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Poder Judicirio
Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro
Dcima Sexta Cmara Cvel

Agravo de Instrumento n: 0062395-72.2013.8.19.0000

Agravante: RICARDO AZEVEDO
Agravado: BRASCAN IMOBILIRIA INCORPORAES S/A
Interessado: CARLOS SOARES FONTES
Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
Juiz prolator da deciso: ADMARA FALANTE SCHNEIDER
Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO DE COBRANA DE

COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO
DE SENTENA. DECISO QUE INDEFERIU O PEDIDO
PARA RECONHECER OS ARREMATANTES COMO
SUBSTITUTOS PROCESSUAIS EM FACE DA
AQUISIO DO DIREITO E AO, ANTES
PERTENCENTE AO EXECUTADO, ORA AGRAVANTE,
SOB O FUNDAMENTO DE QUE OS ARREMATANTES
NO INTEGRARAM A RELAO JURDICA
ENTABULADA ENTRE AS PARTES. INCONFORMISMO.
A DOUTRINA E A JURISPRUDNCIA J SE
POSICIONARAM NO SENTIDO DE QUE A
ARREMATAO EM LEILO CONSTITUI MODO
ORIGINRIO DE AQUISIO DE PROPRIEDADE,
DEVENDO, PORTANTO, O IMVEL SER TRANSFERIDO
LIVRE DOS NUS DA PENHORA. ADEMAIS, NO
INTEGRANDO OS ARREMATANTES A RELAO
JURDICA ENTABULADA ENTRE AS PARTES, NO
PODE SER ALCANADA PELA EXECUO FUNDADA
EM TTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL QUE TEM POR
CAUSA ORIGINRIA E EXCLUSIVA O
INADIMPLEMENTO DA PARTE EXECUTADA, POIS ISSO
IMPORTARIA EM ONERAR PATRIMNIO DE TERCEIRO
QUE EM MOMENTO ALGUM SE VINCULOU RELAO
PROCESSUAL, EM CLARA VIOLAO DOS PRINCPIOS
CONSTITUCIONAIS DO DEVIDO PROCESSO LEGAL,
CONTRADITRIO E AMPLA DEFESA. PRECEDENTES
DO STJ E TJ/RJ. NEGA-SE SEGUIMENTO AO RECURSO
NA FORMA DO ARTIGO 557, CAPUT, DO CPC.

DECISO MONOCRTICA

Agravo de Instrumento interposto por RICARDO AZEVEDO em face

da deciso proferida pelo Juzo da 40 Vara Cvel da Comarca da Capital, cuja
cpia se encontra no anexo 1, doc. eletrnico 00005, que indeferiu o pedido

MARCO AURELIO BEZERRA DE MELO:000029872 Assinado em 07/02/2014 12:08:59

Local: GAB. DES MARCO AURELIO BEZERRA DE MELO
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Agravo de Instrumento n: 0062395-72.2013.8.19.0000

Agravante: RICARDO AZEVEDO
Agravado: BRASCAN IMOBILIRIA INCORPORAES S/A
Interessado: CARLOS SOARES FONTES
Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
Juiz prolator da deciso: ADMARA FALANTE SCHNEIDER
Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

para reconhecer os arrematantes como substitutos processuais em face da

aquisio do direito e ao, antes pertencente ao executado, ora agravante, sob
o fundamento de que os arrematantes no integraram a relao jurdica
entabulada entre as partes.

Irresignado, alega o agravante que os arrematantes sucederam ao

executado, havendo deste os crditos e dbitos (direito e ao) decorrentes do
Contrato de Promessa de Compra e Venda pactuado entre as partes. Afirma a
ocorrncia de sucesso processual, devendo a continuidade da execuo em
face dos arrematantes.

Deciso desta Relatoria s fls. 14 indeferindo o efeito suspensivo ao

Agravo.

Informaes do Juzo a quo s fls. 27, mantendo a deciso agravada.

Contrarrazes no foram apresentadas, conforme certido de fls. 28.

o relatrio. Passo a Decidir.

Presentes os requisitos, conheo do recurso interposto.

Razo no socorre ao agravante.

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Agravo de Instrumento n: 0062395-72.2013.8.19.0000

Agravante: RICARDO AZEVEDO
Agravado: BRASCAN IMOBILIRIA INCORPORAES S/A
Interessado: CARLOS SOARES FONTES
Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
Juiz prolator da deciso: ADMARA FALANTE SCHNEIDER
Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

Infere-se do detido exame dos autos que o pedido autoral foi

formulado visando reforma da deciso que indeferiu o pedido para
reconhecer os arrematantes como substitutos processuais em face da
aquisio do direito e ao, antes pertencente ao executado, ora agravante.

Isto porque a doutrina e a jurisprudncia j se posicionaram no

sentido de que a arrematao em leilo constitui modo originrio de aquisio
de propriedade, devendo, portanto, o imvel ser transferido livre dos nus da
penhora.

Neste sentido, o entendimento do STJ e deste Tribunal de

Justia:

PROCESSUAL CIVIL. EXECUO FISCAL. IPTU. ARREMATAO

DE IMVEL EM HASTA PBLICA. AQUISIO ORIGINRIA.
ADJUDICAO. VIOLAO DO ART. 130, PARGRAFO NICO,
DO CTN. OCORRNCIA. OBRIGAO TRIBUTRIA PROPTER
REM. EXISTNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTRIA.
1. Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) est
dispensado do pagamento dos tributos que recaem sobre o imvel
anteriores adjudicao.
2. Arrematao e adjudicao so situaes distintas, no podendo a
analogia ser aplicada na forma pretendida pelo acrdo recorrido,
pois a adjudicao pelo credor com dispensa de depsito do preo
no pode ser comparada a arremate por terceiro.
3. A arrematao em hasta pblica extingue o nus do imvel
arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraado de
tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisio
originria, de modo que os dbitos tributrios anteriores
arrematao sub-rogam-se no preo da hasta. Precedentes: REsp
1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010;
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Agravante: RICARDO AZEVEDO
Agravado: BRASCAN IMOBILIRIA INCORPORAES S/A
Interessado: CARLOS SOARES FONTES
Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
Juiz prolator da deciso: ADMARA FALANTE SCHNEIDER
Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda

Turma, DJe 8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell
Marques, Segunda Turma DJe 21.11.2008.
4. O adquirente s deixa de ter responsabilidade pelo pagamento do
dbitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorreu,
efetivamente, depsito do preo, que se tornar a garantia dos
demais credores. De molde que o crdito fiscal perquirido pelo fisco
abatido do pagamento, quando da praa, por isso que, encerrada a
arrematao, no se pode imputar ao adquirente qualquer encargo
ou responsabilidade.
5. Por sua vez, havendo a adjudicao do imvel, cabe ao adquirente
(credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem
adjudicado, eis que, ao contrrio da arrematao em hasta pblica,
no possui o efeito de expurgar os nus obrigacionais que recaem
sobre o Bem.
6. Na adjudicao, a mutao do sujeito passivo no afasta a
responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imvel adjudicado,
uma vez que a obrigao tributria propter rem (no caso dos autos,
IPTU e taxas de servio) acompanha o Bem, mesmo que os fatos
imponveis sejam anteriores alterao da titularidade do imvel
(arts. 130 e 131, I, do CTN).
7. luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux,
Primeira Seo, DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes sobre o
patrimnio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU)
decorrem de relao jurdica tributria instaurada com a ocorrncia
de fato imponvel encartado, exclusivamente, na titularidade de
direito real, razo pela qual consubstanciam obrigaes propter rem,
impondo-se sua assuno a todos aqueles que sucederem ao titular
do imvel." Recurso especial provido.
(REsp 1179056/MG, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS,
SEGUNDA TURMA, julgado em 07/10/2010, DJe 21/10/2010)

0060959-15.2012.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1

Ementa - DES. CLAUDIA TELLES DE MENEZES - Julgamento:
16/04/2013 - QUINTA CAMARA CIVEL

Apelao cvel. Ao de cobrana de cotas condominiais ora em fase

de execuo. Obrigao propter rem. Demanda proposta em face do
promitente cessionrio. Legitimidade passiva. Precedentes desta
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Agravo de Instrumento n: 0062395-72.2013.8.19.0000

Agravante: RICARDO AZEVEDO
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Interessado: CARLOS SOARES FONTES
Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
Juiz prolator da deciso: ADMARA FALANTE SCHNEIDER
Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

Corte e do C. STJ. Arrematao. Aquisio do direito e ao ao

imvel. Inexistncia de impedimento para transferncia da plena
propriedade em razo da arrematao. Princpios da celeridade e da
economia processual. Direito aquisitivo originrio. O imvel
arrematado deve ser passado ao arrematante livre de qualquer nus
que incida sobre o imvel. Deciso reformada. Recurso a que se d
provimento.

0046604-97.2012.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 2 Ementa

- DES. MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 16/01/2013 - QUARTA
CAMARA CIVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCESSUAL CIVIL COBRANA DE
COTAS CONDOMINIAIS - EXECUO DE SENTENA -
ARREMATAO DO IMVEL - NATUREZA JURDICA - MELHOR
INTERPRETAO - DOUTOS PRECEDENTES DO STJ APONTANDO
PARA MODO DE AQUISIO ORIGINRIA - DVIDAS ANTERIORES
QUE SE SUB-ROGAM NO PREO DA HASTA - SALDO
REMANESCENTE - DBITO SUPERIOR AO VALOR DA AVALIAO
DO IMVEL ARREMATANTE QUE NO RESPONDE POR DVIDAS
PRETRITAS COMO COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO, AINDA
QUE OMISSO O EDITAL QUANTO SUA EXISTNCIA - EXECUO
QUE DEVE PROSSEGUIR NOS PRPRIOS AUTOS EM FACE DO
ANTIGO PROPRIETRIO - DECISO QUE SE REFORMA. 1. Trata-se
de agravo de instrumento contra deciso que, nos autos de ao de
cobrana de cotas condominiais, em fase de cumprimento de sentena,
decidiu que, tendo em vista o carter proter rem das cotas condominiais
e tendo ocorrido a arrematao da unidade, dever o arrematante
responder pelas verbas condominiais pendentes, se o valor da
arrematao for insuficiente para quit-las, e no mais o executado,
devendo o exequente recorrer s vias prprias. 2. Reformulando meu
entendimento anterior, com lastro em recente jurisprudncia do Superior
Tribunal de Justia, curvo-me ao entendimento de que a arrematao em
hasta pblica possui a natureza jurdica de aquisio originria, motivo
pelo qual extingue os nus do imvel arrematado, que passa ao
arrematante livre e desembaraado de tributo ou gravame, sendo certo
que as dvidas anteriores arrematao sub-rogam-se no preo da
hasta. 3. Com efeito, a propriedade adquirida originariamente rompe o
liame da coisa com o antigo proprietrio, no repassando ao adquirente
os nus que pesavam sobre o imvel. Descabe, pois, exigir do
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Agravante: RICARDO AZEVEDO
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Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
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Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

arrematante o pagamento das cotas condominiais vencidas e no pagas

anteriormente expedio da carta de arrematao. 4. Mutatis mutandis,
pode ser aplicado raciocnio semelhante ao da hipoteca, visto que extinta
pela arrematao, opera-se a sub-rogao do direito real no preo,
transferindo-se o bem ao adquirente livre e desembaraado de tais nus,
devendo se buscar eventual saldo remanescente contra o devedor
originrio, que responder pessoalmente pelo restante do dbito. 5.
Ademais, hiptese na qual no constou expressamente no edital do
leilo que o arrematante responderia pelas cotas condominiais em
atraso, mas apenas a existncia de dbitos referente IPTU e taxa de
incndio. 6. Dbito condominial superior ao valor da avaliao do imvel.
7. Auto de arrematao no qual se consignou somente, e de forma vaga,
que: "Foi informado pelo Sr. Leiloeiro aos interessados, que o
condomnio somente dar quitao do dbito ao arrematante, pelo valor
de R$ 120.000,00." 8. Impende considerar que a eventual transferncia
para o arrematante de dvidas vencidas do antigo proprietrio, ainda que
referentes ao bem arrematado configurassem um verdadeiro desestmulo
arrematao em hasta pblica. 9. No caso em comento, considerando-
se que a dvida supera o valor da arrematao, existe valor
remanescente a lastrear o prosseguimento da execuo, devendo a
mesma prosseguir, nos prprios autos, em face do antigo proprietrio.
D-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

Ademais, como bem salientado na deciso agravada, no

integrando os arrematantes a relao jurdica entabulada entre as partes, no
pode ser alcanada pela execuo fundada em ttulo executivo extrajudicial
que tem por causa originria e exclusiva o inadimplemento da parte executada,
pois isso importaria em onerar patrimnio de terceiro que em momento algum
se vinculou relao processual, em clara violao dos princpios
constitucionais do devido processo legal, contraditrio e ampla defesa.

A propsito:

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Agravante: RICARDO AZEVEDO
Agravado: BRASCAN IMOBILIRIA INCORPORAES S/A
Interessado: CARLOS SOARES FONTES
Interessado: GUILHERME MUSSEL BARROS
Juiz prolator da deciso: ADMARA FALANTE SCHNEIDER
Relator: Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO.

0028436-47.2012.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1

Ementa - DES. CLAUDIO BRANDAO - Julgamento: 26/02/2013 -
DECIMA NONA CAMARA CIVEL
Agravo de instrumento. Direito Civil e Processual Civil. Ao de
cobrana de cotas condominiais. Execuo de sentena que
condenou o proprietrio ao pagamento do dbito. No curso do
processo imvel arrematado em leilo determinado em outra ao.
Ausncia de pagamento da dvida condominial. Deciso que
cancelou a penhora sobre o bem e o pedido de intimao do
arrematante para pagamento do dbito. Adquirente do imvel que
no figurou no polo passivo da ao de cobrana. Ttulo executivo
judicial vlido apenas contra o antigo proprietrio. Impossibilidade de
substituio processual mesmo diante da natureza propter rem da
obrigao. Necessidade de se observar o contraditrio e a ampla
defesa. Precedentes deste Tribunal e do Superior Tribunal de
Justia. Recurso a que se nega provimento. Manuteno da deciso.

conta de tais fundamentos, nego seguimento ao recurso, na forma

do artigo 557, caput, do CPC, eis que em confronto com jurisprudncia do STJ
e deste Tribunal de Justia.

Rio de Janeiro, 05 de janeiro de 2014.

Desembargador MARCO AURLIO BEZERRA DE MELO

Relator