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La vente dimmeuble en ltat futur dachvement (VEFA)

La Vente en ltat futur dachvement (VEFA), communment appele achat


sur plan , ce qui rsume son objet, est le contrat par lequel une personne,
lacqureur, contracte avec une autre, le vendeur (le promoteur) qui sengage
difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer le
prix au fur et mesure de lavancement des travaux.
Afin dviter les drapages et les dsagrments rencontrs par les acqureurs, le
lgislateur marocain est intervenu par le biais de la loi n44-00 en date du 03
octobre 2002 entre en vigueur depuis le 07 novembre 2003.
Cette loi prvoit un mcanisme qui schelonne dans le temps : la VEFA connat
un contrat de rservation (I) (facultatif et non rglement par la loi et reste donc
conventionnel) un contrat prliminaire (II) et un contrat dfinitif (III)
1/ le contrat de rservation
Cest le contrat par lequel une personne, le rservataire, rserve lachat ventuel dun
immeuble une autre, le rservant, en contrepartie, celui-ci verse un dpt de garantie.
Le contrat de rservation contient la description dtaille du logement, la surface
habitable, le nombre de pices et les dpendances, le prix de vente et les modalits du
paiement et le montant du dpt de garantie. Ce dpt de garantie ne peut pas tre
utilis
par le vendeur avant la signature du contrat prliminaire. Il reste squestr entre les
mains
du notaire charg de lopration.
Les documents suivants sont remis au rservant la signature du contrat de
rservation :
- Une notice descriptive sommaire.
- Le plan masse de lensemble immobilier projet.
- Le plan du lot rserv.
Ce type de contrat nest pas rglement au Maroc et reste donc conventionnel.
2/ le contrat prliminaire
Ce contrat est impratif, toute autre promesse de vente ou dachat est nulle. Il ne peut
tre conclu sous peine de nullit quaprs achvement des fondations au niveau du rez-
de-chausse,

Il doit comporter des mentions obligatoires. Il doit prciser limmeuble ou la partie


dimmeuble faisant lobjet du contrat, le dlai de livraison, le prix et les modalits de
paiement, la garantie de remboursement, le rglement de coproprit etc.
Un cahier des charges tabli par le vendeur est sign par les parties. Ce document
comporte les indications utiles relatives la consistance et aux caractristiques
techniques
de limmeuble, la nature des prestations et des quipements, ainsi que les dlais de
ralisation et la livraison de limmeuble. Une copie certifie conforme dudit cahier des
charges est dlivre lacqureur.
Afin de permettre l'acqureur de vrifier que le contrat prliminaire de vente est
conforme au contrat de rservation, le contrat prliminaire doit lui tre remis par le
promoteur au moins un mois avant la date prvue pour la signature de lacte.
Lacqureur devra donc payer le prix au fur et mesure de l'avancement des travaux et
le vendeur, reste matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux. Il continue donc
de
diriger les oprations de construction et gre les relations avec les architectes et les
entreprises
.
Les garanties donnes lacqureur
- Garantie de remboursement :
Le vendeur constituera au profit de lacqureur la signature du contrat
prliminaire, l'une des garanties de remboursement prvues par l'article 618-9 de la loi
n44-00, savoir une assurance ou un cautionnement (bancaire ou similaire ) afin de
garantir le remboursement des sommes dj verses, dans le cas ou il serait dans
limpossibilit dachever les travaux.
- La Garantie des vices cachs (365 jours aprs la dlivrance) :
Le vendeur est tenu, envers lacqureur, dune obligation de garantie des vices cachs,
par opposition aux vices apparents, cest dire ce dont lacheteur a eu connaissance, ou
quil aurait pu facilement connatre.
- La Garantie dcennale :
Pendant les dix annes qui suivent lachvement des travaux , la garantie
dcennale couvre les dommages compromettant la solidit de louvrage qui, laffectant
dans lun de ses lments constitutifs, rendent le logement, impropre sa destination
(dfectuosit du toit avec infiltrations deau, dfaut de solidit des murs et des
fondations).
3/ le contrat dfinitif
Le transfert de proprit de limmeuble vendu intervient aprs conclusion de lacte
dfinitif et son inscription sur les livres fonciers. La signature dudit contrat dfinitif a
lieu
aprs le rglement intgral du prix, achvement des travaux et obtention dun permis
dhabiter relatif limmeuble objet du contrat prliminaire.

4/ les droits et frais affrents la vente


Lacquisition dun bien immobilier, par acte authentique, donne lieu au paiement des
droits et taxes suivants, rgls au moment de la signature du contrat prliminaire et lors
de lacte dfinitif :
Droits denregistrement
2,7 % du prix de la vente
(pour un particulier)
Conservation foncire
1, 0 % du prix de la vente
Taxe notariale
0,5 % du prix de la vente
Frais de dossier (timbres, certificats.)
environ 10 000 DHS
Hypothque
de 0,75 % 1 % du montant du prt.