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CONSEIL CONOMIQUE, SOCIAL Paris, le 1er mars 2017

ET ENVIRONNEMENTAL

CE DOCUMENT DORDRE
INTRIEUR
NE PEUT TRE NI DIFFUS
NI PUBLI

COMMENT MIEUX RPONDRE AUX BESOINS EN LOGEMENTS


DANS LES TERRITOIRES ?

PROJET DAVIS

Prsent au nom
de la section de lamnagement durable des territoires

Par

Isabelle ROUDIL, rapporteure


III

SOMMAIRE
SYNTHSE DE LAVIS ......................................................................................1
Projet davis .......................................................................................................5
INTRODUCTION .............................................................................................7
I - LE CONSTAT ...............................................................................................9
A - Si les Franais.es sont majoritairement bien log.e.s, le logement
reste au cur de leurs proccupations. ....................................................9
1. Des Franais.es en majorit bien log.e.s .........................................9
2. Le logement reste au cur des proccupations des mnages .......10
B - Des besoins en logement insatisfaits car mal identifis .....................12
C - Un problme autant qualitatif que quantitatif ..................................13
D - De fortes diversits territoriales ........................................................15
E - Une mobilisation financire importante ............................................17
1. Un apport conomique majeur .......................................................18
2. Une grande diversit daides et une pluralit de financeurs...........18
3. La programmation de ltat .............................................................19
F - Multiplicit des comptences mais absence de responsabilit .........20
1. Une puissance publique qui veut impulser .....................................20
2. Des collectivits qui veulent garder la main sur leur territoire .......20
3. Le pilotage et la coordination de laction .......................................21
II - LES PRCONISATIONS .............................................................................22
1. Pour une connaissance partage des besoins et des offres dans les
territoires.............................................................................................22
2. Pour un tat stratge.......................................................................24
3. Pour une gouvernance du logement au cur du dveloppement
des territoires ......................................................................................25
4. Pour un tat rgulateur et lcoute des habitan.t.e.s...................27
5. Pour une rencontre plus efficace de loffre et de la demande ........30
6. Pour lexprimentation de territoires 100% bien logs .............32
CONCLUSION ...............................................................................................34
DOCUMENTS ANNEXES ...............................................................................37
Annexe 1 : Liste des membres de la section Amnagement durable des
territoires.................................................................................................39
Annexe 2 : Liste des personnalits entendues ........................................41
1

1 SYNTHSE DE LAVIS
2 De nombreux mnages ne trouvent pas sur le territoire, en mtropole et
3 outre-mer, un logement de qualit adapt leurs besoins, leur mobilit ou
4 leur pouvoir dachat. Le rapport 2017 de la Fondation Abb Pierre sur Ltat du
5 mal logement en France estime 4 millions le nombre de personnes mal-loges.
6 Selon lINSEE, en France mtropolitaine, un mnage consacre en moyenne
7 18,3 % de ses revenus se loger en 2013, une fois dduites les aides au
8 logement (taux deffort net). Le taux deffort moyen atteint 28 % pour les
9 mnages accdants la proprit et 27 % pour les locataires du secteur priv.
10 Pour autant, le nombre de logements en France mtropolitaine est pass
11 de 19 millions en 1970 34 millions en 2013, dont 28 millions de rsidences
12 principales. Cette augmentation saccompagne damliorations en termes de
13 surface moyenne par personne et de confort. Le logement est en effet un bien
14 complexe, au carrefour de contraintes conomiques, sociales,
15 environnementales, urbanistiques et politiques. La demande en la matire,
16 difficile apprhender, reflte des volutions dmographiques, socitales et
17 quant lattractivit des territoires, qui se traduisent par une grande varit de
18 prix immobiliers. Quantitativement, il est possible de distinguer, de manire
19 schmatique : des zones tendues ou trs tendues, dont larchtype est lle-de-
20 France, o lon ne construit pas assez au regard des besoins ; des zones
21 intermdiaires, o les problmes daccs au logement concernent surtout les
22 catgories sociales les plus pauvres ; des zones dtendues, o le nombre de
23 logements suffit amplement rpondre la demande, mais o les logements
24 existants ne rpondent pas toujours aux besoins. Au-del de ces derniers
25 territoires, ladaptation des logements aux besoins rels des familles est partout
26 ncessaire. Dans les Outre-mer, le dficit en logements et les problmes
27 dinsalubrit sont particulirement importants.
28 Le logement mobilise des politiques publiques nationales et locales. Le
29 rle de ltat, justifi en tant que garant de la solidarit nationale et du fait de
30 limportance du logement comme vecteur dactivits conomiques, demplois,
31 de recettes fiscales et de dveloppement durable, a volu avec la
32 dcentralisation. Des outils visent divers chelons recenser les besoins, mais,
33 centrs sur les aspects quantitatifs, ils tiennent peu compte des ruptures des
34 parcours rsidentiels ni de lvolution des attentes des mnages. Le
35 Programme local de lhabitat, qui devrait tre loutil adapt pour ce faire, nest
36 pas contraignant. Des insuffisances existent dans lobservation des marchs du
37 logement, des prix du foncier, des loyers et des prix immobiliers... Les acteurs
38 locaux, faute davoir toujours une connaissance prcise des besoins et de loffre
39 de logements sur un plan quantitatif et qualitatif, anciens ou neufs, sont
40 souvent dmunis pour rpondre, court et moyen termes, aux besoins en
41 logements de la population. La multiplicit des comptences saccompagne
42 dune absence de responsabilit, et si des lieux de coordination existent, ils ne
43 suffisent pas rsoudre toutes les difficults.
2

1 Le CESE sest interrog sur les voies damlioration pour mieux rpondre
2 aux besoins en logements dans les territoires, en cherchant clairer les
3 dcideurs publics sur la gouvernance et les moyens utiliser. Pour que lobjectif
4 partag tous.tes bien log.e.s devienne une ralit, cet avis formule un
5 ensemble de propositions articules en six axes.
6 I. METTRE EN PLACE UNE CONNAISSANCE PARTAGEE DES BESOINS ET DES
7 OFFRES DANS LES TERRITOIRES
8 1 Encourager les EPCI construire et partager des observatoires
9 territoriaux sur les besoins, quantitatifs et qualitatifs, en logements et sur les
10 offres en termes de logements, de services lis aux logements ou de foncier.
11 Mettre en place un socle commun dinformations dfinies par ltat pour
12 permettre leur remonte et leur consolidation nationale.
13 2. Gnraliser laccs des acteur.rice.s locaux.ales et des mnages aux
14 informations localises via des plateformes numriques scurises (prix du
15 foncier, des locations et des logements, disponibilits des logements
16 sociaux) en conformit avec les rgles de la CNIL.
17 II. PROMOUVOIR UN ETAT STRATEGE
18 3. Renforcer le rle stratgique de ltat en matire de logement via
19 ladoption, tous les 5 ans, dune loi de programmation budgtaire
20 pluriannuelle sur le logement, fixant le cap en matire de construction
21 (investissement locatif, accession sociale et libre, locatif libre, intermdiaire et
22 social), de rnovation ou de transformation des logements ou quartiers
23 existants, et de lutte contre la prcarit nergtique. Engager ltat par des
24 conventions passes avec les principaux acteurs du logement et veiller au
25 respect de ces engagements.
26 III CONSTRUIRE UNE GOUVERNANCE DU LOGEMENT AU CUR DU
27 DEVELOPPEMENT DES TERRITOIRES
28 4. Faire des programmes locaux de lhabitat (PLH) un outil partag et
29 prescriptif, appuy sur une stratgie foncire de long terme, traduisant
30 lengagement des intercommunalits et des communes en partenariat avec
31 ltat. Prendre en compte dans les subventions de ltat aux communes et EPCI
32 en zones tendues lvaluation des rsultats du PLH au regard des objectifs
33 fixs sur le modle des conventions dobjectifs et de moyens
34
3

1 IV CONFORTER LE RLE REGULATEUR DE LETAT ET LECOUTE DES


2 HABITANT.E.S
3 5. Pour renforcer le rle rgulateur de ltat, concevoir une base
4 commune dindicateurs reprendre par les PLH pour remonter au niveau
5 national les donnes cls en matire de logement et mettre les services de ltat
6 en mesure dvaluer la possible ralisation du PLH au moment mme o il
7 est vot.
8 Sinspirer de lexprience de mdiateur.rice. rgionales.aux de la
9 construction pour les dcliner dans les rgions en facilitant, au-del du seul
10 objectif de dblocage des projets de construction, les projets de rnovation ou
11 de restructuration de logements anciens.
12 Mesurer limpact des mesures fiscales via une valuation
13 quantitative, mais aussi qualitative en termes notamment de qualit
14 dusage, de confort des occupant.e.s, de scurisation des logements et
15 damlioration de leurs performances nergtiques.
16 6. Renforcer les processus dlaboration collective et citoyenne :
17 prvoir dans les PLH/PLU des consultations citoyennes. Intgrer dans la phase
18 dlaboration et dadoption des SCOT et PLU une phase de dbat avec les
19 citoyen.ne.s, les associations du territoire, des reprsentant.e.s des habitant.e.s,
20 les associations de locataire.rice.s, etc.
21 7. Impulser la cration dautres outils pour linvestissement locatif
22 A partir dun bilan de lactivit des SCPI ddies au logement, tudier les
23 modalits les plus efficientes pour le dveloppement de ces outils en
24 faveur dune rponse aux besoins reprs dans les territoires.
25 Diriger des fonds dormants de lassurance vie vers des placements
26 en faveur de linvestissement locatif linstar du dispositif Vie Gnration.
27 V. FAVORISER UNE RENCONTRE PLUS EFFICACE DE LOFFRE ET DE LA
28 DEMANDE
29 8. Dvelopper une information nationale sur les dispositifs existants
30 et/ou innovants tels que la plateforme numrique nationale de loffre locative
31 sociale (Systme denregistrement de la demande et offres disponibles), le
32 programme Habiter mieux de lANAH, le dispositif VISA pour le logement
33 et lemploi (VISALE) financ par Action logement pour renforcer leur
34 visibilit et leur utilisation.
35 9. Instaurer des maisons de lhabitat en coordination avec les ADIL et
36 leurs partenaires pour favoriser linformation territorialise et la rencontre
37 entre demande des mnages et formes doffres et/ou dispositifs disponibles,
38 dvelopper la culture de lhabitat et de la ville (densification bien conue,
39 prise en compte de la beaut et de la qualit architecturale, habitat participatif),
40 favoriser limplication dassociation dintermdiation.
41
4

1 VI. EXPERIMENTER DES TERRITOIRES 100 % BIEN LOGES


2 10. Exprimenter des territoires 100 % bien logs en formalisant pour
3 5 ans, dans un contrat local de dveloppement du logement lchelle des
4 territoires impliqus en matire dhabitat (villes, EPCI, conseils
5 dpartementaux), une offre complte, runissant les oprateurs locaux
6 intervenant en faveur du logement. Evaluer cette exprimentation de manire
7 rigoureuse.
8 Pour lle-de-France, envisager une exprimentation sur 10 ans. Pour
9 les Outre-mer, prendre en compte la dimension du logement dans les plans
10 de convergence tablis dans chacune des collectivits territoriales dOutre-mer
11 en application de la loi galit relle Outre-mer.
1

2 PROJET DAVIS
3
1
7

1 Le 9 fvrier 2016, le Bureau du Conseil conomique, social et


2 environnemental a confi la section de lAmnagement durable des territoires
3 llaboration dun rapport et dun projet davis sur Comment mieux rpondre
4 aux besoins en logements dans les territoires ?.
5 La section a dsign Mme Isabelle Roudil comme rapporteure.

6 INTRODUCTION
7 La politique du logement est une politique publique nationale. Cela est
8 justifi par la ncessit de garantir tous.tes les habitant.e.s un logement
9 dcent, objectif valeur constitutionnelle pour le Conseil constitutionnel
10 depuis sa dcision du 19 janvier 1995, par l'importance de la filire de la
11 construction pour l'conomie, lemploi et le dveloppement durable du pays,
12 ainsi que par le poids de l'intervention publique dans ce secteur. La mobilit
13 des mnages entre les rgions et entre les territoires en leur sein, importante
14 en longue priode, en est aussi une justification.
15 Le rle et les interventions de ltat nen ont pas moins connu des
16 volutions profondes. La planification par le financement national sest rduite,
17 dautres sources de financement, et notamment les contributions dAction
18 Logement et des collectivits locales montant en puissance. Ltat, avec la
19 dcentralisation, a dlgu au cours des trois dernires dcennies une partie de
20 ses comptences en matire de logement et les collectivits locales ont pris en
21 compte de manire croissante dans leurs stratgies les questions dhabitat et
22 de logement, la rcente rforme territoriale confirmant lmergence de ces
23 acteurs. Les partenaires sociaux ont aussi renforc leur appropriation en la
24 matire. Ainsi, la politique du logement se trouve aujourdhui de plus en plus
25 partage, au plan national et au plan local.
26 De nombreux rapports alertent depuis une trentaine dannes sur
27 lampleur et lacuit des problmes de logement : difficults trouver un
28 logement, cot du logement et augmentation du taux deffort pour beaucoup
29 de mnages, ingalits territoriales et sociales qui en dcoulent, mais aussi
30 qualit et adaptation du logement, en territoires tendus ou en dcroissance,
31 talement urbain Est par ailleurs souleve la question de lutilisation des
32 moyens financiers consacrs ce secteur dactivit.
33 Malgr cette importante mobilisation, beaucoup de mnages, jeunes et
34 mnages modestes en particulier, mais aussi familles et personnes ges, entre
35 autres, ne trouvent pas, sur le territoire mtropolitain et dans les Outre-mer, un
36 logement de qualit adapt leurs besoins, ainsi qu leur mobilit ou leur
37 pouvoir dachat. telle enseigne que les termes mme de crise du logement
38 finissent par poser problme, alors que le constat est mis en avant depuis plus
39 dune vingtaine dannes. Les acteur.rice.s locaux/ales nont pas toujours une
40 connaissance prcise de ces besoins, ainsi que de loffre de logements sur un
41 plan qualitatif et quantitatif. Ils.elles manquent, en partie de ce fait, des
8

1 lments ncessaires pour pouvoir rpondre, de manire immdiate, mais


2 aussi plus long terme, aux besoins en logements de la population.
3 Le Conseil conomique, social et environnemental, aprs les nombreux
4 travaux quil a consacrs, dans la dure, aux questions de logements, a souhait
5 consacr un avis aux moyens de mieux rpondre aux besoins en logements
6 dans les territoires.
7 Cet avis vise apporter des lments de mthode permettant aux
8 autorits publiques et aux diver.e.s acteur.rice.s concern.e.s, au niveau
9 national et dans les territoires, de rpondre de manire plus efficace ces dfis.
10 Le constat de lavis, appuy sur un rapport circonstanci, fait apparatre
11 que, si les habitant.e.s de notre pays sont, pour la majorit dentre eux.elles,
12 bien log.e.s, le logement reste au cur des proccupations des Franais.e.s, et
13 que nombre de mnages connaissent des conditions de logements trs
14 difficiles. Certes, des outils existent, au niveau national et local, pour
15 apprhender les besoins en logement, mais identifier ces besoins de manire
16 fine est difficile, ce qui ne favorise pas leur satisfaction sur le plan quantitatif et
17 qualitatif. La diversit de la situation des territoires cet gard est par ailleurs
18 grande, certains connaissant des problmes particulirement marqus,
19 limage de lle-de-France ou des Outre-mer, entre autres. Mais des besoins en
20 logements existent aussi dans des territoires o la tension est moindre,
21 notamment sur le plan qualitatif ou pour rpondre aux volutions des attentes
22 de la population. Les enjeux du secteur du logement sont majeurs, pour
23 rpondre aux besoins des mnages, mais aussi en termes dactivit
24 conomique, demploi et pour lenvironnement. Il en rsulte une mobilisation
25 financire importante, avec des comptences multiples relevant de ltat et des
26 collectivits territoriales, mais au risque dune dilution des responsabilits.
27 Lavis formule pour y remdier des prconisations articules en six axes et
28 dix propositions. Pour le CESE, il est tout dabord ncessaire de favoriser une
29 connaissance partage des besoins et des offres de logement dans les
30 territoires. Il convient sur cette base daffirmer le rle dun tat stratge et de
31 promouvoir une gouvernance du logement au cur du dveloppement des
32 territoires, avec un tat rgulateur et lcoute des habitant.e.s. Enfin, des
33 propositions visent permettre une rencontre plus efficace de loffre et de la
34 demande, ainsi qu exprimenter des territoires 100 % bien logs .
9

1 I - LE CONSTAT

2 A - SI LES FRANAIS.ES SONT MAJORITAIREMENT BIEN LOG.E.S, LE LOGEMENT RESTE AU


3 CUR DE LEURS PROCCUPATIONS.

4 1. Des Franais.es en majorit bien log.e.s


5 Entre 1970 et 2013, le parc de logements en France mtropolitaine est
6 pass de 19 millions plus de 34 millions dunits, soit un accroissement de
7 80 %. Sur ces 34 millions, on compte :
8 28,1 millions de rsidences principales : laugmentation de la
9 population et la rduction de la taille des mnages, expliquent la
10 progression du nombre des rsidences principales qui tait de
11 16,4 millions en 1970 ;
12 3,2 millions de rsidences secondaires ;
13 2,6 millions de logements vacants.
14 La France est ainsi, malgr des situations diverses selon les territoires, lun
15 des pays europens qui dispose dun stock de logements important : notre pays
16 compte 509 logements pour 1000 habitants contre 516 en Allemagne, mais 449
17 aux Pays-Bas ou 436 au Royaume-Uni. La France fait aussi partie des pays o
18 lon construit le plus : cinq logements construits en 2013 pour 1000 habitants
19 contre trois en Allemagne1.
20 Entre 1970 et 2013, prs des deux tiers de laugmentation du parc ont t
21 constitus de maisons individuelles et la taille des logements sest accrue, la
22 surface moyenne des rsidences principales passant de 68 m en 1970 91 m
23 en 2013. Comme le nombre des personnes par mnage se rduisait dans le
24 mme temps, la surface moyenne par personne est passe de 22 m en 1970
25 40 m en 2013.
26 Laccroissement du nombre de logements sest accompagn dune
27 amlioration qualitative avec une augmentation de la surface et de grands
28 progrs en termes de confort. Les gains quant au confort sanitaire sont
29 considrables : en 1970, prs dun logement sur deux (49 %) ne disposait pas de
30 leau courante, dune baignoire ou dune douche, ni de WC intrieurs ; en 2013,
31 moins de 1 % des logements sont privs de lun de ces trois lments de base.
32 Ces progrs ont une traduction dans la manire dont leurs
33 occupant.e.s peroivent leur logement : en 1973, 15 % des mnages
34 considraient leurs conditions de logements comme insuffisantes ou trs
35 insuffisantes ; ils ne sont plus que 6 % dans ce cas en 2013.
36 Pour autant, une minorit de mnages continue de connatre des
37 situations de surpeuplement ou de logements trs difficiles. Ainsi, la
38 Fondation Abb Pierre, dans son rapport 2017 sur ltat du mal-logement en

1
Institut Montaigne, Politique du logement : faire sauter les verrous (2015), p. 6.
10

1 France, value le nombre de personnes mal loges 4 millions et que


2 12,1 millions sont considres comme fragilises par rapport au logement.

3 2. Le logement reste au cur des proccupations des mnages


4 Le logement est pour des raisons diverses lune des proccupations
5 principales des mnages en France.
6 Il constitue un lment essentiel de la vie des personnes, un lieu de vie,
7 ainsi que, pour une majorit de mnages, de leur patrimoine. Prs de deux
8 mnages sur trois possdent un patrimoine immobilier dans notre pays, quil
9 sagisse de leur rsidence principale ou dun autre logement : Dbut 2015, prs
10 de 59 % des mnages mtropolitains sont ainsi propritaire de leur rsidence
11 principale ; par ailleurs, 18 % des mnages mtropolitains possdent un autre
12 logement (rsidence secondaire, logement vacant, lou ou mis disposition
13 gratuitement) 2.
14 La part des cots du logement dans le budget des mnages a par ailleurs
15 tendu saccroitre pour les acqureur.se.s dun premier logement et les
16 locataires du secteur priv.
17 A partir du dbut des annes 2000, les prix des logements ont connu une
18 hausse trs forte, qui a concern la plus grande partie du territoire : de
19 1998 2010, la hausse des prix des logements anciens (+141 %) a t beaucoup
20 plus rapide que celle des revenus par unit de consommation (+43 %). Les loyers
21 ont augment en moyenne un peu moins vite que les revenus, au rythme
22 moyen de 2,4 % par an, soit + 33 % , mais un peu plus en revanche que les prix
23 la consommation, en hausse sur la priode de 21 %3.
24 Divers facteurs ont favoris cette hausse des prix des logements. Selon
25 Jacques Friggit, linsuffisance du rythme de la construction peut tre un
26 facteur explicatif mais de second ordre : si lvolution de loffre et de la
27 demande du service logement avait influ sur le prix des logements, elle aurait
28 galement d influer sur les loyers. Or, dans les annes 2000, lindice INSEE des
29 loyers na pas augment plus vite que le rythme parallle au revenu par mnage
30 quil avait suivi dans la priode prcdente 4. La hausse des cots de
31 construction, lie notamment au nombre lev des normes en la matire,
32 jouerait aussi de manire marginale : les hausses des prix btiment sur quinze
33 ans ressortent globalement 2 3 fois moins rapides que celles des prix de ventes 5.
34 Une tude du CAS sur Lvolution des prix du logement en France depuis 25 ans
35 souligne le rle majeur de lvolution des conditions de financement, la
36 baisse des taux dintrt ayant favoris lallongement de la dure demprunt et

2
INSEE premire n1574 Le patrimoine des mnages dbut 2015 : repli de valeurs risques au
profit des produits scuriss , (2015).
3
INSEE Premire n1350 Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010 (2011).
4 Article de Jacques Friggit Le prix des logements Paris sur huit sicles , revue Variance (2012)
p.43.
5 FFB, Rapport Analyse et volution compare des prix et des cots dans le btiment : prconisations
en matire de simplification rglementaire (2013) p. 5 et 13.
11

1 la hausse de lendettement immobilier des mnages. La dure des emprunts


2 est ainsi de 19,6 ans entre 2009 et 2013, contre 17,2 ans entre 2002 et 2006, et
3 14,7 ans entre 1997 et 20016.
4 Cette hausse des prix des logements a des effets sur le taux deffort des
5 mnages. Selon lINSEE, en France mtropolitaine, un mnage consacre en
6 moyenne 18,3 % de ses revenus se loger en 2013, une fois les aides au
7 logement dduites (taux deffort net ). Le taux deffort global augmente peu
8 mais la hausse est plus sensible pour les mnages modestes (du premier
9 quartile des niveaux de vie) et les locataires, notamment ceux du secteur priv.
10 Laccs la proprit devient plus difficile pour les mnages modestes. Le taux
11 deffort moyen ressort plus lev pour les mnages accdant la proprit (qui
12 ont encore un emprunt rembourser pour lacquisition de leur logement) et
13 pour les locataires du secteur priv (respectivement 28 % et 27 % en 2013). Il
14 savre un peu en-de pour les locataires du secteur social (24%). Il est
15 nettement plus faible pour les propritaires non accdant.e.s (9 %), qui nont
16 plus faire face aux charges de remboursement de leur rsidence principale7.
17 Laugmentation des prix immobiliers pose aussi question en termes
18 dquit entre gnrations : elle favorise la segmentation des marchs du
19 logement entre insiders , souvent gs, qui ont pu devenir propritaires
20 avant la forte augmentation des prix et nen ont donc pas subi les effets, et
21 outsiders, notamment des jeunes gnrations, qui accdent avec difficult la
22 proprit et peinent aussi accder au logement social.
23 Autre grande proccupation pour les mnages, les interactions entre
24 logement, mobilit et emploi. Le logement est une condition essentielle
25 daccs lemploi et, linverse, les difficults daccs au logement et les
26 cots lis un dmnagement peuvent constituer un frein lemploi et
27 la mobilit professionnelle. Daprs une enqute mene en 2011 pour le
28 MEDEF par le CREDOC auprs de la population, 70 % des salari.e.s dclarent
29 quils dclineraient une opportunit professionnelle (emploi meilleur que celui
30 quils.elles occupent actuellement) si cela les obligeait accrotre leurs
31 dpenses de logements. Toutefois, en cas de difficults pour trouver un emploi,
32 67 % des personnes interroges se dclarent prt.e.s dmnager dans un
33 autre dpartement et 61 % changer de rgion.
34 La mobilit rsidentielle sest rduite : le taux demmnag.e.s
35 rcent.e.s est pass selon lenqute nationale logement, de 24,8 % entre 1998
36 et 2001, 19,8 %8.

6
INSEE, Les conditions de logement en France, article Le logement en France depuis 30 ans ,
dAnne Laferire, Erwan Pouliquen et Catherine Rougerie, INSEE rfrences, dition 2017, p. 16.
7 Les conditions de logement en France, INSEE Rfrences, Edition 2017, p 160.
8 INSEE, Les conditions de logement en France, Edition 2017, p.107. LEnqute logement de lINSEE
dfinit comme emmnag rcent un mnage ayant emmnag depuis moins de quatre ans
dans le logement occup la date de lenqute.
12

1 B - DES BESOINS EN LOGEMENT INSATISFAITS CAR MAL IDENTIFIS


2 La notion de besoins en logements peut tre analyse travers diverses
3 composantes : laccroissement de la demande lie laugmentation du nombre
4 de mnages et au remplacement des logements dtruits ; la rsorption du mal
5 logement (logements avec des dfauts graves ou un mauvais confort
6 sanitaire, surpeuplement du logement, inadaptation du logement au
7 mnage qui loccupe) ; la situation des personnes prives de logement.
8 Les besoins en logement apparaissent complexes identifier tant
9 quantitativement que qualitativement. Il sagit en effet dapprhender tant les
10 volutions dmographiques que les volutions socitales qui impactent
11 fortement la demande en logement. Il convient donc de prendre en compte
12 non seulement laugmentation quantitative des besoins en logement mais
13 aussi lvolution de la nature des besoins eux-mmes.
14 Ainsi, analyser les besoins en logements suppose pour Jean-Baptiste
15 Dolci daller au-del de la demande exprime et apparat plus comme lanalyse
16 dun compromis entre les aspirations dune population tre loge selon ses dsirs,
17 les contraintes du march et les objectifs que les dcideurs (tat, collectivits)
18 peuvent se fixer pour inflchir certaines tendances de ce march 9.
19 Diffrents outils, recenss dans le rapport, existent au niveau national et
20 local pour tenter de recenser ces besoins. Mais il apparait que lensemble de
21 ces outils rvle essentiellement les besoins dordre quantitatifs. Ils
22 tiennent peu compte des ruptures des parcours rsidentiels (sparation,
23 chmage, dpendance), ni de lvolution des attentes des mnages. Par
24 consquent, des outils exhaustifs portant aussi bien sur les dimensions
25 quantitatives que qualitatives savrent indispensables pour rendre
26 compte des besoins localiss en logement.
27 Le principal outil pour raliser lapprhension des besoins en logements
28 dans un territoire est le programme local de lhabitat (PLH), tabli par un
29 tablissement public de coopration intercommunale pour lensemble des
30 communes-membres. labor pour les acteurs des territoires, le PLH
31 devrait tre loutil adapt pour recenser les besoins en logement. Dans les
32 faits, son caractre non contraignant nengage pas les acteurs locaux et sa
33 qualit est parfois alatoire. De plus, loutil souffre des mmes difficults que
34 les valuations nationales, avec des capacits de projections limites.
35 Enfin, il serait indispensable que les rsultats qui remonteront des
36 territoires soient pris en compte dans llaboration des politiques
37 nationales du logement, afin que les deux approches nationale et locale
38 soient croises.
39 Des insuffisances existent aussi dans lobservation des marchs du
40 logement, des prix du foncier, des loyers et des prix immobiliers.
41 Un Rapport rcent sur lorganisation du service statistique dans le domaine du

9
Intervention de Jean-Baptiste Dolci, vice-prsident dAction logement, le 6/4/16.
13

1 logement10 dresse un tat des lieux des sources disponibles. Sagissant de la


2 statistique publique, il recense prs de 80 sources dinformation, enqutes ou
3 exploitation de donnes administratives. Ladministration en charge du
4 logement et les organismes rattachs reprsentent la moiti des sources. Le
5 rapport note cependant le fort dveloppement rcent des bases de gestion
6 publiques ou prives. Il souligne que les enqutes qui ncessitent une collecte
7 spcifique, beaucoup plus coteuses que lexploitation statistique de sources
8 administratives prexistantes, permettent dclairer des sujets que cette
9 exploitation ne couvre pas.
10 Le rapport du CGEDD relatif une premire valuation des PLH11 note la
11 multiplication des observatoires locaux lie la forte appropriation par les
12 EPCI de llaboration des documents. Cette situation a conduit dans nombre
13 de cas une htrognit des dispositifs dobservation, car le cahier des
14 charges diffre dune tude lautre. Cette dispersion ne permet pas de faire
15 de consolidations successives, ni un suivi rgulier par les services
16 dconcentrs de ltat des PLH approuvs.

17 C - UN PROBLME AUTANT QUALITATIF QUE QUANTITATIF


18 La France compte 67 millions dhabitant.e.s au 1er janvier 2017 (dont
19 presque 2,7 millions dhabitant.e.s dans les Outre-mer). Depuis 1975 le nombre
20 de mnages sest accru de 1,23 % par an du fait de la rduction du nombre
21 moyen de personnes par mnage, pass de 3,1 en 1968 2,2 en 201212. Pour
22 loger un mme nombre de personnes, il faut donc plus de logements. Le
23 service statistique du ministre du logement (SOES) a estim en 2012 la
24 demande potentielle de logements lhorizon 2030 entre 300 000 400 000
25 logements13, valuation qui ne recueille pas lunanimit des acteurs, la
26 Fondation Abb Pierre voquant elle en 2012, lobjectif de construction de
27 500 000 logements par an pendant 5 ans pour rattraper le retard en la matire.
28 Le rapport a soulign quau-del des aspects quantitatifs, le logement
29 devait tre aussi apprhend travers ses volutions qualitatives : confort,
30 espace, environnement urbain ou rural, qualits environnementales ou
31 encore son rle dans laccs lemploi et la mobilit professionnelle. Des
32 besoins en logements et des localisations sont ainsi diversifis selon le type de
33 mnages : familles, jeunes, personnes ges
34 Concernant les jeunes, le CESE notait dj en 2013 que en dpit de son
35 augmentation ces dernires dcennies, le parc de logement rpond trs mal
36 aux besoins des jeunes . Leur forte mobilit complique leur accs au
37 logement social et les expose des relvements de loyers plus frquents

10
CGEDD Rapport sur lorganisation du service statistique dans le domaine du logement, Inspection
gnrale de lInsee N 1.7.25 ; N009075-02 (2014.)
11 CGEDD, rapport Une premire valuation des programmes locaux de lhabitat, (2013).
12 Les conditions de logement en France, Insee Rfrences, dition 2017, p. 102.
13 CGDD, Alain Jacquot La demande potentielle de logements lhorizon 2030 : une estimation
par la croissance attendue du nombre des mnages Le point sur n135 (2012).
14

1 dans le parc locatif priv. Les jeunes sont par ailleurs concentr.e.s dans les
2 grandes villes, notamment les villes universitaires et les mtropoles et
3 laugmentation depuis trente ans du parc de rsidences principales sous forme
4 de grands logements en zones priurbaines rpond mal leurs besoins.
5 Nombre dapprenti.e.s sont par ailleurs confront.e.s la contrainte du double
6 logement : lun prs du lieu de formation, lautre prs du lieu dapprentissage.
7 Avec une part dans la population des plus de 80 ans qui devrait doubler
8 lhorizon 2040, le vieillissement de la population impacte les besoins en
9 logements : question de la taille, de ladaptabilit et de ladaptation des
10 logements au vieillissement. Progresser dans ladaptation du logement est un
11 enjeu majeur, humain et conomique, pour prvenir la perte dautonomie et
12 permettre aux g.e.s de rester domicile plus longtemps 14.
13 Rnover, rhabiliter et mettre aux normes de confort les logements
14 constitue un enjeu majeur du fait de lanciennet du parc : un peu plus dun
15 quart (27 %) a t construit avant 1948 et prs de 40 % entre le dbut des
16 annes 1950 et la fin des annes 1970. Ces logements vieillots ne rpondent
17 souvent pas aux volutions de la demande (cuisine amricaine, isolation.) et ne
18 trouvent donc pas forcment preneurs
19 Depuis le Grenelle de lenvironnement, lvolution de la rglementation
20 quant aux exigences environnementales impacte fortement la production et
21 la rnovation de logements. Les btiments rsidentiels ont occasionn, en
22 2012, 44 % de la consommation finale dnergie et 18 % des missions de gaz
23 effet de serre (GES) en France15. Lge et ltat du parc rsidentiel sont
24 particulirement importants prendre en compte : 55 % a t construit avant la
25 mise en place de toute rglementation thermique (avant donc 1974) 16.
26 Amliorer lefficacit nergtique des logements en dveloppant le parc
27 conome en nergie et en favorisant la rnovation thermique du parc ancien
28 est un enjeu majeur pour lenvironnement. La loi relative la transition
29 nergtique pour la croissance verte se fixe comme objectif la rnovation
30 nergtique de 500 000 logements (dont 250 000 logements occups par des
31 mnages revenu modeste) par an compter de 201717. Enfin, ltalement de
32 la ville sa priphrie depuis une trentaine dannes contribue fortement
33 lartificialisation des sols. Il est aussi dplorer lloignement pour les mnages
34 entre leur lieu de rsidence et leurs lieux demploi, certains services et
35 quipements publics et privs ou encore les commerces. Il accroit les
36 dplacements motoriss avec des incidences sur les missions de gaz effet de
37 serre et sur la vulnrabilit nergtique.

14
CESE, avis Projet de loi dorientation et de programmation sur ladaptation de la socit au
vieillissement, rapport par Monique Boutrand et Daniel Prada (2014), p. 5.
15
Dfi 4, Changement climatique et nergie , Stratgie nationale de dveloppement durable
(SNDD).
16 CESE, avis Efficacit nergtique : un gisement dconomies, un objectif prioritaire, rapport par
Anne de Bethencourt et Jacky Chorin, (2013), p. 19.
17
Cf. Loi relative la transition nergtique pour la croissance verte, articles 1er, 3 et 5.
15

1 D - DE FORTES DIVERSITS TERRITORIALES


2 Les territoires sont concerns de manire trs ingale et diffrente par les
3 tensions en matire de logement. Bernard Coloos, directeur des Affaires
4 conomiques, financires et internationales de la Fdration Franaise du
5 Btiment (FFB), distingue de manire schmatique trois types de zones :
6 les zones tendues ou trs tendues, dont larchtype est lle-de-
7 France, o lon ne construit pas assez au regard des besoins : la
8 construction neuve en moyenne annuelle pour 1000 habitants et
9 par an na en effet t entre 1998 et 2014 que de 3,4 logements en
10 le-de-France, contre plus de 7 dans les rgions Bretagne, Aquitaine,
11 Midi-Pyrnes et Languedoc Roussillon18 ;
12 des zones intermdiaires, o il peut exister des problmes daccs
13 au logement mais o ceux-ci concernent pour lessentiel les
14 catgories sociales et les mnages les plus pauvres ;
15 des zones dtendues, o le nombre de logements existants suffit
16 largement rpondre la demande, et o, souvent, tout logement
17 supplmentaire se traduit, sil nest pas bien positionn, par un
18 logement vacant , car ne rpondant plus aux besoins et ncessitant
19 une adaptation ou une requalification.
20 La diffrenciation de lattractivit gographique entre territoires se
21 traduit par une trs grande varit de prix immobiliers. En effet, la disparit
22 des cots du logement est considrable selon les territoires : le prix des
23 appartements anciens est 3,4 fois plus lev en le-de-France (4 540 /m) que dans
24 le Limousin (1 340 /m) 19 ; de mme, le niveau des loyers au mtre carr est
25 plus de deux fois plus lev Paris quen province, le loyer mensuel pratiqu au
26 m pour lensemble du parc locatif priv (tant) de 20,8 /m Paris, de 15,7 /m
27 en proche banlieue et de 9,1 /m en province 20. De ce fait, selon Jean-Claude
28 Driant, la question des besoins en logement est principalement une
29 question locale 21. La capacit des mnages en payer le prix ou le loyer, qui
30 dpend de leur niveau de revenus et de la composition du mnage, est
31 un moteur puissant de diffrenciation sociale de lespace au sein des
32 marchs locaux des logements 22. Il importe donc que les rponses trouver
33 en matire de logement prennent pleinement en compte cette dimension
34 territoriale.
35 Trois exemples peuvent illustrer la diversit territoriale au regard des
36 besoins en logements.

18
SOeS - CGDD) Sitadel2, cit par JC Driant, p. 39.
19
Note Famille et logement, adopte par le Haut Conseil de la Famille (2012), p. 56.
20
Ministre de lgalit des territoires et du logement Lvolution des loyers du parc locatif priv en
2011, les principaux rsultats, Note du 13 juin 2012, p. 2.
21 Intervention de Jean-Claude Driant la table-ronde Observation des besoins en logements
du 24 fvrier 2016 devant la section Amnagement durable des territoires.
22
Jean-Claude Driant, Les politiques du logement en France, op. cit. p. 19.
16

1 Un diagnostic de la situation en le-de-France a t prsent au Comit


2 rgional de lhabitat et de lhbergement (CRHH) en juin 2015, avant
3 llaboration du schma rgional de lhabitat et de lhbergement (SRHH) 23 . Le
4 parc immobilier en le-de-France comprend 5,5 millions de logements en 2011
5 (dont 73 % de logements collectifs), et il est occup pour moiti par des
6 propritaires. Les densits de populations varient selon les dpartements mais
7 sont particulirement leves Paris et dans les Hauts de Seine. La surface des
8 logements a augment de 28 % depuis 1978 (elle atteint 32 m par personne
9 en 2013) et linconfort a chut 0,9 %. Mais le surpeuplement (18 %, concentr
10 Paris et en Seine Saint Denis) reste plus important quen province (4,7 % des
11 logements) et touche dabord les plus modestes. Les prix des appartements
12 anciens, relevs au 4me trimestre 2014, sont levs mais prsentent de grandes
13 disparits territoriales. La structure sociale est trs contraste dans la rgion,
14 entre grande richesse et grande pauvret. Le prix dachat moyen dun
15 appartement ancien au m et en euros, qui tait parit en 1996, correspond
16 prs de 2 fois le revenu moyen mensuel des mnages en euros en 2014. Lle-
17 de-France compte 578 000 demandeur.euse.s de logements sociaux pour
18 85 000 attributions en 2014 au sein dun parc de 1,2 millions de logements
19 sociaux, ainsi que 950 000 personnes mal-loges24 et 22 000 coproprits
20 fragiles (soit 20 % des coproprits). Concernant spcifiquement le logement
21 des salaris, il existe un dfaut d'offre criant pour les personnes revenus
22 intermdiaires. Ces dernires ne peuvent accder ni au logement priv, trop
23 couteux, ni au logement social, car au-dessus des plafonds. Le diagnostic ralis
24 en 2015 par Fors et par lIAU le-de-France souligne trois enjeux majeurs : loffre
25 de logements ne peut en ltat rpondre aux besoins de tous les
26 Francilien.ne.s ; loffre daccueil et daccompagnement peine rpondre
27 aux besoins des personnes dfavorises ou en situation dexclusion ; la
28 qualit de lhabitat et du cadre de vie est trs disparate.
29 Les Outre-mer sont constitus de onze territoires habits aux statuts
30 et profils dmographiques trs diffrents (en termes de fcondit, de profils
31 migratoires, de vieillissement), qui totalisent presque 2,7 millions dhabitant.e.s.
32 Si des territoires comme la Martinique ou la Guadeloupe terminent leur
33 transition dmographique, La Runion, la Guyane, Mayotte ont des taux de
34 fcondit trs levs. La Guyane et Mayotte connaissent aussi une immigration
35 trs importante, qui accrot les besoins en logement.
36 Les territoires ultra-marins comptent globalement, daprs les chiffres du
37 ministre de lOutre-mer et de lINSEE, environ 785 000 rsidences principales,
38 dont environ 146 700 logements sociaux (18,7 %). Ils connaissent tous
39 dimportants besoins en logements et en logements sociaux. Prs de

23
Lensemble des chiffres et des constats sauf indication contraire - sont issus du document
Diagnostic pralable llaboration du schma rgional de lhabitat et de lhbergement
Sance plnire du comit rgional de lhabitat et de lhbergement du 2 juillet 2015 Fors
Recherche sociale & IAU Ile-de-France .
24
Fondation Abb Pierre - 2015
17

1 80 % des mnages sont, dans les territoires ultra-marins, ligibles au logement


2 social, contre 66 % en mtropole. Selon Mahieddine Hedli, le dficit en
3 logements sur lensemble de loutre-mer est estim 90 000 logements,
4 avec une sur-occupation des logements deux fois plus forte quen mtropole25.
5 Sy ajoute un important problme dinsalubrit.
6 Un plan logement outre-mer 2015-2020 a t sign le 26 mars 2015 par
7 ltat et par treize partenaires du logement. Larticle 3 de la loi de
8 programmation relative l'galit relle Outre-mer et portant autres
9 dispositions en matire sociale et conomique est ainsi rdig : La Rpublique
10 sassigne pour objectif la construction de 150 000 logements dans les Outre-mer au
11 cours des dix annes suivant la promulgation de la prsente loi. Cet objectif est
12 dclin territorialement, en tenant compte des besoins de rhabilitation 26.
13 Dans des territoires o la tension est moindre, les mnages ne
14 trouvent pas toujours des logements adapts leurs besoins. titre
15 dexemple, Benoist Apparu, ancien ministre du logement et dput maire de
16 Chlons-en-Champagne, voquait en audition la situation de Chlons-en-
17 Champagne. La tension sur le march y est trs faible, les prix immobiliers ayant
18 baiss dans la ville de 40 % en moyenne sur les dix dernires annes. Il observait
19 que, dans un tel contexte, lessentiel des besoins, plutt que de produire des
20 logements neufs supplmentaires, est de parvenir reconqurir limmobilier
21 existant, et donc de travailler sur lancien. Mais, sur le plan conomique, cest
22 linverse qui est rentable. La rnovation des villes et des bourgs centres est
23 dautant plus un enjeu que ceux-ci sont susceptibles, du fait de la
24 concentration de population quils permettent, daccueillir des services
25 rpondant aux fonctions de centralit : coles, commerces et services de
26 proximit, systmes de transports collectifs, etc. Dans plusieurs avis rcents, le
27 CESE a soulign limportance de cette proximit entre lhabitat et les principaux
28 services dont les populations ont besoin, dans une logique daccessibilit, de
29 qualit de vie et de dveloppement durable. Cette rnovation de logements
30 anciens permettra en outre dviter des constructions de logements neufs en
31 priphrie et de prserver ainsi les terres agricoles.

32 E - UNE MOBILISATION FINANCIRE IMPORTANTE


33 Outre son importance pour rpondre aux besoins des mnages, le secteur
34 du logement est dans notre pays un vecteur trs important dactivit
35 conomique, demploi et engendre 64 milliards de taxes et de prlvements
36 par an. Il bnficie donc aussi daides importantes visant soutenir et stimuler
37 lactivit et lemploi, ainsi qu encourager la production et la rnovation de
38 logements, notamment quant lefficacit nergtique.

25 Entretien de Mahieddine Hedli, directeur de lOutre-mer lUSH, avec la rapporteure.


26 Loi de programmation relative lgalit relle outre-mer et portant dispositions en matire
sociale et conomique, adopt dfinitivement le14 fvrier 2017, version soumise au Snat au
17 janvier 2017.
18

1 1. Un apport conomique majeur


2 Le domaine du logement gnre un ensemble de taxes et de
3 prlvements, dont les produits se sont levs prs de 64 milliards deuros
4 en 2014 et contribuent au budget de ltat et des collectivits territoriales.
5 La dpense en logement, cest--dire lensemble des dpenses
6 consacres par les agents conomiques (mnages et professionnels) au
7 domaine du logement (investissements et dpenses courantes27), a reprsent
8 469 milliards deuros en 2014, soit 22 % du PIB28.
9 Le secteur de limmobilier reprsente 19 % de la valeur ajoute totale
10 cre par lconomie franaise contre 15 % en 1978 et prs dune entreprise
11 sur cinq travaille dans le secteur du logement. Ce secteur comprend un
12 relativement petit nombre de grandes entreprises intervenant lchelle
13 nationale et internationale, et beaucoup de petites caractre artisanal et de
14 membres des professions librales1.
15 En 2012, les investissements dans le secteur de la construction ont
16 reprsent 214,5 milliards deuros, soit 53,4 % du total des investissements en
17 France. 57 % des investissements dans le secteur de la construction (soit
18 121,5 milliards deuros) sont le fait des mnages.
19 Le secteur de limmobilier employait en 2012 plus de 2,1 millions de
20 personnes, soit 8,3 % de lemploi total en France cette anne-l, contre un peu
21 plus de 10% dans les annes 199029. La construction reprsente 88% des
22 effectifs du secteur en 20126. Daprs les fdrations dentreprises concernes,
23 chaque logement construit reprsente environ 1,5 emploi30. Lemploi dans le
24 secteur de la construction est une filire importante pour linclusion sur le
25 march de lemploi des travailleur.se.s, mme si le recours aux travailleur.se.s
26 dtach.e.s y est frquent.

27 2. Une grande diversit daides et une pluralit de financeurs


28 Les aides publiques au logement atteignent 40,9 Mds en 2014, soit
29 1,9 % du PIB, et se composent pour moiti environ daides la personne et
30 pour moiti daides la pierre. En ordre de grandeur, les aides la personne
31 reprsentent chaque anne 1 % du PIB et fluctuent relativement peu, alors que
32 les aides la pierre ont, depuis 1996, davantage augment et fluctu.
33 Les principaux objectifs de ces politiques d'aides sont, dune part, de
34 soutenir la demande en logements en solvabilisant les "consommateurs de
35 services logement" - les locataires ou propritaires occupants grce aux
36 versements de prestations sous forme daide au logement et, dautre part, de

27
Daprs lINSEE, la dpense de logement comprend la consommation de biens et services, la
formation de capital en biens et services spcifiques, les autres investissements des producteurs
et les transferts spcifiques au domaine du logement.
28 INSEE Rfrences, Qualit de vie, fiche dpenses de logement , novembre 2016. .
29 Institut de lpargne Immobilire et Foncire, Limmobilier dans lconomie franaise, 2013.
30
Jean-Claude Driant, Les politiques du logement en France, 2015, p. 60.
19

1 soutenir le secteur de la construction (sociale et prive) en dlivrant


2 directement ou indirectement des aides aux "producteurs de services de
3 logement" (bailleurs sociaux, bailleurs privs, propritaires accdants) sous
4 forme de subvention, de crdits des taux avantageux ou encore davantages
5 fiscaux.
6 En 2014, ltat reste le principal contributeur de laide au logement,
7 avec prs de 20,3 Mrds, soit prs de 49 % du total. Les rgimes sociaux,
8 par leur forte participation aux aides personnelles au logement (notamment au
9 titre de lallocation de logement familiale et dune part de laide personnalise
10 au logement), financent 22 % du total des aides au logement. Les collectivits
11 locales et territoriales contribuent hauteur de 4 Mrds (soit prs de 10 %).
12 Les employeurs, notamment travers les cotisations verses au titre de
13 lallocation de logement sociale (ALS) et de la participation des entreprises
14 leffort de construction (PEEC, ex 1 % logement), financent 4,2 Mrds daides
15 (soit 10,2 % du total). Enfin, les avantages de taux des prts au logement
16 locatif social, distribus pour lessentiel par la Caisse des dpts (CDC),
17 reprsentent 1,7 Mrds (4,2 %)31.

18 3. La programmation de ltat
19 La politique du logement est une politique publique nationale, dans une
20 logique de solidarit la fois territoriale et sociale. ce titre, ltat intervient
21 travers une programmation des aides essentiellement pour le logement social,
22 les actions de lAgence nationale de lhabitat (ANAH) ou encore la rnovation
23 urbaine (ANRU) et un dcoupage du territoire.
24 Les pouvoirs publics affichent, intervalles rguliers, des objectifs en
25 matire de production de logements lchelle nationale et une partie des
26 aides de ltat est alors contingente, cest--dire que le nombre qui peut en
27 tre accord est limit et fait lobjet dune programmation quantitative.
28 Cette programmation est rpartie au sein du territoire national partir dun
29 dcoupage devant tenir compte des ralits des besoins et des marchs locaux.
30 Une autre partie importante des aides la production ou
31 lacquisition de logements nest pas contingente : cest le cas par exemple
32 du Prt taux zro (PTZ), principale aide publique actuelle laccession la
33 proprit, ou des avantages fiscaux tirs de linvestissement rsidentiel neuf
34 pour le logement locatif en mtropole ou pour des investissements immobiliers
35 dans les dpartements dOutre-mer.

31 Les comptes du logement 2014, premires estimations 2015, p. 102-103. Ces donnes de 2014
nincluent pas les volutions intervenues en 2015 et 2016 de prise en charge par le budget de
ltat de lAPL et de lALF et non plus par les rgimes sociaux.
20

1 F - MULTIPLICIT DES COMPTENCES MAIS ABSENCE DE RESPONSABILIT


2 Si le logement reste une comptence de ltat, la rforme territoriale
3 organise la participation des collectivits locales cette comptence.

4 1. Une puissance publique qui veut impulser


5 Aujourdhui, ltat apporte directement (subventions, aides la personne)
6 ou indirectement (dpenses fiscales) une aide de plus de 40 milliards deuros
7 au logement priv ou social. Il intervient dans les politiques locales de
8 lhabitat : affectation des enveloppes dagrments, autorisation des oprations
9 de logement social, gestion du contingent prfectoral, plan dpartemental de
10 lhabitat, droit au logement opposable, plan dpartemental daction pour le
11 logement des personnes dfavorises, plan dpartemental daccueil,
12 dhbergement et dinsertion, conformit du programme local de lhabitat et
13 du PLU, rnovation urbaine, tutelle des tablissements publics fonciers dtat
14 et contrle des organismes HLM.
15 Deux rapports dinspection du CGEDD montrent les consquences en
16 matire de production de logements, de la disparition du rle des Directions
17 dpartementales de lquipement (DDE)32, Par exemple, la mobilisation du
18 foncier pour construire des logements en secteur diffus ncessite une veille et
19 une ingnierie particulire.
20 Ltat a aussi un rle important dans le recueil et la gestion des
21 statistiques permettant de mieux connaitre et comprendre les besoins et les
22 offres de logements. Toutefois, il semble que les donnes disponibles tendent
23 se rarfier quand on descend un niveau fin. Il importe de pouvoir assembler
24 celles qui existent pour leur donner sens et de les rendre diffusables dans le
25 respect des rgles de protection de la vie prive. La DHUP au ministre du
26 logement et de lhabitat durable, consciente de la ncessit de disposer de
27 donnes fiables, a annonc avoir lanc fin 2015 un projet dampleur sur ce sujet
28 associant services dconcentrs, collectivits locales, administration centrale et
29 des personnalits qualifies.

30 2. Des collectivits qui veulent garder la main sur leur territoire


31 La loi NOTRe33 a redistribu les comptences des collectivits territoriales
32 et gnr de nouveaux outils de planification. Elle a en particulier supprim la
33 clause gnrale de comptences pour les rgions et les dpartements.
34 Les nouvelles rgions ont vu leurs comptences renforces en tant
35 exclusives - en matire de dveloppement conomique, damnagement du
36 territoire et de transports interurbains. La loi a prcis que le Conseil rgional a
37 aussi comptence pour promouvoir le soutien laccs au logement et

32 CGEDD Rapport Expertise de lapplication de larticle 55 de la loi SRU deuxime phase, et rapport
Transcription dans les plans locaux durbanisme (PLU) des besoins de logements prvus dans les
programmes locaux de lhabitat (PLH).
33
Loi du 7 Aout 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la Rpublique (NOTRe).
21

1 lamlioration de lhabitat, la politique de la ville et la rnovation


2 urbaine . Pour mettre en uvre sa politique, la rgion doit raliser deux
3 schmas, dont le schma rgional damnagement et de dveloppement
4 durable et dgalit des territoires (SRADDET), qui fixe notamment les
5 objectifs de moyen et long termes en matire d'galit des territoires, d'habitat
6 et de dveloppement des transports.
7 La loi NOTRe a prvu de centrer les dpartements sur la solidarit sociale
8 et sur la solidarit territoriale, avec le dveloppement dune capacit
9 dingnierie et le soutien dexperts pour accompagner communes et
10 intercommunalits dans certains domaines (amnagement, logement). La
11 loi prvoit des dlgations ou transferts de comptences aux Mtropoles, tel
12 que le fonds de solidarit logement. Le 27 mars 2017, les communauts de
13 communes et dagglomration deviendront automatiquement
14 comptentes en matire de plans locaux durbanisme. Elles se voient
15 confier la responsabilit dun ensemble cohrent de politiques :
16 urbanisme, amnagement, habitat, politique de la ville. La loi NOTRe
17 prcise que la politique de lhabitat devra participer au dveloppement
18 conomique des territoires et prendre en compte les difficults des personnes
19 sy loger. Le renforcement des responsabilits des intercommunalits les
20 installe comme chefs de file en matire dhabitat et de cohsion sociale et
21 urbaine. Mais elles ne disposent pas des mmes moyens, ce qui tend dessiner
22 une France plusieurs vitesses quant leur capacit rpondre aux besoins en
23 logement34.

24 3. Le pilotage et la coordination de laction


25 Le comit rgional de lhabitat et de lhbergement (CRHH) est
26 linstance de concertation au niveau rgional de lensemble des acteurs
27 intervenant dans le domaine de lhabitat et de lhbergement. Il met un
28 avis sur la satisfaction des besoins en logement de toutes les catgories de
29 population, les orientations de la politique de lhabitat dans la rgion, la
30 programmation annuelle des aides publiques au logement, les modalits
31 dapplication qui rgissent lattribution des logements sociaux ainsi que les
32 politiques menes dans la rgion en faveur des populations dfavorises et des
33 populations immigres. Hors le-de-France, le prfet de rgion prside le
34 CRHH, qui rend chaque anne un avis collgial sur la politique rgionale du
35 logement. En le-de-France, le CRHH est co-prsid par le prfet de rgion et
36 par le prsident du Conseil rgional.
37 La rcente rforme dAction Logement vise rationaliser et optimiser la
38 collecte de la participation des employeurs leffort de construction (PEEC). Au
39 niveau rgional, des comits rgionaux dAction Logement, organes

34 Rapport Union sociale pour lhabitat, Rforme territoriale : un environnement institutionnel en


transition, (2016).
22

1 paritaires, ont pour mission dtre des relais efficaces des besoins spcifiques
2 de chaque territoire pour dvelopper des solutions adaptes.
3 Un Fonds national des aides la pierre (FNAP), cr dans la loi de
4 finances 2016, a pour mission de prendre des dcisions sur laffectation des
5 aides la pierre. Il a notamment pour objet de contribuer au financement des
6 oprations de dveloppement, damlioration et de dmolition du parc de
7 logements locatifs sociaux des bailleurs sociaux.
8 Cependant, ces lieux de coordination ne permettent pas de rsoudre
9 toutes les difficults rencontres. Selon Benoit Apparu, ancien ministre du
10 logement et dput-maire de Chlons-en-Champagne, lune des difficults
11 pour construire une politique de logement est la coordination de laction entre
12 les lus : le PLH nest pas opposable au permis de construire... On a une vraie
13 difficult ngocier cela avec le monde rural parce que, dans un SCOT comme le
14 mien, vous avez une centaine de communes trs rurales. La commune qui veut
15 construire 3-4 logements par an, ce n'est pas grand-chose, cela ne va pas dtruire le
16 march sauf que, 3-4 logements par commune cela peut faire
17 300 logements, et, avec cela, vous dtruisez le march. La rgulation est
18 complique .

19 II - LES PRCONISATIONS
20 La politique de lhabitat ne se limite pas au logement, elle renvoie des
21 politiques plus larges de territoires, telles que celles agissant sur la mobilit, le
22 transport, le dveloppement conomique et lemploi, lenvironnement et bien
23 sr les politiques visant favoriser la cohsion sociale. Aujourdhui, alors que la
24 politique de lhabitat est majeure dans le sens o elle rpond un besoin
25 essentiel des personnes, elle est trop souvent apprhende comme une
26 politique sectorielle. Or, elle ne peut tre construite seule : elle doit tre mene
27 en lien avec les autres politiques et impliquer lensemble des acteurs parties
28 prenantes de lhabitat.
29 Le prsent avis se concentre sur les rponses apporter au niveau des
30 territoires afin dclairer les angles morts des politiques locales et nationales
31 et dajuster ainsi au plus prs les actions en faveur dun logement adapt aux
32 besoins de tous.tes. Lenjeu est que, demain, lobjectif partag de tous.tes
33 bien log.e.s soit une ralit dans notre pays.

34 1. Pour une connaissance partage des besoins et des offres dans les
35 territoires
36 La connaissance des besoins et des offres est une des cls de russite des
37 politiques locales de lhabitat. Il sagit de pouvoir connaitre prcisment les
38 besoins actuels et futurs de la population aussi bien en termes quantitatifs que
39 qualitatifs. Pour cela laccs linformation et son partage sont primordiaux
40 pour lensemble des parties prenantes. Une connaissance de loffre neuve ou
41 ancienne, de sa localisation et de sa qualit doit permettre aux acteurs de
23

1 terrain de dvelopper une culture commune propice des actions concertes


2 et plus efficaces.
3 Pour le CESE, cette connaissance doit tre mise en dbat et partage par
4 les acteurs de terrains : les lus locaux, les professionnels de limmobilier, les
5 associations impliques...
6 Proposition 1 : Encourager fortement les tablissement publics de
7 coopration intercommunale (Mtropoles, Communauts
8 dagglomration et Communauts de communes) construire et partager
9 des observatoires territoriaux sur les besoins, aussi bien quantitatifs que
10 qualitatifs, en logements de la population et sur les offres en termes de
11 logements, de services lis aux logements, ou de foncier. Ces
12 observatoires territoriaux comprendront un socle commun
13 dinformations dfinies par ltat afin de permettre leur remonte et leur
14 consolidation nationale.
15 La multiplication des observatoires locaux a pu conduire, dans de
16 nombreux cas, une certaine htrognit des dispositifs dobservations, en
17 raison de cahier des charges diffrents35. Cette dispersion ne permet pas de
18 faire de consolidations ni un suivi rgulier, par les services dconcentrs de
19 ltat, des PLH approuvs. Pour construire ces observatoires, les EPCI devront
20 pouvoir sappuyer sur les services dconcentrs de ltat quand eux-mmes ne
21 sont pas pourvus des comptences professionnelles adquates. Un socle
22 commun dinformations recueillies pourra tre dfini par ltat pour permettre
23 la remonte et la consolidation nationales dinformations.
24 De plus, pour fluidifier les transactions et par voie de consquence la
25 mobilit, les habitants doivent pouvoir connaitre instantanment et de
26 manire exhaustive les prix des logements et du foncier constats dans les
27 territoires qui les intressent. La rcente loi du 7 octobre 2016 Pour une
28 Rpublique numrique a fait un premier pas en ce sens. En effet, elle prvoit,
29 partir du 1er mai 2017, quun certain nombre dacteurs (les associations
30 dinformation sur le logement, les services de ltat, les collectivits territoriales,
31 les EPCI fiscalit propre, les professionnel.le.s de limmobilier, les agences
32 durbanisme, les observatoires des loyers) aient accs aux donnes foncires
33 dtenues par ladministration fiscale.
34 Le nouveau systme national denregistrement (SNE) de la demande de
35 logement social prsente les chiffres cls en la matire au sein de chaque
36 commune en libre accs.
37 Il sagit de poursuivre dans cette voie et de gnraliser lopen data pour
38 favoriser la transparence et la fluidit des prix du march.

35 Cf. CGEDD n 89-16-01 sur Une premire valuation des programmes locaux de lhabitat, Jean-
Louis Hlary, Isabelle Raymond-Mauge et Philippe Gaucin (2013).
24

1 Proposition 2 : Gnraliser laccs pour tous.tes -acteur.rice.s


2 locaux.ales et habitan.t.e.s - aux informations localises travers des
3 plateformes numriques scurises : prix du foncier, prix des locations,
4 prix des logements, disponibilits des logements sociaux en conformit
5 avec les rgles de la CNIL.

6 2. Pour un tat stratge


7 Le secteur du logement a besoin dorientations stables sur lesquelles les
8 acteurs peuvent sappuyer pour rpondre aux besoins en logement des
9 habitants. Cependant, les politiques nationales en la matire sont trop souvent
10 remises en cause par des situations durgence lies lactualit ou lactivit
11 conomique, ce qui gnre une instabilit des rgles non propice au
12 dveloppement serein dun secteur qui par nature sinscrit dans le long terme.
13 Des politiques ponctuelles ne sont pas adaptes pour traiter cette crise
14 qui dure : le nombre de personnes mal loges (4 millions) ou fragilises par
15 rapport au logement (12.1 millions) ne cesse daugmenter36 et un logement
16 trop cher pse sur le pouvoir dachat des mnages, et notamment des familles,
17 entrave les mobilits professionnelles et peut freiner la comptitivit des
18 entreprises.
19 Sur tout le territoire national, ltat doit tre le porteur de lambition dun
20 logement accessible et adapt pour chacun. Si, en 2013, un mnage consacre
21 en moyenne 18,3 % de ses revenus son habitation principale, aprs
22 dductions des aides personnelles au logement, le taux deffort en logement
23 des locataires du secteur priv est de 28,4 % et celui des accdants la proprit
24 de 26,6 %37. La hausse des prix de limmobilier depuis 15 ans (+ 110 % entre
25 2000 et 2015 daprs lINSEE) a rendu lachat dun logement adapt leurs
26 besoins trs difficiles pour une part croissante des mnages38.
27 Proposition 3 : Pour le CESE, tous les 5 ans, cest--dire le temps dune
28 mandature prsidentielle, ltat doit sengager travers une loi de
29 programmation budgtaire pluriannuelle sur le logement. Ltat doit ainsi
30 indiquer clairement le cap poursuivi en matire de construction
31 (investissement locatif, accession sociale et libre, locatif libre,
32 intermdiaire et social), de rnovation ou de transformation des
33 logements ou quartiers existants, ainsi que se doter dun programme plus
34 ambitieux de lutte contre la prcarit nergtique et sy tenir.
35 Il ne sagit pas de tout figer mais de permettre lensemble des parties
36 prenantes - les lu.e.s locaux.ales, les corps intermdiaires, les habitan.t.e.s, les
37 professionnel.le.s du btiment et de limmobilier dinscrire leurs actions dans
38 la dure.

36 22me Rapport de la Fondation Abb Pierre, janvier 2017.


37 INSEE, Les conditions de logement en France 2017, p. 160.
38 Fondation Abb Pierre, tudes et recherches, La France du Logement trop cher (dcembre 2015),
p.1.
25

1 Dans le mme temps, il importe que des engagements travers des


2 conventions soient pris avec les principaux acteurs du logement. Afin de
3 rpondre au mieux ladquation emploi/logement/mobilit il sagira de
4 sanctuariser les financements dAction logement en faveur des salaris et de
5 rendre visible dans la dure sa participation aux politiques publiques (ANRU,
6 ANAH, AL). Action Logement gre paritairement depuis plus de 60 ans la
7 Participation des employeurs leffort de construction (PEEC). La mission
8 premire dAction Logement est daider au logement pour favoriser lemploi.
9 Cependant, depuis sa cration, le rle dAction Logement sest
10 considrablement renforc dans la politique de renouvellement urbain et le
11 dveloppement du logement social, de mme que sest accrue sa place dans la
12 mise en uvre des politiques locales de lhabitat aux cts des collectivits
13 territoriales. Action Logement assure ainsi la quasi-totalit du financement de
14 lAgence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU) et contribue par les
15 investissements immobiliers de lAssociation foncire logement (AFL) la
16 mixit sociale des quartiers.
17 De mme, les engagements pris avec le mouvement Hlm pour poursuivre
18 la rnovation et la restructuration de son patrimoine, amliorer la qualit des
19 logements occups et dvelopper loffre de logements, devront tre tenus. Le
20 mouvement Hlm fdre ce jour, 730 organismes dHlm environ qui possdent
21 4,5 millions de logements locatifs et accueillent prs de 10 millions de
22 personnes.

23 3. Pour une gouvernance du logement au cur du dveloppement


24 des territoires
25 La ncessit de mieux adapter la politique du logement la diversit
26 des territoires et de leurs besoins ne semble plus faire dbat. Il est temps
27 de rendre cette adaptation oprationnelle sur lensemble du territoire. En effet,
28 si certains dentre eux ont des politiques concertes porteuses de rsultats, de
29 nombreux autres sont encore la croise des chemins entre une dclinaison
30 parfois rigide dobjectifs nationaux et des lus locaux insuffisamment mobiliss.
31 Cest pourquoi, pour le CESE, la gouvernance locale du logement a besoin dun
32 pilote clairement identifi qui puisse faire converger les nergies vers une
33 politique cohrente et efficace en faveur du logement des habitan.t.e.s du
34 territoire concern.
35 Dores et dj, les tablissements publics de coopration
36 intercommunales (EPCI) - communauts de communes, communauts
37 urbaines, communauts dagglomration, mtropoles - doivent tablir un
38 projet de territoire afin de dfinir la stratgie de leur territoire au regard des
39 enjeux conomiques, sociaux et environnementaux. cet effet, la stratgie de
40 mise en uvre est dfinie par le Schma de cohrence territoriale (SCOT). Son
41 laboration ouvre un espace de dialogue permettant une mise en dbat
42 denjeux transversaux. Cest pour les acteurs loccasion dharmoniser la
43 question de lhabitat et/avec la prsence demplois, de transports, de services
26

1 pour prserver les quilibres territoriaux, articule avec les autres politiques, au
2 service du projet de territoire.
3 Pour y parvenir, le CESE soutient la mobilisation de lensemble des acteurs
4 privs et publics dans llaboration dun diagnostic commun, pralable au
5 projet de territoire. Le diagnostic partag doit faciliter la mise en uvre
6 effective du projet de territoire dfini dans un SCOT.
7 Intgr au plan local durbanisme et en conformit avec le SCOT, le
8 programme local de lhabitat (PLH) est le document stratgique de
9 programmation qui inclut lensemble de la politique locale de lhabitat : parc
10 public et priv, gestion du parc existant et des constructions nouvelles,
11 populations spcifiques. Sil nest pas obligatoire ce jour dans les EPCI de
12 moins de 30 000 habitan.t.e.s, il est un outil trs utilis39. Au total, prs de
13 70 % de la population nationale sont concerns par un PLH. Cependant, dans
14 les faits, son caractre non contraignant nengage pas les acteurs locaux
15 et sa qualit est ingale selon le territoire.
16 Proposition 4 : Les programmes locaux de lhabitat (PLH) adosss aux
17 plans locaux durbanisme (PLU et PLUI) doivent devenir de vritables
18 outils de la politique du logement en sappuyant sur une stratgie foncire
19 de long terme et en intgrant lensemble des besoins en logements. Le
20 PLH doit traduire un engagement des intercommunalits et des
21 communes en partenariat avec ltat, dont le rle doit voluer vers celui
22 danimateur de dispositifs plutt que commanditaire. Cest pourquoi,
23 pour le CESE, le PLH doit devenir un document partag et prescriptif.
24 Pour le CESE, le programme local de lhabitat devenu prescriptif et
25 oprationnel, reposera tout dabord sur un diagnostic partag avec lensemble
26 des acteurs (tat, Collectivits locales, professionnel.le.s, associations,
27 syndicats, habitan.t.e.s). Ce diagnostic devra prendre en compte lensemble des
28 besoins des habitan.t.e.s : jeunes, personnes ges, personnes en situation de
29 handicap, familles, mnages, ainsi que les aspects lis leur mobilit. Grce aux
30 observatoires, il pourra mettre en regard les offres existantes. Une attention
31 devra tre porte aux chelles infra communales afin dutiliser tous les leviers
32 possibles et concevoir des politiques locales au plus prs du terrain. Le PLH
33 devra intgrer le plan dpartemental sur le logement des jeunes (PDLJ),
34 actuellement facultatif.
35 Dans son avis sur la justice climatique40, le CESE a recommand de
36 promouvoir une nouvelle logique damnagement urbain intgrant les liens
37 entre urbanisme et mobilit, cherchant optimiser les modalits de

39
Au 31 dcembre 2014, selon les ministres de lcologie, du Dveloppement durable et de
lnergie (MEDDE) et de lgalit des territoires et du Logement (METL), 660 PLH sont recenss
sur lensemble du territoire (dont 376 PLH excutoires), dpassant largement le nombre din-
tercommunalits tenues une obligation de ralisation dun tel programme.
40 Avis sur La justice climatique : enjeux et perspectives pour la France, rapport par Jean Jouzel et
Agns Michelot, Septembre 2016.
27

1 dplacement, et sappuyant sur les principes de densification, de polycentrisme


2 et de mixits sociale et fonctionnelle. Cette approche est promouvoir aussi
3 bien dans les territoires ruraux que dans les territoires urbains, chacun deux
4 ayant des problmatiques logement spcifiques rsoudre : construction
5 neuve, restructuration ou rnovation de loffre ancienne, intervention sur le
6 foncier Le PLH devra lui aussi sinscrire dans ces objectifs damnagement du
7 territoire.
8 Afin de pouvoir faire remonter au niveau national des donnes cls en
9 matire de besoins et doffres de logement aussi bien en terme qualitatif que
10 quantitatif, le CESE prconise que ltat conoive une base dindicateurs partir
11 du socle national commun dinformations que devrait reprendre lensemble
12 des PLH.
13 En face de ce diagnostic, le document prescriptif dcrira les moyens
14 mettre en uvre pour latteinte des objectifs fixs. Ces moyens seront chiffrs
15 dans les rsultats attendus et mis en relation avec les besoins issus du
16 diagnostic. Ainsi, les services de ltat devront tre en mesure dvaluer sa
17 possible ralisation au moment mme o il est vot. Le PLH devra enfin
18 comporter un systme dvaluation intgr lui permettant les ajustements
19 ncessaires.
20 Les subventions de ltat aux communes et EPCI en zones tendues
21 devront tenir compte dune valuation entre le contenu du PLH et sa
22 ralisation (une vraie aide aux maires btisseur.se.s des zones tendues)
23 sur le modle de conventions dobjectifs et de moyens. Dans le mme
24 temps, les moyens financiers et humains de ltat ncessaires la mise en
25 uvre du programme seront dfinis et contractualiss entre lEPCI et ltat. Il
26 conviendra de veiller l'enjeu conomique que reprsente le logement pour
27 les entreprises et les salaris, en particulier en zone tendue41.

28 4. Pour un tat rgulateur et lcoute des habitan.t.e.s


29 Cest dans la mise en uvre que lon comprend les effets des orientations
30 poses et que lon passe du cap politique la pratique.
31 Le rapport a soulign lamoncellement lgislatif dans les domaines du
32 logement, coupl une accumulation de normes et de rglementations
33 composant ainsi un ensemble devenu extrmement complexe et exigeant une
34 haute technicit dans lacte de construire ou de rnover les logements
35 entrainant souvent un allongement des dlais lors de la mise en uvre. En
36 parallle, la relative perte de moyens et de comptence des services de ltat
37 dans le domaine du logement conscutive la dcentralisation, la Rvision
38 gnrale des politiques publiques (RGPP) et la Modernisation de laction
39 publique (MAP) a affaibli sa capacit accompagner les acteurs et oprateurs
40 locaux.

41 Voir en ce sens le rapport de la CCI Paris le -de-France prsent par Michel Clair Des logements
pour les salaris en le-de-France : un impratif de comptitivit pour la mtropole (2011).
28

1 Or, pour rpondre au plus prs des ralits locales, ltat doit prendre en
2 compte la diversit des territoires et leur niveau de maturit. Il doit ainsi
3 sattacher dpasser des raisonnements uniformes et homognes pour
4 adapter ses rglementations des ralits locales. Il sagit de passer dun
5 contrle parfois pointilleux une rgulation efficace. Il est donc ncessaire de
6 redonner des moyens ltat dcentralis afin quil puisse jouer son rle
7 daccompagnement des politiques publiques.
8 Ltat dans son rle de stratge doit fixer un cap et poser des
9 objectifs. Quant aux EPCI, ils conoivent les objectifs locaux et leur
10 rpartition sur leur territoire. Pour assurer son rle de solidarit nationale,
11 ltat se doit alors de rguler les actions locales et de veiller une bonne
12 conciliation entre les objectifs nationaux et les objectifs locaux. Ce rle
13 premier de rgulation prend toute sa place lors de la conception et de la mise
14 en uvre des programmes locaux de lhabitat. En effet, comme cela a dj t
15 indiqu, les services de ltat doivent valuer la possible ralisation du PLH
16 au moment mme o il est vot.
17 Un mdiateur rgional de la construction de logements a t nomm en
18 le-de-France en 2015. Acteur indpendant de ladministration, sa fonction de
19 mdiation doit permettre de dbloquer, par exemple, certains permis de
20 construire, dacclrer la dlivrance de financements ou de trouver des
21 compromis entre les parties lorsquun dsaccord bloque le projet. Son objectif
22 est donc de faire avancer les projets de construction en souffrance et de les
23 amener au lancement effectif.
24 Il pourrait tre utile dinstituer des mdiateurs rgionaux de la
25 construction de logements notamment dans les zones tendues linstar de lle-
26 de-France, mme si celui-ci reste insuffisamment connu. Le rle du mdiateur
27 rgional de la construction en le-de-France semble apprci des acteurs et des
28 oprateurs de terrain. Cest pourquoi, le CESE propose de sinspirer de cette
29 exprience de mdiateur.rice pour les dcliner dans toutes les rgions.
30 Leur rle devrait tre adapt aux problmatiques locales et dpasser le
31 seul objectif de dblocage de projets de construction pour faciliter aussi
32 les projets de rnovation ou de restructuration de constructions
33 anciennes.
34 Enfin, les mesures fiscales lies la production de logements reprsentent
35 des volumes financiers importants. Ils atteignaient en 2014 un montant de
36 12,4 Md rpartis entre taux de TVA rduits pour travaux (3,2 Md),
37 exonration de Taxe foncire sur les proprits bties (1,1 Md), mesures en
38 faveur de linvestissement locatif (1,9 Md), TVA rduite pour les oprations
39 dinvestissement locatif social (2,2 Md) et le crdit dimpt pour la transition
40 nergtique (1,7 Md) et autres mesures fiscales. Ltat doit tre garant de
41 leur bon usage. Pour cela, il doit sengager en contrler lutilisation en
42 croisant en particulier, les informations dtenues par les services fiscaux.
43 Une valuation qualitative et pas seulement conomique, serait
29

1 galement souhaitable, afin de mesurer les impacts de ces mesures


2 fiscales notamment le confort des occupant.e.s, la scurisation des
3 logements et lamlioration de leurs performances nergtiques, voire la
4 qualit dusage.
Proposition 5 : Renforcer le rle rgulateur de ltat :
les services de ltat doivent valuer la possible ralisation
du PLH au moment mme o il est vot
en sinspirant de lexprience de mdiateur.rice.s
rgionaux.ales de la construction pour les dcliner dans
toutes les rgions
en valuant quantitativement et qualitativement les impacts
des mesures fiscales.
5 Pour constituer un chelon de synthse des besoins et des rsultats,
6 le Comit rgional de lhbergement et de lhabitat est sans doute le lieu
7 naturel pour instaurer une rgulation et proposer les arbitrages
8 ventuellement ncessaires.
9 Par ailleurs, il est devenu courant que les habitant.e.s dun quartier, en
10 ville, ou dun bourg, dans le rural ou le priurbain, se montrent hostiles la
11 construction de logements prs de chez eux.elles, Ce malthusianisme, dj
12 ancien, sappliquait surtout aux logements sociaux dans les annes soixante-
13 dix et quatre-vingt. Il concerne aujourdhui plus largement la construction de
14 logements, la densification tant en gnral refuse au nom de la prservation
15 de la qualit de vie.
16 Aussi, il importe que, dans une opration dintensification urbaine, le
17 projet de construction permette une amlioration de la qualit de vie des
18 habitant.e.s du quartier, afin quil soit accept. Plus largement, il sagit de
19 dvelopper auprs de la population une vritable culture de la ville et de
20 lhabitat. La conception et le suivi des Programmes locaux de lhabitat (PLH) et
21 des Plans locaux durbanisme (PLU/PLUI) pourraient tre une premire tape
22 dans la construction de cette culture. Il sagit ainsi de remettre lhabitant.e au
23 cur des politiques car lusager.re construit la ville autant que les politiques
24 publiques.
25 Proposition 6 : Renforcer les processus dlaboration collective et
26 citoyenne : les processus de dcisions programmatiques doivent tre bien
27 plus ouverts que les seules commissions denqute ou processus
28 habituels. Les PLH/PLU doivent tre loccasion de vastes consultations
29 citoyennes. La phase dlaboration et dadoption des SCOT et PLU est en
30 effet un acte politique majeur de la collectivit quant aux transports, aux
31 quipements collectifs et aux orientations sur le logement et le cadre de
32 vie, qui justifie un cadre de dbat bien plus approfondi avec les
33 citoyen.ne.s. Devraient notamment tre impliques dans ce cadre les
30

1 associations du territoire, des reprsentant.e.s des habitant.e.s, les


2 associations de locataire.rice.s, etc.

3 Proposition 7 : Impulser la cration dautres outils pour


4 linvestissement locatif
5 Le rapport a not la ncessit de dvelopper, en particulier dans les zones
6 tendues, une offre de logements abordables et adapts. Les dispositifs
7 d'investissements locatifs doivent participer la ralisation de cette offre. Le
8 CESE propose que l'tat fasse un bilan de l'activit des Socits Civiles de
9 placements Immobiliers ddis au logement. Ces dispositifs prsentent l'intrt
10 pour le particulier d'investir sans avoir grer la relation directe avec les
11 locataires et pour certaines de disposer davantages fiscaux.
12 Pour le CESE, partir de ce bilan, il pourrait tre tudi les modalits les
13 plus efficientes pour que ces outils d'investissement locatif se dveloppent et
14 participent ainsi la rponse aux besoins reprs au sein des territoires (neuf,
15 rnovation, logement adapts, rhabilitation des immeubles de centre-ville
16 ancien, situations de publics spcifiques ...). Ils pourront galement contribuer
17 scuriser les investissements des particuliers qui bnficieront davantages
18 fiscaux adapts.
19 De mme, certains fonds dormants de lassurance vie pourraient
20 tre dirigs vers des placements en faveur de linvestissement locatif linstar
21 du dispositif Vie Gnration cr le 1er juillet 2014 afin de favoriser un
22 investissement utile pour la socit. Dans ce dispositif, l'pargne doit tre
23 affecte en partie au financement des Entreprises de Taille Intermdiaire
24 (ETI), aux SCPI contribuant au financement du logement social ou intermdiaire
25 et l'conomie sociale et solidaire.

26 5. Pour une rencontre plus efficace de loffre et de la demande


27 De nombreux oprateurs privs promoteurs, constructeurs, bailleurs,
28 agences immobilires, syndic, notaires, entreprises et artisans du btiment,
29 action logement, architectes et bureau dtudes techniques (BET), associations
30 agissent et contribuent aux politiques du logement travers des offres, des
31 services ou encore des dispositifs en faveur du logement. Les pouvoirs publics
32 locaux ou nationaux en font de mme avec des dispositifs tels que Habiter
33 Mieux de lANAH, des aides financires locales pour laccession Cependant,
34 ces offres ou dispositifs, dans leur ensemble, sont encore trop souvent
35 mconnus du grand public. Cest pourquoi, le CESE prconise le lancement
36 rgulier de campagnes permettant la promotion des dispositifs
37 nationaux. Ces campagnes participeraient de la formation dune culture de la
38 ville et du logement que le CESE appelle de ses vux.
31

1 Proposition 8 : dvelopper une information nationale sur les


2 dispositifs existants et/ou innovants tels que la plateforme numrique
3 nationale de loffre locative sociale (Systme denregistrement de la
4 demande et offres disponibles), le programme Habiter mieux de
5 lANAH, le dispositif VISA pour le logement et lemploi (VISALE) financ
6 par Action logement afin de renforcer leur visibilit et leur utilisation
7 par les publics concerns.
8 Les informations issues de campagnes nationales de communication ou
9 de plateformes numriques ne peuvent pas toujours remplacer une
10 information cible, individuelle et personnalise. Les associations
11 dpartementales pour linformation sur le logement (ADIL) ont pour mission
12 dinformer gratuitement les usagers sur leurs droits et obligations, sur les
13 solutions de logement qui leur sont adaptes, notamment sur les conditions
14 d'accs au parc locatif et sur les aspects juridiques et financiers de leur projet
15 d'accession la proprit, ceci l'exclusion de tout acte administratif,
16 contentieux ou commercial 42. ce jour, le maillage territorial du rseau
17 permet d'apporter un service de proximit aux mnages et d'accompagner
18 efficacement les politiques publiques au plus prs des habitan.t.e.s.
19 Cependant, leur action nest pas connue de tous.tes alors que le besoin
20 damliorer la rencontre entre loffre et la demande devrait tre une priorit.
21 Des Maisons de lhabitat comme par exemple Orlans ou Lille sont
22 des lieux o tous les mnages ou personnes intresses peuvent recevoir une
23 information prcise correspondant leur situation : demande de logement
24 social, march du logement, besoin dadaptation ou de rnovation de son
25 logement
26 Proposition 9 : instaurer des maisons de lhabitat en coordination
27 avec les ADIL et leurs partenaires au cur des territoires - lieu physique
28 daccueil - afin de favoriser linformation territorialise et la rencontre
29 entre la demande des mnages et des diffrentes formes doffres et/ou
30 dispositifs disponibles.
31 Au sein de ces lieux, pourrait aussi tre dveloppe une culture de
32 lhabitat et de la ville o seraient abordes les questions telles que la
33 densification bien conue des villes et des centres bourgs, la prise en compte
34 de la beaut et de la qualit architecturale, lhabitat participatif, les services lis
35 au logement.
36 De mme, laccent pourrait tre mis sur le savoir habiter/savoir
37 rechercher un logement en favorisant limplication dassociations
38 dintermdiation.

42
Extrait de l'article L.366-1 du Code de la Construction et de lHabitation.
32

1 6. Pour lexprimentation de territoires 100% bien logs


2 Par cet avis, la socit civile souhaite apporter une contribution trs
3 oprationnelle pour rsoudre enfin cette crise du logement qui dure . Toutes
4 les propositions quil contient, ont pour vocation dengager une vritable
5 mobilisation de tous les acteurs du logement et den faire, travers
6 lengagement de ltat et des territoires, une vritable cause nationale.
7 Cependant, pour intensifier encore la mobilisation, le CESE propose que soit
8 lance une exprimentation de territoires 100% bien logs sur 5 ans.
9 Pour le CESE, il sagit de territoires au sein desquels, chaque mnage
10 pourrait trouver lhabitat adapt ses ressources et ses besoins dans un temps
11 raisonnable : mnages qui sagrandissent, jeunes tudiant.e.s, personnes ges
12 ncessitant un logement adapt, familles ou personnes isoles...
13 Pour y parvenir, sous lgide des lu.e.s locaux.ales travers lEPCI et avec
14 lappui de ltat, seraient mobilis.e.s lensemble des acteur.rice.s locaux.ales
15 priv.e.s, notamment associatif.ive.s, et public.que.s. Lexprimentation aura
16 pour vocation danalyser les effets des actions entreprises et de comprendre au
17 plus prs ce qui se passe et qui navait pas t prvu ; ce qui marche et ce qui
18 ne marche pas.
19 Proposition 10 : Exprimenter des territoires 100 % bien logs en
20 formalisant pour 5 ans, dans un contrat local de dveloppement du
21 logement lchelle des territoires impliqus en matire dhabitat (villes,
22 EPCI, conseils dpartementaux), une offre complte, runissant tous les
23 oprateurs locaux intervenant en faveur du logement. Ce contrat devra
24 tre approuv par ltat et mobilisera ses services dconcentrs.
25 Ce contrat reposera sur le projet du territoire et son Programme local de
26 lhabitat. Le diagnostic sur les offres et les besoins en logement sera complt
27 dun bilan de lensemble des aides nationales et locales apportes pour le
28 territoire en faveur du logement (aides directes, TLE, TFPB). Une
29 programmation sera tablie pour le dveloppement dune offre publique et
30 prive neuve ou ancienne et adapte aux besoins recenss avec en regard les
31 budgets locaux et nationaux ncessaires : aides directes pour lhabitat neuf et
32 la rhabilitation, taxes sur le foncier, taxes sur les logements vacants, Cette
33 programmation partage par lensemble des acteurs sera instruite par un
34 service commun dinstruction des droits du sol au niveau de lEPCI
35 Des dispositifs innovants seront particulirement soutenus par ltat dans
36 ces territoires tels que les offices fonciers solidaires et le bail rel solidaire
37 permettant la dissociation du foncier et du bti ou encore un accompagnement
38 des services dconcentrs, la modularit des espaces pour sadapter aux
33

1 parcours de vie et permettre par exemple aux personnes ges


2 de dmnager chez soi 43.
3 Pour favoriser ladaptation aux ralits locales et dvelopper le concept
4 de bonne contrainte cest dire privilgier des objectifs de progrs ou
5 damlioration plutt quune atteinte de normes, des contrats locaux
6 dobjectifs dapplication des normes seront tablis sous lgide de ltat. Ces
7 contrats locaux dobjectifs dapplication des normes seront eux aussi pour une
8 dure de 5 ans, ils devront comporter ds lorigine une valuation
9 embarque des effets produits.
10 La mise en place dans les territoires exprimentaux 100 % bien logs
11 dune confrence locale/territoriale du logement, qui runirait lensemble des
12 acteur.rice.s impliqu.e.s, favoriserait le partage des objectifs entre acteur.rice.s
13 locaux.ales et lvaluation de la mise en uvre au fur et mesure.
14 Lvaluation de lexprimentation devra tre particulirement rigoureuse.
15 Elle contiendra un suivi du processus de lexprimentation permettant
16 dintgrer les ajustements ncessaires. Cette valuation fera la part entre ce qui
17 pourra tre gnralisable et ce qui relvera des spcificits du territoire. Enfin,
18 au terme de ces 5 ans, une valuation quantitative et qualitative la plus
19 exhaustive possible sera ralise en intgrant les exigences de dveloppement
20 durable des territoires afin de pouvoir mesurer les rsultats.
21 Pour le cas particulier de lle-de-France, il pourrait tre envisag une
22 exprimentation sur 10 ans afin de prendre en compte la fois la multiplicit
23 des acteur.rice.s et les difficults rencontres par les habitan.t.e.s en matire de
24 logements. Concernant spcifiquement le logement des salaris, il existe un
25 dfaut d'offre criant pour les personnes revenus intermdiaires. Ces dernires
26 ne peuvent accder ni au logement priv, trop couteux, ni au logement social,
27 car au-dessus des plafonds. Il semble pertinent d'exprimenter en zone tendue,
28 la mise en place de quotas de logements intermdiaires, compts au sein des
29 actuels quotas de logements sociaux44.
30 Dans les Outre-mer, les plans de convergence qui seront tablis dans
31 chacune des collectivits territoriales dOutre-mer en application de la loi
32 Egalite relle Outre-mer devront intgrer un volet complet relatif la question
33 du logement qui devra respecter notamment l'objectif quantitatif et qualitatif
34 fix l'article 3 ter de la loi galit relle outre-mer.

43 Dmnager chez soi est un concept qui a pour objectif dans les logements anciens de pouvoir
les restructurer afin de les adapter aux besoins des personnes (par exemple en termes
d'accessibilit, de parcours lumineux, etc., pour les personnes ges) de telle sorte qu'il leur soit
possible de rester chez elles plutt que d'avoir dmnager. Si la restructuration permet la
cration dun deuxime logement, la cration de ce dernier peut permettre de financer les
travaux ncessaires. Ce concept peut aussi tre dclin lors de la conception de logements
neufs en privilgiant la cration despaces volutions en termes de typologie et dagencement
pour adapter le logement au parcours de vie de la famille.
44
Voir en ce sens rapport de la CCI Paris le -de-France prcit.
34

1 Pour le CESE, il importe que ces plans de convergence soient labors


2 dans le cadre de dmarches de dmocratie participative associant l'ensemble
3 des acteurs.rices locaux.ales concern.e.s et l'tat dans une logique de
4 subsidiarit comme prconis dans l'avis relatif lavant-projet de loi de
5 programmation en faveur de l'Egalit relle Outre-mer45.

6 CONCLUSION
7 De nombreux mnages ne trouvent pas sur le territoire, en mtropole et
8 dans les Outre-mer, un logement de qualit adapt leurs besoins, leur
9 mobilit ou leur pouvoir dachat. Or le logement est un bien complexe, au
10 carrefour de contraintes conomiques, sociales, urbanistiques et politiques. Il
11 mobilise aussi bien les politiques publiques nationales que locales. Le CESE sest
12 interrog sur les voies damlioration pour mieux rpondre aux besoins en
13 logement dans les territoires en cherchant clairer les dcideurs publics tant
14 sur les modes de gouvernance que sur les moyens utiliser.
15 Ainsi, dans cet avis, le CESE prconise de dvelopper sur tout le territoire
16 une observation largement partage des besoins rels en logement et de loffre
17 prsente aussi bien dun point de vue quantitatif que qualitatif, avec un socle
18 commun harmonis dinformations pour permettre leur remonte et leur
19 consolidation nationale.
20 Pour le CESE, la gouvernance du logement doit tre au cur des
21 territoires, la bonne chelle tant celle de la coopration intercommunale
22 traduite dans les EPCI, les programmes locaux de lhabitat (PLH) devenant un
23 document partag et prescriptif. Cette gouvernance doit toutefois tre
24 encadre par un tat qui se doit dtre la fois stratge, en fixant un cap et en
25 sengageant dans une programmation pluriannuelle, et aussi rgulateur, afin
26 daccompagner, inciter, valuer les programmes dactions dcids et mis en
27 uvre localement.
28 Pour que la question du logement ne soit plus seulement une question de
29 spcialiste et devienne une vritable cause nationale, le CESE propose de
30 renforcer les processus dlaboration collective et citoyenne, de dvelopper
31 une culture de lhabitat travers des campagnes nationales et dinstaurer, via
32 des maisons de lhabitat, des lieux physiques o tout un chacun pourra la fois
33 trouver des rponses et mieux comprendre les enjeux des politiques de
34 lhabitat.

45 Avis Avant-projet de loi de programmation en faveur de lEgalit relle Outre-mer, rapport par
Christian Vernaudon, juillet 2016.
35

1 Enfin, le CESE propose dexprimenter des territoires au sein duquel


2 lobjectif serait de parvenir 100% de bien logs au bout de 5 ans (10 ans en
3 le-de-France). Dans ces territoires exprimentaux, chaque mnage pourrait
4 trouver lhabitat adapt ses ressources et ses besoins grce la mobilisation
5 de tous les acteurs et lengagement des collectivits territoriales et de ltat.
6 Des dispositifs innovants seraient expriments et valus en vue de leur
7 gnralisation sur tout le territoire national. Dans les Outre-mer, il faudra que
8 lensemble des dispositions dj prvues en faveur du logement dans la loi de
9 programmation pour lgalit relle Outre-mer vote le 14 fvrier 2017 soient
10 effectivement appliques, notamment en intgrant aux plans de convergence
11 prvus par la loi un volet complet relatif la politique du logement co-
12 construire dans chacun de ces territoires.
13 Pour le CESE, lenjeu est que, demain, lobjectif partag de tous bien
14 logs devienne une ralit dans notre pays.
1
1
2
3
4
5

8 DOCUMENTS ANNEXES
1
39

1 Annexe 1 : Liste des membres de la section Amnagement durable des


2 territoires

3 Prsidente : Eveline Duhamel


4 Vice-prsident.e.s : Isabelle Roudil et Yann Lasnier
5
6 Agriculture

7 Josiane Bliard
8 Jean-Yves Dags
9 Christine Valentin
10 Artisanat
11 Jol Fourny
12 Associations
13 Yann Lasnier
14 Marie Trellu-Kane
15 CFDT
16 Bruno Duchemin
17 Marie-Odile Esch
18 Michle Nathan
19 CFTC
20 Bernard Vivier
21 CGT
22 Gilles Fournel
23 CGT-FO
24 Yves Kottelat
25 Coopration
26 Isabelle Roudil
27 Entreprises
28 Bruno Cavagn
29 Jacques Chanut
30 Eveline Duhamel
31 Philippe Guillaume
32 Environnement et nature
33 Antoine Bonduelle
34 Herv Le Bouler-Le Quillec
35 Organisations tudiantes et mouvements de jeunesse
36 Bertrand Coly
37
40

1 Outre-mer
2 Ins Bouchaut-Choisy
3 Christian Vernaudon
4 Personnalits qualifies
5 Jacky Bontems
6 Jean-Louis Cabrespines
7 Patrick Molinoz
8 Claude Roustan
9 Olga Trostiansky
10 Rgis Wargnier
11 Professions librales
12 Dominique Riquier-Sauvage
13 UNAF
14 Alain Feretti
15
16 Personnalits associes
17 Marie Cervetti
18 Agns Claret de Fleurieu
19 Patrick Doutreligne
20 Estelle Forget
21 Jean-Yves Mano
22 Pauline Steiner
23

24
41

1 Annexe 2 : Liste des personnalits entendues

2 Auditions devant la section Amnagement durable des territoires :


3 - Mme Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de lhabitat
4 durable ;
5 - Mme Marie-Nolle Lienemann, ancienne ministre, snatrice,
6 prsidente de la Fdration des socits coopratives HLM
7 (FNSCHLM) ;
8 - M. Benoist Apparu, ancien ministre, dput-maire de Chlons-en-
9 Champagne ;
10 - M. Bernard Coolos, directeur des affaires conomiques, financires et
11 internationales de la Fdration franaise du btiment (FFB) ;
12 - M. Manuel Domergue, directeur des tudes de la Fondation Abb
13 Pierre ;
14 - Mme Simone Bascoul, vice-prsidente en charge de lhabitat de la
15 CLCV, et M. Franois Carlier, dlgu gnral ;
16 - M. Laurent Ghkire, directeur des affaires europennes de lUnion
17 sociale pour lhabitat (USH) ;
18 - M. Pierre Madec, conomiste au dpartement Analyse et prvisions
19 de lOFCE.
20 Table ronde Observations des besoins en logements :
21 - M. Guillaume Houriez, sous-directeur des statistiques du logement et
22 de la construction, SOeS, CGDD, MEEM ;
23 - M. Jean-Claude Driant, professeur lUniversit Paris-Est-Crteil ;
24 - Mme Laurence Herbeaux, directrice du GIE rseau des Cellules
25 conomiques rgionales de la construction (CERC).
26 Table ronde Politiques du logement
27 - M. Laurent Girometti, directeur de lhabitat, de lurbanisme et des
28 paysages (DHUP), DGALM, MEEM ;
29 - M. Frdric Paul, dlgu gnral de lUnion sociale pour lhabitat
30 (USH) ;
31 - M. Jean-Baptiste Dolci, vice-prsident dAction Logement, et M. Roger
32 Thune, membre du Conseil dadministration ;
33 - M. Christophe Brion, directeur dOrvitis Habitat.
34 La rapporteure sest entretenue en particulier avec :
35 - Mme Nathalie Appr, dpute-maire de Rennes, prsidente de
36 lAgence Nationale de lhabitat (ANAH), et Mme Blanche Guillemot,
37 directrice gnrale de lANAH ;
38 - Mme Audrey Linkenheld, dpute du Nord ;
39 - M. Daniel Goldberg, dput de Seine-Saint-Denis ;
42

1 - M. Olivier Carr, dput-maire dOrlans ;


2 - Mme Colette Aubry, membre du CESER le-de-France, rapporteure de
3 lavis Laccs au logement des mnages bas revenus en le-de-France,
4 et M. Sylvain Roche, charg de mission ;
5 - M. Denis Rambaud, prsident de la Fdration nationale des
6 associations rgionales dorganismes dhabitat social (FNAR), et M.
7 Franois Salzberger, directeur ;
8 - M. Guy Bernfeld, vice prsident de la Fdration des promoteurs
9 immobiliers (FPI), et M. Jean-Michel Mangeot, dlgu gnral ;
10 - M. Andr Ych, prsident du directoir e du groupe SNI ;
11 - M. Jean-Franois Buet, prsident de la Fdration nationale de
12 limmobilier (FNAIM) ;
13 - Mme Marie-Angle Lopes, prsident de lAssociation pour laccs aux
14 garanties locatives (APAGL), et Mme Lucie Cahn, directrice gnrale ;
15 - M. Gilbert Emont, chercheur associ lInstitut de lpargne
16 immobilire et foncire (IEIF) ;
17 - Mme Danile Dubrac, secrtaire gnrale de lUnion des syndicats de
18 limmobilier (UNIS), et M. Grard Devolv, dlgu gnral ;
19 - M. Michel Clair, lu de la CCI Paris-le de-France ;
20 - M. Thierry Gonzales, directeur gnral adjoint du dpartement Outre-
21 mer de lAgence franaise de dveloppement (AFD) ;
22 - M. Jacques Friggit, ingnieur gnral, CGEDD, MEED ;
23 - M. Alain Chouguiat, directeur du ple conomique de la CAPEB ;
24 - M. Jean-Franois Thouvenin, dlgu gnral du Syndicat national
25 des amnageurs-lotisseurs (SNAL).
26 Une dlgation de la section sest galement rendue Bordeaux o elle a
27 notamment rencontr :
28 - M. Alain Jupp, ancien Premier ministre, maire de Bordeaux,
29 prsident de Bordeaux Mtropole ;
30 - M. Jean Touzeau, vice-prsident de Bordeaux Mtropole en charge de
31 lhabitat et de la politique de la ville, maire de Lormont ;
32 - Mme Elizabeth Touton, adjointe au maire de Bordeaux en charge de
33 lurbanisme oprationnel, de lhabitat et des dplacements ;
34 - Mme Alexandra Siarri, adjointe au maire de Bordeaux en charge de la
35 cohsion sociale et territoriale ;
36 - Mme Karine Gessner, directrice de lhabitat de Bordeaux mtropole.
37