu v nh ca cc i tng trong x hi rt a
dng, bao gm nh ring l v cn h cao cp dnh cho cc
i tng c thu nhp cao, nh tiu chun trung bnh v nh
gi thp cho cc i tng c thu nhp thp... theo d bo,
tng dn s Vit Nam n nm 2010 s ln ti gn 90 triu
ngi, trong dn s th xp x khong 30 triu ngi,
chim t l 33% tng dn s ton quc; n nm 2020,
dn s th chim khong 45% dn s ton quc. Hin
nay din tch bnh qun nh ca Vit Nam mi ch t
khong 11,5m2/ngi. Theo nh hng pht trin nh quc
gia n nm 2020 s t mc bnh qun 15m2/ngi n
nm 2010. Ring ti khu vc th, bnh qun mi nm cn
phi xy dng thm khong 30 triu m2 nh , trong
din tch nh xy dng theo d n do cc thnh phn kinh
t u t xy dng phi t trn 10 triu m2. c bit trong
-102-
nhng nm sp ti th nhu cu v nh x hi ngy cng

tng. Xu hng pht trin cc d n nh , d n khu th mi
ang c cc nh u t quan tm l cc khu vc ven
th ln, khu vc c tc th ho cao v khu vc pht
trin khu cng nghip nhm p ng nhu cu v nh ca
cc i tng ti a phng cng nh nhu cu ca khch hng
tim nng ti cc trung tm th ln ln cn. Ngoi nhu
cu v nh , nhu cu v cc cng trnh thng mi, vn
phng cho thu, dch v, du lch cng thuc nhm BS c
tim nng pht trin cao trong thi gian ti. Trong nhu cu
v cng trnh thng mi, vn phng cho thu tp trung ti
cc thnh ph ln nh H Ni, thnh ph HCM... C th nh
gi rng lnh vc u t kinh doanh BS ti Vit Nam ang c
tim nng v c hi rt ln cho cc nh u t kinh doanh
BS.
Trc tnh hnh th trng BS y tim nng nh hin

nay, Cng ty c nhng gii php cho chin lc pht trin cc
d n kinh doanh bt ng sn:
+ Hin nay Cng ty ang thc hin xy lp v kinh

doanh nh bn. Xu hng ca Cng ty trong nhng nm ti y
nhanh a dng ho lnh vc kinh doanh bt ng sn.
bng: K hoch sn lng t 2008 n 2010 ca Cng ty

n v: T ng
Nm 2008 2009 2010
Ni dung
Thi cng xy
160 180 200
lp
u t bt ng 70 100 150
-103-
sn
Vi k hoch trn, cng ty c xu hng y mnh u t BS
trong tng k hoch sn lng hng nm, c th nm 2008 t
l u t BS chim trong tng sn lng nm l 34%, nm
2009 l 36%, nm 2010 l 43%. Theo nh hng kinh doanh
trong nhng nm ti v lnh vc u t BS, Cng ty s m
rng khng ch xy dng nh chung c cao tng v thp
tng bn v cho thu; cng ty s u t vo khu vn
phng cao cp cho ngi nc ngoi thu, khch sn, siu th,
trung tm thng mi, khu vui chi gii tr.
nhng nm u, cng ty u t vo lnh vc kinh

doanh ny sau tng cng cng tc qun l vn hnh khai
thc cc d n, thu hi vn. Khi cc d n ny hot ng n
nh, cng ty tip tc m rng va u t, va khai thc d
n, em li hiu qu cao. Trc tin, nh hng chnh ca cng
ty vn l mng th trng nh , chung c cao tng v thp
tng. V cng ty c nhiu u th: c kinh nghim lu nm
trong lnh vc u t ny, i ng cn b, k thut c tay
ngh trnh cao, thit b my mc a vo thi cng tt.
Nhng bn cnh cng ty c kh khn trong vic: huy ng
vn, c ch chnh sch ca nh nc thng xuyn thay i,
trnh cn b trong khu qun l, iu hnh cha tt.
- Xy dng chin lc m rng th trng, khng ch thc
hin cc d n trong thnh ph H ni. T chc cc b phn
nghin cu th trng, chun b tham gia cc d n u t, lin
doanh lin kt vi nc ngoi, cc d n pht trin nhm a
dng ho sn phm.
-104-
- La chn th t u tin u t hp l. Trong u tin xy

dng nh chung c, vn phng l lnh vc c nhiu tim nng
v l th mnh ca cng ty.
+ Trong thc t u t thng gp trng hp kh nng huy
ng vn b hn ch do cn thit phi la chn th t u
tin u t hp l nhm mang li hiu qu cao nht cho doanh
nghip.
+ la chn th t u tin u t c th p dng l
thuyt la chn tp d n u t c lp khi kh nng vn b
hn ch theo ch tiu hin gi hiu s thu chi hoc sut thu
li ni ti ca d n.
Nu s dng ch tiu hin gi hiu s thu chi (NPW) ta
c:
Phng n c la chn: tp d n c gi tr NPW ln
nht cho tng mc vn u t
iu kin xc nh: Max NPWj khi Ik-1 B < Ik
Trong :
B tng mc vn u t cho d n cn huy ng
Ik , Ik-1 vn u t yu cu cho tp d n k v k-1
k l s th t tp d n
Xc nh NPWj cho mi d n da vo cng thc sau
nj
a jt
npw j =
t
t=1 (1 +r)
Ajt : hiu s thu chi ca tp hp j nm th t

-105-
r: sut thu li ti thiu
nj: tui th ca tp d n j
Nu c m d n th c th t hp thnh mt s cc tp
hp d n T theo cng thc :
T = 2m 1
Vn dng cch tnh trn phn tch la chn th t u

tin c li nht cho 3 d n sau, nu r = 12%.
S lng tp d n T = 23 1 = 7 tp d n
Bng 3.1
Hiu s thu chi
K Tn d n Vn u t ban Tui th
u n hng
hiu u (triu ca d
nm tnh t nm
ng) n
1 n N (triu
ng)
A Nh cao tng - 108.343 101.115 9

CT3
B Trm khch s 5 38.485 116.474 15

Nguyn Tri Phng
C T hp vn phng 121.207 143.488 8

v nh cao tng
Bng 3.2:
S Cc d n Tng vn u t Tr s hiu s thu chi u n

hiu thnh ban u ca tp ca cc tp d n cc nm t Ajt t
cc tp phn d n (triu nm 1 n nm N (triu ng)
d n ng)
1 B 38.485 116.474 t nm 1 n nm
-106-
15
2 A 108.343 101.115 t nm 1 n nm 9
3 C 121.207 143.488 t nm 1 n nm 8
4 AB 146.828 217.588 t nm 1 n nm 9
101.115 t nm 10 n nm
15
5 BC 159.692 259.961 t nm 1 n nm 8
116.474 t nm 9 n nm
15
6 AC 229.550 244.603 t nm 1 n nm 8
101.115 t nm 9 n nm 9
7 ABC 268.035 361.067 t nm 1 n nm 8
217.588 t nm 9 n nm 9
116.474 t nm 10 n nm
15
Xc nh tr s NPW cho cc tp d n
Bng 3.3
S hiu Tng vn u t Tr s NPW (triu Ghi ch

cc tp d (triu ng) ng)
n
1 38.485 754.803
2 108.343 494.755 C th loi b
3 121.207 591589
4 146.828 1.150.971
5 159.692 1.131.700 C th loi b
6 229.550 985.549 C th loi b
7 268.035 1.525.615
Ghi ch cc phng n c th loi b l do chng c vn u
t ln nhng li c tr s NPW b hn so vi phng n i trc.
La chn cc tp d n ph thuc vo ngun vn.
Bng 3.4
Phm vi ngun vn La chn tp d n theo cng Quyt nh
dng u t (triu thc
ng)
Nu B < 38.485 Gt b tt c tp d
n
-107-
38.485 B < Max NPWj; j=1, 2 Chn tp d n 1 (B)

121.207
121.207 B < Max NPWj; j=1,2,3 Chn tp d n 1 (B)
146.828
146.828 B < Max NPWj; j=1,2,3, 4, 5, Chn tp d n 4 (A,
268.035 6 B)
268.035 B Max NPWj; j=1,2,3, 4, 6, Chn tp d n 7 (A,
7 B, C)
3.2.Gii php v ci tin b my qun tr cng ty:
Tng cng cng c b my qun l iu hnh ca Cng

ty, cc phng ban, X nghip, bo m gn nh, tinh thng
v hot ng c hiu qu cao trong cng vic c giao phn
cng.
3.2.1. Vi cc cn b qun l
Bn cnh vic thay i v k thut, cng ngh, o
to cn phi c nhng t duy mi trong cng tc lnh o -
qun l. iu c ngha l ngi lnh o - qun l phi l
ngi hon ton khc vi nhng ng ch t bn trc kia iu
khin x nghip bng roi vt, ra nhng quyt nh t chic
gh ph ti, hay nhng v gim c khng dm ngh, dm
lm ch th ng lm theo nhng quy nh cng nhc ca
c ch c di thi bao cp. Di y l mt s gii php c
th i vi cc cn b qun l:
Mt l, tng cng nng lc qun tr kinh doanh ca cc
gim c v cn b qun l trong cng ty
Hai yu t thit yu hnh thnh nng lc tng hp ca
mt doanh nhn l t cht nghip ch v nng lc qun l
nhng nc ta, trong nhiu trng hp, mt doanh nhn c c
-108-
yu t th nht li thiu yu t th hai; hoc pht trin cc

yu t khng hi ho, khng theo kp s pht trin
nhanh chng v s i hi khc nghit ca hot ng kinh
doanh vi mc cnh tranh quc t ho ngy cng cao.
pht trin cc nng lc ni trn, cn c s n lc ca bn
thn cng ty v s h tr ca cc c quan, t chc hu
quan; nhng s ch ng, tch cc phn u ca bn thn
mi gim c v nh kinh doanh phi l nhn t quyt
nh. Doanh nhn cn c ch trng nng cao nhng k
nng cn thit v cp nht nhng kin thc hin i
sc bc vo nn kinh t tri thc. Mt s kin thc v k nng
c th c nhng cn c h thng ho v cp nht, trong
, cn c bit ch nhng k nng hu ch nh: K nng
qun tr hiu qu trong mi trng cnh tranh; k nng lnh
o ca nghip ch v gim c cng ty; k nng qun l s
thay i; k nng thuyt trnh, m phn, giao tip v
quan h cng chng; k nng qun l thi gian. Nhng k
nng ny kt hp vi cc kin thc qun tr c hiu qu s c
tc ng quyt nh i vi cc doanh nhn, cc nghip
ch v cc nh qun l cng ty, qua lm tng kh nng
cnh tranh ca cng ty.
Hai l, pht trin nng lc qun tr chin lc ca cn b
qun l trong cng ty
S yu km v tm nhn chin lc trong pht trin kinh
doanh l mt trong nhng nguyn nhn ca s tht bi trong
pht trin di hn. C trng hp cng ty hot ng rt thnh
cng quy m nh nhng tht bi ngay khi bc vo giai on
m rng quy m. Chnh v vy, cng ty cn phi xy dng
-109-
kh nng pht trin mt cch bn vng, nu khng s kh tr

vng trong cuc cnh tranh.
bi dng, pht trin nng lc qun l chin lc v t
duy chin lc cho i ng gim c v cn b kinh doanh
trong cng ty, cn ch trng c bit nhng k nng: Phn
tch kinh doanh, d on v nh hng chin lc, l thuyt
v qun tr chin lc, qun tr ri ro v tnh nhy cm trong
qun l.
Va cnh tranh va hp tc, hp tc tng cng kh
nng cnh tranh; nu cc DN ch thun tu ch n mt
cnh tranh m b qua mt hp tc th rt sai lm. Phi bit
hp tc i i vi cnh tranh gim bt cng thng v tng
cng nng lc cnh tranh ca cng ty.
Ba l, bi dng kh nng kinh doanh quc t v nng
cao nng lc cnh tranh quc t ca cng ty.
Mun nng cao nng lc cnh tranh ca cng ty trn th-
ng trng quc t th chnh bn thn cc gim c v cn
b qun l cng ty trc ht cn tng cng kh nng . y
l n by nhn t con ngi trong cc t chc kinh doanh.
Trong iu kin va phi i mt vi s cnh tranh ht
sc gay gt vi cc thnh phn kinh t khc, va phi hi
nhp cng tn ti, vn ct li l phi c chin lc u
t xy dng ngun nhn lc. V c xy dng c ngun
nhn lc mi xc nh c quy m pht trin, u t i mi
cng ngh, nng cao cht lng sn phm, p dng tin b k
thut, y nhanh tc tng trng v quyt nh n s
thnh bi ca doanh nghip trong mi trng cnh tranh.
-110-
c ngun nhn lc c cht lng cao, cng ty phi c

chin lc pht trin ton din, p ng c cho nhu cu trc
mt cng nh lu di, k hoch phi c th v phi c cc
gii php thc hin mang tnh kh thi.
3.2.2 Chin lc pht trin ngun nhn lc
*) V cn b qun l: mt chin lc gn gi v pht trin
ngun nhn lc phi i t gc, theo mt chui lin tc t
khu tuyn dng n o to gn gi v pht huy ngun
nhn lc. Cng ty cn a ra mt s nh hng sau:
Cng ty phi xy dng mt chnh sch nhn s ph hp
vi hon cnh ca doanh nghip mnh. Trong , ch r c
cu t chc ca Cng ty v cc v tr tng ng vi c cu
.
C bng m t cng vic r rng ng vi tng v tr.
Trong bng m t cng vic, cn quy nh r theo th t u
tin cc yu cu bt buc phi c, cn c v nn c i vi
ng vin. Nhng yu cu ny khng ch bao gm nng lc
chuyn mn m quan trng hn cn l hnh vi, thi sng,
quan nim, ng lc... ca ng vin. Lm c bc ny, cng
ty s chn lc c nhn vin ph hp ngay t khu tuyn
dng, thu ht ng ngi, trnh tnh trng nhn vin vo th
vic sau vi thng li thy khng ph hp phi nhy vic.
Khi tuyn c ng ngi, bc tip theo, cn phi c
s h tr nhn vin mi ha nhp c vo mi trng lm
vic v vn ha ring ca Cng ty. Cng ty phi thng tin cho
nhn vin mi hiu v bit r Cng ty mun g h, Cng ty
c trch nhim g i vi h, v nh th no th gi l lm
tt cng vic. Mt bng m t c cu Cng ty r rng, quy
-111-
nh trch nhim, ngha v, quyn hn, s thng tin ca

tng v tr s gip rt nhiu cho ngi nhn vin mi.
Nghin cu mc sng ca nhn vin cng l iu rt
quan trng. C th t chc cc cuc thm d, iu tra cc
trung tm c quyt nh thch hp. C mc thu nhp,
phc li tha ng cho nhng ngi c cng ln v s pht
trin ca doanh nghip, c thng pht, suy tn ngi c cng
hin.
To ng lc cho nhn vin, hng nhn vin vo nhng
yu t khc ngoi lng cng rt quan trng. V d, gia tng
tnh th thch trong cng vic, gip nhn vin vt qua bn
thn h, gip nhn vin t tin hn, yu bn thn hn, yu
cng vic hn.
Ngoi ra, vn ha doanh nghip cng rt quan trng
trong vic gn gi v pht huy ngun nhn lc. Mt mi tr-
ng lm vic minh bch, r rng cho hiu qu lm vic cao.
Nhng gi ngi, cn phi xy dng mi lin h on kt,
thn i, vui v phn khi trong Cng ty, lm sao mi ngi
u cm thy mnh c lin h rt mt thit, c vai tr
khng th thiu trong tp th. Hn na, cc hot ng ngoi
kha, sinh hot tp th cn gip nhn vin rn luyn k nng
sng, v gip pht hin nhng yu t ti nng cn tim n
trong bn thn, gip nhn vin t tin hn, yu cng vic
hn, c thi sng tt hn.
Nh vy, mt chin lc di hn khng ch gip gn gi v
pht trin ngi gii cho Cng ty, m cn tng thm ngi gii
khc. Mt khi nhn vin cm thy hi lng, h s thng xuyn
-112-
ni iu cho gia nh, bn b, khch hng... tc l ni cho

c th trng lao ng tim nng v Cng ty.
*) V o to cng nhn lao ng lnh ngh: Cng ty
cng c nhng gii php c th nh sau:
+ Lp k hoch nhu cu lao ng theo tng giai on
pht trin ca doanh nghip v nh hng cc ngun cung
ng lao ng.
+ Nghin cu cc hnh thc hp ng lao ng ph hp
vi tng i tng theo xu hng hp ng lao ng di hn i
vi cng nhn c tay ngh cao, c k lut lao ng v thc
trong cng tc.
+ Hng nm cng ty c k hoch o to hng trm
cng nhn, to iu kin hc tp, nng cao tay ngh cho
ngi lao ng ti Trng nghip v dy ngh Tng cng ty
u t v pht trin nh H Ni t chc.
3.3 Nng cao cht lng la chn t chc t vn lp
d n v gim st thi cng:
- Qun l cht ch nng lc hot ng, v nng lc
hnh ngh ca cc t chc t vn, c nhn thm gia lp d
n BS ca cng ty. Yu cu cc c nhn, t chc tham gia
lp d cn c cc chng ch chuyn mn, kinh nghim thc
t ph hp theo quy nh ca Ngh nh s 16/2005/N-CP.
- Nng cao cht lng nghin cu v xc nh nhu cu
th trng, cht lng ca ni dung phn tch kh nng cnh
tranh, chim lnh th trng ca sn phm:, c tnh th phn
ca sm phm c th t c khi d n i vo khai thc.
- Nghin cu k lng, tnh ton y , chnh xc v
quy m, cng sut ca d n
-113-
- Cc d n khng tnh n yu t lm pht, trt gi ca

ng tin. Cn d bo c tnh hnh pht trin kinh t x
hi ca Nh nc, d kin mc lm pht c th chp nhn c.
3.4 To qu t tt cho d n:
Lch s hnh thnh v pht trin nhn loi ch ra

rng t ai l mt ti nguyn c hnh thnh v cha
ng sn trong cc tim nng ca s sng, trn c s
x hi loi ngi mi xut hin v pht trin. t ai l mt
sn phm sn c ca t nhin ban tng chung cho c x hi
loi ngi, khng c mt c nhn hay tp on ngi no c
th to ra t ai. Nh vy xt v ngun gc t nhin t
ai c coi l ti sn thuc s hu chung ca ton x hi.
Ch s hu ton dn m Nh nc l ngi ch i din
nn duy nht nh nc l ngi c quyn s hu tuyt i v
t ai. Do t ai l yu t ng vai tr quan trng
v quyt nh cc yu t ca th trng BS.
Mt khc, chuyn sang nn kinh t th trng, mi yu

t ngun lc u vo v sn phm u ra u phi tr
thnh hng ho, trong quyn s dng t cng khng
ngoi l. Qun trit quan im trn, t ai tham gia vo
th trng BS phi c coi hng ho mt cch rng ri, c
ngha l quan h mua v bn chuyn nhng quyn s dng
t phi tun th iu tit ca quy lut cung cu v iu
tit ca c ch th trng. Trong th trng s cp ngun cung
hng ho quyn s dng t trc ht v ch yu ph thuc
vo ngun cung t ai t Nh nc. Vic cung t ai ca
Nh nc phi ng thi gii quyt a mc tiu: thc hin cc
-114-
chnh sch thu i vi s chuyn dch cc quyn nng v

t ai; iu tit v phn phi a t; iu tit ngun
cung v cn bng cung cu nhm n nh th trng. Trong
quan h kinh t th trng, cc mc tiu trn c th hin
thng qua gi c chuyn giao t ai gia Nh nc cho ngi
s dng t. Nu gi c chuyn giao t thp hn gi tr
thc, iu c ngha l mt phn a t hoc mt phn
li ch do thay i cc quyn nng ca t ai mang li
khng c iu tit vo ngun thu Nh nc m ngi c
nhn chuyn giao t c hng. iu to ra s bt bnh
ng trong chnh sch phn phi t ai, lm mt phn li
ch t Nh nc ri vo ti c nhn ngi c Nh nc giao t.
l mt trong cc nguyn nhn c bn dn n tnh trng
bt cp trong qun l t ai, mua bn vng vo lm ri lon
th trng BS vi phng thc kh ph bin l: xin Nh nc
giao t ri phn chia bn li kim li.
Nu gi chuyn giao t cao hn gi tr thc ca t

ai, iu c ngha l s khan him v loi t ai
tng ln lm tng a t tuyt i. cng l nguyn nhn
lm gia tng cu, nht l lm xut hin cu u c v t
ai nhn tt c bn lm sai lch, bin dng th trng BS.
Do vy, chnh sch cung t ai ca Nh nc mt cch

rng ri vi mc gi cn bng phn snh ng gi tr thc ca
t ai l c s quan trng hnh thnh th trng
quyn s dng t c s ca th trng BS pht trin mt
cch cn bng, lnh mnh.
-115-
- duy tr c mc gi cn bng st vi gi tr thc ca

t ai:
+ Nh nc cn ch ng iu tit ngun cung, m rng

hnh thc cung nh u gi rng ri.
+ Ch ng hnh thnh gi c t ai trn th trng

s cp khng b chi phi bi cc yu t ngu nhin nh mt
cn i cung cu, nhng tc ng ca gi o khi th trng
bin ng, em li hiu qu cao ca vic s dng t.
+ Thay mc gi v thu tin giao t v thu t da

theo khung gi n nh ca Nh nc bng tin thu da trn
mc gi c hnh thnh do u gi quyn s dng t
hoc u thu d n.
- ng v pha doanh nghip: to qu t cho d n phi

xem xt vo rt nhiu cc yu t v tr, iu kin a l,
iu kin h tng k thut v h tng x hi khu vc t d
n, cng nh cc iu kin pht trin cho mnh t trong
tng lai. V vy to qu t cho d n phi xt n v tr
tim nng theo cc yu t u vo v quy m khu t cho
ph hp.
3.5 Nghin cu la chn th trng mc tiu

Nghin cu th trng l cng vic cn thit u tin
i vi bt c doanh nghip no trong qu trnh kinh doanh.
Mt doanh nghip khng th khai thc ht tim nng ca
mnh cng nh khng tho mn tt c nhu cu ca khch
hng nu khng c c y cc thng tin chnh xc v
th trng.
-116-
Thng qua vic nghin cu th trng, doanh nghip s

nm c nhng thng tin cn thit v gi c, cung cu hng
ha v dch v m doanh nghip ang kinh doanh hoc s
kinh doanh ra nhng phng n chin lc v bin
php c th c thc hin mc tiu kinh doanh ra. Qu
trnh nghin cu th trng l qu trnh thu thp thng tin, s
liu v th trng kinh doanh, phn tch so snh s liu
v rt ra kt lun, t ra cc bin php thch hp i
vi cc doanh nghip. cng tc nghin cu th trng t
hiu qu cao, cc doanh nghip cn kt hp c hai phng
php nghin cu ti bn v phng php nghin cu ti hin tr-
ng.
Doanh nghip nn tin hnh nghin cu th trng theo
trnh t sau:
+ Xc nh mc tiu nghin cu th trng
+ Xy dng h thng cc ch tiu nghin cu th trng,
xc nh v la chn phng php nghin cu, xy dng k
hoch nghin cu, thc hin, iu chnh k hoch v vit
bo co.
Nghin cu th trng phi m bo tnh khoa hc, y

a ra gii php c cu sn phm i vi cc d n c
nhiu sn phm khc nhau. V d nh i vi d n khu nh
hoc khu th, thng thng c cc sn phm nh thp
tng v nh chung c cao tng th thng phi cn nhc gia
s mt chnh l phn on th trng tm kim cc i
tng khch hng tim nng. i vi cc d n to lp bt ng
sn dng dch v nh khch sn, vn phng cho thu, hoc
hn hp gia vn phng cho thu v khch sn th hng mc
-117-
u t, mc tiu u t ban u l rt quan trng. phn

tch nh gi d n nn u t cp no, nhm vo dng
khch hng no l rt quan trng.
Bn cnh vic khai thc tn dng cng ngh hin c, to

v gii quyt vic lm th cc doanh nghip nn tp trung
ngun lc u t cng ngh hin i nhanh chng c
sn phm mi v sn phm c cht lng cao. Pht trin cho t-
ng lai to ra sc cnh tranh mnh v bn vng ca
doanh nghip. thc hin c nh hng nu trn trong
tng nm, doanh nghip cn xc nh trng im mi nhn
cn phi u tin u t v tp trung cc ngun lc thc
hin u t dt im. Hn ch v chm dt tnh trng la
chn cc lnh vc u t km hiu qu, gy lng ph tht
thot vn doanh nghip.
gii quyt cc bi ton trn quan trng nht l phi

nng cao cht lng cng tc nghin cu th trng. i vi mt
s d n quan trng m khng y d liu ra quyt
nh th phi thu cc t chc t vn, cc chuyn gia iu
tra, tm kim s liu ra quyt nh mt cch chnh
xc.
3.6 Nng cao cht lng ca quy hoch kin trc d

n:
Kinh doanh BS lin quan cht ch vi quy hoch s dng

t, quy hoch kin trc; Khi quy hoch cha i trc mt bc,
vic pht trin BS mang tnh t pht, cm tnh khng c s
iu tra y v nhu cu cng nh d bo trong tng lai s
dn n khng hong thiu hoc tha. S khng hong ny
-118-
gy ra hu qu xu cho nh u t dn dn nhng hu qu
trong tng lai nh phi b ra chi ph ln khc phc.
Nng cao cht lng quy hoch kin trc pht trin d n
u t BS; xy dng quy hoch m bo s cn i, hi
ho gia cc d n h tng, cc d n pht trin th;
quy hoch tt cc d n BS, cn phi nghin cu k

c im khng gian quy hoch kin trc, h tng k thut
khu vc cng trnh s xy dng, a ra cc gii php kin
trc ph hp vi khu vc, pht huy ti a cng sut a ra ca
d n, gim chi ph xy dng.
V pha cng ty cn c bin php kim tra, r sot li

quy hoch, k hoch s dng t trn tt c cc d n, c ph-
ng n nhm khc phc nhng hn ch ca mi d n, ng
thi Doanh nghip thu mt n v t vn lp quy hoch
tng mt bng c cht lng tt. Vi mt quy hoch tt s em
li sn phm c gi tr hiu qu cao.
3.7. Gii php v n b gii phng mt bng
Trong hot ng u t kinh doanh BS th vn bi

thng, gii phng mt bng, thu hi t lun l vn kh
khn, phc tp nht trong qu trnh trin khai thc hin d
n. gii quyt c hiu qu vn ny, vn ct li l
c ch, chnh sch v bi thng, gii phng mt bng phi
m bo nguyn tc hi ho gia li ch ca Nh nc, ca
nh u t v ca t chc, c nhn c ti sn nh t b
thu hi. Ngy 25 thng 5 nm 2007 Chnh ph ban hnh
Ngh nh s 84/2007/N-CP quy nh b sung v cp giy
chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin
-119-
quyn s dng t, trnh t th tc bi thng, h tr, ti

nh c khi Nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v
t, trong quy nh c th Nh nc chu trch nhim
m nhim vic thu hi t thc hin cc d n u t
h tng khu dn c, nh , trung tm thng mi, khch sn
cao cp. Ngh nh 84/2007/N-CP cng b sung c ch
cho php ch u t c la chn vic thanh ton tin s
dng t theo hnh thc giao t hoc thu t khi thc
hin cc d n pht trin nh , khu th mi, cc d n sn
xut kinh doanh khc.
i mi phng thc thc hin chnh sch n b, gii

phng mt bng theo c ch th trng. Chnh sch n b
t ai v xc nh gi BS khng ph hp vi gi tr thc t
l yu t km hm s pht trin th trng, gy nhiu ch
tc trong hot ng gii phng mt bng thc hin cc d
n. Thc hin chnh sch n b da trn c s li ch ca
c ch th trng l ch yu ng thi th hin vai tr s
hu ti cao ca Nh nc v m bo b p li ch tho
ng cho ngi phi di di. Vic n b phi m bo ti to
li c cc iu kin sn xut kinh doanh v i sng nh trc
khi thu hi hoc cao hn. Ngi phi di di s nhn c mc
gi n b tng ng vi gi t trc khi c cng trnh u
t cng thm mt phn khuyn khch tng ng vi t l
nht nh li ch ca cng trnh sau khi u t. ng thi ng-
i phi di di c to lp ch nh c mi c cc iu kin sn
xut v i sng bng hoc tt hn so vi iu kin sn
xut v i sng ni trc khi di di.
-120-
nng cao cht lng cng tc gii phng mt bng,

cn phi c cc bin php sau:
- Thnh lp b phn chuyn ph trch cng tc gii
phng mt bng tnh chuyn mn ha tng ln. o to
cc cn b lm cng tc gii phng mt bng c s hiu bit
tht thu o v vn bn php quy lin quan n cng vic
ny v phi c k nng tip xc vi dn chng b gii ta.
- Xy dng phng n bi thng, h tr, ti nh c hp
l v thuyt phc ngi dn v tnh hp l phng n c
chp nhn nh vn ng gii thch cho dn, cung cp trc
kinh ph thc hin, gip ngi b thu hi t sm gii phng
mt bng v thm ch c th t chc o to ngh mi...
Mt khc cc c quan qun l nh nc nn tp trung vo cc
gii php lm gim gi t thc t trn th trng v mc ph
hp, y l tin lm gim p lc ca bi ton bi th-
ng gii phng mt bng.
- Phi hp vi chnh quyn a phng, t dn ph,
cn b a phng ni d n cn gii phng mt bng, hoc
c th nh thu cc cn b ny nh chuyn gia thi v ca d n
l nhng ngi dn a phng nhm tn dng mt mnh
ca h l ngi a phng s d dng vn ng, gii thch
cho ngi dn b gii ta hiu c mc ch, ngha ca
vic xy dng d n, trn tinh thn hai bn cng c li.
3.8. Gii php huy ng vn
Th nht - Chng khon ho bt ng sn: Hng kinh

doanh mi
-121-
Hin nay, ngun vn huy ng ca phn ln cc doanh

nghip hot ng trong lnh vc kinh doanh BS vn ch
yu l huy ng trc t cc nh u t v vay ngn hng.
Song tr ngi cho vic huy ng ngun vn ny ch yu l
do sn phm BS thng c gi tr ln; trong khi , ngun vn
nhn ri trong dn c thng nh l, vn cha khai thc. khai
thng ngun vn ny, xut phng n hnh thnh m
hnh: "Chng khon ho cc d n u t BS". y l mt
hnh thc u t kt hp gia hai hnh thc u t chng
khon v u t BS.
Hin Nh nc cha c quy nh no v m hnh chng

khon ny (tm gi l m hnh chng ch u t BS, l
chng khon c m bo gi tr bng BS, cho php nh
u t kim li trn bin ng gi tr ca BS sau ny m
khng nht thit phi s hu trc tip mt phn hay ton b
BS trong sut qu trnh s hu chng khon). Ton b
BS tham gia s c chia nh thnh nhng chng ch c gi
tr nh nhau. iu ny cng c ngha l, thay v ch xoay
vng vic mua bn nh, t n thun vi cc th tc phc
tp nh hin nay, mt doanh nghip c ngun thu trong tng
li c th chuyn giao quyn s hu ngun thu ny cho cc
nh u t i ly mt khon tin mt ngay ti thi im
thng qua vic pht hnh chng khon m khng cn thng
qua cc nh ch ti chnh trung gian. Cc ch th tham gia
kinh doanh chng ch BS ny bao gm: n v pht hnh
(ch d n), n v phn phi, ngn hng gim st v cc
nh u t. Ti thi im pht hnh, chng khon s c pht
-122-
hnh rng ri cho mi i tng quan tm khng gii hn s l-

ng hay khi lng tham gia.
Trong qu trnh thc hin d n, chng khon BS s c

t do chuyn nhng. Tt c thng tin v chng khon ti thi
im pht hnh, trong qu trnh thc hin d n c cng
b cng khai cho cc nh u t vi s gim st ca mt t
chc trung gian l ngn hng gim st. iu ny m bo
cho d n u t c hon thnh ng tin v cht lng
cam kt, hn ch hin tng tiu cc trong giao dch BS.
Ti thi im kt thc d n u t BS, ton b d n c
bn u gi, ngi mua sn phm BS s l ngi c nhu cu
thc s, do s trnh c hin tng u c BS. Cn cc
nh u t s c chia li da trn li nhun thu c t vic
u gi d n hon thnh.
Tuy nhin mun u t vo th trng ny, ngi chi phi

c thi gian theo di nghin cu cc hot ng, pht trin ca
cc Cng ty nm bt thng tin v a ra quyt nh
cui cng. Vic "nm thng tin" y phi l thng tin tht
v cc hot ng ca cc cng ty sp ln sn. Trc khi ln
sn, cc cng ty phi cng khai mc c tc ca c ng, li
nhun hng nm, phng hng hot ng kinh doanh... nhng
khng phi l tt c, v khng loi tr kh nng nhng
thng tin cng khai kia ch l b ni ca tng bng chm.
Ngoi ra, cc nh u t cn phi cn nhc hnh thc u
t v lnh vc u t. Nu cha c kinh nghim, kin thc v
thng tin th nh u t c th u t thng qua cc qu
u t, c cc nh u t chuyn nghip, c kh nng
-123-
phn tch tnh hnh a ra cc quyt nh u t, nh-

ng l u t vo chng ch BS vi gi tr c m bo
bng BS.
Vic chia nh sn phm BS cng l mt u im ca

chng ch u t BS, s tng tnh thanh ton cho BS v m
rng cho cc nh u t t vn, khng c kh nng s hu
hon ton mt BS, vn c th giam gia u t vo th trng
ny, th trng m t trc ti nay ch dnh ring cho nhng
nh u t nhiu vn. Ngoi ra, tch ring nhu cu u t v
nhu cu s hu BS cng s thu ht c s tham gia ca kiu
bo, cc c nhn v cc t chc kinh t nc ngoi u t vo
th trng BS. Nh vy, chng ch BS l s gn kt mc
cao gia th trng ti chnh v th trng BS.
Th hai Tho g vng mc trong cho vay ca ngn hng

i vi kinh doanh BS
Trong bi cnh th trng ti chnh Vit Nam hin nay,

tn dng ngn hng v s tip tc l knh cung cp vn
ch yu cho cc doanh nghip kinh doanh BS. V vy, cn
phi c gii php tho g vng mc ny nh sau:
+ Tng cng huy ng vn trung v di hn ca cc

ngn hng, to iu kin p ng nhu cu vay vn u t
kinh doanh BS. ng thi c th xem xt nng t l s dng
vn huy ng ngn hn cho vay trung v di hn ca cc
ngn hng thng mi.
+ Thit lp v nng cao cht lng cc knh thng tin v

th trng BS lm c s cho cc Ngn hng thm nh d
n, nh gi kh nng chi tr n vay ca cc ch u t d n.
-124-
+ Kin ngh nh nc, cn hon thin, chnh sa v b

sung mt s quy nh trong h thng lut php v t ai,
BS to thun li cho hot ng cho vay vo u t, kinh
doanh BS. Hin nay, h thng php lut v t ai, BS ch-
a ng b, thiu thc t gy kh khn cho vic th
chp. Lut t ai cha quy nh vic x l gi tr quyn s
dng t th chp thu hi n m thc hin theo B lut
dn s; hoc php lut v ng k quyn s hu ti sn
cha c ban hnh, chm cp giy chng nhn quyn s dng
t ti cc a phng... Bn cnh , Nh nc cha c cc quy
nh nh: cn c xc nh giao dch BS (hp php) cho
vay, quy nh v vic xc nh gi tr ti sn l quyn s
dng t ca cc Doanh nghip nh nc c giao trc y
nay chuyn sang cho thu...
Th ba Hnh thnh Qu u t tn thc cho th trng

BS:
M hnh Qu u t tn thc cho th trng BS l m

hnh m theo nh u t u thc cho cng ty qun l qu
u t vn vo BS kim li. V hnh thc hot ng:
qu u t tn thc khai thc th trng BS, tm cch s hu
v iu hnh khai thc BS to thu nhp; c th cho ch
s hu BS hoc nhng ngi khai thc BS vay tin; cng c
th mua li cc khon n hoc chng khon c m bo
bng BS... Chng ch Qu u t tn thc c tnh cht na
nh tri phiu, na nh c phiu: ngi nm gi Chng ch
Qu u t tn thc c nhn li tc nh k, nhng khng
tham gia qun l u t. ng thi, ngi nm gi Chng ch
-125-
Qu l nh u t nn phi chp nhn ri ro: c th b ph

sn v cng ty Qun l Qu ch bi thng nhng thit hi
nu xc nh l do h gy ra.
Th t lin doanh thu ht u t trc tip nc ngoi vo

lnh vc BS.
Theo phn tch v nh gi, tnh t nm 2004 n nay,

u t trc tip 100% vn nc ngoi v lin doanh vi nc ngoi
vo BS Vit Nam tng ln vi tc rt nhanh, c bit
trong 2 nm gn y. c tnh tng s vn u t v cam
kt u t ca nc ngoi vo BS t nm 2004 n nm 2010
ln ti khong 8-9 t USD qua hng chc d n t Bc vo
Nam
y s l mt knh huy ng vn cng nh ku gi u t

vo BS sn kh hiu qu nu chng ta bit tranh th thi
c v to iu kin thun li cho cc nh u t nc ngoi.
Chnh v vy, doanh nghip cn phi cng b danh mc d
n pht trin BS, ku gi u t trc tip nc ngoi, thnh lp
cng ty pht trin qu t m trch vic chun b ngun
t v lm dch v cng v BS. ng thi phi thng nht
c vi cc nh u t v mc n b gii to, t l nh c
bn, mc gi, trch nhim x hi.
Th nm - huy ng vn pht trin cc khu th

mi, khu kinh t tp trung mi c th p dng cc hnh thc
sau:
- Cng ty lin doanh, lin kt cc doanh nghip kinh

doanh BS khc tham gia u gi i t ly c s h
tng.
-126-
- gii phng t theo d n kinh doanh BS: nhng

h dn c c t c n b, ti nh c c th la chn mt
trong hai hnh thc: ly tin n b t d n, hoc gp t
lm d n theo gi tho thun di hnh thc c ng gp
vn hng c tc. Thc hin hnh thc ny cng l mt
knh huy ng vn cho cc doanh nghip kinh doanh BS.
Tuy nhin, Nh nc cn c c ch gim st i vi ch u t
bo v quyn li cho ngi dn.
Th su - i vi cc d n ci to hon thin, pht

trin mng li cc ng giao thng th cc thnh ph
ln:
to iu kin huy ng vn thc hin d n kinh

doanh BS theo hnh thc ny cn c c ch cho php cc
doanh nghip kinh doanh BS c huy ng vn bng cch
bn sn phm, dch v theo hnh thc thu tin trc. Qu
trnh thu tin trc ca cc doanh nghip kinh doanh BS ny
phi ang k vi c quan qun l nh nc. Vic thu tin v
rt tin u t theo tin phi giao cho mt ngn
hng phc v. Ngn hng thng mi lm nhim v ngn
hng phc v c trch nhim kim sot c khu thanh ton
v chu trch nhim lin i; c nh vy tin d n v
quyn li ca ngi mua nh, cng trnh, thu mua dch v
mi m bo an ton.
3.9. Nng cao cht lng qun l thi cng xy dng

cng trnh:
- Nng cao trnh chuyn mn ca cc cn b qun
l. Tng cng r sot cc quy trnh, quy nh, chc nng hot
-127-
ng ca cc b phn chuyn trch. Xit cht qun l trong

mi quan h trong cng tc qun l m bo khch quan,
minh bch, bnh ng to iu kin cho cng vic thun li
- Hp ng giao khon ni b gia Cng ty v x nghip
cng cn xit cht hn na, m bo thc hin nghim tc
cc iu khon trong hp ng v k, m thut cng trnh
cng nh cc khu thanh quyt ton m bo theo ng quy
nh ca php lut.
- m bo cht lng cng trnh theo ng quy phm,
yu cu qun l cht lng ca nh nc ban hnh (Yu cu qun
l cht lng theo Ngh nh 209/2004/N-CP ca Chnh ph
v qun l cht lng cc cng trnh xy dng).
- Tng cng gim st thi cng, p dng ISO trong gim st
thi cng.
- Mt s cng trnh thi cng i hi k thut cao cn
mi thm cc nh thu bn ngoi tham gia u thu nhm
mc ch nng cao kh nng cnh tranh cho cc nh thu
trong cng ty, m bo cht lng cng trnh.
3.10. Gii php v chnh sch gi bn, cho thu
- i vi bn cho thu nh cn nng cao cung cp thng

tin y , trung thc v d n nh . Ch u t bn cho
thu nh giao nh ng thi hn, cht lng tho thun
trong hp ng km theo h s v nh, v hng dn cch s
dng.
- a dng ho cc phng n bn hng gm: bn tr mt

ln, bn tr gp vi cc mc tr ln u khc nhau, bn tr
gp c kt hp vi ng trc vn t khi ang xy dng...
-128-
- Khuyn khch khch hng ng trc vn thng qua gim

gi bn hoc cho thu so vi cc khch hng khng ng trc
vn.
xy dng phng n bn tr gp c kt hp vi ng trc

vn cho ch u t c th p dng phng php xc nh gi
tr tng ng ca tin t.
Trong kinh t u t, mun thit lp cc cng thc tnh

ton cho ph hp, chng hn cn xy dng phng n bn tr
gp theo phng thc tr trc vi s tin tr mi nm l u
n v tr n s tin tng nm vo cui mi nm th s tin
tr n u hng nm c tnh theo cng thc:
(1 i )n * i
Aj (P Pj ) *
(1 i )n 1
Trong :
Aj: s tin tr n u n hng nm vo cui mi nm
k t nm tr n th nht tr i ca khch hng cho ch u
t
P: tng gi tr BS nu mua bn tr dn ngay ti thi
im bn (thi im a BS vo s dng)
Pj : tng s tin do khch hng ng trc cho ch u t k
c gc v tin li tnh n thi im mua bn ti sn theo
phng n j
n: s thi on tr gp tnh t lc mua bn ti sn n
khi tr xong n chuyn s hu BS cho khch hng theo
phng n j
i: li sut biu tnh ton c tho thun gia ch u t
v khch hng
-129-
C th vn dng phng php ny la chn cc phng

n huy ng tin tr trc ca khch hng nh sau:
Bng 3.1: cho cc phng n 1 v 2
Gi tr Phng n 1 Phng n 2
P 64.657.827.234 64.657.827.234
Pj 32.328.913.61 25.863.130.894
7
P - Pj 32.328.913.617 38.794.696.340
Cho trc li sut 9%/nm; tnh n=9(qu)
Vy s tin khch hng tr u n hng qu ng vi

cc phng n:
0,09x(1 0,09)9
A1 = x 32.328.913.617 = 5.392.424.063
(1 0,09)9 1
(ng)
0,09x(1 0,09)9
A2 = x 38.794.696.340 = 6.470.908.876
(1 0,09)9 1
(ng)
Tng s tin khch hng phi tr sau khi ch u t bn

giao nh l:
Phng n 1: 80.860.730.185 ng
Phng n 2: 84.101.310.755 ng
Ch u t th mong mun s tin ng trc Pj cng ln,

cn khch hng th cng s tin ny cng nh cng tt.
Chnh v th a ra cc phng n ch u t v khch
hng thng tho, la chn phng n ti u.
-130-
3.11. Gii php v qung co, tip th
i tm gii php khc phc tnh trng yu km trong

cng tc qung co, tip th, kin cho rng: "Khi thu hiu
c khch hng v nhng yu cu c th v BS ca khch
hng, cc n v kinh doanh lc by gi nn tin hnh trin
khai ng b cc cng vic nh: xy dng v theo di k
hoch tm kim, tip xc, theo di, tc ng v chm sc
khch hng"
Vic tip cn trc tip khch hng hay qung b sn

phm nn ph hp theo cch tip nhn ca khch hng;
Chuyn mn ho i ng kinh doanh p ng c vi

nhng yu cu v nhng thc mc cng nh quan tm tht
c th ca khch hng;
Theo di cc d n cnh tranh khc v tnh hnh bin

ng ca th trng iu chnh li k hoch khi cn
thit, nhng mi ng thi cn phi nht qun v to nn s
khc bit c o trong cch nhn nhn ca khch hng
mc tiu.
Vic xc nh th trng mc tiu v r rng tng phn

khc khch hng vng vi nhng hiu bit su sc v tng
phn khc khch hng l nhng vin u tin t nn
tng cho mt k hoch tip th BS thnh cng.
Cng ty c th lin kt hoc thu cc t chc c trnh

Maketing chuyn nghip, c tn tui trn th trng
maketing cho cc d n ca Cng ty nhm em li khch
hng tt nht cho Cng ty cng nh gip cho B phn
-131-
Maketing ca Cng ty hc hi c kinh nghim, trnh ca

n v t vn thng qua vic phi hp cng vic v
nghin cu cc ti liu do n v cung cp.
Xy dng chnh sch tip xc, chm sc khch hng

trong v sau u t, to uy tn cho Cng ty trong thng trng
vi cc chnh sch phc v tt nht i vi khch hng s
dng dch v, sn phm ca Cng ty.
3.12. Gii php v bo hnh, bo tr

- Vic qun l vn hnh nh chung c phi giao cho cn
b c nng lc chuyn mn v qun l vn hnh nh chung c
thc hin. phi l cc cn b c nng lc trong vic qun
l, vn hnh h thng k thut, trang thit b, cung cp cc
dch v cho nh chung c, bo tr nh chung c. Cng ty thnh
lp Ban qun tr nh chung c, thnh phn gm: i din ngi
ch s hu, ngi s dng nh chung c . S lng hnh vin
Ban qun tr do Hi ngh nh chung c quyt nh. Nhim
k ca Ban qun tr nh chung c ti a l ba nm. Ban qun
tr chung c: xy dng ni quy s dng nh chung c ph hp vi
nh chung c theo quy nh ca php lut;
- Thu thp, tng hp cc kin, kin ngh ca ngi s
dng lin quan ti vic qun l, s dng v cung cp cc dch
v nh chung c c bin php nng cao hiu qu ca
vic s dng nh chung c. Sau thng xuyn kim tra,
theo di gim st vic s dng, bo hnh, bo tr nh chung
c.
- C nhng bin php kp thi, nhanh chng khc phc,
sa cha, thay th kt cu nh , thit b h hng, khim
khuyt hoc khi vn hnh, s dng khng bnh thng m
khng phi do li ca ngi s dng nh gy ra. ng thi
-132-
phi thng xuyn kim tra vic tnh hnh hnh s dng nh
: vic tun th cc ni quy ra ca Ban qun l nh
chung c, thy c hin tng ch s hu nh sau khi sa cha,
ci to hin trng nh c s thay i so vi ni dung trong
Giy chng nhn quyn s hu nh c cp th yu
cu ch s hu tm dng ngay vic thi cng.
- Phi hp vi chnh quyn a phng trong vic xy
dng np sng vn minh, gi gn trt t an ton x hi trong
nh chung c c giao qun l;
- i vi nhng nh ang cho thu cng c k hoch,
bin php bo tr sa cha nh k nhm m bo cht l-
ng ca nh ang cho thu, thu ht khch hng thu, tng
doanh thu.
3.13. Gii php v cung cp cc dch v v tin
ch cho ngi s dng mt cch tt nht.
Lnh vc qun l, khai thc vn hnh cc cng trnh BS
hu nh cn b ng c v cng tc o to cng nh hot ng
kinh doanh ca cc nh u t trong nc. Mt thc t l hin
nay hu ht cc cng trnh BS ln u do cc cng ty nc
ngoi qun l. Cc cng ty trong nc mi ch sc tip cn
n cc cng trnh nh, n l. S yu km ca cc cng
ty trong nc ch yu trnh qun l iu hnh, quan h
vi khch hng cng nh cha uy tn li ko khch
hng, to nim tin cho cc nh u t BS. Chnh v vy vic
o to ngun nhn lc c kh nng vn hnh, duy
tu, bo dng ng thi am hiu kin thc v qun l, iu
hnh, cc kin thc kinh doanh. i hi Cng ty cn c chin
lc pht trin ngun nhn lc.
nng cao gii php v cung cp dch v v tin ch
cho ngi s dng, Cng ty cn nghin cu cc nhn t nh h-
-133-
ng n mc tiu th sn phm, nghin cu th hiu ca

khch hng, tnh hnh din bin t xut ca mt s nhn
t lm nh hng n mc tiu th sn phm c th xy ra.
Nghin cu tnh hnh cnh tranh v kh nng chim
lnh ca th trng c th v cc kha cnh nh sau: s lng cc
doanh nghip tham gia u t vo lnh vc ny, kh nng
cnh tranh v mt gi c khi bn sn phm, c bit kh
nng cnh tranh v cht lng sn phm xy dng, c tnh th
phn ca sn phm ca d n c th t c.
-134-
Kt lun v kin ngh

1. Kt lun
gp phn nng cao hiu qu qu trnh u t cc d

n u t kinh doanh bt ng sn cho doanh nghip. Vi
vic cc phn tch nhng thun li, kh khn, nh gi
ng thc trng ca cc d n u t v khai thc ca cng ty
cho thy tnh hnh hot ng u t cc d n bt ng
sn ca Cng ty c phn u t bt ng sn H Ni.
Lun vn khi qut nhng c im chung ca hot

ng u t v kinh doanh BS. Trn c s l lun chung lun
vn tp trung phn tch v nh gi hot ng u t v
kinh doanh khai thc BS ca cng ty c phn u t BS H
Ni, xem xt cc nhn t nh hng n qu trnh u t,
khai thc d n ca cng ty
Lun vn xut mt s gii php nhm nng cao

hiu qu u t v khai thc c hiu qu cc d n, gm:
1. Nhm gii php v nng cao cht lng lp: gii php
v chin lc u t theo c cu sn phm; to qu t tt
cho d n, nghin cu th trng mc tiu, gii php nng cao
cht lng quy hoch.
3. Nhm gii php nng cao cht lng trong giai on

thc hin d n: gii php v n b gii phng mt bng,
gii php v huy ng vn, nng cao cng tc qun l trong
cc giai on thc hin d n.
4. Nhm gii php v khai thc d n bt ng sn a

vo s dng bao gm: cc chnh sch gi bn, cho thu; nng
-135-
cao cht lng cng tc Maketting; gii php v bo hnh, bo

tr cng trnh, cung cp cc dch v tin ch cho ngi s
dng mt cch tt nht.
2. Kin ngh
V vy h tr v gip cng ty thc hin cc k hoch
ra, tc gi xut mt s kin ngh nh sau :
- Xy dng h thng qun tr cng ty bo m hot
ng c hiu qu cao p ng c tc pht trin ca
Cng ty.
- C chnh lc pht trin nng lc qun tr ca cn b
qun l trong doanh nghip, c chin lc pht trin ngun
nhn lc sch thu ht nhn ti, o to cng nhn lao
ng lnh ngh. Xy dng vn ho doanh nghip, nng cao
thng hiu cng ty trong.
- La chn nh t vn khi lp d n .
- H tr doanh nghip trong vic gii phng mt bng
tt hn na, to iu kin cho doanh nghip sm c mt
bng trin khai d n, trnh ng vn, gy thit hi cho
doanh nghip.
- a ra cc chnh sch hp dn i vi ngi mua hng,
gip cho vic huy ng vn t hiu qu cao.
- Cc thng tin v mua bn nh cn cng khai, minh
bch bng cc hnh thc khc nhau: qung co, tip th...
Cng ty cn c nhng ch trng v chnh sch ph hp vi

tnh hnh sn xut kinh doanh theo xu hng u t l chnh
ca Cng ty c cc chin lc ng n nhm thc y
cc d n pht trin, to ra mt cng ty ln mnh trong tng
-136-
lai, c sc cnh tranh, th phn ng k v ting vang t th-

ng hiu ca Cng ty p ng lng mong mi ca cc v lnh
o sng lp ra Cng ty v i hi ng c ng ca
Cng ty.
Vi nhng vn c cp nht trong thi gian ny, ti
hy vng gp mt phn no lm r thm tnh hnh
u t kinh doanh d n bt ng sn ca cng ty c phn
u t bt ng sn H Ni v a ra mt s gii php nhm
nng cao hiu qu ca qu trnh u t, khai thc c hiu
qu d n kinh doanh bt ng sn ca cng ty. V trnh
cng nh thi gian c hn nn chc hn lun vn ca ti s
cn nhiu thiu st v nhiu vn cha c gii quyt.
Vy, ti mong nhn c s gp ph bnh ca cc thy
gio, c gio v ca cc ng nghip.
Ti xin trn trng cm n!
Ti liu tham kho

1. GS. TSKH Nguyn Vn Chn, Qun l nh nc v kinh t
v qun tr kinh doanh xy dng, Nh xut bn xy dng,
H Ni, 1999.
2. GS. TSKH Nguyn Vn Chn, Kinh t u t Xy dng,
Nh xut bn xy dng, H Ni, 2003.
3. GS. TS Hu, TS Nguyn nh Bng, Qun l t ai
v Bt ng sn th, Nh xut bn xy dng, H Ni,
2005.
4. TS. Hong Vn Cng, TS. Nguyn Minh Ngc, TS.
Nguyn Th Phn, THS. V Th Tho, Th trng bt ng
sn, Nh xut bn xy dng, 2006.
-137-
5. GS.TS. Nguyn ng Hc, TS. L T Tin, PGS. inh ng

Quang: Phn tch hot ng kinh doanh ca doanh nghip
xy dng, Nh xut bn khoa hc, 1998.
6. Lut xy dng s 16/2003/QH11 ca Quc hi ban hnh
ngy 26 thng 11 nm 2003 quy nh v hot ng xy
dng.
7. Lut nh s 56/2005/QH11 ngy 29 thng 11 nm
2005 quy nh v nh .
8. Lut kinh doanh bt ng sn s 63/2006/QH11 ngy
29 thng 6 nm 2006 quy nh v hot ng kinh doanh bt
ng sn.
9. Lut t ai s 13/2003/QH11 nm 2003 quy nh v
qun l v s dng t ai.
10.Ngh nh s 209/2004/N-CP ngy 16 thng 12 nm
2004 ca Chnh ph v qu l cht lng cng trnh xy
dng
11.Ngh nh s 16/2005/N - CP ngy 07 thng 02 nm
2005 ca Chnh ph v qun l d n u t xy dng cng
trnh.
12.Ngh nh 90/2006/N-CP ngy 09 thng 6 nm 2006
ca Chnh ph ban hnh quy nh chi tit v hng dn Lut
Nh .
13.Ngh nh s 02/2005/N-CP ngy 05 thng 01 nm
2006 ca Chnh ph v vic ban hnh Quy ch Khu th
mi.
14.Quyt nh 153/2006/Q-UB ngy 31 thng 8 nm 2006
ca UBND TP H Ni v vic ban nh Quy nh tm thi v
qun l u t xy dng v kinh doanh cc d n khu th
-138-
mi, khu nh trn a bn Thnh ph H Ni

15.Quyt nh 65/2005/Q-UB ngy thng nm 2005 ca
UBND Thnh ph H Ni v qun l khu chung c, khu th
mi.
16.Thng t s 14/2008/TT-BXD ngy 02/6/2008 ca B xy
dng v vic hng dn phn hng nh chung c.
17.Ti liu Kinh t v qun l BS Hi tho v khoa hc
quc t ti trng i hc xy dng, nm 2007.

Lap Phan Tich Du An Dau Tu BDS

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Lap Phan Tich Du An Dau Tu BDS

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

-1-

Chng I: Nhng vn chung v hot ng u t v kinh

1.2.1 Nhng c im ca khai thc vn hnh d n u t

Chng II: tnh hnh hot ng u t bt ng sn v kinh

2.2.5. Tnh hnh huy ng vn cho thc hin d n..........67

3.10. Gii php v chnh sch gi bn, cho thu.................101

Kt lun v kin ngh........................................................106

Ti liu tham kho..............................................................108

Ti xin trn thnh cm n s hng dn qu bu,

Ti xin trn trng cm n!

H ni, ngy 30 thng 6

trong u t kinh doanh BS, nhng vn l lnh vc cn mi

- i tng nghin cu: cc d n u t kinh doanh Bt

Phn tch thc trng tnh hnh u t v khai thc d

Chng II: Tnh hnh hot ng u t bt ng sn

Chng I: Nhng vn chung v hot ng u t v

1.1 Nhng vn chung v d n u t bt ng

l: nh , trung tm thng mi, khch sn, vn phng; cc

doanh bt ng sn thng bao gm cc giai on sau:

khai thc, tu theo chc nng cc loi bt ng sn khc nhau

u t kinh doanh nh : nh lin k, nh bit th,

+ Cc doanh nghip kinh doanh BS: cng ty c

nh nc lm c s cho vic hoch nh chnh sch u t

tng lnh vc khc nhau c vai tr ht sc quan trng, m

Nh nc phi ng vai tr chnh trong vic hnh thnh

thng tin v s hu, gi tr, s dng t v cc ngun thng

Theo lut xy dng quy hoch chung phi m bo xc

Ni dung phn thuyt minh ca d n:

l cn c xc nh tng mc u t v trin khai cc bc

V thm quyn thm nh thit k c s i vi d n

BS l 10-15 ngy k t ngy nhn h s hp l ng

+ Bn sao mt trong nhng giy t v quyn s dng

sinh c ch u t, ngi quyt nh u t chp thun,

chu trch nhim trc php lut v ch u t theo nhim v

Cho php huy ng vn di dng tri phiu d n theo

kinh doanh d n BS. Ch u t c trch nhim thnh lp

qu thm nh thit k c s nh gi v xut

+ Nghim thu, bn giao cng trnh;

Chu trch nhim trc php lut v ch u t v thc

- C nht k thi cng xy dng cng trnh;

vo tnh trng ph sn hoc n ng khng c kh nng chi

u t d n BS l hnh thc u t xy dng c bit,

tng, cung kh phn ng nhanh nh vi cc loi hng ho khc.

S d hng ho BS khng by bn trn th trng nh cc

Cu v BS xut hin trn c s xut hin cc iu

+ S xut hin nhu cu tiu dng v mt dng nh t

+ Phi c cc ngun lc ti chnh m bo kh

lc ti chnh cho thanh ton th nhu cu mi c chuyn

+ Tnh cht v iu kin ca th trng to ln c hi

+ Phi c s hot ng ca th trng nhu cu c

Cu v BS c nhiu loi khc nhau, song cu v t

Cung BS trn th trng l ton b khi lng hng ho

lin vi t cng c hn, cu v BS tng rt nhanh so vi tc

hn. Do vy, nu cu BS t nhin tng ln, s lm cho th

khng c dn. i vi th trng BS, c cung v cu hng ho

Hnh 1.1: S phn tch cn st gi nh t trn th tr-

1.2.3.2. H ch tiu nh gi hiu qu ca d n u t

- Bn giao h tng th cho a phng ni u t d

1.2.4 Qun l hot ng kinh doanh BS khi d n

dng bao gm cc loi giy t v vic to lp, v quyn s

1.2.4.2 Qun l v chuyn nhng

doanh thng mi, vui chi gii tr cng c u t pht trin

chung. Cc ch s hu nh thuc s hu chung c trch