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ATENO PARA OS FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS

Por:

Davi Chedlovski Pinheiro, Advogado, OAB/PR 45483

Devido grande procura por nosso escritrio para consultoria e advocacia a


respeito dos financiamentos da casa prpria por clientes, juizes estaduais e a at peritos
judiciais, elaboramos uma cartilha explicativa abordando aspectos jurdicos e as dvidas
mais corriqueiras seja para o profissional da rea, dos muturios ou daqueles que
pretendem financiar seu primeiro imvel.

1. Plano de Equivalncia Salarial por Categoria Profissional PES/CP

O Sistema Financeiro de Habitao, criado oficialmente na dcada de


sessenta j previa o PES/CP como forma de difundir o acesso moradia prpria, pois
determina que o valor do encargo mensal no pode compreender mais de 30% da renda
mensal do muturio. Essa limitao est presente em todos os financiamentos
habitacionais celebrados no mbito do SFH. Contudo, nem todos os financiamentos do
mercado so feitos pelo SFH (consulte o item 5.). O PES/CP continua vigorando at
hoje e considera como renda do muturio aquela recebida pela categoria profissional
que o muturio est vinculado, e no sua renda individual que compreende a renda de
sua categoria mais suas horas-extras, 13, abonos e outras verbas individuais ou
indenizatrias.

Na ocasio da assinatura do contrato, o muturio declara sua renda, se sua


categoria profissional for monitorada pelo banco, o sindicato dos empregados que o
muturio faz parte fornece diretamente ao banco as declaraes de reajustes salariais em
cada data-base. Se a categoria no for monitorada pelo banco, o muturio ter de levar
essa declarao todo ano ao banco, para que seu encargo mensal no suba mais que sua
renda. Se o muturio for autnomo ou sem categoria especfica, os encargos mensais
sero reajustados com o mesmo percentual da variao do salrio mnimo, por exemplo,
a ltima variao do salrio mnimo nacional foi de 9% (de R$ 380,00 para R$ 415,00),
logo o encargo mensal sofre uma variao de 9%.

Caso o encargo mensal aumente mais que a variao salarial de sua


categoria profissional ou mais que a variao do salrio mnimo para os autnomos
voc tem direito a requerer a reviso do valor junto ao banco mediante preenchimento
de um formulrio que dever estar acompanhado da declarao de variao salarial
emitida pelo seu sindicato, caso voc no seja autnomo.

No entanto, importante esclarecer que para os financiamentos mais


antigos, com correo monetria incidente sobre o saldo devedor, ao fazer uso desse
direito, no final do prazo contratual restar um saldo residual. Muitas vezes bem alto,
pois nesse caso ocorrer a chamada amortizao negativa, ou efeito bola de neve por
alguns, quando o saldo devedor aumenta mesmo que as prestaes estejam em dia. Tal
efeito somente pode ser neutralizado judicialmente (consulte item 7.). Portanto, s
proceda dessa forma caso voc realmente no puder comprometer mais de 30% de sua
renda com o financiamento.

2. Qual a Diferena Entre a Prestao e o Encargo Mensal?


Quando celebra-se um financiamento pelo SFH ou pela Carteira

Hipotecria, no se paga apenas a prestao mensal, mas tambm os seguros (consulte o


item 9.), as taxas de manuteno (caso seu banco cobre, o que um absurdo) e o FCVS
(consulte item 4.). Portanto o encargo mensal a somatria da prestao com todos
esses valores, o valor total que o muturio paga por ms, que est limitado a 30% do
valor de sua renda (consulte item 1.).

3. Como o Banco Calcula a Prestao Mensal?

Depende do sistema de amortizao que voc escolheu. Atualmente o


mercado de financiamento imobilirio tem oferecido dois sistemas escolha do cliente,
so eles a Tabela Price TP, tambm chamada de Sistema Francs de Amortizao
SFA ou simplesmente sistema Price; e o Sistema de Amortizao Constante SAC.

Caso no haja possibilidade de escolha entre o sistema de amortizao,


normalmente se utiliza o SAC nos financiamentos do SFH e a Tabela Price para os
Autofinanciamentos e para a Carteia Hipotecria, consulte a diferena dos tipos de
financiamentos no item 5.

PMT = PV * ( i * (
1 + i ) n)

(1+
i ) n -1

PMT = prestao
mensal

Para calcular a prestao da Tabela Price o banco PV = valor


utiliza a seguinte frmula matemtica: financiado

i = taxa de
juros

n = prazo

PMT = (PV * i) +
(PV / n)
Para calcular a prestao do SAC o banco utiliza a
seguinte frmula matemtica: PMT = prestao
mensal

PV = valor
financiado

i = taxa de
juros

n = prazo
Para aprofundar o assunto sobre qual seria a
melhor opo de sistema de amortizao para cada pessoa, criamos um tpico
especfico fora desta cartilha. Leia mais em Produo Textual.

4. O que FCVS?

o Fundo de Compensao para Variaes Salariais, est presente nos


contratos mais antigos que foram celebrados no mbito do SFH (consulte item 5.) e
garante ao muturio que ao final do contrato no haver saldo residual, pois se houver,
quitado pelo Fundo desde que todas as prestaes estejam em dia.

O Fundo constitudo pelas contribuies que todos os muturios do


Brasil inteiro pagam juntamente com sua prestao. Foi criado em virtude da alta
inflao que reinava no passado, j que a limitao do PES/CP (consulte item 1.) no
permite, na prtica, que as prestaes subam na mesma proporo do saldo devedor,
assim para se manter o equilbrio nos financiamentos mais antigos e tornar o sistema
vivel que foi criado o FCVS.

Atualmente, o FCVS conta com um rombo enorme em seu oramento, pois


os bancos utilizam critrios ilegais de evoluo do saldo devedor, que somado inflao
galopante resultou em obrigaes exorbitantes para o FCVS. Contudo, embora seu
oramento seja negativo, o Fundo continua obrigado a cobrir os saldos residuais dos
contratos que esto terminando atualmente. Para isso, o Estado tem de abrir os cofres
pblicos toda vez que um contrato antigo termina.

No aspecto da garantia constitucional ao acesso moradia, o FCVS


continua sendo louvvel, mas de outro lado, se tornou um verdadeiro esqueleto no
armrio do Governo, que fica obrigado a pagar valores irreais produzidos pelos bancos
sem questionar, valores esses que muitas vezes equivalem ao valor do imvel, mesmo
que o muturio tenha pago todas as prestaes em dia.

Nos contratos mais recentes, no existe a previso do FCVS e nem


precisaria haver. Com uma inflao atual bem menor, o FCVS est fadado ao
esquecimento, motivo de comemorao nossa economia, cada vez necessitando de
menos subterfgios e pacotes para funcionar.

importante salientar que com a sada de cena do FCVS os muturios no


perdem a garantia de higidez em seus financiamentos, que agora passou a ser garantida
pela solidez da prpria economia, como deve ser. Continuam existindo outras garantias
securitrias nos financiamentos habitacionais que garantem a quitao do saldo devedor
em caso de morte do muturio ou indenizao em caso de perecimento do imvel.

5. Qual a diferena entre SFH x Carteira Hipotecria x Autofinancimanto?

O Sistema Financeiro da Habitao fomentado com recursos proveniente


da poupana (SBPE). Em virtude disso pode cobrar juros mais baratos para os
interessados que optem por esse tipo de financiamento. Possui carter social e poltico,
razo pala qual existem vrios direitos assegurados ao muturio, mais recomendado
para famlias com menor renda e que pretendem financiar para morar.

J a Carteira Hipotecria mantida com recursos prprios do banco


escolhido, razo pela qual se costuma cobrar juros mais altos. destinado a pessoas

com maior renda e no possui limitao no valor do imvel, pode ser utilizado tanto
para morar quanto para fazer alavancagem (consulte item 10.).

O Autofinanciamento no um financiamento bancrio, aquele celebrado


diretamente com a incorporadora ou construtora, tambm destinado s pessoas com
maior renda, sem limito no preo do imvel, podendo ser utilizado tanto para morar
quanto para alavancagem. Contudo sua vantagem est nos juros, o interessado deve
pesquisar, pois possvel encontrar juros menores que os bancrios.

Ateno, juridicamente no consideramos o SFI Sistema Financeiro


Imobilirio como um financiamento habitacional. Assemelha-se mais a um emprstimo,
pois a propriedade do imvel no transferida ao comprador, apenas seu domnio
mediante alienao fiduciria, utilizada nos financiamentos de carros . O interessado
deve ficar atento a essa modalidade, pois existem diversas desvantagens do ponto de
vista jurdico. Entretanto, havendo uma taxa de juros convidativa possvel se cogitar.

6. Existe Limitao para a Taxa dos Juros?

O ideal seria no precisar existir, mas existe. Antes de adentrar no assunto,


de salutar importncia esclarecer que qualquer tipo de tabelamento ou limitao de
preos ou juros no saudvel para economia, eis que impede a livre concorrncia e
vrios outros fundamentos basilares do capitalismo.

Entretanto, ao se tratar do financiamento da casa prpria, onde h grande


dficit habitacional, difcil dizer que a demanda por financiamentos habitacionais
regula da oferta da taxa de juros, justamente porque mais da metade dos brasileiros
precisam adquirir sua primeira moradia prpria.

Essa necessidade, ou falta de opo acaba por tornar os juros elsticos, ou


seja, quem precisa ter onde morar ir financiar com juros de 6% a.a. ou de 15% a.a.,
tanto faz. Para muitos a necessidade que urge mais importante que a taxa de juros que
paga.

Em outros tipos de financiamentos, a finalidade principal de um lado


gerar moeda e riqueza com os juros, e de outro possibilitar o acesso ao crdito,
indispensvel ao desenvolvimento da economia. Nesse tipo de financiamento, no se
justifica qualquer limitao de juros, apenas cobe-se taxas muito exorbitantes com base
na teoria da onerosidade excessiva.

Mas no cenrio de dficit habitacional que se justifica o limite da taxa de


juros para os financiamentos habitacionais, pois alm de possurem a mesma finalidade
de um financiamento normal, tambm possuem a funo social e poltica.

Justamente por isso, no so todos os financiamentos habitacionais que


possuem o limitador de juros, mas apenas os celebrados do mbito do SFH Sistema
Financeiro da Habitao (consulte item 5.). Para os contratos celebrados o at o dia 28
de julho de 1993, o limite de 10% de juros efetivos ao ano. E para os contratos
posteriores o limite passou a ser de 12% de juros efetivos (consulte item 13.) ao ano.

A limitao atual obrigatria por fora de leis infraconstitucionais e


normativos especficos, j que o limite constitucional de juros deixou de existir com a
Emenda 40. importante lembrar que um financiamento habitacional tem em mdia
vinte anos de durao, assim muitos contratos celebrados at 28 de julho de 1993
continuam ativos, tendo direito o muturio a revisar judicialmente o saldo devedor, que
ao longo de todo esse tempo pode at j estar quitado.

Existem muitos casos onde o muturio alm de ter seu saldo devedor
quitado judicialmente, tambm lhe resta saldo a receber devido diferena dos juros
pagos a mais, mas cada caso deve ser analisado concretamente.

Para os contratos mais recentes, celebrados aps o dia 28 de julho de 1993


(inclusive), a diferena tambm pode ser bem significativa, dependendo quanto os juros
efetivamente cobrados excederam os 12% ao ano.

Na maioria dos casos a reviso judicial para os contratos atuais capaz


apenas de reduzir o saldo devedor, mas no quitar. Contudo, nem por isso a reduo
deixa de ser significativa, principalmente se existirem prestaes atrasadas, quando
tambm se afasta a capitalizao (consulte item 14.) e os encargos moratrios, j que
no foi o muturio que deu causa aos atrasos no pagamento, e sim o banco que cobrou
juros acima do devido, tornando a prestao mais onerosa e, portanto inexigvel.

Para que est pensando em fazer um financiamento habitacional,

atualmente o mercado tem oferecido opes a juros menores devido solidez


econmica, existindo inclusive a opo de financiamentos sem correo monetria.

So vrias as opes, a pesquisa de mercado que fizemos resultou como


sendo a melhor opo de financiamento aberto ao pblico a Carta de Crdito FGTS
SFH da Caixa Econmica Federal para imveis novos ou usados, cuja taxa de juros est
no incrvel patamar de 6% ao ano, podendo cair para 5,5% caso o interessado contrate
outros servios da Caixa. Isso, a nvel nacional, representa um avano prximo a dos
pases desenvolvidos.

Contudo a opo citada s est disponvel para quem teve depsitos


regulares na conta do FGTS por no mnimo trs anos, mesmo que hoje no exista saldo,
e que tenha uma renda mensal de at R$ 1.875,00.

Para quem no se enquadra nesses requisitos a dica , como sempre


pesquisar ou contratar um consultoria especializada sobre qual o melhor tipo de
financiamento (consulte item 5.), o melhor sistema de amortizao (consulte item 11.) e
a menor taxa de juros (links para alguns bancos que oferecem financiamentos
habitacionais ) que se enquadra ao seu perfil, seja para alavancar (consulte item 10.) ou
morar.

7. O que Amortizao Negativa?

Tambm chamado de efeito bola de neve, ocorre quando o saldo devedor


aumenta de forma descontrolada. Hodiernamente, existem duas causas possveis para
isso ocorrer, uma quando se deixa de pagar as prestaes e outra quando mesmo
pagando pontualmente, a sua limitao do PES/CP (consulte item 1.) no permite que
seja suficiente para amortizar o saldo devedor.

Em qualquer dos casos ocorre a capitalizao de juros, proibida por lei,


sendo que no caso do pagamento pontual, tambm ocorre o descumprimento do
Coeficiente de Amortizao Programado (consulte item 15.) pelo Sistema de
Amortizao (consulte item 11.) escolhido.

Quando seu saldo devedor comea a subir, no lugar de diminuir, a nica


alternativa na prtica revisar judicialmente o financiamento. A reviso judicial tem se
mostrado bem eficiente nesses casos, embora demorada. Podendo chegar at a quitar
antecipadamente o saldo devedor, mas cada caso deve ser analisado concretamente.

8. Tabela Price ou SAC?

Qualquer dos sistemas de amortizao (consulte item 11.) pode ser a


melhor opo ao interessado em fazer um financiamento habitacional, depende do perfil
de cada interessado. A Tabela Price calcula uma prestao menor que o SAC, mas
possui prestao fixa, enquanto que o SAC possui uma prestao decrescente. Antes da
metade do financiamento, a prestao do SAC se torna menor que a da Price.

O SAC, por calcular uma prestao um pouco maior no comeo, acaba por
reduzir o pagamento de juros no final, mesmo que a taxa de juros aplicada seja idntica
ao aplicada na Tabela Price.

Essa opo sempre foi mais inteligente, na medida em que o maior esforo
despendido com o pagamento de uma prestao maior se reverte em benefcio
reduzindo o valor dos juros e da prestao, que como j dito, se torna inferior a
prestao da Tabela Price antes da metade do prazo contratual.

Outra inteligncia do SAC est no fato de ao invs de calcular uma


prestao fixa em todo o financiamento, utiliza uma progresso aritmtica decrescente,
deixando as primeiras prestaes maiores, quando os juros tambm so maiores e as
ltimas menores, quando os juros tambm so menores. Dessa forma se produz um
maior equilbrio no financiamento, podendo inclusive ser utilizado em economias
inflacionrias.

Contudo, a Tabela Price a nica opo para quem no pode comear


pagando uma prestao um pouco maior, mas em contra partida cobra mais juros ao
final do financiamento, mesmo que a taxa aplicada seja idntica a do SAC.

Para melhor elucidar o assunto, foi elaborado um tpico externo a esse


contendo uma simulao dos dois sistemas nas mesmas condies de juros, prazo e
valor financiado. Veja texto sobre Sistema de Amortizao.

9. Tenho que Contratar Seguro no Financiamento?

Sim, existe a obrigao por fora de Lei. Contudo, tal obrigao no se


aplica aos Autofinanciamentos (consulte item 5.), bem como a Lei no obriga que o
seguro seja contratado com o banco do financiamento. Podendo ser escolhida uma
instituio securitria desvinculada do banco, principalmente quando a seguradora do
banco mutuante cobre taxas de seguros mais altas.

Os dois tipos de seguros para financiamento habitacional so o D.F.I. que


cobre o saldo devedor em caso de danos fsicos ao imvel, tendo como base de clculo

o valor do imvel financiado, e o M.I.P que cobre o saldo devedor em caso de morte ou
invalidez permanente do muturio, tendo como base de clculo o saldo devedor.

Consulte a tabela de limites para o valor das taxas mensais de seguros, na


tabela de percentuais da SUSEP clicando aqui. Para se encontrar o valor correto das
taxas dos seguros, deve-se aplicar cada percentual em sua respectiva base de clculo.

10. Possvel Fazer Alavancagem com Financiamentos Habitacionais?

Devido a grande procura de investidores e pessoas interessadas no assunto,


elaboramos esse tpico aps um longo levantamento de mercado. Antes de mais, nada
urge situar brevemente o tema em termos leigos, a alavancagem se trata de uma
estratgia arriscada de obter o mximo de vantagens possveis com alguma aplicao ou
investimento. Muito utilizado nas bolsas de valores e de mercadorias em todo o mundo.

Como exemplo de uma operao corriqueira, temos aquela onde um


investidor compra aes de uma empresa e vende a opo de compra dessas aes a um
terceiro a um valor menor que aquele que o investidor supe ser at o fim do prazo para
exerccio da compra pelo terceiro. Assim o investidor ganha com a valorizao da
cotao, recebe pela venda da opo de compra e continua com as aes, se tudo isso
der certo o investidor aferiu o maior lucro possvel com o ativo.

Um patrimnio imobilirio tambm um ativo, a pergunta ser seria


possvel fazer alavancagem desse ativo alavancagem com financiamentos habitacionais?
A resposta simples, pode-se fazer alavancagem de qualquer ativo, mas lucrar a mais
com isso a questo.

Nosso levantamento apontou um cenrio favorvel com a reduo dos


juros habitacionais e o aquecimento do mercado de locaes em algumas cidades do
Brasil. indispensvel contratao de uma consultoria especializada pelo interessado
para reduzir os riscos e apontar qual a melhor opo, j que no so todos os tipos de
financiamentos habitacionais onde possvel fazer alavancagem.

Nosso escritrio tem sido responsvel pela consultoria de muitos casos de


sucesso, onde o investidor financia o(s) imvel (is), aluga e paga as prestaes com o
valor do aluguel. Em algumas cidades em expanso pode at ocorrer situaes onde o
valor do aluguel superior ao da prestao, ocasio onde orientamos a fazer
amortizaes extraordinrias com a diferena ou aplicar nos investimentos que
remuneram juros maiores que do financiamento escolhido.

Em todo caso, mesmo com a melhor das consultorias, esse tipo de negcio
arriscado, e depende de vrios fatores econmicos e polticos para funcionar. Estamos
em constante monitoramento do mercado para emisso de eventual alerta para o
consultante tomar sua deciso o mais rpido possvel.

Na pior das hipteses inflacionrias e de desaquecimento do mercado de


locaes, se o investidor no puder tiver capital para aproveitar a quitao antecipada
com os descontos das prestaes j pagas com os alugueres, pode optar por devolver
o(s) imvel(eis) ao banco e perder os valores dado como entrada e para pagamento de
ITBI e custos com cartrio, j que sua responsabilidade fica limitada a hipoteca do(s)
imvel(eis) financiado(s), no recaindo sobre o patrimnio do investidor.

Uma questo importante de se dizer que em vrios paises desenvolvidos


a alavancagem com imveis j comum, no Brasil estamos passando a conhecer o

assunto, ainda existe muito preconceito nesse aspecto, principalmente quando se fala em
lucro, que para alguns continua sendo pecado.

Esse tipo de negcio um dos supra-sumos dos negcios (do latim:


negcio = negao ao cio), principalmente pelo fato de que a locao de um imvel
bem mais fcil e menos burocrtica que um financiamento. Com a alavancagem todos
saem ganhando, o locatrio (residencial ou comercial) que passa a ter acesso aos
imveis facilitado pela maior oferta no mercado de locaes, o investidor que ao final
sempre pode adquirir o(s) imvel(eis) a custo reduzido com o aluguel, e o banco que
recebe os juros dos financiamentos.

Mas ateno, esse tipo de negcio no pode ocorrer no mbito do Sistema


Financeiro da Habitao SFH, que tem carter social, e sim em outros tipos de
financiamentos habitacionais (consulte item 5.). Para maiores informaes entre em
contato diretamente com o Scio Presidente Dr. Davi Chedlovski Pinheiro, atravs do e-
mail davi@pinheiroadvogados.com.br com assunto Alavancagem, para solicitar uma
consultoria, fornea seus dados para entramos em contato e se possvel j descreva quais
suas intenes. possvel a elaborao de consultoria abrangendo sua cidade, estado ou
em todo o territrio nacional.

11. Qual a Diferena entre Sistema de Amortizao e Espcie de Financiamento?

So duas coisas distintas, a espcie de financiamento determina as normas


legais que ele esta vinculado, seja Lei n. 4.380/64, Lei n. 10.406/02 e outras ou a Lei
n. 8.078/90, suas respectivas espcies so o Financiamento do SFH Sistema
Financeiro da Habitao, da Carteira Hipotecria e o Autofinanciamento. Tais espcies

integram o gnero Financiamento Habitacional, e em cada espcie pode se utilizar


qualquer sistema de amortizao.

J o sistema de amortizao a frmula matemtica que os contratantes


escolhem para determinar o valor da prestao mensal, existem diversos sistemas de
amortizao, como por exemplo: (1) o SAM Sistema de Amortizao Misto, (2) o
SACRE Sistema de Amortizao Crescente, (3) o SAL Sistema de Amortizao
Linear, (4) o Sistema de Amortizao em Srie Gradiente, e (5) o Sistema de
Amortizao Americano, alguns so cpias ou adaptaes dos outros.

Entretanto, o mercado de financiamentos habitacionais aqui no Brasil tem


oferecido, em sua grande maioria, apenas duas opes: A Tabela Price TP e o Sistema
de Amortizao Constante SAC.

Para aprofundar o assunto sobre qual seria a melhor opo de sistema de


amortizao para cada pessoa, criamos um tpico especfico fora desta cartilha. Leia
mais em Produo Textual.

12. O que o CES?

Coeficiente de Equiparao Salarial, criado para reduzir as distores


criadas pelo PES/CP (consulte item 1.) muito utilizado nos contratos mais antigos do
SFH e Carteira Hipotecria (consulte item 5.).

Sua finalidade majorar o valor da prestao mensal para que seja possvel
aumentar seu poder de amortizao, que vai se dissolvendo com o passar dos anos em
alguns casos. O problema que sempre ocorre nesse ponto est no fato dos bancos em
geral fazerem incidir o percentual de majorao do CES (15%) em todo o encargo
mensal (consulte item 2.), ou seja, majorando tambm as taxas de seguros (consulte
item 9.) e o FCVS (consulte item 4.) se houver.

Vale ressaltar, que a incidncia do CES nos seguros e outros acessrios,


em nada contribui para amortizao do saldo devedor, dessa forma ocorre uma distoro
de sua finalidade. O valor das taxas dos seguros s pode ser aumentado na mesma
medida que o risco da cobertura aumenta, caso o muturio possua uma doena letal,
obviamente a taxa de MPI seria maior, ou se o imvel se encontrar numa zona de
alagamento, implicaria no aumento da taxa de DFI, obviamente.

Atravs de reviso judicial possvel afastar o CES de tudo aquilo que no


faz parte da cota de amortizao da prestao (consulte itens 16. e 2.), destinando a
diferena paga a maior para o saldo devedor, assim podendo reduzi-lo bastante.

13. Qual a Diferena Entre a Taxa Efetiva e a Taxa Nominal?

As melhores doutrinas do ramo, de plena convico, afirmam que a taxa


efetiva a capitalizao composta da nominal, pois ao se cobrar uma taxa anual
mensalmente, nunca ser possvel retornar o mesmo valor, se na diviso da taxa anual
simplesmente for dividida pela quantidade de perodos, como acontece em todos os
financiamentos, emprstimos e afins.

No pode a Instituio Financeira simplesmente dividir a taxa anual por


doze para obter a taxa mensal, pois seu resultado final ser maior que o inicialmente
contratado devido a capitalizao de juros que ocorre obrigatoriamente ao longo dos
perodos quando se utiliza juros compostos, a Tabela Price utiliza

juros compostos, por exemplo.1


TXnm= (1+
(TXm/100) )^1/q

TXna = taxa
Para que no ocorra a capitalizao da taxa nominal
anual, a taxa mensal deve ser obtida atravs da seguinte anual
frmula:
TXnm = taxa
nominal
anual

Calculando a taxa mensal dessa forma, no q = perodo

haver capitalizao da taxa nominal anual, pois seu


resultado ser menor que a sua simples diviso pelo nmero de meses, isto , ser
proporcionalmente menor ao nmero de perodos (12 meses), para que sua incidncia ao
longo dos perodos resulte uma taxa efetiva igual nominal.

Considerando um financiamento habitacional onde a taxa anual de juros


for 8,9% ao ano, se apenas dividirmos a taxa anual por 12 meses, resultar numa taxa
mensal de 0,742%. Mas, a incidncia dessa taxa mensal ao longo do ano, resultar numa
taxa maior que a taxa anual inicialmente contratada.

Cobrando, 0,742% ao ms, no final do ano, o muturio pagar

efetivamente 9,27% de juros. Portanto, no aludido exemplo, o muturio teria pago meio
por cento alm da taxa contratada se a Instituio Financeira simplesmente dividi-la por
doze.

Utilizando a forma acima, se chega a uma taxa mensal descapitalizada,


seno vejamos:

Taxa mensal = (1+ (8,9 / 100) )^1/12

Taxa mensal = (1+ (0,089) )^1/12

Taxa mensal = (1,089)^ 0,0833

Taxa mensal = 1,00713029

Nesse caso, o resultado obtido o coeficiente mensal descapitalizado


antecipadamente, bastando subtrair um e multiplicar por cem, para se obter a taxa
mensal de 0,713%, na qual obrigatoriamente tem de ser aplicada para anular a
capitalizao mensal de juros.

14. O Que Capitalizao de Juros?

Importante salientar que a definio financeira sobre capitalizao de juros


diferente da definio jurdica. Na matemtica financeira, a capitalizao de juros

somente ocorre quando o valor dos juros no pagos integra o capital para incidncia de
novos juros posteriormente.

A definio da capitalizao de juros, tambm chamada de anatocismo,


segundo a melhor hermenutica jurdica, bem mais ampla. Para se interpretar sua
extenso, urge entender a inteno da Lei ao coibir tal prtica, qual seja proibir de
qualquer forma a majorao do valor dos juros com a utilizao de critrios obscuros de
clculo.

O valor dos juros diferente da taxa de juros, aquele o resultado da


multiplicao desse com o saldo devedor e/ou da exponenciao com o prazo. O mtodo
procedimental correto para o clculo o que resulta menor valor, pois o critrio de
clculo no pode servir para aumentar esse valor, isso pode ser feito com a elevao da
taxa, respeitado seu limite para alguns casos (consulte item 6.).

Ao proceder o clculo com exponenciao, resulta numa srie de

pagamentos em progresso geomtrica P.G. o que resulta, ao final, em valores de


juros maiores se comparado com o clculo feito em progresso aritmtica P.A.,
devido ao chamado efeito capitalizao que permite que a cota de amortizao da
prestao seja menor para possibilitar o pagamento de mais juros ao longo do
financiamento, o que ocorre, por exemplo, com a utilizao da Tabela Price (consulte
item 8.).

Portanto, o clculo a ser utilizado deve ser sempre uma P.A., existem
vrios os sistemas de amortizao (consulte item 11.) que o utilizam. Ocorre que esses
tipos de frmulas sempre calculam uma prestao um pouco maior que a Tabela Price,
e essa acaba sendo a opo do muturio com menor renda, sem atentar sobre a diferena
de juros que pagar a mais.

Deve-se ter em mente, que a maioria dos sistemas de amortizao que

utilizam frmulas em P.A. possuem prestaes decrescentes, como o caso do SACRE e


do SAC. por exemplo. Dessa forma, seu valor torna-se inferior ao valor da prestao
calculada pela Tabela Price antes da metade do financiamento.

Outro critrio de clculo equivocado que vem sendo aplicado pelos bancos
em geral a converso de taxas equivalentes, isto , o critrio utilizado para transformar
uma taxa de juros anual em mensal deve ser previamente descapitalizado. Nesse caso, o
critrio se inverte, se utiliza a exponenciao para encontrar uma taxa mensal
descapitalizada j prevendo sua capitalizao mensal, assim ao final do perodo os
efeitos se anulam. Em outras palavras, no pode o banco simplesmente dividir a taxa
nominal anual por doze para obter a taxa nominal mensal, pois ao proceder dessa forma,
a taxa efetiva anual aumenta tambm como resultado do efeito capitalizao.

TXnm= (1+
(TXm/100) )^1/q
Para se proceder corretamente na obteno da TXna = taxa
taxa equivalente, deve-se utilizar a seguinte frmula nominal
matemtica: anual

TXnm = taxa
nominal
anual
E agora sim, obviamente, podemos falar da
q = perodo
capitalizao de juros propriamente dita. Talvez seja a forma
mais grosseira encontrada pelos bancos em geral para
majorar o valor dos juros. Tem proibio legal expressa e aplicvel a qualquer tipo de
financiamento, emprstimo e afins. Essa espcie de capitalizao responsvel por
tornar uma dvida absurdamente irreal, sem origem ou lastro, resulta no que chamamos
de efeito bola de neve (consulte item 7.). Portanto, juridicamente, existem trs
espcies de capitalizao de juros saber: Decorrente do sistema de amortizao

utilizado - efeito capitalizao, da composio da taxa nominal anual - efeito


capitalizao e, obviamente, da mais conhecida, amortizao negativa - capitalizao de
juros propriamente dita.

As explanaes tecidas, podem ser observadas na prtica em nossa

simulao, onde quem financiou um imvel de R$ 80.000,00 a juros de 6% ao ano,


prazo de 300 meses, sem correo monetria, pela Tabela Price pagou 1,93 imveis e
quem financiou pelo SAC pagou 1,75 imveis. Essa diferena o resultado de um dos
trs tipos de efeito capitalizao, que permite ao muturio pagar menor no comeo para
ser-lhe cobrado mais juros no final, pratica extremamente proibida por Lei

Outra constatao prtica do chamado efeito capitalizao o resultado da


composio da taxa nominal anual em nominal mensal, que resulta sempre numa taxa
efetiva anual maior se simplesmente dividirmos por doze para obteno da taxa
equivalente pretendida.

15. O Que Coeficiente de Amortizao Programado?

Em qualquer financiamento, emprstimos e afins, a prestao mensal


(consulte item 2.) composta por duas cotas, uma destinada ao pagamento de juros e
outra para destinada para amortizao do capital. Todos os sistemas de amortizao
(consulte item 11.) possuem um Coeficiente de Amortizao Programado que nada
mais do que uma tabela de percentuais prevista para todo o financiamento com a
finalidade de determinar qual o valor equivalente de cada cota para cada prestao
mensal. Como exemplo de Coeficiente de Amortizao Programado pela Tabela Price
(consulte item 8.) de um financiamento de $ 100.000,00, a 12% ao ano por 240 meses,
ento temos:

1 Prestao
$ 1.058,62

Cota de Amortizao / Cota de Juros

$ 109,74 $ 948,88

Ou

10,37% 89,63%

O problema que sempre surge nesse ponto ocorre quando o Coeficiente de


Amortizao Programado desrespeitado pelo banco devido s diferenas da variao
do PES/CP (consulte item 1.) com a variao do saldo devedor. Em quase todos os
casos, os bancos se apoderam da cota de amortizao para quitar o mximo possvel dos
juros mensais.

Tal prtica tambm proibida porque suprime o direito de amortizar e


desequilibra ainda mais um financiamento j desequilibrado pela capitalizao de juros
e companhia. O Coeficiente de Amortizao Programado jamais pode deixar de ser
observado sob pena de tornar a dvida MATEMATICAMENTE interminvel.

Estamos em constate estudo sobre o assunto e, atualmente em diversos


processos judiciais em fase de liquidao de sentena, j possvel utilizar frmulas ou
critrios que respeitem o Coeficiente de Amortizao Programado mesmo quando os
juros so superiores a prpria prestao, atravs a somatria dos chamados juros
impagos em conta separada, sem a incidncia de mais juros, apenas atualizao
monetria, critrio j consolidado pela Vara Federal Especializada do Sistema
Financeiro da Habitao de Curitiba/PR.

Finalmente, sem a mnima pretenso de ter exaurido todas as


dvidas que possam surgir a respeito dos financiamentos habitacionais, colocamo-nos a
disposio para maiores esclarecimentos.