Pinkas Flint Blanck

Viernes, 27 de mayo de 2016 | Leda 2322 veces

CONOCER EL MERCADO PARA ACERCARSE AL NEGOCIO

La adquisicin de una propiedad

desde una visin empresarial
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El abogado Pinkas Flint explica los pasos a seguir para la compra de una propiedad
inmueble. Asimismo, sugiere los caminos y la perspectiva que debe tomar el asesor
legal ante este tipo de adquisiciones.

(Foto: Redes)

Vamos a desarrollar los pasos necesarios para comprar una propiedad tomando en cuenta las
diferentes reas y disciplinas. Alejemos de nuestra mente que lo nico relevante es el estudio
de ttulos. Veamos el por qu.

La compra de una propiedad es una decisin importante y requiere compromisos de largo

alcance. Qu debemos considerar antes de proceder a una adquisicin inmobiliaria?
 Considerar el bien, su ubicacin y el rol de externalidades positivas y negativas.
El plan macro urbano (tendencias demogrficas), vas de acceso, soporte e
infraestructura, factibilidades tcnicas (agua, luz, desague, accesos)
El plan micro (propiedad y personas).

La compra-venta de un inmueble es una transaccin compleja por el volumen econmico que

implica. Entran en juego factores al margen del dinero como son el perfil del cliente (empresa
o persona) y sus necesidades (parmetros). Comprar o vender responde a una decisin
meditada, con aspectos legales como son impuestos y trmites burocrticos.

a. La Toma de Decisin:

Decidir qu se busca, dnde y de cunto dinero se dispone. La compra debe

focalizarse en primer lugar en parmetros urbansticos, INC y licencias o permisos.
La propiedad debe ubicarse donde desea el cliente en funcin del uso que requiere
pues si queremos el bien para una academia y la Municipalidad no permite el rubro educacin
en esa zona la compra no hace sentido.
Ubicado el bien debemos conocer el costo que demanda y su retorno. No siempre
conviene comprar (alquiler de oficinas) o Centros Comerciales (Wong, Vivanda) pues estos
negocios viven de la rotacin y no van a congelar fondos en ladrillos.
Ver las tendencias demogrficas y facilidades de vas (centros comerciales, tiendas y
parking). Mal haramos en comprar un terreno en Las Malvinas cuando todas las fbricas se
estn mudando a Lurn y Chilca.

b. La Perspectiva Legal:

Qu debemos hacer antes del contrato?

A. Paso N 1: Realizar una verificacin en Registros Pblicos (hipotecas, cargas, servidumbre

o embargos) Al costado del Centro Camino Real se adquiri una propiedad enorme, va
canje, con un prestigioso colegio. Se le dio otro terreno y se le construy otro local slo para
descubrir que exista carga, que este lote slo era para educacin. Ya lleva 10 aos parado el
proyecto.

B. Paso N 2: Tener libre posesin del bien Problemas de posesin: Prescripcin adquisitiva
o superposicin. Tpico en el Per. El terreno est invadido Dificil de sacar a los poseedores.
 C. Paso N 3: El depsito o arras. Verificar el Reglamento de Propiedad Horizontal y los tipos
de acabados (venta a futuro).

D. Paso N 4: Analizar la solvencia comercial y crediticia del vendedor as como su respaldo

financiero - El rol de las clusulas penales.

E. Paso N 5: Documentos (poderes y rol de los propietarios)

F. Paso N 6: Asegurarse que quien vende el inmueble sea el propietario o est debidamente
facultado para ello (copropiedad, extranjeros)

G. Paso N 7: Bien futuro. El terreno sobre el cual se construye el inmueble debe encontrarse
inscrito en los Registros Pblicos. Debe tener Licencia de Obra o de Construccin aprobada
por la Municipalidad respectiva - El problema de la hipoteca global y cmo levantarla.

c. Los inmuebles adquiridos con crdito:

Rol del Banco - Cuota inicial, nmero y monto de las cuotas: Tasa efectiva. Verificar si
podemos pagar.
Periodicidad y ciclo de pagos.
La cancelacin y el levantamiento de gravmenes.
Pagos anticipados o pre-pagos (tasa fija y tasa variable).
La tasa de inters efectiva incluyendo intereses, gastos administrativos, comisiones,
portes y seguros.
El rol del seguro de desgravamen.

d. Rol del Asesor Legal:

El abogado debe evaluar si existen cargas o gravmenes sobre el inmueble y comprobar la

titularidad. Debe complementar esto con la evaluacin del vendedor (calificacin crediticia y
antecedentes empresariales). Discutir, analizar e investigar los trminos del contrato a
suscribir.

Su rol debe incluir una visin empresarial que, en el caso de clientes inversionistas cubra el
financiamiento (leasing, hipoteca, fideicomiso), Mercado y valores de venta. Ejemplo: El valor
del terreno es el 20% del valor en m2 vendibles.

Cules son los documentos a tener en cuenta? Cmo debemos fijar el precio?
 A. Del inmueble:
Costo por metro cuadrado.
Ubicacin. Cercana a medios de transporte, seguridad, locales comerciales, escuelas
y plazas.
Precio por metro cuadrado en propiedades de la zona.
Parmetros. El potencial del bien en cuanto pisos.

B. Valor del inmueble:

Tasaciones
Valor de mercado
Valor Sunat.
Consideraciones especiales. Tener cuidado con bienes declarados, Patrimonio
Cultural. Su valor de mercado es muy relativo.

C. Forma de pago del inmueble:

Contado o a plazos
Crdito hipotecario o leasing
Rol de los bancos, cajas municipales (formas y modelos)

El abogado debe pensar como empresario. El abogado debe conocer el mercado y estar
familiarizado con el cliente. Eso le exige pensar como un empresario y acercarse al negocio.
Es prioritario conocer la industria inmobiliaria y la zona en la que se quiere comprar. Da y
noche la ciudad vive. Cambia conforme pasa el da.

Comprar o vender una propiedad es una decisin compleja y de enorme responsabilidad.

Resulta fundamental seguir pasos determinados que nos ayuden a tener xito en la
transaccin de cualquier propiedad. No actuar por impulso. Seguir un protocolo.

Es esencial tener documentos en orden pues se compra tanto activos como papeles. Toda
visin legal debe tener una perspectiva empresarial.

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(*) Pinkas Flint Blanck es Doctor en Derecho de la Pontificia Universidad Catlica del Per (PUCP) y
experto en Negociaciones Internacionales por la Cmara de Comercio Internacional de las Naciones
Unidas. Doctor en Administracin de empresas-ESADE(C). Mster en Derecho de la Universidad de
Harvard, Magster en Administracin de la Escuela de Administracin de Negocios para Graduados
ESAN y MBA por la Universit d Qubec Montreal UQAM. Diplomado en Empresariato por Harvard
Business School y en Alta Gerencia por la Universidad de Oxford. Actualmente, es profesor del
Programa Magster de ESAN y del Programa de Maestra de Derecho Empresarial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per. Labora, adems, en su propia firma: el Estudio Flint Abogados.