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ASESORIA EN PROYECTOS
URBANOS
CASO TRES
PUNTA NORTE, ARICA
INFORME FINAL
Junio, 2005
ATISBA 1
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
CONTENIDOS
1 INTRODUCCION..........................................................................................4
1.1 Objetivos.......................................................................................................4
1.2 Metodologa ..................................................................................................7
4 SEGREGACIN SOCIOECONMICA......................................................37
4.1 Metodologa ................................................................................................37
4.2 Resultados..................................................................................................38
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.............................................83
7.1 Los Impactos del Modelo de Crecimiento ..................................................83
7.2 Estrategias Cmo Cambiar una Tendencia? ...........................................83
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1 INTRODUCCION
La Direccin de Obras Urbanas (DOB), del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) esta
desarrollando un programa de proyectos urbanos en las principales ciudades del pas, dando
cuenta de requerimientos de las regiones y gobiernos locales. Los proyectos se realizan en
terrenos fiscales, destinados mayoritariamente a vivienda social y tienen como objetivo
mejorar la calidad de este tipo de iniciativas, disminuyendo su segregacin residencial,
mediante la inclusin de viviendas de clase media (MIX abierto) y del mejoramiento del
diseo urbano y su localizacin.
Este objetivo debe cumplirse sin comprometer recursos fiscales adicionales, lo que obliga a
focalizar inversiones programadas, generando condiciones que incentiven el ingreso de
capitales privados a travs del mecanismo de Financiamiento Urbano Compartido (FUC). En
este modelo, el Estado licita los terrenos exigiendo prestaciones equivalentes al valor
comercial de la propiedad, las que pueden destinarse a infraestructura, espacio pblico,
estudios o proyectos. Para aplicar el FUC es fundamental que los terrenos sean atractivos
desde un punto de vista inmobiliario, lo que depender de su ubicacin en la ciudad y de las
estrategias que se desarrollen para revertir sus detractores respecto a sectores competitivos.
En Arica el proyecto analizado tiene una superficie de 40 hs, y se ubica en la periferia Norte
de la ciudad, fuera del lmite urbano vigente. Se trata de la principal reserva de suelo fiscal,
destinada a cubrir parte del dficit habitacional de la comuna, estimado en 6.426 viviendas.
Para ello se propone localizar 1.900 soluciones habitacionales, incluyendo fondos
concursables y subsidios. La Figura 1.1 muestra la ubicacin de Punta Norte. La Figura 1.2
su Plan Maestro referencial y la Figura 1.3 su imagen objetivo.
1.1 Objetivos
En contexto descrito, la regin junto con la DOU, han definido tres objetivos para el presente
estudio:
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Fuente: MINVU
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1.2 Metodologia
Para cumplir los objetivos descritos, se ha desarrollado una metodologa de trabajo que
considera las siguientes actividades.
Se realizaron dos visitas a la ciudad, a fin de recabar antecedentes sobre la modificacin del
PRC, las condiciones de localizacin de los terrenos y las dinmicas de crecimiento de
Copiap. Se sostuvieron reuniones con el Secretario Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo y con los jefes regionales del Servicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU) la
Divisin de Desarrollo urbano (DDU), adems del representante regional de la DOU (Gestor
Urbano). Tambin se realiz un catastro de la estructura urbana, localizando los usos de
suelo principales (comercio, servicios, industria, etc.) y los proyectos inmobiliarios pblicos y
privados. Esta informacin fue complementada con estudios elaborados por Sectra1 y el
Ministerio de Obras Pblicas2.
El trabajo se inicia con el anlisis de las tendencias de Arica, evaluando el rol que podra
cumplir Punta Norte en escenarios de competitividad inmobiliaria (Captulo 3). Para ello se
realiza una caracterizacin de la estructura urbana de la ciudad, incluyendo la ubicacin de
usos de suelo. En el Captulo 4 se divide el stock residencial en cinco rangos de ingreso
(ABC1, C2, C3, D y E), con el objeto de determinar los patrones de segregacin y la lgica
de distribucin de las actividades.
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Esto ltimo depender del manejo de los atributos del lugar, de la reserva de suelo de zonas
competitivas y especialmente de la gestin inmobiliaria que realice la regin para captar el
inters de empresas privadas. Para ello el estudio propone recomendaciones que abarcan la
escala urbana y la situacin del terreno y su entorno inmediato.
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La base del SIG fue elaborada a partir de planchetas del Plan Regulador Comunal vigente,
las cuales fueron digitalizadas por el consultor. Como esta informacin no se estaba
actualizada, se anexaron mapas del Instituto Nacional de Estadsticas utilizados en el censo
de poblacin y vivienda de 2002.
Para precisar el emplazamiento de Punta Norte, se ingresaron con cartografas digitales con
los lmites del terreno y su entorno inmediato, entregadas por la DOB. El producto final, es un
mapa que contiene las manzanas de la ciudad, su topografa bsica y el rea urbanizada o
mancha urbana. Esta ltima se determin a partir de fotografas areas entregadas por el
MINVU y por el Servicio Aerofotogramtrico de la Fuerza Area (SAF).
2.1.1 Sociodemografa
Se ingresan los distritos y zonas censales elaborados por el INE para los censos de 1992 y
2002. Luego se construyen campos de datos con antecedentes de poblacin (nmero de
habitantes y nivel de educacin) y viviendas (nmero de viviendas y equipamiento del
hogar). Con el procesamiento de esta informacin, se pudo estimar el estrato
socioeconmico de las viviendas de cada distrito. Los datos censales tambin permiten
estimar el nmero de viviendas demandadas por ao y su localizacin por sectores
geogrficos. Para ello se comparan los antecedentes de 1992 y 2002, construyendo tasas de
crecimiento, de absorcin y de reposicin de stock para cada distrito.
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Se elabor un catastro en terreno de los principales proyectos en oferta, los cuales fueron
ingresados al SIG como polgonos, con bases de datos para cuantificar las unidades en
oferta y su precio promedio. Tambin se realiz un catastro de los terrenos en venta, lo que
permiti estimar valores promedio por zonas o barrios. Luego se recopilaron estadsticas de
permisos de construccin y de subsidios otorgados por SERVIU, datos que fueron
complementados con un catastro inmobiliario elaborado por la delegacin regional de la
Cmara Chilena de la Construccin.
Se realiz una jerarquizacin de la red vial de la base cartogrfica, utilizando dos fuentes de
informacin: la red estructurante del PRC y la jerarquizacin realizada por SECTRA en el
marco del estudio Diagnstico del Sistema de Transporte Urbano de la Ciudad de Arica.
Adicionalmente se ingresaron coberturas para los proyectos programados por el Ministerio
de Obras Pblicas segn el Plan Director de Infraestructura y el Plan Director de Vialidad.
Junto con ingresar polgonos de proyectos sociales (programas SERVIU), se elaboran bases
de datos para ajustar la demanda de viviendas sociales en funcin del dficit acumulado y
del nmero de inscritos en los programas de subsidio. En ese trabajo se consideran los
resultados de los estudios Caracterizacin de la Demanda Habitacional y Tendencias de
Poblamiento de la Ciudad de Arica elaborado por Isabel Zapata para la Direccin de Obras
Urbanas y El Dficit Habitacional en Chile, Medicin de Requerimientos de Vivienda y su
Distribucin Espacial elaborado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Se realiz una segmentacin de los usos de suelo relevantes de Arica separando sectores
comerciales, de educacin, servicios, industria y equipamiento. Este mapa se elabor
mediante un catastro en terreno, apoyado con fotointerpretacin de las fotografas areas del
Municipio y SAF. Tambin se consideraron antecedentes del estudio de SECTRA y del Plan
de Desarrollo Comunal PLADECO. Con esta informacin se pudo determinar la estructura
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urbana de la ciudad, identificando los centros principales, las reas de trabajo y comercio, las
zonas residenciales, etc. Adems de los datos factibles de incorporar al SIG, se recopilaron
otros antecedentes como el Diagnstico del Plan Regulador Intercomunal en estudio, del
Plan de Desarrollo Comunal PLADECO, la memoria del Plan de Ordenamiento Territorial de
los CEIT y de los reportes elaborados por la regin y la Direccin de Obras Urbanas del
MINVU central.
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3 ANALISIS DE TENDENCIAS
Luego de la crisis mundial de 1930, que afecta muy duramente al pas al restringir la
demanda de productos minerales, el Estado decide impulsar una poltica de desarrollo
basada en la industrializacin y sustitucin de importaciones. Tal como se seala en la
memoria del Plan Regulador Intercomunal, Arica cumpla con todas las condiciones para ser
un laboratorio para el nuevo modelo de planificacin desarrollista, tanto por su provisin de
agua potable e infraestructura como por la capacidad de produccin agrcola.
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Con el correr del tiempo, Arica se transforma en la ciudad paradigmatica de este modelo.
Para mitigar los efectos de la crisis del salitre, que afecta duramente al Norte Grande, se
impulsan una serie de polticas de fomento a la produccin. En 1950 la CORFO decide
modificar la divisin poltico administrativa del pas, generando 6 regiones que permitiran
focalizar de mejor forma la inversin pblica. En este nuevo diseo, Arica queda como la
capital del Norte Grande.
En esta misma lnea, en 1952 el Gobierno del Presidente Ibaez decide implementar un
puerto libre. Si se considera que en la mayor parte del territorio nacional la poltica de
crecimiento hacia adentro haba restringido las importaciones, la creacin de un puerto libre
generara una ventaja comparativa sumamente relevante. Producto de lo anterior, Arica se
transforma en uno de los pocos territorios con posibilidad de ingresar y comercializar
productos extranjeros, generando un fuerte impulso para las actividades comerciales y el
intercambio con pases vecinos.
Esta situacin de excepcin no dura mucho tiempo. En 1958 el Gobierno del presidente
Alessandri, motivado por la idea de abrir la economa nuevamente, decide eliminar algunas
de las franquicias de Arica, lo que se compensa con incentivos arancelarios para ubicar
actividades manufactureras. Estas nuevas polticas, generan un fuerte desarrollo del
mercado industrial de la ciudad. Arica comienza un perodo de auge econmico sin
precedentes, caracterizado por la apertura de numerosas plantas qumicas, textiles,
pesqueras, electrnicas y de ensamblaje de automviles.
Con los recursos generados por la industria, se forma una Junta de Adelanto de Arica (JAA)
que agrupa a polticos, funcionarios pblicos, empresarios y lideres de opinin. Su principal
objetivo: posicionar Arica como una ciudad turstica, ampliando su base econmica. Para ello
se realizan planes que logran gestionar una sede para el mundial de Ftbol de 1962, adems
de la construccin del Casino, hoteles, universidades, balnearios municipales, nuevos barrios
habitacionales y una serie de edificios pblicos de importancia como el Estadio Municipal o el
Hipdromo.
La mayora de los hitos urbanos de la ciudad corresponden a este perodo, al igual que las
principales obras de infraestructura pblica, destacando la urbanizacin del borde costero, la
Central Hidroelctrica de Chapiquia y el Puerto de Arica, cuyas faenas concluyeron en
1965.
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El Arica moderno haba sido producto de una poltica estatal que inverta y protega la
economa local, en perjuicio de otros sectores del pas. De acuerdo a la memoria del Plan
Intercomunal Arica haba despegado a costa de tener un mercado nacional cautivo, cuyos
consumidores deban absorber los costos de trasladar, los productos y manufacturas
elaborados por ms de 2.000 kilmetros. A juicio de los autores, esta poltica obedeca al
objetivo geopoltico de fortalecer una ciudad fronteriza de riesgo latente, ms que al modelo
keynessiano de desarrollo hacia adentro.
El desplazamiento de las franquicias aduaneras hacia Iquique, ahora capital regional, junto
con el ingreso de nuevos productos importados, hara que la competitividad de Arica se viera
seriamente afectada, iniciando el desmalentamiento de todo su aparato industrial
desarrollista. Lo anterior generara la obsolescencia de numerosas instalaciones de gran
escala, lo que sumado al cierre de locales comerciales, comenzara a afectar la economa y
sobre todo, la imagen urbana de la ciudad, disminuyendo su capacidad para atraer poblacin
e inversiones privadas.
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La crisis del cambio de modelo lograra atenuarse por el auge de la industria pesquera.
Iniciada en el perodo desarrollista, esta actividad habra logrado posicionarse
competitivamente en el contexto internacional, permitiendo la reconversin de parte de la
capacidad instalada. Las industrias pesqueras reforzaran el desarrollo del sector Sur,
generando vas de comunicacin que se mantienen hasta la fecha.
Hasta 1992 Arica todava presentaba un desarrollo comercial relevante debido al intercambio
con ciudades del Sur de Per y Bolivia. Esta situacin se vera afectada con la creacin de
las zonas francas de Tacna, Ilo, La Paz y Oruro, disminuyendo el rea de mercado
internacional de forma dramtica. Este factor marcara el inicio del perodo de crisis
econmica que se mantiene hasta la fecha.
Grfico 3.1
Tasas de Crecimiento
5,00%
3,93%
4,00%
3,00%
2,00% 1,43%
0,85%
1,00%
0,00%
1970-1982 1982-1992 1992-2002
A fin de mitigar estos efectos, el Estado decide impulsar nuevas medidas de promocin, que
rescatan el objetivo de promocin turstica de la Junta de Adelanto. Aprovechando el
emplazamiento septentrional de la ciudad, su clima templado y conexin internacional, en
1995 se crea la Ley Arica cuyo objetivo es incentivar la inversin privada a travs de la
aplicacin de beneficios tributarios.
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Luego de casi 8 aos , el efecto inductor del Plan ha sido prcticamente nulo, salvo por la
construccin de dos edificios de departamentos y por la instalacin de algunos recintos de
entretencin (pubs y discotecas). Una de las explicaciones para el fracaso de la iniciativa,
tiene que ver con la ausencia de mecanismos que permitieran cursar crditos hipotecarios en
Bolivia, principal mercado objetivo del Plan. Otro factor, es la amenaza de tsunamis y la
existencia de un mercado interno muy acotado y de bajo ingreso.
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A diferencia de los planes elaborados en los 50 y 60, el POT no cuenta con un cronograma
de inversiones que permita materializar su Imagen Objetivo, o de una figura legal y
administrativa para facilitar su gestin, como lo fue la Junta de Adelanto.
Al igual que en Copiap, este crecimiento se realiza a costa de los sectores centrales, que
comienzan a perder poblacin y viviendas. Al comparar las cifras del censo con los permisos
de construccin otorgados, se pude inferir que entre 1992 y 2002 cerca de 2.000 viviendas
fueron demolidas o transformadas a otros usos. Como se ver ms adelante, la renovacin
de stock no se explica por el desarrollo de departamentos o actividades comerciales.
El trabajo de actualizacin del rea urbanizada de Arica, que se muestra en el Figura 1.1,
arroja un total ocupado de 1.227 hs. Considerando que la poblacin comunal era de
185.268 habitantes, la densidad urbana promedio sera de 151 hab/Hs, la ms alta de las
15 ciudades capitales del pas, como se puede apreciar en la Tabla 3.1.
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Tabla 3.1
CIUDAD POBLACION 2002 SUPERFICIE DENSIDAD
Arica 185.268 1.227 151,0
Iquique 213.817 2.494 85,7
Antofagasta 286.466 2.846 100,7
Copiap 125.750 1.508 83,4
Coquimbo 148.055 2.413 61,4
La Serena 145.664 2.888 50,4
San Antonio 83.478 1.490 56,0
Valparaso 275.162 3.157 87,2
Via del Mar 286.931 4.768 60,2
Quilpe 126.856 2.026 62,6
Concon 31.656 718 44,1
Gran Santiago 5.589.124 72.997 76,6
Rancagua 207.643 2.795 74,3
Concepcin 212.013 2.849 74,4
San Pedro de la Paz 80.158 1.205 66,5
Talcahuano 247.803 3.505 70,7
Chiguayante 81.238 1.140 71,3
Penco 45.405 490 92,6
Temuco 229.282 2.908 78,8
Padre las Casas 34.116 470 72,5
Valdivia 128.941 1.621 79,6
Puerto Montt 138.135 1.580 87,4
Punta Arenas 117.847 1.471 80,1
TOTALES 9.020.809 118.566 76,1
Si se asume que la densidad es inversamente proporcional al ingreso de los habitantes,
siendo adems condicionada por el stock de suelo, los resultados estaran comprobando
que Arica es una ciudad de bajo desarrollo econmico y/o con restricciones de terrenos.
En el Norte esta situacin depende tanto de la disponibilidad efectiva de suelo, como de la
calidad de los terrenos y de los costos de urbanizacin, especialmente en materia de
redes sanitarias.
La Figura 3.1 muestra las restricciones topogrficas que condicionan el crecimiento fsico
de Arica. Al igual que Antofagasta, la ciudad se encuentra emplazada en una meseta
plana de aproximadamente 5 kms de ancho y 7 kms de longitud, delimitada por el mar, el
farrelln costero y el Morro de Arica. En su primer trazado, la ciudad privilegia la cercana
a la baha abrigada, lo que determina la ubicacin del puerto y las manzanas que
conforman el centro histrico, hasta ahora la principal aglomeracin de usos comerciales y
de servicios.
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Cuando la ciudad absorbe todo el suelo plano con industrias y residencias, se produce la
extensin hacia el Sur ocupando el pie de monte del Morro, y luego hacia el Norte
ocupando los suelos factibles de urbanizar del farelln costero. En el Norte, el barrio
industrial condiciona la ubicacin de viviendas de menores recursos, las cuales avanzan
desde su periferia inmediata hacia los cerros. En este sector, el Estado construye la
mayora de los programas habitacionales de la era subsidio, accin que se acelera luego
de la construccin de la Avenida Capitn Avalos, pensada para como by pass de los flujos
de camiones que se dirigen a la frontera por las rutas 5 y 11.
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El frente Poniente, coincide con la llegada del Valle de Azapa cuyo eje hidrulico es el Ro
San Jos. La buena accesibilidad y los atributos paisajsticos y patrimoniales (reas
verdes, museos, etc.), explican la migracin de hogares de mayores ingresos, primero en
la poblacin Magisterio y luego hacia parcelas agroresidenciales y condominios cerrados
ubicados al interior del Valle. Tambin se produce una migracin de altos ingresos hacia el
borde costero Sur, que ser detenida por los efectos ambientales de las plantas pesqueras
ubicadas.
Como se dijo ms arriba, las capas medias de la poblacin migran desde el pericentro
hacia lugares abiertos por el mercado inmobiliario. Como se ver en el captulo, el mayor
stock residencial de este segmento se sigue ubicando en los barrios que circundan el
centro en el eje Oriente Poniente. Los nuevos desarrollos extienden esta pieza hacia el
Sur, ocupando terrenos al pie del Morro de Arica, en la calle 21 de Mayo.
3.2.2 Zonificacin
Para diferenciar el desarrollo urbano de cada sector de la ciudad, analizando con mayor
detalle su composicin socioeconmica, uso de suelo y potencial de crecimiento; Arica se
divide en 20 zonas, equivalentes a los barrios nombrados en la seccin anterior. Para
precisar la estimacin de demanda del proyecto, se crea una zona especfica en Punta
Norte, agrupando el terreno y barrios de su entorno.
La zonificacin tambin permite separar las reas rurales de la comuna, las que se
agrupan en una zona denominada externas (N 24). Para aislar estos sectores, las
cartografas censales se cruzan con coberturas del rea urbanizada y del lmite urbano,
incluyendo la modificacin propuesta para los CEIT. El nico sector rural que se incorpora
es Valle de Azapa, ya que como se dijo opera como barrio suburbano de altos ingresos.
Con este trabajo, la poblacin comunal baja de 185.268 a 182.646 habitantes (ciudad +
Valle de Azapa).
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La zonificacin es compatible con los distritos y zonas censales del INE, a fin de cruzar la
informacin de los censos de 1992 y 2002. La Figura 3.2 muestra el resultado obtenido.
En color rojo aparecen los lmites zonales y en gris el rea urbanizada de la ciudad. En
este mapa se puede ver la zona generada para Punta Norte (N 18).
Zona 3 CEIT Norte: abarca el rea comprendida entre el borde costero, Ruta 5 y la calle
Antrtica. Incluye un sector consolidado con viviendas de clase media y nuevos
departamentos de subsidio, adems del rea de expansin prevista para desarrollo
turstico por el CEIT. El lmite urbano actual llega hasta la calle Bellavista, dejndo fuera
gran parte de las 1.600 hs del CEIT, las cuales sern incorporadas al radio urbano en el
Plan Intercomunal en elaboracin.
Zona 4 San Jos: se trata de un rea residencial antigua, de ingresos medio bajos y
bajos, colindante con la zona industrial. Esto explica que en este sector se ubiquen la
mayora de los barrios obreros planificados por el Estado y algunas empresas privadas. La
existencia de un estrato medio bajo (C3) explica la aparicin de algunos locales
comerciales que sirven a los barrios colindantes de menor ingreso.
Zona 5 Poblacin Chile: se ubica al Poniente de San Jos, llegando hasta el lmite
urbano de la ciudad. Por su emplazamiento, cercanos a los cerros, la zona ha sido
ocupada por hogares de construccin espontanea, de ingreso bajo y pobre, .
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Zona 6 Azapa: comprende el rea suburbana del Valle de Azapa, ocupada por hogares
de ingreso medio y alto. Gran parte de esta zona esta fuera del lmite urbano vigente, lo
que hace que la mayora de las viviendas sean parcelas de agrado o villorrios rurales.
Adems del uso residencial, aparecen actividades agroindustriales y tursticas, destacando
un corredor gastronmico que se extiende desde el Hotel Azapa hasta el camino hacia los
Geoglifos de Alto Ramrez.
Zona 7 Jose Manuel Balmaceda: presenta una ocupacin similar a Poblacin Chile,
con la cual limita por el Norte, salvo en las manzanas cercanas a Avda. Diego Portales,
donde el ingreso sube y aparecen usos de comercio y servicios menores, atrados por el
flujo de esta va, que constituye uno de los accesos principales de Arica desde Ruta 5 y
Ruta 11.
Zona 8 Carlos Dittborn: se trata del principal barrio de clase media y media - alta de la
ciudad. Cuenta con buena accesibilidad hacia el centro y atractores como calles
arboladas, plazas, el Estadio municipal y un campus universitario. El nivel de ingreso
explica la aparicin de instalaciones comerciales, de varios centros de salud y de
supermercados de gran formato, los que se concentran en la interseccin de Capitn
Avalos con Diego Portales y 18 de Septiembre (sector rotondas).
Zona 9 Parque Lauca: se ubica al Sur de la Zona San Jos, en el lmite con Diego
Portales y el Ro San Jos. Presenta un uso preferentemente residencial, de ingreso
medio bajo (C3).
Zona 12 Borde Costero Sur: En esta zona se ubican las industrias pesqueras, muy
importantes para la base econmica de Arica. Entorno al camino que lleva a las pesqueras
aparecen tres balnearios importantes (Playa El Laucho, Playa La Lisera y Playa Brava) y
una serie de instalaciones tursticas, incluyendo restoranes y la Hostera de Arica. La
presencia de estos atributos explica la construccin de un loteo de altos ingresos frente a
la Hostera, que constituy la primera localizacin residencial de este tipo al Sur de la
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ciudad. Sin embargo, las limitaciones de suelo junto a los impactos negativos de las
pesqueras (ruido y olores) impidi que el barrio se consolidar. En el Plan de
Ordenamiento Territorial del CEIT Sur, se propone localizar actividades residenciales y
hoteleras. En el escenario optimista; se supone que la actividad turstica permitirn reciclar
las instalaciones pesqueras, motivando su traslado.
Zona 14 El Morro: corresponde al sector cntrico que enfrenta la ladera Norte del
Morro. Presenta alta intensidad de uso comercial en el par vial 21 de Mayo y Sotomayor y
una ocupacin mixta en las manzanas del Oriente. La principal diferencia con otros barrios
que rodean el centro, es el estrato socioeconmico de las viviendas, ms pobres, antiguas
y deterioradas.
Zona 18 Punta Norte: concentra los nuevos proyectos de vivienda social de Arica,
generando un contino urbano de alta segregacin que se extiende desde Las Torres
hasta Cerro Chuo, teniendo como ejes de Acceso Robinson Crusoe y Capitn Avalos. Se
trata del rea donde se ubica el terreno en estudio.
Zona 19 Las Torres: se trata de un barrio consolidado de bajos ingresos, que limita al
Oriente con la Poblacin Chile y J. M Balmaceda. En la dcada los 80 y 90 capt gran
parte de las construcciones de vivienda social, lo que gener una rpida urbanizacin.
Actualmente se encuentra totalmente consolidado, con restricciones fsicas y normativas
para seguir creciendo. Como reas de relevo aparecen Pedro Blanquier, Cancha Rayada
y Punta Norte
Zona 20 Cancha Rayada: al igual que Punta Norte, concentra los proyectos de vivienda
social ms recientes de la ciudad, los que por primera vez se emplazan al Poniente de
Robinson Crusoe. Su desarrollo fue posible mediante un seccional (A Nehgme) que
modific el lmite urbano.
Zona 21 Chinchorro Zona Industrial: esta zona agrupa dos usos bastante distintos.
Al oriente de Avenida Santa Mara se ubica el balneario y playa de Chinchorro, que
contiene usos residenciales y tursticos de altos ingresos. Al poniente, se emplaza la zona
industrial descrita en pginas anteriores. En el rea de Chinchorro se construy el Plan
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Inductor cuyo desarrollo fue menor al esperado, a pesar de la inversin pblica realizada.
En todo caso, los atributos de vista y accesibilidad, permiten suponer que debiera
desarrollarse como polo residencial de ingresos medios y altos cuando se agoten los
suelos de la zona Fuerte Ciudadela Poniente.
Zona 22 - Fuerte Ciudadela Oriente: este sector se ubica en las faldas del Morro de
Arica. Como se seal en la seccin anterior, se trata de uno de los barrios de menores
ingresos de la ciudad, son serios problemas sociales derivados de la venta de droga. A
diferencia de las zonas 17, 18, 19 y 20 Fuerte Ciudadela Oriente presenta una localizacin
bastante favorable, sobre todo por su cercana al centro y por las vas construidas para
conectar este sector con la zona industrial pesquera del borde Sur.
Zona 24 Externas: agrupa toda la poblacin rural de la comuna, a excepcin del Valle
de Azapa, incorporado por su relevancia como barrio dormitorio de altos ingresos. La
Figura 3.3 muestra un mapa con los usos de suelo analizados.
Las Figura 3.4 muestra la distribucin de la poblacin en las 20 zonas descritas, utilizando
los datos procesados a partir del censo INE 2002. En este mapa los indicadores aparecen
graficados en cinco rangos, para facilitar la identificacin de las reas ms densamente
pobladas. Como se puede ver, esto ocurre en las zonas 20 y 23 debido al efecto de
conjuntos de vivienda social y clase media (sector 21 de Mayo). En el primer caso se
contabilizan 26.871 habitantes, correspondientes al 14,% de Arica, mientras que en la
zona 23 este volumen alcanza a 22.040 habitantes, con el 11.9% de la poblacin comunal.
En segundo lugar aparecen las zonas 4 y 6 aunque en este caso, existen diferencias en
materia de densidad. En la zona 4 la densidad poblacional es alta con 13.235 habitantes,
distribuidos en un espacio reducido de ciudad. En la zona 6, la densidad es menor ya que
la cobertura territorial es ms amplia, abarcando tanto las viviendas suburbanas, como los
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villorrios ubicados a lo largo del Valle de Azapa. En este sector habra 13.578 habitantes
equivalentes al 7.3% del total comunal.
En una tercera categora aparecen los barrios populares que rodean la periferia Oriente.
En este caso destacan las zonas 7, 19 y 17 con 12.003, 11.897 y 11.713 habitantes
respectivamente. Estos tres sectores agrupan el 20% de la poblacin comunal. Tambin
destaca la zona 8 Carlos Dittborn con 10.544 habitantes, en su mayora de ingresos
medios y medio altos.
Como ocurre en otras ciudades analizadas, las zonas de menor densidad se ubican
entorno al centro histrico, debido a la presencia de usos comerciales y de servicios, y al
fuerte proceso de despoblamiento que afecta estos barrios, ms antiguos, caros y sin
suelo disponible. Este sera el caso de las zonas El Morro y Puerto, con 3.309 y 2.763
habitantes, correspondientes al 1.8% y 1.5% del total comunal respectivamente. La zona
de menor poblacin sera el Borde Costero Sur, donde slo aparece el barrio de altos
ingresos que enfrenta la Hostera, con 200 habitantes y un 0.1% del total comunal.
El mapa de concentracin de viviendas arroja un patrn similar. La Figura 3.5 muestra los
resultados y la tabla que sigue detalla los indicadores de cada zona. En el Captulo 5 se
incluye una actualizacin de los datos del censo para 2004, utilizando las tasas
tendenciales del perodo 1992 - 2002.
ATISBA 27
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 29
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 30
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 31
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Al igual que cualquier centro urbano, el crecimiento reciente de Arica se puede entender a
partir de cinco factores:
ATISBA 32
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
La Figura 3.6 ilustra esta situacin. Como se puede ver, todas las zonas del centro y su
periferia inmediata experimentan prdida neta de habitantes, mientras que Fuerte
Ciudadela, Pedro Blanquier o Cancha Rayada crecen a tasas muy superiores al promedio
comunal: 11.4%, 5.81% y 2.6% respectivamente.
ATISBA 33
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
similar al descrito para la poblacin. Esto indica que tanto las viviendas como los
habitantes crecen poco, y que los sectores dinmicos son los mismos en ambos casos.
En una ciudad sin restricciones geogrficas, esta expansin sera proporcional en los
cuatro puntos cardinales. En Arica, la ciudad se encuentra con tres accidentes que
condicionan su crecimiento: el mar, el farrelln costero y el Morro. Por esta razn, durante
la ltima dcada Arica crece prioritariamente hacia el Nor Oriente, rea que concentra los
conjuntos de vivienda social y en el pie de monte del Morro (zona 23) , donde se ubican
los conjuntos de clase media. Otro foco relevante es Valle de Azapa que capta las
demandas de viviendas de mayores ingresos. Salvo estos tres sectores, el resto de la
ciudad presenta un escaso desarrollo inmobiliario.
ATISBA 34
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 35
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 36
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
4 SEGREGACION SOCIOECONOMICA
4.1 Metodologa
Para realizar la segmentacin, se aplica la metodologa elaborada por Adimark que divide las
viviendas segn dos tipos de antecedentes del censo: nivel de educacin del jefe de hogar,
que incluye 8 categoras y tenencia de un conjunto de bienes que incluye 10 atributos.
Estas variables se procesan en el software Redatam. Los resultados son revisados y
ajustados en base al criterio del consultor y a los antecedentes recopilados en terreno,
considerando por ejemplo, la tipologa de las viviendas o su valorizacin de mercado. La
Figura 4.1 muestra la matriz de segmentacin elaborada por Adimark.
Fuente: Adimark.
ATISBA 37
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
4.2 Resultados
La Figura 4.2 muestra la ubicacin especial de los estratos a nivel de barrios. A continuacin
se detalla la composicin socioeconmica del stock residencial.
Las viviendas ABC1 cubren el 3.9% de las viviendas de Arica, con 1.947 unidades. Como se
dijo en secciones anteriores, estos estratos se ubican preferentemente en las zonas Valle de
Azapa, Carlos Dittborn y Subcentro de Adelanto. La primera concentra el 18% con 351
unidades constituyendo el nuevo barrio alto de Arica. La zona Carlos Dittborn aparece en el
segundo lugar con 334 unidades y un 17%, y la zona Chinchorro en tercer lugar con 273
unidades correspondientes al 14% del total comunal. El 51% restante se distribuye en las
zonas Subcentro, Ciudadela Poniente y CEIT Norte.
El estrato C2 representa el 16.2% del stock residencial, con 8.112 viviendas. La mayor
concentracin se produce en el sector Poniente, destacando las zonas Ciudadela Poniente
(2.192 viv), Carlos Dittborn (973), Azapa (819) y Condell (613), que en conjunto representan
el 57% del total comunal. El 43% restante se distribuye en el centro Norte y Borde Costero,
siguiendo el patrn de segregacin descrito en la seccin anterior.
El estrato C3 representa el 27.2% del stock con 13.657 viviendas. Como se dijo
anteriormente, este estrato ocupa las coronas perimetrales de los barrios C2 mostrando por
tanto, una ocupacin prioritaria en el sector Centro y Poniente. Las zonas Cancha Rayada
(2.029 viv), Ciudadela Oriente (1.934 viv), San Jos (1.664) y Jose Manuel Balmaceda (894
viv) concentran el 48% de las viviendas de este estrato con 6.521 unidades.
Los hogares bajos (D) y pobres (E) representan el estrato mayoritario de Arica, con el 52.8%
de las viviendas (26.481 unidades). El 35% de viviendas D y E se localiza en las zonas
Cancha Rayada, Ciudadela Oriente y Azapa.
b) Barrios de Clase Media: Los estratos medios (C2) rodean el centro hacia el Norte y
Poniente, ocupando los terrenos de la cuenca del Valle de Azapa, el sector Carlos
ATISBA 38
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
c) Coronas de Vivienda Social: Al igual que otras ciudades del Norte los hogares de
estrato bajo y pobre (D y E) se ubican en zonas lejanas del borde costero, primero
rodeando la zona industrial y luego en los cerros inmediatos a este sector. Al avanzar
hacia el lmite urbano y al saturar los suelos disponibles, los estratos bajos se rebalsan
hacia el Sur del pie de Monte y luego hacia el Norte, siguiendo el eje Capitn Avalos.
La Tabla 4.1 detalla la composicin socioeconmica del stock en las 20 zonas de Arica. Las
figuras que siguen muestran la localizacin territorial de cada estrato a nivel de zonas.
ATISBA 39
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 40
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Tabla 4.1
COD ZONA NOMBRE ZONA STOCK STOCK STOCK STOCK STOCK TOTAL
ABC1 C2 C3 D E
1 PUERTO 99 365 345 178 0 987
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 203 554 284 311 - 1.351
3 CEIT NORTE 166 519 685 498 208 2.075
4 SAN JOSE 67 499 1.664 832 266 3.328
5 POBLACION CHILE - 110 462 1.011 615 2.198
6 AZAPA 351 819 819 1.365 546 3.901
7 JOSE MANUEL BALMACEDA - 231 894 1.240 519 2.884
8 CARLOS DITTBORN 334 973 556 723 195 2.781
9 PARQUE LAUCA - 61 615 455 98 1.229
10 JOSE MIGUEL CARRERA 47 394 694 363 79 1.577
11 CONDELL 68 613 494 477 51 1.702
12 BORDE COSTERO SUR 67 - - - - 67
14 EL MORRO 19 131 357 319 113 939
17 PEDRO BLANQUIER - - 342 1.481 1.025 2.848
18 PUNTA NORTE - - 142 907 368 1.417
19 LAS TORRES - - 434 1.564 898 2.896
20 CANCHA RAYADA - - 2.029 2.971 2.247 7.247
21 CHINCHORRO 273 528 547 328 146 1.822
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE - - 119 910 462 1.491
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 193 2.192 1.934 1.354 774 6.447
24 EXTERNAS 61 121 242 354 232 1.010
OTAL CIUDAD 1.947 8.112 13.657 17.639 8.842 50.197
ATISBA 41
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 46
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Desde esta perspectiva, los quiebres de tendencia son puntuales y se relacionan con:
Adems de estos tres factores, es posible que los proyectos inmobiliarios modifiquen
tendencias repoblando reas centrales, cambiando el perfil socioeconmico de un barrio
(gentrificacin) o modificando normativas para optimizar la rentabilidad del negocio, lo que
ocurre principalmente en las reas de expansin.
ATISBA 47
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Por consiguiente, es muy probable que en Arica y al igual que Copiap, los cambios se
relacionen con la disponibilidad de suelo segn restricciones geogrficas y con la capacidad
de grupos inmobiliarios de cambiar normativas poco favorables para la inversin o la
solucin del dficit habitacional.
Bajo estos supuestos, la proyeccin se realiza aplicando una metodologa de cuatro etapas:
5.2 Metodologa
En primer trmino se calcula la tasa de crecimiento y participacin que tiene cada zona
sobre el crecimiento de las viviendas en el perodo 1992 y 2002 (stock censos). Estos
indicadores, equivalentes a la tendencia de la ltima dcada, se mantienen o alteran en los
cortes futuros (2004 y 2012) en funcin de la oferta inmobiliaria y la regulacin urbana, lo que
se denomina capacidad y potencial de crecimiento y de los atributos de localizacin de cada
sector (atractores o detractores de demanda).
Al stock residencial levantado por el censo, se agregan las viviendas construidas durante el
mismo perodo, segn estadsticas de la Cmara Chilena de la Construccin y el INE. Estos
datos son distribuidos a nivel zonal de forma proporcional el incremento observado en el
stock censal. Las nuevas viviendas corresponden a la demanda residencial que ser
proyectada a 2004 y 2012.
La relacin entre el total de viviendas levantado por el censo y las nuevas viviendas
construidas (demanda) define el factor de reposicin, esto es, el nmero de viviendas que
se demuelen o son transformadas a otros usos. Como se sabe, el nmero de viviendas
levantadas por el censo es menor al que efectivamente se construye. La reposicin tiende a
ser mayor en los distritos centrales, ya sea por que se deterioran ms rpidamente o por que
son transformados a usos comerciales y de servicios.
ATISBA 48
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
a) En zonas de ingresos medios o altos, ya que existen predios de mayor tamao, buena
infraestructura, diversidad de usos y atractores paisajsticos.
La segmentacin de la demanda considera los mismos rangos del stock residencial, los
cuales estn referidos a la capacidad de pago y endeudamiento de las familias. En otras
palabras, la oferta inmobiliaria segmentada por precios induce la localizacin de nuevos
hogares de acuerdo a su capacidad de pago, consolidando o alterando la distribucin
ATISBA 49
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
socioeconmica de 2002. La Tabla 5.1 muestra los valores de oferta inmobiliaria asociados a
los niveles de ingreso.
Tabla 5.1
Valores de Vivienda Rangos de Ingreso Cap de Pago
b) Cada zona capta demanda en funcin de su tasa tendencial (1992 2002) y su potencial
de crecimiento. Si se produce saturacin de suelo, la demanda se asigna a la zona de
estrato equivalente ms cercana, con mayor prioridad en reas con oferta inmobiliaria
(efecto relevo).
d) En las zonas sin suelo y sin proyectos inmobiliarios, disminuye la participacin tendencial
sobre la demanda, lo que afecta especialmente los distritos centrales. Estos sectores no
pueden competir por precio o estructura predial, experimentando procesos de
transformacin de usos o despoblamiento.
ATISBA 50
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
5.3.1 Poblacin
Para analizar el crecimiento demogrfico del perodo 1992 2002, se utilizan los datos de
los censos INE desagregados a nivel de zonas y distritos censales. La Figura 5.1 y la Tabla
5.2 detallan la distribucin del crecimiento poblacional en las 22 zonas.
5.3.2 Viviendas
La Figura 5.2 muestra la tasa de crecimiento del nmero viviendas para el perodo 1992 -
2002. En color gris aparecen las zonas que pierden viviendas, y en rangos de verde los
sectores que presentan los mayores crecimientos relativos. En negro se destacan los polos
residenciales cuya tasa supera el 5% anual, lo que resulta relevante si se considera que el
promedio comunal es de 2.3%.
Las Tabla 5.3 detalla el nmero de viviendas de cada zona para el mismo perodo. Al igual
que en la poblacin, se utilizan sistemas de traslado de datos entre distritos y zonas
censales. En esta tabla tambin aparecen las nuevas viviendas construidas segn
estadsticas de la Cmara Chilena de la Construccin y el INE y su distribucin zonal. La
diferencia entre estos datos y el stock del censo, permite estimar el nmero de viviendas que
son demolidas o transformadas y la tasa de reposicin resultante.
ATISBA 51
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
+ 12.000
2.7%
Area Despoblamiento
(-15.500)
+ 2.500
2.1%
+ 14.500
ATISBA 52
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Tabla 5.2
ATISBA 53
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 54
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Tabla 5.3
COD ZONA NOMBRE ZONA VIVIENDA VIVIENDA TASA CRECIMIENTO % VIVIENDAS VIV DEM/TRANS TASA REPOS
1992 2002 92-02 CRECIMIENTO NUEVAS ANUAL (92-02)
1 PUERTO 994 987 -0,1% - 7 -0,1% 13 20 0,2%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 1.408 1.351 -0,4% - 57 -0,6% 154 211 1,5%
3 CEIT NORTE 1.539 2.075 3,0% 536 5,3% 567 31 0,2%
4 SAN JOSE 3.319 3.328 0,0% 9 0,1% 75 66 0,2%
5 POBLACION CHILE 2.058 2.198 0,7% 140 1,4% 181 41 0,2%
6 AZAPA 3.543 3.901 1,0% 358 3,5% 418 60 0,2%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 2.442 2.884 1,7% 442 4,4% 564 122 0,5%
8 CARLOS DITTBORN 2.879 2.781 -0,3% - 98 -1,0% 190 288 1,0%
9 PARQUE LAUCA 1.185 1.229 0,4% 44 0,4% 103 59 0,5%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 1.470 1.577 0,7% 107 1,1% 181 74 0,5%
11 CONDELL 1.593 1.702 0,7% 109 1,1% 348 239 1,5%
12 BORDE COSTERO SUR 67 67 0,0% - 0,0% - 1 0,2%
14 EL MORRO 962 939 -0,2% - 23 -0,2% - 4 19 0,2%
17 PEDRO BLANQUIER 1.508 2.848 6,6% 1.340 13,3% 1.415 75 0,5%
18 PUNTA NORTE 993 1.417 3,6% 424 4,2% 474 50 0,5%
19 LAS TORRES 3.179 2.896 -0,9% - 283 -2,8% - 29 254 0,8%
20 CANCHA RAYADA 5.122 7.247 3,5% 2.125 21,1% 2.386 261 0,5%
21 CHINCHORRO 1.815 1.822 0,0% 7 0,1% 189 182 1,0%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 1.456 1.491 0,2% 36 0,4% 79 44 0,3%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 1.787 6.447 13,7% 4.661 46,2% 4.714 54 0,3%
24 EXTERNAS 788 1.010 2,5% 222 2,2% 235 13 0,2%
TOTAL 40.106 50.197 2,27% 10.091 100,0% 12.254 2.165 0,5%
ATISBA 55
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Como se puede ver, los mayores crecimientos relativos (tasas) se producen en Ciudadela
Poniente (13,7%) y Pedro Blanquier (6,6%), ubicadas en los frentes de expansin Sur y
Poniente respectivamente. La primera sigue la extensin de la Cua de Altos ingresos
entorno a ejes como 18 y 21 de Mayo, y la segunda ocupa el Pie de Monte del farrelln
costero.
En una segunda categora aparecen Punta Norte (3.6%) y Cancha Rayada (3.5%), ambas en
el frente de expansin Nor Poniente y ocupadas por proyectos de vivienda social. En cuarto
lugar aparece la zona CEIT Norte (3%), debido al desarrollo de condominios de
departamentos (Puertas del Pacfico).
La demanda de nuevas viviendas de Arica para el perodo fue de 12.254 unidades, lo que
da un promedio de 1.225 viviendas por ao. La tasa de reposicin equivale al 5.4% del stock
observado en 1992, lo que arroja un total de 2.165 viviendas demolidas o transformadas
para el perodo 1992 - 2002. El 36% se localiza en los cinco zonas del centro histrico y su
entorno inmediato.
ATISBA 56
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Perifricas 15%
81%
NOMBRE ZONA DEMANDA PARTICIPA
Centro y %
Plan 4% PUERTO 13 0,1%
SUBCENTRO DE ADELANTO 154 1,3%
CEIT NORTE 567 4,6%
SAN JOSE 75 0,6%
POBLACION CHILE 181 1,5%
AZAPA 418 3,4%
JOSE MANUEL BALMACEDA 564 4,6%
CARLOS DITTBORN 190 1,5%
PARQUE LAUCA 103 0,8%
JOSE MIGUEL CARRERA 181 1,5%
CONDELL 348 2,8%
BORDE COSTERO SUR 0 0,0%
EL MORRO -4 0,0%
PEDRO BLANQUIER 1.415 11,6%
PUNTA NORTE 474 3,9%
LAS TORRES -29 -0,2%
CANCHA RAYADA 2.386 19,5%
CHINCHORRO 189 1,5%
FUERTE CIUDADELA ORIENTE 79 0,6%
FUERTE CIUDADELA PONIENTE 4.714 38,5%
EXTERNAS 235 1,9%
12.254 100%
ATISBA 57
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Si se excluye Punta Norte, los tres proyectos ms grandes son Mi Familia, Mi Casa (340
unidades), Tucapel (250 unidades) y San Ignacio (180 unidades). Estos tres desarrollos
corresponden a programas de vivienda social, lo que hace que el estrato mayoritario de la
oferta ariquea sea D y E, con un 71% de las unidades catastradas. Al sumar Punta Norte, la
participacin de este segmento aumentara a 88%, con 2.790 viviendas.
La participacin de los estratos bajos y pobres, refleja la baja actividad del mercado
inmobiliario privado, destacando slo el proyecto Las Palmas (C2 y C3) con 152 unidades
equivalentes al 12% de la oferta comunal. En orden menor se ubican las parcelas y
condominios del Valle de Azapa (23 unidades) y algunos departamentos disponibles en el
centro y Chinchorro (24 unidades).
En los estratos C3 destaca el proyecto Puertas del Pacfico, gestionado por la Inmobiliaria
Pucar. Este complejo ha podido colocar 422 departamentos de UF 600 y considera levantar
180 unidades adicionales durante 2005 - 2006. El xito de venta se debe a la conveniente
relacin precio producto que establece con la competencia, tanto por su ubicacin, cercana
al borde costero y alejada de las reas segregadas; como por el formato de condominios,
con accesos controlados y reas comunes.
Debido a la incidencia de Puertas del Pacfico y Las Palmas, la participacin del segmento
C2 C3 alcanza el 24% de la oferta actual con 332 unidades. El estrato ABC1 estara
cubriendo slo el 2,9%. Si se agregan los proyectos en estudio (Punta Norte y reservas
inmobiliarias) la participacin de los segmentos C2 C3 y ABC1 bajara a 10.5% y 1.2%
respectivamente. La Tabla 5.4 detalla el catastro inmobiliario.
ATISBA 58
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Tabla 5.4
CODIGO NOMBRE PROYECTO OFERTA TOTAL ESTRATO
1 Chinchorro Oriente I, II y IV s/i D-E
2 Vista Hermosa 120 D-E
3 Mi Familia, Mi Casa 340 D-E
4 Los Industriales (Cerro Chuo) s/i D-E
5 Parcelas Valle de Azapa I 15 ABC1
6 Parcelas Valle de Azapa II 8 ABC1
7 Tucapel 250 D-E
8 San Ignacio - Mirador del Pacfico 180 D-E
9 Las Palmas 72 C2 - C3
10 Las Palmas II 80 C2 - C3
11 Econorte 2 C2
12 Edificio Centro 8 C2
13 Las Parinas s/i C2
14 Reserva SERVIU, Plan Inductor 750 ABC1 - C2
15 Reserva Rio Napo 80 C2
16 Orotambo 14 ABC1
17 Puertas del Pacifico 180 C3
18 Reserva SERVIU, Punta Norte (T) 1.900 D-E
TOTAL PROYECTOS 1.269
TOTAL RESERVAS / ESTUDIO 2.730
TOTAL OFERTA 3.999
Fuente: elaboracin propia.
En tercer lugar aparece la zona Chinchorro con 619 unidades correspondientes al 16% de la
oferta comunal. En este caso no habra una correspondencia con la tendencia censal, ya que
se incluyen los terrenos del Plan Inductor, asumiendo que en escenarios futuros debieran
presentar algn tipo de desarrollo.
En cuarto lugar aparece Ciudadela Poniente con 582 unidades y un 15% de la oferta
comunal, lo que permite predecir que este sector seguir creciendo, aunque probablemente
experimente problemas de saturacin debido a la mala calidad de los suelos. Finalmente
aparece la zona CEIT Norte con 401 unidades correspondientes al 10% de la oferta
comunal. En este caso, tambin se estara confirmando la tendencia del censo, ya que este
territorio se ubic en el 5 lugar en trminos de crecimiento.
ATISBA 59
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Segn las densidades del PRC, el suelo disponible permitira localizar 6.830 viviendas y
27.320 habitantes. Al sumar los proyectos del catastro, incluyendo Punta Norte, la cabida
potencial de Arica aumentara a 10.898 viviendas y 43.234 habitantes. La Tabla 5.5 detalla
estos indicadores a nivel zonal. En la primera columna aparece el cdigo SIG de cada zona.
En la segunda el nombre de la zona. En la tercera y cuarta columnas aparecen las viviendas
potenciales resultantes del suelo y del catastro respectivamente. Luego aparece la
participacin que tendra cada zona sobre la suma de ambos indicadores.
La oferta determinada por el Plan Regulador vigente ser insuficiente para recibir el
crecimiento futuro de Arica, generando problemas de escasez al mediano plazo.
En este contexto, resulta relevante analizar la propuesta preliminar del Plan Regulador
Intercomunal (PRI). Este instrumento se encuentra en fase de estudio, y su aprobacin es
fundamental para asegurar la viabilidad del proyecto Punta Norte. El PRI agrega 682 hs al
stock de suelo de Arica, pasando de 180 a 866 hs. Este incremento se concentra en Punta
Norte y CEIT Norte, haciendo que estos sectores aumenten su cabida en 8.802 y 12.881
viviendas respectivamente, agrupando el 77% de la reserva inmobiliaria de la comuna. La
Figura 5.5 compara la zonificacin del PRC vigente y del nuevo PRI. La Tabla 5.6 detalla los
datos de crecimiento potencial generados por el PRI.
ATISBA 60
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
18
ATISBA 61
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Tabla 5.5 Cabida residencial por zonas (PRC Vigente + Proyectos Inmobiliarios)
COD ZONA NOMBRE ZONA VIV POT SUELO VIV POT PROYECTOS VIV POTENCIALES % VIV POT
1 PUERTO 0,8 - 1 0,0%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 20,5 - 20 0,2%
3 CEIT NORTE 981,8 405 1.387 12,7%
4 SAN JOSE 56,3 - 56 0,5%
5 POBLACION CHILE 30,0 - 30 0,3%
6 AZAPA 354,6 23 378 3,5%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 29,0 - 29 0,3%
8 CARLOS DITTBORN 77,7 - 78 0,7%
9 PARQUE LAUCA 0,0 - 0 0,0%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 5,3 - 5 0,0%
11 CONDELL - - - 0,0%
12 BORDE COSTERO SUR 13,2 - 13 0,1%
14 EL MORRO - 2 2 0,0%
17 PEDRO BLANQUIER 1.935,7 460 2.396 22,0%
18 PUNTA NORTE - 1.900 1.900 17,4%
19 LAS TORRES 69,4 - 69 0,6%
20 CANCHA RAYADA 471,4 - 471 4,3%
21 CHINCHORRO 201,7 619 821 7,5%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 460,3 - 460 4,2%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 2.199,3 582 2.781 25,5%
24 EXTERNAS - - - 0,0%
TOTALES 6.907 3.991 10.898 100%
ATISBA 62
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 63
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Tabla 5.5 Cabida residencial por zonas (PRI en estudio + Proyectos Inmobiliarios)
COD ZONA NOMBRE ZONA VIV POT SUELO VIV POT PROYECTOS VIV POTENCIALES % VIV POT
1 PUERTO 0,8 - 1 0,0%
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 20,5 - 20 0,1%
3 CEIT NORTE 12.475,9 405 12.881 44,0%
4 SAN JOSE 56,3 - 56 0,2%
5 POBLACION CHILE 30,0 - 30 0,1%
6 AZAPA 354,6 23 378 1,3%
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 29,0 - 29 0,1%
8 CARLOS DITTBORN 77,7 - 78 0,3%
9 PARQUE LAUCA 0,0 - 0 0,0%
10 JOSE MIGUEL CARRERA 5,3 - 5 0,0%
11 CONDELL - - - 0,0%
12 BORDE COSTERO SUR 13,2 - 13 0,0%
14 EL MORRO - 2 2 0,0%
17 PEDRO BLANQUIER 1.935,7 460 2.396 8,2%
18 PUNTA NORTE 6.901,8 1.900 8.802 30,0%
19 LAS TORRES 69,4 - 69 0,2%
20 CANCHA RAYADA 471,4 - 471 1,6%
21 CHINCHORRO 201,7 619 821 2,8%
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 460,3 - 460 1,6%
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 2.199,3 582 2.781 9,5%
24 EXTERNAS - - - 0,0%
TOTALES 25.303 3.991 29.294 100%
ATISBA 64
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
En base a lo anterior, se estima que al ao 2004 debieran demandarse 2.451 viviendas, con
un promedio de 1.225 unidades por ao. Hacia 2012 este indicador debiera crecer a 1.578
unidades / ao, arrojando un crecimiento total para el perodo 2002 2012 de 15.784
viviendas. La segmentacin de la demanda por ingreso, toma como base el patrn de
segregacin de 2002, el cual se ajusta asumiendo que crecen los estratos altos y medios y
que decrecen los bajos. La demanda de los estratos pobres (E) se ajusta con los datos
entregados por el Mandante.
Como se pudo ver en las Figuras 5.3, 5.4 y 5.5 la reserva de suelo por Plan Regulador es
coincidente con la oferta inmobiliaria y con las zonas que presentaron las tasas de
crecimiento ms altas de la dcada anterior. Esto permite concluir que en muchos sectores,
la tendencia del perodo intercensal debiera mantenerse. Este sera el caso del Frente Nor
Poniente donde la ocupacin prevista por el PRC y el mercado, permitir duplicar el tamao
de Punta Norte y Pedro Blanquier, pasando de 4.265 a 8.561 viviendas en un escenario de
largo plazo. Estas dos zonas, que presentaron tasas de 7% y 4%, estaran concentrando la
mayor reserva inmobiliaria de Arica, con un 39% del stock comunal.
La tendencia tambin se confirma en Ciudadela Poniente y CEIT Norte, reas que captan un
25.5% y 12,7% de la reserva comunal respectivamente. Este ltimo sector present una tasa
elevada de crecimiento, pero una baja participacin sobre la demanda total de Arica,
captando el 4,6% con 567 viviendas. Se estima que esta situacin debiera cambiar al
mediano y largo plazo, aumentando su participacin sobre la edificacin total de viviendas.
ATISBA 65
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Se producirn quiebres por saturacin de suelo afectando algunas zonas que presentaron un
fuerte desarrollo en el perodo 1992 2002. Este sera el caso de Cancha Rayada, ya que el
suelo disponible permite localizar slo 471 viviendas, equivalentes al 4.3% del total comunal.
Como se recodar, esta zona capt el 21% de las viviendas construidas en la dcada
pasada.
Con el nuevo PRI, Arica comenzar un crecimiento ms agresivo hacia el Norte, afectando la
demanda de sectores como Ciudadela Oriente, Jose Manuel Balmaceda o Cancha Rayada,
que debieran experimentar un proceso de estancamiento producto de restricciones
geogrficas. En Ciudadela Poniente se estima una saturacin de terrenos en los prximos 6
aos, mientras que en Jose Manuel Balmaceda y Cancha Rayada la escasez se producira
en 1 y 2.1 aos respectivamente. Este plazo podra disminuir si las restricciones por calidad
de suelo se hacen efectivas en materia normativa.
Los estratos ABC1 debieran seguir su expansin hacia el Valle de Azapa, lo que podra
suponer modificaciones normativas o una consolidacin del mercado de parcelas de agrado.
Tambin podran generarse procesos de densificacin, en la medida que los precios de los
departamentos bajen respecto a la oferta actual de Chinchorro, la que parece excesiva para
el mercado de Arica. Esto podra ocurrir en el sector de Carlos Dittborn, que cuenta con
atractores por usos, accesibilidad y formato predial y eventualmente en Ciudadela Poniente,
donde una medida de este tipo, permitira compensar la falta de terrenos aptos para
construir.
Las Figura 5.6 grafica el cambio de tendencia que podra producirse en materia de
expansin. En color verde aparecen las zonas que presentaron tasas de crecimiento para el
perodo 1992 2002. En color negro aparecen los proyectos inmobiliarios y en rojo, las
reas de relevo que aparecen producto de la escasez de terrenos. Los nmeros muestran
los aos para agotar stock de suelo disponible.
ATISBA 66
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
2.1 aos
2 aos
1 ao
5,5 aos
La Figura 5.7 muestra los posibles focos de densificacin generados por el rebalse de
demanda de estratos C2- C3 y C1. En color azul aparecen las zonas de comercio y servicios
que operaran como atractores para captar estas demandas, al igual que las reas verdes
parques (color verde) y el borde costero.
ATISBA 67
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Los resultados se detallan en la Tabla 5.6 para el perodo 2002 2004 y en la Tabla 5.7 para
2004-2012. Las columnas muestran la siguiente informacin:
ATISBA 68
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 69
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato C2
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA C2 C2 C2 TRANSFORM-PERIODO C2
1 PUERTO 0 1,0% 365 7 362
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 13 1,5% 554 17 559
3 CEIT NORTE 27 0,2% 519 2 544
4 SAN JOSE 0 0,5% 499 5 497
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 110 1 109
6 AZAPA 49 0,2% 819 3 867
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 231 2 230
8 CARLOS DITTBORN 18 1,5% 973 29 976
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 61 1 61
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 394 4 392
11 CONDELL 22 1,5% 613 18 626
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 131 3 130
17 PEDRO BLANQUIER 0 0,5% 0 - -
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 0 - -
19 LAS TORRES 0 0,8% 0 - -
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 0 - -
21 CHINCHORRO 44 1,0% 528 11 567
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 0 - -
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 262 0,3% 2192 13 2.447
24 EXTERNAS 9 0,2% 121 0 130
TOTAL 444 8.112 116 8.497
ATISBA 70
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato C3
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA C3 C3 C3 TRANSFORM-PERIODO C3
1 PUERTO 0 1,0% 345 7 339
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,5% 284 9 275
3 CEIT NORTE 176 0,2% 685 3 858
4 SAN JOSE 0 0,5% 1664 17 1.647
5 POBLACION CHILE 7 0,5% 462 5 463
6 AZAPA 26 0,2% 819 3 843
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 13 0,5% 894 9 898
8 CARLOS DITTBORN 20 1,5% 556 17 559
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 615 6 608
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 694 7 687
11 CONDELL 0 1,5% 494 15 479
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 357 7 350
17 PEDRO BLANQUIER 13 0,5% 342 3 351
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 142 1 140
19 LAS TORRES 0 0,8% 434 7 427
20 CANCHA RAYADA 59 0,5% 2029 21 2.067
21 CHINCHORRO 101 1,0% 547 11 637
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 119 1 119
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 212 0,3% 1934 12 2.135
24 EXTERNAS 26 0,2% 242 1 268
TOTAL 653 13.657 159 14.150
ATISBA 71
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato D
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA D D D TRANSFORM-PERIODO D
1 PUERTO 0 1,0% 178 4 174
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,5% 311 9 301
3 CEIT NORTE 26 0,2% 498 2 522
4 SAN JOSE 0 0,5% 832 8 824
5 POBLACION CHILE 17 0,5% 1011 10 1.018
6 AZAPA 52 0,2% 1365 5 1.412
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 17 0,5% 1240 12 1.245
8 CARLOS DITTBORN 0 1,5% 723 22 701
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 455 5 450
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 363 4 359
11 CONDELL 0 1,5% 477 14 462
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 2 1,0% 319 6 315
17 PEDRO BLANQUIER 245 0,5% 1481 15 1.712
18 PUNTA NORTE 291 0,5% 907 9 1.189
19 LAS TORRES 34 0,8% 1564 25 1.573
20 CANCHA RAYADA 60 0,5% 2971 30 3.001
21 CHINCHORRO 0 1,0% 328 7 321
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 69 0,3% 910 5 973
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 22 0,3% 1354 8 1.367
24 EXTERNAS 26 0,2% 354 1 378
TOTAL 861 17.639 201 18.299
ATISBA 72
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato E
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2002 VIV DEMOLIDAS STOCK 2004
ZONA N DEMANDA E E E TRANSFORM-PERIODO E
1 PUERTO 0 1,0% 0 - -
2 REGIMIENTO 0 1,5% 0 - -
3 CEIT NORTE 0 0,2% 208 1 207
4 SAN JOSE 0 0,5% 266 3 264
5 POBLACION CHILE 13 0,5% 615 6 622
6 AZAPA 0 0,2% 546 2 544
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 519 5 514
8 CARLOS DITTBORN 0 1,5% 195 6 189
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 98 1 97
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 79 1 78
11 CONDELL 0 1,5% 51 2 50
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 113 2 110
17 PEDRO BLANQUIER 89 0,5% 1025 10 1.104
18 PUNTA NORTE 258 0,5% 368 4 623
19 LAS TORRES 13 0,8% 898 14 896
20 CANCHA RAYADA 21 0,5% 2247 23 2.245
21 CHINCHORRO 0 1,0% 146 3 143
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 128 0,3% 462 3 587
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 0 0,3% 774 5 769
24 EXTERNAS 0 0,2% 232 1 232
TOTAL 522 8.842 90 9.274
ATISBA 73
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 74
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato C2
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA C2 C2 C2 TRANSFORM-PERIODO C2
1 PUERTO 0 2,0% 362 58 354
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 73 1,8% 559 80 622
3 CEIT NORTE 440 0,2% 544 9 984
4 SAN JOSE 0 0,2% 497 8 496
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 109 4 109
6 AZAPA 710 0,2% 867 12 1.575
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 230 9 228
8 CARLOS DITTBORN 73 1,2% 976 94 1.038
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 61 2 61
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 392 16 390
11 CONDELL 49 1,5% 626 75 665
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 130 10 129
17 PEDRO BLANQUIER 0 0,5% 0 - -
18 PUNTA NORTE 0 0,5% 0 - -
19 LAS TORRES 0 0,8% 0 - -
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 0 - -
21 CHINCHORRO 440 1,0% 567 45 1.002
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 0 - -
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 538 0,3% 2447 59 2.978
24 EXTERNAS 49 0,2% 130 2 179
TOTAL 2.373 8.497 484 10.810
ATISBA 75
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato C3
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA C3 C3 C3 TRANSFORM-PERIODO C3
1 PUERTO 0 2,0% 339 54 284
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 3 1,8% 275 40 239
3 CEIT NORTE 913 0,2% 858 14 1.757
4 SAN JOSE 46 0,2% 1647 26 1.667
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 463 19 445
6 AZAPA 91 0,2% 843 11 922
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 898 36 862
8 CARLOS DITTBORN 30 1,2% 559 54 536
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 608 24 584
10 JOSE MIGUEL CARRERA 3 0,5% 687 27 663
11 CONDELL 0 1,5% 479 57 421
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 350 28 322
17 PEDRO BLANQUIER 73 0,5% 351 14 410
18 PUNTA NORTE 256 0,5% 140 6 390
19 LAS TORRES 0 0,8% 427 27 400
20 CANCHA RAYADA 106 0,5% 2067 84 2.089
21 CHINCHORRO 289 1,0% 637 51 875
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 0 0,3% 119 3 116
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 1.171 0,3% 2135 51 3.255
24 EXTERNAS 61 0,2% 268 4 325
TOTAL 3.042 14.150 631 16.562
ATISBA 76
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato D
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA D D D TRANSFORM-PERIODO D
1 PUERTO 0 2,0% 174 28 146
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,8% 301 43 258
3 CEIT NORTE 246 0,2% 522 8 760
4 SAN JOSE 0 0,2% 824 13 811
5 POBLACION CHILE 8 0,5% 1018 41 986
6 AZAPA 74 0,2% 1412 19 1.467
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 0 0,5% 1245 50 1.195
8 CARLOS DITTBORN 0 1,2% 701 67 634
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 450 18 432
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 359 14 345
11 CONDELL 0 1,5% 462 55 407
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 315 25 289
17 PEDRO BLANQUIER 1.189 0,5% 1712 68 2.832
18 PUNTA NORTE 1.948 0,5% 1189 48 3.089
19 LAS TORRES 21 0,8% 1573 101 1.493
20 CANCHA RAYADA 226 0,5% 3001 122 3.104
21 CHINCHORRO 0 1,0% 321 26 296
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 205 0,3% 973 23 1.155
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 0 0,3% 1367 33 1.334
24 EXTERNAS 205 0,2% 378 5 578
TOTAL 4.121 18.299 809 21.611
ATISBA 77
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Estrato E
ARICA NOMBRE ZONA UNIDADES DE VIV TASA DE REPOSICION STOCK 2007 VIV DEMOLIDAS STOCK 2012
ZONA N DEMANDA E E E TRANSFORM-PERIODO E
1 PUERTO 0 2,0% 0 - -
2 SUBCENTRO DE ADELANTO 0 1,8% 0 - -
3 CEIT NORTE 0 0,2% 207 3 203
4 SAN JOSE 0 0,2% 264 4 259
5 POBLACION CHILE 0 0,5% 622 25 597
6 AZAPA 0 0,2% 544 7 537
7 JOSE MANUEL BALMACEDA 15 0,5% 514 21 508
8 CARLOS DITTBORN 0 1,2% 189 18 171
9 PARQUE LAUCA 0 0,5% 97 4 93
10 JOSE MIGUEL CARRERA 0 0,5% 78 3 75
11 CONDELL 0 1,5% 50 6 44
12 BORDE COSTERO SUR 0 0,2% 0 - -
14 EL MORRO 0 1,0% 110 9 102
17 PEDRO BLANQUIER 757 0,5% 1104 44 1.816
18 PUNTA NORTE 1.746 0,5% 623 25 2.344
19 LAS TORRES 0 0,8% 896 57 839
20 CANCHA RAYADA 0 0,5% 2245 92 2.153
21 CHINCHORRO 0 1,0% 143 11 131
22 FUERTE CIUDADELA ORIENTE 44 0,3% 587 14 617
23 FUERTE CIUDADELA PONIENTE 233 0,3% 769 18 983
24 EXTERNAS 116 0,2% 232 3 345
TOTAL 2.910 9.274 365 11.818
ATISBA 78
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
ATISBA 79
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Al sumar la demanda con el stock 2002, Punta Norte llegar a 5.823 viviendas y
aproximadamente 21.000 habitantes. Un 93% ser de estratos bajos (D) y pobres (E).
Pedro Blanquier llegar a 5.059 viviendas y 18.200 habitantes, de los cuales un 91%
sern D y E. En el escenario 2012, estas dos zonas concentraran el 35% de los hogares
pobres de Arica, versus el 16% que agrupan actualmente. Esta tendencia debiera
generar un rea segregada de gran escala, llegando a un tamao similar a Alto Hospicio
en Iquique, lo que supone riesgos relevantes para la sustentabilidad urbana y econmica
de los futuros habitantes.
ATISBA 80
ASESORIA EN PROYECTOS URBANOS
CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Esta zona ser la principal competencia de Punta Norte en su intento por captar
demandas para configurar un MIX social abierto dentro del Plan Maestro. La apertura de
suelo prevista por el Plan Regulador Intercomunal generar condiciones todava ms
favorables este territorio, en perjuicio de Punta Norte.
De acuerdo a la proyeccin realizada, en los prximos 8 aos Arica cubrir slo el 50%
del dficit estimado por el MINVU. Por lo tanto, la construccin de viviendas sociales
seguir, pudiendo aumentar si no mejoran las condiciones econmicas de la ciudad. Si
no se definen ubicaciones alternativas, Punta Norte podr concentrar gran parte de esta
demanda, aumentando su segregacin y haciendo ms difcil el proceso de reconversin
socioeconmica a medida que se vaya desarrollando el poblamiento.
El PRI dar factibilidad normativa a este crecimiento hasta 2020, incluyendo, adems del
terreno en estudio, 145 hs adicionales. Como ya se dijo, en un escenario de mediano y
largo plazo, las diferencias con las zonas competitivas aumentarn, sobre todo con el
rea de CEIT Norte.
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CASO TRES / PUNTA NORTE, ARICA
Esta situacin ser mucho ms crtica si las prestaciones del FUC no se localizan en el
rea del terreno. A la luz de los resultados obtenidos, tal decisin implicara altos costos
sociales.
Para ello, el Terreno cuenta con atributos naturales que podran explotarse
comercialmente como su cercana a borde costero, su accesibilidad por dos vas
estructurantes comunales y su distanciamiento respecto a los barrios consolidados del
entorno inmediato.
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7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
El resultado: una ciudad que ocupa terrenos perifricos de bajo costo para satisfacer
demandas de dficit y clase media (en menor medida), y que sigue dependiendo del centro
para la mayora de los viajes con destino educacin y empleo. Este proceso justifica gran
parte de los fenmenos de segregacin descritos a lo largo del informe.
Los antecedentes procesados permiten estimar que el patrn tendencial debiera mantenerse
a futuro, salvo por las restricciones normativas y geogrficas que frenarn el desarrollo de
algunos barrios que lideraron el crecimiento de la ltima dcada.
Esta demanda ser traspasada a reas de relevo que cuentan con suelo y oferta
inmobiliaria. En los mercados medios y altos se observa una oferta variada de localizaciones,
que podra generar inclusive, focos de densificacin en zonas pericentrales con atributos.
Este sera el caso de Chinchorro, Subcentro de Adelanto y Carlos Dittborn.
En los estratos bajos y pobres la situacin es mucho ms rgida. Punta Norte comparece
como la nica reserva de suelo social de la ciudad. Si bien el Estado cuenta con terrenos
alternativos para dar una solucin ms descentralizada, por tasacin comercial, no podran
ser destinados a este segmento poblacional.
En este escenario, lo que se pueda hacerse en Punta Norte cobra enorme importancia. Mas
all de su condicin de reserva de suelo, su desarrollo debiera verse como una posibilidad
de direccionar tendencias que suponen impactos negativos para el futuro de Arica. Para ello
debieran elaborarse estrategias que aprovechen la existencia de atractores de localizacin,
como la cercana a la carretera y borde costero o la escasez de suelo en zonas competitivas.
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Con un adecuado diseo urbano y una gestin focalizada a la demanda, estos atributos
podran permitir la localizacin de viviendas de clase media.
Sin embargo, este objetivo reviste enorme complejidad debido a los detractores del terreno y
a la existencia de zonas competitivas que se vern favorecidas por los cambios normativos.
A ello se suma la presin del Estado por cubrir el dficit habitacional en el plazo ms corto
posible. Si no cambia esta situacin, la velocidad de consolidacin de Punta Norte ser muy
rpida, generando una oferta homognea de viviendas de bajo ingreso. Entonces no habr
accin pblica que permita atraer actividades comerciales o de servicios, incrementando la
lejana y dependencia de un vasto sector poblacional respecto a la ciudad formal. El caso de
Alto Hospicio demuestra los riesgos que supone este modelo de desarrollo.
Las tendencias urbanas son difciles de cambiar. Como se vio en secciones anteriores del
informe, para ello se requiere de la accin coordinada de agencias estatales con capacidad
de regular, incentivar e invertir. Los convenios de programacin son una herramienta efectiva
en esta materia, al igual que los planes de gestin realizados por algunos municipios como
Santiago o Coquimbo. El Caso de Palomar demostr que es posible abordar estos desafos
con soluciones de calidad en materia de localizacin y MIX de usos. Punta Norte debiera
seguir la misma lgica.
Escala Ciudad
2 - Desarrollar plan maestro para toda la zona Punta Norte, incluyendo el terreno y los suelos
abiertos por el PRI (145 hs). Se recomienda realizar estudio de factibilidad de extensin de
redes viales y sanitarias.
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4 - Incentivar la renovacin urbana de reas centrales con atributos o con stock de suelo
subutilizado (ej. zona industrial)
2. Concentrar prestaciones FUC dentro de Punta Norte. Estas ltimas podran destinarse a
fortalecer obras que atraigan hogares no pobres.
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