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Alojamento Local

Uso de fraco habitacional em propriedade


horizontal para alojamento local

10-02-2017

Aristides Rodrigues Almeida


Juiz Desembargador da Relao do Porto
QUAL O TIPO DE AUTORIZAO OU LICENA DE UTILIZAO QUE O APARTAMENTO OU
MORADIA NECESSITAM DE TER PARA NELE SER INSTALADO UM ESTABELECIMENTO DE AL?

O AL uma modalidade de prestao de alojamento a turistas, mediante remunerao, em estabelecimentos


que no renam os requisitos para serem considerados empreendimentos tursticos [artigos 2., n. 2, aln. b),
e n. 3, e 3. do DL 39/2008, de 7/3, e artigo 2. do DL 128/2014, de 29/8]

Esse servio prestado atravs de um estabelecimento de AL que se pode distinguir em trs modalidades
consoante a natureza da unidade de alojamento, i.e., o espao fsico que disponibilizado ao turista para se
alojar: moradia (u.a. um edifcio autnomo de carcter unifamiliar), o apartamento (u.a. uma fraco
autnoma de um edifcio em propriedade horizontal ou uma parte de um prdio urbano susceptvel de
utilizao independente, em regime de compropriedade ou no), o estabelecimento de hospedagem (u.a. so
quartos).

Os estabelecimentos de AL tm obrigatoriamente de ser registados para poderem ser explorados (condio


necessria). O registo feito mediante mera comunicao prvia ao Presidente da Cmara Municipal.

A comunicao deve conter determinadas informaes e ser instruda com certos documentos [artigo 6. do
DL 128/2014]

Entre essas informaes consta a autorizao de utilizao ou ttulo de utilizao vlido do imvel que
normalmente ser o alvar da licena de utilizao do imvel. No necessrio o documento, basta indicar a
utilizao que est autorizada e a fonte ou ttulo da autorizao.

Entre os documentos consta:

1) Termo de responsabilidade do titular da explorao assegurando a idoneidade do edifcio ou fraco


autnoma para a prestao de servios de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e
regulamentares aplicveis [v.g. as exigncias especficas dos artigos 12. e 13. do RJAL].

2) Se o requerente for o proprietrio cpia da caderneta predial urbana, se for um terceiro cpia do ttulo
(contrato de arrendamento ou outro) que autorize o titular a exercer a actividade no local; tratando-se de um
arrendatrio cujo contrato de arrendamento no contenha j a autorizao expressa para a prestao de
servios de alojamento, cpia do documento do proprietrio a dar essa autorizao.

A utilizao dos edifcios ou suas fraces e a alterao da utilizao dos mesmos est sujeita a autorizao da
Cmara Municipal [artigo 4., n. 5, RJUE].

No existe no Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial [DL 380/99] nem no Regime Jurdico
da Urbanizao e Edificao [DL 555/99] norma legal que defina um elenco de categorias tpicas de utilizaes
dos edifcios possveis para efeitos de licenciamento, mas o RJIGT remete para os instrumentos de
[1]
ordenamento do territrio municipais o estabelecimento de categorias e subcategorias de ocupaes do solo
urbano.

A autorizao destina-se a verificar a conformidade da utilizao prevista com as normas legais e


regulamentares que fixam os usos e utilizaes admissveis, bem como a idoneidade do edifcio ou sua fraco
autnoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizaes mistas [artigo 62. do RJUE].

Nesta fase a Cmara Municipal no determina a utilizao que pode ser dada ao edifcio ou fraco, mas
apenas se a utilizao prevista pelo requerente da licena de utilizao respeita as normas legais e
regulamentares aplicveis ( diferente na fase da aprovao do projecto de construo).

A autorizao de utilizao dos edifcios titulada por alvar, o qual identifica o titular da autorizao, o
edifcio ou fraco autnoma e o uso a que se destina o edifcio ou fraco autnoma [artigo 74., n. 3, e 77.,
n. 5, RJUE]

O Presidente da cmara municipal tem competncia para ordenar e fixar prazo para a cessao da utilizao
de edifcios ou de suas fraces autnomas quando sejam ocupados sem a necessria autorizao de utilizao
ou quando estejam a ser afectos a fim diverso do previsto no respectivo alvar [artigo 109. RJUE].

A lei no define qual a licena de utilizao compatvel com a instalao do estabelecimento de AL,
designadamente se pode ser a licena de utilizao para habitao ou necessria uma licena de utilizao
para o exerccio de uma actividade de prestao de servios e mais especificamente para o exerccio da
actividade de prestao de servio de alojamento de curta durao.

No o dizendo a lei, parece dever entender-se que essa licena de utilizao tem de ser para habitao pois
inaceitvel, por exemplo, que uma licena de utilizao para o exerccio de actividades do sector tercirio
(servios) ou para o comrcio seja suficiente para utilizar o edifcio ou fraco para dar alojamento a pessoas.

Se a licena tem por objectivo assegurar que a entidade competente verificou que foram respeitadas as normas
legais e regulamentares que fixam os usos e utilizaes admissveis e a idoneidade do edifcio ou fraco para o
fim pretendido, no pode deixar de se entender que sendo esse o fim o alojamento de pessoas, a utilizao
tida em conta tem de ser a da habitao, sob pena de se permitir afinal esse alojamento em espaos que apenas
respeitam as disposies relativas utilizao para servios que so manifestamente inferiores s daquela e
desajustadas em relao s exigncia que o uso para habitao humana suscita.

No mximo pode aceitar-se uma licena de utilizao para utilizao mista para habitao e servios [artigo
62. RJUE].

A alternativa seria considerar que exigida uma licena de utilizao especificamente para o alojamento local.
Esta ideia deve ser recusada. Historicamente o mercado gerou o fenmeno do alojamento local para
aproveitar para fins tursticos de imveis dotados de licenas de utilizao mas desocupados ou que o mercado
imobilirio ou do arrendamento convencional no escoava.
[2]
Nessa altura nenhum edifcio ou fraco possua certamente uma licena de utilizao especfica para
alojamento local e no obstante isso o legislador reconheceu o fenmeno e validou-o.

Tendo reconhecido essa realidade social multifacetada, forte e dinmica, e criado para ela um regime jurdico
especfico, deve entender-se que ao no exigir para a explorao dos estabelecimentos de AL essa licena em
particular, o legislador aceitou, pelo menos implicitamente, que os estabelecimentos sejam instalados em
edifcios ou fraces que disponham apenas das licenas de utilizao comuns quando o fenmeno apareceu e
adquiriu relevncia social e jurdica.

No ser muito provvel que algum requeira Cmara Municipal uma licena de utilizao especificamente
para AL. O seu interesse que o edifcio ou fraco construdo com as caractersticas e os requisitos para
poder ser habitado por pessoas, seja autorizado a ser utilizado para habitao, porquanto se a explorao como
AL no for ou deixar de ser rentvel ou surgir um interessado em o comprar para habitao propriamente dita
ter necessidade de possuir a licena de utilizao para habitao.

Mesmo que requeira essa licena a Cmara Municipal dever autorizar o uso para habitao porquanto o
edifcio ou fraco apresenta as caractersticas e requisitos prprios dessa utilizao e a licena destina-se a
certificar que o espao cumpre com as normas legais e regulamentares respeitantes a esse fim e idneo para
essa utilizao.

O artigo 15. do RJUE estabelece que nos AL na modalidade de estabelecimentos de hospedagem podem
instalar-se estabelecimentos comerciais e de prestao de servios (v.g. de restaurao e de bebidas) desde que
cumpram os requisitos especficos da legislao aplicvel a estes estabelecimentos e a autorizao de utilizao
o permita.

uma situao em que nos estabelecimentos de AL se instalam estabelecimentos comerciais e de prestao de


servios (sinal de que os AL no se confundem com estabelecimentos deste tipo) e em que para isso
necessrio que o edifcio tenha licena de utilizao para o comrcio e/ou a prestao de servios (sinal de que
sem esses estabelecimentos os AL se bastam com a licena de utilizao para habitao).

Jurisprudncia: Acrdo do STJ de 01.03.2016 (proc. 1219/11.4TVLSB.L1.S1, www.dgsi.pt)

Um hostel que funciona num edifcio na baixa pombalina de Lisboa onde antes funcionou uma escola. Nos
factos provados consta que o imvel se encontra afecto a habitao e que a licena de utilizao de 2010 e
acordo com o Alvar para Habitao para efeitos de Alojamento Local Estabelecimento de Hospedagem.

RESPOSTA: PARA A INSTALAO DO ESTABELECIMENTO DE AL NECESSRIO E SUFICIENTE


QUE O APARTAMENTO OU A MORADIA DISPONHAM DE LICENA DE UTILIZAO PARA
HABITAO.

[3]
SE NA PROPRIEDADE HORIZONTAL A UTILIZAO COMO AL DE FRACO DESTINADA NO
TTULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL HABITAO CONSTITUI UMA
AFECTAO A USO DIVERSO?

O ttulo de constituio da propriedade horizontal a fonte jurdica do direito real de propriedade horizontal,
o local onde se define o estatuto jurdico do imvel e onde possvel conformar o estatuto da propriedade
horizontal estabelecendo regras que complementem o regime legal ou mesmo se afastem dele na medida em
que a prpria lei o permita.

Na constituio da propriedade s obrigatrio, sob pena de nulidade, especificar as partes do edifcio


correspondentes s vrias fraces e fixar o valor relativo de cada fraco no valor total do prdio. A meno
do fim a que se destina cada fraco ou parte comum meramente facultativa, pode constar ou no do ttulo
[artigo 1418. CC].

Se constar do ttulo, esse fim levado ao registo predial na descrio da fraco a que respeita, passando em
certa medida, a beneficiar da tutela que os actos inscritos no registo adquirem perante terceiros [artigo 83. do
CRP].

E se o ttulo no indicar o fim de cada fraco? O n. 4 do artigo 1422. do CC diz que nessa situao a
alterao ao seu uso carece da autorizao da assembleia de condminos, aprovada por maioria representativa
de 2/3 do valor total do prdio. Numa primeira leitura seriamos levados a pensar que nessa situao a
assembleia de condminos poderia deliberar a afectao da fraco a qualquer uso bastando para tanto uma
maioria de 2/3, i.e., a alterao podia ser feita mesmo contra a vontade do titular da fraco.

Cremos que a norma deve ser lida diferentemente. Se o ttulo no indica o fim, deve entender-se que a fraco
se destina ao fim a que correspondem as caractersticas da prpria fraco tal qual esta foi delineada no
projecto aprovado e obteve licena de utilizao (fim natural). O 1422./4 rege sobre a alterao a esse uso.

A norma constitui uma excepo ao artigo 1419. que para a modificao do ttulo constitutivo exige o acordo
de todos os condminos, e ao artigo 1432./3, segundo o qual as deliberaes so tomadas em regra por
maioria simples. Se o fim consta do ttulo a alterao do uso uma modificao do ttulo que exige a
unanimidade dos condminos, se o fim no consta do ttulo a alterao do uso reclama uma deliberao
aprovada por maioria de 2/3, no sendo suficiente uma maioria simples. Mas a alterao tem de ser desejada
pelo proprietrio da fraco, a assembleia apenas o autoriza a alterar o uso no lhe pode impor a alterao, se
ele no quiser a alterao pode impor a manuteno do fim natural.

A definio do fim a que se destina cada fraco resultado da conjugao de trs factores: o projecto de
construo aprovado (o promotor tem de definir o fim que pretende para o prdio para o projectar, sendo
certo que o projecto deve respeitar as normas de urbanismo aplicveis para ser aprovado); a licena de
utilizao e o ttulo constitutivo da propriedade horizontal.
[4]
A divergncia entre o fim indicado no ttulo e o fim fixado no projecto (e a que corresponde a licena de
utilizao), gera a nulidade da constituio da propriedade horizontal [artigo 1418., n. 3, CC].

Nestes trs locais podem usar-se terminologias distintas ou no totalmente coincidentes (v.g. loja,
estabelecimento comercial, comrcio), dificultando a definio do fim. Para efeitos do relacionamento
entre os condminos o que releva, em princpio, o fim mencionado no ttulo constitutivo ou, se este for
omisso a este respeito, o fim natural da fraco ou o fim alterado com autorizao da assembleia de
condminos (nota: a alterao pode exigir obras, projecto e nova licena de utilizao).

Uma fraco destinada (no ttulo ou pelas suas condies naturais, originais ou alteradas) a habitao, como
ser a situao comum, pode ser afecta a AL ou este uso afinal um uso diverso do que est destinado.

Acrdo TRP 15-09-2016 (proc. n. 4910/16.5T8PRT-A.P1): SIM.

Acrdo TRL de 20-10-2016 (Ildio Martins, proc. n. 12579/16.0T8LSB.L1): NO.

Tudo depende, por um lado, da interpretao/integrao do ttulo e da acepo que se d ao conceito de


habitao e, por outro lado, da forma como o AL prestado.

Na esmagadora maioria dos casos, quando a propriedade horizontal dos imveis hoje usados para AL foi
constituda este fenmeno no existia, tornando impossvel afirmar que ao fazer a declarao unilateral de
constituio da propriedade horizontal era inteno do proprietrio do imvel proibir esta utilizao.

Sempre foi conhecida a possibilidade de arrendar a fraco para habitao permanente dos arrendatrios, mas
tambm para habitao secundria ou de frias; ningum questiona que ao destinar a fraco habitao, sem
mais, se estava a consentir na cedncia remunerada da fraco a terceiros para nela se alojarem por perodos
de maior ou menor durao e com maior ou menor comprometimento com o imvel; porqu ento
considerar proibido o AL?

No exclumos que p.ex. as peas do projecto e as prprias caractersticas do imvel (v.g. apenas possuir
fraces para habitao apesar de no local ser possvel construir tambm para outro fim), as circunstncias que
rodearam a promoo e venda das fraces (v.g. a publicidade, o sublinhar do sossego e tranquilidade, a
evidncia de um critrio na escolha dos adquirentes) possam permitir apurar a vontade real do proprietrio na
constituio da propriedade horizontal [artigo 238. CC; se a lei no exige que o fim seja mencionado no ttulo
as razes determinantes da forma no se lhe aplicam].

Exemplo de aspectos que podem ser decisivos na interpretao do ttulo: i) a origem do projecto [p.ex. a
situao da pessoa que constri um prdio em propriedade horizontal para os filhos instalarem os seus
agregados familiares em cada uma das fraces], ii) as caractersticas do imvel [p.ex. se s tem fraco
habitacionais ou tambm tem fraces para comrcio e/ou servios; se as fraces habitacionais esto
[5]
configuradas de modo a que os clientes das fraces para comrcio e/ou servios no acedam ao espao
destinado aos utentes das fraces habitacionais; se o prdio constitui um condomnio fechado ou possui
espaos e/ou equipamentos para fruio colectiva], iii) os meios de promoo e publicidade usados na
comercializao das fraces [p.ex. o acentuar da privacidade e da segurana].

No sendo possvel decidir a questo em sede de interpretao, coloca-se a questo de saber se estamos
perante um ponto omisso. A integrao da vontade negocial faz-se de harmonia com a vontade que as partes
teriam tido se tivessem previsto o ponto omisso ou de acordo com os ditames da boa-f quando outra seja a
soluo imposta por eles [artigo 239. CC]

Esto em confronto dois interesses conflituantes: o interesse do proprietrio de obter proveitos financeiros
com a utilizao da fraco explorando uma actividade com que capaz de obter rendimentos que o
arrendamento tradicional no d; o interesse dos demais condminos em evitar a insegurana, a perda de
tranquilidade e o acrscimo de despesas que a sistemtica chegada de turistas ao prdio gera ou pode gerar.

Quando a propriedade horizontal constituda pelo promotor da construo e o imvel se destina


comercializao no mercado imobilirio, s a sua vontade determinante para a definio do fim das fraces;
em princpio, a sua inteno ser a de proporcionar aos adquirentes as mais amplas possibilidades de utilizao
das fraces porque isso lhe permite alargar o leque de interessados na transaco e optimizar o preo de
venda.

Os ditames da boa-f impem a supremacia do interesse dos condminos?

[e se a fraco for arrendada, por exemplo, a uma associao que se dedica a receber e alojar temporariamente
refugiados muulmanos?]

No devemos ostracizar a actividade turstica e a presena dos turistas. O factor frias pode conduzir a uma
liberdade ou excesso de comportamentos que perturbam quem se encontra na sua vida normal, mas todos ns
j fomos turistas e procurmos respeitar as pessoas e os locais por onde passmos. Os excessos combatem-se
com recurso tutela dos direitos de personalidade.

As preocupaes de segurana so obrigao comum de todos os condminos pelo que se um deles


incrementa sobremaneira as exigncias de segurana obtendo um benefcio prprio acrescido relativamente
aos outros condminos pode exigir-se-lhe que suporte o custo da adopo no prdio das medidas de
segurana necessrias para responder a essa necessidade acrescida [v.g. chaves; portas; videovigilncia; portaria;
segurana]

Existe um relevante interesse colectivo em optimizar as receitas do turismo. O AL est a permitir um


significava recuperao do nosso patrimnio imobilirio em particular nos centros histricos das cidades e a
dar vida a imveis que o mercado imobilirio tinha desprezado. No existe qualquer interesse pblico ou
[6]
particular em permitir que se mantenham desocupados e a degradar-se imveis que o mercado interno no
absorve.

A ordem jurdica oferece outros mecanismos para a tutela dos direitos de personalidade; a proibio da
utilizao no a nica forma de assegurar o respeito dos direitos ao repouso, tranquilidade, sade e
segurana [Acrdo do STJ de 01.03.2016, cit.] e pode mesmo revelar-se desproporcionada na adequao
prtica a fazer entre o direito do proprietrio sobre a sua fraco e os direitos das pessoas afectadas pela vida
dos turistas.

A habitao em si mesma distinta do alojamento local?

O AC da Relao de Lisboa de 20-10-2016 afirma que a explorao do AL corresponde ao exerccio de uma


actividade comercial em tudo semelhante a um hotel, uma penso, um hostal e que destinando-se a fraco
nica e exclusivamente, a habitao no pode ser afecta a uma actividade comercial como essa.

necessrio distinguir a materialidade do conceito [as utilidades que em concreto se retiram da fraco] da
forma como se organiza a utilizao [que no se repercute na utilizao da fraco, mas nos meios que se usam
para retirar rendimento da fraco].

Habitar ter a residncia pessoal num determinado local, centrar a o espao de vivncia pessoal e familiar
para os actos pessoais privados, como dormir, repousar, guardar as suas coisas, comer, cuidar de si, recolher-
se, ser tido e achado. A pessoa que habita num local chama a esse espao a sua casa.

Alojar proporcionar a quem est de passagem um abrigo temporrio para que a possa descansar, dormir,
guardar as coisas que transporta. O alojamento substitui de forma curta e transitria a casa que se tem noutro
lugar.

De forma analtica so conceitos distintos, mas diferem entre si no por inclurem usos diferentes do imvel
mas apenas pelo grau de intensidade e de encorpamento da relao com o imvel para um uso idntico.

A utilizao para AL no diverge da utilizao para habitao porque a pessoa alojada no pratica no local de
alojamento algo que nela no pratique quem nele tenha habitao: dorme, descansa, pernoita, alimenta-se, tem
os seus pertences.

Coisa diferente a forma como se organiza a explorao dessa utilidade do imvel.

O AL pode ser explorado pelo proprietrio que usa os meios tecnolgicos para divulgar, oferecer e contratar o
alojamento, e se limita a receber o turista e entregar-lhe as chaves de acesso unidade de alojamento. Mas
tambm pode ser explorado de uma forma mais organizada, com recurso a outros meios e proporcionando
servios complementares [v.g. o estabelecimento de hospedagem que possui uma recepo atravs da qual os

[7]
interessados podero visitar o espao e negociar o alojamento e onde esto pessoas a realizar esse servio; o
estabelecimento que dispe de servio de servio de restaurao ou de bebidas; o estabelecimento em que o
alojamento conjugado com a prestao de servios de visitas tursticas ou actividades de lazer; o
estabelecimento detido por uma sociedade comercial que se dedica comercialmente a explorar a actividade do
alojamento local, usando fraces prprias ou mesmo arrendadas a terceiros para o efeito, afectando os seus
recursos e meios sociais a essa actividade].

O aspecto da remunerao no essencial porque no arrendamento a cedncia do gozo do imvel tambm


remunerada e ningum vai defender que o arrendamento de uma fraco para habitao o exerccio de uma
actividade comercial de prestao de servios.

Tambm no parece decisivo que a lei denomine os locais afectos a AL como estabelecimentos. Embora com
isso se pretenda dar unidade e organicidade actividade realizada nesse local, identificando e
responsabilizando o titular do estabelecimento, um alojamento local no um estabelecimento hoteleiro e o
prestador do servio limita-se a proporcionar ao turista o local de alojamento, os seus cmodos, mobilirio e
equipamento domstico, franqueando-lhe o acesso e a utilizao do mesmo [excepo artigo 15. - existncia
de estabelecimentos de restaurao necessrio autorizao de utilizao especfica].

A forma de organizao da actividade pode ter uma expresso simples, incapaz para destruir a singularidade da
utilizao concreta da fraco, ou uma expresso complexa que ao associar a essa utilizao prestaes distintas
mltiplas descaracteriza a utilizao para habitao.

Quando no alojamento local o nico servio prestado for o prprio alojamento, o espao utilizado
unicamente para alojamento e desse modo deve aceitar-se que a explorao como AL no dar fraco um
destino do destina da habitao para que ela est destinada.

RESPOSTA: NADA RESULTANDO DO TTULO DE CONSTITUIO DA PH, A UTILIZAO DE UMA


FRACO PARA HABITAO COMO ESTABELECIMENTO DE AL, EM PRINCIPIO, NO CONSTITUI
AFECTAO A UM DESTINO DIFERENTE, MAS AS CONCRETAS CIRCUNSTNCIAS DO CASO
PODEM PERMITIR CONCLUIR DIFERENTEMENTE.

[8]
SE OS CONDMINOS PODEM DELIBERAR A PROIBIO DA INSTALAO DE UM
ESTABELECIMENTO DE AL NA FRACO DESTINADA HABITAO DO PRDIO EM
PROPRIEDADE HORIZONTAL?

A utilizao para AL pode ser vista na perspectiva do fim a que destinada a fraco [artigo 1422./2-c) CC]

Se o ttulo no probe o fim que se pretende que seja vedado necessrio reunir o acordo de todos os
condminos. A modificao do ttulo constitutivo da PH s pode ser feita havendo acordo de todos os
condminos [artigo 1419. CC].

Quando o ttulo no dispe sobre o fim de cada fraco, esta deve ser afecta ao fim ao qual se adequam as suas
caractersticas e equipamentos [fim natural]. A alterao do seu uso no exige alterao do ttulo mas carece de
autorizao de condminos que formem uma maioria de 2/3 [artigo 1422./4 CC].

Nessa situao, se a fraco tem as caractersticas para ser usada para habitao, pode ser usada para AL,
mesmo que haja oposio de mais de 1/3 dos condminos. Se tem caractersticas para outro uso, o
proprietrio que queira us-la para AL necessita de autorizao de 2/3 dos condminos, i.e. basta que uma
minoria superior a 1/3 se oponha para impedir este uso.

A utilizao para AL pode ser vista por referncia ao conceito de acto ou actividade especificamente proibida
[artigo 1422./2-d) CC].

A proibio pode constar do prprio ttulo constitutivo ou de deliberao posterior da assembleia de


condminos. Se constar do ttulo, a proibio s pode ser modificada havendo acordo de todos os
condminos [ uma modificao do ttulo]. Se no constar do ttulo, os condminos s poderem deliberar
validamente a proibio se no houver oposio de nenhum condmino. Em qualquer das situaes o
condmino interessado em utilizar a fraco para AL pode bloquear a adopo da proibio.

Os condminos podem impor a proibio atravs do Regulamento do Condomnio?

No Acrdo da Relao de Lisboa de 20.10.2016 entendeu-se que destinando-se a fraco a habitao o seu
uso para AL em simultneo um uso diverso do fim permitido e a prtica de uma actividade proibida pelo
que a Assembleia de Condminos pode deliberar validamente a proibio do uso para AL.

Nessa leitura misturam-se duas coisas que cremos deverem ser separadas.

Se no ttulo est fixado o fim da fraco ou a proibio de determinada actividade na fraco, a deliberao da
assembleia intil, no acrescenta nada, limita-se a repetir sem necessidade o que consta do ttulo.

Mas ainda assim, se houver interesse em agir, pode discutir-se a validade da deliberao, designadamente com
[9]
fundamento em no ter sido observado o qurum deliberativo necessrio ou de que a proibio s pode ser
feita mediante alterao do ttulo e no por mera deliberao da assembleia formalizada apenas na acta. Pode
vir a concluir-se que a impossibilidade de usar a fraco para AL existe e decorre do ttulo e mesmo assim a
deliberao ser nula.

Se o ttulo no definir este aspecto, a deliberao dos condminos torna-se o nico fundamento possvel de
proibio de uso da fraco para AL. Mas como o artigo 1422./2-d) exige para a aprovao de uma
deliberao autnoma que no haja oposio de nenhum dos condminos e o interessado nesse uso estar
contra a deliberao, a questo que se coloca se o prprio Regulamento pode dispor sobre esta matria,
designadamente por simples maioria.

O estatuto real do imvel ficou definido no ttulo e aps a constituio da propriedade horizontal esse estatuto
real s pode ser modificado com a concordncia do condmino afectado.

Ao adquirir a sua fraco o condmino torna-se titular de um direito real erga omnes com o contedo material
definido no ttulo, no podendo, posteriormente, contra a sua vontade, serem-lhe opostas pela assembleia de
condminos restries materiais ao contedo do seu direito.

O Regulamento a reunio do conjunto de disposies voluntrias que disciplinam o uso, fruio e


conservao. As suas normas visam definir ao nvel do pormenor os aspectos prticos do uso, fruio e
conservao, permitindo a coexistncia no prdio e reduzindo os conflitos. Tem por isso mera natureza
regulamentar ou disciplinatria, no pode ser fonte de restries ao contedo material do direito real dos
condminos sobre as respectivas fraces.

Quando se refere ao Regulamento do condomnio constante do ttulo, a lei diz que a regulamentao pode
reportar-se s partes comuns como s fraces autnomas [artigo 1418./2-b)], mas quando se refere ao
Regulamento aprovado apenas pelos condminos aps a constituio da propriedade horizontal a lei j s
permite que este discipline as partes comuns [artigo 1429.-A/1 CC].

A distino parece querer evidenciar o seguinte: quando consta do ttulo constitutivo o Regulamento emana do
prprio instituidor do direito real de propriedade horizontal, o qual podia conformar sozinho o estatuto do
direito de acordo com a sua vontade, por isso podia faz-lo no s em relao s partes comuns como s prprias
fraces autnomas; quando no consta do ttulo o Regulamento j s pode disciplinar as zonas comuns porque
em relao s fraces autnomas, cabe ao titular do respectivo direito real de propriedade o direito exclusivo
de reger ou decidir, dentro do que o ttulo lhe permite e com respeito pelas limitaes impostas pelo regime da
propriedade horizontal.

O artigo 1418. CC diz que o ttulo constitutivo pode conter a meno do destino das fraces e o
Regulamento do condomnio, mas esta indicao apenas exemplificativa, como resulta do artigo 1422./2-d)
segundo o qual o ttulo pode mencionar actos ou actividades que proibido realizar nas fraces.

[10]
Formalmente essa proibio pode ter sido inserida no texto do Regulamento includo no ttulo.

Mas mesmo nesse caso ela possui um contedo material que excede aquilo que pode ser objecto do
Regulamento, no matria de Regulamento.

Por isso, sob pena de no fazer sentido a disposio do artigo 1422./2-d) tem de se entender que mesmo que
a proibio haja sido includa no Regulamento anexo ao ttulo, posteriori para proibir actos ou actividades
sempre necessrio que no haja oposio de nenhum dos condminos, no bastando para o efeito alterar o
Regulamento com o voto favorvel da maioria que permite alter-lo.

A deliberao de proibir o uso das fraces para AL ou a prtica dessa actividade nas fraces aprovada no
Regulamento de Condomnio ou numa alterao ao mesmo, contra a vontade dos condminos afectados
invlida e podemos mesmo dizer ineficaz em relao aos mesmos.

RESPOSTA: A APROVAO DE UM REGULAMENTO OU A ALTERAO DO MESMO PARA


PROIBIR O USO DAS FRACES AUTNOMAS COMO AL OU A PRTICA NAS FRACES DESSA
ACTIVIDADE S POSSVEL HAVENDO ACORDO DE TODOS OS CONDMINOS (REGULAMENTO
CONSTANTE DO TTULO) OU NO HAVENDO OPOSIO DE NENHUM DELES (REGULAMENTO
POSTERIOR AO TTULO).

[11]
UMA PESSOA ARRENDA UMA FRACO HABITACIONAL, FICANDO ACORDADO NO CONTRATO
QUE O ARRENDAMENTO PARA HABITAO. NO TENDO NECESSIDADE DE UM DOS
QUARTOS DA HABITAO, O ARRENDATRIO DECIDIR PASSAR A US-LO PARA ALOJAMENTO
TEMPORRIO DE TURISTAS. PODE FAZ-LO?

Esta questo obriga a ponderar as relaes que se estabelecem entre a posio jurdico do
proprietrio e a posio jurdica do arrendatrio e bem assim a forma como interagem os domnios
proprietrio/condomnio e proprietrio/arrendatrio.

O artigo 1092. do CC estabelece que o arrendamento para habitao compreende, salvo clusula em
contrrio, o exerccio no locado de qualquer indstria domstica, ainda que tributada, entendendo-se
por indstria domstica a que explorada na residncia do arrendatrio e no ocupa mais de trs
auxiliares assalariados.

Por sua vez o artigo 1093. do CC diz que nos arrendamentos para habitao, salvo clusula em
contrrio, podem residir no prdio, alm do arrendatrio at trs hspedes, sendo que para o efeito
so considerados hspedes as pessoas a quem o arrendatrio, mediante retribuio, proporciona
habitao e presta habitualmente servios relacionados com esta ou fornece alimentos.

O artigo 1092. e 1093. permitem ao arrendatrio obter um rendimento do imvel custa do


respectivo proprietrio sem ateno s capacidades da prpria habitao e sem reflexo na renda,
sendo certo que alguma doutrina entende que o conceito de indstria domstica deve ser
interpretado como incluindo as actividades de prestao de servios (v.g. professor que d explicaes
em casa).

O artigo 1093. constitui uma situao em que o prprio legislador considera que a hospedagem
compatvel com (o arrendamento para) habitao, que a utilizao para proporcionar hospedagem
no retira que estejamos ainda perante um uso para habitao, o que nos termos do artigo 9. do CC
um elemento a considerar na interpretao de outras normas legais onde essas duas realidades
possam coexistir e conflituar.

O artigo 6./2-d) do DL 128/2014 diz que para poder exercer a actividade de AL, o titular do
estabelecimento que no for o proprietrio deve possuir um contrato de arrendamento ou outro
ttulo que o legitime a ocupar o local com essa actividade. A norma acrescenta que se o contrato de

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arrendamento no contiver j a autorizao expressa para a prestao de servios de alojamento deve
possuir ainda um documento do proprietrio que lhe d essa autorizao.

Existe aqui uma diferena: enquanto no regime do arrendamento, o arrendatrio pode ter at trs
hspedes excepto se o contrato o proibir; no regime do alojamento local o arrendatrio para poder
alojar temporariamente turistas necessita de ter autorizao do proprietrio, no sendo bastante que o
contrato nada diga.

Pensamos que necessrio distinguir as coisas. O regime jurdico do arrendamento rege a relao
que se estabelece entre o proprietrio e o arrendatrio; o regime jurdico do AL rege sobre os
requisitos para o exerccio da actividade de alojamento local.

O proprietrio cede ao arrendatrio o gozo do imvel, naturalmente com as restries,


condicionantes e afectaes com que o proprietrio podia usufruir ele mesmo do gozo do imvel.

O contrato de arrendamento no d ao arrendatrio, em termos de faculdades de uso do imvel,


aquilo que o proprietrio no tinha, da mesma forma que no o contrato de arrendamento que d
ao proprietrio (por um qualquer argumento por maioria de razo) aquilo de que ele no dispunha
sem o arrendamento.

No por o arrendatrio ter a faculdade de exercer no arrendado uma indstria domstica que ele
passa automaticamente a poder exercer nesse local qualquer indstria domstica. Tudo depende das
condies que o arrendado oferece para o exerccio da especfica indstria pretendida e dos
requisitos legais e regulamentares a que obedece a instalao e funcionamento dessa indstria
(qualquer habitao possui condies para que um professor de msica possa ensinar os seus alunos
a tocar piano mas seguramente nenhuma habitao cumpre os requisitos legais e regulamentares que
se colocam ao exerccio da indstria de produo de fogo de artifcio).

O condomnio estranho relao proprietrio/arrendatrio; mas o arrendatrio tambm estranho


relao proprietrio/condomnio, com a diferena de que a sua posio jurdica permevel a essa
relao uma vez que esta que delimita aquilo que o arrendatrio, em substituio do proprietrio,
pode fazer quanto utilizao do imvel.

Parece portanto que o conflito entre aquelas normas deve ser resolvido da seguinte forma:

1) Para que a fraco possa ser usada para AL necessrio que o seu proprietrio a possa afectar
a esse fim;

2) Se ele poder, em princpio, o arrendatrio habitacional tambm poder fazer esse uso;
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3) Mas para isso necessrio que no contrato de arrendamento ou em documento avulso o
proprietrio o autorize a desenvolver essa actividade;

4) Sempre que a hospedagem constitua a explorao de um AL, o arrendatrio necessita dessa


autorizao para dar hospedagem, independentemente de o nmeros de hspedes no ser
em cada momento superior a trs;

5) Se a hospedagem no constituir a explorao de um AL, o arrendatrio pode receber at trs


hspedes sem autorizao do proprietrio, bastando que no contrato de arrendamento este
no tenha proibido esse uso.

O problema que embora o n. 1 do artigo 2. do DL 128/2014 utilize para definir o alojamento


local o conceito de turistas (oferta de alojamento temporrio a turistas) o n. 2 do artigo 4. no
resiste tendncia, por razes de natureza fiscal e tributria, de enquadrar na actividade de todo o
alojamento temporrio, a turistas ou ao pblico em geral, em que alm do alojamento sejam
prestados servios complementares como a limpeza ou a recepo, onde com facilidade se inclui, por
exemplo, o alojamento local a estudantes.

O DL 128/2014 pode revogar tacitamente o artigo 1093. do CC?

Eu tendo a responder que no.

Desde logo por uma questo de hierarquia de leis e de competncias legislativas: o arrendamento
regulado em lei emanada da Assembleia da Repblica; o AL em Decreto-Lei proveniente do
Governo.

Depois porque ao equiparar as situaes o artigo 4. do DL 128/2014 parece ter uma finalidade
estritamente tributria enquanto o Cdigo Civil rege sobre o contedo material de uma relao
jurdica de inegvel importncia e interesse social.

Mas fica a dvida!

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