El fenomeno de la burbuja econmica no es un concepto nuevo.

En la actualidad
vivimos bajo la resaca provocada por una burbuja inmobiliaria que enriqueci a
unas cuntas personas y que ha empobrecido a decenas de miles, tal vez millones. Y es
que el ser humano no aprende de los errores pasados y cuando el dinero fcil fruto de la
especulacin se le pone a tiro, salta sobre l como un animal a por su presa.

A lo largo de la historia hemos vivido varias burbujas, siendo las ms conocidas las
de la tulipomana (especulacin con los tulipanes holandeses en el siglo XVII), la
burbuja de los mares del Sur de 1720, el crack de 1929, la burbuja financiera e
inmobiliaria en Japn de los aos 80, la crisis financiera asitica de 1997 y la burbuja de
las puntocom.

Las burbujas econmicas tienen un ciclo de vida, y el prestigioso economista

estadounidense Hyman Minsky, del que ya hemos hablado en El Blog Salmn, lo
analiz con gran exactitud. El hecho de que muriese en 1996, mucho antes de que
comenzara la burbuja inmobiliaria que an a da de hoy nos asfixia, hace que su obra
merezca an mayor admiracin. Minsky predijo la evolucin de la vida de una
burbuja en siete etapas:

Fase 1 Planteamiento
Toda crisis financiera comienza con una perturbacin. Puede ser el invento de una
nueva tecnologa, como internet. Puede ser un cambio en la poltica econmica. Por
ejemplo, los tipos de inters podran reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las
cosas cambian para un sector de la economa. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 Los precios comienzan a subir

Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi
no es percibido. Muchas veces, estos precios ms altos reflejan una mejora en los
indicadores econmicos. Segn los precios van aumentando ms, la gente empieza a
notarlo.

Fase 3 Crdito fcil

El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita
combustible para el cohete, y slo hay una cosa que este cohete quema: crdito barato.
Sin l, no puede haber especulacin. Sin l, las consecuencias del planteamiento se
desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el
mercado es invadido por agentes externos. Sin crdito barato, los agentes externos no
pueden entrar.

El crdito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los
precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los ltimos aos. Sin embargo, los
bancos no estn concediendo prstamos para que la gente almacene gasolina en sus
garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos s que han
dado prstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se
pueden vender enseguida.
El aumento del crdito fcil est muchas veces asociado a la innovacin financiera.
Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora
los riesgos. De hecho, el crdito fcil y la innovacin financiera son un cctel
peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenz con una novedosa figura llamada
sociedad annima de responsabilidad limitada. En 1929, los precios fueron
catapultados a la estratosfera con la ayuda de los margin calls. Los precios de las
casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas slo inters, creadas para
financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 Recalentamiento del mercado

Segn el efecto del crdito fcil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El
recalentamiento estimula los volmenes y aparecen las escaseces. Los precios
comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fciles. Ms agentes externos son
atrados y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los
codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. As como un fuego necesita
ms combustible, la burbuja necesita ms forasteros.

Fase 5 Euforia
La burbuja entra ahora en su fase ms trgica. Saldrn algunas voces prudentes y dirn
que la burbuja no puede seguir ms. Pondrn argumentos convincentes basados en
indicadores econmicos a largo plazo y simple lgica econmica. Sin embargo, estos
argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios an estn
subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de
precios con el argumento eufrico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo
significa precios ms altos.

Por supuesto, el argumento del nuevo mundo es cierto; el mundo es diferente cada
da, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes
ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su
optimismo con la ms cruel de las mentiras: cuando los precios toquen mximos,
habr un suave aterrizaje. La idea de una apacible desaceleracin de los precios
calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negacin de la evidencia.
Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actan segn ese
principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja
explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no
pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al
principio de la burbuja. Son bombardeados cada da con historias de gente que se hizo
rica en dos das y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen
la oportunidad perdida. Los dbiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 Los expertos recogen beneficios

Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una
burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia
contina, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los
forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a
asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos
comienzan a vender. Tpicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a
veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En
cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el
principio del fin.

Fase 7 El estallido
A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del
crdito fcil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es
reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta.
Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pnico. Los
precios se desploman, el crdito se corta, y las prdidas comienzan a acumularse.

En El Blog Salmn | Economistas notables: Hyman Minsky, Hay una burbuja

puntocom 2.0?, Por qu la burbuja inmobiliaria est en el corazn de la crisis espaola
ESTADO UNIDOS

Los efectos de la peor crisis de la historia se viven hasta hoy. Su estallido se dio el 15 de
septiembre del 2008, cuando el banco de inversin Lehman Brothers se declar en
bancarrota. A partir de ese momento, Estados Unidos colaps y luego le sigui el resto
de economas desarrolladas.

Todo comenz en el 2002. El entonces presidente de EE.UU., George W. Bush, dijo que
parte de cumplir el sueo americano era tener una casa propia. As, pidi ayuda al sector
privado, con miras a que el mercado de capitales facilite el financiamiento hipotecario a
personas de ingresos ms bajos.

En este contexto la herida causada por el atentado terrorista contra las torres gemelas
an estaba fresca, y la economa an senta el impacto de la crisis dotcom del 2000, que
hizo colapsar a empresas de internet.

Tras el anuncio de Bush, la Reserva Federal -presidida por Alan Greenspan- redujo
rpidamente las tasas de inters: de 6% a solo 1% en unos cuantos meses. El dinero
estaba tan barato que los 8,000 bancos y agentes hipotecarios iniciaron una agresiva
expansin del crdito hipotecario.

Este crecimiento de crditos alcanz a personas a quienes realmente no debi alcanzar:

la clase desfavorecida, sin ingresos, activos ni empleo. Este tipo de hipotecas fue
bautizada como hipotecas subprime, que en realidad eran solo activos txicos, con
alta probabilidad de no pago.

La facilidad para obtener un crdito hipotecario tuvo dos efectos. El primero fue que las
familias se dedicaron a especular ampliamente con los precios de los inmuebles, y sobre
todo con los costos de las hipotecas. La especulacin llev al desarrollo de una burbuja
inmobiliaria, que infl considerablemente los precios.

Esto tambin tuvo un efecto posterior. El valor de las viviendas era el respaldo de las
hipotecas, incluyendo las subprime. Conforme aumentaban los precios, aumentaba el
nmero de hipotecas.

En paralelo, se estaba armando un proceso que convertira a las hipotecas subprime en

armas de destruccin financiera masiva. Esos activos txicos estaban siendo
empaquetados con otros, creando una gran variedad de nuevos productos financieros.
Estos nuevos activos (que en realidad eran txicos) se transaban libremente y sin ningn
tipo de regulacin.

Fue as que los bancos de inversin empezaron a repartir sus paquetes de activos -cuyo
contenido no conoca nadie- por todo el mundo.
Esta dinmica de especulacin y alza de precios llev a un recalentamiento de la
economa. En el 2003, la FED inici una subida de tasas de inters: de 1% en ese ao, a
3% en el 2005 y hasta 5.5% en el 2006. Sin embargo, esta iniciativa sera en vano.

La economa norteamericana sufri un momento coyote. Cuando el coyote persigue al

correcaminos en los dibujos animados, a veces resulta dndose cuenta que est
corriendo sobre el aire. Cuando ve eso, se precipita hacia el suelo. Eso fue exactamente
lo que pas en EE.UU.

La burbuja hipotecaria estall y, con ella, los precios de los activos se desplomaron. Al
ver esto, las familias que estaban endeudadas optaron por devolver la casa al banco,
pues les era mucho ms barato hacer eso que seguir pagando un prstamo de US$
300,000, por una casa que ahora vala US$ 50,000.

Cuando una deuda no es pagada se conoce como default. Las familias incurrieron en
default y ocasionaron grandes prdidas a los bancos. A su vez, esta situacin gener
-naturalmente- un colapso en los portafolios de los bancos de inversin a nivel mundial,
debido a que estaban plagados de las hipotecas txicas subprime.

A raz de todo este proceso, el lunes 15 de septiembre del 2008 fue que Lehman
Brothers se declar en quiebra, fuertemente golpeado por las prdidas de los activos
txicos. El pnico fue generado por el colapso de una entidad considerada demasiado
grande para caer.

A partir de ah, es historia conocida en el mundo y los efectos de ello an se perciben en

los pases avanzados, especialmente en Europa y Japn
La crisis hipotecaria y de paso financiera sucedida en los Estados unidos est causando
graves efectos negativos en casi todo el mundo que son de pblico conocimiento, pero
cul es su origen?

Como su nombre lo indica, la crisis hipotecaria surge del manejo que tanto bancos como
consumidores del comn le dieron a las hipotecas, que principalmente fueron utilizadas
para adquirir bienes races como apartamentos.

Algunas entidades financieras optaron por otorgar hipotecas con un alto riesgo, un
riesgo ms alto del normalmente acostumbrado, del aconsejable, lo que al final tuvo sus
frutos: el riesgo se hizo realidad; las adquirientes de las hipotecas no las pudieron pagar.

Fue precisamente la utilizacin de hipotecas de alto riesgo [subprime] las causantes de

la burbuja inmobiliaria presentada hace algunos aos en los Estados unidos, puesto que
casi todo el mundo tuvo acceso a crditos para adquirir vivienda, presentndose una
crecimiento acelerado en la construccin de viviendas, puesto que era muy atractivo por
la gran demanda generada por el otorgamiento desenfrenado de hipotecas.

Este crecimiento de las empresas inmobiliarias fue especulativo, y como toda

especulacin llega un momento en que todo regresa a la dura realidad.

El punto es que las personas del comn que adquiran hipotecas de alto riesgo, mientras
tuvieron ingresos suficientes pagaron sus hipotecas, pero luego la situacin econmica
de los Estados unidos empez a ser difcil y mucha gente simplemente no pudo pagar
ms sus hipotecas, as que las entidades financieras que haban financiado esas
hipotecas no pagadas se vieron en dificultades para recuperar su inversin a tal punto
que muchas quebraron.

La crisis se hizo ms grande y arrastr a mas empresas cuando las entidades financieras
que inicialmente otorgaron las hipotecas de alto riesgo y que al final no fueron pagadas,
vendieron o cedieron a los bancos esas deudas, de modo que los bancos se compraron
ese riesgo, y cuando surgi la crisis, fueron arrastrados tambin.

De hecho una de las razones de la quiebra Lehman Brothers, fue el tener gran parte de
sus activos respaldados por hipotecas de alto riesgo.
Fue la decisin tal vez irresponsable de las entidades financieras de otorgar hipotecas a
personas que no podan garantizarlas, la causante de toda esta tragedia financiera. Un
banco al prestarle plata a una persona que no puede garantizar su capacidad de pago,
asume un alto riesgo, riesgo que no est respaldado puesto que esas hipotecas de alto
riesgo no cuentan con ningn aval, as que en el caso de que se pierdan no hay quien
responda por ellas, y lo nico que puede hacer el acreedor es embargar los bienes
hipotecados, bienes que por la misma crisis tienen muy poco valor.

Esta crisis es una muestra de lo que puede pasar cuando el sistema financiero toma
decisiones equivocadas como prestarle plata a quien no puede pagar, decisin que causa
dos situaciones: la aparicin de una burbuja por la masiva y abrupta capacidad de
compra que tiene la gente beneficiada por esos crditos de alto riesgo y la crisis de las
entidades financiera cuando el deudor no puede pagar. Algo tan simple que parece
increble caer en ello

LEY DE INMOBILIARIA ECUADOR

An est intacto el drama que empezaron a vivir, desde mediados del ao pasado, los
miles de perjudicados de la inmobiliaria Unin Constructora. Alrededor de USD 45
millones haba captado esta firma para la edificacin y entrega de viviendas, lo cual
nunca ocurri. Hasta finales del 2013, la devolucin de sus fondos todava no tena
solucin. Junto a este ltimo escndalo, la Superintendencia de Compaas asegur que
entre enero del 2012 y marzo del 2013 haba intervenido a 15 empresas que realizaban
una accin similar, es decir, reciban dinero de las personas a cambio de la promesa de
entregarles su vivienda. En la mayora de los casos, estas supuestas edificaciones no
contaban con las autorizaciones respectivas. En ese escenario, la Superintendencia
emiti una norma para regular el funcionamiento de las inmobiliarias y que est vigente
desde el 18 de diciembre pasado, cuando fue publicada en el Registro Oficial 146. All
se establecen las directrices para que estas empresas operen en el mercado (ver conos).
El punto ms importante en este cuerpo legal es la prohibicin para que las
inmobiliarias capten dinero por adelantado, si no cuentan con los permisos de los entes
reguladores en este sector. Segn los voceros de la Superintendencia, tales permisos son
los que debe otorgar el municipio del cantn en el cual se va a desarrollar el proyecto
inmobiliario, los cuales son definidos en sus respectivas ordenanzas municipales. "Con
estas normas se dar mayor confianza y seguridad a la inversin de los hogares".
Adems, los tcnicos de la entidad explicaron que este Reglamento no tiene carcter
retroactivo. Sin embargo, las inmobiliarias que hasta ahora han captado dinero deben
tener sus permisos en regla, caso contrario sern sancionadas. Del lado del sector
constructor, la nueva normativa prendi las alarmas. Para el director de la Asociacin de
Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador, Jaime Rumbea, existe una seria
falencia en el cuerpo legal porque pretende atacar a la informalidad imponiendo nuevas
reglas a los formales. "No entendemos cmo la Superintendencia de Compaas va a
resolver la informalidad con esto. Al estafador solo se le detiene en la calle haciendo
controles. Y esta normativa no dice nada al respecto". Y los impactos negativos ya se los
est visualizando. Por ello, representantes de varias reas de la construccin mantenan
la tarde de ayer reuniones de emergencia. La afectacin, segn coinciden, ser tanto
para las inmobiliarias como para los promotores y para los propios clientes. Por qu?
Por un lado, a las constructoras e inmobiliarias ms pequeas se les har casi imposible
seguir ofreciendo y edificando proyectos habitacionales, porque no tendrn el msculo
financiero para hacer toda la tramitologa exigida dentro de esta normativa. Y, por otro
lado, afectar a los clientes porque se incorporan nuevos procedimientos que, a su vez,
derivarn en ms costos como el de la estructuracin de mecanismos fiduciarios. Con
ello, los proyectos se demorarn ms en su construccin y, por lo tanto, la entrega estar
congelada ms tiempo. Un tercer aspecto que se prev como alerta es el hecho que
existen promotores inmobiliarios que dependen de un tercero sobre los recursos. Si
maana se desataara un problema con esos dineros, el cliente va a enfilar contra el
promotor, que no tendra nada que ver con ese punto. "La norma tiene ciertas falencias
que las estamos dialogando con la Superintendencia. Pero lo ms grave es que esto llega
un momento en que el Gobierno quiere produccin masiva de vivienda y en el que la
economa parece frenarse. Es contradictorio. En vez de atacar a los informales, hacen
ms difcil la produccin de ms viviendas", aade Rumbea. Para el especialista
inmobiliario, Ismael Vlez, lo que se busca es, de cierta manera, dar ms seguridad.
Pero el efecto real lo vern los actores inmobiliarios. "El problema est en los
promotores y constructores que empezaban a negociar antes que el proyecto est listo.
Se poda negociar con la declaratoria de propiedad horizontal e incluso, si no me
equivoco, solo con permiso de los bomberos. La pregunta es cunto limitar en sus
negocios a promotores y constructores?".

Este contenido ha sido publicado originalmente por Diario EL COMERCIO en la siguiente direccin:
http://www.elcomercio.com/actualidad/negocios/nuevas-normas-inmobiliarias.html. Si est
pensando en hacer uso del mismo, por favor, cite la fuente y haga un enlace hacia la nota original de
donde usted ha tomado este contenido. ElComercio.com
Las compaas inmobiliarias que reciben dinero de sus clientes como anticipo para la
construccin de sus viviendas, debern desde hoy dirigir esos recursos a un fideicomiso
que ser manejado por un tercero, segn el nuevo reglamente difundido ayer por la
Superintendencia de Compaas.

Dicho reglamento ordena que los compradores ya no entregarn los recursos a la

inmobiliaria, sino "directamente a la administradora de fondos y fideicomisos. El
contrato de encargo fiduciario se regir por lo dispuesto en la Ley de Mercado de
Valores y normas complementarias".

Y aclara que el dinero manejado por una administradora de fondos se entregar a la

inmobiliaria luego de verificar la viabilidad de la construccin del proyecto y si no es
viable, se devolvern los recursos a los clientes.

El reglamento establece adems una serie de requisitos que dispone que la inmobiliaria
deber:

- ser propietaria del terreno en el cual desarrollar el proyecto;

- obtener las ordenanzas respectivas;

- contar con el presupuesto econmico,

- construir dentro de los plazos establecidos en los proyectos inmobiliarios aprobados y

autorizados,

- suscribir a travs de su representante las escrituras pblicas de promesa de compra

venta con los compradores.

- tambin suscribir a travs de su representante legal las escrituras pblicas de compra-

venta definitiva.

Ninguna inmobiliaria podr publicitar un proyecto que no tenga autorizaciones, ni

recibir recursos de los potenciales clientes para la ejecucin de los proyectos. Tampoco
podrn suscribir contratos de reserva de vivienda o promesas de compraventa.

Seala adems que la Superintendencia realizar inspecciones de los proyectos. "En los
casos que amerite, la Institucin dispondr la intervencin de la empresa, y si esta no
acata las exigencias podr ser declarada disuelta de conformidad con la Ley de
Compaas".
Guillermo Ortega, gerente de proyectos de la Inmobiliaria Prozonas, seal que la
intencin del reglamento es muy buena porque busca precautelar a los usuario debido a
que han habido casos en Quito y Guayaquil de gente que han comprado inmuebles a
promotoras no 100% fiables.

Aunque en su proyecto que es la Urbanizacin La Perla en la va a la terminal terrestre

Pascuales, Prozonas ya constituy un fideicomiso hace dos aos y medio, dijo que hay
ciertos detalles del reglamento que no son de lo ms cmodos cumplir, como por
ejemplo que el cliente para hacer su reservar deber elevar el compromiso de compra
venta a escritura pblica, lo que tendr que pagar el cliente. "Esto vuelve un poco ms
largo el trmite, quita tiempo al cliente y a la inmobiliaria, pero el fin es bueno".

El presidente ecuatoriano Rafael Correa asegur, durante su informe semanal de

labores, que la nueva Ley de Plusvala, que promueve el Ejecutivo y que prximamente
sera enviada a la Asamblea Nacional, beneficia al pueblo ecuatoriano y permitir evitar
la especulacin.

A la inmensa mayora del pueblo ecuatoriano tener este nuevo sistema los beneficia, es
mucho ms redistribuidor. Evita especulacin y burbujas inmobiliarias, evita indebidos
beneficios con la obra pblica, evita que la gente se haga rica de la noche a la maana
con informacin privilegiada, seal el mandatario en el Enlace Ciudadano 499
grabado la vspera en la localidad andina de Cayambe.

Correa explic que al momento existen empresas o especuladores que compran los
terrenos a los campesinos a precios sumamente baratos y los venden al doble o al triple,
esto porque cuentan con informacin privilegiada que en sitios alejados se va a construir
una obra que aumentar el precio, con lo que se benefician adems de las obras pblicas
que ha construido el gobierno.

No podemos permitir burbujas inmobiliarias como pas en Espaa o Estados Unidos,

que empieza a especularse a especularse, se da ms crditos para ms bienes inmuebles
hasta que se revienta la burbuja y la gente queda en las calle. Todo eso evita la Ley de
Plusvala que es tremendamente justa, la mayora de ustedes no va a pagar impuestos,
son los que especulan los que van a pagar ms, puntualiz.

El mandatario explic adems que el impuesto se aplica en el caso de que exista una
ganancia extraordinaria, Es decir que haya un nivel de ganancia que no se ajuste con el
promedio ordinario. En este sentido dijo que si un terreno cost 100.000 dlares una
ganancia ordinaria sera que en 5 aos aumente 50.000 dlares, pero que en muchos
casos sucede que el precio dobla de valor o lo triplica en esos 5 aos, eso ya sera una
ganancia extraordinaria, sera una especulacin.

La idea es tambin que se pague impuesto en el caso de que el terreno aumente de valor
por la construccin cerca de carreteras u obras en las que invirti todo el pueblo
ecuatoriano, y que hacen que el valor se incremente. Esto segn Correa para evitar que
se privatice la inversin pblica, que si yo hago un carretero con plata del pueblo
ecuatoriano y eso aumente el valor de un terreno que paguen algo en retribucin a esa
inversin, dijo.

De esta manera asegur que el pueblo no ser afectado sino los especuladores. Tengan
la plena seguridad de que es un sistema ms justo, que la mayora de ustedes o paga
menos impuestos o no paga impuestos, esto ocurre a la segunda venta no lo va a ver este
gobierno, el ingreso va a ser para los municipios. Esto es para evitar la riqueza ilegitima
y empoderar a los municipios, finaliz.

La informacin y el contenido multimedia, publicados por la Agencia de Noticias

Andes, son de carcter pblico, libre y gratuito. Pueden ser reproducidos con la
obligatoriedad de citar la fuente. http://www.andes.info.ec/es/noticias/ley-plusvalia-
promueve-gobierno-ecuador-busca-evitar-especulacion-burbujas-inmobiliarias