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Centres commerciaux

par Philippe VINCENT


Architecte DPLG
Urbaniste DIUUP (Diplm de lInstitut dUrbanisme, Universit de Paris)
Socit CVZ

1. Dfinitions.................................................................................................. C 4 105 - 2
2. Critres ....................................................................................................... 2
3. Programme et schma spatial.............................................................. 3
3.1 Intervenants ................................................................................................. 3
3.1.1 Investisseurs ou promoteurs ............................................................. 3
3.1.2 Services administratifs et pouvoirs publics ..................................... 3
3.1.3 Commerants...................................................................................... 3
3.1.4 Consommateurs ................................................................................. 4
3.2 Implantations ............................................................................................... 4
3.2.1 Sites et localisations........................................................................... 4
3.2.2 Accs.................................................................................................... 4
3.2.3 Impact et environnement................................................................... 4
3.3 Programme et quipements ....................................................................... 4
3.3.1 Pour les consommateurs ................................................................... 4
3.3.2 Pour les promoteurs et investisseurs ............................................... 5
3.3.3 Pour les commerants........................................................................ 5
3.3.4 Pour les collectivits........................................................................... 6
4. Normes et rglements ............................................................................ 6
4.1 Code de la construction et de lhabitation................................................. 7
4.2 Normes de lAPSAIRD ................................................................................. 7
4.3 Normes commerciales ................................................................................ 8
5. Conception et organisation .................................................................. 8
5.1 Parti constructif............................................................................................ 8
5.2 quipements lectriques............................................................................. 9
5.3 quipements climatiques............................................................................ 9
5.4 quipements de scurit et dentretien ..................................................... 9
5.5 quipement des circulations verticales ..................................................... 9
5.6 Cration dune ambiance attractive ........................................................... 9
6. Caractre volutif .................................................................................... 10
7. Investissements........................................................................................ 10
11 - 1989

e lecteur trouvera dans cet article les critres, les programme et schma
L spatial, les normes et rglements, les conception et organisation, le carac-
tre volutif et les investissements pour les centres commerciaux.
C 4 105

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Techniques de lIngnieur, trait Construction C 4 105 1
CENTRES COMMERCIAUX _______________________________________________________________________________________________________________

1. Dfinitions 2. Critres
Des dfinitions trs diverses sont fournies, pour le centre Lorsque lon parle de centre commercial, il convient de discerner
commercial, tant du point de vue qualitatif que du point de vue les diffrentes fonctions :
quantitatif : le centre dachat, regroupant des activits commerciales de
regroupement ou concentration de diverses activits dtail ou les fonctions dapprovisionnement et de distribution des
commerciales de dtail sur un espace dlimit. marchandises concourant au critre principal ;
le ple dattraction ainsi tabli comme quipement urbain et
Groupement de plusieurs magasins de dtail implants en
un mme lieu et constituant une unit conomique au regard de point de rencontre, qui constitue une infrastructure sociale indis-
leur conception gnrale ou en raison des conditions communes pensable la vie de quartier dans son rle de vhicule de
communication pour les consommateurs.
dexploitation. (loi dorientation du commerce et de lartisanat du
27 dcembre 1973) ; la notion de magasins de commerces de dtail Nous retrouvons cette fonction dans le pass, chez les grecs
concerne tout magasin ouvert au public o seffectue la vente de avec lAgora, et avec le Forum chez les romains.
marchandises emporter en quantit correspondant aux besoins La ncessit, pour ltre humain, de faire des achats peut tre
normaux dun consommateur ordinaire. envisage sous deux aspects diffrents :
Le centre commercial communment dsign regroupe les les achats assimils une corve, en ce qui concerne les
caractristiques dun quipement au sens urbanistique du terme et besoins de premire ncessit en gnral, pour toute lintendance
requiert, ce titre, la prise en compte de tous les aspects et quotidienne dun mnage ou dun foyer ;
consquences au niveau des rglements durbanisme, technique, les achats qui procurent du plaisir, comme ceux qui ont un
foncier. caractre festif (nourriture, cadeaux, etc.) ou apportent un plus au
Sous la rubrique centre commercial nous devons distinguer dif- confort ou au bien-tre de la personne (habillement, mobilier,
frentes catgories tant du point de vue de leur conception que sports).
de leur taille. Nous distinguerons principalement trois grandes Ces deux catgories dachats dans le monde moderne sont
classifications. gnralement faites, de plus en plus, pendant le temps de loisirs
des consommateurs et conduisent donc tudier un appareil
Centre commercial de type urbain ou de centre ville
commercial qui a pour objectif :
Dans la plupart des cas, les centres dintrts regroupant les acti- de faciliter le plus possible la vie dans ses dplacements ;
vits commerciales des agglomrations sont localiss en centre ville. dapporter le maximum de confort et dagrment aux
Les centres villes sont pnaliss, en grande partie, par la mauvaise usagers ;
utilisation de leurs voies daccs. Le phnomne trs connu de la de rpondre la demande et lattente du consommateur.
dgradation du centre ville au profit des implantations commerciales
en priphrie a provoqu une raction de rehabilitation des centres Les usagers dun centre commercial sont gographiquement et
villes. socialement dorigines diverses.
Les responsables ont donc pris conscience de la ncessit de Leurs proccupations, besoins et pouvoir dachat sont diffrents
programmer un quipement commercial de centre ville soit dans le tant quantitativement que qualitativement.
cadre dune rnovation, soit dans le cadre dune opration de plus Lquipement commercial doit tre adapt sa clientle et ses
grande envergure, du style restructuration. Ce type de centre besoins suivant son implantation et sa spcification :
commercial est techniquement plus complexe raliser. un centre commercial intressant un quartier ou un secteur
Centre de proximit ou de priphrie rsidentiel proximit dun centre ville bien quip devra rpondre
aux achats de premire ncessit, et offrir les biens dquipement
Cest un quipement commercial dimportance variable tant par de la personne ou de la maison dusage courant ;
la taille (entre 5 000 50 000 m2) que par sa conception et ses un centre commercial de caractre rgional se devra dtre
activits. beaucoup plus complet et, par voie de consquence, de taille
Cest lui qui a donn sa signification lappellation centre beaucoup plus importante.
commercial et a vu son plein essor entre les annes 1965 et 1975. En plus de lactivit commerciale de base du centre de quartier,
Sa raison dtre a t la consquence dquipements commerciaux il doit offrir dans tous les secteurs une possibilit de choix et de
traditionnels de centre ville dont lattraction tait limite ou concurrence recouvrant lventail le plus complet de lactivit
congestionne par de mauvaises accessibilits ou un sous- commerciale. Son attraction sera dautant plus forte que le
quipement. consommateur saura quil pourra trouver la rponse tous ses
Directement li au dveloppement de lhabitat pavillonnaire en besoins et que, pour chaque achat, il aura le plus grand choix de
priphrie des villes, il a trouv habituellement sa place comme rfrences.
structure daccueil destine faciliter la vie des habitants et rpondre Les quipements commerciaux et leur infrastructure doivent tre
aux besoins de premire ncessit. compatibles avec la catgorie et la spcificit du centre commercial
Centre commercial de type rgional et de la clientle. La nature des commerces doit recouvrir lventail
du commerce de dtail et tenir compte du contexte dans lequel il
Gnralement implant en priphrie de grande agglomration, doit trouver sa place.
cest un quipement de grande taille (de 50 000 et 150 000 m2),
regroupant les activits les plus diverses recouvrant lventail Une certaine terminologie commerciale est apparue et lon dit dun
complet de la distribution de dtail, auxquelles sont gnralement commerce ou dun centre commercial quil cible sa clientle et opre
adjointes dautres activits qui bnficient de la grande attraction dans un crneau trs prcis. Toute la dmarche du marketing, tant
de ces centres sur plusieurs agglomrations. au niveau de la conception que dans lexploitation, doit cerner au
plus juste le secteur prcis de lactivit rpondant le mieux la
Autour de lactivit dite commerciale, des activits de services, demande de sa clientle qui peut varier dune zone dinfluence, dune
de loisirs, htelires, de bureaux, parmi les plus courantes, sont rgion une autre. On parle souvent de zones de chalandise pour
gnralement adjointes, compltant et utilisant le ple dattraction dfinir, dans un rayon dtermin, le nombre et la catgorie de la
que reprsente le centre rgional. clientle.

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Trois zones distinctes sont ainsi gnralement dtermines, Si lopration se rvle viable ou faisable du point de vue financier
correspondant un temps de trajet variant en importance et suivant et commercial, il convient alors de procder lensemble des
la catgorie du centre. dmarches permettant dobtenir les diffrentes autorisations
Des courbes dites isochrones sont ainsi dfinies, dlimitant les ncessaires la cration du centre.
zones dinfluences dont nous distinguerons principalement :
la zone dite primaire ou obligatoire, dans un rayon infrieur
3.1.2 Services administratifs et pouvoirs publics
15 min de temps de trajet ;
la zone dite secondaire ou certaine, dans un rayon pouvant
aller jusqu 30 min de temps de trajet ; Les administrations concernes par la demande de cration dun
la zone dite tertiaire ou alatoire, au-del de 30 min, concerne centre commercial sont nombreuses et de juridictions diverses.
une clientle qui bnficie de plusieurs options en fonction de la Commission dpartementale durbanisme commercial (CDUC) :
concurrence et dont la fidlit un centre dachat est trs relative, cette commission est compose de 20 membres. Elle autorise ou
dpendant pour la plupart du temps de limage du centre ; on dit non la cration de surfaces commerciales dans le dpartement
de cette zone tertiaire quelle comporte un taux dvasion important. aprs tude dun dossier dpos par le promoteur et rapport des
Il est bien vident que les infrastructures damnagement urbain, trois conseils :
notamment en ce qui concerne les accs, jouent un trs grand rle la Direction dpartementale de lquipement (DDE) ;
dans le succs dun centre commercial. la Direction de la communication, du commerce et des prix ;
Les contraintes relatives limplantation dun quipement un reprsentant du Prfet.
commercial doivent rechercher les points de rencontres possibles Cette commission a pour rle de statuer sur les demandes dauto-
avec les objectifs de lamnagement urbain. risation de cration de surfaces commerciales suivant les principes
Lexamen et la matrise des problmes damnagement, poss par dfinis, permettant de contrler ladaptation aux exigences de
les quipements commerciaux se trouvent placs la convergence lamnagement du territoire, de ltat des structures du commerce
de plusieurs proccupations : et de lartisanat, de lvolution de lappareil commercial dans le
lamnagement foncier ; dpartement et les zones limitrophes, des orientations moyen ou
lamnagement de lurbanisme ; long terme des activits urbaines et rurales, et de lquilibre
lamnagement de lappareil commercial existant ; souhaitable entre les diffrentes formes de commerces.
lamnagement du cadre de vie quotidien des usagers. Cette commission est consultative et la dcision dautorisation
est du ressort du Prfet.
En cas de refus par la CDUC, le promoteur peut dposer un recours
en appel auprs du Ministre du Commerce qui statuera aprs
3. Programme et schma consultation de la Commission nationale durbanisme commercial
(CNUC).
spatial
Direction dpartementale de lquipement : pour les rgles
durbanisme, tablies lors du POS (plan doccupation des sols), le
3.1 Intervenants site choisi par le promoteur du centre se trouve ou non dans une
zone permettant dimplanter une surface commerciale. Les zones
Lors de la cration dun centre commercial, nombreux sont les ainsi dfinies sont codifies suivant les communes.
intervenants concerns diffrents titres. Le POS dfinit aussi le COS (coefficient doccupation des sols)
qui dtermine, en fonction de la surface de construction autorise :
les accs et la viabilit ;
3.1.1 Investisseurs ou promoteurs le permis de construire.
Que ce soit une socit capitaux privs ou un groupe dinves- Commission de scurit et protection civile : compose de repr-
tisseurs de diffrents horizons, ce que les amricains appellent le sentants de lquipement, de la Prfecture et des services de la
Developper et que nous appelons le promoteur est celui qui protection civile (pompiers), elle statue sur la demande de permis de
invente et cre le centre commercial. construire et vrifie que les tablissements commerciaux sont
son initiative, aprs avoir choisi un site dimplantation en fonc- conformes aux rglements de scurit pour les tablissements
tion de ces diffrents critres, le promoteur dfinit le programme recevant du public (ERP).
raliser. Ces rglements dfinissent les dispositifs de lutte contre lincendie
La matrise duvre, architectes et ingnieurs, en liaison avec et de protection des personnes.
le promoteur tablit les tudes prliminaires et lavant-projet Enqute publique ou enqute Bouchardeau (du 12 juillet 1983)
permettant daboutir au plan de merchandising ou plan de concernant la ralisation douvrages de travaux excuts par des
commercialisation. personnes physiques ou prives lorsquen raison de leur nature ou
Ce plan est le document pralable, indispensable pour tudier la consistance ou du caractre des zones concernes, ces oprations
faisabilit de lopration, permettant de simuler, en fonction de sont susceptibles daffecter lenvironnement. Un rapport est rdig
linvestissement, la rentabilit de lopration. par un Commissaire enquteur, nomm par le Prsident du Tribunal
administratif et les conclusions sont rendues publiques.
En effet, le calcul doit tenir compte de tous les composants et
lments entrant dans le cadre du cot de lopration, depuis lachat
du terrain, les participations aux quipements publics et de viabilit,
jusquau cot de construction, de commercialisation et douverture,
3.1.3 Commerants
afin de dterminer son plan de financement.
Le promoteur, dans le cadre de son programme de commer-
Pour dterminer lensemble des ressources, le promoteur, en
cialisation, doit trouver pour le centre commercial projet un nombre
dehors des fonds propres de dpart, pourra faire appel dautres
de commerants variable suivant son importance et de diffrentes
investisseurs extrieurs lopration ou, en fonction du programme,
catgories.
vendre des surfaces commerciales des futurs preneurs comme
gnralement, les grandes ou moyennes surfaces.

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Grandes units (> 5 000 m2) : les grandes surfaces, qui vont bordure ou proximit de grands axes routiers, sur des terrains
assurer la frquentation de la clientle du centre par leur pouvoir agricoles plats dans les zones de concentration rsidentielle, ils
dattraction, sont gnralement des chanes nationales de super- induisent une tentative doccupation de tous les emplacements
marchs, dhypermarchs ou de grands magasins. Dans le plan de disponibles entre la zone dhabitation et le centre commercial.
commercialisation, ces units sont appeles les ancres. Les espaces interstitiels se remplissent dactivits les plus diverses
Moyennes units (de 1 000 5 000 m2) : une attraction peut tre qui se posent en concurrence du propre centre commercial et le
cre par limplantation de spcialistes dans des secteurs divers et rendent vulnrable.
ncessitant des surfaces de moyenne importance. Ces magasins, Le promoteur, comme les pouvoirs publics sous la pression de
dits spcialiss, sont gnralement des chanes nationales ou lurbanisation, doivent tre vigilants et tenter de contrler le
rgionales et leur activit se rpartit dans des domaines varis (lec- dveloppement dans les secteurs daccueil.
tromnager, vestimentaire, bricolage, sports et loisirs, etc.).
Petites units ou boutiques (de 30 500 m2) : ces magasins, qui 3.2.2 Accs
ne pourraient eux seuls crer une attraction suffisante, vont
bnficier de lattraction des grandes et moyennes surfaces, mais
vont avoir aussi un rle complmentaire dans lventail de lactivit Un des facteurs de russite, lment capital dune bonne implanta-
commerciale et de la distribution. tion commerciale, est le problme pos par les accs. Suivant sa
taille et son attraction, un centre commercial gnrera un flux impor-
Par leur reprsentation entre les grandes units ils vont offrir aux tant de circulation suivant des horaires bien rpertoris.
consommateurs, soit dans la qualit, soit dans la diversit, une
alternative dachats. Gnralement, ils reprsentent les activits de Les problmes dcoulement de trafic doivent tre tudis trs
services, lhabillement de la personne, lquipement de la maison, srieusement en fonction des infrastructures routires existantes ou
la restauration, les loisirs... en programmation. Mme bien localis, un centre commercial ne
disposant pas de bons accs ou en nombre suffisant ne contribuerait
Ces magasins sont des reprsentants du commerce local, ou des qu saturer et rendre difficile le trafic dans un quartier ou une
franchiss, ou bien appartiennent des chanes nationales. agglomration, compromettant par l mme ses chances de russite.
Tous ces commerces vont constituer la ressource financire du
promoteur en fonction de leurs catgories. Ces units peuvent tre
vendues ou loues suivant diffrents types de bail loyer fixe ou 3.2.3 Impact et environnement
index sur le chiffre daffaires.
Un projet dimplantation de centre commercial engendre des
rpercussions sur lurbanisme de la zone daccueil ou de lagglo-
3.1.4 Consommateurs mration.
La situation du projet peut saturer ou non linfrastructure de trans-
Les consommateurs qui frquentent le centre commercial sont port existante, ou bien justifier et acclrer une programmation de
de provenances sociale et gographique diverses. Leur motivation voirie, ou encore la remettre en cause long terme.
dachat dans de tels tablissements est suscite par la facilit Par rapport aux divers objectifs du SDAU, un projet de centre
daccs, le confort et les prix concurrentiels. commercial peut inciter au dveloppement dune zone, renforcer et
Suivant leur situation gographique et leur pouvoir dachat, ils rquilibrer une rgion ou un centre dintrt fragile, ou au contraire
rentrent dans les diffrentes catgories des paramtres qui per- dsquilibrer une stratgie de dveloppement retenue.
mettent au promoteur dtablir un chiffre daffaires prvisionnel Au niveau de sa zone daccueil, le centre aura des incidences sur
justifiant la cration du centre commercial. lvolution dmographique et conomique, modifiera limage et la
La clientle est, par dfinition, le courant vital qui va alimenter le frquentation du secteur, et produira des effets de synergie ou de
centre. Il convient donc de lattirer et de la fidliser par une politique coupures des cheminements existants.
commerciale dynamique et par des installations qui rpondent aux Au niveau de son environnement immdiat, le projet aura une
critres de choix du consommateur. incidence sur le trafic engendr, sur les rseaux divers dinfra-
Suivant la catgorie et la conception du centre, la clientle ne structure (voirie, rseaux dvacuation et dalimentation).
trouvera que les achats de premire ncessit ou les achats plus Suivant limportance du projet, son intgration visuelle sera
complets dquipement de la personne ou de la maison. examine du point de vue qualit architecturale des btiments,
Les consommateurs ragissent aux promotions, animations, choix agencement des surfaces et respect des espaces verts et plantations.
de loffre, politique des prix comptitifs, ambiance et confort, scurit Il convient de remarquer que le centre commercial peut tre
et facilit daccs, ouvertures tardives ou nocturnes. gnrateur de nuisances pour les riverains tant par les bruits
divers, mouvements de vhicules clients et fournisseurs, que par
son activit nocturne.
3.2 Implantations
3.2.1 Sites et localisations 3.3 Programme et quipements
Un centre commercial est gnralement localis dans une zone 3.3.1 Pour les consommateurs
lui garantissant le maximum de clientle, que ce soit en centre ville
ou en priphrie. Lutilisateur du centre ntant pas un technicien ne peut apprcier
Le schma directeur damnagement et durbanisme (SDAU) est le programme et ses quipements que par rapport aux avantages
un document qui fixe a priori les orientations du dveloppement et facilits quils lui procurent.
des agglomrations et centres urbains et, ce titre, prvoit les Le temps de trajet et la facilit daccs routiers seront parmi les
zones dhabitation ou la zone dactivit commerciale. lments dterminants pour assurer sa fidlit au centre. Un autre
Limplantation dun centre commercial engendre un certain facteur sera celui du parc de stationnement, facile lusage, bien
nombre de phnomnes contraignant ou confortant lquilibre du rparti, dessin, et signal, et dune capacit telle que le client
dveloppement dun centre urbain. Gnralement localiss en trouvera toujours une place.

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Si le centre offre lavantage de disposer de moyens de transports Linvestisseur ou promoteur cherchera donc utiliser au mieux
publics (autobus, mtro, etc.), ce sont autant datouts suppl- ces grandes units et devra chercher le compromis entre les
mentaires pour garantir un nombre de clients important. exigences de telles units et lintrt de dgager le maximum de
Les btiments du centre commercial, de par leur conception simple surface et de linaire pour les petites boutiques.
et humaine, provoqueront un sentiment de familiarit (dimension Le plan de rpartition des diffrentes surfaces commerciales
humaine) qui concourra attirer lutilisateur. sappelle le tenant mixt, ou plan de commercialisation. Il ne sera
Les abords, cheminements pitons extrieurs et circulation interne dfini que par lquilibre financier, que recherchera, concevra le
(ou mail) sont des lments qui se doivent dtre rassurants et faciles promoteur entre les diffrents modes de commercialisation, location
de frquentation. Les flux de circulations pitons ou automobiles, ou vente.
usagers ou fournisseurs ne doivent pas tre des labyrinthes dis- La conception des installations et leur rpartition devra aussi
suasifs ou des parcours du combattant, mais bien au contraire, tenir compte de futures expansions en cas de russite et ne pas
fluides, bien rpartis et de communication visuelle aise, aux dimen- figer ds le dpart toute possibilit dvolution du centre qui devra,
sions adaptes leur dbit et leur importance. pour rester comptitif, concurrentiel, rpondre aux assauts de la
Dans la perception et lusage que le client attend des installations concurrence ou la demande de sa clientle grandissante et de ses
dun complexe commercial en premier lieu, cest la bonne repr- commerants.
sentativit des commerces rpondant sa demande, tant qualitati-
vement que quantitativement. 3.3.2.3 Exploitation et maintenance
Lusager tiendra compte aussi, dans ses critres de choix, pour Le promoteur ntant pas toujours lexploitant, il doit cependant
un centre plutt quun autre, de lambiance gnrale qui se dgage tenir compte dun certain nombre de principes lui permettant de
de celui-ci ; laspect festif, anim, du milieu o il va voluer pendant trouver facilement des investisseurs ou exploitants gestionnaires,
quelques heures par jour, joue un degr dimportance telle, que dont les critres de rentabilit sont presque toujours les mmes.
mme sil ne fait pas dachat, il viendra lorsquil na rien dautre
Pour assurer le fonctionnement optimal dun centre, il est impor-
faire, flner dans le mail comme cela se fait en centre ville dans les
tant que les promoteurs investisseurs soient associs aux
rues.
commerants dans leur russite. Cest le cas de la location sans pas
Cet quipement communautaire quest le centre commercial doit de porte, mais avec un loyer au pourcentage sur le chiffre daffaires.
donc offrir ses clients tout le confort visuel et culturel, tant par les
Dans le cas dune location avec pas de porte, le promoteur ne fait
diffrents services de premires ncessits, que par une bonne infor-
office que de constructeur et en aucun cas de gestionnaire. Le
mation ou signaltique.
commerant assure ensuite, seul, le risque de lopration, alors que,
dans le premier cas, le gestionnaire assurera une assistance
permanente aux commerants dans les domaines techniques et
3.3.2 Pour les promoteurs et investisseurs financiers.
3.3.2.1 Circulations et aires de services Le gestionnaire du centre anime une association de commerants,
responsables de la promotion et de lanimation et, avec ladminis-
Le promoteur ou investisseur doit rpondre la demande de tration du directeur du centre, gre les parties communes, tant sur
lusager, mais doit tenir compte des critres de rentabilit indis- le plan de lentretien technique, que sur le plan des dpenses
pensables la russite dun projet. Le terrain choisi doit corres- financires oprationnelles.
pondre au programme envisag et permettre une bonne rpartition
des espaces ncessaires aux surfaces construites et aux aires de Lentretien ou maintenance est un lment trs important dans la
services et de stationnement. Le nombre de places de parking est conception et la gestion du centre commercial. Les btiments et leurs
calcul suivant la surface commerciale construite et doit tenir compte installations doivent tre penss en terme de facilit dentretien et
dune rotation moyenne par place (de 55 min 1 h 30 min). Il doit cot minimal de construction et de rpartitions.
pouvoir aussi rpondre aux besoins durant les heures de grande Du point de vue de la conception, les structures doivent tre
frquentation. Enfin, il doit tre bien distribu pour permettre un flux tudies pour donner la plus grande souplesse dutilisation,
quilibr de clientle aux accs du centre commercial. permettant de rpondre aux volutions du centre, et les installations
Les circulations internes (ou mail) doivent tre aussi proportion- doivent permettre dobtenir les cots les plus avantageux la
nes aux surfaces commerciales, bien conues et claires naturel- construction comme lentretien.
lement ou artificiellement. Elles ont des largeurs et des Ces cots ou charges dexploitation des parties communes sont
configurations permettant de fournir un maximum de linaire de rparties entre les commerants au prorata des surfaces quils
faades (vitrines), ainsi que des zones bien rparties de repos ou occupent.
places permettant les communications verticales entre elles et le
droulement des vnements promotionnels produits par lanima-
tion du centre. 3.3.3 Pour les commerants
Les aires de services sont les zones rserves aux livraisons pour
les commerces, aussi bien que le point de collecte des ordures et Surfaces privatives ou GLA (Gross Leasing Area : surface brute
les accs aux locaux techniques. Ces surfaces, ncessaires au bon locative). Les surfaces commerciales autorises au titre de la loi
fonctionnement du centre, doivent tre judicieusement rparties et Royer sont des surfaces dites de vente (accessibles au public)
en nombre suffisant, sans pour autant nuire lesthtique du centre. lexception des surfaces dites activits de service.
Les circulations marchandises, aussi bien lextrieur qu Les surfaces que louent ou vendent les promoteurs sont les
lintrieur, doivent tre autant que possible spares et distinctes des surfaces privatives du centre commercial avec leurs rserves, par
circulations clients. opposition aux surfaces de parties communes : circulations, aire de
services, etc. Il est donc important pour le commerant davoir, en
3.3.2.2 Localisation (Zoning) et conception des installations fonction de son activit, la surface de vente autorise maximale, la
plus exploitable et la mieux distribue possible.
Le centre commercial, dont lactivit est base sur lattraction des
ancres et de leurs enseignes, possde, suivant son importance, une Les surfaces de commerces et leur localisation varient en fonc-
ou plusieurs grandes units. Ces grandes surfaces occupent donc tion des besoins de chaque activit.
naturellement les positions aux extrmits du centre pour crer le
flux dans le mail et faire bnficier les petites units, situes entre
elles, du passage obligatoire des chalands.

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Suivant lattraction de lactivit, son caractre de ncessit ou de Ces activits suscitent, de la part des clients, des motivations
services, le commerce sera implant, dans un local situ sur un dachat trs diffrentes : achat obligatoire, dimpulsion, fait par la
parcours obligatoire ou prs dune entre. matresse de maison, par le couple, par la famille, lors dvnements
Les locaux amnager par les commerants sont livrs bruts, familiaux, autant de particularits qui ncessitent de la part du
cest--dire que plancher, murs et couvertures sont prvus sans rev- commerant une stratgie et une action bien dfinies.
tements de finition, laissant totale libert au commerant, en accord
avec les possibilits et normes techniques, pour amnager son point
de vente. 3.3.4 Pour les collectivits
Le commerant se trouve, en centre commercial, dans la mme
situation quen centre ville avec un local disposant de la viabilit La cration dun centre commercial provoque une modification
lectrique, got, eau et gaz. La seule installation prvue par le centre des habitudes et des murs de lhabitat dans le secteur daccueil.
lintrieur de son local est la protection incendie, car faisant partie Sagissant gnralement de terrains agricoles, les valeurs offertes,
dun ensemble. ngocies sur des surfaces importantes sont suprieures aux prix
pratiqus dans le secteur. Ces transactions et la ralisation du centre
Locaux amnags. Le commerant aura une vitrine ou non, commercial valorisent et augmentent le prix des terrains avoisinants.
mais en tout tat de cause, une fermeture par grille ou volet roulant
permettant de lisoler des parties communes. Par ailleurs, limportance dun quipement commercial ncessite
une adaptation de linfrastructure urbaine et, tout en apportant une
Les services mis la disposition dun commerant en centre plus-value la zone, peut entraner une dprciation dun certain
commercial, en dehors des assistances de la gestion financire et habitat rural d au voisinage du centre et limportance des
technique de ladministration du centre, sont nombreux : les ouvrages publics ncessaires.
parkings, les sanitaires publics, le service de nettoyage des circula- Les contraintes physiques et oprationnelles du centre
tions, les aires de livraison, les transports verticaux par escalator ou commercial impliquent une dynamique que lespace environnant
tapis roulant pour les clients, les monte-charges pour marchandises, doit permettre et faciliter. La collectivit doit donc tudier les moyens
les gardiennages diurne et nocturne, la brigade et le systme de mettre en uvre pour rpondre aux besoins de lquipement
dfense contre lincendie, lassistance mdicale, linfirmerie pour la commercial en prenant garde de bien analyser les effets induits par
clientle. son implantation et sa localisation.
Les taxis, autobus ou autre transport en commun, les espaces Le projet peut provoquer ou non un dsquilibre, ou au contraire
publicitaires sur parc de stationnement ou dans les circulations, les contribuer au renforcement dun centre ville en voie de dpris-
enseignes sur vitrines ou sur faades extrieures, etc., sont autant sement.
de dispositifs et services dont va bnficier le commerant pour lui
garantir le maximum de chance de russite et faciliter son Limplantation commerciale priphrique nest pas nces-
exploitation. sairement nfaste au commerce du centre ville ; elle peut contribuer
son dveloppement et lui assurer une attractivit globale plus forte
Les commerants doivent, comme dans toute collectivit ou en lui permettant de sengager dans un processus de transformation
coproprit, respecter les rgles de la vie en commun. et tre son support de dveloppement.
Les normes durbanisme commercial et de construction font Les restructurations de centre ville avec voie pitonne et aligne-
lobjet dautorisation administrative pour la ralisation de telle ou ment commercial continu sont des exemples frquents de russite
telle activit commerciale. Le commerant doit obtenir le permis dus des implantations commerciales priphriques.
damnagement de son local, pour lequel il soumet ladministration Dans presque tous les cas, lattraction dun centre commercial
un dossier indiquant sur plan les donnes techniques dinstallation, suscite, plus ou moins brve chance, de nombreuses implanta-
les qualits et certificat de tenue au feu des matriaux utiliss, les tions dactivits annexes complmentaires : htel, bureaux, parc
effectifs permanents dans le local, les sorties de secours, etc. dattractions et de loisirs, parkings, zone dactivits conomiques et
Il doit, par ailleurs, respecter le rglement intrieur du centre industrielles, entrepts, dpts de caravanes, quipements
du point de vue amnagement et oprationnel : limite de surface, rsidentiels ou tertiaires, artisanat sont autant dactivits qui bn-
norme damnagement technique prvue pour son local et charge ficient et confortent le ple dattraction de lquipement commercial.
maximale de la structure, plancher supplmentaire, puissance Le pouvoir dinduction des grands tablissements commerciaux
lectrique disponible, charge climatique ncessaire, qualit et esth- ncessite que la collectivit sassure des possibilits de contrle de
tique requises, enseignes. lurbanisation dans leur secteur daccueil.
De mme, il devra respecter les heures douverture du centre, les
horaires de livraison et denlvements de dtritus.
La spcificit des activits est gnralement dfinie par le
plan de commercialisation du promoteur ou merchandising suivant
4. Normes et rglements
leur degr dattraction et de ncessit.
Les activits recouvrant lensemble de lventail de la distribution Les centres commerciaux de quelque importance quils soient
et du commerce peuvent se diviser en plusieurs groupes : sont des tablissements recevant du public (ERP).
les activits alimentaires : supermarch, hypermarch, alimen- ce titre, ils sont soumis un ensemble de rglements et de
tation spcialise, magasin populaire ; normes permettant dassurer au maximum la scurit des personnes
les activits vestimentaires ou dquipement de la personne : et de lenvironnement.
mode, tissus, chaussures, etc. ;
les activits dquipement de la maison : meubles, lectro- Ces rglements et normes sont dicts par le Code dUrbanisme
mnager, luminaires, installations de cuisine, salle de bains, mat- et de la Construction, par lAssemble plnire des assurances
riaux, papiers peints, moquette ; pour la scurit et la protection civile (ainsi que par la lgislation
les divers services : coiffeur, journaux, salon de beaut, du Travail) et par la loi des installations classes pour la protection
pharmacie, banque, cls minute, agence de tourisme, fleurs, etc. ; de lenvironnement.
les activits de sports et loisirs : vido, magasin de sports,
jeux, jouets, cinma, bowling, patinoires ;
la restauration : restaurant, self-service, caftria, fast-food,
traiteurs.

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4.1 Code de la construction pour les locaux de vente :


et de lhabitation au rez-de-chausse : 2 personnes par m2,
au sous-sol et 1er tage : 1 personne par m2,
au 2e tage : 1 personne pour 2 m2,
Les constructeurs, propritaires et exploitants des ERP, sont tenus,
tages suprieurs : 1 personne pour 5 m2.
au moment de la construction comme au cours de lexploitation, de
respecter les mesures de prvention et de sauvegarde propres Les sorties de secours sont fonction :
assurer la scurit des personnes (article Scurit contre lincendie de la distance maximale mesure suivant laxe des circulations
dans les tablissements recevants du public (ERP) [C 3 280] dans ce que le public doit parcourir. Cette distance est fixe comme suit :
trait). rez-de-chausse : 50 m si le choix existe entre plusieurs dga-
Ces mesures tiennent compte de la nature de lexploitation, des gements, 30 m dans le cas contraire,
dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre des tage : 40 m dans le 1er cas, 30 m dans le cas contraire ;
personnes pouvant tre admises dans ltablissement, y compris les de leffectif calcul, lunit de passage libre UP = 0,60 m corres-
handicaps. pondant un effectif de 100 personnes :
Les btiments et les locaux o sont installs des tablissements 0,90 m dans le cas d1 UP,
recevant du public doivent tre construits de manire permettre 0,80 m dans le cas de 2 UP, soit 1,60 m,
lvacuation rapide et en bon ordre de la totalit des occupants. 0,70 m pour 3 UP, soit 2,10 m,
0,60 m par 100 personnes au-del de 3 UP ;
Ils doivent avoir des faades accessibles permettant lvacuation
leur nombre :
du public, ainsi que laccs et la mise en service des moyens de
secours et de lutte contre lincendie. 1 pour 500 personnes, 1 supplmentaire pour les premiers 500
(par exemple, pour 2 000 personnes : 4 + 1 = 5 sorties).
Les centres commerciaux doivent tenir compte, dans limplanta-
tion des btiments, dune voie daccs dite voie pompiers utilisable Ltablissement doit, dans tous les cas, tre pourvu dun clairage
par les engins de secours comportant une chausse dont les gabarits, de scurit.
dimensions et force portante sont calculs en fonction des vhicules Les installations de scurit sont celles qui doivent tre mises ou
de secours. maintenues en service pour assurer ou faciliter lvacuation du
Les emplacements de stationnement doivent tre situs 12 m public. Elles doivent tre rsistantes au feu et tre alimentes partir
minimum des faades. dune source de scurit ou dune source normale par drivation
spcifique protge.
Les matriaux et lments de construction employs, tant pour
les btiments que pour leur amnagement intrieur, doivent Le stockage de marchandises ou de produits explosifs ou inflam-
prsenter, en ce qui concerne leur comportement au feu, des qualits mables est interdit dans les locaux et dgagements accessibles au
de raction et de rsistance appropries aux risques encourus. public, sauf dispositions particulires prcises dans le rglement
de scurit.
Deux critres essentiels servent de base lapprciation du
comportement au feu : Ltablissement doit tre dot de dispositif dalarmes et davertis-
sements, dun service de surveillance et de moyens de secours
la rsistance au feu, exige pour les lments de structure,
contre lincendie appropris aux risques.
vise uniquement permettre lvacuation du public et des tiers
ventuels situs dans le mme btiment ; Les diffrents moyens de secours contre lincendie sont classs
la raction au feu ; comme suit :
la classification rsulte de larrt du 30 juin 1983 du ministre F1 : moyens dextinction :
de lIntrieur et de la Dcentralisation et comporte cinq catgories robinets dincendie arms intrieurs (RIA) ou extrieurs (RIE),
de matriaux M0, M1, M2, M3, M4 ; bouches, prises dincendie,
la stabilit au feu de la structure doit tre maintenue quel que installations dextinction automatique ou commande
soit le procd de protection utilis. manuelle : sprinklers, extincteurs portatifs ou sur roues ;
Lamnagement des locaux, leur distribution et leur isolement F2 : installations de dtection automatique dincendie dclen-
ventuel doivent assurer une protection suffisante aussi bien des chant ou non le dsenfumage et dispositifs de fermeture rsistant
personnes frquentant ltablissement que de celles qui occupent au feu ;
des locaux voisins. F3 : systmes dalarme et dalerte : signal sonore ou visuel
Lisolement entre un tablissement recevant du public et un ayant pour but de prvenir le poste de scurit incendie de
btiment ou local contigu occup par des tiers doit tre constitu ltablissement ;
par une paroi coupe-feu (CF) de degr 2 heures ou plus. Les struc- F4 : service de scurit incendie qui est assur suivant
tures de chaque btiment doivent tre conues de manire ce que limportance du centre par du personnel entran ou par des
leffondrement de lun nentrane pas leffondrement de lautre. agents de scurit incendie ;
F5 : dispositions visant faciliter laction des sapeurs pompiers
Les sorties et les dgagements intrieurs qui y conduisent doivent par affichage du plan de ltablissement, consignes, exercices
tre amnags et rpartis de telle faon quils permettent lva- dinstruction et liaison directe par tlphone.
cuation rapide et sre des personnes. Leur nombre et leur largeur
doivent tre propositionns au nombre de personnes appeles les Les tablissements sont classs par type selon la nature de
utiliser. lexploitation, et par catgorie suivant leffectif du public et du
personnel.
Toute partie de la construction permettant le cheminement dva-
cuation des occupants (porte de sortie en circulation horizontale,
escalier, rampe, etc.) est calcule en fonction du nombre doccupants
tant en dimension quen nombre, lunit de base tant lUP (unit 4.2 Normes de lAPSAIRD
de passage). Ces issues de secours doivent rpondre un certain
nombre de dispositions dans leur conception, leur rpartition, leur Les normes de lAPSAIRD (Assemble plnire des socits
utilisation, leur protection, leur amnagement, leur revtement, etc. dassurances contre lincendie et les risques divers) sont un
Leffectif total du public, susceptible dtre admis, est dtermin ensemble de rgles et de spcifications permettant aux
selon la densit doccupation suivante : constructeurs dobtenir les certificats dinstallation et de conformits
ncessaires au contrat dassurances pour la dfinition des primes
pour les mails : 1 personne pour 5 m2 de leur surface totale ; en fonction des catgories de risques.

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Ces rgles dinstallation concernent : Le vol dans les grandes surfaces reprsente aujourdhui un
les sprinklers ou RIA et RIE ; pourcentage non ngligeable, et diffrents dispositifs de surveillance
lorganisation dun service de scurit incendie, gardiennage et dalarmes sonores sont installs aux points critiques.
et surveillance ;
la dtection automatique dincendie ;
le stockage et lemploi des liquides inflammables de 2e 4.3 Normes commerciales
catgorie ;
les rgles de construction (mur sparatif, compartiment,
Ce sont des normes analytiques issues de lexprience et de la
ossature, couverture) ;
pratique. Ces indications sont des objectifs prcis atteindre et
les dispositifs dobturation verticaux coupe-feu ;
sappuient sur des ratios exprims par comparaison entre les centres
la conception et linstallation dexutoires de fume et de
commerciaux existants et rpartis en catgories dactivits de
chaleur ;
rendement et de rentabilit au mtre carr :
les installations lectriques et de scurit dans les magasins.
Les dangers dincendie provoqus par la nature et lactivit rapport entre surface construite, surface de vente, cour de dpt
exerce dans les btiments ou par celles des marchandises qui y ou rserve, circulation, etc. ;
sont entreposes influent sur le calcul des installations. cet effet, pour les surfaces de vente, les rpartitions entre les diffrentes
il doit tre tenu compte dune classification particulire des risques. activits commerciales alimentaires, biens dquipement de la
Cette classification comporte les groupes suivants : personne ou de la maison, restauration, services divers, etc.
RFPC : risques faible potentiel calorifique ; Ces surfaces que lon nomme locatives ou GLA (Gross Leasing
C : risques courants ; Area) sont les bases du calcul de rentabilit permettant dobtenir le
RTD : risques trs dangereux. plan de merchandising (ou commercialisation) ;
Pour ces deux derniers, elle tient compte de ce que les matriaux
le rapport entre la surface dun commerce et le nombre dempla-
et/ou les marchandises fabriques, manutentionnes ou stockes
cements de stationnement ncessaires est aussi issu de la pratique
ne sont pas susceptibles de donner lieu (risques courants) ou sont
et tient compte de rotations variables :
susceptibles de donner lieu (risques trs dangereux) un feu
dveloppement rapide et intense dans la phase initiale dun incen- pour lactivit alimentaire : 1 place pour 8 m2 de surface de
die. Il existe quatre catgories de risques courants (C1, C2, C3 vente ;
et C3S) et sept catgories de risques trs dangereux dont trois cor- autres activits commerciales : 1 place pour 18 20 m2.
respondant des activits de fabrication ou risque principal (RTD
A1, A2 et A3) et quatre a des activits de stockage de marchandises
(RTD B1, B2, B3 et B4).
RS : risques spciaux ; 5. Conception et organisation
SO : sans objet.
Certains risques nont pu tre classs encore en raison dune 5.1 Parti constructif
insuffisance dexprience. Il convient de consulter APSAIRD pour
leur protection. Les poteaux supportant la structure du centre commercial sont,
Les risques faible potentiel calorifique dont la liste est strictement la plupart du temps, implants au sommet dune maille rgulire
limite ne figurent pas sur la prsente annexe. de porte moyenne permettant la flexibilit indispensable la
Il est rappel que dans les zones o sont entreposs des stocks commercialisation ou lvolution du centre. Cette maille est, la
appartenant aux catgories de risques trs dangereux dpassant plupart du temps, issue de la pratique. La plus courante utilise dans
les hauteurs de stockage prvues par la Rgle dinstallation des les centres commerciaux est de 8 8 m, permettant doptimiser la
sprinklers de lAPSAIRD ( 3.4.1), une protection pour risques trs rpartition des linaires de vitrines des petites et moyennes surfaces.
dangereux est ncessaire. La hauteur variable peut permettre ou non une mezzanine (hauteur
Le classement des marchandises correspond un stockage en vrac libre minimale de 5,50 m pour la ralisation dune mezzanine).
ou en botes de carton. Toutes les marchandises stockes dans des La structure prfabrique en bton est gnralement la plus
emballages en mousse de plastique doivent tre classes RTD B3. employe, permettant la souplesse de montage, la rapidit dexcu-
Dans le cas o des marchandises classes diffremment sont tion, la stabilit au feu requise par les normes.
runies dans un mme entrept, la protection doit tre celle de la Dans la recherche des options constructives, les contraintes de
catgorie la plus dangereuse. cots sont prdominantes. Partant dun objectif prcis, le choix des
Le classement du risque principal (RTD A1-2 ou 3) ou des activits matriaux, leur mise en uvre, leur durabilit, leur entretien sont
de stockages (RTD B1-2-3 ou 4) tel quil est dfini dans lannexe II autant de paramtres dont doit tenir compte le constructeur.
de la Rgle dinstallation des sprinklers correspond lactivit Les parties privatives du centre commercial sont gnralement
principale de ltablissement. livres brutes sans revtement et quipement, mais avec la mise
Toutefois, lorsque dans certains risques sont entreposs des pro- disposition de la viabilit et en tenant compte des surcharges
duits pour des besoins de fabrication, ou lorsque la nature de cette requises par les normes et les besoins.
fabrication est susceptible de donner lieu, dans la phase initiale, Les finitions et quipements des parties communes sont traites,
des feux dveloppement rapide et intense en raison de leur nature, dans la plupart des cas, dans le but dassurer le maximum de
il y a lieu de prvoir une protection ponctuelle adapte au risque confort.
considr, comme par exemple le stockage dalcool pur, de solvants, Dans la conception dun centre, la coque, gnralement simple,
la fabrication de peinture base de solvants, etc. Dans tous les cas, devra rpondre aux justes besoins mais prsenter des faades
il est ncessaire de consulter lAssemble Plnire APSAIRD. attractives correspondant lidentification du centre et son image
Dans le cadre des risques, il est prendre en compte lenlvement commerciale.
des fonds, dans les centres commerciaux, pour les magasins de type Les matriaux devront tre de mise en uvre et dentretien faciles :
hypermarch ou moyennes surfaces. Les problmes rsoudre sont panneaux prfabriqus en bton autolavable, revtements
tudis en fonction des accs et des salles fortes, afin dviter les cramiques ou briques de parement, tles ou bardages prfabriqus
risques de hold-up, braquage. au four, etc.

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La couverture du centre est adapte aux besoins et sa fonction. Les installations privatives des diffrents commerces restent la
Elle doit tre le support ncessaire des quipements et appareils de charge des preneurs, mais doivent garantir les puissances dfinies
climatisation, mais, de par son importante surface, elle doit per- par le bilan gnral.
mettre aussi lclairage naturel des parties communes et une parfaite
tanchit de lensemble.
Le sol est un des lments du centre qui doit requrir la plus grande
attention de la part des constructeurs. Ses grandes dimensions
5.4 quipements de scurit
doivent assurer les surcharges prvues par lutilisateur, mais doivent et dentretien
comporter les joints de dilatation ncessaires, afin dviter les pro-
blmes courants de revtement de sol : fissures, dcollement, etc.
La protection contre lincendie avec lensemble des dispositifs
Le revtement de sol est gnralement la surface qui subit lusure de sprinklers, robinets dincendie arms intrieurs ou extrieurs,
la plus importante et dont le vieillissement est un gros problme extincteurs, sont fournis et commands par un dispositif central
au niveau exploitation. couvrant lensemble du centre commercial.
Il doit tre lisse, afin de bnficier dun entretien facile, dur, pour La surveillance et la scurit dun centre commercial sont indis-
viter une usure trop importante dans les circulations, et clair afin pensables et doivent faire lobjet de rigueur et de discipline de la
doptimiser lclairage et la brillance des points lumineux. On utilise part de ladministration du centre.
frquemment le marbre ou autre pierre dure, le granit, les
cramiques vitrifies, etc. Pour cela, il convient de regrouper toutes les commandes et signa-
lisations de dfauts et marche des installations dans un local de scu-
Dans les centres qui ont une grande surface alimentaire, le transit rit sous surveillance permanente dun personnel spcialis.
des caddies dans les mails ncessitent des quipements et dispositifs
adapts aux chariots : ascenseurs et travelators (tapis roulants) Les diffrents locaux techniques dnergie lectrique, de traite-
permettant la circulation verticale, surface sans joints marqus pour ment dair, et de protection incendie doivent tre regroups et
viter lusure des roues. centraliss en un point daccs facile, permettant une distribution
aise dans les circulations de service ou dans le mail.
Laccessibilit est un facteur important du bon entretien des
5.2 quipements lectriques installations.
Les locaux dappui pour lentretien, les rceptions marchandises,
La coque dfinit ainsi les volumes rpartir entre les parties les collectes dordures, les sanitaires sont variables mais indis-
privatives non quipes et destines aux preneurs et les parties pensables au confort et la bonne exploitation du centre.
communes qui reoivent les quipements et installations
ncessaires aux finitions, confort et ambiance.
Les grandes units ont gnralement des alimentations dnergie 5.5 quipement des circulations
indpendantes du centre.
verticales
Les petites et moyennes units reoivent lnergie travers des
postes rpartis dans le centre avec des comptages individuels
permettant la bonne gestion des charges et des consommations. Dans le cas de centres commerciaux plusieurs niveaux, les
Les parties communes, circulations, parkings et aires de services transports verticaux sont dterminants pour une bonne intgration
sont aliments sparment et rpartis au prorata dans la grille de des niveaux et une bonne irrigation des flux de clientle. Les
rpartition du centre. ascenseurs sont ncessaires, mais dissuasifs sils ne sont pas
conus pour les rendre attractifs (ascenseurs panoramiques) ;
La distribution de lnergie dans le centre se fait par gaines ou
aussi, les escaliers mcaniques et tapis roulants sont-ils les plus
cbles situs dans les circulations et lon doit tenir compte des
utiliss.
puissances ncessaires chaque activit.
Une bonne localisation dans un espace stratgique, comme peut
Les locaux techniques de transformation dnergie lectrique,
ltre une place, avec communication visuelle entre les niveaux est
moyenne ou basse tensions, doivent tre gographiquement
recommande.
localiss au centre de gravit des installations, afin de diminuer les
cots de transports. Ils doivent permettre, de plus, ladaptation Le tapis roulant est indispensable dans le cas de prsence dun
lvolution du centre dans le temps : extension, changement hypermarch pour ne pas pnaliser un niveau qui ne pourrait
dactivit, etc. bnficier du passage des chariots. La rampe statique, plus cono-
mique, peut tre envisage dans le cas de dnivel peu important.

5.3 quipements climatiques


5.6 Cration dune ambiance attractive
Le conditionnement et le traitement de lair sont aussi tudis
avec beaucoup dattention entre les preneurs pour leurs locaux et
les parties communes du mail et circulations. Lambiance du centre et son image, en dehors de la qualit de ses
Un bilan de charge thermique est ncessaire pour permettre un commerces, est perue gnralement partir de son esthtique et
bon quilibre entre les diffrentes ambiances et assurer le confort de sa dcoration.
ncessaire. Son aspect extrieur, pour aussi simple quil soit, se doit de donner
Les facteurs, clairage naturel par verrire, clairage lectrique, lapparence claire, agrable et harmonieuse. Les faades doivent tre
sas dentre, isolation, bon entretien sont autant dlments qui attractives par leur volume, leur matriau, leur signalisation et leur
influent sur la consommation et le niveau de confort du centre. mise en valeur par la prsence despaces verts, de vgtation, bien
utiliss.
Des automates ou systmes de gestion automatique, de rgulation
de lnergie sont de plus en plus employs dans les centres De mme, lambiance des circulations intrieures doit tre
commerciaux, afin dadapter les besoins au rendement et au fonc- accueillante, claire et pas trop charge pour ne pas rivaliser et
tionnement des quipements. touffer les vitrines des commerces.

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La lumire naturelle est psychologiquement souhaitable, recons-


tituant latmosphre de la rue marchande. La vgtation associe 7. Investissements
aux aires de repos sont des lments de dcoration judicieux qui
valorisent le confort du centre commercial et redonnent lchelle
humaine des ensembles quelquefois par trop imposants, Le financement dun centre commercial peut tre envisag de
crasants. plusieurs faons, mais ce que recherchent les investisseurs, dans
tous les cas de figures, cest le retour des investissements le plus
La signalisation ou communication visuelle est obligatoire au sr et le plus rapide.
niveau de la scurit pour indiquer les sorties de secours et les
moyens de combattre lincendie, mais se rvle aussi indispensable La pratique veut que, en gnral, une partie des units et princi-
pour informer les consommateurs, les aider se situer dans les palement les grandes et moyennes units, celles que nous appelons
ddales de circulations, ou pour retrouver aisment leur voiture sur les ancres soient vendues, et que les petites units soient loues.
le parking. Le montage financier sera envisag pour que la recherche de
lquilibre entre les ressources et les dpenses de construction soit
Dans tous les cas de figures, lambiance gnrale du centre reflte presque atteint. Ce nest pas toujours le cas mais ltude de faisabilit
la dynamique et la qualit du commerce qui le compose. Un centre recherchera les moyens pour y parvenir.
bien entretenu, propre, clair, o les clients se sentent en scurit est
le rsultat dune bonne administration et, par l mme, la manifes- Le retour des investissements est variable suivant limportance
tation des commerants pour que le client soit bien trait et bnficie des centres, mais on peut admettre une fourchette allant de 6
du plus grand confort. Ce centre donne une bonne image et peut 11 ans, la moyenne se situant vers 8 9 ans.
compter plus certainement sur la fidlit de sa clientle si, par De nombreux paramtres entrent en ligne de compte pour tablir
ailleurs, la politique commerciale au niveau des prix est comptitive. ce calcul et chaque catgorie de centre correspond, outre le propre
cot de la construction, un certain nombre de charges ou parti-
cipations ncessaires des travaux damnagement du site, des
accs, de linfrastructure, de viabilit qui varient normment suivant
6. Caractre volutif le contexte urbain ou rural, une implantation isole ou intgre dans
une opration damnagement avec logements ou centres
dactivits.
Lquipement commercial est, par essence, volutif. Il convient, en tout tat de cause, danalyser avec la plus grande
Un centre commercial doit tre conu en fonction dun potentiel prudence toutes les charges et cots indirects induits par la cration
clientle et dun chiffre daffaires prenant en considration une du centre pour ne pas se lancer dans des oprations trop coteuses
croissance dmographique relative et une part de march de la qui ne pourraient plus tre rentabilises, sans porter prjudice
concurrence variable. lexploitant des commerces, par des charges incompatibles avec son
chiffre daffaires.
Un programme est gnralement ralis par tapes et doit prvoir
son volution, tant du point de vue rserves foncires et techniques Les cots de constructions, pour aussi variables quils soient,
que complment dactivits. peuvent tre regroups en ratio au mtre carr avec des fourchettes
de prix.
Du point de vue foncier, il est indispensable que le centre
Nous pouvons observer que les prestations qualitatives dun
sassure de la matrise des terrains, lui permettant de sagrandir en
centre sont gnralement standards et globalement similaires : les
respectant les espaces ncessaires aux btiments et aux parcs de
stationnement. extrieurs, hors terrassements ou fondations spciales,
comprennent les accs en limite de proprit et les parkings et cours
Il est toujours possible de construire des btiments et parcs de de services.
stationnement sur plusieurs niveaux, mais cela cote plus cher et
demande, la premire tape, un investissement suprieur pour Les parkings un seul niveau avec drainage, clairage, signali-
les rserves de surcharges dans les fondations. sation et quipements ncessaires, y compris vgtation, ont un
prix (en 1989) se situant autour de 300 F/m2 soit 7 000 F la place
Concernant les btiments, ltude doit tre faite en tenant environ.
compte de la phase finale optimale, afin de prvoir dans la
La construction de la coque, livre aux preneurs avec ossature
ralisation et la commercialisation des premires tapes, les zones
principale, faade, couverture, tanchit, sol, rseaux enterrs et
de communication avec la future extension et le dimensionnement
maonnerie sparative, alimentation en fluide pour les installations
des infrastructures et quipements.
et quipement est denviron 2 500 F/m2 (en 1989).
Les parcs de stationnement doivent avoir la rserve foncire
La circulation du mail avec installation des fluides, quipements
ncessaire pour accompagner lextension du centre, faute de quoi,
et amnagements, y compris dcoration, cote (en 1989) entre
il sera trs difficile pour le centre, mme agrandi, de raliser
lobjectif du chiffre daffaires, du fait de limpossibilit daccueillir 3 500 F/m2 (sans climatisation) et 4 500 F/m2 (avec climatisation).
la clientle suffisante.

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